對恒大地產(chǎn)企業(yè)價值收益法和相對價值法評估

1、 -裝- - 訂 -線- 班級11會計4班鐘綺微 學號- 廣 東 財 經(jīng) 大 學 答 題 紙（格式二）課程資產(chǎn)評估 20132014學年第一學期成績 評閱人評語：（題目） 資產(chǎn)評估案例分析-對恒產(chǎn)企業(yè)價值收益法和相對價值法評估（數(shù)據(jù)自行收集）一、 資產(chǎn)評估基本理論框架（一）資產(chǎn)評估概念資產(chǎn)評估是指專業(yè)評估機構(gòu)和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。資產(chǎn)評估的組成要素有：評估主體、評估客體、評估依據(jù)、評估目的、評估原則、評估程序、評估價值類型、評估方法等。資產(chǎn)評估具有

2、現(xiàn)實性、市場性、預測性、公正性和咨詢性的特點。其中，市場性表現(xiàn)在三方面：一時反映現(xiàn)狀完全以現(xiàn)實存在為依據(jù)；二是以現(xiàn)實為基礎(chǔ)反映未來；三是強調(diào)客觀存在。(二)資產(chǎn)評估基本理念1、資產(chǎn)評估目的決定資產(chǎn)評估價值類型和評估方法資產(chǎn)評估具有明確的目的。資產(chǎn)評估目的要解決的是為什么要進行資產(chǎn)評估，這是資產(chǎn)評估工作進入實質(zhì)性階段后首先要考慮的重要因素。它可分為一般目的和特定目的。資產(chǎn)評估的一般目的是資產(chǎn)在評估時點的公允價值。資產(chǎn)評估特定目的是由引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟行為所決定的，它對評估結(jié)果的性質(zhì)、價值類型都有重要的影響。資產(chǎn)評估的特定目的是指資產(chǎn)業(yè)務對評估結(jié)果用途的具體要求。同樣的資產(chǎn)，因為評估目的不同，

3、其評估價值也不同。資產(chǎn)評估特定目的是界定評估對象的基礎(chǔ)。資產(chǎn)評估特定目的對于資產(chǎn)評估價值類型的選擇具有約束作用。不同的評估目的決定資產(chǎn)評估價值類型和不同的評估方法：資產(chǎn)評估目的價值類型基本評估方法資產(chǎn)保全重置成本重置成本法資產(chǎn)納稅市場價值市場法產(chǎn)權(quán)交易市場價值市場法投資評價收益現(xiàn)值收益現(xiàn)值法資產(chǎn)抵押清算價值清算價格法破產(chǎn)清算清算價值清算價格法2、資產(chǎn)評估是對額定資產(chǎn)的評估資產(chǎn)評估需要按公認的產(chǎn)權(quán)界定原則對資產(chǎn)占有單位提交的資產(chǎn)清單進行必要的產(chǎn)權(quán)驗證及對資產(chǎn)的實地察看與核對，并取得了相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明文件，如房產(chǎn)證、車輛行駛證；重大設備購買發(fā)票及驗收入庫單等。產(chǎn)權(quán)界定決定資產(chǎn)評估的圍。有些流動資產(chǎn)雖

4、然在評估時為企業(yè)所占有，甚至已列入企業(yè)報表的資產(chǎn)項目，但若其所有權(quán)不屬于企業(yè)，便不應予以評估。如：外單位委托本企業(yè)代銷、代管或寄存本企業(yè)材料、商品等；接入材料、包裝物、商品等。產(chǎn)權(quán)交易類型決定資產(chǎn)評估方法。例如資產(chǎn)的所有權(quán)或者使用權(quán)轉(zhuǎn)讓適用的價格標推是收益現(xiàn)值，評估的基本方法是收益現(xiàn)值法；資產(chǎn)抵押業(yè)務適用的價格標準是清算價格，評估的基本方法是清算價格法。產(chǎn)權(quán)界定說明提示了評估結(jié)論的風險。例如，使用證尚在辦理中，根據(jù)委托雙方達成的意向，北方航空將承擔辦理取得土地使用權(quán)證的工作，根據(jù)委托方要求，評估人員按照完整產(chǎn)權(quán)進行評估。二、 資產(chǎn)評估三大方法的適用圍和評估公式（一）成本法1、 含義成本法是指在

