《買賣簽約》培訓課件

1、1/49買賣簽約課程研發(fā)部2/49講師介紹請講師在此填寫個人簡介姓 名個人簡介將右圖更換為講師本人職業(yè)照3/49n做好策劃，準備簽約n買賣相關文本合同填寫n簽約過程中，買賣雙方常問問題n簽約過程中，哪些突發(fā)情況需要采取隔離斡旋n簽約后，必做事項課程內容4/491、約買賣雙方簽約的最佳時機？雙方條件達成一致雙方價格差距不大、其他條件有商量空間n做好策劃，準備簽約其中一方購房/賣房意愿強烈，要求見面協(xié)商5/49（點擊放大）n做好策劃，準備簽約2、短信/電話通知買賣雙方簽約備件、時間、地點業(yè)主備件客戶備件簽約需帶備件身份證（非京戶籍還需要暫住證）戶口本（包含未成年子女）婚姻證明銀行卡/現(xiàn)金（經(jīng)紀人應

2、提前告知中介費的收取）6/49u 提前告知店經(jīng)理簽約事項、買賣雙方的基本情況、自己的準備工作（讓店經(jīng)理指出是否存在做得不妥或忘記做的事項）u 維護業(yè)主的經(jīng)紀人和維護客戶的經(jīng)紀人需要提前溝通（電話/見面）：a) 價格（雙方價格承受范圍）b) 買賣雙方?jīng)Q策人c) 買賣雙方的性格特點n做好策劃，準備簽約3、合作策劃7/49u人員角色分配l店經(jīng)理 /資深經(jīng)紀人：總把控人、調停者、風險把控者l房源維護經(jīng)紀人：維護業(yè)主l客戶維護經(jīng)紀人：維護客戶（采用1+1合作）l店助理：簽約物料支持者、輔助者u人員角色分配的目的：l能把控簽約現(xiàn)場的主導地位l能有人緩解簽約的緊張氛圍l可以為調停做好鋪墊n做好策劃，準備簽約

3、3、合作策劃8/493、合作策劃n做好策劃，準備簽約一定不要讓雙方同時到，時間錯開（15分鐘-20分鐘）l最好讓買方先到（現(xiàn)在是賣方市場，讓業(yè)主感受到買方的誠意）l也可以讓配合度高的一方提前到（提前溝通房款、付款方式、家具家電、代理費）業(yè)主： A.提前鋪墊代理費，讓業(yè)主不要幫客戶議代理費B.防止同業(yè)攪單,提前與業(yè)主溝通： “如果簽約的過程有其他公司給您打電話，給您報高價，這可能是惡意攪單，您可以讓他帶著客戶和錢過來，我們給您提供簽約地址，以防您的利益受損”客戶/業(yè)主：鋪墊價格，態(tài)度不要過硬（如：我們就出400萬，多/少一分我們不買/賣），以免造成對方的反感，影響談判結果9/49列出簽約需要的資

4、料明細（提前準備好）：l合同包l收據(jù)l印泥l(xiāng)簽字筆l計算器l簽約告知書n做好策劃，準備簽約3、合作策劃10/491、簽約室環(huán)境美化，提前通風2、注意店面文化墻及業(yè)績板的布置好的店面文化墻：展現(xiàn)店面積極向上的內容好的業(yè)績板：反應店面目前的成交情況3、座位安排n做好策劃，準備簽約3、合作策劃11/49n做好策劃，準備簽約n買賣相關文本合同填寫n簽約過程中，買賣雙方常問問題n簽約過程中，哪些突發(fā)情況需要采取隔離斡旋n簽約后，必做事項課程內容12/49業(yè)主遷出戶口時間客戶資金給付方式（托管/自行）稅費的承擔(特別是新增稅費的承擔）客戶交首付款的金額和時間業(yè)主騰房時間家具家電贈送情況簽署合同前,必須和雙

