建設(shè)工程項(xiàng)目管理法律法規(guī)

1、1l1 項(xiàng)目管理中的基本法律制度l2 建設(shè)法規(guī)概論l3 建筑法l4 城市規(guī)劃l5 土地管理l6 工程招標(biāo)與投標(biāo)l7 房地產(chǎn)法律制度l8 建設(shè)工程合同法律制度2l1 汪峰：建設(shè)法規(guī)，天津：天津大學(xué)出版社，2010.9l 2 周吉高：建設(shè)工程專項(xiàng)法律實(shí)務(wù)，北京：法律出版社，2008.83l1 法人制度l法人的概念：法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。l法人應(yīng)當(dāng)具備的條件：l（1）依法成立；l（2）有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)；l（3）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所；l（4）能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。4l2 代理制度l2.1 代理的概念：l代理是代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代

2、理人的名義實(shí)施的，其民事責(zé)任由被代理人承擔(dān)的法律行為。l2.2 代理的特征：l（1）代理人必須在代理權(quán)限內(nèi)實(shí)施代理行為；l（2）代理人以被代理人的名義實(shí)施代理行為；l（3）代理人在被代理人的授權(quán)范圍內(nèi)獨(dú)立地表現(xiàn)自己的意志；l（4）被代理人對(duì)代理行為承擔(dān)民事責(zé)任5l2.3 代理的種類l委托代理l法定代理l2.4 無(wú)權(quán)代理l無(wú)權(quán)代理是指行為人沒有代理權(quán)而以他人的名義進(jìn)行民事活動(dòng)。無(wú)權(quán)代理包括以下幾種情況：l（1）沒有代理權(quán)而為代理行為；l（2）超越代理權(quán)限為代理行為；l（3）代理權(quán)終止為代理行為。l對(duì)于無(wú)權(quán)代理行為，“被代理人”可以不用承擔(dān)法律責(zé)任。只有經(jīng)過(guò)被代理人追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未

3、經(jīng)被代理人追認(rèn)，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。6l2.5 代理關(guān)系的終止l2.5.1 委托代理關(guān)系的終止l原因：（1）代理期滿或者代理事項(xiàng)完成；（2）被代理人取消委托或代理人辭去委托；（3）代理人死亡或代理人喪失民事行為能力；（4）作為被代理人或者代理人的法人終止。l2.5.2 指定代理關(guān)系的終止l原因（1）被代理人取得或者恢復(fù)民事行為能力；（2）被代理人或代理人死亡；（3）指定代理人的人民法院或指定單位撤銷；（4）監(jiān)護(hù)關(guān)系消滅。7l3 物權(quán)和債權(quán)l(xiāng)3.1 物權(quán)l(xiāng)3.1.1概念：權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。l3.1.2 財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的權(quán)能：占有權(quán)、使用權(quán)

4、、收益權(quán)、處分權(quán)。l3.1.3 不動(dòng)產(chǎn)的征收l(shuí)3.1.4 建筑物區(qū)分所有權(quán)l(xiāng)3.1.5 用益物權(quán)l(xiāng)包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等。8l3.2 債權(quán)l(xiāng)3.2.1 債的概念l債是按照合同的約定或者按照法律規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。l3.2.2 債的產(chǎn)生l（1）合同l（2）侵權(quán)l(xiāng)（3）無(wú)因管理l（4）不當(dāng)?shù)美?9l4 侵權(quán)責(zé)任l4.1 侵權(quán)責(zé)任的概念l侵權(quán)責(zé)任是行為人實(shí)施一定的侵權(quán)行為所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。l4.2 責(zé)任構(gòu)成l4.3 承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的方式l停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失、賠禮道歉、消除影響、恢復(fù)名譽(yù)。l4.4 建筑物件

