貸款相關(guān)知識(shí)及流程(共12頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上貸款相關(guān)知識(shí)及流程亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司目的：（PPT）了解 商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款、個(gè)人住房貸款政策性貼息業(yè)務(wù) 的定義以及相關(guān)辦理流程。第一節(jié) 商業(yè)性住房貸款（PPT）一、何謂個(gè)人住房商業(yè)貸款（PPT） 個(gè)人住房商業(yè)性貸款，又稱“按揭”，是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式。） 二、商業(yè)性個(gè)人住房貸款流程圖（PPT） 三、貸款擔(dān)保目前，商業(yè)性個(gè)人住

2、房擔(dān)保貸款有三種貸款擔(dān)保方式可供借款人選擇，這三種貸款擔(dān)保方式為住房抵押、權(quán)利質(zhì)押和第三方保證，借款人可以根據(jù)自己的情況，選擇其中一種。 ·住房抵押貸款擔(dān)保（PPT） 講解：以住房抵押作貸款擔(dān)保：貸款銀行可接收的抵押物有：所購(gòu)買的住房、自己已經(jīng)擁有(有產(chǎn)權(quán))的住房。如果借款人以所購(gòu)住房作抵押，按貸款銀行的規(guī)定，則不需要對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，可以節(jié)省一筆評(píng)估費(fèi)用，如果以自己已經(jīng)擁有產(chǎn)權(quán)的住房作抵押，該抵押物則需要經(jīng)過(guò)銀行指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，抵押人需要支付一筆評(píng)估費(fèi)用，目前評(píng)估費(fèi)用是按照政府規(guī)定的房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的。以住房作貸款擔(dān)保，借貸雙方要按有關(guān)法律規(guī)定到房地產(chǎn)管

3、理機(jī)關(guān)辦理抵押物登記手續(xù)，抵押登記費(fèi)用由借款人承擔(dān)，借款人選擇抵押作貸款擔(dān)保方式，還需按規(guī)定到貸款銀行認(rèn)可的保險(xiǎn)公司購(gòu)買抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和貸款保證保險(xiǎn)，并明確貸款銀行為本保險(xiǎn)的第一受益人，保險(xiǎn)期不短于貸款期，保險(xiǎn)金額不低于貸款的全部本息，抵押期間保險(xiǎn)單由貸款銀行保管，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人承擔(dān)。采取抵押擔(dān)保方式，借款人要支付抵押登記費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用和抵押物評(píng)估費(fèi)用如果借款人經(jīng)濟(jì)條件較為富足，這種方式是較為理想的選擇，也是銀行最愿意接受的貸款擔(dān)保方式。 ·權(quán)利質(zhì)押貸款擔(dān)保（PPT）講解：以權(quán)利質(zhì)押作貸款擔(dān)保：銀行可接受的質(zhì)押物是特定的有價(jià)證券和存單，有價(jià)證券包括國(guó)庫(kù)券、金融債券和銀行認(rèn)可的企業(yè)債

4、券，存單只接收人民幣定期儲(chǔ)蓄存單。借款人申請(qǐng)質(zhì)押擔(dān)保貸款，質(zhì)押權(quán)利憑證所載金額必須超過(guò)貸款額度，即質(zhì)押權(quán)利憑證所載金額要至少大于貸款額度的10%。各種債券要經(jīng)過(guò)銀行鑒定，證明真實(shí)有效，方可用于質(zhì)押，人民幣定期儲(chǔ)蓄存單要有開戶銀行的鑒定證明及免掛失證明，借款人在與銀行簽訂貸款質(zhì)押合同的同時(shí)，要將有價(jià)證券、存單等質(zhì)押物交由貸款銀行保管，并由貸款銀行承擔(dān)保管責(zé)任，如果借款人要求進(jìn)行公證，雙方可以到公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù)，公正費(fèi)用由借款人承擔(dān)。選擇質(zhì)押貸款擔(dān)保方式，要求居民家庭有足額的金融資產(chǎn)，依靠這些金融資產(chǎn)完全可以滿足購(gòu)房消費(fèi)的需要，只是購(gòu)房時(shí)難于變現(xiàn)或因變現(xiàn)會(huì)帶來(lái)一定損失而不想變現(xiàn)。因此，采取質(zhì)押

