星級(jí)酒店評(píng)估案例分析

1、酒店房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估案例分析一、酒店房地產(chǎn)價(jià)值內(nèi)涵酒店房地產(chǎn)通常是由酒店大堂、客房、餐廳、娛樂(lè)用房、健身用房、設(shè)備房等組成，屬于功能不可分割的綜合房地產(chǎn)。二、酒店房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估的傳統(tǒng)方法（一）、重置成本法重置成本法假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)建造具有同等設(shè)施水平酒店成本，減去折舊金額后的酒店價(jià)值。這種方法的主要缺陷，不能反映酒店產(chǎn)生凈收入的價(jià)值。（二）、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法假設(shè)酒店購(gòu)買方只愿意支付不多于近期同類酒店交易金額的價(jià)格。此方法能夠反映真實(shí)市場(chǎng)狀況，但酒店交易案例甚少,可作為估價(jià)基準(zhǔn)的交易更少。其次，大量酒店交易合同不公開，估價(jià)機(jī)構(gòu)難以獲得足夠的可靠交易信息。再者，不同酒店的規(guī)模、質(zhì)量、市場(chǎng)定位和設(shè)

2、施、商譽(yù)、管理、經(jīng)營(yíng)收入等方面往往存在較大差異，難以直接比較。（三）、收益法在酒店持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下，收益法將酒店未來(lái)有效經(jīng)營(yíng)年期內(nèi)各年的正常純收益，折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出酒店價(jià)格。酒店作為綜合經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，由于酒店在建成投入運(yùn)行后每年能產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，其房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的首選方法當(dāng)推收益法。另外，正常情況下，不同星級(jí)的酒店之間的收益水平存在客觀差異率，其收益水平與其星級(jí)基本呈正相關(guān)關(guān)系，收益法反映不同等級(jí)酒店的收益水平。三、酒店評(píng)估需要提供資料清單序號(hào)資料名稱是否提供備注1房地產(chǎn)證或復(fù)印件2酒店宣傳折頁(yè)3近三年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表、上季度會(huì)計(jì)報(bào)表、上月會(huì)計(jì)報(bào)表4酒店簡(jiǎn)介:星級(jí)、裝修及設(shè)備

3、設(shè)施狀況、各樓層工功能分布、分類型房間數(shù)目、入住率、房?jī)r(jià)及折扣率、員工人數(shù)。5酒店的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入及各項(xiàng)費(fèi)用支出明細(xì)表（如按客房、餐飲、KTV等分類）備注：客戶提供的資料企業(yè)需加蓋公章，個(gè)人需簽名（并提供身份證復(fù)印件）,由資料收集人加蓋與原件相符章。三、酒店價(jià)值評(píng)估案例（一）、酒店概況深圳凱賓斯基大廈位于深圳市南山區(qū)商業(yè)文化中心區(qū)。為大型商業(yè)綜合體建筑，地鐵口物業(yè)，占地面積為21,911.2平方米，計(jì)容積率建筑面積為55,382.07平方米。項(xiàng)目由5層裙樓及1棟25層主樓組成，并設(shè)有2層地下層。地下1、2層為配電房、鍋爐房、酒店辦公室、地下停車場(chǎng)約有350個(gè)停車位，地面停車場(chǎng)約有400個(gè)停車位，

4、地上15層為商場(chǎng)、酒店大堂、海珠城美食會(huì)，主樓625層為凱賓斯基酒店。本次評(píng)估的估價(jià)對(duì)象為深圳凱賓斯基酒店整棟物業(yè)，為符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的五星級(jí)酒店。根據(jù)委托方提供資料及現(xiàn)場(chǎng)查勘，酒店共設(shè)置390間客房，其中92間高級(jí)客房、208間豪華客房、8間豪華套房，30間行政樓層豪華套房，51間行政客房，1間總統(tǒng)套房。同時(shí)酒店配備餐飲、會(huì)議廳、酒吧等其他服項(xiàng)目。同時(shí)酒店配備六部電梯，兩部消防電梯。2004年9月29日，深圳市*實(shí)業(yè)有限公司與北京凱燕國(guó)際飯店管理有限公司簽訂深圳凱賓斯基酒店管理協(xié)議，初始經(jīng)營(yíng)期為10年，經(jīng)雙方同意可延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)10年。該酒店于2006年9月30日正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。已開業(yè)2.5年，經(jīng)營(yíng)狀況

