土地登記實(shí)務(wù)(王文秀

1、土地登記實(shí)務(wù) 王文秀2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)2主要內(nèi)容n第一部分第一部分: 土地登記實(shí)務(wù)基本理論土地登記實(shí)務(wù)基本理論n第二部分第二部分: 土地登記表格規(guī)范化填寫土地登記表格規(guī)范化填寫n第三部分第三部分: 土地登記案例分析土地登記案例分析2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)31、辦法起草背景 3）土地登記規(guī)則本身需要修改完善 土地登記規(guī)則由原國(guó)家土地管理局1989年頒布實(shí)施，1995年修訂； 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)保護(hù)土地物權(quán)的要求越來(lái)越高，土地登記規(guī)則的部分條款 已不能適應(yīng)當(dāng)前工作的需要。 一、土地登記辦法簡(jiǎn)介（一）土地登記辦法起草的基本情況 1）貫徹落實(shí)物權(quán)法的需要 物權(quán)法確定了包括土地登記在內(nèi)的不

2、動(dòng)產(chǎn)登記的基本制度，對(duì)物權(quán)公示原則、不動(dòng)產(chǎn)登記、登記賠償、登記收費(fèi)等作了規(guī)定，對(duì)土地登記程序、方法等提出了新的要求。2）提升現(xiàn)行土地登記規(guī)范性文件法律層級(jí)的需要 土地登記規(guī)則沒(méi)有上升到法律的層面，效力級(jí)次一直較低，并導(dǎo)致實(shí)踐中產(chǎn)生了一些問(wèn)題； 近年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地資產(chǎn)價(jià)值日益顯化，對(duì)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益的保護(hù)提上了較為急迫的日程。2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)42、辦法起草原則1）依法的原則 嚴(yán)格依據(jù)物權(quán)法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法和土地管理法實(shí)施條例等一系列法律法規(guī)制定，刪除了與物權(quán)法規(guī)定不一致的條款。 2）連續(xù)性原則3）完善創(chuàng)新的原則4）促進(jìn)統(tǒng)一登記的原則 起草方向，應(yīng)

3、促進(jìn)以土地為基礎(chǔ)，以國(guó)土資源部門為登記機(jī)關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立。 將國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)、集體農(nóng)用地使用權(quán)納入了調(diào)整范圍在部門規(guī)章范疇盡可能體現(xiàn)統(tǒng)一登記的原則。一、土地登記辦法簡(jiǎn)介（一）土地登記辦法起草的基本情況2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)5（二）土地登記辦法主要框架 土地登記辦法共10章、78條，主要規(guī)定了土地登記的 一般程序，總登記，初始登記，變更登記，注銷登記、其他登記等內(nèi)容。一、土地登記辦法簡(jiǎn)介（三）相對(duì)于土地登記規(guī)則，主要有以下變化： 框架結(jié)構(gòu)：相對(duì)于土地登記規(guī)則（8章）而言，增加了2章，其中不少內(nèi)容也發(fā)生了變化； 條文：從條文數(shù)字上看，沒(méi)有變化，都是78條，但實(shí)際變化了39條。

4、土地登記規(guī)則中僅有部分條款得以修改保留，其余因與物權(quán)法規(guī)定不符、在實(shí)踐中不具有操作性等原因被刪除。2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)6（四）關(guān)于辦法幾點(diǎn)說(shuō)明 1、關(guān)于登記的土地權(quán)利名稱（基本不變）n現(xiàn)行的土地管理相關(guān)法律法規(guī)確定的土地權(quán)利名稱已在土地登記等土地管理實(shí)踐中廣泛應(yīng)用，為各級(jí)國(guó)土資源部門的工作人員和社會(huì)各界所熟悉。保持原有土地權(quán)利名稱不變，不僅有利于保持立法形式的延續(xù)性，也便于各級(jí)國(guó)土資源部門工作人員和社會(huì)各界掌握和理解，而且與物權(quán)法中規(guī)定并不沖突。n因此，除土地他項(xiàng)權(quán)利明確規(guī)定為土地抵押權(quán)和地役權(quán)，而不采用土地他項(xiàng)權(quán)利的說(shuō)法外，土地登記辦法中仍然沿用了土地管理相關(guān)法律法規(guī)確定的土地權(quán)利

5、名稱。一、土地登記辦法簡(jiǎn)介2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)7 2、關(guān)于土地證書n土地登記辦法根據(jù)土地權(quán)利的主要種類規(guī)定土地證書分別為國(guó)有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證以及土地他項(xiàng)權(quán)利證明書等四種。n同時(shí)，規(guī)定了“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)在國(guó)有土地使用證上載明；集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)在集體土地使用證上載明；土地抵押權(quán)和地役權(quán)可以在土地他項(xiàng)權(quán)利證明書上載明”。n既避免土地證書因種類過(guò)多不易管理的問(wèn)題，又在土地證書上體現(xiàn)與物權(quán)法和土地相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的土地權(quán)利的銜接。 一、土地登記辦法簡(jiǎn)介（四）關(guān)于辦法幾點(diǎn)說(shuō)明 2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)8 3、

6、關(guān)于土地登記辦法規(guī)定的相關(guān)制度n土地登記人員持證上崗制度土地登記制度的重要內(nèi)容，也是提高土地登記人員素質(zhì)，規(guī)范土地登記行為，保護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益的重要措施。n土地登記資料公開(kāi)查詢制度n為方便單位和個(gè)人查詢土地權(quán)利狀況，保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，實(shí)行的土地登記資料可以公開(kāi)查詢的措施；n土地登記資料公開(kāi)查詢制度的建立是完善土地登記制度的必然要求，是保障土地權(quán)利人或土地權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)土地市場(chǎng)秩序的必然要求，也是土地行政主管部門依法行政的必然要求。一、土地登記辦法簡(jiǎn)介（四）關(guān)于辦法幾點(diǎn)說(shuō)明 2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)9 4、關(guān)于土地登記辦法規(guī)定的相關(guān)時(shí)限要求n與原土地登記規(guī)則相比

