商業(yè)地產(chǎn)法務(wù)相關(guān)知識(shí)ppt

1、在合同的海洋中暢游在合同的海洋中暢游租賃合同目目 錄錄一 法務(wù)的工作職責(zé)法務(wù)的工作職責(zé)二二 法的基礎(chǔ)知識(shí)法的基礎(chǔ)知識(shí)三三 合同法的基礎(chǔ)知識(shí)合同法的基礎(chǔ)知識(shí)四四 租賃合同的基礎(chǔ)知識(shí)租賃合同的基礎(chǔ)知識(shí)五五為權(quán)利而斗爭(zhēng)為權(quán)利而斗爭(zhēng)法務(wù)的工作職責(zé)法務(wù)的工作職責(zé)u 協(xié)助公司招商進(jìn)行合同談判協(xié)助公司招商進(jìn)行合同談判u 起草、審查、翻譯商業(yè)合同和法律文件起草、審查、翻譯商業(yè)合同和法律文件u 租賃、法律文件歸檔和管理租賃、法律文件歸檔和管理u 為公司經(jīng)營(yíng)決策提供法律意見為公司經(jīng)營(yíng)決策提供法律意見u 與公司其他部門和外部律師配合處理法律事務(wù)與公司其他部門和外部律師配合處理法律事務(wù)u 法律調(diào)研法律調(diào)研法的基礎(chǔ)知識(shí)

2、法的基礎(chǔ)知識(shí)法的概念和特征：法的概念和特征： 法是以法是以國(guó)家政權(quán)意志形國(guó)家政權(quán)意志形式式出現(xiàn)的，作為司法機(jī)關(guān)辦出現(xiàn)的，作為司法機(jī)關(guān)辦案依據(jù)的，具有案依據(jù)的，具有普遍性、明普遍性、明確性和肯定性的確性和肯定性的，以，以權(quán)利和權(quán)利和義務(wù)義務(wù)為主要內(nèi)容的，首先和為主要內(nèi)容的，首先和主要體現(xiàn)執(zhí)政者意志并最終主要體現(xiàn)執(zhí)政者意志并最終決定于社會(huì)物質(zhì)生活條件的，決定于社會(huì)物質(zhì)生活條件的，各種各種社會(huì)規(guī)范社會(huì)規(guī)范的總稱。的總稱。法的基礎(chǔ)知識(shí)中國(guó)法的體系中國(guó)法的體系憲憲 法法行政法行政法民商法民商法刑法刑法環(huán)境法環(huán)境法社會(huì)法社會(huì)法經(jīng)濟(jì)法經(jīng)濟(jì)法程序法程序法總總 類類親屬繼承親屬繼承債債 權(quán)權(quán)知識(shí)產(chǎn)權(quán)知識(shí)產(chǎn)權(quán)合同

3、法合同法物權(quán)物權(quán)商法商法拍賣法拍賣法擔(dān)保法擔(dān)保法合同法的基礎(chǔ)知識(shí)合同法的基礎(chǔ)知識(shí)1、合同及合同法的概念：、合同及合同法的概念： 合同法合同法第二條：合同是第二條：合同是平等平等主體的自然人、法人、其他組主體的自然人、法人、其他組織之間織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。關(guān)系的協(xié)議。 合同法：調(diào)整平等主體之間財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系的法律。合同法：調(diào)整平等主體之間財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系的法律。 2、合同的分類：、合同的分類： 根據(jù)合同條款的形成的不同等為標(biāo)準(zhǔn)，分為格式合同非格式合根據(jù)合同條款的形成的不同等為標(biāo)準(zhǔn)，分為格式合同非格式合同同 。 合同法合同法：第三十九、四十、四十一條

