三種評估方法

1、資產(chǎn)評估方法一、市場法項目基本方法差異調(diào)整因素應(yīng)用條件總體1、找到相同的參照物：參照物價格作為評估值。2、找到類似資產(chǎn)：以此為參照物，依其價格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，確定評估值。1、時間因素：參照物交2、地域因素：指資產(chǎn)所在地區(qū)或3、功能因素：指1.一個充分發(fā)育活易時間與被評估資產(chǎn)評估基準日相差時間所影響的被評估資產(chǎn)價格的差異。地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響。躍的資產(chǎn)市場。2.參照物及可比較的指標、技術(shù)參數(shù)等資料可搜集。機器設(shè)備1、鑒定評估對象，獲取資料2、市場調(diào)查，選取參照物；3、因素比較;4、計算評估值1、時間因素2、地域因素3、個別因素（設(shè)備規(guī)格型號、制造廠

2、家、役齡、安裝方式、附件、實體狀態(tài)）4、交易因素：市場狀況、交易動機背景、交易量建筑物將待估房地產(chǎn)與交易實例，比較對照，以類似房地產(chǎn)的已知價格為基礎(chǔ)，修正后，得出待估房地產(chǎn)評估價。n評估值=£（交易實例iM交易行為的修正系數(shù)Mi=1交易日期的修正系數(shù)X區(qū)域因素的修正系數(shù)X個別因素的修正系數(shù)）/n1 .有T數(shù)量（皂3）正常交易實例。2 .具較好可比性，3 .交易時間與基準1、交易日期的修正2、區(qū)域因素1）雙百分制比較法；2）十等分因素比較法；3）環(huán)境成熟度修正法：房地產(chǎn)價格=調(diào)整系數(shù)X交易實例價格=交易實例價格/（1+i）nn達到與交易實例同等環(huán)境成熟度所需的年數(shù)3、個別因素的修正4、

3、交易行為的補正日接近。4 .交易透明、公平和后效。5 .土地出讓年限、使用需求基本一致。適于房地產(chǎn)出售、購置、投資決策等項目基本方法差異調(diào)整因素應(yīng)用條件土地使用權(quán)（重點）1.搜集資料，確定比較案例；2.交易情況修正；3.交易時間修正；4.區(qū)域因素修正；5.個別因素修正;6.確定待估土地評估值評估值=比較安例地價乂正常交易情況山待估土地區(qū)域因素值.待估土地個別因素值.評估基準日價格指數(shù)木比較案例交易情況比較案例區(qū)域因素值比較案例個別因素值比較案例交易日物價指數(shù)1、在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似土地中，與待估土地類似的交易案例較多。2、評估人員知識廣博、經(jīng)驗豐富1、交易時間的修正：平均、環(huán)比物價

4、指數(shù)2、區(qū)域因素的修正3、個別因素的修正:其中：年限修正系數(shù)：1F1-7-La"廠L（】十4n-比較案例土地使用權(quán)剩余年限；m-待估土地使用權(quán)剩余年限；r一一折現(xiàn)率容積率修正系數(shù)見書P1294、交易行為的修正基準地價修正系數(shù)法：評彳t值=基準地價X時間因素修正系數(shù)X個別因素修正系數(shù)X市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)年限修正系數(shù)K=1（1+r）H/1（1+r）n實際出讓（轉(zhuǎn)讓）年限；N一最高出讓年限；r一還原利率長期投資上市債券（1）如可流通買賣，且有現(xiàn)行市價，上市債券的現(xiàn)行市價（評估基準日的收盤價）可以作為它的評估值。（2）當證券市場投機嚴重、債券價格嚴重扭曲時，對上市債券的評估，可參照非上市債

5、券的評估方法一一理論價。上市股票向上市債券流動資產(chǎn)1、外庫材料:除積壓物資、在用低值易耗品外，近期購進現(xiàn)行市價或賬面價；購進批次間隔長、價格變化大一一現(xiàn)行市價或最接近市價的材料價格。2。產(chǎn)成品及庫存商品：不含價外稅的可接受市場價，扣除相關(guān)費用。工業(yè)企業(yè)一一賣出價；商業(yè)企業(yè)一一買進價。3、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款一一可變現(xiàn)值。評估值=賬面價值一已確定壞賬損失一預(yù)計壞賬損失預(yù)計壞賬損失：1）壞賬倩計法：壞賬比例-評估刖右千年的壞賬數(shù)額/評估刖右千年應(yīng)收賬款余額2）賬齡分析法4、應(yīng)收票據(jù)：1）評估值=本金*（1+利率*時間）（利率、時間保持匹配關(guān)系；時間為開立日一一基準日）2）評估值=到期價值*（1-貼現(xiàn)

