商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則

1、商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則第一條 根據(jù)國家有關技術標準， 制定商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）。第二條 本規(guī)則適用于商品房的銷售和產(chǎn)權登記。第三條 商品房銷售以建筑面積為面積計算單位。 建筑面積應按國家現(xiàn)行建筑面積計算規(guī)則進行計算。第四條 商品房整棟銷售， 商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應從整棟商品房的建筑面積扣除）。第五條 商品房按“套” 或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積分攤的公用建筑面積第六條 套內(nèi)建筑面積由以下

2、三部分組成：、套（單元）內(nèi)的使用面積；、套內(nèi)墻體面積；、陽臺建筑面積。第七條 套內(nèi)建筑面積各部分的計算原則如下：、套（單元）內(nèi)的使用面積住宅按住宅建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法計算。其他建筑。按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照住宅建筑設計規(guī)范計算。、套內(nèi)墻體面積商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共有墻及非共用墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投曩面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影響面積全部計入套內(nèi)墻體面積。、陽臺建筑面積按國家現(xiàn)行建筑面積計算規(guī)則進行計算。、套內(nèi)建筑面積的計算公為：

3、套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽臺建筑面積第八條 公用建筑面積由以下兩部分組成：、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。第九條 公用建筑面積計算原則凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并拓除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建

4、筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。第十條 公用建筑面積分攤系數(shù)計算將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分攤系數(shù)。公用建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積之和第十一條 公用建筑面積分攤計算各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數(shù)，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。分攤的公用建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積。第十二條 其他房屋的買賣和房地產(chǎn)權屬登記，可參照本規(guī)則執(zhí)行。第十三條 本規(guī)則由建設部解釋。第十四條 本規(guī)則自年月日起施行。建設部：公攤面積計算出臺標準(附全文)   自5月1日起，一直在

5、百姓購房時引起爭議的公共走廊、樓梯下空間等使用面積的計算問題，將有一個明確的說法。記者昨天從建設部獲悉，剛剛頒布的關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知，針對因開發(fā)商多算分攤公共使用面積而引起的糾紛，制定出計算標準，從而讓百姓在購房時心中有數(shù)，并降低開發(fā)商對消費者進行欺詐的可能。     據(jù)了解，在房屋權屬證書附圖中，要注明房屋套內(nèi)建筑面積（在圖上標注尺寸）和房屋分攤的共有建筑面積。但是，由于現(xiàn)行的房產(chǎn)測量規(guī)范中，缺少對部分內(nèi)容的明文規(guī)定，也為部分欺詐行為提供了可能。不少百姓在購房時，盡管注意到了這一問題，但由于沒有相應的標準，只有干吃啞巴虧。

6、     該通知明確規(guī)定，必須由房產(chǎn)測繪單位對房產(chǎn)實施測繪。房產(chǎn)測量規(guī)范未作規(guī)定或規(guī)定不明確的，暫按下列規(guī)定執(zhí)行：樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱、是否有維護結構，均不計算建筑面積。二層及二層以上的房屋建筑面積均按房產(chǎn)測量規(guī)范中多層房屋建筑面積計算的有關規(guī)定執(zhí)行。與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算。計算建筑面積的房屋，層高（高度）均應在2.20米以上（含2.20米）。  

7、60;  同一樓層外墻，既有主墻又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。房屋屋頂為斜面結構（坡屋頂）的，層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積。          附:關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知(全文）     建住房200274號     各省、自治區(qū)建設廳，直轄市建委及有關部門：     為了切實做好房屋面積計算和房屋權屬登

8、記工作，保護當事人合法權益，現(xiàn)就有關問題通知如下：     一、在房屋權屬證書附圖中應注明施測的房產(chǎn)測繪單位名稱、房屋套內(nèi)建筑面積（在圖上標注尺寸）和房屋分攤的共有建筑面積。     二、根據(jù)房產(chǎn)測繪管理辦法的有關規(guī)定，由房產(chǎn)測繪單位對其完成的房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量負責。     三、房屋權屬登記涉及的有關房屋建筑面積計算問題，房產(chǎn)測量規(guī)范未作規(guī)定或規(guī)定不明確的，暫按下列規(guī)定執(zhí)行：     （一）房屋層高    

9、; 計算建筑面積的房屋，層高（高度）均應在2.20米以上（含2.20米，以下同）。     （二）外墻墻體     同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。     各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。     金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關規(guī)定處理。     （三）斜面結構屋頂     房

10、屋屋頂為斜面結構（坡屋頂）的，層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積。     （四）不規(guī)則圍護物     陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。     （五）變形縫     與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積。     （六）非垂直墻體     對傾斜、弧狀等

11、非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積。     房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。     （七）樓梯下方空間     樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。     （八）公共通道     臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結構，均不計算建筑面積。    

12、; （九）二層及二層以上的房屋建筑面積均按房產(chǎn)測量規(guī)范中多層房屋建筑面積計算的有關規(guī)定執(zhí)行。     （十）與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。     （十一）室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算。     四、房屋套內(nèi)具有使用功能但層高（高度）低于2.20米的部分，在房屋權屬登記中應明確其相應權利的歸屬。     五、本通知自二二年五月一日起執(zhí)行。    