5、良好。根據(jù)委托方提供的凱賓斯基酒店項(xiàng)目概況介紹，估價(jià)對(duì)象各樓層功能用途見下表。樓層功能分布F-1發(fā)電機(jī)房、鍋爐房、熱交換間、員工餐廳、員工更衣室、儲(chǔ)物室、行政辦公室、車庫(kù)F-2空調(diào)主機(jī)房、高低壓配電室、水泵房、員工辦公室、車庫(kù)、洗衣房F1大堂、大堂吧、雪茄煙屋、商場(chǎng)F2四季餐廳、廚房、商場(chǎng)F3多功能宴會(huì)廳、西式廚房、中小型會(huì)議室、商務(wù)中心、票務(wù)室F4海濤風(fēng)味廳、廚房、行政辦公室F5空中花園、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)恒溫游泳池、健身室、男女桑拿房、美容美發(fā)按摩室F6- F28酒店客房（二）、產(chǎn)權(quán)狀況物業(yè)名稱凱賓斯基大廈酒店 權(quán)利人名稱深圳市*實(shí)業(yè)有限公司宗地號(hào)T106-0036宗地面積21,911.2土地用

6、途旅館業(yè)用地土地使用年限50年(2000.11.282050.11.27)產(chǎn)權(quán)登記日期竣工日期備注市場(chǎng)商品房序號(hào)物業(yè)名稱房地產(chǎn)證深房地字第號(hào)權(quán)利人名稱建筑面積（）登記價(jià)（元）房屋用途1凱賓斯基大廈酒店4000348807深圳市*實(shí)業(yè)有限公司45,760.06259,906,003.60酒店2凱賓斯基大廈1034000348804102.80583,878.98商業(yè)-合 計(jì)-45,862.86260,489,882.58-（二）、酒店收益及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成1、酒店收益包括四大部分：客房、四季餐廳、海濤閣餐廳、大堂吧收入、宴會(huì)廳收入、桑拿房、按摩房收入、會(huì)議室收入、海珠城美食會(huì)收入、其他收入等收益。2

7、、酒店運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括五大部分：經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用、有關(guān)稅費(fèi)等。評(píng)估中收集了該酒店前35年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)其歷史經(jīng)營(yíng)狀況昨了解和分析。（三）、酒店價(jià)值評(píng)估技術(shù)思路1、首先測(cè)算各類型收益及各種類型的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，得出年總經(jīng)營(yíng)收入和年總經(jīng)營(yíng)支出；2、確定酒店行業(yè)利潤(rùn)；3、將總經(jīng)營(yíng)收入扣除年總經(jīng)營(yíng)支出和酒店行業(yè)利潤(rùn)，得到年總凈收入；4、選取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將未來(lái)預(yù)期各期的凈收入，折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出剩余使用年限的收益價(jià)值；5、因未來(lái)酒店內(nèi)部裝飾和功能上的折舊，考慮每十年應(yīng)該進(jìn)行一次重新裝修；6、收益價(jià)值扣除裝修改造費(fèi)用，即為酒店價(jià)值。（五）、酒店價(jià)值評(píng)估測(cè)算過(guò)程1、各類

8、型收益及各類型的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（1）、酒店經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算按照深圳凱賓斯基酒店目前的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行測(cè)算，每年?duì)I業(yè)收入按365天計(jì)算，酒店目前主要收入項(xiàng)目如下：酒店客房收入根據(jù)酒店不同類型客房數(shù)量（高級(jí)客房數(shù)、豪華客房數(shù)、總統(tǒng)套房數(shù)、行政樓層豪華套房、行政客房等）、相應(yīng)門市價(jià)格表、折扣率、入住率，求得年酒店客房有效毛收入。即客房有效毛收入=（高級(jí)客房數(shù)每天高級(jí)客房報(bào)價(jià)折扣率入住率）+（豪華客房數(shù)每天豪華房報(bào)價(jià)折扣率入住率）+（） 深圳凱賓斯基酒店為五星級(jí)酒店，根據(jù)委托方提供客房?jī)r(jià)目表、房?jī)r(jià)折扣率、入住率等相關(guān)信息，則其年收入見下表：客房類型間數(shù)收費(fèi)房?jī)r(jià)折扣率（%）折后價(jià)日收入（間）(元/間.天)(元/間.天

9、)(元)高級(jí)客房921,90048%912 83,904豪華客房2082,20051%1,122 233,376豪華套房82,90037%1,073 8,584總統(tǒng)套房128,00035%9,800 9,800行政樓層豪華套房303,90048%1,872 56,160行政客房512,70047%1,269 64,719小計(jì)390-456,543日收入總計(jì)（元）456,543平均入住率60%年有效毛收入總計(jì)（萬(wàn)元）9,998備注：全年按365天計(jì)算。四季餐廳收入四季餐廳位于酒店二層，為西餐廳，可容納182人，提供早、中、晚三餐服務(wù)，根據(jù)委托方介紹，早餐包含在房費(fèi)內(nèi)，目前中晚的上座率分別取63%

