2011年長(zhǎng)葛市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、長(zhǎng)葛市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、市場(chǎng)供給狀況調(diào)研分析（樓盤(pán)調(diào)研）； （一）住宅地產(chǎn)調(diào)研分析；本次住宅地產(chǎn)調(diào)查主要針對(duì)長(zhǎng)葛市建設(shè)南路周邊的3個(gè)樓盤(pán)展開(kāi)，分別為瑞景新城、卓越.香格里拉、宏基鉆石城。1、整體規(guī)模分析；項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目體量建筑形態(tài)項(xiàng)目位置開(kāi)發(fā)商瑞景新城總占地109畝，總建筑面積22萬(wàn)平方米，綠化率45%集洋房、多層、高層、商業(yè)為一體的高端性住宅項(xiàng)目，共23棟，約1300余戶(hù)建設(shè)南路長(zhǎng)葛科瑞置業(yè)卓越香格里拉總占地面積403畝，總建筑面積78萬(wàn)平米，綠化率33%共200多棟，總戶(hù)數(shù)5406戶(hù)，約3000個(gè)停車(chē)位，多層、小高層、高層、別墅、立體別墅、聯(lián)體別墅、洋房并存許長(zhǎng)城際快速通道（107國(guó)道）

2、與行政大道交匯處南300米長(zhǎng)葛卓越房產(chǎn)宏基鉆石城總占地面積109畝，總建筑面積22萬(wàn)平米，綠化率45%總戶(hù)數(shù)1300余戶(hù)，小高層、電梯花園洋房、退臺(tái)花園洋房、疊加別墅并存，長(zhǎng)葛新區(qū)葛天大道中段北長(zhǎng)葛宏基偉業(yè)房產(chǎn)2、戶(hù)型全面分析；樓盤(pán)名稱(chēng)戶(hù)型面積、價(jià)格及銷(xiāo)售狀況主要賣(mài)點(diǎn)瑞景新城二房、三房，價(jià)格未出，現(xiàn)正在排號(hào)中，一期11棟多層，2棟高層，已售出一部分，二期帶沿街商鋪；主力戶(hù)型為80平米溫馨兩居、110-150平方米舒適三居，簡(jiǎn)歐式建筑，戶(hù)型精良，中心水系景觀(guān)，雙氣入戶(hù)，集體供暖，價(jià)位適中；卓越香格里拉多層、小高層、高層、別墅、立體別墅、聯(lián)體別墅、洋房，面積90-140平米左右，一期已售出一部分，

3、另二期商業(yè)美食街現(xiàn)正排號(hào)中，每平米起價(jià)7200立體園林景觀(guān)設(shè)計(jì)，金牌物業(yè)物業(yè)管理，低容積率，超寬樓間距，戶(hù)型精良；宏基鉆石城小高層、電梯花園洋房、退臺(tái)花園洋房、疊加別墅并存，面積85-150平米左右，疊加別墅均價(jià)6000-7000；低密花園洋房均價(jià)3300；小高層3000；一期基本銷(xiāo)售完畢，二期在緊密排號(hào)中；生態(tài)景觀(guān)式住宅，擁有6000畝的葛天生態(tài)園，金牌物業(yè)管理，戶(hù)型精良；3、周邊配套、交通狀況及成敗關(guān)鍵簡(jiǎn)析；樓盤(pán)名稱(chēng)配套交通狀況成敗關(guān)鍵簡(jiǎn)析瑞景新城社區(qū)配套：簡(jiǎn)歐式建筑、中心水系景觀(guān),水、電、雙氣入戶(hù)，集中供暖 周邊配套：新老城區(qū)交匯處尊享老城區(qū)配套，教育：成龍幼兒園、市直幼兒園、市實(shí)驗(yàn)小學(xué)

