二手房買賣合同糾紛法律法規(guī)有哪些

1、二手房買賣合同糾紛法律法規(guī)有哪些二手房買賣合同糾紛中適用法律法規(guī)有：中華人民共和國 城市房地產(chǎn)管理法，城市商品房預售管理辦法，物 權法，擔保法，中華人民共和國合同法等?，F(xiàn)目前，二手房交易越來越多，二手房案件糾紛，已經(jīng) 成為各大法院審理案件中較多類型的一種。為了規(guī)范二手房 買賣市場的秩序，同時減輕法院的工作負擔，國家結合二手 房買賣的現(xiàn)象，做由了很多法律法規(guī)。那么二手房買賣合同 糾紛法律法規(guī)有哪些？今天，給小編給大家做了以下解析。一、本意見的二手房買賣合同是指由賣人將向商品房 權利人購買的商品房再次轉讓給買受人，買受人支付價款的 合同。該條是關于二手房買賣合同的定義。商品房買賣合同從商品房的流轉

2、劃分有兩種，一種是房 地產(chǎn)發(fā)開發(fā)企業(yè)與買受人訂立的買賣合同，俗稱一手房買賣 合同。另一種是由賣人將向商品房權利人購買的商品房再次 轉讓給買受人的合同，俗稱二手房買賣合同。一手房買賣合 同特征為：1、由賣人是特定的即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ； 2、標的物是由賣人開發(fā)建設的現(xiàn)房或者期房3、該合同糾紛案件適用最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋。二手房買賣合同特征為：1、出賣人是不特定的，既可以是法人也以是公民個人2、標的物不是出賣人建設的，是向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者房地產(chǎn)原所有人購買得來的;3、該合同糾紛案件不適用最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋。二

3、、出賣人在取得房地產(chǎn)證之前與他人訂立房屋買賣合同，房屋買賣合同的當事人以出賣人未取得房地產(chǎn)證為由主張合同無效的，不予支持。該條是關于商品房在未取得房屋權屬證書的情形下能否再轉讓的問題。該條的說明參考深圳市中級人民法院關于審理商品房買賣糾紛案件若干問題的指導意見（ 試行 ） 的說明第十六條。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉讓，（六）未依法登記領取權屬證書的”。該條真實的立法意圖不在于禁止預售商品房的再轉讓， 而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規(guī)范。該法第四十六條規(guī)定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定從該條可

4、以看出，該法并不禁止預售商品房再轉讓。城市商品房預售管理辦法第十條規(guī)定：“商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起 30 日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門或市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)?！鳖A售商品房的買受人與開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預售合同后，開發(fā)企業(yè)負有將預售商品房的所有權移轉買受人的義務，買受人享有取得預售商品房所有權的期待權。我國已全面建立商品房預售合同登記備案制度，且隨著物權法規(guī)定的預告登記的逐漸施行，在商品房預售合同登記備案和預告登記后，預購人即取得對房屋的準所有權，有權對其所預購的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、

5、集體或第三人利益，預售商品房的買受人在取得房地產(chǎn)證之前，可以轉讓房屋，其和受讓人簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效。三、房屋所有權人，在房地產(chǎn)抵押期間，與他人簽訂商品房買賣合同，將抵押的商品房轉讓，受讓人在簽訂商品房買賣合同時知道該房屋有抵押的，雙方之間的商品房買賣合同有效。轉讓人未將房屋抵押的情況告知受讓人或者受讓人不知道房屋有抵押的，雙方訂立的商品房買賣合同為可撤銷合同，受讓人有權主張撤銷。該條是關于商品房所有權人將抵押的房屋予以轉讓的行為效力問題。該條的說明參考深圳市中級人民法院關于審理商品房買賣糾紛案件若干問題的指導意見（ 試行 ） 的說明第十五條。抵押期間，抵押人未通知抵押權人或未告知受讓人抵