10、、76%，人均消費(fèi)分別取175元、232元。餐廳有效毛收入=座位數(shù)人均收費(fèi)上座率，則其年收入見下表：項(xiàng)目收費(fèi) （元/人）座位數(shù)(個(gè))上座率日收入 （元/天）中餐17518263%20,066晚餐23218276%32,090每日收入總計(jì)（元）52,156年有效毛收入總計(jì)（萬(wàn)元）2,189備注：年收入總計(jì)中考慮了15%的服務(wù)費(fèi)。 海濤閣餐廳收入海濤閣餐廳位于酒店四層，共有8間包間，可容納68人，提供中、晚兩餐服務(wù)，根據(jù)委托方介紹，目前中晚上座率分別取25%、32%，人均消費(fèi)為132元、178元。餐廳有效毛收入=座位數(shù)人均收費(fèi)上座率，則其年收入見下表：項(xiàng)目收費(fèi) （元/人）座位數(shù)(個(gè))上座率日收入

11、（元/天）中餐1326825%2,244晚餐1786832%3,873每日收入總計(jì)（元）6,117年有效毛收入總計(jì)（萬(wàn)元）257備注：年收入總計(jì)中考慮了15%的服務(wù)費(fèi)。 大堂吧收入大堂吧位于酒店一層，可容納142人，中餐、晚餐的上座率為別取45%、62%，人均消費(fèi)為60元、90元。大堂吧有效毛收入=座位數(shù)人均收費(fèi)上座率，則其年收入見下表：項(xiàng)目收費(fèi)（元/人）座位數(shù)（個(gè)）上座率日收（元/天）中餐6014245%3,834晚餐9014262%7,924日收入（元）11,758年有效毛收入總計(jì)（萬(wàn)元）494備注：年收入總計(jì)中考慮了15%的服務(wù)費(fèi)。 宴會(huì)廳收入宴會(huì)廳位于酒店三層，可容納680人，中餐、晚

12、餐上座率分別取28%、38%，人均消費(fèi)為139元、232元。宴會(huì)廳有效毛收入=座位數(shù)人均收費(fèi)上座率，則其年收入見下表：項(xiàng)目收費(fèi)（元/人）座位數(shù)（個(gè)）上座率日收入（元/天）中餐13968028%26,466晚餐23268038%59,949日收入（元）86,415年有效毛收入總計(jì)（萬(wàn)元）3,627備注：年收入總計(jì)中考慮了15%的服務(wù)費(fèi)。 桑拿房、按摩房收入桑拿房、按摩房位于酒店五層，根據(jù)企業(yè)提供的資料，桑拿、按摩房為外包，全年收入為36萬(wàn)元。會(huì)議室收入會(huì)議室位于酒店三層，共有小會(huì)議室5間，費(fèi)用為5,600元/間.天，中會(huì)議室2間，費(fèi)用為40,000元/間.天，大會(huì)議室1間，費(fèi)用為64,000元/

13、間.天，平均使用率分別取45%、32%、27%。會(huì)議室有效毛收入=間數(shù)收費(fèi)平均使用率，則其年收入見下表：會(huì)議室類型收費(fèi) (元/間.天)間數(shù)（間）平均使用率日收入 （元/天）小型會(huì)議室5,600545%12,600中型會(huì)議室40,000232%25,600大型會(huì)議室64,000127%17,280日收入（元）55,480年有效毛收入總計(jì)（萬(wàn)元）2,329備注：年收入總計(jì)中考慮了15%的服務(wù)費(fèi)。海珠城美食會(huì)收入根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，海珠城美食會(huì)大堂共有座位數(shù)2,500個(gè)，包間共78間，包間內(nèi)座位數(shù)910個(gè)，人均消費(fèi)水平及上座率根據(jù)企業(yè)提供的2009年度數(shù)據(jù)測(cè)算。海珠城美食會(huì)大堂有

14、效毛收入=座位數(shù)人均收費(fèi)上座率，則其年收入見下表：項(xiàng)目收費(fèi)（元/人）座位數(shù)（個(gè)）上座率日收入（元/天）早茶302,50035%26,250中餐502,50052%65,000晚餐1002,50083%207,500中餐（包間）7091046%29,302晚餐（包間）13091085%100,555日收入（元）428,607年有效毛收入總計(jì)（萬(wàn)元）17,991備注：年收入總計(jì)中考慮了15%的服務(wù)費(fèi)。 其他收入酒店其他收入包括康樂(lè)部、電話房、商務(wù)中心、洗衣房、車隊(duì)、商務(wù)柜臺(tái)、小商場(chǎng)等收入，通過(guò)對(duì)同星級(jí)酒店的調(diào)查，其他配套設(shè)施的有償服務(wù)收入約占客房收入5%計(jì)算，則年收入500萬(wàn)元。 總營(yíng)業(yè)支出 營(yíng)業(yè)