5、損害責(zé)任l（1）發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己無(wú)過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。l（2）坍塌造成他人損害，建設(shè)單位與施工單位承擔(dān)連帶責(zé)任。10l5 訴訟時(shí)效l5.1 概念：訴訟時(shí)效是指，權(quán)利人在法定期間內(nèi)不行使權(quán)利，法律規(guī)定消滅其勝訴權(quán)的制度。l5.2 訴訟時(shí)效期間l法律另有規(guī)定的除外，訴訟時(shí)效期間為二年。下列訴訟時(shí)效期為一年：l（1）身體受到傷害要求賠償?shù)?；l（2）出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的；l（3）延付或拒付租金的；l（4）寄存財(cái)務(wù)被丟失或者損毀的。l訴訟失效期間從權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到侵害之日起開始計(jì)算。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過(guò)二十年的，人民法院不予

6、保護(hù)。11l1 建設(shè)活動(dòng)及其階段性l建設(shè)活動(dòng)是指建筑工程、線路安裝、設(shè)備安裝工程等工程的新建、擴(kuò)建、改建活動(dòng)及其裝修裝飾活動(dòng)。l建設(shè)活動(dòng)的內(nèi)容主要包括：l基本建設(shè)規(guī)劃與計(jì)劃，資源的開發(fā)勘測(cè)與研究工作，基本建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、設(shè)備購(gòu)置、土地征用、拆遷補(bǔ)償、生產(chǎn)設(shè)備和其他與基本建設(shè)有直接關(guān)聯(lián)的工作。l建設(shè)活動(dòng)的階段一般包括：決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、收尾階段和生產(chǎn)階段等。12l2 建設(shè)法規(guī)l2.1 概念：建設(shè)法規(guī)是指由國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)或其授權(quán)的行政機(jī)關(guān)制定的，旨在調(diào)整國(guó)家及其有關(guān)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、公民之間在建設(shè)活動(dòng)中或建設(shè)行政管理活動(dòng)中發(fā)生的各種社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。l

7、2.2 特征：建設(shè)法規(guī)具有技術(shù)性、復(fù)雜性、綜合性、穩(wěn)定性、行政隸屬性。l2.3 調(diào)整對(duì)象：建設(shè)法規(guī)的調(diào)整對(duì)象包括建設(shè)行政管理關(guān)系、建設(shè)活動(dòng)中的經(jīng)濟(jì)協(xié)作關(guān)系、建設(shè)活動(dòng)中的民事關(guān)系。13l2.4 建設(shè)法規(guī)基本原則：（1）建設(shè)活動(dòng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的原則；（2）建設(shè)活動(dòng)反映“責(zé)、權(quán)、利”相統(tǒng)一的原則；（3）建設(shè)活動(dòng)確保工程質(zhì)量和安全的原則；（4）建設(shè)活動(dòng)不損害社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益的原則。l2.5 建設(shè)法律關(guān)系l建設(shè)法律關(guān)系的主體：國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)組織和公民個(gè)人。l建設(shè)法律關(guān)系的客體：財(cái)、物、行為和非物質(zhì)財(cái)富。l建設(shè)法律關(guān)系的內(nèi)容：建設(shè)權(quán)利和建設(shè)義務(wù)。14l2.6 建設(shè)法規(guī)的表現(xiàn)形式l第一層次：憲法

8、第一層次：憲法l第二層次：法律第二層次：法律：中華人民共和國(guó)建筑法、中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法等。l第三層次：建設(shè)行政法規(guī)第三層次：建設(shè)行政法規(guī)，國(guó)務(wù)院依法制定，如建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例等。l第四層次：建設(shè)部門規(guī)章第四層次：建設(shè)部門規(guī)章：由建設(shè)部與國(guó)務(wù)院有關(guān)部門聯(lián)合制定有關(guān)規(guī)章。l第五層次：地方性建設(shè)法規(guī)第五層次：地方性建設(shè)法規(guī)，如北京市安全生產(chǎn)條例、上海市建筑節(jié)能管理辦法l第六層次：部門建設(shè)規(guī)章第六層次：部門建設(shè)規(guī)章15l2.7 建設(shè)法規(guī)的違約責(zé)任、侵權(quán)責(zé)任與行政責(zé)任l2.7.1 違約責(zé)任l延誤工期、質(zhì)量問(wèn)題、拖欠費(fèi)用l2.7.2 侵權(quán)責(zé)任l勘察設(shè)計(jì)中的侵權(quán)責(zé)任；l施工

