2012年萬州房地產(chǎn)形勢分析

1、 市場分析與預(yù)測蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀

2、螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇

3、薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁

4、莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆

5、蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀

6、葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄

7、蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈

8、薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃

9、螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀

10、蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄

11、蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈

12、蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)

13、蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇

14、螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁

15、薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈

16、蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂

17、蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆

18、蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁

19、蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅

20、薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿

21、莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃

22、蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀

23、蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞

24、螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿

25、薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃

26、莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螅膇羋

27、蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆蚈羂芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁螞羈節(jié)蚇蟻肅薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅 2012年萬州房地產(chǎn)競爭狀況分析及預(yù)測一、萬州國民生產(chǎn)總值分析（一）GDP總量分析（二）增長率對比分析（三）2011上半年重慶各區(qū)域中心城市GDP對比（四）人均GDP分析二、區(qū)域人口分析（一）總?cè)丝跀?shù)量（二）普通高校人口（三）結(jié)離婚登記情況三、萬州房地產(chǎn)發(fā)展情況及現(xiàn)狀分析（一）近幾年萬州房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析（二）開發(fā)項(xiàng)目分布及現(xiàn)狀（三大板塊，七大組團(tuán)） (三

28、)該售未售存量統(tǒng)計(jì)（截止2011年12月21日）（四）個(gè)案情況調(diào)查四、2012年競爭走勢預(yù)測 （一）市場儲備量（二）市場剛性需求量預(yù)測（三）2012年市場放量預(yù)測（四）各組團(tuán)競爭形勢預(yù)測 二0一一年十二月二十二日一、萬州國民生產(chǎn)總值分析（一）GDP總量分析 2010年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）500.13億元，經(jīng)濟(jì)總量列全市第4位;比上年增長20.1%，增速列全市第3位。（二）增長率對比分析分析：近幾年以來，萬州GDP保持良好的增長趨勢，近三年的平均增長率為24.2%，高于重慶和全國的平均增長水平，宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速增長趨勢。近幾年的保持持續(xù)快速增長。對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展是有強(qiáng)勁的支撐作用。（

29、三）2011上半年重慶各區(qū)域中心城市GDP對比分析：從重慶區(qū)域中心城市來看，萬州與其他區(qū)域中心城市對比來看萬州排在第一位，與其他區(qū)域拉開了很大的距離。（4）人均GDP分析分析：2010年萬州人均GDP達(dá)到32350元，折合美元為4779美元，萬州進(jìn)入4400美元以上發(fā)展階段。萬州人均GDP在重慶各區(qū)縣人均GDP中排在第11位，萬州人均GDP首次超過全國、全市平均水平。根據(jù)聯(lián)合國的對170多個(gè)國家的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，人均GDP超過4400美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展階段。二、萬州區(qū)域人口分析（一）總?cè)丝跀?shù)量2010年末，全區(qū)戶籍人口173.32萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口55.95萬人。常住人口為156.

30、31萬人，居住在城鎮(zhèn)的人口為87.21萬人，占總?cè)丝诘?5.79%；居住鄉(xiāng)村人口為69.1萬人，占總?cè)丝诘?4.21%。 分析：萬州城市化進(jìn)程的人口主要以巫山、奉節(jié)、云陽等庫區(qū)移民為主，與主城的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口相比質(zhì)素較低，對萬州的整體消費(fèi)支撐不足。主城人口平穩(wěn)增長：按照重慶市2010年3月13日通過的關(guān)于加快把萬州建成重慶第二大城市的決定，預(yù)計(jì)到2012年，萬州城鎮(zhèn)人口達(dá)到85萬人。城市化進(jìn)程的主力人群：從巫山、巫溪、奉節(jié)、云陽、城口等庫區(qū)縣，湖北利川、四川達(dá)州市，以及本區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民組成的“新移民”大軍。2010年，新增城區(qū)人口5.5萬人，達(dá)到75萬人。城鎮(zhèn)化率54.65%，比上年提高1.8個(gè)百