5、方商定的事項 （若不提前協(xié)商，很可能導致簽約中斷 )n買賣相關合同文本填寫業(yè)主拿到全部房款的時間辦理后續(xù)手續(xù)，需要雙方出面配合的時間業(yè)主屋內有租戶，約定好解決方案中介費的承擔客戶的購房資質（要再次確認）13/49四.網(wǎng)上簽約授權委托書二.房屋買賣業(yè)務簽約文件合訂本3.2版五.存量房交易結算資金自行劃轉聲明三.房屋交易保障服務合同需要簽署的文件n買賣相關合同文本填寫一.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務事項告知書14/49合同文本作用一.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務事項告知書建委要求中介公司在簽約前必須向客戶/業(yè)主出示，并向客戶講解告知書的相關條款二.房屋買賣業(yè)務簽約文件合訂本3.2版北京市存量房屋買賣合同證明客戶與業(yè)主的買賣關

6、系及權利義務居間服務合同證明鏈家提供的服務事項和收費標準三.房屋交易保障服務合同體現(xiàn)中融信后續(xù)提供的服務事項和收費標準四.網(wǎng)上簽約授權委托書證明買賣雙方委托鏈家作為他們的合法代理人協(xié)助雙方辦理交易房產(chǎn)存量房買賣合同網(wǎng)上簽約手續(xù)五.存量房交易結算資金自行劃轉聲明證明客戶和業(yè)主自行辦理房屋交易資金的給付n買賣相關合同文本填寫15/49一、 房地產(chǎn)經(jīng)紀服務事項告知書1 客戶/業(yè)主各發(fā)一份2 請客戶/業(yè)主閱讀3 給客戶/業(yè)主講解4 請客戶/業(yè)主簽字5 報單時提交簽收聯(lián)（兩聯(lián)）使用流程簽收聯(lián)簽字處房地產(chǎn)經(jīng)紀服務事項告知書是用來告知買賣雙方房屋信息、需要他們協(xié)助提供資料、交易可能存在的主風險、簽約注意事項

7、、經(jīng)紀服務內容及收費、服務監(jiān)督的事項16/49二、房屋買賣業(yè)務簽約文件合訂本 3.2版注意事項：1、本合訂本包括交易資金監(jiān)管提示函、交易方留存信息表、北京市存量房屋買賣合同、居間服務合同、補充協(xié)議，每個文件您均需要簽署一式三份（保證三份完全一致）2、簽署的合同中，除需手工填寫的地方以外，其他部分均不得隨意進行手寫補充和修改，否則將會影響合同或條款的有效性；如確實需要對合同中條款進行補充或修改的，必須三方在補充或修改處簽字或蓋章后，方為生效。3、保證合同無空白，空白處需要劃“”或者“/”二、房屋買賣業(yè)務簽約文件合訂本3.2版17/49鏈家地產(chǎn)簽約提示：簽署合同前，一定要讓買賣雙方閱讀該提示，明確

8、簽署合同的注意事項（合同內容、合同份數(shù)及檢查、簽署規(guī)范、辨別鏈家收據(jù)、支付服務費方式、鏈家的對公賬戶、服務熱線）二、房屋買賣業(yè)務簽約文件合訂本3.2版18/49二、房屋買賣業(yè)務簽約文件合訂本3.2版- 交易資金監(jiān)管提示函買賣雙方選擇四方資金監(jiān)管的優(yōu)勢(經(jīng)紀人詳細了解，簽約時向客戶介紹四方資金監(jiān)管選擇四方資金監(jiān)管，雙方則在此處簽字，日期填寫簽約當天的日期放棄四方資金監(jiān)管，雙方在此簽字確認，日期填寫簽字當天的日期填寫房產(chǎn)證的地址1、交易資金監(jiān)管提示函19/49n紅色字體是合同中需要業(yè)主與客戶填寫并簽字的內容【姓名（與證件上一致）、證件名稱及號碼、聯(lián)系電話是必填項】n黑框中的內容是經(jīng)紀人需要提醒客戶