9、中的侵權(quán)責(zé)任。l2.7.3 行政責(zé)任l（1）行政管理機(jī)關(guān)承擔(dān)的責(zé)任：違反工商管理法規(guī)的責(zé)任，違法其他行政管理法規(guī)的責(zé)任。l（2）上級(jí)主管機(jī)關(guān)及內(nèi)部管理中的行政責(zé)任：違法企業(yè)法、違法技術(shù)法規(guī)、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)等責(zé)任。16l2005年6月，泰禾輪胎有限責(zé)任公司投資修建密煉廠房，面積約7000平方米，通過(guò)履行正常的招投標(biāo)程序，將該工程委托給某市第三建筑工程公司承建。雙方合同約定第三建筑公司以包公包料方式承建泰禾輪胎有限責(zé)任公司的密煉廠房，工程總造價(jià)為人民幣810萬(wàn)元，于2005年8月15日開工，至2006年4月15日完工，工期為8個(gè)月，第三建筑工程公司保證工程質(zhì)量，如驗(yàn)收不合格，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。泰禾輪

10、胎公司應(yīng)于2005年8月15日前向第三建筑工程公司支付前期工程款130萬(wàn)元，按照工程進(jìn)度分批支付進(jìn)度工程款，工程余款自工程驗(yàn)收合格之日起15天內(nèi)支付。分析該案中的法律關(guān)系主體、客體及其內(nèi)容。17l2.8 建設(shè)法規(guī)體系l2.8.1 建設(shè)行政法規(guī)l建筑法、計(jì)劃法、稅法、城市規(guī)劃法、建筑工程勘察設(shè)計(jì)法、城市房地產(chǎn)管理法l2.8.2 建設(shè)民事法規(guī)l民法通則、建設(shè)合同法、建設(shè)企業(yè)法、住宅法、風(fēng)景名勝區(qū)法、村鎮(zhèn)建設(shè)法l2.8.3 建設(shè)技術(shù)法規(guī)l設(shè)計(jì)規(guī)范、施工規(guī)范、驗(yàn)收規(guī)范、建設(shè)定額18l1 建筑許可l建筑許可是指建設(shè)行政主管部門根據(jù)建設(shè)單位和從事建筑活動(dòng)的單位、個(gè)人的申請(qǐng)，依法準(zhǔn)許建設(shè)單位開工或確認(rèn)單位、

11、個(gè)人具備從事建筑活動(dòng)資格的具體行政行為。建筑許可表現(xiàn)為施工許可證、資質(zhì)證書、執(zhí)業(yè)資格證書等形式。l建筑許可包括：建筑工程施工許可和建筑從業(yè)許可。19l2 建筑工程發(fā)包與承包l2.1 建筑工程發(fā)包與承包的主體l發(fā)包主體：通常為建設(shè)工程的建設(shè)單位，即投資建設(shè)該建設(shè)工程的單位。l根據(jù)關(guān)于實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目法人責(zé)任制的暫行規(guī)定，國(guó)有單位投資的經(jīng)營(yíng)性基本建設(shè)大中型建設(shè)項(xiàng)目，在建設(shè)階段必須組建項(xiàng)目法人。 項(xiàng)目法人可按公司法的規(guī)定設(shè)立有限責(zé)任公司和股份公司，由項(xiàng)目法人對(duì)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、債務(wù)償還和資產(chǎn)保值增值，實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)。20l承包主體：l即承包單位，承攬建筑工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工等業(yè)