7、，土地登記辦法關(guān)于登記申請(qǐng)及辦理的時(shí)限規(guī)定大幅度減少，主要包括有n申請(qǐng)類時(shí)限：辦法刪除了除注銷登記外關(guān)于其他登記類型申請(qǐng)時(shí)限的規(guī)定。除五十二、五十三條之外，全篇再無(wú)關(guān)于申請(qǐng)類時(shí)限的規(guī)定。n辦理類時(shí)限：辦法加強(qiáng)了關(guān)于登記機(jī)關(guān)辦理登記時(shí)限的規(guī)定和要求。n公告類時(shí)限：公告雖然在辦法中出現(xiàn)多次，但辦法卻未對(duì)公告的時(shí)限做出具體規(guī)定，需要在實(shí)踐中具體把握。（一般不少一般不少1 1月，不多月，不多3 3月月）n其他登記的相關(guān)時(shí)限：其他相關(guān)時(shí)限規(guī)定主要散見(jiàn)在異議登記、預(yù)告登記等環(huán)節(jié)中。一、土地登記辦法簡(jiǎn)介（四）關(guān)于辦法幾點(diǎn)說(shuō)明 2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)10二、土地登記概述（一）土地登記的概念 規(guī)則：國(guó)家

8、依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記。辦法：根據(jù)土地登記辦法第二條的規(guī)定，我國(guó)的土地登記，是指將國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。 其中，國(guó)有土地使用權(quán)，包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）。 該定義包括了三層含義一是明確了登記的土地權(quán)利范圍。二是土地登記是將需要登記的土地權(quán)利在土地登記簿加以記錄、記載。三是土地登記是土地權(quán)利的公示行為。登記是物權(quán)公示的手段，如

9、此定義強(qiáng)化了土地登記的民事色彩。2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)11（一）土地登記的概念（續(xù)2 ）必須弄清：n1、由誰(shuí)進(jìn)行登記n2、登記什么二、土地登記概述2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)12（一）土地登記的概念（續(xù)3 ）1、由誰(shuí)進(jìn)行登記政府部門 辦法第三條：申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)依照本辦法向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，依法報(bào)縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)土地權(quán)利證書。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。處（科、股）室 各級(jí)國(guó)土資源管理部門要堅(jiān)持土地登記的統(tǒng)一管理，明確由地籍管理 部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)各類土地登記工作，不得將各類

10、土地登記工作分別由國(guó)土資源管理部門內(nèi)多個(gè)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)。(國(guó)土資發(fā)200870號(hào)) 人：持證上崗 國(guó)家實(shí)行土地登記人員持證上崗制度。從事土地權(quán)屬審核和登記審查的工作人員，應(yīng)當(dāng)取得國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門頒發(fā)的土地登記上崗證書。二、土地登記概述2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)13宗地 土地以宗地為單位進(jìn)行登記。 宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。二、土地登記概述土地權(quán)屬性質(zhì)與來(lái)源國(guó)有土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)集體建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)集體農(nóng)用地使用權(quán)抵押權(quán)地役權(quán) 土地權(quán)利主體集體土地所有人國(guó)有土地使用權(quán)人集體土地使用權(quán)人抵押權(quán)人、地役權(quán)人土地權(quán)利客體坐落、

11、界址、面積、用途使用條件、等級(jí)、價(jià)格等。2、登記什么（土地登記的內(nèi)容）（一）土地登記的概念（續(xù)4 ）2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)14二、土地登記概述 1.依法登記的原則n 土地登記的依據(jù)是現(xiàn)行的法律、法規(guī)和政策。 n 土地登記是用法律法規(guī)把登記申請(qǐng)人、登記機(jī)構(gòu)以及登記效力統(tǒng)一在一起。 2.屬地登記的原則n 一是土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持統(tǒng)一性。n 二是土地登記資料應(yīng)當(dāng)保持完整。（二）土地登記的原則3.依申請(qǐng)登記的原則 重視土地登記的民事保護(hù)和物權(quán)公示的作用；明確規(guī)定了土地登記依申請(qǐng)的原則；刪除了土地登記規(guī)則中對(duì)當(dāng)事人土地登記申請(qǐng)時(shí)限的規(guī)定。明確土地登記是當(dāng)事人保護(hù)自己權(quán)利的手段。4.土地權(quán)利保護(hù)的

12、原則 明確規(guī)定依法登記的國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)、土地抵押權(quán)、地役權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯；規(guī)定縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地登記結(jié)果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)國(guó)家和地方土地登記結(jié)果的信息共享和異地查詢。2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)15二、土地登記概述（三）土地登記效力 1、登記生效主義不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、變更、轉(zhuǎn)移、消滅，必須登記，不登記不生效。2、登記對(duì)抗主義不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、變更、轉(zhuǎn)移、消滅的生效，僅僅以當(dāng)事人的法律行為作為生效的充分必要條件，登記與否不決定物權(quán)變動(dòng)的效力。（例外如繼承、法院判決等）2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)16（