31、分點(diǎn)。根據(jù)規(guī)劃2012年萬州城鎮(zhèn)人口達(dá)到85萬人，平均每年城鎮(zhèn)人口增加5萬人，以3人為一戶進(jìn)行計(jì)算，得出2012年市場需要1.7萬套房，扣除2012計(jì)劃發(fā)展保障房30萬平方米，即2012年擁有保障房5000套，則總計(jì)市場剛需商品房12000套。（二）普通高校人口2010年普通高等院校4所，普通高等院校3.87萬人，由于萬州不具備大量吸納大學(xué)畢業(yè)生長期工作和定居的資源優(yōu)勢，在大學(xué)畢業(yè)生留在萬州進(jìn)行長期發(fā)展并購房的人群，估計(jì)主要以萬州籍為主，約占學(xué)生總量的10%左右，即3800人左右。在扣除購房的需求、購房支付能力、性別交叉情況、婚姻情況等因素后，該部分人群每年產(chǎn)生的實(shí)際購房需求約10001500

32、套。（三）結(jié)離婚登記情況結(jié)離婚的剛性需求分析：2010年結(jié)婚登記對數(shù)13789對，同比增長4.4%。離婚登記對數(shù)3794對，同比增長16.7%。其中結(jié)婚人群，按照有約30%需要購置商品房計(jì)算，則每年需要消化約4000套住宅，而離婚人群購房率較低，估計(jì)約10%左右，離婚人群將產(chǎn)生約400套左右的購房需求。以上合計(jì)約4400套住宅需求。分析結(jié)論：從萬州城鎮(zhèn)人口增長速率來看，2012年萬州市場所需商品房12000套；從萬州結(jié)離婚情況來看，2012年萬州市場所需商品房4400套，大學(xué)生新就業(yè)人群約需求1000套，可以得出結(jié)論2012年市場上剛性需求房屋17400套。（其中扣除了2012年計(jì)劃的30萬平

33、方米的保障性住房。）三、萬州房地產(chǎn)發(fā)展情況及現(xiàn)狀分析 （一）近幾年萬州房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析 （注：以下數(shù)據(jù)來自重慶統(tǒng)計(jì)年鑒和政府工作報(bào)告）1、投資情況近七年來年均增速為26.2%，但在固投中的占比一直保持在10%的較低水平，反映出房地產(chǎn)市場活躍程度不夠，對地區(qū)經(jīng)濟(jì)影響力有限。2、商品房竣工面積 2010年萬州及重慶房地產(chǎn)市場整體預(yù)期較好，萬州住宅房屋的竣工面積應(yīng)該有大幅提升，已經(jīng)接近85萬。3、商品房空置面積 2010年商品房空置面積達(dá)到27.2萬，同比增長16.2%。4、商品房銷售面積萬州商品房銷售面積和銷售金額近年來一直保持了較高的增長速度。5、2011年萬州房地產(chǎn)投資（根據(jù)房地產(chǎn)協(xié)會數(shù)據(jù)）20

34、11年1-10月，萬州完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19.92億元，同比仍增長6.21%；實(shí)現(xiàn)施工面積558.46萬平方米，名列全市六個(gè)區(qū)域中心城市第2位，同比增長18.81%；實(shí)現(xiàn)銷售面積131.51萬平方米，在全市六個(gè)區(qū)域中心城市排名第1位，同比增長4.06%。從以上數(shù)據(jù)說明萬州房地產(chǎn)新商品房銷售基本與去年持平，目前比較健康穩(wěn)定。（二）開發(fā)項(xiàng)目分布及現(xiàn)狀（三大板塊，七大組團(tuán)）1、總體格局：三大板塊，七大組團(tuán)。根據(jù)長江流向?qū)⑷f州城區(qū)分為兩岸三地，萬州主城區(qū)分為“多中心組團(tuán)式”布局結(jié)構(gòu)，即“三大板塊”（江南新區(qū)板塊、龍寶板塊、天城板塊），以及“七大組團(tuán)”（高筍塘組團(tuán)、龍寶組團(tuán)、山頂組團(tuán)、天城組團(tuán)、枇杷坪組

