施工細部節(jié)點交付標(biāo)準(zhǔn)案

1、蘇州永升物業(yè)服務(wù)有限公司編號密級內(nèi)部公開名稱蘇州旭輝新建物業(yè)常見問題及解決辦法（匯編版）版本第 49頁 共 49頁匯編運營部更改審核批準(zhǔn)生效期2014年10月5日蘇州旭輝新建物業(yè)常見問題及解決辦法 修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人一、 編制總則說明規(guī)劃設(shè)計人員依據(jù)國家相關(guān)規(guī)范、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及個人專業(yè)技術(shù)進行產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計，符合國家規(guī)范、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但是未從便利客戶、便利服務(wù)及永升物業(yè)實際管理需求等角度出發(fā)，致使部分建造完成的設(shè)施不能滿足便利客戶及物業(yè)后期管理需要，隨著蘇州旭輝新建項目開發(fā)規(guī)模的不斷增長，規(guī)劃、設(shè)計、施工等重復(fù)性問題大量存在，造成交付項目二次大面積整改的事件不斷發(fā)生。給

2、客戶生活帶來諸多不便，增加了后期物業(yè)維護成本及管理難度。蘇州永升新建物業(yè)常見問題及解決辦法（下簡稱解決辦法）主要由設(shè)計缺陷和施工質(zhì)量兩部分內(nèi)容構(gòu)成，編制過程中充分借鑒了業(yè)務(wù)評估及相關(guān)案例教訓(xùn)等圖例，同時引用了集團旭輝集團前期介入工作指引、旭輝集團項目物業(yè)承接查驗流程及標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)內(nèi)容，作為本解決辦法的支持。二、 目的為了有效避免項目前期規(guī)劃設(shè)計功能缺陷、施工質(zhì)量等共性問題的重復(fù)出現(xiàn)，提高住宅產(chǎn)品的適用性，減少后期整改費用，降低后期物業(yè)維護成本與管理難度，在國家相關(guān)規(guī)范和集團相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，總結(jié)永升物業(yè)管理積累的經(jīng)驗、從后期維護、使用及方便客戶的視角提出規(guī)劃設(shè)計要求，前置性參與規(guī)劃設(shè)計，提高住宅

3、產(chǎn)品的適用性以及降低后期物業(yè)維護成本與管理難度。三、 范圍適用于蘇州旭輝地產(chǎn)、蘇州永升物業(yè)內(nèi)的所有部門、房地產(chǎn)開發(fā)公司和其下屬的物業(yè)服務(wù)中心。四、 職責(zé)1、蘇州永升物業(yè)負責(zé)編制、修訂本解決辦法。2、蘇州永升物業(yè)運營部前介組、各物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)參照本辦法，結(jié)合各項目的實際情況參與地產(chǎn)前期規(guī)劃設(shè)計工作。3、蘇州旭輝地產(chǎn)各部門、開發(fā)公司應(yīng)參照本解決辦法與物業(yè)保持良好的溝通，及時向物業(yè)提供相關(guān)資料，共同研究，聽取采納合理的建議，對于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。 蘇州旭輝地產(chǎn) 蘇州永升物業(yè)五、新建物業(yè)常見問題案例名錄（一）設(shè)計缺陷類（二）施工質(zhì)量類1. 小區(qū)出入口設(shè)置 21. 垃圾桶、果

4、皮箱設(shè)置1. 地埋燈進水損壞2. 圍墻設(shè)置 22. 綠化澆灌系統(tǒng)設(shè)置2. 景觀水池滲漏、返堿3. 單元門雨棚設(shè)置 23. 保潔取水點設(shè)置3. 單元樓棟通道、勒腳沉降嚴重4. 單元門設(shè)置 24. 室外消防管網(wǎng)鋪設(shè)4. 機動車道上窨井蓋損壞嚴重5. 機動車庫出入口設(shè)置 25. 小區(qū)地面排水井、溝設(shè)置5. 設(shè)備房滲漏、潮濕6. 非機動車庫出入通道設(shè)置 26. 機動車庫排水溝設(shè)置6. 電梯底坑滲漏7. 監(jiān)（消）控中心設(shè)置 27. 防火門設(shè)置7. 木質(zhì)復(fù)合材料防火門損壞嚴重8. 物業(yè)服務(wù)中心設(shè)置 28. 巡更道設(shè)置 8. 管線穿墻（板）處滲漏9. 垃圾房中轉(zhuǎn)站設(shè)置29. 出入口機動車道閘設(shè)置9. 機動車

5、道橡膠減速坡松動損壞10. 天臺30門禁設(shè)置10. 地庫、住戶室內(nèi)滲漏點較多11. 空調(diào)機位設(shè)置31閉路監(jiān)控設(shè)置11. 地庫伸縮縫蓋板生銹、滲水12. 機動車道設(shè)置32供配電設(shè)施12. 綠化回填土量少，摻雜建筑垃圾13. 景觀道路設(shè)置33排污坑、泵設(shè)置13. 水表井內(nèi)管道閥門損壞，水浸電梯14. 地面機動車停車位34 喬木種植 14.15. 非機動車停放點設(shè)置35室外防腐木、鐵藝制品15.16. 地庫照明設(shè)置 36綠化內(nèi)汀步石設(shè)置16.17. 景觀照明設(shè)置37一、二層公共樓道窗防盜設(shè)置17.18. 水景設(shè)置38. 備房配置18.19. 消防樓梯及電梯廳燈具、開關(guān)設(shè)置39. 消防報警地址碼設(shè)置1

6、9.20. 單元大廳、電梯廳設(shè)置40. 消防栓前側(cè)閥門設(shè)置20.六、常見問題及解決辦法（一）設(shè)計缺1. 小區(qū)出入口設(shè)置：門崗處夜間照明亮度不夠崗?fù)の床扇∽笥议_門的形式出入口地面鋪貼石材，容易破損人車未分流，早晨上班高峰易擁堵。二、曾經(jīng)出現(xiàn)的問題： 一、標(biāo)準(zhǔn)及要求：1）人、車通道：住宅區(qū)域?qū)嵭腥忾]式管理，出入口要人車分流，人行出、入口設(shè)置門禁，刷卡出入小區(qū)；車輛出入口設(shè)置道閘管理系統(tǒng)（高層樓宇小區(qū)設(shè)置雙行車道，實現(xiàn)固定卡、臨時卡分離，避免上、下班高峰擁擠，優(yōu)先考慮遠程讀卡系統(tǒng)，卡片應(yīng)首選有源卡）及防闖、防撞設(shè)施，門崗設(shè)計與閘桿安裝避免存在間隙，要有足夠的回車余地、轉(zhuǎn)彎半徑及減速帶；人、車通道刷