13、; 各地在執(zhí)行中有何問題，請及時告我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司。     中華人民共和國建設部     二二年三月二十七日 房產(chǎn)測量規(guī)范（部分）中華人民共和國國家標準 GB/T17986-2000第一單元：房產(chǎn)測量規(guī)定1、范圍本標準規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量的內(nèi)容與基本要求，適用于城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位及其毗連居民點的房產(chǎn)測量。其他地區(qū)的房地產(chǎn)測量亦可參照執(zhí)行。2、引用標準下列標準所包含的條文，通過在本標準中引用而構成為本標準的條文。本標準出版時，所示版本均為有效。所有標準都會被修訂，使用本標準

14、的各方應探討使用下列標準最新版本的可能性。GB/T22601995中華人民共和國行政區(qū)劃代碼GB696219861：500、1：1000、1：2000比例尺地形圖航空攝影規(guī)范GB/T1798622000第二單元：房產(chǎn)圖圖式CH10031995測繪產(chǎn)品質(zhì)量評定標準3、房產(chǎn)面積測算3.1 房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容3·1·1 面積測算面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權面積、使用面積等測算。3·1·2 房屋的建筑面積房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊

15、、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高220M以上（含220M）的永久性建筑。3·1·3 房屋的使用面積房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。3·1·4 房屋的產(chǎn)權面積房屋的產(chǎn)權面積系指產(chǎn)權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權認定。3·1·5 房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。3·1·6 面積測算的要求各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后

16、結果。量距應使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至001。3·2 房屋建筑面積測算的有關規(guī)定3·2·1 計算全部建筑面積的范圍a) 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。b) 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在220M以上部位計算建筑面積。c) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在220M以上的，按其水平投影面積計算。d) 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。e) 房屋在天面上，屬永久

17、性建筑，層高在220M以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在220M以上的部位，按其外圍水平投影面只計算。f）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算g）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算a) 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算b) 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算c) 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算d) 有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。e) 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍

18、水平投影面積計算。f) 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。g) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。h) 有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。3.2.2 計算一半建筑面積的范圍a) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。b) 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。c) 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。d) 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。e) 有頂蓋不封閉的永久性的架空通

19、廊，按外圍水平投影面積的一半計算。3.2.3不計算建筑面積的范圍a) 層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。b) 突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。c) 房屋之間無上蓋的架空通廊。d) 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。e) 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。f) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。g) 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h) 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。i) 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j) 與房屋室內(nèi)不相通的房

20、屋間伸縮縫。3.3用地面積測算3.3.1 用地面積測算的范圍用地面積以丘為單位進行測算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積測算，各項地類面積的測算。3.3.2下列土地不計入用地面積：a) 無明確使用權屬的冷巷、巷道或間隙地。b) 市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。c) 公共使用的河涌、水溝、排污溝。d) 已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設的用地。e) 其他按規(guī)定不計入用地的面積。3.3.3 用地面積測算的方法用地面積測算可采用坐標解析計算、實地量距計算和圖解計算等方法。3.4 面積測算的方法與精度要求3.4.1坐標解析法A）根據(jù)界址點坐標成果表上數(shù)據(jù)，按

21、下式計算面積。1nS=Xi(Yi+1-Yi-1)（18）2i=1或1nS=Yi(Xi-1-Xi+1)（19）2i=1式中：S面積，；Xi界址點的縱坐標，m；Yi界址點的橫坐標，m；n界址點個數(shù)i界址點序號，按順時針方向順編。B）面積中誤差按下式計算。1nms=±mj8D2i-1,i+1i=1（20）式中：ms面積中誤差，；mj相應等級界址點規(guī)定的點位中誤差，m；Di-1,i+1多邊形中對角線長度，m。3·4·2 實地量距法A）規(guī)則圖形，可根據(jù)實地丈量的邊長直接計算面積；不規(guī)則圖形，將其分割成簡單的幾何圖形，然后分別計算面積。B）面積誤差按3·2·

22、;6規(guī)定計算，其精度等級的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況決定。3·4·3 圖解法圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測算均應獨立進行兩面次。兩次量算面積較差不得超過下式規(guī)定：S=±00003MS.（21）式中：S兩次量面積較差，；S所量算面積，；M圖的比例尺分母。使用圖解法量算面積時，圖形面積不應小于5cm2。圖上量距應量至02mm。4、變更測量4·1 一般規(guī)定4·1·1 變更測量的分類變更測量分為現(xiàn)狀變更和權屬變更測量。4·1·2 現(xiàn)狀變更測量內(nèi)容A）房屋的新建、拆遷

23、、改建、擴建、房屋建筑結構、層數(shù)的變化；B）房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和燒毀；C）圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網(wǎng)等圍護物以及房屋附屬設施的變化；D）道路、廣場、河流的拓寬、改造，河、湖、溝渠、水塘等邊界的變化；E）地名、門牌號的更改；F）房屋及其用地分類面積增減變化。附錄B（提示的附錄）成套的房屋的建筑面積和共有共用面積分攤B1 成套房屋建筑面積的測算B1·1 成套房屋的建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。B1·2 套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：

24、a) 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。b) 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。c) 不包括在結構面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。d) 內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。B1·3 套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。B1·4 套內(nèi)陽臺建筑面積按8·2的規(guī)定計算。套內(nèi)陽臺建筑面積

25、均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。B2 共有共用面積的處理和分攤公式B2·1 共有共用面積的內(nèi)容共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。B2·2 共有共用面積的處理原則a) 產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。b) 無產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。B2·3 共有共用面積按比例分攤的計算公式按相關建筑面積進行共有或共用面積分攤，按下式計算：Si=K·SiSiK=Si式中：K為面積的分攤系數(shù)；Si為各單元參加分攤的建筑面積，；Si為各單元參加分攤所得的分攤面積，；Si為需要