4、。：第三十九、四十、四十一條。合同法的基礎(chǔ)知識(shí)合同法的基礎(chǔ)知識(shí)3.合同的一般成立要件合同的一般成立要件需存在雙方或多方當(dāng)事人需存在雙方或多方當(dāng)事人當(dāng)事人須達(dá)成合意當(dāng)事人須達(dá)成合意 4.合同的內(nèi)容：合同的內(nèi)容：合同法合同法第十二條第十二條5.合同的成立：合同的成立：承諾生效時(shí)合同成立。承諾生效時(shí)合同成立。承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效。承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效。合同法基礎(chǔ)知識(shí)合同法基礎(chǔ)知識(shí)6、合同的生效、合同的生效 合同法合同法第四十四條：依法成立的合同，自第四十四條：依法成立的合同，自成立時(shí)成立時(shí)生效。生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)

5、生效的，依照其規(guī)定。依照其規(guī)定。7、合同的履行、合同的履行8、合同的變更與轉(zhuǎn)讓、合同的變更與轉(zhuǎn)讓合同法的基礎(chǔ)知識(shí)合同法的基礎(chǔ)知識(shí) 9、合同的解除：、合同的解除： 合同合同有效成立有效成立后，后，沒有履行或者完全履行前沒有履行或者完全履行前，當(dāng)，當(dāng)約定的或者法定的約定的或者法定的解除解除條件具備時(shí)，因條件具備時(shí)，因享有解除權(quán)的享有解除權(quán)的一方的一方的意思表示意思表示使合同關(guān)系除法律另有規(guī)定者使合同關(guān)系除法律另有規(guī)定者外外溯及地消滅溯及地消滅。合同法第九十四條合同法第九十四條法定解除的法定解除的5種情形：種情形： 因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的； 在履行期限屆滿之前

6、，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；主要債務(wù)； 當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行； 當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的； 法律規(guī)定的其他情形。法律規(guī)定的其他情形。合同法的基礎(chǔ)知識(shí)合同法的基礎(chǔ)知識(shí) 10.合同的效力：合同的效力：第五十二條第五十二條 有下列情形之一的，有下列情形之一的，合同無效：合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害

7、國(guó)家利益；（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。第五十三條第五十三條 合同中的下列合同中的下列免責(zé)條款無效：免責(zé)條款無效：（一）造成對(duì)方人身傷害的；（一）造成對(duì)方人身傷害的；（二）因故意或者重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。（二）因故意或者重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。第五十四條第五十四條 下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)

8、求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更變更或或者者撤銷：撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。 一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。合同法的基礎(chǔ)知識(shí)合同法的基礎(chǔ)知識(shí)11.違約責(zé)

9、任：當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)或履行不符合合同的約違約責(zé)任：當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)或履行不符合合同的約定或者法律規(guī)定時(shí)，對(duì)另一方當(dāng)事人所應(yīng)承擔(dān)的賠償損失、支付違定或者法律規(guī)定時(shí)，對(duì)另一方當(dāng)事人所應(yīng)承擔(dān)的賠償損失、支付違約金、強(qiáng)制實(shí)際履行等民事責(zé)任。約金、強(qiáng)制實(shí)際履行等民事責(zé)任。違約的形態(tài)違約的形態(tài)預(yù)期違約預(yù)期違約實(shí)際違約實(shí)際違約明示明示默示默示不履行不履行不完全履行不完全履行拒絕履行拒絕履行履行不能履行不能遲延履行遲延履行不適當(dāng)履行不適當(dāng)履行其他不完全履行其他不完全履行合同法的基礎(chǔ)知識(shí)合同法的基礎(chǔ)知識(shí)違約責(zé)任的形式：違約責(zé)任的形式： 違約金：違約金：合同法合同法第一百一十四條第一百一十四條 損

10、害賠償責(zé)任：損害賠償責(zé)任：合同法合同法第一百一十二、一百一十三條第一百一十二、一百一十三條 強(qiáng)制實(shí)際履行：強(qiáng)制實(shí)際履行：合同法合同法第一百一十條第一百一十條合同法的基礎(chǔ)知識(shí)合同法的基礎(chǔ)知識(shí)12.免責(zé)事由：免責(zé)事由： 法定的或合同約定的當(dāng)事人對(duì)其不履行合同債務(wù)不承擔(dān)違約法定的或合同約定的當(dāng)事人對(duì)其不履行合同債務(wù)不承擔(dān)違約責(zé)任的條件。責(zé)任的條件。 我國(guó)合同法將不可抗力作為法定的免責(zé)事由。我國(guó)合同法將不可抗力作為法定的免責(zé)事由。 不可抗力：不可抗力：不可預(yù)見、不可避免、不可克服的不可預(yù)見、不可避免、不可克服的客觀（外在客觀（外在性）。性）。合同法合同法第五十三條第五十三條 免責(zé)條款無效：免責(zé)條款無效