12、務(wù)的單位，包括對(duì)建筑工程實(shí)行總承包的單位和承包分包工程的單位。由于建筑工程一般具有造價(jià)高、技術(shù)復(fù)雜，質(zhì)量問(wèn)題往往涉及公共安全，因此，國(guó)家對(duì)建筑工程承包方的從業(yè)資格有特別要求。l按照建筑法規(guī)定，從事建筑活動(dòng)的建筑施工企業(yè)、勘察單位、設(shè)計(jì)單位和工程監(jiān)理單位。應(yīng)當(dāng)具備法律規(guī)定的條件，并按其擁有的注冊(cè)資本、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備和已經(jīng)完成的建筑工程業(yè)績(jī)等分為不同資質(zhì)等級(jí)，經(jīng)審查合格，取得等級(jí)證書后，方可在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事建筑活動(dòng)。21l2.2 建筑工程發(fā)包l2.2.1 基本原則l訂立合同原則；l履行合同原則；l禁止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)原則l2.2.2發(fā)包方式l直接發(fā)包l招標(biāo)發(fā)包22l2.3 建筑工程承

13、包方式l2.3.1 按照承包工程項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容可分為：全過(guò)程承包、設(shè)計(jì)施工總承包、專業(yè)總承包、平行承發(fā)包l2.3.2 按照承包對(duì)象的組織形式可分為：?jiǎn)为?dú)承包、聯(lián)合承包l2.4 建筑工程發(fā)（承）包單位行為規(guī)范l2.4.1 建筑法規(guī)定的發(fā)包單位行為規(guī)范l2.4.2 建筑法規(guī)定的承包單位行為規(guī)范（汪峰主編：建筑法規(guī)，天津大學(xué)出版社，P57）23l3 工程勘察設(shè)計(jì)l相關(guān)法規(guī)：基本建設(shè)設(shè)計(jì)工作管理暫行辦法、基本建設(shè)勘察工作管理暫行辦法、工程建設(shè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)管理辦法等。l工程勘察，是依據(jù)工程建設(shè)目標(biāo)，通過(guò)對(duì)地形、地質(zhì)、水文等要素進(jìn)行測(cè)繪、勘探、測(cè)試及綜合分析評(píng)定，查明建設(shè)場(chǎng)地和有關(guān)范圍內(nèi)的地質(zhì)地理環(huán)境特征，提供

14、建設(shè)所需要的勘察成果資料及其相關(guān)的活動(dòng)。包括：工程測(cè)量、水文地質(zhì)勘察和工程地質(zhì)勘察。24l3.1 成立勘察設(shè)計(jì)單位必須具備的條件l見建筑法第12條l3.2 勘察設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)等級(jí)l見建筑法第13條l3.3 工程設(shè)計(jì)人員管理l3.4 建筑勘察設(shè)計(jì)發(fā)包與承包25l4 建筑工程施工（P66）l建筑企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定l4.1 建筑工程企業(yè)的資質(zhì)l4.2 建筑工程企業(yè)資質(zhì)的監(jiān)督管理26l5 建筑工程監(jiān)理（P69）l廣義概念：不僅包括前期咨詢、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、投標(biāo)、施工驗(yàn)收，還包括建筑后期的保修等各個(gè)階段的管理與監(jiān)督。l狹義概念：具有法定資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位，受建設(shè)單位的委托，依據(jù)國(guó)家法律、行政法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范

15、和工程承包合同，代表建設(shè)單位對(duì)建筑工程承包單位工程施工實(shí)施有償監(jiān)督的服務(wù)活動(dòng)。27l5.1 建筑工程監(jiān)理的范圍l見建筑法30條l5.2 建筑工程監(jiān)理的內(nèi)容（p71）l4項(xiàng)內(nèi)容：l進(jìn)度控制；l質(zhì)量控制；l投資控制；l合同管理。28l6 工程質(zhì)量管理l6.1 質(zhì)量認(rèn)證體系l6.2 質(zhì)量監(jiān)督體系l6.3 質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)l6.4 質(zhì)量管理的內(nèi)容（P81）l7 安全生產(chǎn)管理l7.1 安全生產(chǎn)制度l包括安全生產(chǎn)責(zé)任制等l7.2 安全生產(chǎn)監(jiān)督管理l7.3 建筑工程重大事故（P97）29l8 環(huán)境保護(hù)問(wèn)題l環(huán)境保護(hù)法、大氣污染防治法、水污染防治法、環(huán)境噪音污染防治法、固體廢物污染環(huán)境防治法30l城市規(guī)劃是指為了

