房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程

1、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程作者：佚名時(shí)間：2008-3-7瀏覽量：房地產(chǎn)估價(jià)程序由房地產(chǎn)估價(jià)準(zhǔn)備、實(shí)地查勘、確定價(jià)格和評(píng)估報(bào)告四大環(huán)節(jié)組成，每一環(huán)節(jié)又包括許多具體的工作內(nèi)容。一、估價(jià)前的準(zhǔn)備估價(jià)準(zhǔn)備是房地產(chǎn)估價(jià)的前期工作，包括評(píng)估對(duì)象的受理、對(duì)象房地產(chǎn)檔案資料的研究、估價(jià)依據(jù)的確定、作業(yè)計(jì)劃的安排等前期工作。搞好估價(jià)準(zhǔn)備工作是正確確定房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)。、房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的受理房地產(chǎn)業(yè)主，依其特定的對(duì)象房地產(chǎn)和評(píng)估目的向國(guó)家主管機(jī)關(guān)（國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)）提出評(píng)估立項(xiàng)申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)同意后，委托合法評(píng)估機(jī)構(gòu)（資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所等）進(jìn)行評(píng)估。專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)依法受理。（二）、房地產(chǎn)檔案研究受理房地產(chǎn)估價(jià)之后，應(yīng)研

2、究對(duì)象房地產(chǎn)檔案資料。主要工行內(nèi)容如下。1 .房地產(chǎn)權(quán)屬檔案資料包括房地產(chǎn)所有權(quán)證明，土地使用權(quán)證件。明確委托人對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。特別應(yīng)注意估價(jià)對(duì)象是否有其他權(quán)利的存在。2 .房地產(chǎn)技術(shù)檔案資料主要包括：房屋竣工圖紙，地籍圖冊(cè)、總平面位置圖。明確房地產(chǎn)的地段坐落位置、房屋結(jié)構(gòu)特征、房地產(chǎn)戶籍異動(dòng)狀態(tài)及異動(dòng)證3 .房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)檔案資料主要包括：委托方提供的房地產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表及匯總表。明確房屋的數(shù)量、建筑時(shí)間、購(gòu)置時(shí)間、已使用年限、規(guī)定使用年限、帳面原值及凈值、結(jié)構(gòu)特征、房屋功能等內(nèi)容。注意報(bào)表是否經(jīng)委托法人簽章，以確定其申報(bào)的可靠性。、評(píng)估依據(jù)的確定房地產(chǎn)估價(jià)依據(jù)包括委托人填報(bào)的房地產(chǎn)估價(jià)申報(bào)

3、表、法律依據(jù)和房地價(jià)格政策和價(jià)格參數(shù)依據(jù)。1 .估價(jià)申報(bào)表的確定估價(jià)申報(bào)表是房地產(chǎn)估價(jià)的直接依據(jù)。確定的內(nèi)容主要有：房地產(chǎn)估價(jià)目的估價(jià)目的因房地產(chǎn)委托人的具體情況而不同。應(yīng)區(qū)別：是服務(wù)于市場(chǎng)交易，還是服務(wù)于房地產(chǎn)糾紛處理，或組建合資企業(yè)，組建；跨地區(qū)集團(tuán)，組建股份公司等具體情況，為估價(jià)依據(jù)的確定奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)估價(jià)申報(bào)的內(nèi)容申報(bào)表所列內(nèi)容是估價(jià)的直接依據(jù)。估價(jià)日期估價(jià)日期是決定對(duì)象房地產(chǎn)估價(jià)額的基準(zhǔn)日期。用年、月、日表示。估價(jià)日期的確定通常與企業(yè)財(cái)務(wù)核算報(bào)表填報(bào)的結(jié)算期相一致。因?yàn)樾纬煞康貎r(jià)格的要素是變動(dòng)的，房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值會(huì)隨時(shí)間的推移而變動(dòng)。申報(bào)表所列數(shù)據(jù)必須注明房地產(chǎn)價(jià)值中止期，即是哪一

