太原棗園項(xiàng)目產(chǎn)品定位及形象塑造報(bào)告

1、山西太原棗園項(xiàng)目產(chǎn)品定位及形象塑造報(bào)告房地產(chǎn)營銷管理部2008/11/17第一部分：項(xiàng)目概況一、 地塊概況1、 位 置本地塊位于太原市區(qū)東部，為東山的一部分，屬于太原市東擴(kuò)的范圍。地塊正對(duì)長風(fēng)大街，與舊城中心和省政府相距較近，地理位置優(yōu)越，交通便利。地塊地勢(shì)東北高西南低，邊界不規(guī)則，規(guī)劃用地為6 平方公里，有良好的自然生態(tài)環(huán)境。2、 開發(fā)背景根據(jù)太原市總體規(guī)劃（ 2006 2020） （ 目前正在修訂中） ，將太原市城市性質(zhì)定位為中國歷史文化名城；新型能源和工業(yè)基地；承東啟西的區(qū)域性中心城市。都市圈形態(tài)為，一個(gè)核心，兩個(gè)圈層，指狀發(fā)展；城市規(guī)劃方向?yàn)槟弦莆鬟M(jìn)，北展東擴(kuò)，以長風(fēng)大街為界限分為南北

2、兩區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展南區(qū)。開發(fā)強(qiáng)度本項(xiàng)目目前為我司與政府協(xié)作開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)產(chǎn)品的開發(fā)類型有一定的設(shè)想，但對(duì)容積率以及各個(gè)地塊的開發(fā)強(qiáng)度沒有明確的數(shù)據(jù)要求。根據(jù)產(chǎn)品類型的設(shè)想，以別墅類產(chǎn)品和少量的多層、高層為主，預(yù)計(jì)形成的整體容積率在0.7 以下。三、SWO分析優(yōu) 點(diǎn)：1) 地塊處在太原東部的 地坎上，環(huán)境、空氣質(zhì)量優(yōu)越，具備營造高端項(xiàng)目的外部環(huán)境和資源。2) 項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)有利 于項(xiàng)目形象品牌的迅速建立。3) 地塊內(nèi)有一定的文物 資源，對(duì)項(xiàng)目塑造人文氣質(zhì)有較大幫助。劣勢(shì)1) 地塊內(nèi)有較多的自然村落、發(fā)電廠、磚場(chǎng)分布，拆遷量比較大。2) 配套條件不成熟，市政、商業(yè)等都要依靠自身營造。3) 地塊內(nèi)無產(chǎn)業(yè)支

3、持，人流導(dǎo)入難度大。機(jī)會(huì)1) 太原市城市整體發(fā)展中的北展東擴(kuò)為項(xiàng)目的發(fā)展提供了發(fā)展空間。2) 目前太原市場(chǎng)上沒有類似的規(guī)模項(xiàng)目，存在市場(chǎng)空缺。威脅1) 一般城市印象對(duì)東區(qū)的片區(qū)形象較差，對(duì)塑造高端的城市形象有較大的阻礙。2) 大規(guī)模的產(chǎn)品量對(duì)客戶群體有較大的要求，市場(chǎng)基數(shù)壓力大。3) 開發(fā)模式一二級(jí)多種形式，操作難度大?？?結(jié)：整體上看，本項(xiàng)目的利益點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)同樣地突出，開發(fā)商面臨的問題是一塊生地、新地上的城市建造問題，在沖突如此明顯的條件下，建議抓住機(jī)會(huì)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，合理運(yùn)營項(xiàng)目。第二部分市場(chǎng)狀況整體態(tài)勢(shì)和較發(fā)達(dá)的地區(qū)相比太原市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還比較落后，從 供應(yīng)角度看，雖然近幾年太原市 的房地產(chǎn)