35、團(tuán)、百安壩組團(tuán)、江南新區(qū)組團(tuán)）。如下圖：2、總體概要3、五個(gè)主要組團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)概要（注：在售項(xiàng)目剩余量是指：正在銷售的項(xiàng)目且有后期未動(dòng)工開發(fā)的面積，即存量加未施工或開發(fā)面積。規(guī)劃中的項(xiàng)目是指：至今仍在做前期準(zhǔn)備（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、平基等），項(xiàng)目從未對外銷售。） 區(qū)域優(yōu)勢：成熟區(qū)域配套和優(yōu)勢江景資源。 在售樓盤情況：5個(gè)，均為高層。 銷售價(jià)格：44507100元/平方米。主力戶型：三房建筑面積90-120M2，小戶型主力建筑面積70-80 M2，基本上為兩房，銷售良好。購房客戶群：主城區(qū)客戶占50%以上，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占20-30%，其它為云陽、開縣等外來購房。規(guī)劃中，做前期準(zhǔn)備項(xiàng)目： 區(qū)域分析：區(qū)域開發(fā)基

36、本成熟，產(chǎn)品形態(tài)豐富，多為洋房、多層和高層混建。在售樓盤情況：9個(gè)。區(qū)域價(jià)格：高層：37005100元/平方米 洋房：4800-5800元/平方米主力戶型：三房為主，建筑面積90120平方米。少量兩房，建筑面積80-90平方米。購房客戶群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶普遍占50%以上，其次為主城區(qū)客戶占2030%，其它區(qū)縣占2030%。正在規(guī)劃中，做前期準(zhǔn)備的項(xiàng)目9個(gè)： 區(qū)域優(yōu)勢：作為城市新興住宅開發(fā)區(qū)，規(guī)劃合理、景觀綠化、市政道路比較完善，江景資源優(yōu)勢突出。在售樓盤：5個(gè)。區(qū)域價(jià)格：46007500元/平方米。主力戶型：三房為主，建筑面積120-150平方米，少量兩房。購房客戶群：萬州城區(qū)的客戶占到70-8

37、0%，多為改善型購房，以政府官員、事業(yè)單位公務(wù)員、醫(yī)生、企業(yè)主、商人、個(gè)體戶等高收入群體為主。正在規(guī)劃中，做前期準(zhǔn)備的項(xiàng)目4個(gè)： 區(qū)域優(yōu)勢：開發(fā)項(xiàng)目主要集中在周家壩，天仙湖沿線項(xiàng)目不多。 在售樓盤：1個(gè)，天湖美郡，項(xiàng)目規(guī)模32萬方，價(jià)格45004600元/平方米。剩余量911萬方。主力戶型：三房建筑面積90-120平方米。兩房建筑面積80-90平方米。 正在規(guī)劃中，做前期準(zhǔn)備的項(xiàng)目有： 區(qū)域優(yōu)勢：移民新區(qū)，經(jīng)過多年發(fā)展，基本成熟。在售樓盤：5個(gè)。區(qū)域價(jià)格：多層37004300元/平方米，高層41005300元/平方米。主力戶型：三房90-120平方米。客戶群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)占70-80%以上，少量為