13、三）土地登記效力 3、土地登記辦法規(guī)定的土地登記效力q過(guò)去，土地登記更多地被看作是行政管理的一種手段。土地登記在民事方面的保護(hù)土地產(chǎn)權(quán)、維護(hù)交易安全、產(chǎn)生公示公信效力等方面的作用沒(méi)有得到充分的發(fā)揮。q近些年來(lái)，土地登記民事方面的功能逐漸被得到認(rèn)可。q土地登記辦法在貫徹落實(shí)物權(quán)法的基礎(chǔ)上，突出了土地登記對(duì)土地權(quán)利的保護(hù)，強(qiáng)化了土地登記的民事作用，進(jìn)一步明確了土地登記的效力。 二、土地登記概述2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)173、土地登記辦法規(guī)定的土地登記效力n一是明確把土地登記定義為將需要登記的土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為，對(duì)土地登記的內(nèi)涵進(jìn)行了明確的定性。n二是明確規(guī)定依法登記的土地權(quán)利

14、受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。n三是規(guī)定土地登記簿土地登記簿是登記的土地權(quán)利的最終證明。n四是規(guī)定了不予登記的五種情形，不予登記后，相關(guān)土地權(quán)利禁止進(jìn)行相關(guān)處分。n五是根據(jù)物權(quán)法的精神，刪除了土地登記規(guī)則中關(guān)于不登記按非法占地、違法占地處理等行政管理色彩過(guò)濃的規(guī)定。六是刪除了土地登記規(guī)則中關(guān)于證書查驗(yàn)制度和申報(bào)地價(jià)等規(guī)定。七是對(duì)于因繼承或者受遺贈(zèng)取得土地權(quán)利的，為了保持登記結(jié)果資料的連續(xù)性，是對(duì)于因繼承或者受遺贈(zèng)取得土地權(quán)利的，為了保持登記結(jié)果資料的連續(xù)性，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)先將土地權(quán)利申請(qǐng)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)先將土地權(quán)利申請(qǐng)登記到其名下之后，再申請(qǐng)辦理土地權(quán)利變更登記或抵押權(quán)登記。八是規(guī)定異議登記期間，

15、未經(jīng)過(guò)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)。九是規(guī)定預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。十是規(guī)定查封登記期間，對(duì)被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。二、土地登記概述（三）土地登記效力2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)18二、土地登記概述（四）土地登記分類 總登記初始登記變更登記注銷登記其他登記2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)19三、土地登記程序（一）土地登記程序?qū)Ρ?1、土地登記規(guī)則土地登記申請(qǐng)地籍調(diào)查權(quán)屬審核注冊(cè)登記頒發(fā)證書2、土地登記辦法土地登記申請(qǐng)權(quán)屬審

16、核注冊(cè)登記頒發(fā)證書2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)20二、土地登記程序（二）土地登記申請(qǐng) 1、登記申請(qǐng)人與申請(qǐng)方式申請(qǐng)人：自然人、法人和其他組織申請(qǐng)方式：直接、代理（委托、法定、指定）；共同申請(qǐng)與單方申請(qǐng)2、申請(qǐng)?zhí)峤坏奈募Y料土地登記申請(qǐng)書；申請(qǐng)人身份證明；土地權(quán)屬來(lái)源證明；地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；地上附著物權(quán)屬證明、法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證等。3、申請(qǐng)的審查與受理2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)21三、土地登記程序（三）土地權(quán)屬審核 1、權(quán)屬審核的依據(jù)法律依據(jù)書證依據(jù)：申請(qǐng)人的身份證明、權(quán)屬來(lái)源證明、地上物權(quán)屬證明、地籍調(diào)查成果等。2、權(quán)屬審核內(nèi)容土地登記申請(qǐng)人、宗地自然狀況、

17、宗地權(quán)屬狀況。3、持證上崗哪些工作必須由持證人員來(lái)做？（權(quán)屬審核和登記審查人員，即在登記簿上簽署審查意見(jiàn)的人）4、土地登記審查辦結(jié)期限期限的起點(diǎn)終點(diǎn)，期限：20日辦結(jié)，特殊情況國(guó)土部門負(fù)責(zé)人同意10日2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)22三、土地登記程序（四）注冊(cè)登記 1、不予登記的情形土地登記辦法第18條規(guī)定：五不登記。國(guó)土資發(fā)（2008）70號(hào)文的規(guī)定：12種情形2、注冊(cè)登記內(nèi)容3、土地登記簿組成土地登記卡、土地登記卡續(xù)表、共用宗土地登記卡目錄 4、土地登記卡填寫2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)23三、土地登記程序（五） 核發(fā)或更改土地權(quán)利證書 1、土地權(quán)利證書的種類與使用4類證書：不同證書上載

18、明的土地權(quán)利，與登記簿的關(guān)系土地權(quán)利證書由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制2、核發(fā)程序通知驗(yàn)證發(fā)證3、核發(fā)或更改證書2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)24四、土地總登記（一）在什么情況下進(jìn)行總登記? 1、從未進(jìn)行過(guò)土地登記的地區(qū)2、原有登記需要全面更新的土地整理或國(guó)家法律、政策發(fā)生重大變化等需要對(duì)原已登記過(guò)的區(qū)域進(jìn)行全面的重新登記2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)25四、土地總登記（二）總登記的特點(diǎn) 1、階段性：有期限，持續(xù)一段時(shí)間即告結(jié)束2、區(qū)域性3、集中性4、程序的特殊性5、地籍調(diào)查由縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門組織實(shí)施2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)26四、土地總登記（三）程序的特殊性1