4、市場(chǎng)有了很大發(fā)展，但 缺乏創(chuàng)新，市場(chǎng)上推出的樓盤具 有較大的雷同感，沒有個(gè)性。整 個(gè)市場(chǎng)還處于功能產(chǎn)品時(shí)代，也 就是說房地產(chǎn)開發(fā)還停留在只 能滿足一般居住需求。功能性產(chǎn)品經(jīng)過一段時(shí)間 的發(fā)展后就應(yīng)該細(xì)分市場(chǎng)，產(chǎn)品 檔次有所提升，從功能產(chǎn)品向建 筑產(chǎn)品過渡。也就是說，房子要 具有兩個(gè)功能：商品性和文化 性。房地產(chǎn)市場(chǎng)既要有滿足低收 入階層的功能性產(chǎn)品，也要有滿 足高收入階層的帶有體驗(yàn)價(jià)值 和文化品位的產(chǎn)品。正是因?yàn)樘?原房地產(chǎn)還處于功能性產(chǎn)品時(shí)代，還沒有真正的高端產(chǎn)品； 落后意味著機(jī)會(huì)，本項(xiàng)目對(duì) 綠地而言有良好的發(fā)展機(jī)市場(chǎng)特點(diǎn)太原房地產(chǎn)目前還處于初 級(jí)階段，市場(chǎng)沒有劃分，競(jìng)爭(zhēng)不 激烈，發(fā)展空間很

5、大。首先表現(xiàn)在產(chǎn)品的品牌效 應(yīng)上。對(duì)于目前還沒有形成品牌 的本地開發(fā)商，知名房地產(chǎn)品牌 的介入會(huì)吸引大部分消費(fèi)者的 眼球；其次，中小開發(fā)商將被擠得 沒有市場(chǎng)空間。由于外來投資者 具有資金實(shí)力和城市運(yùn)營商能 力，可以進(jìn)行城市大規(guī)模成片開 發(fā)，本地中小開發(fā)商肯定在土地 拍賣中處于劣勢(shì)，或者根本得不 到土地，最后被迫退出市場(chǎng)；再次，由于本地開發(fā)商的開 發(fā)理念滯后，開發(fā)出來的樓盤將 無力和外來開發(fā)商抗衡，可能會(huì) 增加現(xiàn)房存量，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。對(duì)本項(xiàng)目而言，相對(duì)于6.5 平方公里的開發(fā)規(guī)模而言，太原 市300萬的常駐人口，顯然不足 以支撐如此大規(guī)模的住宅量，需 要著力吸引山西省的高檔居住 人群。三、類型市

6、場(chǎng)太原市目前沒有成規(guī)模的 別墅類項(xiàng)目，只在幾個(gè)規(guī)模較大 的項(xiàng)目中存在極少數(shù)量的別墅， 在產(chǎn)品類型上，高端別墅類是個(gè) 空白點(diǎn)。由于城市條件的限制，高 層、小高層建筑是目前市場(chǎng)上的 主流，多層也并不多見。 僅就產(chǎn)品類型而言，本項(xiàng)目 有較大的發(fā)展空間。1 、 建 筑類型太原市的住宅產(chǎn)品水平偏低，高品質(zhì)物業(yè)缺乏。市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分布不合理，居住類型集中在高層公寓上，多層住宅物業(yè)缺乏。也缺乏別墅類產(chǎn)品。70%以上為中高端（ 4000 元/ 平方米以上）大戶型產(chǎn)品。一般民眾對(duì)戶型的認(rèn)知為150 以上才為大戶型，120 平方米的三房只是標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品而已。對(duì)復(fù)式當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)稱為 “樓中樓” ，很有追捧的熱情。最大的一套做到了