5、資產(chǎn)評估時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)實重置成本扣減各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。其評估思路是：先計算被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本，即按現(xiàn)時市場條件重新構(gòu)建與被評估資產(chǎn)功能相同的處于全新狀態(tài)下的資產(chǎn)所需要的成本耗費，然后再減去各項損耗。2、 計算公式及計算方法成本法的基本計算公式為：被評估資產(chǎn)評估值=重置成本實體性損耗功能性損耗經(jīng)濟型損耗（1） 重置成本的核算方法 重置核算法重置成本=直接成本間接成本a. 人工成本比例法：間接成本=人工成本總額分配率b. 單位價格法：間接成本=工時(每人每小時的勞動量)數(shù)單位價格c. 間接成本百分率法：直接成本間接成本占直接成本的比例 功能系數(shù)法a.若資產(chǎn)的功能與成

6、本呈線性關(guān)系，可采用生產(chǎn)能力比例法：被評估資產(chǎn)重置成本=參照物成交價被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力b.若資產(chǎn)的功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，可采用規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本 物價指數(shù)法：被評估資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)的歷史成本 統(tǒng)計分析法：某類資產(chǎn)重置成本=某類資產(chǎn)原始成本（2） 有形損耗的核算方法觀察法：被評估資產(chǎn)的有形損耗=重置成本（1-成新率）使用年限法：被評估資產(chǎn)有形損耗=實際已使用年限（3） 功能性損耗的核算方法被評估資產(chǎn)功能性貶值額=年超額運營成本（1-所得稅率）（P/A,r,n）（4） 經(jīng)濟性損耗的核算方法a. 因資產(chǎn)利用率下降所導致的經(jīng)濟性損耗的計量：經(jīng)濟性貶

7、值率=1-100%經(jīng)濟性貶值額=重置成本經(jīng)濟性貶值率b. 因收益額減少而導致的經(jīng)濟性損耗的計量：經(jīng)濟性貶值額=年收益損失額(1-所得額率)(P/A,r,n)3、適用前提（1）被評估資產(chǎn)的實體特征、部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設的重置全新資產(chǎn)具有可比性；（2）應當具備可利用的歷史資料。成本法的應用是建立在歷史資料的基礎(chǔ)上的，如復原重置成本的計算、成新率的計算等，要求這些歷史資料可以收集；（3）形成資產(chǎn)價值的各種損耗是必要的；（4）被評估資產(chǎn)必須是可以再生的或者是可以復制的。被評估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并且在持續(xù)使用中為潛在所有者或控制者帶來經(jīng)濟利益。4、 適用圍該方法適用圍較廣泛，既可用于評估資產(chǎn)的市場價值

8、，也可用于評估資產(chǎn)的非市場價值，包括有線市場資產(chǎn)、專用資產(chǎn)以及非產(chǎn)權(quán)變動為目的的評估。但某些由效用決定價值的資產(chǎn)不適合采用此方法。（二）收益法1、含義收益法亦稱收益折現(xiàn)法，它是通過估測被評估資產(chǎn)的未來預期收益，并將其按一定的折現(xiàn)率或資本化率柘城限制，來確定該項資產(chǎn)的評估值。2、計算公式及計算方法（1） 資產(chǎn)未來收益有限期a.每期收益不等額：P=b.每期收益等額：P=A（2）資產(chǎn)未來收益無限期a.穩(wěn)定化收益法：P=Ab.分段法：P=+c.純收益案等比級數(shù)變化：遞增： 遞減：P=d.純收益按等差級數(shù)變化：遞增：P= 遞減：P=3、適用前提（1）資產(chǎn)的預期收益可以預測并可用貨幣計量（2）資產(chǎn)所有者所