7、卡處均設(shè)置雨棚；機動車出入口地面鋪設(shè)瀝青路面，如若鋪設(shè)石材，要求基礎(chǔ)采用鋼筋混泥土基礎(chǔ)，石材厚度不低于10CM。2）崗?fù)ぃ涸O(shè)置在城市干道上的入口，宜適當(dāng)后退，留出2-3輛車排隊的空間（10米-15米），避免對城市交通的影響；崗?fù)?yīng)出檐800以上，為門崗在外工作提供遮蔽、步行出入口上方應(yīng)設(shè)置雨篷；崗?fù)ぴO(shè)置在機動車出入通道中間，崗?fù)らT設(shè)置在兩側(cè)，內(nèi)開門，崗?fù)ν夥较蛞?70°以上視野，視野內(nèi)不應(yīng)有遮擋物，以保證管理人員對車行道及人行道的同時監(jiān)控。監(jiān)控視野范圍部分，作大玻璃面處理；崗?fù)ふw標(biāo)高宜抬高300左右；配置空調(diào)機。3）夜間照明：設(shè)置高桿節(jié)能燈，滿足夜間人、車出入及物業(yè)安全管理要求

8、。4）監(jiān)控：人行通道設(shè)置槍機，機動車道設(shè)置車輛對比系統(tǒng)，崗?fù)ぴO(shè)置收費監(jiān)控探頭，苑門處設(shè)置快速球機。三、建議方案： 人、非機動車、機動車分流，崗?fù)ぴO(shè)置在一側(cè)，設(shè)置防雨措施。道閘采用使用JSDZ0020515YR型閘桿高度800mm。門崗處增加照明在崗?fù)蓚?cè)設(shè)置內(nèi)開門或移門人車分流，崗?fù)ぴO(shè)置于道路中間且兩側(cè)設(shè)置內(nèi)開門，刷卡機有擋雨裝置，根據(jù)實際需求可設(shè)置機動車雙出、雙進車道，人行出入口設(shè)置擺閘。出入口地面避免鋪貼石材，建議鋪筑瀝青2. 園區(qū)圍墻設(shè)置：小區(qū)圍墻探頭邊設(shè)置照明，影響監(jiān)控效果圍墻邊種植高大樹木圍墻高度過低圍墻鐵藝柵欄與實體柱高差大，頂部不平直二、曾經(jīng)存在的問題： 一、標(biāo)準(zhǔn)及要求： 1）高

9、度：小區(qū)外圍圍墻高度不低于2.5m，封閉式組團圍墻高度不低于1.8m；臨近圍墻（3米）不設(shè)置固定的構(gòu)筑物、建筑物、高大喬木以防止攀爬，且圍墻內(nèi)部設(shè)置巡更道。 2）形式：圍墻盡量采用混凝土結(jié)構(gòu)，圍墻頂部平直并應(yīng)設(shè)計防爬刺，頂部平直，方便紅外報警或電子圍欄的安裝；圍墻如采用通透式圍欄，采用豎型欄桿，欄桿間距應(yīng)小于10cm，且上端安裝防爬刺，且桿件采用不易變形和破壞的規(guī)格，欄桿與實體墻柱高差不大于10cm；金屬網(wǎng)圍墻，只能作為臨時圍墻。3）防越設(shè)置：優(yōu)先采用電子圍欄系統(tǒng)；底部與圍墻頂部距離應(yīng)小于0.2米，且設(shè)置聲光報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)控探頭距離不大于50m。4）照明：圍墻需要設(shè)置一定數(shù)量的照明，采

10、用高桿燈，杜絕鑲嵌式圍墻照明。三、建議方案一：鐵藝柵欄加實體墻樣式，柵欄間避免設(shè)置橫桿，圍墻高度不低于2.5m，柵欄間距不大于10cm。 四、建議方案二：圍墻頂部平直，便于安裝電子圍欄。二、已存問題圖片：3. 單元門雨棚設(shè)置：單元門廳鋼化玻璃雨棚易被高空拋物擊碎，且容易自爆三、建議方案： 單元出入口上方的挑檐，避免選擇玻璃等易碎、易損材料，設(shè)置排水管。一、標(biāo)準(zhǔn)要求： 1、單元出入口上方的挑檐，不應(yīng)選擇玻璃等易碎材料。四、參考圖片：4. 單元門設(shè)置:無框玻璃門，易爆裂傷人電動感應(yīng)移門，易壞維修費用較高安裝90度限位地彈簧，門經(jīng)常不關(guān)閉一、 標(biāo)準(zhǔn)及要求：1、 閉門器：單元門禁優(yōu)先選用閉門器，如選用

11、地彈簧應(yīng)選擇無限位型。2、 單元門：單元門采用有框雙層夾膠鋼化玻璃門扇，門扇框無咬口；由于維修費用較高，一般項目不建議采用電動移門；如高端項目為了提升樓盤品質(zhì)，安裝了電動移門，建議內(nèi)側(cè)采用手動按鈕開門，并設(shè)置防夾人措施。單扇打開時可使用寬度應(yīng)不小于700mm，門洞寬度低于1.4米時，設(shè)置為子母門。3、 門禁：單元門設(shè)置IC卡門禁，建議使用磁力鎖，避免使用電子插鎖，門禁安裝部位應(yīng)選擇不易變形且穩(wěn)定堅固材質(zhì)，并應(yīng)增加穩(wěn)固裝置，控制電源線路暗敷，防剪；同時地下車庫、架空層等公共區(qū)域能進入樓內(nèi)的通道門，應(yīng)是鋼質(zhì)通透防火門；單元門鎖應(yīng)具備失電斷鎖功能，保障停電后能出入。二、已存問題圖片： 有咬口的門框，