7、三層帶空中游泳池，590 平方米，號(hào)稱亞洲最大。2、 價(jià) 格分布所調(diào)查樓盤主要集中在小店區(qū)域，價(jià)格范圍集中在4500 5000，價(jià)格差異性不是很大，最低價(jià)格處在3800，最高為5300。個(gè)人認(rèn)為主要體現(xiàn)的是地段價(jià)值，在產(chǎn)品趨同的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品面的潛力并沒有得到反映。3、 形 態(tài)發(fā)展從參與調(diào)研的項(xiàng)目來看，在未來一兩年內(nèi)，南區(qū)、 西區(qū)將會(huì)有大量的酒店寫字樓項(xiàng)目推出。目前太原市的唯一一家五星級(jí)的酒店為國貿(mào)。除假日酒店外尚無其他品牌酒店管理集團(tuán)進(jìn)入。4、 客 戶分布太原房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)存在“兩頭大、 中間小” 的現(xiàn)象， 以外城市到省會(huì)購房的煤炭及相關(guān)行業(yè)高端客戶和以年輕人為主的低端客戶為購房主體，沒有出現(xiàn)

8、類似其他城市以城市中產(chǎn)階級(jí)和白領(lǐng)等中端客戶為購房主體。因此，帶動(dòng)了市場(chǎng)上90平方米以下的小戶型和140 平方米以上的大戶型產(chǎn)品比較熱 銷。5、 規(guī) 模效應(yīng)在項(xiàng)目開發(fā)比較集中的南區(qū)，大的開發(fā)項(xiàng)目基本沒有，大多是百畝左右的中小型項(xiàng)目，最大的項(xiàng)目奧林匹克花園整體也僅有 27 萬方。6、 品 牌太原市場(chǎng)開發(fā)商以本地為主，品牌開發(fā)商尚未大量進(jìn)入。前期進(jìn)入多采取與本地開發(fā)商合資的形式，較有實(shí)力的是太重大唐房地產(chǎn)，由廈門大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司和太重房地產(chǎn)公司合資組建， 開發(fā)大唐世家、大唐長風(fēng)、 奧林匹克花園等項(xiàng)目（這也是唯一一個(gè)全國性地產(chǎn)品牌項(xiàng)目） 。廣州合富輝煌做為代理行業(yè)的品牌企業(yè)是目前在太原的 唯一品牌中

9、介機(jī)構(gòu)戶型特點(diǎn)太原房地產(chǎn)市場(chǎng)上，戶型的成熟度偏低，有許多基本的功能問題解決的尚不是非常完善，本項(xiàng)目存在巨大的改進(jìn)空間。1 . 面寬由于太原緯度偏高，對(duì)日照間距比例的要求為1.54，相對(duì)于南方地區(qū)偏大，為了爭(zhēng)取容積率， 在戶型選擇上，相對(duì)的小面寬大進(jìn)深成為最佳的選擇。一些140 平方米的戶型面寬只有8米。2 . 黑衛(wèi)生間面寬資源的緊缺無法保證所有房間的直接采光，在大套型里兩個(gè)衛(wèi)生間，總會(huì)出現(xiàn)一個(gè)黑衛(wèi)生間。3 .餐廳與客廳在餐廳和客廳經(jīng)常做為整 體處理，沒有明顯分割。餐廳多 通過客廳或廚房二次采光，在高 級(jí)住宅中，容易引起氣味的干 擾，降低居住品質(zhì)。4 .陽臺(tái)大多房型只有一個(gè)陽臺(tái)甚至無 陽臺(tái)，有時(shí)

10、安置在主臥區(qū)域，缺乏 工作陽臺(tái)，不便于生活功能的解決,5 .朝向由于地域的氣侯條件因素，朝 向問題在太原相當(dāng)重要。純北向的 套型基本無法滿足生活需求。6 .建筑形象如前所述，太原市的房地產(chǎn)方發(fā)在產(chǎn)品面上尚處于一個(gè)較低的層圖為太原項(xiàng)目北美新天地圖為小戶型項(xiàng)目，新太原公寓。太原地處山西省腹部，位于東經(jīng)111° 30'至113° 09'和北緯37 27'至38 25'之間。市區(qū)座 落于海拔800米的汾河河谷平原上。 東部為太行山，西部為呂梁山，云 中、系舟二山合抱于北，晉中平原 展布于南，汾水自北向南縱貫全境。地理形成合抱洼地之勢(shì)，造成 太原的城市