38、百安壩本地，主城區(qū)客戶非常少。以自住型購房為主。正在規(guī)劃中，做前期準(zhǔn)備的項(xiàng)目有7個(gè)：（三）該售未售存量統(tǒng)計(jì)（截止2011年12月21日）庫存統(tǒng)計(jì)如下，詳細(xì)明細(xì)見附表。（注：以上數(shù)據(jù)來源于萬州區(qū)房管局銷售統(tǒng)計(jì)庫，不含學(xué)林余房和南濱康城余房及未售房。）（四）個(gè)案調(diào)查 篇幅原因，個(gè)案調(diào)查僅從每個(gè)組團(tuán)中選1-2個(gè)案進(jìn)行簡要分析。1、百安壩組團(tuán)： （1）百安華都高層起價(jià)：4128元/平方米。樓層加價(jià)：10-20元/層平方米。付款方式：不能按揭，只能一次性付款和分期付款，分期付款是首付40%，房屋起到3屋付20%，封頂30%，交房8%，辦證2%。主力戶型：3室2衛(wèi)，建筑面積101114平方米。優(yōu)惠：根據(jù)首

39、付款比例不同，享受不同優(yōu)惠，分期一般9.9折。同時(shí)憑外面發(fā)放的宣傳單可優(yōu)惠1000元/套。交房時(shí)間：2013年9月。（2）百安花園高層起價(jià)：4158元/平方米（非面江），4368元/平方米（朝江）。最高價(jià)5680元/平方米。 樓層加價(jià)：非江面是20元/層平方米。朝江面的每上一層加50元/層平方米，超過第20層，即第20層加200元/平方米，往上仍然每上一層加50元/層平方米。付款方式：可一次性付款和按揭。主力戶型：3室雙衛(wèi)，建筑面積99130平方米。 優(yōu)惠：年底先打9.9折再打9.9折。交房時(shí)間：2013年5月份。2、龍寶組團(tuán)：（1）財(cái)富首站價(jià)格：示開盤，價(jià)格未定。主力戶型：三室93105平方

40、米，兩室72-78平方米。優(yōu)惠：辦VIP卡，開盤當(dāng)日除開盤優(yōu)惠外，憑卡優(yōu)惠5000元/套。（2）城市綠洲高層起價(jià)：3650元/平方米。樓層加價(jià)： 10-20元/層平方米。付款方式：一次性和按揭，按揭最高可做7成30年。主力戶型：3室2衛(wèi)，建筑面積99110平方米，兩室80平方米。優(yōu)惠：根據(jù)首付款比例不同，享受不同優(yōu)惠，一般是9.9折，若首付50%，可再優(yōu)惠70元/平方米，一次性優(yōu)惠120元/平方米。同時(shí)憑外面發(fā)放的宣傳單可優(yōu)惠1000元/套。交房時(shí)間：2013年10月。（若是買裝修房，則加600元/平方米，簽合同時(shí)一次性付清或加入房價(jià)做按揭。但是交房時(shí)間延長1年。）3、江南新區(qū)組團(tuán)：(1)中恒

41、第一城高層起價(jià)：5280元/平方米（不朝江）。直接面朝江6300元/平方米。樓層加價(jià)： 10-30元/層平方米。付款方式：一次性和按揭，按揭最高可做7成20年。主力戶型：3室2衛(wèi)，建筑面積110130平方米。少量兩室72平方米。優(yōu)惠：根據(jù)付款方式享受不同優(yōu)惠，按揭一般是9.9折，一次性9.8折。交房時(shí)間：2013年2月。（2）銀城云間： 辦卡中，未正式銷售，目前對外宣傳價(jià)是花園洋房8000-10000元/平方米， 獨(dú)棟10000-12000元/平方米（送一層），高層電梯7000元/平方米。 （3）南山綠庭：起價(jià)：5100元/平方米，均價(jià)5300元/平方米。樓層加價(jià)： 10-20元/層平方米。

42、優(yōu)惠：按揭9.9折，一次性9.8折。（4）中渝一號：起價(jià)：前兩棟直接面江起價(jià)7000元/平方米，朝中庭景觀起價(jià)5500元/平方米，其它朝向起價(jià)為4680元/平方米。樓層加價(jià)： 直接面江的，每上一層加50元/層平方米10-20元/層。 銷售情況：9月份開盤的4、5、6號樓已銷售近85%，11月開盤的1、2、3號樓只銷售了20%。 分析：從以上統(tǒng)計(jì)情況可見，目前萬州房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有局部下降，下降主要是江南新區(qū)部分項(xiàng)目和雙河口片區(qū)，其它區(qū)域相對穩(wěn)定，沒明顯下跌。各樓盤也未采取大的促銷行動(dòng)。四、2012年競爭走勢預(yù)測（一）市場儲備量 從上述表格可以看出萬州未來主要發(fā)展片區(qū)和競爭較為激烈的為江南片區(qū)、龍