6、押的情況，為轉讓抵押房屋而簽訂的轉讓合同是否有效?雖然擔保法第四十九條第一款規(guī)定：”抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或告知受讓人的，轉讓行為無效。”但隨后的最高人民法院關于適用若干問題的解釋（ 以下簡稱擔保法解釋第六十七條又規(guī)定：“抵押權存續(xù)期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或告知受讓人的，如抵押物已經(jīng)登記的，抵押權人仍可以行使抵押權，取得抵押物所有權的受讓人可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斊淙總鶆眨沟盅簷嘞麥纭?” 可見 擔保法解釋是認可抵押物轉讓合同的效力的，即使抵押人在轉讓抵押物時未通知抵押權人或者告知受讓人，受讓人也可以根據(jù)轉讓合同取得抵押物的所有權。房屋的所有權人依法對房屋享有占用、使用、收益

7、和處分之權利。商品房所有人將房屋設定抵押后，并不喪失轉讓以及再設定抵押等處分權，只是處分權受到了一定的限制。商品房抵押人是可以轉讓被抵押的房屋的，并且，抵押人轉讓被抵押房屋時，即使未通知抵押權人或未告知受讓人抵押的情況，只要受讓人未在法定期限內(nèi)以欺詐為由主張撤銷，轉讓合同在抵押人和受讓人之間都是有效的。擔保法第四十九條第一款規(guī)定的無效，應該理解成“在未通知抵押權人的情況下，抵押人和轉讓人之間的轉讓行為對于抵押權人無效”，而不是說轉讓合同在抵押人和受讓人之間無效。實踐中，對于抵押人和受讓人之間所簽轉讓合同的效力，應分兩種情況確定：(1) 如抵押人在轉讓時告知了受讓人房屋抵押的情況，或者受讓人對房

8、屋抵押情況是明知的，而仍然簽訂轉讓合同的，轉讓合同在雙方之間是有效的。(2) 如抵押人未告知受讓人抵押情況，受讓人在簽約時也的確不知道房屋有抵押的，抵押人存在欺詐行為，轉讓合同因此成為可撤銷合同，受讓人享有撤銷權。受讓人自知道受欺詐之日起一年內(nèi)不請求行使撤銷權的，撤銷權消滅，轉讓合同在雙方之間具有法律約束力。四、房屋所有權人一房數(shù)賣，后手房地產(chǎn)買賣合同不能因訂立時間在后而被認定為無效。房屋所有權人作為轉讓方就同一房屋訂立數(shù)個轉讓合同， 在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理： ( 一 ) 已經(jīng)辦理房地產(chǎn)權轉移登記手續(xù)的受讓方，請求轉讓方交付房屋等合同義務的，應予支

9、持; ( 二 ) 均未辦理房地產(chǎn)權轉移登記手續(xù)，已先行合法占有房屋的受讓方請求轉讓方履行房地產(chǎn)權轉移登記等合同義務的，應予支持 （ 三 ） 均未辦理房屋變更登記手續(xù)，又未合法占有房屋，先行支付房屋轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付房屋和辦理房地產(chǎn)權轉移登記等合同義務的，應予支持; （ 四 ） 合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。未能取得房屋所有權的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照中華人民共和國合同法的有關規(guī)定處理。該條是關于一房數(shù)賣的買受人均要求履行合同應如何處理的問題。該條是依據(jù)最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋第十條規(guī)定的處理

10、原則作出。該條的說明參考最高人民法院的理解與適用第十條。在一房數(shù)賣，數(shù)個買賣合同均有效的情況下，如果數(shù)個買受人均請求繼續(xù)履行合同，取得房屋所有權的，首先根據(jù)物權法確立的物權變動原則的規(guī)定和物權優(yōu)于債權的法理，確認房屋由已經(jīng)辦理權屬變更登記手續(xù)的受讓方取得;對均未辦理權利變更登記手續(xù)的，按照合法占有原則和房地產(chǎn)利用效益原則，房屋所有權由先行占有的受讓方取得; 對均未辦理房屋產(chǎn)權轉移登記手續(xù)，又未合法占有房屋的，按照誠實信用原則和合同履行原則，房屋所有權由先行支付價款的受讓方取得，房屋價款的支付可以是全部支付，也可以是按照合同約定部分支付; 對合同均未履行的，按照誠實信用原則，房屋所有權由依法成立