11、污染比較嚴(yán)重，造成太 原城市整體色調(diào)偏于灰沉，市區(qū)建 筑形象上沒有明顯的地方特色。在這種市場(chǎng)情況下，建筑形象圖為太原建成項(xiàng)目陽光地帶的塑造就顯得尤為重要。只有自身 性格鮮明，形象突出，才能從眾多 面貌模糊的項(xiàng)目中跳出來。第三部分項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位：以高檔低密度居住區(qū) 為主，結(jié)合休閑商業(yè)， 人文 旅游和 生態(tài)度 假、運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)的綜合 性城市 新區(qū)開 發(fā)。形象定位：清新自然生態(tài)的歐式現(xiàn)代化小鎮(zhèn)開發(fā)要點(diǎn)1. 城市開發(fā)運(yùn)營就本項(xiàng)目的規(guī)模，運(yùn)營方式來說，決不僅僅是一個(gè)大規(guī)模地產(chǎn)項(xiàng)目的操作，而是一個(gè)新型城市區(qū)域開發(fā)。從這個(gè)角度，綠地的角色不僅是房地產(chǎn)的制造者，更是與政府?dāng)y手規(guī)劃城市戰(zhàn)略發(fā)展的指揮者。所

12、需要考慮的問題，就不局限在資本運(yùn)營的利潤追求上，同時(shí)要考慮區(qū)域的城市形象、社會(huì)生態(tài)等問題。2. 品牌開發(fā)商的引入目前的太原房地產(chǎn)市場(chǎng)上，基本沒有知名房地產(chǎn)商的進(jìn)入，在早期的輿論上，順馳與首創(chuàng)都曾經(jīng)有過覬覦。但從目前來看，只有奧林匹克花園的品牌導(dǎo)入。本地發(fā)展商也只有大唐地產(chǎn)等一兩家稍具規(guī)模。本項(xiàng)目的規(guī)模決定了其開發(fā)方式將為產(chǎn)品的開發(fā)與土地的開發(fā)相聯(lián)動(dòng)。在此點(diǎn)上，在開發(fā)商的選擇上可以考慮以國內(nèi)品牌開發(fā)商的定向引進(jìn)為為考慮點(diǎn)。營造本區(qū)域的良性競(jìng)爭(zhēng)空間，炒熱相對(duì)印象度偏低的區(qū)域概念。3. 產(chǎn)業(yè)配套就本項(xiàng)目的大規(guī)模而言，居住功能只是定位其中的主體部分，相對(duì)于一般意義上的大盤，在功能的完備性上要豐富的多。

13、本項(xiàng)目不是要塑造一個(gè)臥城，還要考慮到社會(huì)生態(tài)各個(gè)方面的功能組合，在居住之外，政府管理、產(chǎn)業(yè)支持等都必須在考慮的范圍之內(nèi)。4. 開發(fā)模式本項(xiàng)目的規(guī)模決定開發(fā)模式是造城，是以土地運(yùn)營為主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)。所以在前期建設(shè)中，對(duì)板 塊的預(yù)熱炒作遠(yuǎn)重于對(duì)連續(xù)性開發(fā)的考慮。5. 土地分割在一級(jí)土地開發(fā)中，土地的分割對(duì)二級(jí)住宅的開發(fā)有巨大的影響力，在一定程度上也決定了其他開發(fā)商進(jìn)入棗園的可能性和積極性。譬如：在高爾夫項(xiàng)目的開發(fā)周邊必須配套有一定量的高端別墅，以保證開發(fā)者的利益所得，吸引進(jìn)入。合理地土地分割是本項(xiàng)目成功地關(guān)鍵因素。6. 生態(tài)系統(tǒng)在本項(xiàng)目的操作中，出于環(huán)保等個(gè)方面的考慮，建議將生態(tài)性做為開發(fā)主題加