15、成本估算根據(jù)酒店財(cái)務(wù)分類，營(yíng)業(yè)成本包括：耗用食品；飲料的原材料、調(diào)料、配料成本；餐館、浴池等耗用的燃料成本；飯店、洗衣房、照相館、洗染店、修理店耗用的原材料、輔料成本等。在此我們以經(jīng)營(yíng)收入的20%計(jì)取。 營(yíng)業(yè)費(fèi)用估算營(yíng)業(yè)費(fèi)用包括：工資、福利、燃料費(fèi)、攤銷低值易耗品、服裝費(fèi)、洗滌費(fèi)、水電費(fèi)、郵電費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、物料消耗、包裝費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、展覽費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、差旅費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、工作餐費(fèi)、折舊、其他等。酒店一般的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用約為經(jīng)營(yíng)收入的15%左右，在此我們?nèi)】偨?jīng)營(yíng)收入的15%。 管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用估算管理費(fèi)用包括：支付給喜來(lái)登海外管理公司管理費(fèi)用及許可費(fèi)，公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、培訓(xùn)教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)

16、費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、租賃費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、土地使用費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)用、修理費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、交際應(yīng)酬費(fèi)、壞帳損失、存貨盤虧、上級(jí)管理費(fèi)、其他費(fèi)用等。我們以經(jīng)營(yíng)收入的8%計(jì)取。 有關(guān)稅費(fèi)依照深圳市繳稅標(biāo)準(zhǔn)，年房產(chǎn)稅按登記價(jià)70%的1.2%計(jì)，營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)按年總收入的5.25%計(jì)收。測(cè)算有關(guān)的稅費(fèi)詳見下表：項(xiàng)目計(jì)算公式營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)收入5%城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅1%教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3%印花稅營(yíng)業(yè)收入0.05%房產(chǎn)稅登記價(jià)70%1.2%城鎮(zhèn)土地使用稅30元/平方米保險(xiǎn)費(fèi)營(yíng)業(yè)收入0.1% 年總經(jīng)營(yíng)支出年總經(jīng)營(yíng)支出=營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用有關(guān)稅費(fèi)（4）酒店行業(yè)利潤(rùn)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查

17、，深圳市商業(yè)利潤(rùn)率在5%15%之間，考慮到酒店行業(yè)經(jīng)營(yíng)效益一般，我們?nèi)∩虡I(yè)利潤(rùn)為10%。酒店業(yè)利潤(rùn)=酒店年總經(jīng)營(yíng)收入10%（5）房地產(chǎn)年凈收益酒店年凈收益為酒店年經(jīng)營(yíng)收入扣除酒店年經(jīng)營(yíng)支出再扣除商業(yè)利潤(rùn)后的收益。房地產(chǎn)年凈收益酒店年總經(jīng)營(yíng)收入酒店年總經(jīng)營(yíng)支出酒店商業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)收入項(xiàng)目年有效毛收入（萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)支出項(xiàng)目計(jì)算方法及說(shuō)明項(xiàng)目支出費(fèi)用（萬(wàn)元）客房9,998營(yíng)業(yè)成本總經(jīng)營(yíng)收入20%7,477四季餐廳2,189營(yíng)業(yè)費(fèi)用總經(jīng)營(yíng)收入15%5,608海濤閣餐廳257管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用總經(jīng)營(yíng)收入8%2,991大堂吧494有關(guān)稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)收入5%25宴會(huì)廳3,627城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅1%0.25桑拿

18、房、按摩房2,329教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3%0.75海珠城美食會(huì)收入17,991印花稅營(yíng)業(yè)收入0.05%0.0125其他收入500房產(chǎn)稅登記價(jià)70%1.2%218.81總營(yíng)業(yè)收入總計(jì)（萬(wàn)元）37,385城鎮(zhèn)土地使用稅30元/平方米65.73酒店行業(yè)利潤(rùn)（酒店年總經(jīng)營(yíng)收入10%）3,739保險(xiǎn)費(fèi)營(yíng)業(yè)收入0.1%37.39年凈收益（年總經(jīng)營(yíng)收入年總經(jīng)營(yíng)支出酒店商業(yè)利潤(rùn)）17,222總營(yíng)業(yè)支出總計(jì)（萬(wàn)元）16,424（6）報(bào)酬率的確定采取累加法確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率，即房地產(chǎn)報(bào)酬率等于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取一年期定期存款利率（即2.25%），風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指承擔(dān)額外的風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的報(bào)酬率，具體是對(duì)酒店房地產(chǎn)自身及其所在的區(qū)域、行業(yè)、市場(chǎng)等所存在的風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償，公式為：報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率投資帶來(lái)的優(yōu)惠率。 收益年限的確定土地使用使用年限為50年，從2000年11月28日至2050年11月27日止，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2010年5月27日），剩余年期為40.5年。確定委估物業(yè)的收益年限為40.5年。 裝修改造費(fèi)酒店為保證持續(xù)穩(wěn)