5、方式，只有少數(shù)人才能做到。 ·第三方保證貸款擔(dān)保 （PPT）講解：以第三方保證作貸款擔(dān)保：此種方式需要借款人提供貸款銀行認(rèn)可的保證人，按照貸款銀行的規(guī)定，保證人必須為企業(yè)法人，為借款人提供貸款保證為不可撤消的連帶責(zé)任保證，借款人選擇這種擔(dān)保方式，首先要了解銀行認(rèn)可的第三方法人保證人需具備的條件，從銀行的有關(guān)貸款規(guī)定來(lái)看，借款人要提供第三方法人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；第三方法人能獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧；有健全的管理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理制度，有相當(dāng)于AA級(jí)以上的企業(yè)信用等級(jí)；在建設(shè)銀行開有存款戶；無(wú)重大債權(quán)債務(wù)糾紛等。若第三方法入不符合這些條件或不符合其中任何一條，都不能通過(guò)貸款銀行的審查，雖然資信好的

6、非公益事業(yè)單位法人按規(guī)定也可以為本單位職工提供貸款擔(dān)保，但需要貸款銀行認(rèn)可才行。選擇第三方保證作貸款擔(dān)保有一定難度，首先第三方法人是否愿意做這種承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；其次，第三方法人做承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人的資格是否會(huì)被銀行認(rèn)可。因此，對(duì)大多數(shù)購(gòu)房借款人來(lái)說(shuō)，這種方式不易成功，當(dāng)然產(chǎn)權(quán)單位按照房改政策出售公有住房，愿為職工提供貸款擔(dān)保外，這里仍存在銀行對(duì)擔(dān)保資格審查的問(wèn)題。 四、還款方式（PPT）· 一次還本付息法（PPT）講解：現(xiàn)各銀行規(guī)定，貸款期限在一年以內(nèi)（含一年），那么還款方式為到期一次還本付息，即初期的貸款本金加上整個(gè)貸款期內(nèi)的利息綜合。計(jì)算公式如下：到期一次還本付息額=貸款

7、本金×1+年利率（%） （貸款期為一年）到期一次還本付息額=貸款本金×1+月利率（）×貸款期（月） （貸款期不到一年）其中：月利率=年利率÷12如以住房公積金貸款1萬(wàn)元，貸款期為7個(gè)月，則到期一次還本付息額為：10000元×1+（4.05%÷12月）×7月 = 10236.3元 ·等額本息還款法（PPT）講解：個(gè)人購(gòu)房抵押貸款期限一般都在一年以上，則還款的方式之一是等額本息還款法，即從使用貸款的第二個(gè)月起，每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。計(jì)算公式如下：每月等額還本付息額=貸款本金×其中：還款期數(shù)=

8、貸款年限×12如以商業(yè)性貸款20萬(wàn)元，貸款期為15年，則每月等額還本付息額為：月利率為5.04%÷12=4.2，還款期數(shù)為15×12=180×4.2×（14.2）即借款人每月向銀行還款1642.66元，15年后，20萬(wàn)元的借款本息就全部還清。·等額本金還款法（PPT）講解：等額本金還款法是一種計(jì)算非常簡(jiǎn)便，實(shí)用性很強(qiáng)的一種還款方式。基本算法原理是在還款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金，并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。由于銀行結(jié)息慣例的要求，一般采用按季還款的方式（如中國(guó)銀行）。其計(jì)算公式如下：每季還款額=

9、貸款本金÷貸款期季數(shù)+（本金-已歸還本金累計(jì)額）×季利率如以貸款20萬(wàn)元，貸款期為10年，為例：每季等額歸還本金：÷（10×4）=5000元第一個(gè)季度利息：×（5.58%÷4）=2790元?jiǎng)t第一個(gè)季度還款額為5000+2790=7790元；第二個(gè)季度利息：（-5000×1）×（5.58%÷4）=2720元?jiǎng)t第二個(gè)季度還款額為5000+2720=7720元第40個(gè)季度利息：（-5000×39）×（5.58%÷4）=69.75元?jiǎng)t第40個(gè)季度（最后一期）的還款額為5000+69.