6、率*貼現(xiàn)期）（利率、時間保持匹配關(guān)系；時間為貼現(xiàn)日一一到期日）5、短期投資：1）公開掛牌交易的，按評估基準日的收盤價確定；2）不能公開交易的，本金+持有期利息。6、現(xiàn)金和各項存款：以核實后的實有額作為評估值。如有外幣存款，可按基準日的國家外匯牌價折算。企業(yè)價值市盈率乘數(shù)法：公司的市值=類似公司的市盈率*預(yù)期收益（嚴格說，不屬于市場法）、成本法項目重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值成新率方法:1、評估值=重置成本一實體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟性貶值2、評估值=重置成本*成新率1）重置核算法：重置成本=直接成本+間接成本1.觀察法/成新率法：實體性功能性貶值由于外部環(huán)1.觀察法總體2）物價指數(shù)

7、法：重置成本=歷史成本*評估時定基物價指數(shù)+購建時定基物價指數(shù)=歷史成本*（1+物價變動指數(shù)）3）功能價值法：重置成本=參照物重置成本*被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量4）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：重置成本=參照物重置成本*（被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量+參照物年產(chǎn)量）X5）統(tǒng)計分析法：重置成本=某類資產(chǎn)歷史成本*調(diào)整系貶彳1=重置成本X（1-成新率）2.公式計算法（年限法）：實體性貶值=重置成本X實際已使用年限+總使用年限二重置成本X實體性貶值率其中：總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限；實際已使用年限=名義已使額=被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本*年金現(xiàn)值系數(shù)MA*（1-T）*（P/A,r,n）曳變化造成資產(chǎn)的

8、貶值2 .使用年限法成新率=尚可使用年限+（實際已使用年限+尚可使用年限）*100%成新率+貶值率=13 .修復(fù)費用法成新率=（1修復(fù)費用一重置成本）*100%數(shù)K=M類資產(chǎn)歷史成本*（某類抽樣資廣重置成本+某類抽樣資產(chǎn)歷史成本）用年限*資產(chǎn)利用率n被評估資產(chǎn)剩余年限機器設(shè)備（重點）包括重新購置或建造與全新資產(chǎn)所需的一切合理的直接費用和間接費用，如設(shè)備購置成本、運雜費、安裝費、基礎(chǔ)費、其它間接費用、稅金、資金成本等。1）重置核算法。非標準、自制設(shè)備：重置成本=成本+利7閏+銷售稅金+設(shè)計費目前還產(chǎn)銷的，以市場價為基礎(chǔ)確定重置成本。2）物價指數(shù)法。重置成本-歷史成本*（1+環(huán)比物價變動指數(shù)t+1

9、）*（1+環(huán)比物價變動指數(shù)t+2）*（1+環(huán)比物價變動指數(shù)t+n）3）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。某些特定的加工設(shè)備。進口設(shè)備：價格條件、從屬費用（內(nèi)容、稅基）1）使用年限法：實體性貶值率=已使用年限/總年限；更新改造的設(shè)備：已使用年限=名義加權(quán)投資年限*基準日前的資產(chǎn)利用率2）修復(fù)費用法：不可修復(fù)損耗引起的貶值=不PJ修復(fù)部分重置成本*有形損耗率；實體性貶值=可修復(fù)部分修復(fù)費用+/、可修復(fù)損耗引起的貶值1）超額投資成本2）超額運營成本：同“總體”1）經(jīng)濟性貶值額=（重置成本一實體性貶值額一功能性貶值額）*經(jīng)濟性貶值率2）經(jīng)濟性貶值額=年損失額*（1T）*（P/A,r,n）注意：1）經(jīng)濟性貶值率=1-

