房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程資料

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程建設(shè)項(xiàng)目全方位（全程）策劃是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入的科學(xué)方法并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括：項(xiàng)目投資策劃項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃項(xiàng)目形象策劃項(xiàng)目推廣策劃項(xiàng)目顧問(wèn)、銷售代理項(xiàng)目服務(wù)策劃項(xiàng)目二次策劃研發(fā)中心建議，未雨綢繆，在萊西項(xiàng)目上作試點(diǎn)，試圖將整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目理念系統(tǒng)化，并加強(qiáng)成本控制，為以后的開(kāi)發(fā)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提供依據(jù)。這個(gè)框架是研發(fā)中心借鑒理整其他公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的框架，可能個(gè)別地方不太適合或繁瑣，在以后的工作中可以修正和調(diào)整完善，力爭(zhēng)形成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)格式報(bào)告文件。案頭工作階段第一章“某項(xiàng)目”投資策劃第一節(jié)項(xiàng)目投資策劃的含義項(xiàng)目投資策劃是房

2、地產(chǎn)全方位策劃關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下些功夫，以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中就可以未雨綢繆。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、萊西房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、萊西同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購(gòu)買行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWO價(jià)析，在以上基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對(duì)某項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，并對(duì)開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見(jiàn)。第二節(jié)某項(xiàng)目投資策劃的具體內(nèi)容一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析1 .項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查地理位置地質(zhì)地貌狀況土地面積及其紅線圖七通一平現(xiàn)狀2

3、.項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查地塊周邊的建筑物綠化景觀自然景觀歷史人文景觀環(huán)境污染狀況3 .地塊交通條件調(diào)查地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀4 .周邊市政配套設(shè)施調(diào)查購(gòu)物場(chǎng)所文化教育醫(yī)療衛(wèi)生金融服務(wù)郵政服務(wù)娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)生活服務(wù)游樂(lè)休憩設(shè)施周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素歷史人文區(qū)位影響二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)1 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2 萊西房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)3 萊西房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀4 萊西商品住宅市場(chǎng)板塊的化分及其差異5 萊西商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)6萊西商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析三

4、、土地SWO價(jià)析1 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)2 項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)3 項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)4 項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)四、項(xiàng)目市場(chǎng)地位5 類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研6 .項(xiàng)目定位：市場(chǎng)定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位）功能定位建筑風(fēng)格定位五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析1 商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念商品住宅價(jià)值分析法：類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法a選擇可類比項(xiàng)目b確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各種要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重c分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素的對(duì)比值d對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值e根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)類比土地價(jià)值決定因素a類比土地價(jià)值：地段資源差異市政交通及直入交通的便利性的差異項(xiàng)目周邊環(huán)境的差

5、異，包括周邊自然和綠化景觀的差異教育、人文景觀的差異各種污染程度的差異周邊社區(qū)素質(zhì)的差異周邊市政配套便利性的差異b項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)單體戶型設(shè)計(jì)建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)小區(qū)配套和物業(yè)管理形象包裝和營(yíng)銷策劃發(fā)展商品牌和實(shí)力c價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素政策因素2 .項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析類比樓盤分析與評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析a價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析b項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算六、項(xiàng)目定價(jià)模擬1 均價(jià)的確定2 項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)七、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析1 .項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2 .項(xiàng)目受期成本模擬成本模擬表及其說(shuō)明3 .項(xiàng)目收益部分模擬銷售收入模擬a

6、銷售均價(jià)假設(shè)b銷售收入模擬表利潤(rùn)模擬及說(shuō)明a模擬說(shuō)明b利潤(rùn)模擬表敏感性分析a可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響b銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響八、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示1 .項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性a項(xiàng)目的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)是否以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值b項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷推廣是否成功2 .資金運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)性減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本對(duì)銷售節(jié)奏和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠3 .經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化國(guó)家、地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)計(jì)建設(shè)九、開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議1 .影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因

