12601李占斌訴盧良從房屋買賣合同糾紛上訴案

1、李占斌訴盧良從房屋買賣合同糾紛上訴案、案情廣州市陳崗路11號大院402房（建筑面積58.89平方米）是李占斌的房產(chǎn)。李占斌與 盧良從是同事關(guān)系，盧良從居住相鄰的401房。2000年10月22日，李占斌與盧良從簽訂房屋交易協(xié)議書，約定：李占斌將402房以30萬元賣給盧良從，根據(jù)盧良從提出的要求， 第一部分買房款5萬元由盧良從支付，第二部分買房款25萬元由盧良從女兒盧倚紋（盧綺汶）支付，鑒于該原因，經(jīng)雙方協(xié)定在此協(xié)議書基礎(chǔ)上以25萬元再出一份協(xié)議書，買方為盧倚紋（盧綺汶）。盧良從的買房款 5萬元在李占斌將該屋交給盧良從使用時給付李占斌。2000年11月30日，李占斌與張仲強（盧綺汶之夫）簽訂房屋交

2、易協(xié)議書，約定李占斌將402房（連同房內(nèi)的三臺空調(diào)、固定裝修設(shè)施、一臺電話、二張沙發(fā)）以25萬元賣給張仲強，張仲強分三期支付購房款，張仲強于2000年11月30日前付給第一期款 2萬元,李占斌收到該款后將房屋交付給張仲強使用等。同日，李占斌將402房交付張仲強使用至今。張仲強亦按照協(xié)議約定支付購房款。該協(xié)議乙方為張仲強、盧綺汶，但在簽名時只有張仲強簽名。李占斌對此解釋稱在協(xié)商時盧綺汶夫妻均有參加，但簽訂協(xié)議時，張仲強稱盧綺汶沒空，故只有張仲強一人簽名。張仲強承認雙方有協(xié)商，但表示該協(xié)議是李占斌提供給他，他 看后簽名。在二審審理中，張仲強確認其與妻子盧綺汶均在402房居住。、審理一審法院經(jīng)審理認

3、為， 原、被告簽訂房屋交易協(xié)議書 是雙方當(dāng)事人的真實意思表示， 沒有違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定，為合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)依約履行。該協(xié)議約定：在 此協(xié)議的基礎(chǔ)上，以買房款 25萬元再出一份協(xié)議書，買方為盧倚紋（盧綺汶），而原告之后簽訂的房屋買賣交易協(xié)議書是與第三人簽訂而不是原告的女兒盧綺汶。雖然第三人與盧綺汶是夫妻關(guān)系，但在民事法律關(guān)系中，不是同一主體。且402房的購房款是第三人支付，原、被告均沒有按協(xié)議的約定履行。故原告要求被告依約支付 5萬元購房款，依據(jù)不足，不予支持。據(jù)此，原審法院作出判決：一、原、被告于2000年10月22日簽訂的房屋交易協(xié)議書有效。二、駁回原告訴訟請求。本案受理費20

4、10元，由原告負擔(dān)。判后，李占斌不服向本院提起上訴稱，一、一審判決認定的事實與客觀事實不符。實際上上訴人是與被上訴人盧良從之女盧綺汶和第三人張仲強簽訂協(xié)議的，約定房屋以25萬元出售給盧綺汶，而并不是一審所認定的只賣給第三人張仲強一人。二、張仲強和盧綺汶之間是夫妻關(guān)系。按照民法有關(guān)規(guī)定，夫妻關(guān)系可以代理。盡管在協(xié)議書中只有張仲強的簽名， 但是張仲強的簽名是夫妻的共同意思表示。張仲強的簽名行為是基于夫妻之間的假設(shè)代理權(quán)產(chǎn)生，由此產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由其夫妻兩人共同承擔(dān)。三、上訴人按照協(xié)議的約定，是向張仲強和盧綺汶交付房屋，而不是一審認定的只是向張仲強交付。而張仲強所支付的購房款實際上是其夫妻共同財產(chǎn)。

5、一審法院僅依據(jù)表面的事實來認定整個案件，是與客觀事實不符的，也忽視了張仲強與盧綺汶之間夫妻關(guān)系的特殊性。上訴人已經(jīng)履行了協(xié)議約定的義務(wù)， 那么盧良從就應(yīng)向上訴人支付相應(yīng)的購房款。故要求撤銷原審判決，改判支持上訴人要求盧良從支付5萬元購房款的訴訟請求。 被上訴人答辯稱李占斌一屋二賣，李占斌一直沒有將房屋交給被上訴人，導(dǎo)致買賣不成立。李占斌將房屋以高價每平方米5094元賣給沒有文化的被上訴人，事過一個月又以高價每平方米4245元賣給張仲強，而經(jīng)房屋評估公司評估該房屋僅為每平方米3139元，李占斌是欺詐老人的血汗錢。同意原審判決，要求維持原判。原 審第三人述稱，同意原審判決。二審法院經(jīng)審理認為，李占