10、（實際使用生產(chǎn)能力+額定生產(chǎn)能力）XX一規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)實際使用生產(chǎn)能力+額定生產(chǎn)能力=評估日后的資廣利用率2）名義加權(quán)投資年限的計算：名義加權(quán)投資年限=加權(quán)更新成本之和+重置成本重置成本=CIF+關(guān)稅+增值稅+3）觀測分析法重置成本：還考慮改造成本項目重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值成新率建筑物（重點）成本：前期費用、建筑安裝工程費、其他費用、間接費用、合理利潤、資金成本（據(jù)額定工期、平均投入資金、貸款利率測算的建筑期利息）、投資方向調(diào)節(jié)稅。1）預(yù)決算調(diào)整法：以原工程量合理為前提,適用于用途相同、結(jié)構(gòu)相同且數(shù)量較多的建筑物評估。2）重編預(yù)算法：適于測算更新重置成本或構(gòu)造較簡單的建筑物。

11、3）價格指數(shù)調(diào)整法：用于單位價值小、結(jié)構(gòu)簡單，以及運用其他方法有困難的建筑物的。后形損耗率1、使用年限法：同“總體”2、打分法成新率=結(jié)構(gòu)部分合計得分*G+裝修部分合計得分*S+設(shè)備部分合計得分*B因用途、使用強度、設(shè)計、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的功能不足或浪費形成的價值損失。經(jīng)濟性貶值=上3y（1+i）Ri第i年的年收益凈損失額；r一折現(xiàn)率；n預(yù)計收益損失持續(xù)的時間土地使用評估值=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地所有權(quán)收益利息=（土地取得費+稅費）*土地開發(fā)期*年利息率+土地開發(fā)費*土地開發(fā)期*年利息率*50%權(quán)適用于新開發(fā)土地，特別是土地市場發(fā)育不完善,土地成交實例不

12、多，無法利用其他方法評估時?？蓪葻o收益又很少有交易情況的特殊土地資產(chǎn)1）自創(chuàng)：財務(wù)核算法；市價調(diào)整法：I.重置成本-類似無形資產(chǎn)市價*成本/市價系數(shù)n.重置成本-類似無形資產(chǎn)市價*（1-銷售利稅率）2）外購：市價類比法、物價指數(shù)法。1 .專家鑒定法。2 .剩余經(jīng)濟壽命預(yù)測法。（同“總體”的年限法）專利權(quán)：重點是重置成本的估算：1）研制成本：直接成本、專有技術(shù)：1）分析鑒定使用狀況。2）估算重置成本。3）間接成本。2）交易成本利用條件百分比估算貶值。4）評估值=重置成本一貶值。流動資產(chǎn)1）超儲積壓物資2）在用低值易耗品：評估值=全新成本價值*成新率=全新成本價值*（1-實際已使用月數(shù)/可使用總

13、月數(shù)）*100%3）在產(chǎn)品：按價格變動系數(shù)調(diào)整原成本。按社會平均工藝定額和現(xiàn)行市價計算評估值。3）按在制品的完工程度計算評估值。4）產(chǎn)成品及庫存商品：當評估基準日與產(chǎn)成品完工時間較接近時，評估值=產(chǎn)成品數(shù)量X單位產(chǎn)成品賬面成本當評估基準日與完工時間相距較遠：18a.評估值=實有數(shù)量x（合理材料工藝定額x材料現(xiàn)行單價+合理工時定額x單位小時合理工時工資費用）b.評估值=產(chǎn)成品實際成本x（材料成本比例x材料綜合調(diào)整系數(shù)+工資、費用成本比例x工資、費用綜合調(diào)整系數(shù)）、收益法項目收益期有限收益期無限其他未來收益年金化未來收益不等額（n年后，收益相同）收益額折現(xiàn)率年收益等額年收益相差不大總體RiP一Ei

14、i=i(1+ri)iP=A/r2r2本一化率P=A/r2二Rp=工上iy(1+ri)+Rn由1收益可以是：稅后利潤、現(xiàn)金流量、利潤總額。要求：準確反映資產(chǎn)收益，與r的口徑保持T折現(xiàn)率=無風險利率+風險報酬率+通貨膨脹率苴中A.曰（1"1）n收益期限；ri折現(xiàn)率b(1+ri)n(P/A,ri,n)建筑物（殘余估價法重點）B=(aLr1)/(r2+d)=a2/(r2+d)應(yīng)用條件：要求被評估對象可以獲得昭的益勇厘建笛物的田徐、伸田羽正度能用/、a建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益（成本費用中不含建筑物折舊）；L土地價格；ri土地的還原利率；d一建筑物折舊率=1/建筑物剩余年限B一建筑物收益價格；