7、素政策法規(guī)因素地塊狀況因素發(fā)展商操作水平因素自己投放量及資金回收要求銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素市場(chǎng)供求因素上市時(shí)間要求2 .項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估結(jié)論第二章某項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃第一節(jié)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃的含義（根據(jù)萬(wàn)科研發(fā)中心經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)商引領(lǐng)設(shè)計(jì)單位完成設(shè)計(jì)）通過(guò)完整科學(xué)的投資策劃分析，可以明確市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。目前消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求愈來(lái)愈理性，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃是以某項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)

8、藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。第二節(jié)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃的具體內(nèi)容一、總體規(guī)劃1 .項(xiàng)目地塊概述項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀項(xiàng)目臨界四周狀況項(xiàng)目地貌狀況2 .項(xiàng)目地塊情況分析初步規(guī)劃及設(shè)想影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素土地SWO價(jià)析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)3 .建筑空間布局總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明功能分區(qū)示意及說(shuō)明4 .道路系統(tǒng)布局地塊周邊交通環(huán)境示意a地塊周邊基本路網(wǎng)b道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明a主要出入口設(shè)置b主要干道設(shè)置c車輛分流情況說(shuō)明d停車場(chǎng)布置5 .綠化系統(tǒng)布局地塊周邊景觀環(huán)境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述b市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明a

9、綠化景觀系統(tǒng)分析b主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)6 .公建與配套系統(tǒng)周邊市政配套設(shè)施調(diào)查配套功能配置及安排公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示a會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示b營(yíng)銷中心外立面設(shè)計(jì)提示c物業(yè)管理、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示d其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示公共建筑平面設(shè)計(jì)提示公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)7 .分期開(kāi)發(fā)分期開(kāi)發(fā)思路首期開(kāi)發(fā)思路8 分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度二、建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃1 .總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思建筑色彩計(jì)劃2 .建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示a多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示b不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示c針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面

10、局部設(shè)計(jì)提示d其它特殊設(shè)計(jì)提示商業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示三、主力戶型選擇1 萊西同類樓盤戶型比較2 業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例3 主力戶型設(shè)計(jì)提示4 商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示四、室內(nèi)空間布局裝修概念提示1 室內(nèi)空間布局提示2 公共空間主題3 選擇庭院景觀提示五、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示1 .周邊環(huán)境調(diào)查和分析2 .總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想地塊已有的自然環(huán)境利用項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造3 .各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示4 .公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)營(yíng)銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)營(yíng)銷示范中心沿途

11、可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì)針對(duì)本項(xiàng)目的其它公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)六、公共家具概念設(shè)計(jì)提示1 周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)營(yíng)銷中心大堂管理辦公室2 公共家具概念設(shè)計(jì)提示七、公共裝飾材料選擇指導(dǎo)1 周邊同類樓盤公共裝飾材料比較2 公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思3 營(yíng)銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì)4 住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示八、燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)1 .燈光設(shè)計(jì)公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì)公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)2 .背景音樂(lè)指導(dǎo)廣場(chǎng)音樂(lè)布置室內(nèi)背景音樂(lè)布置九、小區(qū)未來(lái)生活方式的指導(dǎo)1 建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià)2 .營(yíng)造和引導(dǎo)未來(lái)生活方式住戶特征描述社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)第三章項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃第一節(jié)質(zhì)量工期策劃的含義

12、近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方糾紛不斷，已成投訴熱點(diǎn)。房屋滴漏、墻皮裂縫現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)；所購(gòu)期房交付時(shí)與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生；甚至由于質(zhì)量控制不嚴(yán)引起損害消費(fèi)者利益的現(xiàn)象，因此，質(zhì)量工期策劃是我們、承建商必須樹(shù)立的策劃觀念。第二節(jié)質(zhì)量工期策劃的具體內(nèi)容一、建筑材料選用提示1 萊西市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤建筑材料選用類比2 新型建筑裝飾材料提示3 建筑材料選用提示二、施工工藝流程指引1 .工程施工規(guī)范手冊(cè)2 施工工藝特殊流程提示三、質(zhì)量控制1 .項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示2 .文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示四、工期控制1 .開(kāi)發(fā)進(jìn)度提示2 .施工組織與管理五、造價(jià)控制1 .建筑成本