43、寶組團(tuán)和天城組團(tuán)，枇杷坪和百安壩總儲量較小。（二）市場剛性求量從萬州城鎮(zhèn)人口增長得出結(jié)論2012年市場上剛性需求房屋17400套（扣除保障性住宅5000套）。若按平均90平方米/套計(jì)算，剛性需求量為156.6萬平方米。而2010年市場消化體量為175萬平方米。2011年1-10月份的市場銷售量為131萬平方米。（三）2012年市場放量預(yù)測根據(jù)各組團(tuán)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備情況，對2012年的開發(fā)量預(yù)計(jì)如下：判斷依據(jù)：1、宏觀調(diào)控的影響，開發(fā)商對市場的預(yù)估不會很樂觀，會放慢開發(fā)步伐和減少開發(fā)體量。2、目前消費(fèi)者的深厚觀望情緒，特別是進(jìn)入11月份以來尤為明顯。3、2011年存量房的消化。因此，2012年市場

44、的整體形勢與2011年下半年相比不會有太大改變，預(yù)計(jì)2012的市場開發(fā)可銷售的面積量不會超過200萬平方米。 （四）各組團(tuán)競爭形勢預(yù)測1、百安壩組團(tuán)可銷售的房源很少，除了百安花園31、33、32號樓、百安華都、南濱康城少量可售房，其余均未實(shí)現(xiàn)新的動(dòng)工開發(fā)，可以說在2012年上半年百安壩組團(tuán)內(nèi)項(xiàng)目的競爭壓力是最小的。大膽的預(yù)測在2012年一、二季度很可能出現(xiàn)斷貨，因此，預(yù)計(jì)在一、二季度，百安壩會出現(xiàn)“小陽春”，只要能辦按揭，兩房、小三房將成為搶手貨。2、龍寶組團(tuán)是在售項(xiàng)目、潛在項(xiàng)目最多的組團(tuán)，競爭壓力也最大。從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該組團(tuán)項(xiàng)目目前的降價(jià)也比較明顯，如濱河欣城36號樓：起價(jià)3700元/平方米

45、比7-8月份1-6號樓開盤時(shí)起價(jià)下降近400元/平方米。城市綠洲3-4月份時(shí)的起價(jià)是3810元/平方米，6月份時(shí)均價(jià)接近4300元/平方米，12月份已經(jīng)明顯下降，均價(jià)預(yù)計(jì)只有3900元/平方米（打折前）。因此，預(yù)計(jì)在2012年一、二季度，雙河口片區(qū)會維持目前低迷態(tài)勢。觀音巖至沙龍公園一段（號稱主城中心）目前可售項(xiàng)目少，新的開工也很少，預(yù)計(jì)在2012年競爭壓力會較小，學(xué)林上城可擇機(jī)動(dòng)工。3、江南新區(qū)眾多高品質(zhì)樓盤集中地，也是高房價(jià)區(qū)域。許多為外來開發(fā)商，實(shí)力較強(qiáng)，是競爭十分激烈的區(qū)域。目前的市場存量和即將推市場的供應(yīng)量較大，如雷士地產(chǎn)、銀城地產(chǎn)的項(xiàng)目都即將開盤，而中恒第一城、南山綠庭、濱江一號（