11、：（一）造成對(duì)方人身傷害的；（一）造成對(duì)方人身傷害的；（二）因故意或者重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。（二）因故意或者重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。租賃合同租賃合同1.租賃合同概念和特征：租賃合同概念和特征： 合同法合同法第十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租第十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。人使用、收益，承租人支付租金的合同。 特征：租賃合同是特征：租賃合同是諾承、有償、雙務(wù)諾承、有償、雙務(wù)合同，標(biāo)的物只能是特合同，標(biāo)的物只能是特定的非消耗物。定的非消耗物。2.租賃合同形式：租賃合同形式： 租賃期限租賃期限六個(gè)月六個(gè)月以上的，以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式

12、應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。書面形式的，視為不定期租賃。3.租賃合同的期限：租賃合同的期限：合同法合同法第二百一十四、二百三十六條第二百一十四、二百三十六條 租賃合同租賃合同4.出租人主要的義務(wù)：出租人主要的義務(wù)： 按約定將租賃物交付承租人使用的義務(wù)按約定將租賃物交付承租人使用的義務(wù) 在租賃期間保持租賃物符合約定用途的義務(wù)在租賃期間保持租賃物符合約定用途的義務(wù) 維修義務(wù)維修義務(wù) 權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù) 出租人租賃房屋時(shí)通知承租人的義務(wù)出租人租賃房屋時(shí)通知承租人的義務(wù) 負(fù)擔(dān)稅賦及費(fèi)用的返還負(fù)擔(dān)稅賦及費(fèi)用的返還租賃合同租賃合同5.承租人的主要義

13、務(wù)：承租人的主要義務(wù)： 按期支付租金的義務(wù)按期支付租金的義務(wù) 合理使用租賃物的義務(wù)合理使用租賃物的義務(wù) 妥善保管租賃物的義務(wù)妥善保管租賃物的義務(wù) 期滿返還租賃物的義務(wù)期滿返還租賃物的義務(wù)租賃合同租賃合同6.轉(zhuǎn)租（區(qū)別租賃權(quán)讓與）轉(zhuǎn)租（區(qū)別租賃權(quán)讓與） 是指承租人與出租人之間是指承租人與出租人之間繼續(xù)繼續(xù)其租賃關(guān)系，但將租賃物的全部或其租賃關(guān)系，但將租賃物的全部或者一部分租于者一部分租于第三人（次承租人）第三人（次承租人）使用收益，第三人支付租金于使用收益，第三人支付租金于原承原承租人（轉(zhuǎn)租人）租人（轉(zhuǎn)租人）的行為。的行為。承租人承租人（不退出）（不退出）第三人第三人次承租人次承租人出租人出租人

14、承租人承租人（退出）（退出）第三人第三人取代承租人取代承租人出租人出租人租賃合同租賃合同7.買賣不破租賃買賣不破租賃 買賣不破租賃是指出租人于租賃物買賣不破租賃是指出租人于租賃物交付承租人后交付承租人后，即使出，即使出租人將租賃物租人將租賃物出賣給第三人出賣給第三人，也，也不影響不影響租賃合同的效力，第三租賃合同的效力，第三人（新所有人）仍承受出租人的地位。人（新所有人）仍承受出租人的地位。 關(guān)于貫徹執(zhí)行關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的若干問題的意見意見第第119條第條第2款款規(guī)定：規(guī)定：“私有私有房屋房屋在租賃期間，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋在租賃期間，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃

