購(gòu)房貸款知識(shí)大傳授

1、理財(cái)課堂：讓你少奮斗10年的房貸大學(xué)問(wèn)房?jī)r(jià)高企不知道打碎多少人的購(gòu)房夢(mèng)，而貸款買房，又給買房人打開(kāi)了另一扇窗。對(duì)于多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，從買房準(zhǔn)備的那一刻開(kāi)始，除了找房子，最關(guān)注的就是房貸了。但是大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)于銀行的房貸產(chǎn)品及還款方式知之甚少。只要掌握了這些房貸技巧，可以讓你少奮斗10年哦。1.等額本金與等額本息等額本金還款優(yōu)點(diǎn)：這種還款方式在同等條件下所償還的總利息要比等額本息少，隨著時(shí)間推移，還款負(fù)擔(dān)便會(huì)逐漸減輕，缺點(diǎn)：開(kāi)始幾年的月供金額要比等額本息高，壓力會(huì)很大。適合人群：收入高且還款壓力不大的人群。等額本息還款優(yōu)點(diǎn)：每個(gè)月還給銀行固定金額，開(kāi)始幾年的月供金額要明顯比等額本金小。缺點(diǎn)：開(kāi)始幾

2、年償還的很大一部分都是利息，在同等條件下所償還的總利息要比等額本金多。適合人群：收入穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過(guò)大的家庭2.浮動(dòng)利率與固定利率固定利率還款一般現(xiàn)在房貸都默認(rèn)為浮動(dòng)利率，但是其實(shí)還有固定利率還款方式。“固定利率住房貸款”就是在貸款合同簽訂時(shí)即設(shè)定好固定的利率，在貸款合同期內(nèi)，不論市場(chǎng)利率如何變動(dòng)，借款人都按照固定的利率支付利息，不需要“隨行就市”。優(yōu)點(diǎn)：利率固定，如果未來(lái)利率增加，你的房貸利率也不會(huì)增加。雙方準(zhǔn)確計(jì)算成本與收益也十分方便。缺點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)較大，利率也可能下調(diào)適合人群：收入較固定，或者對(duì)加息預(yù)期有較好判斷的人群。3.省錢的氣球貸除了傳統(tǒng)還貸款方式外，銀行推出了各種房貸產(chǎn)

3、品，其中包括組合貸、公積金貸款、氣球貸。這三種利息相對(duì)較低。在相同的金額和相同貸款年限下，付出利息最少，最省錢的是氣球貸。針對(duì)貸款期限中短期的優(yōu)質(zhì)客戶設(shè)計(jì)的?？破湛破諠q知識(shí)“氣球貸”是以一個(gè)較長(zhǎng)期限來(lái)計(jì)算月供，但以短期貸款期限確定貸款利率，客戶在前期分期償還本息，剩余本金到期一次償還。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是長(zhǎng)貸短供。因其前期每期還款金額較小，在貸款到期日還款金額較大，“前小后大”像是一個(gè)氣球的樣子，所以就命名為“氣球貸”。優(yōu)點(diǎn)：“氣球貸”具有“低利率、低月供”的優(yōu)勢(shì)，它實(shí)現(xiàn)了利率較低、每期還款額較小的功能。缺點(diǎn)：最后一期還款金額較大，客戶到期償還貸款壓力增大。適合人群：適用未來(lái)收入呈上升趨勢(shì)、還款能力

4、較強(qiáng)的客戶。4.借貸期限應(yīng)規(guī)劃很多不少購(gòu)房者往往會(huì)有類似“早還早踏實(shí)”、“無(wú)貸一身輕”這樣的想法。但是貸款年限的長(zhǎng)短會(huì)影響總的利息支出和資金運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程，需要謹(jǐn)慎考慮。應(yīng)選擇期限盡量長(zhǎng)的貸款原因：1）較長(zhǎng)期限的貸款能獲得更大限度的購(gòu)買能力。2）一旦發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)，購(gòu)房者有更多的彈性去應(yīng)對(duì)。3）隨著收入上升、壓力降低，可以選擇提前還貸，降低利息支出。缺點(diǎn)：?jiǎn)渭儚墓?jié)省利息角度來(lái)講，貸款期限越長(zhǎng)肯定利息費(fèi)用越高。有經(jīng)濟(jì)實(shí)力又希望最大程度減少利息支出的購(gòu)房者還是可以選擇期限短的貸款。5.不是提前還貸就能省錢錯(cuò)誤示范：1）還貸年限已經(jīng)超過(guò)一半，月還款額中本金大于利息，則提前還款的意義就不大。2）公積金貸款和