14、以考慮，在能源的使用上考慮可再生能源：風(fēng)能、太陽能、地?zé)帷⒅兴厥?、中空玻璃、戶式中央空調(diào)、內(nèi)外墻保溫等。并考慮資源的循環(huán)利用, 以無污染的生態(tài)化做為本項(xiàng)目的賣點(diǎn)。三、 功能設(shè)置及規(guī)劃建議前提 : 本項(xiàng)目地塊人流不大，引入人流成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素。1. 行政中心及市民廣場(chǎng)做為新區(qū)的管理中心，行政級(jí)別為街道居委會(huì)一級(jí)。占地： 100 畝。容積率：0.8 1.0高度：不超過5 層。用途：行政辦公，市民集會(huì)、公益活動(dòng)（焰火）等。功能：包括行政辦公場(chǎng)所、市民廣場(chǎng)、快捷酒店、醫(yī)療、銀行、郵局等。2. 奧林匹克中心占地： 100 畝意義：中心集中式運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館做為舉辦省市級(jí)運(yùn)動(dòng)會(huì)，各種球類比賽，演唱會(huì)等使

15、用，分散在地塊內(nèi)的小型活動(dòng)場(chǎng)地做為居民社區(qū)運(yùn)動(dòng)活動(dòng)使用。經(jīng)營方式：政府投資經(jīng)營。參考案例: 上海奧林匹克花園內(nèi)的體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施。3. 綠化中心兩個(gè)市政公園，開放式、公益性占地：各250 畝左右，共500畝。用途：改善居住生態(tài)環(huán)境，增加居民休閑去處，增加居住景觀效應(yīng)，對(duì)高品質(zhì)住宅提供價(jià)格支撐。經(jīng)營方式：公益開放，無門票，政府投資經(jīng)營。4. 購物中心：休閑購物主題城占地：約100 畝容積率：0.3 0.4建筑形態(tài)：別墅式生態(tài)小景模式，不超過三聯(lián)排。建筑高度：不超過三層。單套面積：200 平方米左右參考案例：奧特萊斯OUTLET品折扣店。經(jīng)營方式：市場(chǎng)化運(yùn)作，招商經(jīng)營，先租后售。參考圖片：5. 餐飲中

16、心建筑形態(tài)：街區(qū)，兩條街區(qū)，一條亞洲之旅美食街，經(jīng)營亞洲各地區(qū)的特色餐飲，一條為中華饕界，經(jīng)營中國特色美食餐飲。占地： 50 畝容積率：0.4 0.6建制形態(tài)：雙拼加聯(lián)排別墅式商業(yè)，帶狀布置。高度：不超過兩層參考案例：西安饕界項(xiàng)目，上海大拇指廣場(chǎng)。經(jīng)營方式：市場(chǎng)化運(yùn)作，專業(yè)招商經(jīng)營管理，先租后售。參考圖片：6. 高球中心高爾夫球場(chǎng)及別墅占地：1300 畝（其中球場(chǎng)800畝，獨(dú)棟別墅用地500 畝。 ） 。規(guī)格：18 洞、會(huì)所、一座五星級(jí)別墅酒店、一座四星級(jí)酒店式公寓。別墅用地容積率：0.2。經(jīng)營方式：定向土地招商，別墅開發(fā)及球場(chǎng)聯(lián)建。參考案例：深圳觀瀾湖、佘山高爾夫、昆山大上海高爾夫。參考圖片

17、：7. 教育中心一個(gè)高中、一個(gè)小學(xué)、兩個(gè)幼兒園。占地：共300 畝。容積率：1.0。建筑形態(tài)：多層。參考案例：同濟(jì)交大的建筑方式。建筑高度：不超過四層。經(jīng)營方式：與太原知名學(xué)校合作經(jīng)營或引入貴族寄宿制學(xué)校。第四部分：產(chǎn)品形象定位定位主題1、形象描述英倫鄉(xiāng)村田園風(fēng)格古典而純樸以暗紅基調(diào)為主的都鐸式建筑英式果樹園為主體風(fēng)格特征瓜田李下的悠閑生活伸手可及的各色溫帶水果點(diǎn)綴在萬綠叢中，飄香四溢當(dāng)時(shí)鐘敲響四下時(shí)，世上的一切瞬間為茶而停莎翁的文學(xué)經(jīng)典在這里一脈相承英格蘭斯特拉斯福Stratford 小鎮(zhèn)全景展現(xiàn)埃文河畔鵝聲犬吠、平湖泛舟的水響露天表演秀的蘇格蘭長笛樂聲劃破小鎮(zhèn)的平靜幽雅、尊貴的生活及居住環(huán)