19、、準(zhǔn)備工作包括組織準(zhǔn)備、行政準(zhǔn)備和技術(shù)準(zhǔn)備2、通告通告的主要內(nèi)容：（1）土地登記區(qū)的劃分；（2）土地登記期限；（3）土地登記收件地點(diǎn)；（4）土地登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)文件材料；（5）其他事項(xiàng)。 3、公告公告內(nèi)容：土地登記辦法23條。公告異議處理：復(fù)查。2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)27四、土地總登記（四）土地總登記申請(qǐng)人1、個(gè)人使用土地的宅基地、四荒地、國(guó)有土地2、單位使用土地的企業(yè)法人、機(jī)關(guān)事業(yè)與社團(tuán)法人、聯(lián)營(yíng)單位、私營(yíng)單位 3、集體所有土地村集體所有土地村集體內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織（村民小組）鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有土地2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)28五、土地初始登記概念：土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地

20、權(quán)利進(jìn)行的登記土地初始登記特點(diǎn)與總登記的關(guān)系 初始登記可能在總登記之后，也可能在總登記之前經(jīng)常性分散性2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)29五、土地初始登記土地初始登記類型：（1）劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（2）出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（3）劃撥轉(zhuǎn)為出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（4）國(guó)家租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記（5）國(guó)家作價(jià)出資（入股）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（6）國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（7）國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)初始登記；（8）集體土地所有權(quán)初始登記； （9）集體建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（10）宅基地使用權(quán)初始登記； （11）集體農(nóng)用地使用權(quán)初始登記；（

21、12）土地使用權(quán)抵押初始登記；（13）地役權(quán)初始登記。2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)30五、土地初始登記（一）劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1、法律特征依國(guó)家行政行為、一般無(wú)使用期限、繳納相應(yīng)費(fèi)用取得范圍限制：劃撥用地目錄、2008國(guó)務(wù)院3號(hào)文 處置限制：未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，需滿足條件：(1)土地使用人為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人,(2)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證,(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明,(4)補(bǔ)交了土地出讓金，或以抵押所獲收益抵交土地出讓金。2、登記要點(diǎn):權(quán)屬證明文件 2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)31五、土地初始登記（二）出讓

22、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1、法律特征主體廣泛出讓方式：協(xié)議，招標(biāo)、拍賣、掛牌有償取得且不得低于最低價(jià)使用期限限制：70年、50年、40年付清全部土地出讓價(jià)款后，方可辦理土地登記2、登記要點(diǎn)申請(qǐng)人提交的權(quán)屬來(lái)源證明2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)32五、土地初始登記（三）劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1、法律特征申請(qǐng)辦理出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記必須報(bào)有人民政府批準(zhǔn) 范圍限制2、登記要點(diǎn)申請(qǐng)人提交的權(quán)屬來(lái)源證明：人民政府批準(zhǔn)文件,原國(guó)有土地使用證,國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同,土地出讓金及有關(guān)稅費(fèi)繳納憑證；其他證明文件。2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)33五、土地初始登記（四）

23、國(guó)家租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1、法律特征有期限限制：短期一般不超5年，長(zhǎng)期不超出讓最高年限 承租國(guó)有建設(shè)用地處置：可轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押承租土地收回：在合同約定期限內(nèi)不收回，因社會(huì)公共需要的收回的，應(yīng)給予合理補(bǔ)償。2、登記要點(diǎn)申請(qǐng)審核登記發(fā)證2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)34五、土地初始登記（五）國(guó)家作價(jià)出資（入股）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1、概念國(guó)家以一定年期的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 2、登記要點(diǎn)申請(qǐng)人：改組后的新設(shè)企業(yè)權(quán)屬證明材料2022-

24、2-25土地登記實(shí)務(wù)35五、土地初始登記（六）國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 1、概念國(guó)家根據(jù)需要，將一定年期的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理的行為。2、法律特征必須依法批準(zhǔn)范圍受限：三類企業(yè)無(wú)須支付任何費(fèi)用在授權(quán)期限和范圍內(nèi)有處置權(quán)2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)36五、土地初始登記（七）集體土地所有權(quán)初始登記 1、所有權(quán)主體村農(nóng)民集體村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體2、所有權(quán)的行使村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)村內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)37五、土地初始登記（

25、八）集體建設(shè)用地使用權(quán)初始登記 法律特征農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)，進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，也可以經(jīng)批準(zhǔn)與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)。由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)38五、土地初始登記（九）宅基地使用權(quán)初始登記 1、法律特征農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)2、國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知目標(biāo)：2009年底，基本完成宅基地登記發(fā)證除繼承外，申請(qǐng)第二宗宅基地使用權(quán)登記的，不予受理 城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造住

26、宅 對(duì)宅基地面積超標(biāo)的處理：分階段，1982年、1987年2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)39五、土地初始登記（十）集體農(nóng)用地使用權(quán)初始登記 1、主體一般為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，如為本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人，則必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表的同意,并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。 2、集體“四荒”土地使用權(quán)合同或協(xié)議經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)生效后執(zhí)行可通過(guò)承包、租賃、拍賣等方式取得，期限不得超過(guò)50年處置：可繼承、轉(zhuǎn)讓（租）、抵押或參股聯(lián)營(yíng)。要經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級(jí)人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn),并依法辦理土地使用權(quán)變更登記和抵押登記。 2022-2-25土地登

27、記實(shí)務(wù)40五、土地初始登記（十一）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 1、概念2、法律特征抵押權(quán)人優(yōu)先受償：例外，劃撥土地房地產(chǎn)抵押關(guān)系“地隨房走”或者“房隨地走”抵押權(quán)設(shè)定范圍受限：劃撥土地抵押需要滿足4個(gè)條件，不得設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)，包括土地所有權(quán)、宅基地、學(xué)校、醫(yī)院等抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的清償順序：以抵押權(quán)登記的先后順序?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)，如果順序相同，按照各擔(dān)保債權(quán)的比例清償2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)41五、土地初始登記（十一）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 3、登記要點(diǎn)申請(qǐng)人：抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)提交的權(quán)屬證明文件:（1）土地權(quán)利證書,（2）主債權(quán)債務(wù)合同和抵押合同,（3）其他相關(guān)文件：以劃撥土地抵押的，提交批準(zhǔn)抵押的文