4、13路、3路整體屬于高端項(xiàng)目，位于新老城區(qū)交接地帶，淳樸親切的簡(jiǎn)歐式建筑與中心水系景觀(guān)完美融合在一起，打造出別具一格的園林景觀(guān)式住宅，戶(hù)型精良，金牌物業(yè)，營(yíng)銷(xiāo)宣傳思維創(chuàng)新，步步到位，生活配套設(shè)施良好，商業(yè)配套不夠完善；卓越香格里拉社區(qū)配套：教育：貴族式雙語(yǔ)幼兒園、小學(xué)，結(jié)合唱歌教育基地，享有全程教育配套；商業(yè)：3萬(wàn)購(gòu)物廣場(chǎng)、主題商業(yè)街、大體量商業(yè)裙樓、配套生鮮超市、高檔餐廳、娛樂(lè)休閑設(shè)施；金融機(jī)構(gòu)、通訊服務(wù)、醫(yī)療等；三大主題會(huì)所（運(yùn)動(dòng)、文化、休閑）；星級(jí)酒店、快捷酒店 周邊配套：濱河公園；長(zhǎng)葛3路，許長(zhǎng)城際公交整體屬于高端項(xiàng)目，低容積率，超寬樓間距，全智能化物管模式，戶(hù)型精良，定位清晰準(zhǔn)確，目

5、標(biāo)對(duì)象針對(duì)性強(qiáng)，宣傳推廣到位，銷(xiāo)售管理人員素質(zhì)良好，生活、教育配套設(shè)施優(yōu)越，商業(yè)配套（商業(yè)美食街）單一，不夠完善；宏基鉆石城社區(qū)配套：大型購(gòu)物中心、生活超市、室內(nèi)羽毛球場(chǎng)、室內(nèi)籃球場(chǎng)、健身娛樂(lè)中心、水吧、書(shū)吧、體操房、棋牌室、社區(qū)醫(yī)療、兒童游樂(lè)場(chǎng)、乒乓球室、燒烤場(chǎng)、銀行、郵局 周邊配套：市民廣場(chǎng)、林蔭大道、游艇碼頭、音樂(lè)大道、森林歡樂(lè)谷、CS戰(zhàn)場(chǎng)、馬術(shù)俱樂(lè)部、野營(yíng)世界、冰雪世界、山地公園、水上樂(lè)園、陽(yáng)光沙灘、垂釣場(chǎng)、音樂(lè)島、18洞高爾夫球場(chǎng)、會(huì)議中心、療養(yǎng)基地、學(xué)校教育園區(qū)、溫泉會(huì)所許長(zhǎng)城際公交（項(xiàng)目周邊四通八達(dá)，鉆石城側(cè)畔比鄰京珠高速路、107國(guó)道等重要交通線(xiàn)路，北側(cè)依托清河，沿行政大道至長(zhǎng)

6、途汽車(chē)站、火車(chē)站及老市中心僅5分鐘車(chē)程）整體屬于高端項(xiàng)目，依托占地6000畝的葛天生態(tài)園（35萬(wàn)平米的葛山、33萬(wàn)平方米的豫湖、100萬(wàn)平方米的18洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、會(huì)議中心、老年療養(yǎng)基地、精品生態(tài)園、學(xué)校教育園區(qū)、高端溫泉會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街等眾多配套于一身）作為宣傳亮點(diǎn)，本著綠色環(huán)保理念及人性化設(shè)計(jì)，立體景觀(guān)、商業(yè)氣氛等打造出歐洲景觀(guān)的風(fēng)格，金牌物業(yè)管理，營(yíng)銷(xiāo)推廣很到位，定位明確，銷(xiāo)售目標(biāo)針對(duì)性強(qiáng)，戶(hù)型精良，但項(xiàng)目體量過(guò)大，施工時(shí)間過(guò)長(zhǎng)導(dǎo)致生活、商業(yè)配套設(shè)施的完善需要一個(gè)較長(zhǎng)過(guò)程?？偨Y(jié)：一、項(xiàng)目體量：整體體量偏大，都是高端定位的大盤(pán)項(xiàng)目；二、價(jià)格水平：范圍在2700-7000左右，分布不均