9、承擔的風險可以預測并能用貨幣計量（3）資產(chǎn)的預期獲利年限可以預測4、適用圍收益法最適用于那些形成資產(chǎn)的成本費用與其獲利能力不對稱，以及成本費用無法或難以準確計算的資產(chǎn)。例如，企業(yè)整體、無形資產(chǎn)、資源型資產(chǎn)的價值評估。（三）市場比較法1、 含義市場比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。2、 計算公式及計算方法市場比較法基本公式：被評估資產(chǎn)評估值=n（1） 單一因素比較法評估對象價值=參照物成交價格（）a.現(xiàn)行市價法：將評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估值。b.功能價值法：資產(chǎn)評估值=

10、參照物成交價格（）c.價格指數(shù)法：資產(chǎn)評估值=參照物成交價格物價指數(shù)d.成新率價格法：資產(chǎn)評估值=參照物成交價格（）e.市價折扣法：資產(chǎn)評估值=參照物成交價值（1-價格折扣率）（2） 類比調(diào)整法a.市場售價類比法：交易案例A的調(diào)整值=參照物A的成交價時間因素調(diào)整系數(shù)區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)功能因素調(diào)整系數(shù)情況補正系數(shù)b.價值比率法：成本市價法：被評估資產(chǎn)評估值=參照物成交價格（）市盈率乘數(shù)法：企業(yè)評估值=被評估企業(yè)相同口徑收益額參照物市盈率3、適用前提（1）充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。（2）參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標、技術(shù)參數(shù)等資料能夠搜集到。4、適用圍市場法，適用于在市場上交易活躍，即具有一定通

11、用性，能在公開市場上出售的資產(chǎn)，如通用設備，房地產(chǎn)等。但下列情況不宜采用市場法：（1）因資產(chǎn)具有特定用途或性質(zhì)特殊，很少在公開市場出售，以致沒有公開市場價格的資產(chǎn)，如專用機器設備，或無法重置的特殊設備都不宜采用市場法；（2）對于大多數(shù)無形資產(chǎn)而言，因其具有性、不確定性及不可重復性等特點，所以其交易價格資料往往不對外公開，評估人員無法收集其價格資料，因此不宜采用市場法。三、 評估案例簡介（一）恒大集團簡介恒大集團是在上市，以民生住宅產(chǎn)業(yè)為主，集商業(yè)、酒店、體育及文化產(chǎn)業(yè)為一體的特大型企業(yè)集團。恒大總資產(chǎn)2745.9億元，員工4萬多人，在、某等4個直轄市、29個省會及重要城市設立分公司，在全國14

12、0個主要城市擁有大型項目262個，連續(xù)三年土地儲備全國第一、在建面積全國第一、銷售面積全國第一、銷售額穩(wěn)居全國三甲。2012年，公司銷售923億元，向國家納稅135億元，創(chuàng)造就業(yè)崗位42萬個。2013年上半年，恒大營業(yè)額419.5億元，全國第一；2013年，恒大有信心完成過千億的銷售目標。恒大在創(chuàng)立之初即確立企業(yè)文化。恒大宗旨：質(zhì)量樹品牌、誠信立偉業(yè)；恒大精神：艱苦創(chuàng)業(yè)、無私奉獻、努力拼搏、開拓進?。缓愦笞黠L：精心策劃、狠抓落實、辦事高效。恒大文化的傳承與弘揚，推動企業(yè)高速發(fā)展。恒大集團旗下有恒大房地產(chǎn)開發(fā)公司、恒大建筑、恒大建筑工程公司、恒大工程監(jiān)理公司、恒大物業(yè)管理公司、恒大足球俱樂部、恒

