三種評(píng)估方法

1、資產(chǎn)評(píng)估方法一、市場(chǎng)法項(xiàng)目基本方法差異調(diào)整因素應(yīng)用條件總體1、找到相同的參照物：參照物價(jià)格作為評(píng)估值。2、找到類似資產(chǎn)：以此為參照物，依其價(jià)格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，確定評(píng)估值。1、時(shí)間因素：參照物交2、地域因素：指資產(chǎn)所在地區(qū)或3、功能因素：指1.一個(gè)充分發(fā)育活易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日相差時(shí)間所影響的被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的差異。地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。資產(chǎn)實(shí)體功能過剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。2.參照物及可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料可搜集。機(jī)器設(shè)備1、鑒定評(píng)估對(duì)象，獲取資料2、市場(chǎng)調(diào)查，選取參照物；3、因素比較;4、計(jì)算評(píng)估值1、時(shí)間因素2、地域因素3、個(gè)別因素（設(shè)備規(guī)格型號(hào)、制造廠

2、家、役齡、安裝方式、附件、實(shí)體狀態(tài)）4、交易因素：市場(chǎng)狀況、交易動(dòng)機(jī)背景、交易量建筑物將待估房地產(chǎn)與交易實(shí)例，比較對(duì)照，以類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格為基礎(chǔ)，修正后，得出待估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)。n評(píng)估值=£（交易實(shí)例iM交易行為的修正系數(shù)Mi=1交易日期的修正系數(shù)X區(qū)域因素的修正系數(shù)X個(gè)別因素的修正系數(shù)）/n1 .有T數(shù)量（皂3）正常交易實(shí)例。2 .具較好可比性，3 .交易時(shí)間與基準(zhǔn)1、交易日期的修正2、區(qū)域因素1）雙百分制比較法；2）十等分因素比較法；3）環(huán)境成熟度修正法：房地產(chǎn)價(jià)格=調(diào)整系數(shù)X交易實(shí)例價(jià)格=交易實(shí)例價(jià)格/（1+i）nn達(dá)到與交易實(shí)例同等環(huán)境成熟度所需的年數(shù)3、個(gè)別因素的修正4、

3、交易行為的補(bǔ)正日接近。4 .交易透明、公平和后效。5 .土地出讓年限、使用需求基本一致。適于房地產(chǎn)出售、購(gòu)置、投資決策等項(xiàng)目基本方法差異調(diào)整因素應(yīng)用條件土地使用權(quán)（重點(diǎn)）1.搜集資料，確定比較案例；2.交易情況修正；3.交易時(shí)間修正；4.區(qū)域因素修正；5.個(gè)別因素修正;6.確定待估土地評(píng)估值評(píng)估值=比較安例地價(jià)乂正常交易情況山待估土地區(qū)域因素值.待估土地個(gè)別因素值.評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)木比較案例交易情況比較案例區(qū)域因素值比較案例個(gè)別因素值比較案例交易日物價(jià)指數(shù)1、在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似土地中，與待估土地類似的交易案例較多。2、評(píng)估人員知識(shí)廣博、經(jīng)驗(yàn)豐富1、交易時(shí)間的修正：平均、環(huán)比物價(jià)

4、指數(shù)2、區(qū)域因素的修正3、個(gè)別因素的修正:其中：年限修正系數(shù)：1F1-7-La"廠L（】十4n-比較案例土地使用權(quán)剩余年限；m-待估土地使用權(quán)剩余年限；r一一折現(xiàn)率容積率修正系數(shù)見書P1294、交易行為的修正基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法：評(píng)彳t值=基準(zhǔn)地價(jià)X時(shí)間因素修正系數(shù)X個(gè)別因素修正系數(shù)X市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)年限修正系數(shù)K=1（1+r）H/1（1+r）n實(shí)際出讓（轉(zhuǎn)讓）年限；N一最高出讓年限；r一還原利率長(zhǎng)期投資上市債券（1）如可流通買賣，且有現(xiàn)行市價(jià)，上市債券的現(xiàn)行市價(jià)（評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)）可以作為它的評(píng)估值。（2）當(dāng)證券市場(chǎng)投機(jī)嚴(yán)重、債券價(jià)格嚴(yán)重扭曲時(shí)，對(duì)上市債券的評(píng)估，可參照非上市債