7、勻，主要是因?yàn)槎喾N建筑形態(tài)并存造成的局面（小高層、高層、花園洋房、別墅），雖然本區(qū)域消費(fèi)能力有限，但開(kāi)發(fā)商憑借自身獨(dú)特的環(huán)境、位置、品牌等優(yōu)勢(shì)把銷(xiāo)售對(duì)象目標(biāo)推向了整個(gè)長(zhǎng)葛市乃至許昌、鄭州的中高層消費(fèi)者（政府官員、私企老板、白領(lǐng)），定位準(zhǔn)確，銷(xiāo)售前景可觀(guān)；三、樓盤(pán)定位：整體以高端物業(yè)為主，代表樓盤(pán)有卓越香格里拉、宏基鉆石城，開(kāi)發(fā)商依靠獨(dú)特的品牌影響力和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力展開(kāi)全面營(yíng)銷(xiāo)推廣，倡導(dǎo)綠色生態(tài)園林式住宅理念，定位清晰、明確。 四、產(chǎn)品細(xì)分：本區(qū)域的樓盤(pán)項(xiàng)目都為高端大盤(pán)，產(chǎn)品細(xì)分明確，功能分區(qū)清晰，銷(xiāo)售對(duì)象針對(duì)性強(qiáng)，但商業(yè)配置方面不夠精確全面或開(kāi)發(fā)進(jìn)程緩慢，商業(yè)形態(tài)主要以沿街店鋪為主，缺乏綜合性的多

8、元化購(gòu)物商場(chǎng)，導(dǎo)致城市小綜合體在短時(shí)間內(nèi)難以形成良好發(fā)展局面。（二）商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研分析；此次商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查主要圍繞市中心主干道八七路、長(zhǎng)社路、文化路、人民路沿街向周?chē)椛湔归_(kāi)，依次考察長(zhǎng)社路步行街、一峰購(gòu)物中心、保盛生活廣場(chǎng)（裝修未正式開(kāi)業(yè)）、盛世年華、福盈門(mén)購(gòu)物廣場(chǎng)、香港商業(yè)街、麗姿華都；具體分析如下：項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置項(xiàng)目現(xiàn)狀長(zhǎng)社路步行街長(zhǎng)社路文化路交叉口東200米（香港商業(yè)街正對(duì)面）占地面積約20畝。兩層式商鋪，上下不連通，每間約20。租金每月1300-2000元左右；二層店鋪絕大多數(shù)空置，租金為每月100元左右；一峰購(gòu)物中心八七路與建設(shè)路交叉口西200米三層商鋪，一層為超市（統(tǒng)一訂貨管理），

9、二層經(jīng)營(yíng)服裝（租售給服裝零售商戶(hù)），三層為家居生活用品。業(yè)態(tài)劃分較為明朗，目前缺乏主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手導(dǎo)致長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)封閉，服務(wù)水平差，管理理念落后，在消費(fèi)者心里沒(méi)有形成良好口碑。盛世年華長(zhǎng)社路與人民路交叉口東南角占地15畝，南面為多層，西面和北面為高層，沿街底層為商鋪，項(xiàng)目剛剛動(dòng)工，住宅和商鋪暫未定價(jià)，也沒(méi)有確切的開(kāi)盤(pán)時(shí)間。福盈門(mén)購(gòu)物廣場(chǎng)長(zhǎng)社路文化路交叉口東200米整個(gè)商場(chǎng)一共三層，每層面積約200，第一層為超市，第二層銷(xiāo)售服裝，第三層暫空，整體人流量比較少。香港商業(yè)街長(zhǎng)社路文化路交叉口東200米（福盈門(mén)購(gòu)物廣場(chǎng)東側(cè)）一期基本已完工，共10棟樓，230多家店鋪，沿街樓上有少量住宅。其中沿街店鋪為一層或兩

10、層，且已基本售完；中心商場(chǎng)為四層，未見(jiàn)出售?，F(xiàn)在價(jià)格每平方約13500元。整個(gè)商業(yè)街預(yù)計(jì)在2011年年底開(kāi)業(yè)。麗姿華都八七路和人民路交叉口東南角長(zhǎng)葛市一家老牌商場(chǎng)。商場(chǎng)共分三層，一層經(jīng)營(yíng)超市、化妝品和鞋；二層經(jīng)營(yíng)衣服；三層是一個(gè)大型的電玩城；商場(chǎng)租金分為三種模式：第一種為純租金模式，即按面積每月交納租金和水電費(fèi)，無(wú)其他費(fèi)用，其中一層每平方租金約140元，二層每平方租金約120元，三層每平方租金約90元；第二種為純扣點(diǎn)模式，即從商家銷(xiāo)售額中扣除一定比例算做商場(chǎng)收益，具體扣點(diǎn)比例根據(jù)生意具體情況而定；第三種為租金加扣點(diǎn)模式，即按面積每月交納少量租金的同時(shí)扣除少量比例的銷(xiāo)售額。目前商場(chǎng)的二層和三層都