16、實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體。l城市規(guī)劃法律法規(guī)：l中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法l中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法實(shí)施條例l城市規(guī)劃編制辦法l城鎮(zhèn)規(guī)劃體系編制辦法31l1 城市規(guī)劃法律關(guān)系l城市規(guī)劃法律關(guān)系是城市規(guī)劃法確認(rèn)的具有權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容的一種社會(huì)關(guān)系。這種法律關(guān)系體現(xiàn)了國(guó)家與集體或個(gè)人、個(gè)人與個(gè)人之間的關(guān)系。例如，單位建設(shè)住宅、建設(shè)用地及建筑的高度、密度、造型等是否符合城市規(guī)劃，在建設(shè)活動(dòng)中表現(xiàn)出來(lái)的雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，就是城市規(guī)劃法律關(guān)系。l城市規(guī)劃法律關(guān)系是以國(guó)家強(qiáng)制力保證其實(shí)現(xiàn)的一種

17、社會(huì)關(guān)系，如果義務(wù)人不履行應(yīng)盡的義務(wù)，致使對(duì)方的權(quán)利受到侵犯時(shí)，就會(huì)受到行政處罰或引起行政訴訟。32l案例分析（二）l某餐飲有限公司興建“水上人家”項(xiàng)目，2004年6月，當(dāng)?shù)赜?jì)委批復(fù)了其可行性研究報(bào)告，同意在某內(nèi)河航道附近建仿古石舫建筑。該工程未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。l評(píng)析：該工程違反了城市規(guī)劃總體要求，侵占行洪河道，違反了中華人民共和國(guó)水法、防洪法、河道管理?xiàng)l例等法律法規(guī)。未按法定程序取得建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。33l2 城市規(guī)劃的編制及實(shí)施l2.1 編制階段（7階段）l階段1：編制城市規(guī)劃綱要，由城市人民政府在城市規(guī)劃變之前組織制定。l階段2：進(jìn)行調(diào)查研究，收集資料，廣泛

18、征求意見。l階段3：進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證和多方案的比較。l階段4：組織鑒定。l階段5：同級(jí)人民代表大會(huì)或者常委會(huì)審查同意，即對(duì)擬上報(bào)的城市規(guī)劃方案進(jìn)行討論審查，并決定統(tǒng)一上報(bào)。l階段6：上級(jí)人民政府審批。l階段7：公布。34l2.2 城市規(guī)劃的內(nèi)容l2.2.1 城市總體規(guī)劃：確定城市性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的安排，其期限一般為20年。近期城市規(guī)劃一般為5年。l2.2.2 城市詳細(xì)規(guī)劃：依據(jù)城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃，規(guī)定一定區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地的各項(xiàng)控制性招標(biāo)和規(guī)劃管理要求，或直接對(duì)建設(shè)項(xiàng)目作出安排。l2.2.3 城市分區(qū)規(guī)劃：在城市總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，對(duì)城市中的部

19、分地區(qū)的土地利用、人口分布、基礎(chǔ)設(shè)施配置作出進(jìn)一步的規(guī)劃安排。35l2.3 城市規(guī)劃的審批和實(shí)施l2.3.1城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃由國(guó)務(wù)院及各級(jí)人民政府審批。l2.3.2 城市規(guī)劃的實(shí)施l選址意見書l城市規(guī)劃公布制度l建設(shè)用地規(guī)劃許可證l建設(shè)工程規(guī)劃許可證l現(xiàn)場(chǎng)檢查制度36l3 土地利用總體規(guī)劃l以土地管理法為主要依據(jù)l3.1 土地利用總體規(guī)劃編制的原則：l（1）嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田、控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用田。l（2）提高土地利用率。l（3）統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地。l（4）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用。l（5）占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。37l3.2 新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)改建l