5、券的評(píng)估方法一一理論價(jià)。上市股票向上市債券流動(dòng)資產(chǎn)1、外庫材料:除積壓物資、在用低值易耗品外，近期購(gòu)進(jìn)現(xiàn)行市價(jià)或賬面價(jià)；購(gòu)進(jìn)批次間隔長(zhǎng)、價(jià)格變化大一一現(xiàn)行市價(jià)或最接近市價(jià)的材料價(jià)格。2。產(chǎn)成品及庫存商品：不含價(jià)外稅的可接受市場(chǎng)價(jià)，扣除相關(guān)費(fèi)用。工業(yè)企業(yè)一一賣出價(jià)；商業(yè)企業(yè)一一買進(jìn)價(jià)。3、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款一一可變現(xiàn)值。評(píng)估值=賬面價(jià)值一已確定壞賬損失一預(yù)計(jì)壞賬損失預(yù)計(jì)壞賬損失：1）壞賬倩計(jì)法：壞賬比例-評(píng)估刖右千年的壞賬數(shù)額/評(píng)估刖右千年應(yīng)收賬款余額2）賬齡分析法4、應(yīng)收票據(jù)：1）評(píng)估值=本金*（1+利率*時(shí)間）（利率、時(shí)間保持匹配關(guān)系；時(shí)間為開立日一一基準(zhǔn)日）2）評(píng)估值=到期價(jià)值*（1-貼現(xiàn)

6、率*貼現(xiàn)期）（利率、時(shí)間保持匹配關(guān)系；時(shí)間為貼現(xiàn)日一一到期日）5、短期投資：1）公開掛牌交易的，按評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)確定；2）不能公開交易的，本金+持有期利息。6、現(xiàn)金和各項(xiàng)存款：以核實(shí)后的實(shí)有額作為評(píng)估值。如有外幣存款，可按基準(zhǔn)日的國(guó)家外匯牌價(jià)折算。企業(yè)價(jià)值市盈率乘數(shù)法：公司的市值=類似公司的市盈率*預(yù)期收益（嚴(yán)格說，不屬于市場(chǎng)法）、成本法項(xiàng)目重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值成新率方法:1、評(píng)估值=重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟(jì)性貶值2、評(píng)估值=重置成本*成新率1）重置核算法：重置成本=直接成本+間接成本1.觀察法/成新率法：實(shí)體性功能性貶值由于外部環(huán)1.觀察法總體2）物價(jià)指數(shù)

7、法：重置成本=歷史成本*評(píng)估時(shí)定基物價(jià)指數(shù)+購(gòu)建時(shí)定基物價(jià)指數(shù)=歷史成本*（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）3）功能價(jià)值法：重置成本=參照物重置成本*被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量4）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：重置成本=參照物重置成本*（被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量+參照物年產(chǎn)量）X5）統(tǒng)計(jì)分析法：重置成本=某類資產(chǎn)歷史成本*調(diào)整系貶彳1=重置成本X（1-成新率）2.公式計(jì)算法（年限法）：實(shí)體性貶值=重置成本X實(shí)際已使用年限+總使用年限二重置成本X實(shí)體性貶值率其中：總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限；實(shí)際已使用年限=名義已使額=被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本*年金現(xiàn)值系數(shù)MA*（1-T）*（P/A,r,n）曳變化造成資產(chǎn)的