28、件和處置時(shí)應(yīng)交付的土地出讓金數(shù)額；集體土地使用權(quán)抵押的，提交集體土地所有權(quán)人同意抵押證明；抵押人為股份制企業(yè)的，提交董事會(huì)同意抵押證明；共有土地使用權(quán)抵押的，提交其他共有人同意抵押證明。最高額抵押的，應(yīng)記載最高債權(quán)額、最高額抵押的期間等2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)42五、土地初始登記（十二）地役權(quán)初始登記 1、概念：與相鄰關(guān)系的區(qū)別2、法律特征地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人 設(shè)立地役權(quán)應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立地役權(quán)合同：未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓和不得單獨(dú)抵押?jiǎn)畏浇獬匾蹤?quán)合同的兩種情形：物權(quán)法168條 （違反法律法規(guī)濫用地役權(quán)和不支

29、付費(fèi)用）2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)43五、土地初始登記（十二）地役權(quán)初始登記 3、登記要點(diǎn)申請(qǐng)人：供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人 應(yīng)提交的土地權(quán)屬證明文件：（1）土地權(quán)利證書；（2）地役權(quán)合同；（3）其他相關(guān)文件權(quán)屬審核：地役權(quán)的期限不得超過(guò)用益物權(quán)的剩余期限 將地役權(quán)合同約定的有關(guān)事項(xiàng)分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權(quán)利證書上，并將地役權(quán)合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中 供役地、需役地分屬不同國(guó)土資源行政主管部門管轄的，如何處理？ 2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)44六、土地變更登記概念 因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的土

30、地登記。特點(diǎn) 以總登記或初始登記為基礎(chǔ)，沒(méi)有進(jìn)行總登記或初始登記，不能進(jìn)行變更登記4種類型 土地使用權(quán)變更登記，土地使用權(quán)抵押權(quán)、地役權(quán)變更登記，姓名或者名稱、地址變更登記，土地用途變更登記2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)45六、土地變更登記（一）土地使用權(quán)變更登記 1、概念：土地使用權(quán)人發(fā)生改變2、土地使用權(quán)變更的6種情況出讓、國(guó)有土地租賃、作價(jià)出資（入股）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。因依法買賣、交換、贈(zèng)與地上建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施因法人或者其他組織合并、分立、兼并、破產(chǎn)等 因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán) 土地使用權(quán)抵押期間，土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)讓 因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書或者因繼承、

31、受遺贈(zèng)取得土地使用權(quán) ：可以不登記可以不登記2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)46六、土地變更登記（二）抵押權(quán)、地役權(quán)變更登記 1、法律特征未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn) 抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓 、單獨(dú)抵押 2、登記要點(diǎn)不需報(bào)人民政府批準(zhǔn)在宗地原土地登記簿上進(jìn)行 收回并注銷原土地他項(xiàng)權(quán)利證明書，填制新的土地他項(xiàng)權(quán)利證明書 2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)47六、土地變更登記（三）姓名或名稱、地址變更登記 登記要點(diǎn)都要變更土地登記簿姓名或名稱變更登記需要重建重建土地歸戶卡姓名或名稱變更登記需要換發(fā)土地權(quán)利證書 地址變更登記需要更改更改土地歸戶卡地址變更登記一般不須對(duì)土地權(quán)

32、利證書進(jìn)行更改和更換2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)48六、土地變更登記（四）土地用途變更登記 1、申請(qǐng)?zhí)峤坏臋?quán)屬文件資料土地權(quán)利證書地上建筑物、附著物權(quán)屬證明 土地用途變更的批準(zhǔn)文件2、登記發(fā)證變更登記簿更改歸戶卡更改土地權(quán)利證書2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)49七、注銷登記1、概念 因土地權(quán)利的消滅而進(jìn)行的登記 2、注銷登記的6種情形依法收回的國(guó)有土地依法征收的農(nóng)民集體土地因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書致使原土地權(quán)利消滅因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利消滅非住宅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)已經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押權(quán)、地役權(quán)終止2022-2-2

33、5土地登記實(shí)務(wù)50七、注銷登記3、登記要點(diǎn)申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交文件資料：土地登記申請(qǐng)書、土地權(quán)利證書、土地滅失或土地權(quán)利終止證明文件可直接辦理注銷登記：(1)依法收回的國(guó)有土地；(2)依法征收的農(nóng)民集體土地；(3)因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書致使原土地權(quán)利消滅，當(dāng)事人未辦理注銷登記的當(dāng)事人未按照辦法規(guī)定申請(qǐng)注銷登記:責(zé)令當(dāng)事人限期辦理；逾期不辦理的，注銷公告，公告期滿直接辦理注銷登記注銷登記不需報(bào)人民政府審批注銷登記不需報(bào)人民政府審批需要特別指出的是土地登記辦法第15條規(guī)定：“土地抵押期限屆滿，當(dāng)事人未申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押注銷登記的，除設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)期限屆滿外，國(guó)土資源行政主管部門不得直