12、易夾手三、建議方案一：門洞寬度大于1.4米的，采用雙扇對開門；小于1.4米的，采用子母門。 四、建議方案二：采用有框雙層夾膠鋼化玻璃門扇，門扇框無咬口，把手牢固、耐用、易維修。5. 機動車地庫出入口設(shè)置：二、已存問題圖片： 地庫出入口地面鋪貼石材，易損壞,坡道設(shè)置陡峭讀卡器無雨棚,設(shè)置在坡道上一、標(biāo)準(zhǔn)及要求：1、安全距離：車庫出入口對著城市道路時，應(yīng)留有7.5米以上安全距離，并在車道出口朝市政道路內(nèi)側(cè)2米的60度角內(nèi)，不準(zhǔn)有遮擋。2、坡道做法：地面采用金剛砂或者水泥壓花，出入口坡道小于15度，轉(zhuǎn)彎大于120度，有防止路面水進入車庫的坡道防水坎、防洪閘及排水溝。 3、配置：出入口有配置反光鏡、監(jiān)

13、控鏡頭、刷卡器處安裝雨篷和防撞設(shè)施；設(shè)置有減速坡、防滑坡槽和道閘管理系統(tǒng)，道閘采用捷順I(yè)V型柵欄式道閘，讀卡器禁止設(shè)置在坡道上。四、建議方案二：刷卡器處安裝雨篷和防撞設(shè)施。六、建議方案四：讀卡器不應(yīng)設(shè)置在坡道上。五、建議方案三：坡道地面采用金剛砂或者水泥壓花。三、建議方案一：采用格柵式道閘采用捷順4型（JSDZ007），高度1.4米。6. 非機動車庫出入口設(shè)置：二、已存問題圖片： 五、建議方案三：坡道寬度不小于2米，轉(zhuǎn)彎平臺縱深距離不小于2米。四、建議方案二：安裝內(nèi)嵌式壁燈,采用水泥鋪筑帶壓花的全坡面形式。一、標(biāo)準(zhǔn)及要求：1、出入口坡道采用全坡面形式；2、坡道寬度不小于2m；3、轉(zhuǎn)角平臺縱向距

14、離不小于2m；4、有防止路面水進入車庫的防水坎、防洪閘、排水溝；5、坡道上設(shè)置夜間照明燈，且燈具宜采用內(nèi)嵌式。三、建議方案一：采用金剛砂鋪設(shè)的全坡面形式。采用中間坡道，兩側(cè)臺階的形式，不便于推車上下采用兩側(cè)坡道，中間臺階的形式，不便于推車上下轉(zhuǎn)彎半徑較窄，車子不好通過，燈具外露，易被撞到。7. 監(jiān)（消）控中心：二、已存問題圖片：消控室與監(jiān)控室未設(shè)置在一起，控制室設(shè)置在地庫，通風(fēng)不良一、 標(biāo)準(zhǔn)及要求：1、 消防控制中心避免設(shè)置在地下室，應(yīng)與監(jiān)控中心合并，設(shè)置在靠近物業(yè)服務(wù)中心的物業(yè)用房內(nèi)，有防干擾隔離措施；2、 面積不少于35M2，應(yīng)安裝空調(diào)、防鼠板、滅火器、應(yīng)急照明、溫濕度計；地面設(shè)置防靜電地

15、板，墻面、頂棚有防塵措施；3、 消防報警在監(jiān)控中心有聲光信號；4、 控制中心門的入口處設(shè)置明顯的功能及疏散指示標(biāo)識。三、建議方案：監(jiān)（消）控室設(shè)置在地面一層，監(jiān)控室與消控室合并,設(shè)置在同一處,便于監(jiān)控。 8. 物業(yè)服務(wù)中心設(shè)置：服務(wù)中心門前附近無臨時停車位一、標(biāo)準(zhǔn)及要求：1、按規(guī)范提供物業(yè)功能使用要求的物業(yè)用房；2、位置設(shè)置在小區(qū)大門附近，地上一層，交通便利的地方；3、適當(dāng)設(shè)置地面車位，便于業(yè)主停車辦理業(yè)務(wù)。二、已存問題圖片： 三、建議方案：建議物業(yè)服務(wù)中心設(shè)置在小區(qū)出入口附近或小區(qū)中心，便于業(yè)主辦理業(yè)務(wù)，門前或附近臨時停車位不少于10個。有機動車位10個。9. 垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)置:外側(cè)門內(nèi)側(cè)門無

16、垃圾中轉(zhuǎn)站，垃圾堆于地庫車位邊，影響品質(zhì)一、 標(biāo)準(zhǔn)及要求：1、 垃圾收集站在項目首期工程就要考慮建造，如項目首期建造困難，應(yīng)考慮設(shè)置臨時垃圾收集設(shè)施，滿足首期業(yè)主入住使用需要；2、 垃圾收集站位置選擇應(yīng)避免主要人流方向，且應(yīng)考慮夏季風(fēng)向影響，設(shè)在比較隱蔽且方便垃圾車出入的位置，考慮通風(fēng)設(shè)施及工具擺放位置，托運車輛進出小區(qū)及垃圾異味不影響住戶；3、 配置清洗水源及排水、排氣設(shè)施，墻面貼1.2米瓷磚，面積大小與小區(qū)實際需求情況相匹配。二、已存問題圖片： 三、建議方案：設(shè)置在小區(qū)靠市政路側(cè)，內(nèi)外開門，垃圾托運車，不必進入小區(qū)；內(nèi)部設(shè)置給排水及衛(wèi)生間設(shè)施，給水管徑不小于5cm，墻面鋪貼瓷磚不低于1.2