11、有空置商鋪，且三層空置商鋪較多。保盛生活廣場(chǎng)鐘繇大道與秦公路交匯處總建筑面積近6萬(wàn)平米，共計(jì)建設(shè)5層（地上4層，地下1層），商場(chǎng)內(nèi)設(shè)有手扶電梯22部，觀(guān)景電梯4部，貨梯6部。配置有4000千瓦用電容量、24小時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)、智能安防報(bào)警系統(tǒng)、背影音響系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀結(jié)算系統(tǒng) 。該項(xiàng)目規(guī)劃為三個(gè)獨(dú)立場(chǎng)館：即百貨中心、家私中心、建材中心。其內(nèi)部構(gòu)造設(shè)施齊全，裝修檔次效果一流，開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)后將是可以與胖東來(lái)時(shí)代廣場(chǎng)、紅星美凱龍、居然之家相媲美的高檔購(gòu)物場(chǎng)所。目前正在進(jìn)行內(nèi)部裝修，還未正式開(kāi)業(yè)?？偨Y(jié)：（一）商業(yè)現(xiàn)狀；A、商業(yè)形態(tài)主要以沿街店及低檔商場(chǎng)為主，中高檔的綜合百貨店稀缺； 從目前長(zhǎng)葛的商業(yè)分布

12、來(lái)看，還處于傳統(tǒng)商業(yè)階段，門(mén)面及商場(chǎng)主要集中在市中心主干道八七路及建設(shè)路旁，建設(shè)路是長(zhǎng)葛目前人流量最大的道路，目前已形成市區(qū)主要商業(yè)街。建設(shè)路商圈內(nèi)主要以益民步行街、宇龍服飾廣場(chǎng)、新世界商城、建設(shè)路臨街門(mén)面（鄂爾多斯、達(dá)芙妮、以純、美特斯邦威等各種服裝專(zhuān)賣(mài)店）為主。八七路臨街門(mén)面房主要以友誼服飾商場(chǎng)、巴藜婚紗攝影店、金伯利鉆石、網(wǎng)通公司以及一峰購(gòu)物中心、麗姿華都購(gòu)物廣場(chǎng)。長(zhǎng)社路也屬長(zhǎng)葛車(chē)流量、人流量較大的道路，主要有長(zhǎng)社步行街、福臨門(mén)購(gòu)物廣場(chǎng)、香港商業(yè)街、盛世年華。文化路是長(zhǎng)葛的建材集中地，臨街門(mén)面主要以建材為主，而且擁有目前長(zhǎng)葛最大的廣場(chǎng)-文化怡園。人民路商業(yè)分布主要以五交化、 賣(mài)場(chǎng)、電動(dòng)車(chē)

13、賣(mài)場(chǎng)、家具廣場(chǎng)、眾信電器廣場(chǎng)為主。長(zhǎng)葛市商業(yè)可以認(rèn)為是以八七路、建設(shè)路、長(zhǎng)社路、新華路圍成的商業(yè)片區(qū)。該片區(qū)內(nèi)涵蓋了從服裝、百貨、餐飲、娛樂(lè)等幾乎所有的商業(yè)形態(tài)。但受商業(yè)發(fā)展環(huán)境影響，商業(yè)主要以沿街店及中低檔商場(chǎng)為主，中高檔的綜合百貨店稀少（多數(shù)經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)理念落后，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)效益差強(qiáng)人意）。B、中高端商業(yè)發(fā)展緩慢，無(wú)法較大的滿(mǎn)足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求；長(zhǎng)葛市在河南省縣域經(jīng)濟(jì)及人均收入水平均排名前列，而且是河南省改革開(kāi)放重點(diǎn)縣(市)，由于受當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展落后影響，根本無(wú)法滿(mǎn)足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求。根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)的了解，當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售的商品主要以中低檔的日用百貨為主，具有選擇性、目標(biāo)性和休閑性消費(fèi)特征的中高檔商品十分稀少