5、優(yōu)惠利率（如前幾年的7折）貸款的客戶不必急于還款。因?yàn)槿绻麅?yōu)惠利率甚至低于存款利率，購(gòu)房者可以把用于提前還貸的錢存入銀行，獲得比利息更高的收益。3）手上還有其他更好的理財(cái)或投資項(xiàng)目的購(gòu)房者，如果收益率明顯高于貸款利率也較為穩(wěn)定，那也沒(méi)有必要選擇提前還貸。注意事項(xiàng)：1）由于等額本息還貸前幾年利息占比較大，已經(jīng)打算要提前還貸的購(gòu)房者建議采用等額本金還款方式。2）如果是部分提前還貸，剩下的貸款市民應(yīng)選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因?yàn)橹挥羞x擇縮短貸款期限才可以有效減少利息的支出。6.組合貸：公積金+商貸很多購(gòu)房者可能還不知道，公積金與商貸的組合貸款模式。組合貸是部分享受公積金貸款，另一部分按

6、照商業(yè)貸款利率計(jì)算。在組合貸款中，公積金貸款和商業(yè)貸款的貸款期限、借款日期和還款日期都是相同的，只不過(guò)執(zhí)行不同的利率。優(yōu)點(diǎn)：公積金貸款較商業(yè)貸款而言，利率較低。組合貸款一般在貸款的時(shí)候，都是分階段計(jì)算利息，因此，組合貸款首先享受了較低的利率貸款買房。其次，商業(yè)貸款的貸款額度較高，貸款者在申請(qǐng)買房時(shí)候可選擇貸款額度較高的房屋貸款。因此，組合貸款較商業(yè)貸款和公積金貸款而言，具有利息低額度高的優(yōu)點(diǎn)。缺點(diǎn)：1）因?yàn)榻M合貸使用商業(yè)貸款的部分會(huì)在央行的征信系統(tǒng)中留檔，當(dāng)購(gòu)房人第二次購(gòu)買住房的時(shí)候，就會(huì)被商業(yè)銀行認(rèn)定為第二套房。而單純使用公積金貸款，只要第一套房貸款還清了，再次申請(qǐng)公積金貸款時(shí)候，房子仍屬于

7、首套住房。2）組合貸款的辦理手續(xù)比較復(fù)雜，審批流程長(zhǎng)。適合人群：暫時(shí)無(wú)再次購(gòu)房打算的人群。好規(guī)劃補(bǔ)充，目前銀行貸款額度總體偏緊，特別在與一些大銀行溝通過(guò)程中，很多時(shí)候購(gòu)房者并沒(méi)有那么多的議價(jià)能力。比如目前網(wǎng)上一些文章中提到的每?jī)芍苓€款以節(jié)省利息的方式。但我們還是需要為自己精打細(xì)算，在有限的條件下?tīng)?zhēng)取最大的權(quán)益！掃描下方二維碼，添加和訊理財(cái)官方微信“什么能賺錢”推薦低風(fēng)險(xiǎn)、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)產(chǎn)品，介紹理財(cái)投資技巧，爆料理財(cái)產(chǎn)品問(wèn)題，關(guān)注理財(cái)領(lǐng)域變化，預(yù)警理財(cái)潛在風(fēng)險(xiǎn)，點(diǎn)評(píng)理財(cái)案例分析。為中產(chǎn)階級(jí)財(cái)富增值服務(wù)。購(gòu)房貸款知識(shí)大傳授：公積金購(gòu)房貸款流程詳解2014年05月28日 10:20來(lái)源：中國(guó)日?qǐng)?bào)字號(hào)

8、:T|T0人參與0條評(píng)論打印轉(zhuǎn)發(fā)購(gòu)房貸款已經(jīng)成為現(xiàn)在普通購(gòu)房者買房的首選途徑，在購(gòu)房貸款的途徑中，公積金貸款已成為最為普遍的貸款方式，但是你對(duì)購(gòu)房貸款的流程了解嗎？如果你正在貸款或者正在準(zhǔn)備購(gòu)房貸款那就一起來(lái)看一下購(gòu)房貸款的流程吧購(gòu)房貸款流程：1、住房資金管理中心與受托行簽訂委托貸款協(xié)議。2、借款人直接向住房資金管理中心提出貸款申請(qǐng)，受托行業(yè)可根據(jù)需要，代為收集借款人申請(qǐng)資料，統(tǒng)一交住房資金管理中心審核、審批。（1）借款人身份證件（指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）及婚姻狀況證明；（2）借款人家庭財(cái)產(chǎn)和收入證明；（3）合法的購(gòu)（建、修）住房合同意向書(shū)、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；（4）抵押物或資