17、米。 二、已存問題圖片： 10. 天臺：采用鋁合金門，不利于火災(zāi)時人員逃生一、 標(biāo)準(zhǔn)要求：1、 天臺門設(shè)置有框玻璃門，門外開，內(nèi)外裝通鎖，設(shè)置破玻璃錘。2、 設(shè)置外墻清洗、維修用固定吊繩的設(shè)施，荷載量不小于500KG。3、 女兒墻考慮高度安全性，必要時加裝防攀爬裝置，并考慮防雷規(guī)范要求；4、 排水口設(shè)置水篦子，給水管應(yīng)有保溫措施。5、 防雷帶焊接、安裝牢固，符合規(guī)范要求。天臺門采用木質(zhì)防煙門，且加掛鎖，火災(zāi)時不利于人員快速逃生三、建議方案：天臺門采用單層鋼化玻璃有框門，門上半部安裝雙鉸鏈，內(nèi)、外側(cè)裝鎖，內(nèi)側(cè)設(shè)置破玻璃錘。 11. 空調(diào)機位設(shè)置：一、標(biāo)準(zhǔn)及要求： 1、住宅、商鋪應(yīng)設(shè)計預(yù)留空調(diào)機位

18、；2、空調(diào)機位尺寸符合安裝需求，位置便于安裝。百葉設(shè)置較密實，通風(fēng)不暢，易造成空調(diào)死機商鋪未預(yù)留空調(diào)機位住戶空調(diào)室外機位小，安裝維修不便三、建議方案：空調(diào)機位應(yīng)有一定的防水、散水坡度，并安裝排水口，家用空調(diào)外機尺寸如下：分類功率外機尺寸（寬*深*高）掛機1P720*300*5501.5P820*300*6502P850*350*750柜機2P900*350*7503P950*350*850二、已存問題圖片： 四、參考圖片：12. 機動車道設(shè)置：石材路面易損壞一、標(biāo)準(zhǔn)及要求：1、機動車道建議沿小區(qū)圍墻內(nèi)側(cè)設(shè)置，使用瀝青或水泥路面，不建議鋪石材，如鋪石材，要求厚度60mm，尺寸為300*300；兩

19、側(cè)設(shè)置側(cè)排水且設(shè)置雨水篦子，避免在主干道上設(shè)置窨井；2、主干道兩旁3m范圍內(nèi)栽種高桿喬木或行道樹；規(guī)劃2m以上的綠化帶；、已存問題圖片： 機動車道上設(shè)置窨井,易損壞三、建議方案：靠圍墻邊設(shè)置機動車道，鋪筑粗粒瀝青路面，井蓋不宜設(shè)置在道路上。 13. 景觀道路設(shè)置：景觀路面排水溝采用鵝卵石鋪墊，易散落，且不好清理。景觀路拐彎角度太小，綠化易被踩踏地面沉降、裂縫、積水現(xiàn)象較多一、標(biāo)準(zhǔn)及要求：1、路面材料的選擇與鋪裝應(yīng)與整體景觀、局部特征協(xié)調(diào)，并通過適度的色彩變化、組合來活躍住區(qū)的環(huán)境氣氛； 2、線形設(shè)計應(yīng)有適度變化，間設(shè)活動節(jié)點，且配合節(jié)點設(shè)計植物或雕塑小品；3、道路設(shè)計滿足出行要求；4、路面夾角

20、處設(shè)計為圓弧形狀；5、設(shè)計排水裝置，綠地與路面交接處在低洼處設(shè)置排水槽、溝等。三、建議方案一：避免采用水洗石路面，鋪磚路面分色清晰（大理石路面設(shè)置伸縮縫）；道路拐角做成圓弧，留有坡度，預(yù)防積水；排水溝采用大理石活動蓋板形式。二、已存問題圖片： 四、建議方案二：夯實基礎(chǔ)，鋪混凝土20cm再鋪設(shè)路面磚。 14. 地面機動車停車位：采用植草格，易損壞采用小方塊石材，易脫落；停車位上設(shè)有窨井，檢修不便擋輪膠容易損壞一、標(biāo)準(zhǔn)及要求：1、 按需求合理布局地面臨時停車位；2、 設(shè)置石材擋車器；3、 機動車位上避免設(shè)置窨井蓋。二、已存問題圖片： 三、建議方案：建議地面停車位不設(shè)置塑料植草格，鋪設(shè)水泥磚；避免車

21、位上設(shè)置窨井；采用石質(zhì)擋輪裝置。 長逸采集圖片15. 非機動車停放點設(shè)置：未配置充電箱，客戶使用不便一、標(biāo)準(zhǔn)及要求：1、 根據(jù)設(shè)計停放車輛的數(shù)量設(shè)置非機動車停放點，地面上需要有棚頂及照明；2、 結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r設(shè)置一定數(shù)量的電瓶車充電箱，上鎖管理，方便業(yè)主使用。三、建議方案：安裝充電插座箱（上鎖）。車庫內(nèi)車位劃車位線，做墻裙，防止車輪污染墻面。建議在規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn)，避免后期增加，影響品質(zhì)。二、已存問題圖片：16. 地庫照明設(shè)置大量采用40w日光燈管，未分區(qū)域、分路、交叉控制，能耗較高三、建議方案一：建議采用采光井、太陽能照明等節(jié)能設(shè)計。四、建議方案二：燈具考慮采用60%節(jié)能燈、40%日光燈分散分布

22、，燈具采用分路分區(qū)交叉控制，開關(guān)應(yīng)安裝在便于操作的位置。一、標(biāo)準(zhǔn)及要求：1、地庫照明配置獨立線路，單獨計量；2、采用分區(qū)域、分路、交叉控制。二、已存問題圖片： 17. 景觀照明設(shè)置：燈具被灌木掩蓋，影響照明效果三、建議方案一：避免將燈具安裝于灌木中。四、建議方案二：高桿燈采用4U-55W暖光節(jié)能燈。一、標(biāo)準(zhǔn)及要求：1、泛光照明不影響住戶，不造成光污染；2、預(yù)留節(jié)日裝飾用電源接口，裝飾燈開關(guān)、接口、電源等部位應(yīng)隱蔽設(shè)計或設(shè)計在兒童不宜接觸處；3、路燈燈桿與房屋本體保持1.5米以上距離；4、景觀燈采取分區(qū)域、分級、交叉、時間控制方式；5、水景燈具電源不高于24V。 二、已存問題圖片： 18. 水景