46、1、2、3號樓僅銷20%）、鴻鷗御江山都還有較多存量房。4、枇杷坪組團(tuán)該片區(qū)直接受江南新區(qū)房價(jià)的影響相對比較明顯，但是現(xiàn)存項(xiàng)目和潛在項(xiàng)目比較少，該組團(tuán)內(nèi)的競爭壓力小，在未赤兩年內(nèi)項(xiàng)目也很少。5、天城組團(tuán)（天仙湖周邊）項(xiàng)目不多，但體量較大，均為10-30萬方，由于緊挨老城區(qū)，目前僅有一個(gè)項(xiàng)目在銷售，其它項(xiàng)目在做前期準(zhǔn)備工作，預(yù)計(jì)2012年會有3-4個(gè)項(xiàng)目對外銷售，競爭壓大不是很大。總體而言，由于受到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)相對低迷，特別是北京、上海、廣州、深圳等一線城市在2011年出現(xiàn)了量價(jià)齊跌的情況，作為二線城市重慶，也深受大環(huán)境的影響，價(jià)格出現(xiàn)穩(wěn)中略降的態(tài)勢。從各方面反應(yīng)的信息分析

47、，我認(rèn)為2012年的地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基調(diào)是“政策大體不變，局部調(diào)整?！倍?、三線城市不會大起大落，消費(fèi)者由觀望逐步轉(zhuǎn)向理性，剛性需求逐步釋放，市場走向平穩(wěn)。萬州作為三線城市和重慶第二大城市，房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展階段，剛需比較強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)2011年的總體銷售和2010年的基本持平，雖受大環(huán)境的影響，但是并不十分明顯。區(qū)域樓市競爭比以往更加激烈，性價(jià)比優(yōu)勢是取得市場競爭勝利的重要法寶，公司總體應(yīng)采取穩(wěn)健的開發(fā)策略，做好前期準(zhǔn)備，擇機(jī)將項(xiàng)目推向市場。附表： 2011年萬州庫存量統(tǒng)計(jì)明細(xì) 肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀蠆衿肅節(jié)薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁羅膄薄蕆羄芆莇螆羃羆膀螂羃膈莆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿

48、膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀蒆肇聿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蝿羈莈蚄螈肀薄薀螇膂莆蒆螆蒞腿襖螅肄蒅螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀蠆衿肅節(jié)薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁羅膄薄蕆羄芆莇螆羃羆膀螂羃膈莆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀蒆肇聿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蝿羈莈蚄螈肀薄薀螇膂莆蒆螆蒞腿襖螅肄蒅螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀蠆衿肅節(jié)薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁羅膄薄蕆羄芆莇螆羃羆膀螂羃膈莆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀蒆肇聿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蝿羈莈蚄螈肀薄薀螇

49、膂莆蒆螆蒞腿襖螅肄蒅螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀蠆衿肅節(jié)薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁羅膄薄蕆羄芆莇螆羃羆膀螂羃膈莆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀蒆肇聿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蝿羈莈蚄螈肀薄薀螇膂莆蒆螆蒞腿襖螅肄蒅螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀蠆衿肅節(jié)薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁羅膄薄蕆羄芆莇螆羃羆膀螂羃膈莆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀蒆肇聿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蝿羈莈蚄螈肀薄薀螇膂莆蒆螆蒞腿襖螅肄蒅螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀蠆衿肅節(jié)薅衿膇薈蒁袈

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51、芇芅薀肇羇蒀蒆肇聿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蝿羈莈蚄螈肀薄薀螇膂莆蒆螆蒞腿襖螅肄蒅螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀蠆衿肅節(jié)薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁羅膄薄蕆羄芆莇螆羃羆膀螂羃膈莆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀蒆肇聿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蝿羈莈蚄螈肀薄薀螇膂莆蒆螆蒞腿襖螅肄蒅螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀蠆衿肅節(jié)薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁羅膄薄蕆羄芆莇螆羃羆膀螂羃膈莆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀蒆肇聿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蝿羈莈蚄螈肀薄薀螇膂莆蒆螆