4、時(shí)點(diǎn)的價(jià)格作為估價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)格。估價(jià)日期的確定一般可采用以下幾個(gè)時(shí)點(diǎn)：委托評(píng)估日期為估價(jià)日期；企業(yè)集團(tuán)各成員商定的財(cái)產(chǎn)中止期為估價(jià)日期；合資企業(yè)組建簽約期為估價(jià)日期；房地產(chǎn)糾紛案中過(guò)去發(fā)生爭(zhēng)議的時(shí)點(diǎn)。一般地，為便于估價(jià)房地產(chǎn)的核定清查，以估價(jià)委托日上月底財(cái)務(wù)報(bào)表截止期為估價(jià)日期。如委托人于1992年10月20日委托估價(jià)，估價(jià)周期可定為1992年9月30日。值得注意：估價(jià)日期是確定對(duì)象房地產(chǎn)現(xiàn)價(jià)的基期，估算的價(jià)格是在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)價(jià)。申報(bào)表財(cái)產(chǎn)截止日期，是委托人填報(bào)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算的中止期，它是反映財(cái)產(chǎn)原價(jià)的時(shí)點(diǎn)。這兩個(gè)時(shí)點(diǎn)可以一致，也可以不一致。估價(jià)日期與評(píng)估時(shí)期也不同，前者是決定“現(xiàn)價(jià)”的時(shí)點(diǎn)，

5、后者是從開(kāi)展評(píng)估工作到送達(dá)評(píng)估結(jié)論的時(shí)期。一般地，估價(jià)基準(zhǔn)日不要以將來(lái)某日作估價(jià)時(shí)點(diǎn)，因?yàn)閷?lái)的價(jià)格受多種情況影響而難以確定。2 .法律依據(jù)的確定根據(jù)評(píng)估目的選定相應(yīng)的法律依據(jù)。法律依據(jù)包括：土地法、土地經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)讓出讓法、房地產(chǎn)抵押條例等共同性法規(guī)和產(chǎn)權(quán)證等法律依據(jù)。估價(jià)過(guò)程中，應(yīng)依評(píng)估目的不同，選擇不同的法規(guī)。特別地，要注意地方法規(guī)及其實(shí)施細(xì)則的詳細(xì)規(guī)定，以保證房地產(chǎn)估價(jià)的合法性和針對(duì)性。3 .敗策依據(jù)的確定主要包括：國(guó)家資產(chǎn)管理部門(mén)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程作者：佚名時(shí)間：2008-3-7瀏覽量：制定的資產(chǎn)估價(jià)政策，房地產(chǎn)的價(jià)格政策、房地產(chǎn)價(jià)格核算財(cái)務(wù)制度等，如：建筑工程預(yù)算定額、工程單位估價(jià)表、建筑工

6、程取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。4 .價(jià)格參數(shù)依據(jù)包括當(dāng)?shù)卣贫ǖ耐恋刭M(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、房屋造價(jià)管理辦法及測(cè)算資料、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)測(cè)算資料等。注意：價(jià)格參數(shù)的確定，既要貫徹現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)和政策，也應(yīng)密切聯(lián)系房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的實(shí)際情況。特別是在組建跨地區(qū)企業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)估價(jià)中，要統(tǒng)一估價(jià)日期、統(tǒng)一估價(jià)政策、統(tǒng)一估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。如估價(jià)對(duì)象涉及某省各地，宜選用省政府制定的有關(guān)法規(guī)和政策規(guī)定；若涉及若干省，宜采用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，而不應(yīng)以各地的具體政策作為各自的標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)估人應(yīng)將有關(guān)評(píng)估依據(jù)的選定及其理由對(duì)所有當(dāng)事人進(jìn)行匯報(bào)，達(dá)成共識(shí)。（四）、擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)工作的進(jìn)行步驟及主要工作內(nèi)容在時(shí)間上、人事上、工作方