10、75=5069.75元由此可見，隨著本金的不斷歸還，后期未歸還的本金的利息也就越來(lái)越少，每個(gè)季度的還款額也就逐漸減少。這種方式較適合于已經(jīng)有一定的積蓄，但預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人，如中老年職工家庭，其現(xiàn)有一定的積蓄，但今后隨著退休臨近收入將遞減。五、提前還貸如何辦理 （PPT）講解：目前，個(gè)人住房公積金貸款、建設(shè)銀行等部分商業(yè)性個(gè)人住房貸款已推出了允許借款人改變還款計(jì)劃、提前償還部分或全部貸款的業(yè)務(wù)。然而因?yàn)樘崆皟斶€貸款、特別是提前償還部分貸款，需要對(duì)原借款合同中三方約定的借款期限、貸款余額等內(nèi)容重新修正與計(jì)算，在操作上有一定的復(fù)雜性，借款人需了解和掌握下列的一些要求與規(guī)定： 1、借款人須

11、在按月正常償還貸款本息6個(gè)月后，方可提出首次提前償還部分貸款或全部貸款； 2、貸款機(jī)構(gòu)為嚴(yán)格貸款管理，對(duì)提前償還部分貸款規(guī)定了最低限額，一般需萬(wàn)元以上、以萬(wàn)為單位的整數(shù)。 3、借款人提前還貸一般需提前15天告知貸款機(jī)構(gòu)，并須持原借款合同、銀行還貸儲(chǔ)蓄卡、每月還貸本金利息表、本人身份證等資料向貸款機(jī)構(gòu)提出書面申請(qǐng)（公積金貸款向住房資金管理部門提出申請(qǐng)，銀行商業(yè)性住房貸款則向貸款銀行提出申請(qǐng)），并須經(jīng)其審核同意； 4、借款人在當(dāng)月仍需償還原定的月貸款本息還款額，同時(shí)再將需要提前償還的貸款金額存入銀行儲(chǔ)蓄卡內(nèi)。貸款機(jī)構(gòu)經(jīng)確認(rèn)后，對(duì)屬于是提前償還部份住房貸款的，則將再按原借款合同中確定的計(jì)息還貸方式（

12、一般為"等額本息還款法"、"等本不等息還款法"等），以"先息后本，每月等額減少，縮短還款期限"的計(jì)算原理，重新計(jì)算提前償還部份貸款后的借款余額和最終償還期限，重新打印"每月還貸本金利息表"，重新與借款人簽訂"借款變更合同"。無(wú)論是提前償還部份貸款、或是提前償還全部貸款，借款人均須在貸款機(jī)構(gòu)規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到銀行辦理提前還貸劃款。還有值得一提的事是，提前償還全部貸款可到保險(xiǎn)公司退還提前期內(nèi)保費(fèi)。在借款人提前償還全部貸款后，貸款機(jī)構(gòu)將同時(shí)交還給借款人原一直由貸款機(jī)構(gòu)保管著的個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)單正本。而

13、由于借款人原在辦理貸款時(shí)已一次性付清了借款期內(nèi)的所有保險(xiǎn)費(fèi)，故原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)已提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前期的保費(fèi)。 提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)，需根據(jù)原購(gòu)房屋是現(xiàn)房還是期房、期房的投保變費(fèi)實(shí)際期限（半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計(jì)算）、原一次性交付保費(fèi)的貼現(xiàn)利率與速算系數(shù)等因素，其計(jì)算公式為：提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)已交保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值-提前歸還前占用保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值。六、提交資料（PPT）個(gè)人需提供資料（PPT）1.申請(qǐng)人及配偶（如已婚）的身份證，外省人士需提供北京市暫住證2.婚姻狀況證明

14、：、 3.與售房房單位簽訂的符合北京市政府統(tǒng)一規(guī)定的購(gòu)房合同或協(xié)議，及有關(guān)證明文件4.首付款證明正本及其已付款的收據(jù)或在本銀行不低于首付款的存款證明5.（蓋單位公章）6.在職單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（加蓋公章并體現(xiàn)當(dāng)年年檢）7.其他銀行要求的文件。隨各銀行具體要求的不同，應(yīng)提交的材料會(huì)有所不同。 七、相關(guān)費(fèi)用（PPT）1、 律師費(fèi)：一般為申請(qǐng)貸款額的3，由律師事務(wù)所收?。?、 保險(xiǎn)費(fèi)：為房?jī)r(jià)總額*費(fèi)用系數(shù)（詳見房屋保險(xiǎn)費(fèi)用系數(shù)）*貸款年限，申請(qǐng)人一次交清，由保險(xiǎn)公司收取。3、 印花稅：申請(qǐng)貸款額的0.05%，由稅務(wù)局收??；第二節(jié) 住房公積金貸款（PPT） 一、 定義（PPT）個(gè)人住房公