8、貶值2 .使用年限法成新率=尚可使用年限+（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）*100%成新率+貶值率=13 .修復(fù)費(fèi)用法成新率=（1修復(fù)費(fèi)用一重置成本）*100%數(shù)K=M類資產(chǎn)歷史成本*（某類抽樣資廣重置成本+某類抽樣資產(chǎn)歷史成本）用年限*資產(chǎn)利用率n被評(píng)估資產(chǎn)剩余年限機(jī)器設(shè)備（重點(diǎn)）包括重新購(gòu)置或建造與全新資產(chǎn)所需的一切合理的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，如設(shè)備購(gòu)置成本、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、其它間接費(fèi)用、稅金、資金成本等。1）重置核算法。非標(biāo)準(zhǔn)、自制設(shè)備：重置成本=成本+利7閏+銷售稅金+設(shè)計(jì)費(fèi)目前還產(chǎn)銷的，以市場(chǎng)價(jià)為基礎(chǔ)確定重置成本。2）物價(jià)指數(shù)法。重置成本-歷史成本*（1+環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)t+1

9、）*（1+環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)t+2）*（1+環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)t+n）3）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。某些特定的加工設(shè)備。進(jìn)口設(shè)備：價(jià)格條件、從屬費(fèi)用（內(nèi)容、稅基）1）使用年限法：實(shí)體性貶值率=已使用年限/總年限；更新改造的設(shè)備：已使用年限=名義加權(quán)投資年限*基準(zhǔn)日前的資產(chǎn)利用率2）修復(fù)費(fèi)用法：不可修復(fù)損耗引起的貶值=不PJ修復(fù)部分重置成本*有形損耗率；實(shí)體性貶值=可修復(fù)部分修復(fù)費(fèi)用+/、可修復(fù)損耗引起的貶值1）超額投資成本2）超額運(yùn)營(yíng)成本：同“總體”1）經(jīng)濟(jì)性貶值額=（重置成本一實(shí)體性貶值額一功能性貶值額）*經(jīng)濟(jì)性貶值率2）經(jīng)濟(jì)性貶值額=年損失額*（1T）*（P/A,r,n）注意：1）經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-

10、（實(shí)際使用生產(chǎn)能力+額定生產(chǎn)能力）XX一規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)實(shí)際使用生產(chǎn)能力+額定生產(chǎn)能力=評(píng)估日后的資廣利用率2）名義加權(quán)投資年限的計(jì)算：名義加權(quán)投資年限=加權(quán)更新成本之和+重置成本重置成本=CIF+關(guān)稅+增值稅+3）觀測(cè)分析法重置成本：還考慮改造成本項(xiàng)目重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值成新率建筑物（重點(diǎn)）成本：前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、其他費(fèi)用、間接費(fèi)用、合理利潤(rùn)、資金成本（據(jù)額定工期、平均投入資金、貸款利率測(cè)算的建筑期利息）、投資方向調(diào)節(jié)稅。1）預(yù)決算調(diào)整法：以原工程量合理為前提,適用于用途相同、結(jié)構(gòu)相同且數(shù)量較多的建筑物評(píng)估。2）重編預(yù)算法：適于測(cè)算更新重置成本或構(gòu)造較簡(jiǎn)單的建筑物。

11、3）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法：用于單位價(jià)值小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，以及運(yùn)用其他方法有困難的建筑物的。后形損耗率1、使用年限法：同“總體”2、打分法成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分*G+裝修部分合計(jì)得分*S+設(shè)備部分合計(jì)得分*B因用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。經(jīng)濟(jì)性貶值=上3y（1+i）Ri第i年的年收益凈損失額；r一折現(xiàn)率；n預(yù)計(jì)收益損失持續(xù)的時(shí)間土地使用評(píng)估值=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地所有權(quán)收益利息=（土地取得費(fèi)+稅費(fèi)）*土地開發(fā)期*年利息率+土地開發(fā)費(fèi)*土地開發(fā)期*年利息率*50%權(quán)適用于新開發(fā)土地，特別是土地市場(chǎng)發(fā)育不完善,土地成交實(shí)例不