15、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效?！焙贤贤ǚǖ诘?29條更將私有房屋擴(kuò)展到所有的房屋，該條條更將私有房屋擴(kuò)展到所有的房屋，該條“租賃物在租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！?租賃合同租賃合同買賣不破租賃的例外買賣不破租賃的例外 ： 黃某夫婦擁有廈門某小區(qū)黃某夫婦擁有廈門某小區(qū)403房的產(chǎn)權(quán)。房的產(chǎn)權(quán)。2006年年3月，黃某月，黃某夫婦將此房賣給了洪某，洪某隨后裝修入住，但不久洪某就被夫婦將此房賣給了洪某，洪某隨后裝修入住，但不久洪某就被告上了法庭。原告是合邦公司，據(jù)該公司稱，告

16、上了法庭。原告是合邦公司，據(jù)該公司稱，2005年年6月月1日，日，黃某夫婦與合邦公司簽訂了一份黃某夫婦與合邦公司簽訂了一份房屋租賃合同房屋租賃合同，將該房出，將該房出租給合邦公司，租賃期限自租給合邦公司，租賃期限自2005年年6月月1日至日至2015年年6月月1日，租金日，租金總額為總額為5萬元。但黃某夫婦一直沒有將房屋交付給合邦公司實(shí)際萬元。但黃某夫婦一直沒有將房屋交付給合邦公司實(shí)際使用。使用。 雖然沒有實(shí)際入住，但合邦公司認(rèn)為，租賃期未到，根據(jù)雖然沒有實(shí)際入住，但合邦公司認(rèn)為，租賃期未到，根據(jù)“買賣不破租賃買賣不破租賃”的原則，自己作為承租人有權(quán)狀告洪某和黃的原則，自己作為承租人有權(quán)狀告洪

17、某和黃某夫婦，請(qǐng)求法院判令騰空房屋交其使用。某夫婦，請(qǐng)求法院判令騰空房屋交其使用。為權(quán)利而斗爭(zhēng)為權(quán)利而斗爭(zhēng)結(jié)語結(jié)語還有幾句教訓(xùn)，希望你們銘刻在記憶之中：還有幾句教訓(xùn)，希望你們銘刻在記憶之中： 不要想到什么就說什么，凡事必須三思而行。對(duì)人要和氣，但不要過分狎昵。不要想到什么就說什么，凡事必須三思而行。對(duì)人要和氣，但不要過分狎昵。相知有素的朋友，應(yīng)該用鋼圈箍在你的靈魂上，可是不要對(duì)每一個(gè)泛泛的新知濫施相知有素的朋友，應(yīng)該用鋼圈箍在你的靈魂上，可是不要對(duì)每一個(gè)泛泛的新知濫施你的交情。留心避免和人家爭(zhēng)吵；可是萬一爭(zhēng)端已起，就應(yīng)該讓對(duì)方知道你是不可你的交情。留心避免和人家爭(zhēng)吵；可是萬一爭(zhēng)端已起，就應(yīng)該讓對(duì)方知道你是不可以輕侮的。傾聽每一個(gè)人的意見，可是只對(duì)極少數(shù)人發(fā)表你的意見；接受每一個(gè)人以輕侮的。傾聽每一個(gè)人的意見，可是只對(duì)極少數(shù)人發(fā)表你的意見；接受每一個(gè)人的批評(píng)，可是保留你的判斷。盡你的財(cái)力購(gòu)置貴重的衣服，可是不要炫新立異，必的批評(píng)，可是保留你的判斷。盡你的財(cái)力購(gòu)置貴重的衣服，可是不要炫新立異，必須富麗而不浮艷，因?yàn)榉b往往可以表現(xiàn)人格；法國(guó)的名流要人，就是在這一點(diǎn)上須富麗而不浮艷，因?yàn)榉b往往可以表現(xiàn)人格；法國(guó)的名流要人，就是在這一點(diǎn)上顯得最高尚，與眾不同。不要向人告貸，也不要借錢給別人。因?yàn)閭罘帕顺鋈?，顯得最高尚，與眾