18、境 是現(xiàn)代都市人所追求的一種生活， 以濃郁的英倫鄉(xiāng)村情調(diào)為主題，對(duì) 項(xiàng)目作特色化的包裝，充分體現(xiàn)物 業(yè)的品味和檔次是項(xiàng)目的核心。形象定位A.案名建議： 埃文河谷一英 國都鐸式風(fēng)情小鎮(zhèn)B.斯特班公館三、緣起1、 埃文河銀光閃閃的埃文河，你在緩緩流去，在你河畔，莎士比亞常夢(mèng)到不朽的萬物；借著月光，仙女們繞著他的綠床起舞，因?yàn)樗^枕的芳草地是一片圣土。一一伽里克而埃文河上那棟中世紀(jì)留下來的拱橋，應(yīng)是小鎮(zhèn)更為古老的見證。 腳下，埃文河水靜靜地流淌，成群 的天鵝和野鴨在河中追逐嬉戲。教 堂的鐘聲響起，蕩開河面層層漣漪， 向人們心靈深處傳遞著悠揚(yáng)的靜 謐。2、埃文河畔斯特拉斯福(stratford-up-

19、avon)美麗的莎翁故居世界戲劇大師莎士比亞的故鄉(xiāng)是艾瑪河畔斯特拉斯福。 人口僅2 萬，但游客每年達(dá)150萬人次。a) 位置斯特拉夫德在曼城與牛津之 間，是典型的英國南部古鎮(zhèn)。遠(yuǎn)望 古鎮(zhèn)，在丘陵起伏的綠色原野上， 奔來一片濃綠的島嶼，濃綠襯托下， 遠(yuǎn)近相連的陡尖的屋頂泛著陳年葡 萄酒的殷紅。古鎮(zhèn)方圓不足兩公里， 穿鎮(zhèn)而過的埃文河兩岸，林木染翠。都鐸式建筑的陡峻與厚重，哥特式 建筑的俏麗和奇幻，歷史悠久的普 通民居的粗獷和古樸，書寫著古鎮(zhèn) 的歷史滄桑，莎士比亞的故居坐落 在亨利街，它是一幢典型的都鐸式 的兩層木房，古雅莊重。b）游覽勝地、自然環(huán)境、生活場(chǎng)景英格蘭中部的埃文河畔斯特拉 特福小鎮(zhèn)，被

20、認(rèn)為是世界文學(xué)巨匠 威廉莎士比亞的故鄉(xiāng)。小鎮(zhèn)擁有 一條秀美的埃文河，河上 多天鵝， 多野鴨，多游艇；河畔多大樹，多 狗、多雕塑，多鮮花。 秋風(fēng)拂面, 秋雨蒙蒙，天空中不時(shí)有成群的大 雁排成人字形向南飛去。c）名人故居（莎翁和約翰哈佛）斯特拉特福是如雷貫耳的大文 豪莎士比亞的故鄉(xiāng)；哈佛大學(xué)的創(chuàng) 始人約翰哈佛的故居也在這個(gè)美麗的小鎮(zhèn)1564年莎士比亞出生在埃文河 上的斯特拉特福。莎士比亞的父親 是第一代從農(nóng)村進(jìn)城經(jīng)營羊皮生意 的商人，母親是農(nóng)場(chǎng)主的女兒。莎 士比亞出生地在博物館旁，一座帶 閣樓的三層橡木與石頭的都鐸式建 筑，是當(dāng)時(shí)這座只有 2000人口的小 鎮(zhèn)上最漂亮的建筑之一。河畔鮮花環(huán)繞的綠地