11、在先的房屋買賣合同的受讓方取得。對于以上有權取得房屋所有權的受讓方請求繼續(xù)履行合同的，應予支持。對于沒有取得房屋所有權的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照 合同法的有關規(guī)定處理。五、房屋所有權人在房屋出租期間轉讓房屋，侵害承租人優(yōu)先購買權的，承租人以此為由主張房地產(chǎn)買賣合同無效的，應予以支持，但房屋買受人善意取得的除外。房地產(chǎn)買賣合同無效的，受讓人有權向房屋所有權人請求賠償損失，但受讓人也有過錯的，根據(jù)其過錯大小承擔相應的責任。本條主要是解決出租人未經(jīng)承租人同意，擅自轉讓房地產(chǎn)時，簽訂的房地產(chǎn)轉讓合同的效力問題以及合同被認定為無效后，如何處理的問題。依照最高人民法院關于貫徹執(zhí)行若干問題的意見

12、（ 試行 ） 第一百一十八條（ 已于 2008 年 12 月 18 日廢止 ） 和合同法第二百三十條規(guī)定，出賣人在租賃期間出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。出租人欲出賣租賃房屋，應當在出賣前的合理期限內(nèi)將其欲出賣租賃房屋的事由通知給承租人。這是出租人的法定義務，否則，出租人與第三人就租賃房屋所訂立的買賣合同無效，但買受人已善意取得租賃 房屋所有權的除外。關于買受人是否已善意取得租賃房屋所 有權的問題，可依照物權法第一百零六條第一款的規(guī)定 進行認定。在訂立租賃房屋的買賣合同過程中，由賣人未將轉讓房 屋負擔有租賃權的事實告知買受人，是造成買賣

13、合同無效的 主要事由，由賣人對合同無效負有主要過錯，由此給買受人 造成的損失，應由由賣人承擔。但買受人在簽訂合同過程中 同樣負有謹慎審查的義務，如受讓人知道或者應當知道房屋 負有租賃權，其對造成合同無效同樣負有一定過錯。按照無 效合同的處理原則，雙方對合同無效都具有過錯的，應當各 自承擔相應的責任。六、第六條房屋登記的所有權人由賣共有房屋，合同當事人或其他共有 人以由賣人擅自處分房屋侵害了共有人權利為由主張房地 產(chǎn)買賣合同無效的，不予支持，但是買受人知道或者應當知 道房屋為登記權利人與他人共有的除外。本條主要是解決共有的房地產(chǎn)登記在一方名下，登記的 權利人轉讓房地產(chǎn)合同效力問題。公示公信是物權

14、的基本原則。物權須進行公示，是因為 物權具有對世的效力。不動產(chǎn)物權以登記為公示，并經(jīng)登記 發(fā)生法律效力。物權登記的公信效力是物權公示制度的法律 效果。所為公信效力，是指登記的不動產(chǎn)物權的權利人在法 律上推定為真正的權利人，對于信賴該登記而從事交易的 人，即使后來證明該登記是錯誤，法律仍然承認其具有與真 實的物權相同的法律效果。我國物權法第十七條規(guī)定， 不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。在房地 產(chǎn)交易過程中，買受人對房屋由賣人是否有權處分房屋僅負 有形式審查義務。如房地產(chǎn)產(chǎn)權只登記在由賣人名下，根據(jù) 物權公示原則，買受人有理由相信由賣人是唯一的所有權 人，有權處分房地產(chǎn)。買受人沒有義