20、3.3 村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃l3.4 風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃和建設(shè)l3.5 歷史文化名城和文物遺產(chǎn)保護(hù)l3.6 城市規(guī)劃法律責(zé)任l行政處罰l行政法律責(zé)任呢l刑事法律責(zé)任38l1 土地管理法l調(diào)整土地的開發(fā)、利用、保護(hù)、整治、土地歸屬的確定以及土地管理過(guò)程中所發(fā)生的各種社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。l土地管理法、礦產(chǎn)資源法、草原法、森林法、漁業(yè)法、水法、環(huán)境保護(hù)法、野生動(dòng)物保護(hù)法39l2 土地所有權(quán)l(xiāng)土地所有權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。我國(guó)民法通則、憲法、土地管理法規(guī)定，土地不允許私人所有。土地所有權(quán)的主體只能是國(guó)家和集體。l土地所有權(quán)的分類：l國(guó)家土地所有權(quán)l(xiāng)農(nóng)民集體所有權(quán)40l3 土地使用權(quán)l(xiāng)民事主體依法或依約定對(duì)國(guó)

21、家或集體所有土地占有、使用、收益的權(quán)利。l3.1 土地使用權(quán)的出讓l國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。l3.1.1 土地使用權(quán)出讓的方式l協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣轉(zhuǎn)讓l3.1.2 土地使用權(quán)的出讓年限l居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)用地40年41l3.2 土地使用權(quán)的劃撥l縣級(jí)人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。l3.3 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓l土地使用權(quán)的再轉(zhuǎn)移，包括出售、交換和贈(zèng)與l3.4 土地使用權(quán)的出租l3.5 土地使用權(quán)的抵

22、押l將依法取得的土地使用權(quán)作為清償債務(wù)的擔(dān)保的法律行為。l（P150157）42l案例分析 P16543l1 招投標(biāo)概述l1.1概念：采購(gòu)人事先提出貨物、工程或服務(wù)采購(gòu)的條件和要求，邀請(qǐng)眾多投標(biāo)人參加投標(biāo)并按照規(guī)定程序從中選擇交易對(duì)象的一種市場(chǎng)交易行為。l1.2基本程序：招標(biāo)、投標(biāo)、決標(biāo)l1.3使用范圍：大型基礎(chǔ)設(shè)施、公共事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公益、公共安全的項(xiàng)目；全部或部分使用國(guó)有資金投資或國(guó)家融資的項(xiàng)目；使用國(guó)際組織或外國(guó)政府貸款援助資金的項(xiàng)目。l1.4基本原則：公開、公平、公正。l1.5 法律依據(jù)：中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法44l2 建筑工程招標(biāo)l2.1 組織形式l自行招標(biāo)、委托招標(biāo)l2.2 招標(biāo)方

23、式l公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)l2.3 招標(biāo)程序l（1）組建招標(biāo)工作機(jī)構(gòu)l（2）編制招標(biāo)文件和標(biāo)底l（3）發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書l（4）投標(biāo)單位資格預(yù)審l（5）組織踏勘項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)l（6）召開投標(biāo)預(yù)備會(huì)l（7）接受投標(biāo)文件45l3 建筑工程投標(biāo)l3.1 投標(biāo)程序l（1）跟蹤招標(biāo)信息l（2）索購(gòu)資格預(yù)審文件l（3）填報(bào)資格預(yù)審文件l（4）確認(rèn)投標(biāo)意向l（5）購(gòu)買招標(biāo)文件l（6）研究招標(biāo)文件l（7）參加現(xiàn)場(chǎng)考察l（8）提出質(zhì)疑問(wèn)題l3.2聯(lián)合體投標(biāo)兩個(gè)以上法人或組織以一個(gè)投標(biāo)人的身份共同投標(biāo)l3.3 投標(biāo)擔(dān)保46l4 建筑工程招投標(biāo)法律責(zé)任l4.1 招標(biāo)人法律責(zé)任l（1）規(guī)避招標(biāo)法律責(zé)任l（2）招標(biāo)人限