34、接注銷土地使用權(quán)抵押登記?！?022-2-25土地登記實(shí)務(wù)51八、其他登記（一）更正登記（二）異議登記（三）注銷異議登記（四）預(yù)告登記（五）注銷預(yù)告登記（六）查封、預(yù)查封登記（七）注銷查封、預(yù)查封登記（八）補(bǔ)發(fā)或換發(fā)土地權(quán)利證書2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)52八、其他登記（一）更正登記1、概念 更正登記是指當(dāng)土地登記簿記載的事項(xiàng)有誤或有遺漏時(shí)，由土地權(quán)利人和利害關(guān)系人申請(qǐng)或國(guó)土資源行政主管部門依職權(quán)更正原登記內(nèi)容的土地登記2、兩種提起方式國(guó)土資源主管部門發(fā)現(xiàn)登記有錯(cuò)的，報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)行更正登記，并書面通知更換或注銷土地權(quán)利證書土地權(quán)利人或利害關(guān)系人以書面形式提起更正登記3、土地登記錯(cuò)登

35、和漏登的原因2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)53八、其他登記（一）更正登記4、登記要點(diǎn)土地權(quán)利人申請(qǐng)?zhí)峤晃募Y料：土地登記申請(qǐng)書、證明登記事項(xiàng)錯(cuò)誤的有關(guān)材料、土地權(quán)利證書、涉及第三人的承諾書或其他證明文件利害關(guān)系人申請(qǐng)?zhí)峤晃募Y料：土地登記申請(qǐng)書、證明登記事項(xiàng)錯(cuò)誤的有關(guān)材料、土地權(quán)利人同意更正的書面證明文件更正登記內(nèi)容涉及土地權(quán)利歸屬的，更正登記結(jié)果應(yīng)當(dāng)公告2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)54八、其他登記（二）異議登記1、概念 國(guó)土資源行政主管部門將事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)土地登記簿記載的事項(xiàng)提出的異議記入登記簿的行為2、法律特征以記載的權(quán)利人不同意更正登記為前提異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利

36、人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)登記異議登記證明與異議登記通知書異議登記失效后，原申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)再次申請(qǐng)異議登記的，國(guó)土資源行政主管部門不予受理 2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)55八、其他登記（三）注銷異議登記1、概念將原異議登記的內(nèi)容廢止2、注銷異議登記的情況異議登記申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)沒(méi)有起訴十五日內(nèi)沒(méi)有起訴的人民法院對(duì)異議登記申請(qǐng)人的起訴不予受理的人民法院對(duì)異議登記申請(qǐng)人的訴訟請(qǐng)求不予支持的3、登記要點(diǎn)申請(qǐng)人為異議登記申請(qǐng)人或土地登記簿記載的土地權(quán)利人應(yīng)該提交的文件資料 收回并注銷異議登記證明，拒不交出的，經(jīng)公告廢止2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)56八、其

37、他登記（四）預(yù)告登記1、定義：理論上，預(yù)告登記主要是指為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。2、預(yù)告登記的本質(zhì)q物權(quán)法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。”預(yù)告登記制度演變成了不僅僅適用于預(yù)售商品房，還適用于其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議，包括土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的制度。q預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊類型，所登記的是將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力。3、預(yù)告登記制度的特點(diǎn)q土地權(quán)利預(yù)告登記申請(qǐng)人為簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的轉(zhuǎn)讓方和受讓方。同時(shí)，土地權(quán)

38、利預(yù)告登記必須由雙方雙方當(dāng)事人共同申請(qǐng)；q申請(qǐng)預(yù)告登記的條件是預(yù)告登記雙方當(dāng)事人之間發(fā)生了土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓，并且雙方當(dāng)事人事先約定要辦理預(yù)告登記；q登記機(jī)關(guān)在收到預(yù)告登記申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)審查，對(duì)符合預(yù)告登記條件的應(yīng)當(dāng)記載在土地登記簿上，并向預(yù)告登記申請(qǐng)人頒發(fā)預(yù)告登記證明；q預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記；q預(yù)告登記后，登記權(quán)利人要想發(fā)生自己所預(yù)期的物權(quán)變動(dòng)結(jié)果，必須在法定或約定的期限內(nèi)履行自己的義務(wù)，正確行使請(qǐng)求權(quán)，積極申請(qǐng)本登記。2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)57（四）預(yù)告登記4、登記要點(diǎn) 建立宗地新土地登記簿 依據(jù)土地登記簿填寫土地歸戶

39、卡 根據(jù)土地登記簿，填發(fā)預(yù)告登記證明5、預(yù)告登記的法律效力q一是保全的效力。預(yù)告登記最重要的作用是將妨害或者損害所擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)的處分歸于無(wú)效的效力。這是一種相對(duì)無(wú)效，指相對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人無(wú)效，而對(duì)于所有其他人是有效的。這也是預(yù)告登記制度最核心的效力。q二是順位的效力。即經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)具有排斥后序登記權(quán)利的效力。q三是預(yù)警的效力。正因?yàn)轭A(yù)告登記具有保全和順位的效力，從而在由預(yù)告登記向本登記推進(jìn)的過(guò)程中，對(duì)于第三人具有預(yù)告的意義。q四是破產(chǎn)保護(hù)的效力。即預(yù)告登記權(quán)利人在預(yù)告登記義務(wù)人陷入破產(chǎn)，且請(qǐng)求權(quán)的履行條件并未成熟，期限尚未到來(lái)時(shí)，具有排斥其他債權(quán)人而保障其請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果的效力。