9、物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或資押的證明；有權(quán)部門出具的抵押物估價(jià)證明；保證人同意提供保證的書(shū)面文件和保證人資信證明；（5）有所購(gòu)（建、修）住房全部?jī)r(jià)款20%以上的自有資金，并保證用于支付所購(gòu)（建、修）住房的首付款；（6）自建住房的，應(yīng)出具計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件；（7）對(duì)自有住房進(jìn)行翻建、大修的、應(yīng)出具自有住房產(chǎn)權(quán)證明；（8）有住房資金管理中心認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人；（9）住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。3、住房資金管理中心對(duì)每筆貸款金額、期限、利率審批同意后，與受托行簽訂委托貸款合同。4、受托行按照委托貸款合同約定，與借

10、款人分別簽訂住房公積金委托貸款抵押合同、住房公積金委托貸款質(zhì)押合同和住房公積金委托貸款保證合同后，辦理借款手續(xù)。5、受托行將貸款直接劃入售房方在受托行開(kāi)立的指定賬戶。 那些不得不知的交房手續(xù)及流程繁雜的交房手續(xù)和流程總是把業(yè)主們搞的頭腦凌亂，快奔三的人了，正在為房子的事情忙的不亦樂(lè)乎，為了順利的理清楚自己在交房過(guò)程中的思路，樓主可是做了充分準(zhǔn)備工作的，跟著幾個(gè)同樣奔三的哥們兒一起整了好幾次交房手續(xù)，終于算是有點(diǎn)思路了。樓主經(jīng)驗(yàn)提醒雖然在交房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商都會(huì)有專人負(fù)責(zé)和業(yè)主一起驗(yàn)房，但是，專家建議初次收房的業(yè)主們還是最好找熟悉的人或者有過(guò)購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的朋友陪同一起收房。交房是一門大學(xué)問(wèn)，

11、在交房中需要的手續(xù)、交房手續(xù)以及驗(yàn)房技巧都是一些常識(shí)。在交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商需有專人陪同業(yè)主驗(yàn)房，并且有一份住戶驗(yàn)房交接表，供業(yè)主記錄驗(yàn)房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，如果開(kāi)發(fā)商未提供這類表格，那業(yè)主可自己拿紙進(jìn)行記錄，記錄整理后成一份書(shū)面格式，一式兩份，由開(kāi)發(fā)商蓋章，一份交給開(kāi)發(fā)商，一份業(yè)主自己保存。交房需要具備的一些條件1.經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗(yàn)合格。商品房一般是由所在區(qū)、縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站核驗(yàn)，出具是否合格的書(shū)面證明，如果驗(yàn)收合格，還須說(shuō)明質(zhì)量等級(jí)，如合格、優(yōu)良等。2.住宅房屋所屬的樓盤必須取得了住宅交付使用許可證。住宅交付使用許可證是由市或區(qū)住宅發(fā)展局頒發(fā)的。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶

12、籍管理部門不予辦理入戶手續(xù)。3.辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證，俗稱"大產(chǎn)證"。實(shí)際上只要取得"大產(chǎn)證"，就必須具備一、二條所列條件。沒(méi)有取得"大產(chǎn)證"的，開(kāi)發(fā)商不能辦理交房手續(xù)，若開(kāi)發(fā)商向買方預(yù)先交付房屋交鑰匙的，買方應(yīng)拒絕接受。不少購(gòu)房者在開(kāi)發(fā)商提供的房屋不具備合法交房條件時(shí)，就提前進(jìn)房裝修，等交房期屆滿，開(kāi)發(fā)商卻交不出符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的房屋；或質(zhì)量存在問(wèn)題或產(chǎn)權(quán)有糾紛；或有些費(fèi)用未繳付；或配套不到位；導(dǎo)致不能按時(shí)取得住宅交付使用許可證和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這時(shí)購(gòu)房者只能是左右為難：不退吧，住下去確有諸多不便，或