13、大皇馬足球?qū)W校、恒大商業(yè)集團、恒大酒店集團、恒大文化產(chǎn)業(yè)集團等下屬單位。（二）評估目的：評估恒產(chǎn)的企業(yè)價值，與市價比是否有被高估或低估。（三）評估基準日：2012年12月31日（四）評估假設前提1、恒大集團將將在目前的基本體制和經(jīng)營條件下持續(xù)經(jīng)營；2、集團所處的宏觀經(jīng)濟環(huán)境將不發(fā)生重大變化，中國經(jīng)濟將持續(xù)健康快速的發(fā)展；3、被評估單位和委托方提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料和財務資料真實、準確、完整。（五）評估方法：相對價值法和收益法（六）評估結(jié)論：本文采用相對價值法和收益法對恒產(chǎn)進行企業(yè)價值評估。在持續(xù)經(jīng)營的假設前提下，在預測期，企業(yè)實體價值的現(xiàn)值為16,415,548,684元，后續(xù)期現(xiàn)值為99,076

14、,126,335元，由此得出恒大企業(yè)的價值為115,491,675,019元。利用相對價值法求得恒產(chǎn)每股價值5.5022元，收益法求得每股價值為6.39元，市場股價均低于兩種評估方法所得結(jié)果。相對價值法收益法2012.12.31收盤價每股價值5.5022元6.39元4.25元四、 案例分析（一）用相對價值法評估恒產(chǎn)企業(yè)價值1、選用相對價值法原因：由于本次案例評估對象恒大企業(yè)是一間上市公司，擁有較多與之規(guī)模類似的可比企業(yè)，有充分活躍的市場，該企業(yè)與可比企業(yè)的可比較的指標、技術(shù)參數(shù)等資料能夠搜集到。相對價值法有3個模型，因為收入乘數(shù)模型適用于銷售成本率較低的服務類企業(yè)，市凈率模型適用于擁有大量資產(chǎn)

15、、凈資產(chǎn)為正的企業(yè)，市盈率模型適用于連續(xù)盈利，值接近于1的企業(yè)，而恒產(chǎn)值為1.02，所以選用相對價值法的市盈率模型進行企業(yè)價值評估。2、評估具體過程市盈率模型基本公式為：本期市盈率=為了獲得可比企業(yè)的平均市盈率合理估值基準，根據(jù)公開資料整理了5家地產(chǎn)行業(yè)上市公司在2012年12月31日股價、股數(shù)的資料：指標名稱收盤價稅后利潤總股數(shù)每股凈利市盈率恒產(chǎn)4.259,181,921,00014,990,682,0000.616.94碧桂園4.0596,884,562,00018,229,660,1540.3810.75萬科10.1215,662,600,00010,995,553,1201.427.1

16、3保利地產(chǎn)13.613,393,600,00011,350,508,4751.1811.53越秀地產(chǎn)2.452,559,074,0009,298,432,0000.288.75平均數(shù)9.02恒產(chǎn)每股價值=每股凈利平均市盈率=0.619.02=5.5022（元）3、評估結(jié)果分析：根據(jù)市盈率模型計算得恒產(chǎn)的每股價值為5.5022元，比評估基準日當天收盤價4.25元高了1.2522元，表明企業(yè)價值被低估了。4、評估方法優(yōu)缺點（1）優(yōu)點：在公開市場上市盈率比較容易計算得到；市盈率將公司股票價格與當前公司盈利狀況聯(lián)系在一起；市盈率能反映公司風險性與成長性等重要問題特征。（2）缺點：可比公司的選擇具有主觀

17、隨意性；市盈率指標不穩(wěn)定。隨著經(jīng)濟的周期性波動，上市公司每股收益會大起大落，這樣算出的平均市盈率也大起大落；如果收益是負值，市盈率就失去了意義。（二）用收益法評估恒產(chǎn)企業(yè)價值1、選用收益法原因：由于恒產(chǎn)未來預期收益、資產(chǎn)的擁有者獲得預期收益所承擔的風險可以預測并可以用貨幣計量，且這種方法理論指標比較健全，能考慮多種因素，所以選用該方法進行企業(yè)價值評估。2、評估具體過程收益法有4種模型，本文采用實體現(xiàn)金流量模型評估。（1）實體現(xiàn)金流量模型基本公式：企業(yè)實體價值= 股權(quán)價值=實體價值-凈債務價值（2）加權(quán)平均資本成本的確定折現(xiàn)率的選取采用CAPM和WACC模型進行求解。權(quán)益資本成本其中，無風險利率