52、蒞腿襖螅肄蒅螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀蠆衿肅節(jié)薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁羅膄薄蕆羄芆莇螆羃羆膀螂羃膈莆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀蒆肇聿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蝿羈莈蚄螈肀薄薀螇膂莆蒆螆蒞腿襖螅肄蒅螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀蠆衿肅節(jié)薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁羅膄薄蕆羄芆莇螆羃羆膀螂羃膈莆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀蒆肇聿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蝿羈莈蚄螈肀薄薀螇膂莆蒆螆蒞腿襖螅肄蒅螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀蠆衿肅節(jié)薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇

53、罿薆蚅袆肂荿薁羅膄薄蕆羄芆莇螆羃羆膀螂羃膈莆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀蒆肇聿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蝿羈莈蚄螈肀薄薀螇膂莆蒆螆蒞腿襖螅肄蒅螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀蠆衿肅節(jié)薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁羅膄薄蕆羄芆莇螆羃羆膀螂羃膈莆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀蒆肇聿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蝿羈莈蚄螈肀薄薀螇膂莆蒆螆蒞腿襖螅肄蒅螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀蠆衿肅節(jié)薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁羅膄薄蕆羄芆莇螆羃羆膀螂羃膈莆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄肈芇芅薀肇

54、羇蒀蒆肇聿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蝿羈莈蚄螈肀薄薀螇膂莆蒆螆蒞腿襖螅肄蒅螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀蠆衿肅節(jié)薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁羅膄薄蕆羄芆莇螆羃羆膀螂羃膈莆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀蒆肇聿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蝿羈莈蚄螈肀薄薀螇膂莆蒆螆蒞腿襖螅肄蒅螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀蠆衿肅節(jié)薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁羅膄薄蕆羄芆莇螆羃羆膀螂羃膈莆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀蒆肇聿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蝿羈莈蚄螈肀薄薀螇膂莆蒆螆蒞腿襖螅

55、肄蒅螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀蠆衿肅節(jié)薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁羅膄薄蕆羄芆莇螆羃羆膀螂羃膈莆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀蒆肇聿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蝿羈莈蚄螈肀薄薀螇膂莆蒆螆蒞腿襖螅肄蒅螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀蠆衿肅節(jié)薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁羅膄薄蕆羄芆莇螆羃羆膀螂羃膈莆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀蒆肇聿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蝿羈莈蚄螈肀薄薀螇膂莆蒆螆蒞腿襖螅肄蒅螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀蠆衿肅節(jié)薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿薆蚅袆

56、肂荿薁羅膄薄蕆羄芆莇螆羃羆膀螂羃膈莆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀蒆肇聿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蝿羈莈蚄螈肀薄薀螇膂莆蒆螆蒞腿襖螅肄蒅螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀蠆衿肅節(jié)薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁羅膄薄蕆羄芆莇螆羃羆膀螂羃膈莆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀蒆肇聿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蝿羈莈蚄螈肀薄薀螇膂莆蒆螆蒞腿襖螅肄蒅螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀蠆衿肅節(jié)薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁羅膄薄蕆羄芆莇螆羃羆膀螂羃膈莆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀蒆肇

57、聿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蝿羈莈蚄螈肀薄薀螇膂莆蒆螆蒞腿襖螅肄蒅螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀蠆衿肅節(jié)薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁羅膄薄蕆羄芆莇螆羃羆膀螂羃膈莆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀蒆肇聿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蝿羈莈蚄螈肀薄薀螇膂莆蒆螆蒞腿襖螅肄蒅螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀蠆衿肅節(jié)薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁羅膄薄蕆羄芆莇螆羃羆膀螂羃膈莆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀蒆肇聿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋薅螈蝿羈莈蚄螈肀薄薀螇膂莆蒆螆蒞腿襖螅肄蒅螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀蠆衿肅節(jié)薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁羅膄薄蕆羄芆莇螆羃羆膀螂羃膈莆蚈羂芁羋薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀蒆肇聿芃裊肆芁蕿螁肅莄莂