15、積金貸款為政策性住房公積金發(fā)放的委托貸款，指繳存住房公積金的本市職工，在本市城鎮(zhèn)購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房時(shí)，以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房公積金貸款。二、貸款流程（PPT）三、貸款資格（PPT）1、貸款對(duì)象：講解：在本地購(gòu)買自住住房，同時(shí)在當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。2、貸款條件：講解：·具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；·具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；·具有購(gòu)買住房的合同或有關(guān)證明文件；·提供住房資金管理

16、中心同意的擔(dān)保方式；·符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。四、相 關(guān) 費(fèi) 用（PPT）1、評(píng)估費(fèi)：房屋總價(jià)在100萬(wàn)元以下，按總價(jià)的5收取。（詳見評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）2、 保險(xiǎn)費(fèi)：為房?jī)r(jià)總額*費(fèi)用系數(shù)（詳見房屋保險(xiǎn)費(fèi)用系數(shù)）*貸款年限，申請(qǐng)人一次交清，由保險(xiǎn)公司收取。3、 印花稅：申請(qǐng)貸款額的0.05%，由稅務(wù)局收取 五、還款方式（PPT）1. 貸款期不到一年的，采用方式：計(jì)算公式如下：到期一次還本付息額=貸款本金×（1+年利率（%） （貸款期為一年）到期一次還本付息額=貸款本金×（1+月利率（）×貸款期（月） （貸款期不到一年）其中：月利率=年利率

17、÷12如以住房公積金貸款1萬(wàn)元，貸款期為7個(gè)月，則到期一次還本付息額為：10000元×（1+（4.14%÷12月）×7月）=10241.5元 2. 貸款期一年以上，采用（等額本息還款） 計(jì)算公式如下：每月等額還本付息額=貸款本金×其中：還款期數(shù)=貸款年限×12如以商業(yè)性貸款20萬(wàn)元，貸款期為15年，則每月等額還本付息額為：月利率為5.58%÷12=4.65，還款期數(shù)為15×12=180  ×=1642.66元即借款人每月向銀行還款1642.66元，15年后，20萬(wàn)元的借款本息就全部還清。 3.

18、還有、等方式。第三節(jié) 組 合 貸 款（PPT）一、何為組合貸款（PPT） 個(gè)人住房組合貸款是指，符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，及借款人以所購(gòu)本市城鎮(zhèn)自住住房（或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式）作為抵押可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款。  二、住房貸款流程圖（PPT）三、相關(guān)費(fèi)用（PPT）1、 律師費(fèi)：一般為申請(qǐng)貸款額的3，由律師事務(wù)所收?。?、 評(píng)估費(fèi)：房屋總價(jià)在100萬(wàn)元以下，按總價(jià)的5收取。（詳見評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）3、 保險(xiǎn)費(fèi)：為房?jī)r(jià)總額*費(fèi)用系數(shù)（詳見房屋保險(xiǎn)費(fèi)用系數(shù)）*貸款年限，申請(qǐng)人一次交清，由保險(xiǎn)公司收取。4、 印花稅：申請(qǐng)貸款額的0.05%，由稅務(wù)局收??；5、 銀行開戶費(fèi)：人民幣10元，由銀行收取。第四節(jié) 個(gè)人住房貸款政策性貼息業(yè)務(wù)（PPT）一、貼息的定義？貼息有什么好處？（PPT） 講解：貼息的全稱是“個(gè)人住房貸款政策性貼息業(yè)務(wù)”。如果您是北京住房公積金管理中心系統(tǒng)的繳存人并符合公積金貸款條件，就可以申請(qǐng)貼息,享受貼息的貸款額度是根據(jù)您的公積金月繳存額確定的。商業(yè)銀行給您發(fā)放貸款，貼息額是以您能享受貼息的貸款額度為基礎(chǔ)，用公積金貸款