7、法上進(jìn)行綜合的預(yù)安排。其主要內(nèi)容包括：估價(jià)人員的確定、估價(jià)依據(jù)的確定、實(shí)地勘估方法的確定、資料搜集與整理辦法的設(shè)想、估價(jià)方法的選用、試算價(jià)格及價(jià)格的調(diào)整、內(nèi)部審核確定評(píng)估結(jié)論、評(píng)估初步結(jié)論通報(bào)、疑難問(wèn)題的協(xié)商辦法、評(píng)估報(bào)告的編寫(xiě)及送達(dá)等。二、現(xiàn)場(chǎng)查勘房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)查勘是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物狀況進(jìn)行實(shí)地考察。目的是核實(shí)房地產(chǎn)的實(shí)際功能、核對(duì)帳物的真實(shí)性、可靠性，為正確估價(jià)提供第一手資料。（一）、現(xiàn)場(chǎng)查勘的主要內(nèi)容現(xiàn)場(chǎng)查勘的主要內(nèi)容可分為房地產(chǎn)物體的確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)和房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的確認(rèn)三個(gè)部分。1.房地產(chǎn)物體的確認(rèn)房地產(chǎn)物體的確認(rèn)是對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀態(tài)的清查核定。以地產(chǎn)為主的評(píng)估，物體的確認(rèn)重點(diǎn)是坐落

8、、地號(hào)、面積及附著物狀態(tài)；以房產(chǎn)為主的評(píng)估，物體的確認(rèn)重點(diǎn)是建筑構(gòu)造、用途、成色狀態(tài)及地段坐落。對(duì)象房地產(chǎn)所在位置的確定主要是核對(duì)房地產(chǎn)的邊界、鄰地關(guān)系、道路關(guān)系，查對(duì)地號(hào)、房屋門(mén)牌號(hào)碼。（2）對(duì)象房地產(chǎn)類(lèi)別的確認(rèn)根據(jù)我國(guó)的房地產(chǎn)管理體系，房產(chǎn)可按用途分類(lèi)確認(rèn)，土地按地段等級(jí)結(jié)合用途分類(lèi)確認(rèn)，如武漢市，在按產(chǎn)權(quán)關(guān)系分為直管房、自管房和私房的基礎(chǔ)上，按用途分為商業(yè)、工業(yè)、居住及其他用地等類(lèi)別。（3）對(duì)象房地產(chǎn)數(shù)量的確認(rèn)房地產(chǎn)數(shù)量的確認(rèn)，中心是確定房屋建筑面積、土地面積。評(píng)估申報(bào)上的面積與實(shí)際面積往往出現(xiàn)差異，評(píng)估人員往往不可能具體地計(jì)算測(cè)量，而只是以目測(cè)或步測(cè)，憑經(jīng)驗(yàn)來(lái)測(cè)定。當(dāng)發(fā)現(xiàn)整幢建筑或其他

9、設(shè)施漏列時(shí)，應(yīng)建議委托方補(bǔ)充填報(bào)。房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)面積可不負(fù)責(zé)任，但為避免糾紛，最好在估價(jià)依據(jù)中列明“依照委托方填報(bào)的面積評(píng)估”的字樣。若申報(bào)面積不實(shí)，應(yīng)以實(shí)測(cè)面積經(jīng)委托方認(rèn)可，作為估價(jià)依據(jù)。2.房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)是在核實(shí)房地實(shí)物有元及其狀態(tài)之后，確認(rèn)其歸屬關(guān)系。權(quán)屬關(guān)系一般分為所有權(quán)和使用權(quán)，但在具體確認(rèn)過(guò)程中，由房地經(jīng)營(yíng)的多樣性可派生出多種權(quán)利關(guān)系。評(píng)估應(yīng)明確確認(rèn)房地產(chǎn)的一切權(quán)利關(guān)系，核實(shí)其權(quán)利關(guān)系是否存在及與其委托說(shuō)明內(nèi)容是否一致。所有權(quán)的確認(rèn)主要是查對(duì)產(chǎn)權(quán)證明。對(duì)于土地，主要是區(qū)分國(guó)有地和集體所有地；對(duì)于房屋，主要是區(qū)分直管房（市房產(chǎn)局管理的房產(chǎn)）、自管房（各單位自己管