9、/業(yè)主在填寫中注意的n若無委托代理人，這部分空著即可二、房屋買賣業(yè)務簽約文件合訂本3.2版- 交易方留存信息表2、交易方留存信息表20/493、北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交版）目 錄：說明+買賣雙方信息第一條：房屋基本情況第二條：房屋權屬情況第三條：出賣人與買受人達成交易的方式第四條：成交價格、付款方式及資金劃轉方式第五條：房屋產(chǎn)權及具體狀況的承諾第六條：房屋的交付第七條：違約責任第八條：出賣人將該房屋出賣給第三人要承擔的責任第九條：稅、費相關規(guī)定第十條：權屬轉移登記第十一條：不可抗力第十二條：爭議解決方式第十三條：本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據(jù)具體情況對本合同中未約定、

10、約定不明或不適用的內容簽訂書面補充協(xié)議進行變更或補充。對本合同的解除，應當采用書面形式。本合同附件及補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。第十四條：合同份數(shù)的確定簽字二、房屋買賣業(yè)務簽約文件合訂本3.2版- 北京市存量房屋買賣合同21/491.本合同的簽署日期填寫合同簽署當天的日期2.出賣人是個人:【法定代表人】【負責人】橫線劃上“” 出賣人是公司：出賣人處填寫公司名稱；【法定代表人】、【負責人】選擇勾選3、無代理人或共有權人，必須在所有空白橫線上劃“”，不得留有空格二、房屋買賣業(yè)務簽約文件合訂本3.2版- 北京市存量房屋買賣合同回到目錄22/49講解:嚴格按照房產(chǎn)證上的房屋信息填寫二、房屋買賣業(yè)

11、務簽約文件合訂本3.2版- 北京市存量房屋買賣合同回到目錄23/49講解：（一）、按照房產(chǎn)證上填寫 點擊放大：圖片一第2點、圖片二第2點 （二）、按房屋性質勾選“出讓/劃撥”，有土地使用權證填寫證號和填發(fā)單位，若無則在橫線上劃“”（三）、按照房產(chǎn)證上選擇 點擊放大：圖片一第1點 （四）、按照房產(chǎn)證填寫，若房屋有抵押雙方約定解抵押時間 點擊放大：圖片二第1點 （五）、與業(yè)主確定房屋是否出租，若購買人不是承租人，則需提醒業(yè)主讓承租人簽署放棄優(yōu)先購買權的承諾書圖片一圖片二二、房屋買賣業(yè)務簽約文件合訂本3.2版- 北京市存量房屋買賣合同回到目錄24/49講解：n紙質版合同，達成交易的方式已經(jīng)選擇1，后

12、面兩個空白橫線需要劃“”（公司進行的是居間服務，所以只能選擇1）n必須填寫兩個本店面?zhèn)浒傅姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員二、房屋買賣業(yè)務簽約文件合訂本3.2版- 北京市存量房屋買賣合同回到目錄25/49講解：（一）（二）房屋成交價格+裝修補償款=房屋實際價格（三）商定客戶需要支付的定金（定金不得高于成交價格的20%）（四）商定客戶的付款方式（五）客戶選定貸款方式，確定貸款額度以及貸款失敗后的解決方式。（必須告知買賣雙方該貸款方式需要的時效，以免因時間過長導致買賣雙方利益的損失，如對于換房的客戶，可能因為時效而存在風險）12345678910百千萬壹 貳 叁 肆 伍 陸 柒 捌 玖 拾佰 仟萬阿拉伯數(shù)字大寫

13、二、房屋買賣業(yè)務簽約文件合訂本3.2版- 北京市存量房屋買賣合同回到目錄26/49紅線部分為出賣人要承擔的義務藍線部分為買受人要承擔的義務講解：經(jīng)紀人需要讓買賣雙方明確在“房屋產(chǎn)權及具體狀況承諾”方面自己以及對方的義務二、房屋買賣業(yè)務簽約文件合訂本3.2版- 北京市存量房屋買賣合同回到目錄27/49講解：1、將雙約定的房屋交付的時間或條件填入橫線2、告知買賣雙方房屋交付時要完成的手續(xù)3、提醒買賣雙方時間約定得寬裕些二、房屋買賣業(yè)務簽約文件合訂本3.2版- 北京市存量房屋買賣合同回到目錄28/49兩者保持一致二、房屋買賣業(yè)務簽約文件合訂本3.2版- 北京市存量房屋買賣合同回到目錄29/49講解：