23、設(shè)置：無安全圍欄，存在安全隱患水池中安裝燈具，易損壞，交付后基本不使用水池底部鋪設(shè)鵝卵石，清理較困難，后期均被清除掉三、建議方案一： 避免安裝水景燈，周邊建議采取投光燈或草坪燈；如底部放置鵝卵石，鵝卵石應(yīng)固定。四、建議方案二：臨近水池景觀路設(shè)置安全圍欄。一、標(biāo)準(zhǔn)及要求：1、避免安裝水景燈；2、水池底部不建議鋪設(shè)鵝卵石，清理較困難；3、水景燈具電源不高于24V。 二、已存問題圖片： 19. 消防樓梯及電梯廳燈具、開關(guān)設(shè)置：消防樓道內(nèi)設(shè)置手動開關(guān)，經(jīng)常無人關(guān)燈四、建議方案二：應(yīng)急照明采用節(jié)能式應(yīng)急照明。安裝射燈，能耗大，溫度較高，有火災(zāi)隱患一、標(biāo)準(zhǔn)及要求：1、樓道照明應(yīng)采取聲控或觸摸式控制；2、大

24、堂裝飾燈與照明燈分開控制；3、樓棟主出入口預(yù)留節(jié)日裝飾電源接口。 三、建議方案一：消防樓道采用觸摸延時控制開關(guān)；電梯廳建議安裝節(jié)能燈或球形燈，安裝球形燈泡要求采用人體感應(yīng)開關(guān)控制；避免安裝射燈。 二、已存問題圖片： 20. 單元大廳、電梯廳設(shè)置：單元大廳未預(yù)留電視電源插座轎廂入口處未放坡2CM，易進水三、建議方案一：轎廂入口處放坡2CM，防止水進入電梯。四、建議方案二：一層大廳預(yù)留電視電源插座，避免后期破壞墻體裝修。一、標(biāo)準(zhǔn)及要求： 1、轎廂入口處放坡2CM；2、照明建議安裝節(jié)能燈，采用人體感應(yīng)開關(guān)；3、一層大廳預(yù)留電視、擦鞋機電源插座；4、在樓層強電井內(nèi)預(yù)留維修電源插座。二、已存問題圖片：

25、21. 垃圾桶、果皮箱設(shè)置：無固定位置及標(biāo)識，未分類一、標(biāo)準(zhǔn)及要求：1、在小區(qū)道路周邊及花園內(nèi)適當(dāng)位置，合理設(shè)置垃圾箱（桶）；2、大小適當(dāng)，分類設(shè)置，外觀應(yīng)與小區(qū)風(fēng)格相匹配。四、建議方案二：垃圾分類。三、建議方案一：設(shè)置固定位置底座硬化。二、曾經(jīng)出現(xiàn)的問題： 22. 綠化澆灌系統(tǒng)設(shè)置：綠化給水管徑小，無法滿足夏季澆灌需要而使用消防水源。四、成品圖片： 一、標(biāo)準(zhǔn)及要求：1、綠化取水點合理分布，用水應(yīng)獨立供水，獨立計量。2、綠化取水優(yōu)先采取自動噴灌與滴管設(shè)計，盲區(qū)設(shè)置澆灌水龍頭；3、綠化取水應(yīng)采取專用接口，預(yù)防非工作人員擅自取水。三、建議方案：1、點位間距半徑30M以內(nèi)，管徑為50MM以上；2、采

26、用專用快接頭，有防塵蓋；3、距離景觀道路60CM左右，避免設(shè)置在機動車道邊；4、采用下沉式保潔取水點形式，或與保潔取水點合并。二、已存問題圖片： 23. 保潔取水點設(shè)置：車庫內(nèi)架空層內(nèi)內(nèi)設(shè)置在地面上，距機動車道較近，存在安全隱患，雨雪天不好操作。周圍硬化面積較小一、標(biāo)準(zhǔn)及要求： 1、 根據(jù)需求應(yīng)合理布局，采用清潔水源，設(shè)置排水；2、 機動車庫保潔取水點50米-80米設(shè)置一個取水點，位置不影響車位使用；3、 高層樓道內(nèi)58層設(shè)置一處取水點；4、 取水點建議在架空層或車庫內(nèi)合理分布設(shè)置。四、建議方案二：無法避免的在小區(qū)地面設(shè)置保潔、綠化取水點，采取下沉式取水點，排水管徑不低于110mm，給水管閥門

27、口徑不大于25mm。三、建議方案一：在地庫或架空層內(nèi)設(shè)置保潔取水點，采用拖把池加龍頭形式，排水管徑不低于70mm，給水管閥門口徑不大于25mm。 、已存問題圖片： 24. 室外消防管網(wǎng)鋪設(shè)： 四、建議方案二：管溝底部夯實、硬化，接頭處作井。 地面 覆土層 給水管 基礎(chǔ)墊層 管道井 管道接頭 井、蓋 管道接頭三、建議方案一：設(shè)置管道滲漏監(jiān)測器，成本低，效率高，出現(xiàn)滲漏時，能快速查到滲漏點，有利于及時維修。 給水管道鋪設(shè)時，管溝底部未處理，接頭處未作井土層沉降，給水管受壓變形，接頭脫落，引起滲漏一、標(biāo)準(zhǔn)及要求： 1、管道鋪設(shè)前，內(nèi)外防腐處理；2、根據(jù)管徑、內(nèi)壓、外部荷載和管道敷設(shè)區(qū)的地形、地質(zhì)、管

28、材，需在管溝內(nèi)澆筑混凝土；3、埋地的鍍鋅鋼管一般都是溝槽連接，管道接口處需安裝膠圈，并做好防腐；4、管道接口法蘭、卡口、卡箍等應(yīng)設(shè)置在管井或地溝內(nèi)，不得埋在土壤中。二、已存問題圖片： 25. 小區(qū)地面排水井、溝設(shè)置：機動車道井蓋易被壓損壞景觀路面無坡度，排水不暢，易積水三、建議方案一：景觀路面兩側(cè)排水溝鋪設(shè)石材蓋板。四、建議方案二：機動車道上建議采用側(cè)排水形式，排水篦子側(cè)面石材設(shè)置活動的可以打開，方便清理垃圾。一、標(biāo)準(zhǔn)及要求： 1、被綠化掩埋的管井設(shè)置標(biāo)識，便于查找；景觀路面兩側(cè)鋪設(shè)排水溝。2、機動車道設(shè)置排水地漏。3、排水口大小、間距應(yīng)滿足雨季排水要求。二、現(xiàn)存問題圖片： 26. 機動車庫排

