試論樓頂空間的權(quán)屬爭議及解決規(guī)則

1、濱江學(xué)院 畢業(yè)論文題 目 試論樓頂空間的權(quán)屬爭議及解決規(guī)則 院 系 濱江學(xué)院花旗營校區(qū) 專 業(yè) 法學(xué) 學(xué)生姓名 楊碧云 學(xué) 號 20129328042 指導(dǎo)教師 張爭先 職 稱 副教授 二一六年四月二十日目 錄摘 要31、樓頂空間共有說的產(chǎn)生51.1樓頂?shù)淖匀粚傩?1.2樓頂空間的屬性52、對共有說的邏輯合理性的論證及檢討62.1依據(jù)區(qū)分所有境界理論所作的論證62.2從構(gòu)造與使用標(biāo)準(zhǔn)做出的論證72.3小結(jié)83、樓頂空間的權(quán)屬利益沖突83.1樓頂空間的利益所在83.2樓頂空間的權(quán)屬?zèng)_突84、根據(jù)利益衡量所做出的樓頂空間權(quán)屬爭議考量94.1專有性的價(jià)值合理性思考94.2開發(fā)商的利益思考104.3反

2、思與總結(jié)115、彈性共有說的可行性主張11結(jié) 語11參考文獻(xiàn)12致 謝 14試論樓頂空間的權(quán)屬爭議及解決規(guī)則楊碧云南京信息工程大學(xué)濱江學(xué)院法學(xué)系，江蘇 南京 210044 摘 要：隨著我國的發(fā)展，人口越來越多，城市人口的增多必然面臨著土地資源的緊缺，然而土地面積是不變的。為了滿足生存的基本需求，人們將目光聚焦在地下空間和地上空間，于是挖掘樓頂空間的實(shí)用價(jià)值就成為人們當(dāng)今最重要的課題。在法律上，這部分空間的所有權(quán)并有明確的規(guī)定，所以一些權(quán)利糾紛由此產(chǎn)生。樓頂空間具有一定的特殊性，從地理方位的角度來說它雖然在建筑物的邊緣處，但從性質(zhì)上來說它與建筑物是一樣的。我國在建筑物方面所制定的相關(guān)法規(guī)中，對其

3、并沒有明確的所有權(quán)和空間權(quán)規(guī)定，所以對于樓頂空間的開發(fā)過程和產(chǎn)生的糾紛事故缺少有效的管理和解決措施。除此之外，這方面的管理還缺少統(tǒng)一的理論意見，在實(shí)踐中會(huì)遇到諸多的阻礙。所以，想要解決樓頂空間權(quán)利方面的糾紛，不僅應(yīng)該統(tǒng)一理論意見，還需要從法律方面入手，完善這方面的規(guī)章制度，理論結(jié)合法規(guī)共同進(jìn)行管理。 關(guān)鍵詞： 樓頂空間 建筑物區(qū)分所有權(quán) 空間權(quán) 空間利用權(quán) 立 法The Ownership of the Space Right Abovethe Condominium Building AbstractBecky YongNUIST，Nanjing 210044，ChinaAbstract：W

4、ith the increment of the city population and the comparative shortage of the land, its necessary to make space exploitation and utilization .The value of the space above the condominium building has been raised because of multiform use and the disputes occurred .The location of the space above the b

5、uilding is so special that it is next to the proof and a part of the base land. When using the space of the building, the condominium ownership and the space right are both involved. But the lack in legislation in both makes it difficult to settle the dispute. And the differences of the doctrine int

6、ensify the confusion.Key Words：the space above the roof, condominium ownership, space right, the right to use, legislation隨著我國的發(fā)展，人口越來越多，城市人口的增多必然面臨著土地資源的緊缺，然而土地面積是不變的。為了滿足生存的基本需求，人們將目光聚焦在地下空間和地上空間，于是挖掘樓頂空間的實(shí)用價(jià)值就成為人們當(dāng)今最重要的課題。在法律上，這部分空間的所有權(quán)并有明確的規(guī)定，所以一些權(quán)利糾紛由此產(chǎn)生。樓頂空間具有一定的特殊性，從地理方位的角度來說它雖然在建筑物的邊緣處，但從性質(zhì)上