15、a2建筑物純收益r2建筑物的還原利率；以及使用狀態(tài)等與土地的最佳使,嚴重背離土地使用權(quán)收益法：P=A-（P/A,r,n）A一土地純收益n一土地收益年限（=出讓年限一已使用年限）P=A/rr土地還原利率純收益（客觀收益）計算：計算總收入。求總費用（含折舊）。求總純收益交-。求房屋純收益=房屋現(xiàn)值*房屋還原利率還原利率=安全利率+風險調(diào)整值求土地純收益=-。假設(shè)開發(fā)法/剩余法（重點）：地價=樓價一建筑費一專業(yè)費一利息一利潤一稅費一租售費用其中，專業(yè)費=建筑費*i利息=預(yù)付資本*利率r=（地價+建筑費+專業(yè)費）*r利潤蟲付資本卻潤率P'=（地價+建筑費+專業(yè)費）*P'注意：樓價（期末

16、）、建筑費（期中）要折現(xiàn)項目收益期有限收益期無限其他未來收益年金化未來收益不等額收益額折現(xiàn)率年收益等額年收益相差不大 資廣 (重 點) P=LRTiT（1+r）K分成率；R分成基數(shù)；K銷售收入=K銷售利潤銷售禾1J潤率K銷售利潤=K銷售收入年肖售利潤率K銷售利潤：1、邊際分析法：K=EAni+匯口i2、約當投資分成法約當投資分成法：K=無形資產(chǎn)約當投資量+（購買方約當投資量+無形資產(chǎn)約當投資量）無形資產(chǎn)約當投資量-無形資產(chǎn)重置成本*（1+無形資產(chǎn)成本利潤率）購買方約當投資量=購買方投資資產(chǎn)重置成本*（1+購買方成本利潤率）nKRp=最低收費額+£t(1+r)最低收費額=重置成本凈值*

17、轉(zhuǎn)讓成本分攤率+機會成本重置成本凈值=重置成本*成新率轉(zhuǎn)讓成本分攤率-購買方運用無形資產(chǎn)設(shè)計能力+總設(shè)計能力n門P=工ii口i第i年的超額稅后收益1（1+）收益期（有效期限）：指無形資產(chǎn)發(fā)揮作用，并具有超額獲利能力的時間r=無風險利率+風險報酬率+通貨膨脹率WM：1)收入土瞇型：=(P2-P1)Q(1-T)2)費用節(jié)約型：=(C1-C2)Q(1-T)商譽割差法：P=SI體資產(chǎn)評估值一（單項資產(chǎn)評估之和）超額收益法2:超額收益折現(xiàn)法pH巴1y（1+r）超額收益法1:超額收益本金化法P=（企業(yè)預(yù)計年收益額一行業(yè)平均收益率*單項資產(chǎn)匯總）/本金化率=單項資產(chǎn)匯總*（企業(yè)預(yù)期收益率一行業(yè)平均收益率）/

18、本金化率商譽價值的評估，限于盈利企業(yè)或經(jīng)濟效益高于同行業(yè)或社會平均水平的企業(yè)。項目收益期有限收益期無限其他未來收益年金化未來收益不等額收益額折現(xiàn)率年收益等額年收益相差不大非上市債券1 .每年（期）支付利息、到期還本P=P0-i-（P/A,r,n）+P0（P/F,r,n）2 .到期舟-次性還本付息P=P0（1+m-i）（P/F,r,n）（單利計息）=Po（1+i）m1-（P/F,r,n）（復(fù)利計息）Po債券面值；i票面（年）利率；r折現(xiàn)率；n基準日到債券到期日的年限;m-債券期限（發(fā)行日到到期日）非上市股票優(yōu)先股P=A/r普通股的固定股利型：P=D/rDi一下一年的股利普通股：紅利增長型P=D/（K-g）計算股利增長率g：1、歷史數(shù)據(jù)分析法2、發(fā)展趨勢分析法g=再投資的比率（即凈利潤的留存比率）x股本利潤率股權(quán)投資對非控股的直接投資A、預(yù)測長期投資的未來收益，折算為現(xiàn)值，得出評估值。再根據(jù)直接投資所占的份額，計算確定評估值。B、對投資份額小，或直接投資發(fā)生不長，賬實基本相全資企業(yè)：整體評估，評估值=被投資企業(yè)凈資產(chǎn)控股企業(yè)：評估值=被投資企業(yè)凈資產(chǎn)*股權(quán)比例對于股權(quán)投資，無論采取什么樣的