29、水設(shè)置：地漏形式排水，若堵塞難清理三、建議方案一：車道上建議采用暗溝，如采用明溝，要求采取有降噪措施。四、建議方案二：排水溝建議在地庫周邊設(shè)置明溝、無蓋，便于清理垃圾；溝深不小于5CM，底有坡度，便于及時排水。一、標(biāo)準(zhǔn)及要求：1、采取防止雨水倒灌措施；2、設(shè)置排水溝，溝內(nèi)應(yīng)排水順暢，無積水，蓋板無噪音，蓋板鋪裝后低于地坪，不建議設(shè)置地漏式排水系統(tǒng)；二、已存問題圖片： 機動車道上設(shè)置活動蓋子車輛經(jīng)過時噪音較大，且易損壞。27. 防火門設(shè)置：防煙門閉門器規(guī)格較小，張開120度后不回位，易損壞地庫內(nèi)采用木質(zhì)防煙門受潮發(fā)霉變形，易破損一、標(biāo)準(zhǔn)及要求：1、要求門扇外開；2、 防火門安裝閉門器，要求閉門器

30、開啟角度為180°；3、電插鎖安裝在門的側(cè)面中間位置；4、電鎖應(yīng)采用符合消防規(guī)范的斷電開啟方式；5、閉門器的可調(diào)范圍要合適。四、建議方案二：根據(jù)門扇大小，安裝合適規(guī)格閉門器，消防樓道正常開閉角度不小于70度，單元門禁處不小于120度。三、建議方案一：地庫內(nèi)、重要設(shè)備房門及帶有磁力門鎖的防火門應(yīng)采用鋼質(zhì)防火門。二、曾經(jīng)出現(xiàn)問題圖片： 28. 巡更道設(shè)置：小區(qū)圍墻邊種植毛竹，易引起周界防越設(shè)備誤報，交付后均被移除；未設(shè)置巡更道，安全員巡視不便利。三、建議方案：1、靠近圍墻內(nèi)側(cè)設(shè)置機動車或人行道路，避免種植毛竹等高大植物。 2、鋪設(shè)與景觀道路材料一致的汀步石，石材厚度不低于6CM，規(guī)格40

31、×50CM,間距15CM，沙石基礎(chǔ)。一、標(biāo)準(zhǔn)及要求： 1、園區(qū)外圍墻內(nèi)應(yīng)預(yù)留人員巡邏通道，以便周界報警時的有效監(jiān)控；2、巡更道設(shè)置在綠化內(nèi)的，需鋪設(shè)與社區(qū)風(fēng)格一致的道路。二、現(xiàn)存問題圖片：四、參考圖片： 29. 出入口機動車道閘設(shè)置：一、標(biāo)準(zhǔn)要求： 1、小區(qū)、地庫等出入口必須設(shè)置道閘；2、 道閘與讀卡器距離不少于3米,閘桿必須封閉嚴實，兩端不能留有縫隙；3、門崗道閘采用捷順系列道閘（桿式或采用柵欄式），如采用柵欄式，要求使用JSDZ0020515YR型閘桿高度800mm。道閘閘桿設(shè)計未考慮安裝間隙問題，后期增加圍欄，品質(zhì)感較差四、參考圖片： 二、已存問題圖片： 欄桿式閘桿，封閉不嚴實

32、，后期增加圍欄，整體不協(xié)調(diào)三、建議方案： 景觀規(guī)劃設(shè)計時，充分考慮出入口設(shè)置與設(shè)備安裝型號、款式；根據(jù)設(shè)備選型，設(shè)計出入口建筑結(jié)構(gòu)；車庫安裝柵欄式大門安裝欄桿式30. 門禁設(shè)置：單元門使用插鎖，容易損壞苑門不能自動關(guān)閉三、建議方案：1、組團人行出入口、進入樓宇的所有出入口安裝門禁，安裝自動閉門器，優(yōu)先采用無限位地彈簧；2、門禁電子鎖采用磁力鎖。四、參考圖片： 一、標(biāo)準(zhǔn)及要求：1、進入樓宇的所有出入口安裝門禁；2、組團人行出入口安裝門禁；3、安裝自動閉門器。二、已存問題圖片： 31. 閉路監(jiān)控設(shè)置：夜間圖像不清晰，看不清人；錄像存儲時間不足30天。門崗、監(jiān)控中心的等重要崗位無監(jiān)控探頭。一、標(biāo)準(zhǔn)及

33、要求： 1、攝像機安裝牢固，設(shè)備能滿足白天、夜間正常使用，并保證圖象清晰無干擾；錄像保存時間不少于30天；2、室外監(jiān)控鏡頭有紅外燈光補償功能。各監(jiān)控點設(shè)置布局合理，和環(huán)境協(xié)調(diào)；3、采用雙屏蔽同軸電纜的線路，應(yīng)對外層屏蔽層進行單點接地。四、參考圖片：三、建議方案：1、室外攝像頭若附近無有效照明，需安裝夜間補光設(shè)備；2、監(jiān)控錄像存儲時間要求最少30日；3、門崗、物業(yè)服務(wù)大廳等收費崗及監(jiān)控中心、設(shè)置監(jiān)控探頭，并與控制中心聯(lián)網(wǎng)。4、不應(yīng)有電線外露，明管敷設(shè)時，采用鐵套管，防止剪斷。二、已存問題圖片：32. 供配電設(shè)施：開關(guān)線路無起、止標(biāo)識室外配電箱未放置汀步石，維護不便；基礎(chǔ)設(shè)置過低，易進水、腐爛，箱