14、有限。C、長(zhǎng)葛市緊缺以餐飲、娛樂(lè)為代表的商業(yè)形態(tài)；通過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)查，消費(fèi)者普遍認(rèn)為長(zhǎng)葛市目前相對(duì)較緊缺的商業(yè)形態(tài)主要集中在餐飲娛樂(lè)行業(yè)，缺少迪廳及其它高檔、集中的娛樂(lè)場(chǎng)所，缺少相對(duì)集中的特色飲食街及高檔酒店。以上現(xiàn)狀綜述為：1、整體商業(yè)發(fā)展層次較為落后，尤其體現(xiàn)在商業(yè)規(guī)劃、物業(yè)供應(yīng)及業(yè)態(tài)組合分布上；2、商業(yè)布局多沿主干道呈自發(fā)性發(fā)展，沒(méi)有形成一個(gè)核心概念，規(guī)劃性弱，核心商業(yè)不明；3、物業(yè)供應(yīng)多為街鋪，大中型商場(chǎng)幾乎為零，4、業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)同質(zhì)化嚴(yán)重，底商與商業(yè)街基本占有95%以上的比例；5、業(yè)種層次較為豐富，但種類(lèi)組合單一；當(dāng)前由于規(guī)劃缺失，發(fā)展主體不明，長(zhǎng)葛現(xiàn)有商業(yè)呈現(xiàn)出了“商圈不完整，價(jià)值鏈延

15、伸不足，業(yè)態(tài)缺乏，業(yè)種經(jīng)營(yíng)落后”等特性，這種商業(yè)特征明顯是與其社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，個(gè)人消費(fèi)需求層次及城市定型品位不相協(xié)調(diào)的。（二）商業(yè)發(fā)展前景； 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐的加快，未來(lái)長(zhǎng)葛區(qū)域經(jīng)濟(jì)及個(gè)人消費(fèi)將呈現(xiàn)以下三個(gè)特征：1、整體需求將由日常滿(mǎn)足型向時(shí)尚特色型轉(zhuǎn)換，個(gè)人消費(fèi)也將出現(xiàn)明顯的選擇性及品位性；2、消費(fèi)構(gòu)成也將由單純的購(gòu)物向多元化發(fā)展，更多地體現(xiàn)在休閑、娛樂(lè)方面；3、經(jīng)營(yíng)模式更多地體現(xiàn)在新的業(yè)態(tài)組合及業(yè)種經(jīng)營(yíng)模式的引入上；經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展、社會(huì)整體消費(fèi)層次以及個(gè)人消費(fèi)能力的不斷提升，促使長(zhǎng)葛城市商業(yè)發(fā)展需要注入新的商業(yè)模式、新的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。這不僅是城市發(fā)展的必然、也是提高居民生活水平以及區(qū)域商業(yè)層

16、次的必然。因此，長(zhǎng)葛必須要有一個(gè)標(biāo)桿性的城市綜合體商業(yè)項(xiàng)目（業(yè)態(tài)全面、管理先進(jìn)、服務(wù)一流）來(lái)帶動(dòng)和引導(dǎo)整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這正是長(zhǎng)葛商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的潛力價(jià)值所在。二、市場(chǎng)需求狀況調(diào)研分析（消費(fèi)者調(diào)研）；本次調(diào)查主要針對(duì)長(zhǎng)葛市市區(qū)繁華路段的客戶(hù)展開(kāi)，范圍涵蓋企業(yè)高管、私營(yíng)企業(yè)老板、個(gè)體商戶(hù)以及外來(lái)務(wù)工者消費(fèi)群體。1、消費(fèi)者現(xiàn)狀分析；（一）年齡段分析；年齡段企業(yè)高管私企老板個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)外來(lái)務(wù)工人員21-25歲1226-30歲21231-35歲1636-40歲1241-45歲2小結(jié)：年齡21-25歲的占 15%年齡26-30歲的占 25%年齡31-35歲的占 35%年齡36-40歲的占 15%年齡4