24、制和排斥投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)法律責(zé)任l（3）招標(biāo)人泄露應(yīng)當(dāng)保密的法律責(zé)任l4.2 投標(biāo)人法律責(zé)任l串通投標(biāo)行為法律責(zé)任l4.3 中標(biāo)人法律責(zé)任l不履行合同；不完全履行合同；延遲履行合同。47l1房地產(chǎn)法l房地產(chǎn)法既具有民事性質(zhì)的規(guī)范，又具有行政性質(zhì)的規(guī)范。前者如土地、房屋所有權(quán)、使用權(quán)及買賣、租賃、抵押等市場(chǎng)行為的規(guī)范，后者如登記、審批等行政行為的規(guī)定，按法學(xué)原理分析，前者屬于私法領(lǐng)域，后者屬于公法領(lǐng)域。房地產(chǎn)法的全部規(guī)范，兼具民法、經(jīng)濟(jì)法的某些特征，即兼有私法、公法的因素，是一個(gè)綜合性的法律體系。 48l房地產(chǎn)法律體系的主要構(gòu)成：l憲法l民法通則l城市規(guī)劃法l土地管理法l 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法

25、（1995）l建筑法l住宅法49l房地產(chǎn)法調(diào)整的房地產(chǎn)關(guān)系：l（1）土地、房屋租賃財(cái)產(chǎn)關(guān)系；l（2）土地利用和管理關(guān)系；l（3）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系；l（4）城市房地產(chǎn)管理關(guān)系；l（5）城市物業(yè)管理關(guān)系。l房地產(chǎn)法律責(zé)任的形式l民事責(zé)任l行政責(zé)任l刑事責(zé)任50l2 房地產(chǎn)法律關(guān)系l2.1根據(jù)法律性質(zhì)的不同進(jìn)行劃分l房地產(chǎn)民事法律關(guān)系；l房地產(chǎn)行政法律關(guān)系；l房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系。l2.2 根據(jù)調(diào)整對(duì)象不同進(jìn)行劃分l房地產(chǎn)開發(fā)法律關(guān)系；l房地產(chǎn)交易法律關(guān)系；l物業(yè)管理法律關(guān)系；l房地產(chǎn)管理法律關(guān)系。51l3 房地產(chǎn)開發(fā)l房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

26、l3.1 房地產(chǎn)開發(fā)的類別l（1）單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)；l（2）經(jīng)營(yíng)性開發(fā)和自用性開發(fā)；l（3）新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)拆遷改造。52l4 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)l組建房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的條件：l（1）有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)；l（2）有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房；l（3）有符合規(guī)定額度的注冊(cè)資本和流動(dòng)資金；（4）有一定數(shù)量的持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員和專職財(cái)會(huì)人員；l（5）具備法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。53l房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的資質(zhì)管理l房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)資質(zhì)是企業(yè)性質(zhì)、專業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)素質(zhì)、企業(yè)經(jīng)歷與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的綜合反映。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)分為一至

27、四級(jí)l例如，一級(jí)房地產(chǎn)公司可承擔(dān)20公頃以下的土地開發(fā)任務(wù)；三級(jí)、四級(jí)房地產(chǎn)公司則只能分別承擔(dān)建筑面積為12萬(wàn)和4萬(wàn)平方米以下的開發(fā)任務(wù)。54l5 房地產(chǎn)交易l包括：l房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓l房地產(chǎn)抵押l房屋租賃l6 房地產(chǎn)權(quán)屬管理l7 房屋拆遷55l1 建設(shè)工程標(biāo)準(zhǔn)的類型l1.1 根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的約束性劃分l強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、推薦性標(biāo)準(zhǔn)l1.2 根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的性質(zhì)劃分l技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn)l1.3 根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容劃分l設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)定額l1.4 根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的級(jí)別劃分l國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)56l2 市政建設(shè)法律制度l常見的市政建設(shè)包括：l（1）道路交通工程l（2）河湖水系工程l（3）