34、門不易開關(guān)一、標(biāo)準(zhǔn)要求：1、小區(qū)采取雙電源供電，若無雙電源需配發(fā)電機；2、線路起止標(biāo)識清晰；3、配電箱建議掛裝于建筑墻面上，若安裝地面上，應(yīng)設(shè)置基礎(chǔ)或硬化地面，并在與地面接觸部位做好防水防潮處理，箱體遠離苑區(qū)圍墻及業(yè)主庭院。四、參考圖片： 三、建議方案： 1、室外配電箱防水措施，基座離地20CM，箱門前設(shè)置汀步石小區(qū)采取雙電源供電，若無雙電源需配發(fā)電機；2、開關(guān)、線路起止標(biāo)識清晰。二、已存問題圖片： 33. 排污坑、泵設(shè)置：地下車庫出入口位置排污泵未設(shè)置超水位報警設(shè)置在車庫內(nèi)機動車道、機動車位上，存在安全隱患方案一方案二一、標(biāo)準(zhǔn)及要求：1、安裝自動及手動排水裝置，有水泵故障報警功能；2、重要設(shè)

35、備房內(nèi)排污泵有高水位報警系統(tǒng)；3、集水坑有效容積應(yīng)滿足最大排水泵5分鐘的排水量，有效容積為起泵水位線到停泵水位線容積；4、建議重要位置設(shè)置雙水泵。四、參考圖片： 三、建議方案： 1、禁止設(shè)置在機動車庫機動車道、機動車位上，建議設(shè)置在應(yīng)急出口處；2、地下車庫內(nèi)同一水平面排水坑相互連通，至少一處設(shè)置超水位報警，重要設(shè)備房及位置報警信號聯(lián)到監(jiān)控中心。二、已存問題圖片： 34. 喬木種植：大、中型樹木傾斜栽種，易倒伏樹木根部未設(shè)置養(yǎng)護圈一、標(biāo)準(zhǔn)及要求：1、在喬木周邊栽種喜陰小灌木，后期易養(yǎng)護。2、喬木土球應(yīng)全埋入土壤；3、垃圾站周圍宜種植高大喬木及有植物遮擋；4、小區(qū)內(nèi)不宜種植有毒植物；5、綠化整體布

36、局合理，局部搭配得當(dāng)，適合當(dāng)?shù)厣L，維護成本低，不應(yīng)留有檢修、治安、清潔盲點。四、建議方案二：挑選順直樹形，扶正栽種，安裝支架防倒伏；永久支架采用鍍鋅鋼管，支架做基礎(chǔ)。 三、建議方案一：喬木土球應(yīng)全埋入土壤，營養(yǎng)土層厚度不低于1.2米，根部留養(yǎng)護圈，圈內(nèi)撒樹皮或陶粒覆蓋； 二、已存問題圖片： 35. 室外防腐木、鐵藝制品：室外休閑座椅、地板花架采用木質(zhì)品，維護成本高，易損壞室外欄桿采用鐵制品，非防腐、防銹材料，易損壞，維護成本高一、標(biāo)準(zhǔn)及要求： 1、 觀賞性小品材料應(yīng)使用金屬制品或澆筑材料；2、 不建議使用涂層構(gòu)件或木質(zhì)材料；3、 盡量避免采用防腐木進行裝修造型。三、建議方案： 避免選用木質(zhì)材

37、料、易生銹鐵制品，維修成本高，圍欄安裝304不銹鋼等防銹、防腐措施材料二、已存問題圖片： 36. 綠化內(nèi)汀步石設(shè)置：苑內(nèi)道路設(shè)計不便利，習(xí)慣性圖便利導(dǎo)致走“捷徑”破壞小區(qū)景觀室外配電箱門前未設(shè)置汀步石，維修保養(yǎng)踩踏綠化一、標(biāo)準(zhǔn)及要求： 1、景觀綠化內(nèi)根據(jù)行走習(xí)慣、便利原則，采用“點對點”方式，設(shè)置汀步石；2、不宜大面積采用卵石、毛石等非平面材質(zhì)鋪設(shè)；3、減少使用木質(zhì)材料鋪設(shè)。四、參考圖片： 三、建議方案： 1、石板踏步鋪設(shè)時，石板間距應(yīng)不小于15 厘米，以便草皮維護；2、苑內(nèi)道路根據(jù)行走習(xí)慣、便利原則，采用“點對點”方式，設(shè)置汀步石。二、已存問題圖片： 37. 一、二層公共樓道窗防盜設(shè)置：室外

38、靠近住戶窗戶外露的雨水、燃氣管未設(shè)置防爬刺，存在安全隱患一、二層公共樓道對外窗戶未設(shè)置防盜網(wǎng)三、建議方案：1、一、二層公共樓道對外窗口安裝不銹鋼防盜網(wǎng)；2、室外靠近住戶窗戶且外露的雨水管、燃氣管需設(shè)置防爬刺。一、標(biāo)準(zhǔn)及要求：1、樓道窗高度距地0.9米以上，低于0.9米需要設(shè)置防護欄；2、窗戶選擇半開式外推窗設(shè)計，在需要外出清潔的公共部位建議考慮設(shè)計為可調(diào)整外推窗；對于直對走廊或通道開啟的消防門要留有小窗口（可選擇鋼化玻璃），電梯廳設(shè)有通風(fēng)窗，低樓層通風(fēng)窗應(yīng)安裝限位裝置，或安裝內(nèi)置窗花。二、已存問題圖片： 四、參考圖片： 38. 設(shè)備房配置：地面未刷漆或鋪磚，門口無防水坎及防鼠板、應(yīng)急照明、滅火

39、器，地庫重要設(shè)備房未設(shè)置排污泵超水報警設(shè)施三、建議方案： 1、設(shè)備房地面鋪貼地磚或做環(huán)氧地坪，墻面涂刷室外防水、防霉涂料，門口有防水坎及防鼠板，有應(yīng)急照明、滅火器； 2、地下各類設(shè)備房地坪需高出室外地坪30cm以上（如設(shè)備房地坪不是結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，為后期填埋，則需要在填埋前做防水，并在四周垂直面卷邊30cm），地庫重要設(shè)備房設(shè)置排污泵超水位報警裝置，信號連到監(jiān)控中心。四、參考圖片： 一、標(biāo)準(zhǔn)要求：1、符合設(shè)備房三防一通要求，有應(yīng)急照明、滅火器、溫濕度計等設(shè)施。2、地庫重要設(shè)備房設(shè)置排水溝、集水坑、一用一備的排水泵，設(shè)置超水位報警設(shè)施，且信號連至監(jiān)控中心。3、設(shè)備房設(shè)備必須采取降噪措施，頂部設(shè)置維修吊