15、務去審查由賣人是否已 婚或合伙，轉讓的房屋是否為只登記在一人名下的夫妻共同 財產(chǎn)或合伙財產(chǎn)，否則，不利于豉勵交易，也將增加交易成 本。在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中，物的靜態(tài)安全已讓位給物的動 態(tài)安全，維護交易安全是法律所追求的更高的價值目標。因 此，房屋登記的所有權人與買受人訂立的房地產(chǎn)買賣合同應 為有效，其他共有人可向由賣人請求賠償損失。但是買受人 知道或者應當知道房屋為登記權利人與他人共有的，買受人 不是善意第三人，在其他共有人不追認登記權利人賣房的情 況下，買受人與由賣人共同侵害了其他共有人的利益，應認 定雙方訂立的房屋買賣合同無效。七、房地產(chǎn)登記的部分共有人由賣共有房屋的，房屋 買賣合同效力待

16、定，應通知其他共有人作為第三人參加訴 訟。本條主要解決房地產(chǎn)登記的部分權利人未經(jīng)其他共有權人同意轉讓房屋，房屋買賣合同的效力問題。我國實行不動產(chǎn)物權登記制度。不動產(chǎn)物權須經(jīng)登記方發(fā)生法律效力。在訂立房地產(chǎn)買賣合同的過程中，買受人具有依據(jù)房屋權屬證明審查房屋的所有權狀態(tài)的義務。在房屋共同登記在出賣人與他人的情況下，買受人仍與出賣人訂立房屋買賣合同，不能視為善意。合同法第五十一條規(guī)定：無權處分的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無權處分的人在訂立合同后取得處分權的，該合同有效。房地產(chǎn)部分共有人未經(jīng)共有權人同意擅自處分房地產(chǎn)的，侵害了其他共有權人的權利，在其他共有權人追認或出賣人事后取得處分權前，出賣

17、人與買受人訂立的房屋買賣合同的效力待定。由于其他共有人對出賣人與買受人爭議的房屋享有實體權利，依照民事訴訟法的相關規(guī)定，應通知其他共有人作為第三人參加訴訟。如其他共有權人對出賣人的轉讓行為予以追認，則房地產(chǎn)權利人均同意轉讓房地產(chǎn)，部分共有權人與買受人簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效; 如其他共有權人對出賣人的轉讓行為不予追認，則部分共有權人與買受人簽訂的房地產(chǎn)買賣合同因違反中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十八條第一款第（ 四 ） 項“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”、物權法第九十七條“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共

18、同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”規(guī)定，而無效。房屋買賣合同無效的法律后果依據(jù)合同法第五十八條的規(guī)定處理。八、房地產(chǎn)買賣合同中規(guī)避國家稅收的價格條款無效。 該無效部分不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。當事人以逃避稅收為由請求確認合同全部無效的，不予支持。房地產(chǎn)成交價應依據(jù)當事人雙方的真實意思認定。九、 房地產(chǎn)買賣合同中付款方式等其他條款在不同合同中約定不一致的，應認定符合當事人真實意思的條款有效，非真實意思的條款對當事人沒有約束力。十、買賣雙方為逃避稅收在居間買賣合同中約定虛假成交價，一方要求以真實成交價訂立現(xiàn)售合同，對方不同意導致現(xiàn)售合同未能訂立的，視為房地產(chǎn)買賣合同不成立。原

19、居間買賣合同沒有約束力，當事人請求適用定金罰則、賠償損失或者支付傭金的，不予支持。第八條至第十條旨在解決二手房買賣合同糾紛中常見的“陰陽合同”作出的規(guī)定。合同法第五十二條第一款第（ 二 ） 項規(guī)定： 惡意串通， 損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，房地產(chǎn)買賣合同雙方為追求利益最大化，達到少交或 不交不動產(chǎn)交易契稅和個人所得稅等稅費的目的，往往在遞 交給房地產(chǎn)權登記機關的房屋買賣合同中約定少于真實成 交價的成交價格。雙方約定的虛假成交價格的條款因損害了 國家稅收利益應認定為無效。合同法第五十六條規(guī)定：無效的合同或者被撤銷的 合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分 效