13、預(yù)算提示2 .建筑流動(dòng)資金安排提示六、安全管理1 .項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理方案2 .安全施工條例第四章項(xiàng)目形象策劃第一節(jié)項(xiàng)目形象策劃的含義員工形項(xiàng)目形象策劃包括某項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象策劃、社區(qū)文化形象策劃、企業(yè)行為形象策劃、象策劃以及項(xiàng)目視覺(jué)形象策劃等主要內(nèi)容。項(xiàng)目視覺(jué)形象是指房地產(chǎn)有別于奇特項(xiàng)目的具有良好識(shí)別功能的同意視覺(jué)表現(xiàn)。其內(nèi)容主要包括項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)工程核心部分及延展運(yùn)用部分。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色及標(biāo)準(zhǔn)字體。第二節(jié)項(xiàng)目形象策劃的具體內(nèi)容建筑名組團(tuán)名一、項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別部分系統(tǒng)核心部分1.名稱項(xiàng)目名道路名2標(biāo)志3標(biāo)準(zhǔn)色4標(biāo)準(zhǔn)字體二、延展及運(yùn)動(dòng)部分1 .工地環(huán)境包裝視覺(jué)建筑物主體工地圍

14、墻主路網(wǎng)及參觀路線環(huán)境綠化2 .營(yíng)銷中心包裝設(shè)計(jì)營(yíng)銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì)營(yíng)銷中心功能分區(qū)提示營(yíng)銷中心大門橫眉設(shè)計(jì)營(yíng)銷中心形象墻設(shè)計(jì)臺(tái)面標(biāo)牌展板設(shè)計(jì)營(yíng)銷中心導(dǎo)視牌銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示銷售用品系列設(shè)計(jì)示范單位導(dǎo)視牌示范單位樣板房說(shuō)明牌3 公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)第五章項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃第一節(jié)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃的含義對(duì)未來(lái)將要進(jìn)行的營(yíng)銷推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策是很有必要的。項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃提供關(guān)于某項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的未來(lái)方案，以未來(lái)的市場(chǎng)趨勢(shì)為背景，以企業(yè)發(fā)展目標(biāo)為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的營(yíng)銷推廣措施，其內(nèi)容是在項(xiàng)目投資分析的基礎(chǔ)上進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)、弱進(jìn)行分析，并得出正確的處理方法。同時(shí)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、價(jià)

15、格定位分析，確定項(xiàng)目的正式入市時(shí)間，以及采用相應(yīng)宣傳推廣策略策劃并提出對(duì)整個(gè)營(yíng)銷推廣的效果進(jìn)行有效監(jiān)控和評(píng)估的方法，以達(dá)到預(yù)期的營(yíng)銷效果。項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃是房地產(chǎn)全程策劃的重頭戲，是營(yíng)銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。第二節(jié)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃的具體內(nèi)容一、區(qū)域市場(chǎng)實(shí)態(tài)分析4 萊西房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀5 .項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查項(xiàng)目概況市場(chǎng)定位售樓價(jià)格銷售政策措施廣告推廣手法主要媒體應(yīng)用及投入頻率公關(guān)促銷活動(dòng)其他特殊賣點(diǎn)和銷售手段6 結(jié)論二項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策1 項(xiàng)目主要賣點(diǎn)薈萃2 項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策三目標(biāo)客戶群定位分析3 萊西人口總量及地塊分布情況

16、4 萊西經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和人口就業(yè)情況5 .萊西家庭情況分析家庭成員結(jié)構(gòu)家庭收入情況住房要求、生活習(xí)慣6 .項(xiàng)目客戶群定位目標(biāo)市場(chǎng)a目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍界定b市場(chǎng)調(diào)查資料匯總、研究c目標(biāo)市場(chǎng)特征描述目標(biāo)客戶a目標(biāo)客戶細(xì)分b目標(biāo)客戶特征描述c目標(biāo)客戶資料四、價(jià)格定位及策略1 項(xiàng)目單方成本2 項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)3 可類比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格4 價(jià)格策略5價(jià)格分期策略五、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃1 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析2 萊西房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析3 入市時(shí)機(jī)的確定及安排六、廣告策略1 .廣告總體策略及廣告的階段性劃分廣告總體策略廣告的階段性劃分2 廣告主題3 廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4 廣告效果監(jiān)控、評(píng)估及修正5 .入市前印刷品的設(shè)