18、選用2012年發(fā)行的三年期國債利率，為5.43%；設我國股市風險溢價定為5.9%；恒產(chǎn)的系數(shù)為1.02。因此，=5.43%+5.9%1.02=11.448%加權(quán)資本成本W(wǎng)ACC=稅后負債成本債務資本比例+權(quán)益成本權(quán)益比例根據(jù)資料搜集得，銀行對房地產(chǎn)貸款利率約為15%，稅后債務成本15%（1-25%）=11.25%恒產(chǎn)的權(quán)益比率為16.01%，則債務比率為83.99%因此，加權(quán)平均資本成本= 11.25%83.99%+11.448%16.01%=944.887511.28%（3）實體現(xiàn)金流量的確定經(jīng)營指標的確定：a.銷售增長率：2013年銷售增長率的預測根據(jù)前幾年銷售收入的平均增長率確定，為13

19、%；由于房地產(chǎn)行業(yè)的增長，所以預測2013年銷售增長率為16%b.主營業(yè)務收入：基期2012年主營業(yè)務收入根據(jù)2012年利潤表得到，2013、2014年主營業(yè)務收入根據(jù)預測的銷售增長率求得。c.銷售成本：基期2012年銷售成本根據(jù)2012年利潤表得到，預測銷售成本率=平均銷售成本/主營業(yè)務收入，根據(jù)前幾年數(shù)據(jù)計算得0.72，再用0.72乘預測的主營業(yè)務收入算得預測的銷售成本。d.銷售管理費用率：銷售管理費用率=銷售管理費用/主營業(yè)務收入，根據(jù)前幾年數(shù)據(jù)計算得4.6%e.銷售管理費用：基期2012年銷售管理費用根據(jù)2012年利潤表得到，預測銷售管理費用由銷售管理費用率4.6%乘預測的主營業(yè)務收入

20、得到。2012年（基期）2013年2014年銷售增長率13%16%主營業(yè)務收入65,260,838,00073,744,746,94085,543,906,450銷售成本47,050,470,00053,096,217,79761,591,612,644銷售管理費用率4.6%4.6%銷售管理費用3,017,664,0003,392,258,3593,935,019,697稅前經(jīng)營利潤16,489,801,00017,256,270,78420,017,274,109所得稅率25%25%25%稅后經(jīng)營利潤12,367,350,75012,942,203,08815,012,955,582預測經(jīng)營

21、營運資本的增長率a.預測經(jīng)營現(xiàn)金增長率：經(jīng)營現(xiàn)金是企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營所必須的，因此，預測經(jīng)營現(xiàn)金增長率按前幾年的平均增長率算，為4%。經(jīng)營現(xiàn)金按銷售收入的4%計算。b.預測經(jīng)營流動資產(chǎn)增長率：經(jīng)營流動資產(chǎn)包括存貨、應收賬款等項目，根據(jù)經(jīng)營流動資產(chǎn)/主營業(yè)務收入的平均比率，求得為25%。經(jīng)營流動資產(chǎn)按銷售收入25%計算。c.預測經(jīng)營流動負債增長率：經(jīng)營流動負債包括應付賬款、預收賬款等，根據(jù)經(jīng)營流動負債/主營業(yè)務收入的平均比率，求得為13%。經(jīng)營流動負債按銷售收入13%計算。d.預測經(jīng)營長期資產(chǎn)增長率：經(jīng)營長期資產(chǎn)包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，根據(jù)經(jīng)營長期資產(chǎn)/主營業(yè)務收入的平均比率，求得為33%。經(jīng)營

