寫字樓市場調(diào)研報告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上2012年4月份市場調(diào)研報告 本月部門外勤人員更換，為使新上崗人員快速進(jìn)入工作狀態(tài)，部門進(jìn)行了相關(guān)基礎(chǔ)營銷知識和技巧的培訓(xùn)。除進(jìn)行基礎(chǔ)知識講解外，部門同時安排外勤人員與經(jīng)驗豐富的卸任外勤李風(fēng)同志進(jìn)行了卓有成效的深入交流。在此基礎(chǔ)上，外勤人員第一次外出工作由業(yè)務(wù)管理部經(jīng)理帶隊，將理論與實際工作密切結(jié)合，使新上崗人員對營銷外勤工作有了直觀的了解與潛移默化的親身實踐。本月外勤工作主要以新上崗人員熟悉市場環(huán)境為主，以大廈為中心，共對大廈周圍的14家寫字樓進(jìn)行了詳細(xì)走訪了解，除中信大廈（莊家金融對面，金世界D座）處于內(nèi)部裝修、信息不詳外，其它寫字樓相關(guān)信息收集比較全面，以下為相

2、關(guān)情況匯總：一、 走訪寫字樓列表（見附表）。二、調(diào)研寫字樓列表分析： 1、租金：大部分高檔寫字樓的租金價位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，極少數(shù)高檔寫字樓如萬象天成，租金價位可達(dá)3元/天/平方米以上。中檔寫字樓租金價位多集中在在2元/天/平方米左右，而低檔寫字樓租金在1.5元/天左右徘徊。此次調(diào)研，保藝大廈的租金逐年遞增5%在石家莊寫字樓行業(yè)比較少見，租金逐年遞增可以避免臨時調(diào)整租金價格的阻力，而且租期一般較長，能夠很好保持客戶的穩(wěn)定性。這種做法，可以在大廈適當(dāng)嘗試，特別是引進(jìn)長期租駐的大客戶。2、物業(yè)費：從此次調(diào)研的情況來看，各寫字樓物業(yè)費單獨收的占大多數(shù)，這與外請物業(yè)及售出代租有直接

3、關(guān)系。往往寫字樓建成后，物業(yè)管理托管，特別是售出的寫字樓，因為業(yè)主與物業(yè)并不是一個整體，物業(yè)費與租金統(tǒng)一收取的難度較大。各寫字樓物業(yè)費定位比較懸殊，從2.5元/月/平方米到10元/月/平方米不等，多數(shù)在5元/月/平方米以下。部分寫字樓如祥源大廈、匯文酒店、萬象天成、盈伴大廈、軍創(chuàng)國際等由自有物業(yè)管理，其它屬于物業(yè)托管形式。受托的物業(yè)公司中，恒輝物業(yè)兼有中介功能，代業(yè)主出租房屋，成交后一次性抽取房東首月房租的50%作為中介費。3、水電費：因為寫字樓用電屬于商業(yè)用電，多數(shù)寫字樓電費均在1元/度以上，其中女人世界電費最高，1.23元/度。包括女人世界在內(nèi)，1.1元/度以上的被調(diào)研寫字樓占到了大多數(shù)，

4、有8家。其他5家寫字樓除盈伴大廈電費低于1元/度之外，皆處于1元/度至1.1元/度之間。根據(jù)調(diào)查的情況看，所有大廈電費都是單獨計量收取。水費與電費則有所不同，有一半以上受調(diào)研的寫字樓，水費是包含在物業(yè)費中的，單獨收取的一般在5元/噸以上，各寫字樓水費差別不大。4、停車：通過走訪了解到，“停車難”是各寫字樓普遍存在的問題，因為客戶及居民保有車輛的不斷增加，整個城市的停車場也亟待擴容。從調(diào)研的各寫字樓情況來看，極少存在免費停車，甚至出現(xiàn)了有限車位先到先停的現(xiàn)象。其中除佳泰大廈和盈伴大廈不提供車位、維多利亞和女人世界情況尚待了解外，其它9家大廈，有7家大廈物業(yè)對租戶辦理包月停車業(yè)務(wù)，使長期租駐的客戶

5、不受臨時停車的影響，一定程度提高了客戶的穩(wěn)定性。為在激烈的市場競爭中保證大廈客戶的穩(wěn)定，希望對目前公司執(zhí)行的不辦理包月停車的做法能夠有所改善，減少因停車問題所引發(fā)的客戶不滿，提高顧客滿意率，提高經(jīng)營穩(wěn)定性。5、其他方面：各個寫字樓的公攤率差別不大，為出租面積的30%上下，只有中華商務(wù)比較特殊，公攤率達(dá)到出租面積35%。網(wǎng)絡(luò)通信方面，電信和聯(lián)通都能安裝，費用收取執(zhí)行通信公司規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)。三、萬象天成走訪側(cè)記：在此次調(diào)研的14家寫字樓中，萬象天成軟硬件方面給人印象比較深刻。萬象天成由A座純寫字樓、B座商場、C座高級公寓及酒店組成。因全部出售，所以物業(yè)并不關(guān)心業(yè)主購買的房產(chǎn)是否順利出租。通過詢問，

6、物業(yè)人員介紹A座寫字樓滿租，但從相關(guān)中介機構(gòu)的調(diào)查情況來看，滿租的可能性很低，因為中介有由業(yè)主自己登記的大面積空置寫字間對外招租的信息，租金價位能夠達(dá)到3.9元/天/平方米，而且物業(yè)費并未含進(jìn)。因物業(yè)介紹A座寫字樓全部出租，所以此次實地走訪的重點轉(zhuǎn)向C座公寓。就整體來看，萬象天成裝修等級較高，大廳墻面裝修別致，層次感強烈。但萬象天成最大的特別之處并不在于高級別的裝修裝飾，而是其新穎獨特的管理和服務(wù)。據(jù)了解，萬象天成托管物業(yè)公司為韓國輝世物業(yè)，全套物業(yè)服務(wù)韓式特色非常明顯。例如，設(shè)立國內(nèi)第一家女士專門停車場，該車場只允許由女性司機駕駛的車輛進(jìn)出。與此配套的“韓國花式引領(lǐng)”服務(wù)也獨具特色，這種來自異國他鄉(xiāng)的迎送禮儀，令大部分顧客耳目一新。近幾年，萬象天成借力河北藝術(shù)中心和裕園廣場精心打造的休閑購物文化廣場，以民眾喜聞樂見的雜技文化為載體，在三位一體的廣場上開創(chuàng)設(shè)立了以歷屆“中國吳橋國際雜技節(jié)”的世界冠軍、國際明星印記、雕塑等生成的世界首條雜技星光大道，形成了經(jīng)濟和文化相互促進(jìn)發(fā)展的良性循環(huán)。在整個調(diào)查過程