17、計(jì)、制作宣傳海報(bào)、折頁(yè)認(rèn)購(gòu)書(shū)正式合同交房標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理公約七、媒介策略1 .媒體總策略及媒體選擇2 .媒體總策略3 .媒體選擇4 .媒體創(chuàng)新使用5 .軟性新聞主題6 .媒介組合7 .投放頻率及規(guī)模8 .費(fèi)用估算八、推廣費(fèi)用計(jì)劃1 現(xiàn)場(chǎng)包裝2 印刷品3 媒介投放4 公關(guān)活動(dòng)九、公關(guān)活動(dòng)策劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝十、營(yíng)銷推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估及修正1 .效果測(cè)評(píng)形式進(jìn)行性測(cè)評(píng)結(jié)論性測(cè)評(píng)2 .實(shí)施效果測(cè)評(píng)的主要指標(biāo)銷售收入企業(yè)利潤(rùn)市場(chǎng)占有率品牌形象和企業(yè)形象實(shí)施階段第六章項(xiàng)目銷售顧問(wèn)、銷售代理第一節(jié)總論在經(jīng)過(guò)前面一系列的工作流程后，進(jìn)入到項(xiàng)目的銷售階段，這個(gè)階段的成果也是檢驗(yàn)前面幾個(gè)方面的策劃工作是否到

18、位。第二節(jié)項(xiàng)目銷售顧問(wèn)、銷售代理的具體內(nèi)容一、銷售周期劃分即控制1.銷售策略營(yíng)銷思想：全面策劃銷售網(wǎng)絡(luò)銷售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶銷售時(shí)段政策促銷銷售活動(dòng)銷售承諾2.銷售過(guò)程模擬銷售實(shí)施銷售合同執(zhí)行監(jiān)控二、各銷售階段營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案實(shí)施三、各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施四、售前資料準(zhǔn)備1、批文及銷售資料批文樓宇說(shuō)明書(shū)價(jià)格體系合同文本2、人員組建銷售輔導(dǎo)銷售代理3、制定銷售工作進(jìn)度總表4、銷售控制與銷售進(jìn)度模擬銷售控制表銷售收入預(yù)算表5、銷售費(fèi)用預(yù)算表總費(fèi)用預(yù)算分項(xiàng)開(kāi)支邊際費(fèi)用6、財(cái)務(wù)策略信貸付款方式按揭合伙股東7、商業(yè)合作關(guān)系雙方關(guān)系三方關(guān)系多方關(guān)系8、工作協(xié)調(diào)配合甲方主要負(fù)責(zé)人直接合作

19、人財(cái)務(wù)部工程部物業(yè)管理公司五、銷售培訓(xùn)1 銷售部人員培訓(xùn) 詳細(xì)介紹公司情況 物業(yè)詳情a項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件b物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件c該區(qū)域的城市發(fā)展計(jì)劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)物業(yè)的影響情況d項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率等平面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶內(nèi)面積組合、戶型優(yōu)缺點(diǎn)、進(jìn)深、面寬、層高等項(xiàng)目的優(yōu)劣分析項(xiàng)目營(yíng)銷策略，包括價(jià)格、付款方式、策略定位、銷售目標(biāo)e競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣分析及對(duì)策 業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程a國(guó)家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定b房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)、建筑常識(shí)：房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)的理解房地產(chǎn)、