40、架。 4、配電箱上方不宜有水管穿行，實在無法避免的需設(shè)置導(dǎo)流板。二、已存問題圖片： 39. 消防報警地址碼設(shè)置：二、已存問題圖片：未提供消防地址碼清單或提供的火災(zāi)報警地址與實際公安編號地址不符。三、建議方案： 1、根據(jù)樓棟公安編號設(shè)計準(zhǔn)確火災(zāi)報警地址碼清單；2、地庫內(nèi)溫感、煙感探頭、手報按鈕等地址碼編碼與車位編號相對應(yīng)。一、標(biāo)準(zhǔn)要求： 1、采用一模塊多按鈕的工作模式，按鈕數(shù)量不超過6個；2、不宜跨區(qū)域設(shè)置；3、報警線路不宜過長；4、商業(yè)等獨立產(chǎn)權(quán)消防總線控制模板安裝區(qū)域合理，主要考慮后期維護。四、參考圖片：40. 消防栓前側(cè)閥門設(shè)置：二、已存問題圖片：消防栓前側(cè)未設(shè)置閥門，消火栓損壞維修時，需

41、整個管網(wǎng)停水，有重大安全隱患。一、標(biāo)準(zhǔn)要求： 1、高層建筑單元設(shè)置管道閥門，地下車庫建議在易凍位置設(shè)置分區(qū)控制閥門、靠近室外位置消火栓設(shè)置單獨閥門控制；2、安裝高度適宜在1.8m以下。四、參考圖片：三、建議方案：高層建筑單元樓棟分段、分區(qū)域設(shè)置管道閥門，地下車庫建議在易凍位置設(shè)置分區(qū)控制閥門、靠近室外位置消火栓設(shè)置單獨閥門控制，閥門設(shè)置安裝位置高度不超過1.8米，便于快速操作。（二）施工質(zhì)量一、標(biāo)準(zhǔn)要求： 1、減少地埋燈及射樹燈使用數(shù)量；2、使用質(zhì)量較好、安全防護等級較高的產(chǎn)品；3、施工規(guī)范、嚴格按照施工要求施工，做好防水措施。二、已存問題圖片： 1. 地埋燈進水損壞：施工質(zhì)量較差，容易進水，

42、損壞頻繁設(shè)置地埋燈數(shù)量過多，后期維修費用高方案二方案一四、參考圖片： 三、建議方案： 方案一：減少地埋燈及射樹燈數(shù)量，更換為LED高桿照明燈；方案二：更換為節(jié)能草坪燈。2. 景觀水池滲漏、返堿：池體返堿嚴重，品質(zhì)感較差多數(shù)水池滲漏嚴重，均無法正常使用三、建議方案：減少水景設(shè)計，水景水池底部建議采用整體預(yù)制件，池體建造有預(yù)防返堿措施，周邊最好使用不銹鋼等成型材質(zhì)。四、參考圖片：一、標(biāo)準(zhǔn)要求： 1、水景使用和維護費用較高，在園林設(shè)計中盡量少用；2、硬地水景應(yīng)從池體結(jié)構(gòu)上和防水工藝上采取徹底的防水措施，防止?jié)B漏；3、噴泉及水景用水應(yīng)循環(huán)使用。 二、已存問題圖片： 3. 單元樓棟通道、勒腳沉降嚴重：參

43、照景觀路做法樓棟落水檐沉降嚴重，導(dǎo)致燃氣管受壓變形進單元門通道沉降嚴重三、建議方案： 建筑回土?xí)r，嚴禁摻雜建筑垃圾，基礎(chǔ)夯實，沙石鋪底，參照景觀路基礎(chǔ)做法，現(xiàn)澆C25鋼筋混凝土20CM，面層找平后鋪磚。四、參考圖片：一、標(biāo)準(zhǔn)要求： 1、夯實基礎(chǔ)；2、回填土方時，不應(yīng)有建筑垃圾。二、已存問題圖片： 4. 機動車道上窨井損壞嚴重：機動車車道上設(shè)置窨井，井蓋容易被壓壞三、建議方案：避免在機動車道上設(shè)置窨井，如無法避免，建議使用加厚、耐壓圓形鑄鐵或水泥材料井蓋(水泥井蓋直徑不大于40CM)。四、參考圖片：玲瓏灣一、標(biāo)準(zhǔn)要求：1、井蓋不得高于路面（可略低于地面），井蓋與路面之間順平；2、單獨井蓋不得大于

44、50cm*100cm（太大操作不便，不易打開）。二、已存問題圖片： 5. 設(shè)備房滲漏、潮濕：地庫內(nèi)設(shè)備房未設(shè)置通風(fēng)設(shè)施地面滲漏方案二方案一三、建議方案： 方案一：地下各類設(shè)備房地坪需高出室外地坪30cm以上（如設(shè)備房地坪不是結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，為后期填埋，則需要在填埋前做防水，并在四周垂直面卷邊30cm），設(shè)備房地面鋪貼地磚或做環(huán)氧地坪，門口有防水坎及防鼠板。方案二：設(shè)置通風(fēng)設(shè)施，進線管線在室外抬高，管口封堵，配電箱采取下進線方式。四、參考圖片： 一、標(biāo)準(zhǔn)要求： 1、防水、防潮、不滲漏，有通風(fēng)設(shè)施；2、配置有溫濕度計；3、地庫重要設(shè)備房設(shè)置排污泵。二、已存問題圖片： 6. 電梯底坑滲漏：側(cè)壁滲水底坑地面滲水四、參考草圖： 一、標(biāo)準(zhǔn)要求： 1、電梯底坑應(yīng)平整、整潔，設(shè)置自動排水系統(tǒng)；電梯底坑除緩沖器座、導(dǎo)軌座以及排水裝置外，底坑的底部應(yīng)光滑平整，底坑不得作為積水坑