40、八、其他登記2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)58八、其他登記（五）注銷預(yù)告登記1、預(yù)告登記消滅的原因預(yù)告登記的土地權(quán)利依法終止預(yù)告登記權(quán)利人明確作出放棄預(yù)告登記的意思預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)消滅。如因債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行土地登記之日起三個(gè)月內(nèi)當(dāng)事人未申請(qǐng)土地登記導(dǎo)致預(yù)告登記失效的預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)得到實(shí)際履行2、登記要點(diǎn)提交登記申請(qǐng)書、預(yù)告登記證明、預(yù)告登記消滅的證明材料收回并注銷異議登記證明，拒不交出的，經(jīng)公告廢止2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)59八、其他登記（六）查封、預(yù)查封登記1、概念對(duì)人民法院查封或者預(yù)查封的土地使用權(quán)進(jìn)行的登記 2、法律特征對(duì)未登記土地使用權(quán)的預(yù)查封什么情況下預(yù)查封登記

41、自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記？查封與輪候查封的關(guān)系？在查封、預(yù)查封期間，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)60八、其他登記（六）查封、預(yù)查封登記3、登記要點(diǎn)屬于囑托登記，人民法院囑托申請(qǐng)人民法院提交文件資料:(1)人民法院執(zhí)行人員工作證和執(zhí)行公務(wù)證,(2)查封或預(yù)查封裁定書,(3)協(xié)助執(zhí)行通知書不對(duì)生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查認(rèn)為人民法院的生效法律文書錯(cuò)誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不得停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)不頒發(fā)證書或證明2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)61八、其他登記（七）注銷查封、預(yù)查封登記1、注銷查封、預(yù)查封登記的情形查封、預(yù)查封期限屆

42、滿，人民法院未辦理繼續(xù)查封或預(yù)查封續(xù)封手續(xù)導(dǎo)致查封、預(yù)查封登記失效的人民法院在案件執(zhí)行完畢后，對(duì)未處理的土地使用權(quán)解除查封的2、注銷查封、預(yù)查封登記提交材料人民法院執(zhí)行人員工作證和執(zhí)行公務(wù)證解除查封裁定書協(xié)助執(zhí)行通知書2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)62八、其他登記（八）補(bǔ)發(fā)或換發(fā)土地權(quán)利證書1、土地權(quán)利證書滅失、遺失的，可申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)2、土地權(quán)利證書破損的，可申請(qǐng)換發(fā)3、補(bǔ)發(fā)土地權(quán)利證書的程序報(bào)失-刊登滅失或遺失聲明-提交補(bǔ)發(fā)申請(qǐng)書-審核與補(bǔ)發(fā)公告-補(bǔ)發(fā)證書（注明“補(bǔ)發(fā)”字樣）4、換發(fā)土地權(quán)利證書的程序提交申請(qǐng)書和原證書-查驗(yàn)是否確需換發(fā)-換發(fā)土地權(quán)利證書-注銷破損證書2022-2-25土地登記實(shí)

43、務(wù)63八、其他登記（九）土地登記損害賠償1、概念因土地登記錯(cuò)誤，致當(dāng)事人或者利害關(guān)系人遭受損害的，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任 2、特征土地登記錯(cuò)誤的發(fā)生有兩種原因：工作人員疏忽、過(guò)失等，申請(qǐng)人采取欺騙手段或與工作人員惡意串通兩種情況都需要賠償，包括申請(qǐng)人采取欺騙手段登記機(jī)關(guān)可以追償2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)64九、土地登記資料公開(kāi)查詢（一）土地登記資料公開(kāi)查詢概述（二）土地登記資料公開(kāi)查詢程序（三）土地登記資料公開(kāi)查詢要求2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)65九、土地登記資料公開(kāi)查詢（一）土地登記資料公開(kāi)查詢概述1、土地登記資料原始登記資料(查詢范圍受限制)：土地權(quán)屬來(lái)源文件、土地登

44、記申請(qǐng)書、地籍調(diào)查表和地籍圖等土地登記結(jié)果(查詢范圍不受限制)：土地登記簿和宗地圖等可閱讀、抄錄或委托查詢機(jī)構(gòu)摘錄或復(fù)制有要求的,查詢機(jī)構(gòu)應(yīng)加蓋印證鑒證或出具無(wú)登記記錄證明2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)66九、土地登記資料公開(kāi)查詢（二）土地登記資料公開(kāi)查詢程序1、查詢申請(qǐng)2、申請(qǐng)審查3、查詢4、鑒證5、查詢收費(fèi)2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)67九、土地登記資料公開(kāi)查詢（三）土地登記資料公開(kāi)查詢要求查詢土地登記資料應(yīng)當(dāng)在查詢機(jī)構(gòu)指定的場(chǎng)所進(jìn)行。查詢?nèi)藨?yīng)保持土地登記資料完好，不得在登記資料上圈點(diǎn)、畫線、注記、涂改或折頁(yè)等。查詢?nèi)瞬樵儍?nèi)容涉及國(guó)家秘密的土地登記資料，應(yīng)按照中華人民共和國(guó)保守國(guó)家秘密法

45、的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。查詢?nèi)朔欠ㄊ褂貌樵兘Y(jié)果，給當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。未經(jīng)查詢機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人都不得將土地登記資料攜帶出指定的場(chǎng)所。 2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)68十、土地登記代理制度（一）土地登記代理概述（二）土地登記代理人（三）土地登記機(jī)構(gòu)（四）土地登記代理管理2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)69十、土地登記代理人制度（一）土地登記代理概述1、土地登記代理法律特征在代理權(quán)限內(nèi)實(shí)施代理行為以代理人的名義進(jìn)行代理行為代理主要是實(shí)施法律行為被代理人對(duì)代理行為承擔(dān)民事責(zé)任土地登記代理屬于委托代理2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)70十、土地登記代理人