14、第八條是出賣人要承擔的責任，經(jīng)紀人需要明確告知出賣人講解：紅框部分必須要和買賣雙方確認：合同履行過程中因政策原因須繳納新的稅費的，由政策規(guī)定的繳納方繳納，政策中未明確繳納房的，由哪一方繳納（勾選出繳納人）二、房屋買賣業(yè)務簽約文件合訂本3.2版- 北京市存量房屋買賣合同回到目錄30/49講解：1、雙方確定房屋權屬轉移的時間和戶口遷出的時間2、經(jīng)紀人要告知出賣人若沒有按約定時間完成，需要承擔的責任 時間一般選擇：30、60、90二、房屋買賣業(yè)務簽約文件合訂本3.2版- 北京市存量房屋買賣合同回到目錄31/49講解：所有權轉移：以辦理完房屋權屬轉移登記手續(xù)為準； 轉移占有：以交房為準 因房屋過戶和交

15、房會不一致，所以買賣雙方協(xié)商選擇補充協(xié)議與合同具有同等的法律效力，當兩者發(fā)生沖突的以補充協(xié)議為準二、房屋買賣業(yè)務簽約文件合訂本3.2版- 北京市存量房屋買賣合同回到目錄32/49簽字：最后由買賣雙方簽字確認，若是代理人代簽，須在后面括號標明二、房屋買賣業(yè)務簽約文件合訂本3.2版- 北京市存量房屋買賣合同33/494、居間服務合同點擊放大查看二、房屋買賣業(yè)務簽約文件合訂本3.2版- 居間服務合同34/49在房屋買賣業(yè)務簽約文件合訂本3.2版的最后還需要填寫補充協(xié)議，目前公司共有八個模板，經(jīng)紀人根據(jù)買賣雙方的情況選擇模板簽署二、房屋買賣業(yè)務簽約文件合訂本3.2版- 補充協(xié)議買賣雙方情況模板有房產(chǎn)證

16、，房屋有抵押、乙方貸款有房產(chǎn)證，房屋無抵押、乙方貸款有房產(chǎn)證，房屋有抵押、乙方全款有房產(chǎn)證，房屋無抵押、乙方全款暫未取得房產(chǎn)證，甲方按揭、乙方貸款暫未取得房產(chǎn)證，甲方按揭、乙方全款暫未取得房產(chǎn)證，甲方無按揭、乙方貸款暫未取得房產(chǎn)證，甲方無按揭、乙方全款5、補充協(xié)議35/49二、房屋買賣業(yè)務簽約文件合訂本3.2版分析房屋買賣業(yè)務簽約文件合訂本各方責任總結買方責任賣方責任鏈家責任逾期付款的責任買賣合同第七條（二）房屋產(chǎn)權及具體狀況的承諾買賣合同第五條1、遵守相關法律規(guī)定，盡職提供居間服務；2、不得在交易中提供虛假信息或故意隱瞞真實情況；3、違反居間服務合同第三條約定的（即上述1、2點），丙承擔相應

17、的違約責任4、居間服務中，因工作疏漏，遺失甲、乙雙方相關文件及資料，鏈家承擔補辦手續(xù)費并給予相應的經(jīng)濟補償。交房的責任買賣合同第六條逾期交房的責任買賣合同第七條（一）稅費承擔責任買賣合同第九條一房二賣要承擔的責任買賣合同第八條逾期過戶的責任買賣合同第八條（二）逾期遷出戶口的責任買賣合同第八條（三）稅費承擔責任買賣合同第九條居間服務合同第三條（權利義務）第四條（違約責任）經(jīng)紀人要清楚各方分別要承擔的責任36/49三、房屋交易保障服務合同（具體填寫要求打開文件）三、房屋交易保障服務合同37/49四、網(wǎng)上簽約授權委托書這是網(wǎng)上簽約授權委托書的具體委托事項（告知買賣雙方）無共有權人/共同購買人，在空格