21、里，最顯 眼的一組雕塑是莎士比亞和他塑造 的4個(gè)人物。居中端坐在高高紀(jì)念 碑座上的是默默沉思的莎翁本人， 周圍是富有勇氣的霍爾王子（即位 后為亨利五世）、質(zhì)疑人生的哈姆雷 特、野心勃勃的麥克白夫人以及好 自吹自擂的福斯塔夫。據(jù)說雕塑家 以此4人象征莎劇的4個(gè)基本類 別：歷史劇、哲理劇、悲劇和喜劇。d）建筑特征這是座一半木結(jié)構(gòu)的在伊麗莎 白時(shí)代相當(dāng)普通的房屋，主要是用 橡木，這種木料象鋼材一樣堅(jiān)固， 地板略有腐蝕，方形的大柱子黑黝 黝地發(fā)光，敲上去錚錚有聲。嵌入 石專墻，框架外露，構(gòu)成縱橫疏密的 花紋。門墻上有銘文，有浮雕，屬 于宗教性質(zhì)。英國的建筑大部分是 尖頂?shù)?，屋角有方形的或者長方形 的磚

22、砌煙囪，高高嘉立。斯特拉特 福有的用磚，有的用石，最顯眼的 卻是木材，很多還保留著莎士比亞 時(shí)代的樣式。英國的都鐸式建筑風(fēng)格都鐸式（Tudor）建筑是指十六 世紀(jì)前半葉風(fēng)行的英國建筑，大約 風(fēng)行于14851558年之間，約亨利a）來源根據(jù)建筑史料，都鐸式的起源 是在公元1534年英國都鐸王朝的亨 利八世為了婚姻問題和羅馬天主教 庭決裂，此后一段時(shí)期大型的宗教 建筑活動(dòng)因此停止，新貴族們開始 建造舒適的官邸，這種情況下，混合著傳統(tǒng)的歌德式和文藝復(fù)興風(fēng)格 的都鐸建筑應(yīng)運(yùn)而生，最初是為有 錢人家或貴族建造的，以后才陸續(xù) 被民間廣泛采用。都鐸建筑形體復(fù) 雜起伏，保留了歌特式建筑的塔樓， 但構(gòu)圖中間突出

23、，兩旁對(duì)稱，是文 藝復(fù)興建筑的特點(diǎn)。此外，都鐸時(shí) 期出現(xiàn)了許多露木結(jié)構(gòu)的民間住 宅，這種建筑深色的外露木構(gòu)架和 白色的墻壁形成鮮明的對(duì)比，極具 民族特色。b）風(fēng)格特征般來說，都鐸式特點(diǎn)為有突出 的交叉骨架山墻，也有兩個(gè)或者三個(gè)磚石砌的大煙囪，并有裝飾線腳;墻體采用暗紅色磚石及抹灰等材料也較普遍，框，非常特別。組合而成，這類建筑 喜用凸窗，用狹長的窗扇組成，雙懸式或棱形窗四、開發(fā)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1 .經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及開發(fā)順序建議（低密度、檔次層級(jí)走高）e） 一期指標(biāo)用地面積：250畝，166750平方米容積率：0.75建筑面積：125000平方米建筑形態(tài)：四聯(lián)排別墅+花園洋房物業(yè)形態(tài)組成 聯(lián)排別墅：2 3

24、層，以四聯(lián)排為主。占地：100畝容積率：0.5總建筑面積為：33350平方米。單套面積控制在220 300平方米（約135套）花園洋房（5層電梯）類似聯(lián)排別墅占地：150畝，100050平方米。容積率：0.8總建筑面積：80040平方米。單套面積控制在120 180平方米，約550套, 類似聯(lián)排，有坡屋頂，層層退臺(tái)，每戶有露臺(tái), 底層有花園。f）二期指標(biāo)用地面積：400畝，容積率：0. 5建筑面積：133300平方米建筑形態(tài)：雙拼別墅（二層）+聯(lián)排別墅（三層）單套面積：雙拼別墅（180 230平方米）、聯(lián)排別墅（230250平方米）g）三期指標(biāo)用地面積：550畝，容積率：0.4建筑面積：146

