上海某別墅項(xiàng)目策劃

1、1 / 49上海某別墅項(xiàng)目策劃目錄第一章：背景 .1一、宏觀經(jīng)濟(jì)與上海房地產(chǎn)市場 .1二、2001年上海房地產(chǎn)市場 .2第二章：上海別墅市場整體情況 .3一、上海別墅市場回顧和展望 .3二、上海別墅市場 .8三、上海別墅市場的區(qū)域分布 .8四、上海別墅市場的價格區(qū)間 .11五、上海別墅市場的供需狀況 .12六、目前上海別墅市場的開發(fā)風(fēng)險及對策 .13第三章： 重點(diǎn)競爭市場研究 .14一、松江板塊 .14二、水景別墅 .17第四章 產(chǎn)品基地研究 .18一、地理位置及交通狀況 .18二、基地資源及周邊配套 .19第五章 競爭分析 .20一、 競爭的基準(zhǔn)分析原則 .202 / 49二、基準(zhǔn)競爭研究對

2、本案的啟示 .26第六章 客源分析 .27一、定位原則： .27二、定位： .27第七章SWOT分析 .29一、 優(yōu)勢分析： .29二、 劣勢分析： .29三、機(jī)會分析： .29四、威脅分析： .30第八章 產(chǎn)品定位思考 .30一、項(xiàng)目的總體定位 .30二、本項(xiàng)目的市場競爭定位： .31第九章 營銷概念構(gòu)想 .31一、思考方向一（主推方向） ： .32二、思考方向二： .39第十章 整體開發(fā)推廣的思考 .41一、整體開發(fā)理念的思考 .41二、關(guān)于項(xiàng)目整體推廣的思考 .41三、分批推案思考 .42第十一章 相關(guān)建議和思考 .43一、 對單體面積的思考 .43二、 對房型設(shè)計(jì)的思考 .433 /

3、49三、 建筑立面及風(fēng)格的思考 .44四、 開發(fā)時機(jī)選擇的思考 .45五、 對會所功能設(shè)置的思考 .45六、 智能化系統(tǒng)思考 .45七、 新材料、新技術(shù)的應(yīng)用 .461 / 49第一章：背景一、宏觀經(jīng)濟(jì)與上海房地產(chǎn)市場1、上海宏觀經(jīng)濟(jì)的趨好，為上海房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳條件； 上海市統(tǒng)計(jì)局年度統(tǒng)計(jì)顯示：2001年，上海市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 質(zhì)量和效益不斷改善，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃 的良好開局。2001年，上海完成國內(nèi)生產(chǎn)總 值4950.84億元，比上年增長10.2%，高于全國2.9個百分點(diǎn)，并連續(xù)第1 0年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù) 增長。上海良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促使整個城市建設(shè)的高速發(fā)展；

4、人均GDP達(dá)到4500美元，為城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地 ，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)一定力量， 房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長的領(lǐng)頭羊。全年房地產(chǎn)業(yè)增加值308.58億元，增長17. 8%，增幅比上年提高2.4個百分點(diǎn)， 其對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到9.7%，比上年提高2.9個百分點(diǎn)。2、城市建設(shè)的良性發(fā)展和大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資，為上海房地產(chǎn)不斷帶來新的增長點(diǎn)；根據(jù)中央提出的上海要建成“國際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)”四個中心的指導(dǎo)意見，2001年3月上海市人民代表大會通過了 “十五 ”社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃 ，其中無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布 局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃布局，都是體現(xiàn)了“四個中心”的要求。

5、隨著“十五”計(jì)劃開局新一輪投資計(jì)劃啟動和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 上海市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn) 了快速回升的良好態(tài)勢。2001年完成全社會 固定資產(chǎn)投資1984.31億元，比上年增長6.1%， 增幅比上年提高5.4個百分點(diǎn)，投資總量超過歷史最高水平。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù) 改善。全年完 成基本建設(shè)投資712.49億元，比上年增長1.3%；完成更新改造投資436.83億元，增長10.2%； 完成房地產(chǎn)開發(fā)投資620.31億元，增長9.6%。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，全年完成城 市基礎(chǔ)設(shè)施投資510.78億元，比上年增 長13.5%。市區(qū)2200萬平方米的舊區(qū)改造工程啟動， 以及黃浦江兩岸綜合改造等一系列大市政規(guī)劃啟 動

6、，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)后盾3、政策積極引導(dǎo)、管理體制逐步完善，上海房地產(chǎn)市場更趨成熟，規(guī)范；2 / 49正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅(jiān)定了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，上?！笆濉币?guī)劃已明確 指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。 近年來， 隨著 管理體制的完善， 上海房地產(chǎn)市場更趨成 熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運(yùn)行環(huán)境，而上海經(jīng)濟(jì)的可持續(xù) 發(fā)展特 性，為房地產(chǎn)開發(fā)，營造了良好的市場氛圍。二、2001年上海房地產(chǎn)市場20世紀(jì)90年代的上海房地產(chǎn)市場， 走過了以繁榮為主要特征的路程。 在90年代中期二三 年的回調(diào)整理后， 在90年代末期伴隨經(jīng)濟(jì) 增長的加速， 房地產(chǎn)市場急速回升， 放出巨量，2001年的上海房地產(chǎn)市場創(chuàng)下歷史最好業(yè)績，商品房預(yù)售面積1831.8萬平方米 ，存量房 銷售面積1422.4萬平方米， 二、三級房地產(chǎn)市場總體產(chǎn)生3254.2萬平方米的銷量， 表現(xiàn)出 新的市場行情特征。1、市場供求兩旺，交易再創(chuàng)新高2001年，上海商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長，與此同時， 上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢頭，在連續(xù) 五年的高速增長后繼續(xù)大比例攀升。其中：供應(yīng)全年批準(zhǔn)預(yù)售面積1660萬平方米，比2000年