18、內劃“”1、填寫的地址與房產(chǎn)證一致2、成交價格與買賣合同中的成交價格一致【第四條的（一）】日期必須填寫，填寫簽署當天日期即可四、網(wǎng)上簽約授權委托書38/49五、存量房交易結算資金自行劃轉聲明與網(wǎng)上簽約授權委托書中的成交價一致聯(lián)系電話和日期必須填寫（日期填寫簽約當天的時間）五、存量房交易結算資金自行劃轉聲明39/49n做好策劃，準備簽約n買賣相關文本合同填寫n簽約過程中，買賣雙方常問問題n簽約過程中，哪些突發(fā)情況需要采取隔離斡旋n簽約后，必做事項課程內容40/49買方關心（常問）問題：1、首付款什么時候給賣方、怎么給最安全？答：一般情況下在面簽當天以資金監(jiān)管的形式給2、賣方需要我的首付款才能解押

19、，我會面臨什么風險，怎么樣避免？答：您可能面臨風險是業(yè)主攜款潛逃；或他用您的錢解押后，卻在過戶前房子被查封。要想避免風險最好的辦法是通過我們公司有墊資業(yè)務，可以由我們公司先墊錢給業(yè)主解押，但是有一定的費用。如果業(yè)主不愿意使用墊資業(yè)務，我們建議您將首付款在銀行約定還款的前一天打入業(yè)主還款賬戶并簽署房款交接單，然后由我們的經(jīng)紀人陪同您和業(yè)主一起到銀行解押，解押結束當天就由我們打網(wǎng)簽n簽約過程中，買賣雙方常問問題41/49n簽約過程中，買賣雙方常問問題買方關心（常問）問題：3、代理費有無折扣，什么時候交？答：我們公司700多家門店收費都是統(tǒng)一標準不打折的，帶您看房的過程中您也了解到我們鏈家的房源比較

20、多，簽約之后，我們也會一直跟進到雙方交易完成，我們給您提供的服務如果您有不滿意的地方，都可以向我們的客服人員反映。 代理費需要簽約完就交，因為我們提供的居間服務從簽約結束之后就結束，之后的是由中融信擔保公司做后續(xù)，我們提供免費配合工作。4、稅費出了問題，你們公司承擔什么責任？答：如果目前現(xiàn)有政策不變的情況下，如因我們的疏忽導致錯誤，我們會承擔相應責任。42/49賣方關心（常問）問題：1、我什么時候能拿到全部房款？l商貸：是銀行見他項權利證和物業(yè)交割單后，最快在3個工作日放款；l市屬公積金：是過戶后見契稅票和新房本復印件，10-15個工作日放款；l國管公積金：是過戶后見契稅票和新房本復印件，7-

21、10個工作日通知買方簽借款合同后，3-5個工作日放款2、什么時候給我首付款？一般情況下過戶后三天內會收到首付款3、接下來的流程，我出面幾次？l商貸2次（面簽、過戶）l市屬公積金3次（面簽、初審、過戶）l國管公積金2次（面簽、過戶）n簽約過程中，買賣雙方常問問題43/49n做好策劃，準備簽約n買賣相關文本合同填寫n簽約過程中，買賣雙方常問問題n簽約過程中，哪些突發(fā)情況需要采取隔離斡旋n簽約后，必做事項課程內容44/491.價格談不攏2.業(yè)主臨時漲價3.業(yè)主要求客戶將資金監(jiān)管改為自行支付4.買賣雙方出現(xiàn)其他人干擾（如業(yè)主的親戚或者律師一起簽約，在旁提出一些質疑或反對意見）5.新的資訊出現(xiàn)的時候（如稅費變化等）n簽約過程中，哪些突發(fā)情況需要采