20、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)的理解建筑識(shí)圖計(jì)算戶型面積c心理學(xué)基礎(chǔ)d銀行的按揭知識(shí)，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用e國(guó)家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢(shì)f公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度銷售技巧簽訂買賣合同的程序物業(yè)管理課程銷售模擬實(shí)地參觀他人展銷現(xiàn)場(chǎng)2 .銷售手冊(cè)批文樓宇說(shuō)明書(shū)價(jià)格體系合同文本客戶資料表3.客戶管理系統(tǒng)4.銷售作業(yè)指導(dǎo)書(shū)職業(yè)素養(yǎng)準(zhǔn)則銷售基本知識(shí)與技巧項(xiàng)目概況銷售部管理架構(gòu)六、銷售組織與日常管理1 .組織與激勵(lì)銷售部組織架構(gòu)銷售人員基本要求職責(zé)說(shuō)明考核、激勵(lì)措施2 .工作流程銷售工作的內(nèi)容銷售工作階段銷售部工作職責(zé)（工作流程）銷售業(yè)務(wù)流程（個(gè)案）3 規(guī)章制度概念指示第七章項(xiàng)目服務(wù)策劃第一節(jié)項(xiàng)目服務(wù)策劃的

21、含義目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，物業(yè)管理已愈來(lái)愈受買家的重視和關(guān)心，來(lái)自市場(chǎng)的信號(hào)向發(fā)展商提出了物業(yè)管理高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的要求，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的物業(yè)多年來(lái)一直深受市場(chǎng)的追捧，在很大程度上與其手上的王牌萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理密不可分，它成為萬(wàn)科開(kāi)辟第二營(yíng)銷渠道和制造回頭客的有力保證。項(xiàng)目服務(wù)營(yíng)銷的具體內(nèi)容一、項(xiàng)目銷售過(guò)程所需物業(yè)管理資料4 樓宇質(zhì)量保證書(shū)5 樓宇實(shí)用說(shuō)明書(shū)6 業(yè)主公約7 用戶手冊(cè)8 樓宇交收流程9 入伙通知書(shū)10 入伙手續(xù)書(shū)11 收樓書(shū)12 承諾書(shū)13 業(yè)主用戶聯(lián)系表14 遺漏工程實(shí)用鑰匙授權(quán)書(shū)15 遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表16 裝修手冊(cè)和裝修申請(qǐng)表二、物業(yè)管理內(nèi)

22、容策劃17 工程、設(shè)計(jì)、管理的提前介入18 保潔服務(wù)19 綠化養(yǎng)護(hù)20 安全及交通管理21 三車及場(chǎng)地管理22 設(shè)備養(yǎng)護(hù)23 房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)24 房屋事務(wù)管理25 檔案及數(shù)據(jù)的管理10 智能化的服務(wù)26 家政服務(wù)27 多種經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的開(kāi)展28 與業(yè)主的日常溝通29 社區(qū)文化服務(wù)三、物業(yè)管理組織及人員架構(gòu)1. 物業(yè)公司人力資源的管理包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級(jí)等環(huán)節(jié)2. 物業(yè)管理公司應(yīng)遵循以下原則建立各級(jí)組織機(jī)構(gòu)，明確各部門的職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道四、物業(yè)管理培訓(xùn)1物業(yè)交付使用前的培訓(xùn)2物業(yè)交付使用后的培訓(xùn)五、物業(yè)管理規(guī)章制度1 員工手冊(cè)2 崗位職責(zé)及工作流程3 財(cái)務(wù)制度4 采購(gòu)及招標(biāo)程序5 員工考核標(biāo)準(zhǔn)6 業(yè)主委員會(huì)章程7 各配套功能管理規(guī)定8 文件管理制度9 辦公設(shè)備使用制度10 值班管理制度11 消防責(zé)任制12 消防管理規(guī)定13 對(duì)外服務(wù)工作管理規(guī)定14 裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書(shū)15 停車場(chǎng)管理規(guī)定16 非機(jī)動(dòng)車輛管理規(guī)定17 出租車及暫住人員管理規(guī)定18 進(jìn)?。ㄗ猓﹨f(xié)議書(shū)19 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定六、物業(yè)管理操作規(guī)程20 樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程21 綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程22 消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程23 供配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程24 機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程25 動(dòng)力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程26 停