12、多，無法利用其他方法評(píng)估時(shí)?？蓪?duì)既無收益又很少有交易情況的特殊土地資產(chǎn)1）自創(chuàng)：財(cái)務(wù)核算法；市價(jià)調(diào)整法：I.重置成本-類似無形資產(chǎn)市價(jià)*成本/市價(jià)系數(shù)n.重置成本-類似無形資產(chǎn)市價(jià)*（1-銷售利稅率）2）外購(gòu)：市價(jià)類比法、物價(jià)指數(shù)法。1 .專家鑒定法。2 .剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法。（同“總體”的年限法）專利權(quán)：重點(diǎn)是重置成本的估算：1）研制成本：直接成本、專有技術(shù)：1）分析鑒定使用狀況。2）估算重置成本。3）間接成本。2）交易成本利用條件百分比估算貶值。4）評(píng)估值=重置成本一貶值。流動(dòng)資產(chǎn)1）超儲(chǔ)積壓物資2）在用低值易耗品：評(píng)估值=全新成本價(jià)值*成新率=全新成本價(jià)值*（1-實(shí)際已使用月數(shù)/可使用總

13、月數(shù)）*100%3）在產(chǎn)品：按價(jià)格變動(dòng)系數(shù)調(diào)整原成本。按社會(huì)平均工藝定額和現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算評(píng)估值。3）按在制品的完工程度計(jì)算評(píng)估值。4）產(chǎn)成品及庫存商品：當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間較接近時(shí)，評(píng)估值=產(chǎn)成品數(shù)量X單位產(chǎn)成品賬面成本當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與完工時(shí)間相距較遠(yuǎn)：18a.評(píng)估值=實(shí)有數(shù)量x（合理材料工藝定額x材料現(xiàn)行單價(jià)+合理工時(shí)定額x單位小時(shí)合理工時(shí)工資費(fèi)用）b.評(píng)估值=產(chǎn)成品實(shí)際成本x（材料成本比例x材料綜合調(diào)整系數(shù)+工資、費(fèi)用成本比例x工資、費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù)）、收益法項(xiàng)目收益期有限收益期無限其他未來收益年金化未來收益不等額（n年后，收益相同）收益額折現(xiàn)率年收益等額年收益相差不大總體RiP一Ei

14、i=i(1+ri)iP=A/r2r2本一化率P=A/r2二Rp=工上iy(1+ri)+Rn由1收益可以是：稅后利潤(rùn)、現(xiàn)金流量、利潤(rùn)總額。要求：準(zhǔn)確反映資產(chǎn)收益，與r的口徑保持T折現(xiàn)率=無風(fēng)險(xiǎn)利率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+通貨膨脹率苴中A.曰（1"1）n收益期限；ri折現(xiàn)率b(1+ri)n(P/A,ri,n)建筑物（殘余估價(jià)法重點(diǎn)）B=(aLr1)/(r2+d)=a2/(r2+d)應(yīng)用條件：要求被評(píng)估對(duì)象可以獲得昭的益勇厘建笛物的田徐、伸田羽正度能用/、a建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益（成本費(fèi)用中不含建筑物折舊）；L土地價(jià)格；ri土地的還原利率；d一建筑物折舊率=1/建筑物剩余年限B一建筑物收益價(jià)格；

15、a2建筑物純收益r2建筑物的還原利率；以及使用狀態(tài)等與土地的最佳使,嚴(yán)重背離土地使用權(quán)收益法：P=A-（P/A,r,n）A一土地純收益n一土地收益年限（=出讓年限一已使用年限）P=A/rr土地還原利率純收益（客觀收益）計(jì)算：計(jì)算總收入。求總費(fèi)用（含折舊）。求總純收益交-。求房屋純收益=房屋現(xiàn)值*房屋還原利率還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值求土地純收益=-。假設(shè)開發(fā)法/剩余法（重點(diǎn)）：地價(jià)=樓價(jià)一建筑費(fèi)一專業(yè)費(fèi)一利息一利潤(rùn)一稅費(fèi)一租售費(fèi)用其中，專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)*i利息=預(yù)付資本*利率r=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）*r利潤(rùn)蟲付資本卻潤(rùn)率P'=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）*P'注意：樓價(jià)（期末