25、668平方米建筑形態(tài)：以小面積獨(dú)棟別墅（二層）+部分雙拼別墅（二層）單套面積：獨(dú)棟別墅（300- 350平方米）、聯(lián)排別墅（250280平方米）五、目標(biāo)客戶群分析本項(xiàng)目的客戶基本特質(zhì)為：有 較高的文化素質(zhì)，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力， 接受新事物，比較注重對(duì)精神生活 的追求。主力客戶群一：別墅物業(yè)，主 力客戶為太原新富階層，職業(yè)為私 營業(yè)主（煤老板），企業(yè)高管和職業(yè) 經(jīng)理人，以及高收入的公務(wù)員。年 齡在35-45歲左右，家庭年收入在 20萬元以上，屬于多次置業(yè)者。他 們對(duì)居住環(huán)境要求較高，體現(xiàn)身份 地位的高檔物業(yè)對(duì)其吸引力很強(qiáng)。 這批人屬于財(cái)富增長最快的一群。主力客戶群二：花園洋房的購 房者屬于城市中上層

26、收入者，最少是二次置業(yè)者。他們是太原近年來 隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展而發(fā)展起來的一批城 市中產(chǎn)階級(jí)，包括律師、醫(yī)生、文 化人、企業(yè)家等各個(gè)行業(yè)的精英 ： 年紀(jì)在30-40歲之間，他們收入穩(wěn) 定、品位高雅，追求別墅式的寬敞 舒適的居住環(huán)境，但是受別墅過高 總價(jià)的限制，轉(zhuǎn)而投向具有相對(duì)獨(dú)立性，并可以親近自然的花園洋房 物業(yè)。主力客戶群三：白領(lǐng)階層，特 別是在太原東區(qū)工作的白領(lǐng)，是本 項(xiàng)目花園洋房的目標(biāo)客戶。他們一 般文化程度比較高，有相當(dāng)?shù)膶徝?和時(shí)尚觀點(diǎn)。工作年限比較短，家 庭儲(chǔ)蓄少，但對(duì)未來有較高的預(yù)期， 敢于提前享受生活。他們面臨結(jié)婚 或一次換房，有較強(qiáng)的購房需求。另外，對(duì)太原看好的境外人士， 外地投資

27、客也是本項(xiàng)目的潛在客 源。六、建筑風(fēng)格2.主體建筑風(fēng)格（擁有獨(dú)具風(fēng)格的建筑）建筑設(shè)計(jì)提取歐洲英式都鐸式建筑外立面裝飾的部分元素，如墻 面、線腳等，并將其明朗化、簡潔 化、概念化，在外觀方面重點(diǎn)強(qiáng)調(diào) 建筑的外觀輪廓線，既強(qiáng)調(diào)建筑的個(gè)性與識(shí)別性，又以不同方位造型的穿插組合與外立面及屋頂色彩有序變化，打破了單調(diào)元素與大面積相同色彩、材質(zhì)所造成加沉悶感。呈現(xiàn)出原汁原味的英國小鎮(zhèn)的建筑 風(fēng)貌,體現(xiàn)了英國傳統(tǒng)市鎮(zhèn)中心不 同年代的建筑物，仿佛一幅即將完 成的油畫，都鐸王朝時(shí)期的華貴與 英國現(xiàn)代建筑的創(chuàng)新在這里交匯， 飄有威士忌淳香的酒吧和夜晚朦朧 的燈光使這里充滿了詩情畫意。埃 文河谷建筑形式的豐富性、層次感、 文化感，包涵英倫小鎮(zhèn)的所有韻味： 寧靜、安恬、舒適、優(yōu)雅，