13、干脆無(wú)法居??；退房吧，已投入大量裝修資金和時(shí)間、精力。再說(shuō)，即使是要求退房，購(gòu)房者也無(wú)法要求開(kāi)發(fā)商賠償自己的全部經(jīng)濟(jì)損失，因?yàn)橘?gòu)房者也有過(guò)錯(cuò)，也應(yīng)對(duì)提前裝修造成的損失承擔(dān)一定責(zé)任?？吹竭@里，親們有木有糾結(jié)？交房的過(guò)程充滿了艱辛啊！如果親們順利交房并且沒(méi)有發(fā)生任何糾紛，那可真要恭喜了。購(gòu)房知識(shí)：貸款買房不可不知的十大還貸常識(shí)網(wǎng)絡(luò)整理2014-06-16 08:16我要分享2我們買房避免不了貸款，在貸款的過(guò)程中我們也會(huì)碰到大大小小的問(wèn)題，以下是十個(gè)有效知識(shí)給大家參考。希望大家在貸款的過(guò)程中可以避免吃虧，同時(shí)獲取對(duì)自己有利的方法。一、即使是等額還款，還款額度也是會(huì)變的即使等額還款，還款額度也是會(huì)變的

14、;很多人為合同約定了還貸利率，又為了方便選擇等額還款，每個(gè)月還的錢應(yīng)該是一樣的。這恰恰是一個(gè)誤區(qū)，事實(shí)上，每年的還貸金額都可能不一樣。房屋貸款利率一般有兩個(gè)因素決定：基準(zhǔn)利率和優(yōu)惠利率。如果上一年度基礎(chǔ)利率發(fā)生了調(diào)整，第二年的每月還款金額也會(huì)調(diào)整;如果上一年度房貸優(yōu)惠利率發(fā)生了調(diào)整，例如由7折調(diào)整到8折，每月還款金額也會(huì)發(fā)生調(diào)整。二、如何選擇銀行如果需要提前還款，例如有的銀行約定20%以上才允許還，太苛刻了，最好選擇能夠還款要求不是很苛刻的銀行，比較一下，這次7折優(yōu)惠，工商行都2月份才給客戶享受，多收了一個(gè)月的高息;小銀行一般比較快，但是需要辦信用卡等等，銀行之間是有區(qū)別的，需要好好選一選。三

15、、提前還款的方式和意義一次性付清：一次性歸還所有剩余貸款本金。還款額度不變，縮短期限：比較省利息。期限不變，額度減少：每月壓力減少，基本不省什么利息。提高還款額，縮短期限：最省利息，銀行一般不辦。四、提前還款的基本流程部分還款：先去銀行預(yù)約，填張申請(qǐng)單，約定還款時(shí)間將錢存入，再去銀行辦理還款即可。全部還款：進(jìn)入領(lǐng)取房產(chǎn)證等流程，退保險(xiǎn)、注銷房屋抵押等。五、還款方式的選擇有提前還款計(jì)劃的人，建議選擇等息還款，第一個(gè)月還得最多，因?yàn)楸窘疬€得比較多，非常的節(jié)約利息。如果選擇等額還款，前兩年繳納了大多數(shù)的利息，在提前還款的意義就不大了。如果有雙周還之類的還款方式當(dāng)然更加省利息了。六、每月還款額的計(jì)算等

16、額還款的公式：每月還款額=本金*月利率*(1+月利率)還款月數(shù)次冪/(1+月利率)還款月數(shù)次冪-1月利率=年利率/12有一種特殊情況，就是當(dāng)一月份的時(shí)候，如果上一年度基準(zhǔn)利率發(fā)生了調(diào)整，一月份的還款額如何計(jì)算。由于存在跨月的情況，一部分利率是上一年度的貸款利率，一部分利率是本年度的貸款利率。這個(gè)社會(huì)需要首先根據(jù)剩余本金，核定一個(gè)月還款額，按照天分別計(jì)算利息，估計(jì)這個(gè)時(shí)候12月份一定是按照31天計(jì)算了。七、本月還款利息的計(jì)算本月款利息：本月利息=剩余本金*月利率。本月歸還本金=每月還款率-本月利息。八、不要選擇大月提前還款大月有31天，提前還款的利息按照日計(jì)算，算天數(shù)的時(shí)候會(huì)多算一天。日利率=年利率/360。但是一年有365天，按天計(jì)算會(huì)多交幾天利息。另外有一個(gè)問(wèn)題需要說(shuō)一下，