16、）、建筑費(fèi)（期中）要折現(xiàn)項(xiàng)目收益期有限收益期無限其他未來收益年金化未來收益不等額收益額折現(xiàn)率年收益等額年收益相差不大 資廣 (重 點(diǎn)) P=LRTiT（1+r）K分成率；R分成基數(shù)；K銷售收入=K銷售利潤(rùn)銷售禾1J潤(rùn)率K銷售利潤(rùn)=K銷售收入年肖售利潤(rùn)率K銷售利潤(rùn)：1、邊際分析法：K=EAni+匯口i2、約當(dāng)投資分成法約當(dāng)投資分成法：K=無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量+（購(gòu)買方約當(dāng)投資量+無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量）無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量-無形資產(chǎn)重置成本*（1+無形資產(chǎn)成本利潤(rùn)率）購(gòu)買方約當(dāng)投資量=購(gòu)買方投資資產(chǎn)重置成本*（1+購(gòu)買方成本利潤(rùn)率）nKRp=最低收費(fèi)額+£t(1+r)最低收費(fèi)額=重置成本凈值*

17、轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?機(jī)會(huì)成本重置成本凈值=重置成本*成新率轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?購(gòu)買方運(yùn)用無形資產(chǎn)設(shè)計(jì)能力+總設(shè)計(jì)能力n門P=工ii口i第i年的超額稅后收益1（1+）收益期（有效期限）：指無形資產(chǎn)發(fā)揮作用，并具有超額獲利能力的時(shí)間r=無風(fēng)險(xiǎn)利率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+通貨膨脹率WM：1)收入土瞇型：=(P2-P1)Q(1-T)2)費(fèi)用節(jié)約型：=(C1-C2)Q(1-T)商譽(yù)割差法：P=SI體資產(chǎn)評(píng)估值一（單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估之和）超額收益法2:超額收益折現(xiàn)法pH巴1y（1+r）超額收益法1:超額收益本金化法P=（企業(yè)預(yù)計(jì)年收益額一行業(yè)平均收益率*單項(xiàng)資產(chǎn)匯總）/本金化率=單項(xiàng)資產(chǎn)匯總*（企業(yè)預(yù)期收益率一行業(yè)平均收益率）/

18、本金化率商譽(yù)價(jià)值的評(píng)估，限于盈利企業(yè)或經(jīng)濟(jì)效益高于同行業(yè)或社會(huì)平均水平的企業(yè)。項(xiàng)目收益期有限收益期無限其他未來收益年金化未來收益不等額收益額折現(xiàn)率年收益等額年收益相差不大非上市債券1 .每年（期）支付利息、到期還本P=P0-i-（P/A,r,n）+P0（P/F,r,n）2 .到期舟-次性還本付息P=P0（1+m-i）（P/F,r,n）（單利計(jì)息）=Po（1+i）m1-（P/F,r,n）（復(fù)利計(jì)息）Po債券面值；i票面（年）利率；r折現(xiàn)率；n基準(zhǔn)日到債券到期日的年限;m-債券期限（發(fā)行日到到期日）非上市股票優(yōu)先股P=A/r普通股的固定股利型：P=D/rDi一下一年的股利普通股：紅利增長(zhǎng)型P=D/（K-g）計(jì)算股利增長(zhǎng)率g：1、歷史數(shù)據(jù)分析法2、發(fā)展趨勢(shì)分析法g=再投資的比率（即凈利潤(rùn)的留存比率）x股本利潤(rùn)率股權(quán)投資對(duì)非控股的直接投資A、預(yù)測(cè)長(zhǎng)期投資的未來收益，折算為現(xiàn)值，得出評(píng)估值。再根據(jù)直接投資所占的份額，計(jì)算確定評(píng)估值。B、對(duì)投資份額小，或直接投資發(fā)生不長(zhǎng)，賬實(shí)基本相全資企業(yè)：整體評(píng)估，評(píng)估值=被投資企業(yè)凈資產(chǎn)控股企業(yè)：評(píng)估值=被投資企業(yè)凈資產(chǎn)*股權(quán)比例對(duì)于股權(quán)投資，無論采取什么樣的