17、1-45歲的占 10%（二）購(gòu)買(mǎi)目的分析；購(gòu)房主要目的企業(yè)高管私企老板個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)外來(lái)務(wù)工人員結(jié)婚用房11改善居住環(huán)境 25給父母買(mǎi)房11為子女購(gòu)房13投資升值11自住112小結(jié)結(jié)婚買(mǎi)房的占10%改善居住環(huán)境的占35%給父母買(mǎi)房的占10%為子女買(mǎi)房的占20%投資升值的占10%自住的占20%（三）購(gòu)買(mǎi)花費(fèi)分析；購(gòu)買(mǎi)花費(fèi)企業(yè)高管私企老板個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)外來(lái)務(wù)工人員10萬(wàn)以下1110-12萬(wàn)1 1112-14萬(wàn)1114-16萬(wàn) 216-18萬(wàn) 1218-20萬(wàn) 1220-22萬(wàn) 1122-24萬(wàn) 1124萬(wàn)以上 1小結(jié)10萬(wàn)以下 10%10-12萬(wàn) 15%12-14萬(wàn) 10%14-16萬(wàn) 10%16-18萬(wàn)

18、 15%18-20萬(wàn) 15%20-22萬(wàn) 10#22-24萬(wàn) 10%24萬(wàn)以上 5%（四）投資角度分析；投資角度企業(yè)高管私企老板個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)外來(lái)務(wù)工人員住宅2271商業(yè)242小結(jié)住宅占60% 、商業(yè)占40%（五）購(gòu)買(mǎi)渠道和因素分析；了解房產(chǎn)信息的渠道朋友推薦 20%電視廣告 10%報(bào)紙廣告 20%互聯(lián)網(wǎng)絡(luò) 25%戶(hù)外廣告 10%廣播電臺(tái) 5%房展會(huì) 5%其他 5%購(gòu)買(mǎi)商業(yè)考慮重要因素地理位置 20%樓盤(pán)價(jià)格 20%戶(hù)型設(shè)計(jì) 5%商鋪?zhàn)饨?15%商鋪裝修 5%規(guī)劃 10% 商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司選擇 20%開(kāi)發(fā)商實(shí)力 5%2、消費(fèi)者對(duì)老干部活動(dòng)中心商業(yè)項(xiàng)目的認(rèn)可分析；認(rèn)可角度企業(yè)高管私企老板個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)外來(lái)務(wù)

19、工人員建設(shè)集中商業(yè)1251建設(shè)酒店23建設(shè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)1231小結(jié)建設(shè)集中商業(yè) 50%建設(shè)酒店 25% 建設(shè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 35%建設(shè)商鋪價(jià)格（60平米1層）企業(yè)高管私企老板個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)外來(lái)務(wù)工人員3000-400022514000-500012315000-60001116000-70007000-80008000-90009000-1000010000-12000 小結(jié)3000-4000占50%；4000-5000占35%；5000-6000占15%建設(shè)商鋪價(jià)格（100平米2層）企業(yè)高管私企老板個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)外來(lái)務(wù)工人員3000-4000114000-50002135000-60001356000-700

20、0217000-80008000-90009000-1000010000-12000 小結(jié)3000-4000占10%； 4000-5000占30%；5000-6000占45%； 6000-7000占15%另：賣(mài)商鋪20年的經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán) 會(huì)：15% 不會(huì)：5% 看價(jià)格而定：80%總結(jié)：商業(yè)地產(chǎn)的成功與否，最終取決于三個(gè)因素：地段、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)主題以及其物業(yè)表現(xiàn)。同一地段的商業(yè)物業(yè)會(huì)因經(jīng)營(yíng)主題的不同，而呈現(xiàn)事態(tài)各異的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)；同樣，同一主題的商業(yè)物業(yè)也會(huì)因地段的不同，而存在迥然相反的市場(chǎng)效果?？傊?，一個(gè)創(chuàng)新、科學(xué)、合理的經(jīng)營(yíng)主題的選擇會(huì)使相同市場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)顯現(xiàn)出更大的經(jīng)營(yíng)價(jià)值。同時(shí)，商業(yè)物業(yè)的地產(chǎn)操作性，也使得其物業(yè)自身的規(guī)劃設(shè)計(jì)提升到了與項(xiàng)目地