22、長期資產(chǎn)按銷售收入33%計算。e.預測經(jīng)營長期負債增長率：經(jīng)營長期負債指長期應付款等，根據(jù)經(jīng)營長期負債/主營業(yè)務收入的平均比率，求得為11%。經(jīng)營長期負債按銷售收入11%計算。預測增長率2012年（基期）2013年2014年經(jīng)營現(xiàn)金4%4%4%經(jīng)營流動資產(chǎn)25%25%25%經(jīng)營流動負債13%13%13%經(jīng)營長期資產(chǎn)33%33%33%經(jīng)營長期負債11%11%11%預測凈經(jīng)營資產(chǎn)：凈經(jīng)營資產(chǎn)=經(jīng)營營運成本增加+凈經(jīng)營長期資產(chǎn)增加=（經(jīng)營現(xiàn)金+經(jīng)營流動資產(chǎn)-經(jīng)營流動負債）+（經(jīng)營長期資產(chǎn)-經(jīng)營長期負債）經(jīng)營資產(chǎn)：2012年（基期）2013年2014年經(jīng)營現(xiàn)金2,610,433,5202,949,78

23、9,8783,421,756,258加：經(jīng)營流動資產(chǎn)18,925,643,02021,385,976,61324,807,732,870減：經(jīng)營流動負債7,831,300,5608,849,369,63310,265,268,774=經(jīng)營營運成本13,704,775,98015,486,396,85817,964,220,354經(jīng)營營運成本增加1,781,629,8782,477,823,496凈經(jīng)營長期資產(chǎn)項目：經(jīng)營長期資產(chǎn)21,536,076,54024,335,766,49028,229,489,129減：經(jīng)營長期負債7,178,692,1808,111,922,1639,409,829

24、,710=凈經(jīng)營長期資產(chǎn)14,357,384,36016,223,844,32718,819,659,419凈經(jīng)營長期資本增加1,866,459,9672,595,815,092凈經(jīng)營資產(chǎn)合計=凈經(jīng)營長期資產(chǎn)增加+經(jīng)營營運成本增加3,648,089,8455,073,638,588各年實體現(xiàn)金流量的確定實體現(xiàn)金流量=稅后經(jīng)營利潤-凈經(jīng)營資產(chǎn)2012年（基期）2013年2014年稅后經(jīng)營利潤12,942,203,08815,012,955,582減：凈經(jīng)營資產(chǎn)3,648,089,8455,073,638,588=實體現(xiàn)金流量9,294,113,2439,939,316,994（4）使用收益法中的

25、實體現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型進行企業(yè)價值評估評估基本公式：企業(yè)實體價值=預測期現(xiàn)值+后續(xù)期現(xiàn)值= 股權(quán)價值=實體價值-債務價值 每股價值=股權(quán)價值總股數(shù)預測期2013年2014年實體現(xiàn)金流量現(xiàn)值8,364,701,9198,050,846,765折現(xiàn)率（加權(quán)平均資本成本）1128%1128%折現(xiàn)期12折現(xiàn)系數(shù)0.900.81預測期總價值16,415,548,684后續(xù)期增長率3%后續(xù)期現(xiàn)值99,076,126,335企業(yè)實體現(xiàn)金流量=預測期+后續(xù)期115,491,675,019債務價值19,729,900,000股權(quán)價值95,761,775,019預測期實體現(xiàn)金流量現(xiàn)值=（元）后續(xù)期終值=4（元）后續(xù)

26、期現(xiàn)值=（元）企業(yè)實體價值=預測期現(xiàn)值+后續(xù)期現(xiàn)值=+=9（元）股權(quán)價值=實體價值-債務價值=00=（元）每股價值=股權(quán)價值總股數(shù)=6.39（元）3、評估結(jié)果分析：通過收益法計算得恒產(chǎn)每股價值為6.39元，比評估基準日當天收盤價4.25元高了2.14元，表明企業(yè)價值被低估了。4、評估方法優(yōu)缺點（1）優(yōu)點：能真實和較準確地反映企業(yè)資本化的價值;與投資決策相結(jié)合，應用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。（2）缺點：預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的影響;在評估中適用的圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預測未來收益的單項資產(chǎn)評估。（三）相對價值法和收益法評估結(jié)果比較利用相對價值法估算恒產(chǎn)每股價值為5.5022元，用收益法估