46、制度（二）土地登記代理人1、土地登記代理人職業(yè)資格考試參加職業(yè)資格考試的條件？專業(yè)、學(xué)歷、工作年限、土地登記相關(guān)工作年限等考試合格頒發(fā)的證書，全國(guó)范圍有效2、職業(yè)資格登記定期登記：3年登記程序和所需條件：取得資格證書，經(jīng)所在單位考核合格3、土地登記代理人的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利義務(wù)2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)71十、土地登記代理人制度（三）土地登記代理機(jī)構(gòu)1、土地登記代理機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)有固定的服務(wù)場(chǎng)所有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)有足夠數(shù)量的專業(yè)人員法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件2、分支機(jī)構(gòu)應(yīng)有一定的經(jīng)營(yíng)資金和一定數(shù)量的從業(yè)人員 分支機(jī)構(gòu)不具有法人資格，土地登記代理機(jī)構(gòu)對(duì)其分支機(jī)構(gòu)解散后尚未

47、清償?shù)膫鶆?wù)承擔(dān)責(zé)任 2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)72十、土地登記代理人制度（四）土地登記代理管理1、土地登記代理人管理資格管理：資格考試、資格證書、職業(yè)資格登記執(zhí)業(yè)管理：只能受聘于一個(gè)登記代理機(jī)構(gòu)，并以機(jī)構(gòu)的名義能受聘于一個(gè)登記代理機(jī)構(gòu)，并以機(jī)構(gòu)的名義從事土地登記代理業(yè)務(wù)從事土地登記代理業(yè)務(wù)2、土地登記的代理行業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)：自愿成立的社會(huì)團(tuán)體 3、爭(zhēng)議處理協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟 2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)73第二部分:土地登記表格規(guī)范化填寫1、土地登記辦法第二十條規(guī)定，土地登記申請(qǐng)書、土地登記審批表、土地登記簿和土地歸戶卡的式樣，由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門規(guī)定2、2008年月，國(guó)土資

48、源部統(tǒng)一下發(fā)了土地登記表格（試行）版式樣，在全國(guó)范圍內(nèi)試行3、土地權(quán)利證書仍按2003年全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)74第二部分:土地登記表格規(guī)范化填寫（一）土地登記申請(qǐng)書1、土地登記申請(qǐng)書的主要內(nèi)容申請(qǐng)人情況、申請(qǐng)登記的土地情況、申請(qǐng)登記的內(nèi)容等2、填寫要求由申請(qǐng)人或其代理人填寫以宗地為單位填寫:(1)一個(gè)使用或擁有兩宗以上土地的,按宗地分別填寫;(2)一宗地有多個(gè)使用權(quán)人的，由各共有使用權(quán)人分別填寫;(3)雙方共同申請(qǐng)的, 由當(dāng)事人雙方共同填寫一份申請(qǐng)書申請(qǐng)書必須如實(shí)填寫，確屬不填的欄目用上斜線填充 填完后簽名蓋章 2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)75第二部分:土地登記表格規(guī)范

49、化填寫（二）土地登記審批表1、土地登記申請(qǐng)書的主要內(nèi)容申請(qǐng)人情況、土地情況、附著物情況、權(quán)源證明文件、初審審核和批準(zhǔn)意見(jiàn)等2、填寫要求由國(guó)土資源行政主管部門填寫以宗地為單位填寫。一宗地有多個(gè)使用權(quán)人的，按各共有使用權(quán)人分別填寫審批表必須如實(shí)填寫，確屬不填的欄目用上斜線填充 初審、審核、批準(zhǔn)意見(jiàn)填完后簽字蓋章 2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)76第二部分:土地登記表格規(guī)范化填寫（三）土地登記簿1、組成土地登記卡、土地登記卡續(xù)表和共用宗土地登記卡目錄土地登記簿以物的編成為基礎(chǔ)，以街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）為單位，按街坊（村）及宗地號(hào)順序排列組裝2、填寫要求以宗地為單位填寫?yīng)氉該碛谢蚴褂靡蛔谕恋氐?，只填寫土地登?/p>

50、卡及續(xù)表共同使用一宗土地的，填寫宗地土地登記卡及續(xù)表、共用宗土地登記卡目錄、各土地使用權(quán)人土地登記卡及續(xù)表 地號(hào)、宗地面積發(fā)生變更的地號(hào)、宗地面積發(fā)生變更的，須更換土地登記卡 2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)77第二部分:土地登記表格規(guī)范化填寫（四）土地歸戶卡1、土地歸戶卡土地歸戶卡以人的編成為基礎(chǔ)新老區(qū)別：與原土地歸戶卡相比主要是添加了“證明種類”、“證明編號(hào)”、“土地權(quán)利證書號(hào)”等三項(xiàng)內(nèi)容2、填寫要求以土地權(quán)利人為單位填寫土地權(quán)利人在同一縣級(jí)行政區(qū)域內(nèi)擁有、使用兩宗以上土地的，應(yīng)當(dāng)填寫在同一土地歸戶卡上2022-2-25土地登記實(shí)務(wù)78第三部分:土地登記案例分析1、甲公司準(zhǔn)備與乙公司合作。其中甲公司以其擁有的A地塊的國(guó)有土地使用權(quán)作為出資，乙公司以現(xiàn)金出資，設(shè)立新公司丙。根據(jù)甲公司提供的信息，A地塊的國(guó)有土地使用權(quán)系通過(guò)出讓取得，商業(yè)用途，面積為2000平方米等。乙公司保證交易安全，特向土地所在地的登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)查詢。請(qǐng)問(wèn)：(1)乙公司能否查詢？依據(jù)是什么？(2)乙公司進(jìn)行查詢一般應(yīng)當(dāng)提交哪些材料？(3)乙公司一般可以查詢哪些信息？為什么？(