28、地下管線工程l（4）架空桿線工程l（5）街道綠化工程57l2.1 城市道路建設(shè)法律制度l城市道路管理?xiàng)l例（1996）l2.2 城市公用事業(yè)法律制度l燃?xì)?、供水、供熱、供電l2.3 城市市容和環(huán)境衛(wèi)生法律制度l2.4 城市綠化法律制度l2.5 城市園林法律制度58l3 勞動(dòng)法律制度l3.1 勞動(dòng)合同l勞動(dòng)合同又稱勞動(dòng)契約或勞動(dòng)協(xié)議，指的是勞動(dòng)者同企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)單位等用人單位為確立勞動(dòng)關(guān)系，明確雙方責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。l3.2 勞動(dòng)合同的訂立l訂立的原則：平等自愿、協(xié)商一致l訂立的程序：l（1）要約，由用人單位提出要約。l（2）承諾。59l3.3勞動(dòng)合同的法律效力l3.3.1 有效勞動(dòng)合同l

29、（1）合同主體合格l（2）意思表示真實(shí)l（3）平等協(xié)商地簽訂勞動(dòng)合同l（4）合同的內(nèi)容和形式符合法律的規(guī)定l3.3.2 無(wú)效勞動(dòng)合同l（1）主體不合格l（2）內(nèi)容不合法l（3）程序不合法60l高某2003年4月5日與某施工單位簽訂了為期3年的勞動(dòng)合同，合同自2003年4月8日起至2006年4月8日止。合同約定任何一方提前解除合同，應(yīng)支付違約金。違約金案每年500元累計(jì)計(jì)算。2005年10月13日，高某以與同鄉(xiāng)蔣某聯(lián)合創(chuàng)業(yè)為由向該廠提出書面辭職，提出按合同約定賠償施工單位違約金500元。高某于2005年10月21日再次要求該施工單位辦理解除合同手續(xù)，遭到施工單位拒絕，高某于2005年10月22日

30、離開施工單位。10天后，高某返回施工單位辦理解除合同手續(xù)，該施工單位以高某提出辭職未經(jīng)批準(zhǔn)擅自離崗曠工為由，對(duì)其做出除名決定。高某不服，向當(dāng)?shù)貏趧?dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)提出申訴。61l該案評(píng)析l勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)受理后，根據(jù)企業(yè)職工獎(jiǎng)懲條例第18條的規(guī)定，裁定該施工單位對(duì)高某的除名決定不合法。因?yàn)閷?duì)職工予以除名有兩個(gè)重要條件：一是職工經(jīng)常無(wú)正當(dāng)理由曠工，二是經(jīng)批評(píng)教育無(wú)效而此案職工高某沒有這方面的原因。我國(guó)勞動(dòng)法31條規(guī)定，勞動(dòng)者解除勞動(dòng)合同，應(yīng)提前30日以書面形式通知用人單位。高某依照法定程序和條件辦事，離開施工單位不屬于曠工行為，該施工單位不能對(duì)其按曠工予以除名。62l4 稅法l4.1 稅法的構(gòu)成要素l納稅人、征稅對(duì)象、稅目、計(jì)稅依據(jù)、稅率、納稅環(huán)節(jié)、納稅期限、減稅免稅、違章處理l4.2 現(xiàn)行的主要稅種l（1）流轉(zhuǎn)稅l（2）所得稅l（3）土地資源稅l（4）財(cái)產(chǎn)、特定行為稅63l1 建設(shè)工程合同l建設(shè)工程合同是指建設(shè)單位和勘察、設(shè)計(jì)、施工、物資供應(yīng)等單位依法簽訂，以完成某項(xiàng)建筑工程或者是改建工程的一部分或某個(gè)方面內(nèi)容，明確雙方權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的書面協(xié)議。l包括：建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、建筑安裝工程承包合同、為完成建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的物資