10、理的房產(chǎn)）和私房（或個(gè)人所有）產(chǎn)權(quán)。用益權(quán)的確認(rèn)主要是查對(duì)房地產(chǎn)的使用與經(jīng)營(yíng)收益權(quán)利，包括土地的使用權(quán)、地面收益權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。擔(dān)保物權(quán)的確認(rèn)擔(dān)保物權(quán)主要是指用房地作為建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系的擔(dān)保條件，如抵押權(quán)。限制性權(quán)利的確認(rèn)主要是查對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、使用、轉(zhuǎn)租等方面的限制性權(quán)利。有限制性權(quán)禾臨房地產(chǎn)，在所有權(quán)與使用權(quán)相對(duì)分離時(shí)，其價(jià)格會(huì)發(fā)生收益結(jié)構(gòu)性變化。如所有者出租房地產(chǎn)，承租方無(wú)轉(zhuǎn)租權(quán)，則承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格會(huì)降低。對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利關(guān)系的確認(rèn)實(shí)質(zhì)是對(duì)整體房地產(chǎn)的完全價(jià)格按權(quán)屬關(guān)系進(jìn)行分割，權(quán)利愈充分，其價(jià)格構(gòu)成因素就愈多。在當(dāng)前的房地產(chǎn)估價(jià)中，應(yīng)特另注意所有權(quán)、使用權(quán)、抵押擔(dān)保權(quán)及與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)的確

11、定，查實(shí)國(guó)家主管機(jī)關(guān)簽發(fā)的權(quán)屬證明及當(dāng)事人雙方簽訂的契約，區(qū)分權(quán)利范圍及其對(duì)等利益關(guān)系。3.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的確認(rèn)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的確認(rèn)主要是核實(shí)房地產(chǎn)的原始價(jià)值、凈值；使用過(guò)程擴(kuò)建、改建、修繕的追，毗值；地產(chǎn)的使用權(quán)利期、費(fèi)用支付額、土地改造投資、與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)與債務(wù)等。確認(rèn)主要依據(jù)是：國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的辦法。財(cái)務(wù)狀況的確認(rèn),應(yīng)與財(cái)務(wù)部門(mén)聯(lián)系，核對(duì)申報(bào)表數(shù)字與財(cái)務(wù)帳卡所列是否相符，并詢問(wèn)當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)財(cái)務(wù)管理辦法。（二）、現(xiàn)場(chǎng)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程作者：佚名時(shí)間：2008-3-7瀏覽量：查勘方法現(xiàn)場(chǎng)查勘是房地產(chǎn)估價(jià)的一項(xiàng)深入調(diào)查研究工作，應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備，并講究工作方法。特另提對(duì)大中型企業(yè)全

12、部房地產(chǎn)的評(píng)估，其工作方法可歸結(jié)為以下程序。1 .準(zhǔn)備取得有關(guān)資料。包底總平面圖、典型房屋的竣工圖及其竣工決算資料、申報(bào)表填報(bào)資料。確定參與人員。包括委托方房產(chǎn)管理人員、建筑工程技術(shù)人員、財(cái)務(wù)人員各一人，評(píng)估人員若干人。研究資料根據(jù)總平面圖確定勘察線路，對(duì)重點(diǎn)房屋和邊界作出標(biāo)記。2 .現(xiàn)場(chǎng)踏勘普查。核對(duì)帳物，清點(diǎn)房產(chǎn)棟號(hào)、建設(shè)年限、結(jié)構(gòu)類(lèi)別，對(duì)重列、漏列作好記錄。重點(diǎn)勘察。選定結(jié)構(gòu)相似、建設(shè)期相近的有代表性的房屋進(jìn)行詳細(xì)勘察。對(duì)記錄不詳者，進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，作好記錄。記錄廠區(qū)園林等環(huán)境狀態(tài)。如區(qū)內(nèi)小景點(diǎn)、樹(shù)木及綠化、建筑小品等。了解廠區(qū)發(fā)展規(guī)劃及所需拆除、改建建筑。對(duì)已竣工房屋建筑物、在建工程，未列入申報(bào)內(nèi)容的作好記錄。