6、斌與盧良從經(jīng)協(xié)商簽訂了房屋交易協(xié)議書，該合同的目的是由盧良從購買李占斌的房屋居住使用，根據(jù)協(xié)議的內(nèi)容可以確定，在該房屋的買賣中， 盧良從的意愿是與女兒盧綺汶共同購買，并且以女兒為主要購買人，由女兒支付絕大部分購房款，并要求李占斌與女兒另簽訂協(xié)議書，同時明確具體事項以李占斌與盧綺汶的協(xié)議為準。隨后，李占斌依約與盧綺汶夫婦簽訂協(xié)議書，雖然該協(xié)議書只有盧綺汶丈夫張仲強簽名，但在購買房屋的民事法律關(guān)系中，夫妻具有共同的權(quán)利義務(wù)。況且，張仲強亦承認盧綺汶購房后亦有在402房居住。因此，李占斌的行為在該房屋交易過程中是符合其與盧良從簽訂的協(xié) 議約定及協(xié)議的意圖的。 而盧良從居住在相鄰的 401房，其對女兒

7、、女婿居住在402房不清 楚顯然是難以令人置信的。 現(xiàn)盧良從以李占斌沒有將房屋交付給其使用，違反合同約定為由，不同意支付約定的款項， 違背誠信原則。盧良從與李占斌的協(xié)議約定買賣的具體條款以李占 斌與盧綺汶的協(xié)議為準，在李占斌與張仲強的協(xié)議中約定了具體的交付房屋的時間，李占斌也依約交付了房屋，對此，盧良從與盧綺汶從無提出異議。故李占斌已履行了協(xié)議約定的義務(wù)，盧良從應(yīng)按照約定支付 5萬元給李占斌。審查原審判決事實基本清楚，但處理不當(dāng)。依照中華人民共和國民事訴訟法第一百五十三條第一款第（一）項及中華人民共和國合 同法第六條、第八條的規(guī)定，判決如下：一、維持廣州市荔灣區(qū)人民法院（2002）荔房初196

8、7號民事判決的第一項；二、撤銷廣州市荔灣區(qū)人民法院（2002）荔房初1967號民事判決的第二項；三、在本判決生效之日起30日內(nèi)，盧良從支付人民幣五萬元給李占斌。本案一、二審訴訟費各 2010元均由盧良從負擔(dān)。三、評析本案事實比較簡單， 一、二審在審理查明事實方面基本一致，但一、二審作出了截然不同的判決，關(guān)鍵是法官在認定事實和把握法律基本原則方面的差異。查清案件事實是正確判決的前提，但案件事實往往是很零散的，如果不能從整體上來分析事實之間的關(guān)系，法官難以作出正確的判決，尤為重要的是不能以事實的表面現(xiàn)象作為判決的依據(jù)，必須深入分析各種事實的實質(zhì)。本案李占斌和張仲強之間的房屋交易協(xié)議書 的性質(zhì)必須從

9、案件整體上和實質(zhì)上來分析。首先，從案件整體上看，李占斌與張仲強簽訂協(xié)議書的原由是李占斌與盧良從之間存在房屋交易協(xié)議書，李占斌與張仲強簽訂協(xié)議書的目的是為了履行其與盧良從之間的協(xié)議。實際上，從兩份房屋交易協(xié)議書 的內(nèi)容上分析，二者之間的內(nèi)在聯(lián)系很明顯的凸現(xiàn)出來。從價款來看，兩份協(xié)議書是一致的， 均為25萬元；從簽訂主體來看，第一份協(xié)議書約定李占斌與盧倚汶簽訂第二份協(xié)議書，第二份協(xié)議書的簽訂主體雖然是張仲強，但其是盧倚汶的丈夫，并且協(xié)議書的乙方是張仲強和盧倚汶。所以李占斌簽訂第二份協(xié)議的目的是為了履行第一份協(xié)議。其次，第二份協(xié)議書從表面上看是李占斌與張仲強簽訂的協(xié)議， 但從實質(zhì)上來看是李占斌與張仲

10、強、盧倚汶簽訂的協(xié)議， 這不僅因為協(xié)議中乙方上有盧倚汶， 張仲強是盧的丈夫， 而且盧倚汶是明知這份協(xié)議書的存在，明知第一份協(xié)議書與第二份協(xié)議書之間的內(nèi)在關(guān)系，張仲強支付的購房款是夫妻共有財產(chǎn)，盧倚汶也在402房居住，從這些事實可以充分說明李占斌履行了與盧良從簽訂的協(xié)議，故盧良從也應(yīng)依協(xié)議向李占斌支付 5萬元購房款。一審法院正是沒有從整個案件事實和協(xié)議書的實質(zhì) 上來分析，得出了第一份協(xié)議書沒有履行的結(jié)論。誠實信用原則被稱為民法的帝王條款，即民事法律活動不能違背這個根本原則。法官在適用法律進行審判時，有具體條文可以適用時就適用具體條文，沒有具體條文則可以適用法律原則，具體條文是法律原則的細化，二者在實質(zhì)上是一致的。民法通則第四條規(guī)定：民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、 公平、等價有償、誠實信用原則。合同法第六條規(guī)定：當(dāng)事人行使權(quán)利、 履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用的原則。這些規(guī)定均是法官適用誠實信用的重要法律依據(jù)。本案盧良從居住在401房，緊靠在402房，而且其女兒。女婿實際上已居住了402房，其認為對女兒、女婿居住在402房不清楚是不可能的。盧良