7、來說它與建筑物是一樣的。我國在建筑物方面所制定的相關(guān)法規(guī)中，對其并沒有明確的所有權(quán)和空間權(quán)規(guī)定，所以對于樓頂空間的開發(fā)過程和產(chǎn)生的糾紛事故缺少有效的管理和解決措施。除此之外，這方面的管理還缺少統(tǒng)一的理論意見，在實(shí)踐中會(huì)遇到諸多的阻礙。所以，想要解決樓頂空間權(quán)利方面的糾紛，不僅應(yīng)該統(tǒng)一理論意見，還需要從法律方面入手，完善這方面的規(guī)章制度，理論結(jié)合法規(guī)共同進(jìn)行管理。 就此問題，我國已經(jīng)制定的法規(guī)還沒有做出明確的規(guī)范。只有建設(shè)部發(fā)布的城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定和公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法有些涉及到。而在理論中和實(shí)踐中對該問題的觀點(diǎn)也分為兩種情況。即全體區(qū)分所有人共有說（簡稱共有說）及頂樓住戶專有

8、說（簡稱專有說）之間的對立 王利明.物權(quán)法研究M.北京：中國人民大學(xué)出版社，2002.400，第124-125頁。，但共有說占多數(shù)。對此，本文以為，雖與專有說相比，共有說更為廣泛，但由于我國學(xué)術(shù)上對共有說的論證并不十分充分，有的甚至具有錯(cuò)誤性，所以本文將對共有說的理論依據(jù)予以更深一層的反思和論證，且在這基礎(chǔ)上本人偏向我國堅(jiān)持的，頂層空間在推定為全體區(qū)分所有人共有的同時(shí)，例外地允許樓頂空間由特定人專有。1.樓頂空間共有說的產(chǎn)生1.1樓頂?shù)淖匀粚傩詷琼敶蟛糠智闆r下是說多層樓房的頂部，是一棟建筑物的固有成分。它處于建筑物的頂上，對整個(gè)建筑物的結(jié)構(gòu)、外貌具有重要意義與作用。從構(gòu)成上看，樓頂是整座大樓的

9、外部構(gòu)架，具有遮陽、擋風(fēng)雨、維持溫度的作用。根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)的需要，和對美觀的要求，樓頂以各異的形式呈現(xiàn)在我們的日常生活中。其中，平頂最為廣泛，這是本文論證的樓頂?shù)闹饕螒B(tài)，即樓頂平臺 實(shí)踐中所使用的與樓頂平臺意義相近或相同的用語還有屋頂、天臺、屋頂平臺、樓頂空間等。露臺 建設(shè)部住宅設(shè)計(jì)規(guī)劃第2章第18條 則是由于建筑物縮建，地層地面伸出室外的圍欄無蓋的部分。1.2樓頂空間的屬性 1.2.1.區(qū)分所有建筑物的共有部分與專有部分共有部分和專有部分組成組成了區(qū)分所有建筑物。所謂專有部分，是指擁有構(gòu)造中與適用中的獨(dú)立性。所謂共有部分 尹章華、王惠光公寓大廈管理?xiàng)l例解讀，中國政法大學(xué)出版社2003年版，第

10、16頁，指區(qū)分所有人擁有的獨(dú)自私有部分之外的建筑物的其余部分。對于怎么樣來區(qū)分所有建筑物的共有部分，各國主要采取排除法定或者直接定義樓頂共有部分的概念，或者直接列出每個(gè)共有部分，或認(rèn)定共有部分是區(qū)分所有的建筑物的專有部分以外的其他部分和不屬于專有的附屬建筑物。 唐先鋒論區(qū)分所有建筑物共有部分的合理使用，浙江萬里學(xué)院學(xué)報(bào) 2004 年第 6 期1.2.2.樓頂是否為頂層房屋所有人的專有部分所謂的樓頂，它不但是一棟樓房的屋頂，而且還是整座大樓的房頂。同時(shí)因?yàn)闃琼數(shù)奈恢锰幱陧攲幼舻奈蓓?，與頂層住戶的房屋密切相關(guān)。所以才會(huì)有樓頂空間是頂層房屋戶主的私有財(cái)產(chǎn)，歸其所有。區(qū)分所有權(quán)的專有部分需要同時(shí)具備

11、以下兩方面的要求，即結(jié)構(gòu)獨(dú)立、使用獨(dú)立。從結(jié)構(gòu)來看，樓頂違背區(qū)別獨(dú)立性的特定要求，而且需要存在于底下多層房屋的支撐，明顯不能獨(dú)自存在；從使用上看，樓頂?shù)拇嬖?，是為了滿足該棟建筑全部區(qū)分所有權(quán)人的利益與需求而存在的，也不具有獨(dú)立性。從中可以看出，即便樓頂處于頂層房屋的結(jié)構(gòu)中 但淑華屋頂平臺問題的法律分析中國律師2003 年 11 期，我們也不能將其簡單的看成是某一層的專有部分。樓頂對于整個(gè)建筑來說都是及其重要的組成部分，是必不可少的構(gòu)建元素，在其廣泛被頂層房屋使用的同時(shí)，它也應(yīng)當(dāng)歸為共有部分。1.2.3.樓頂為區(qū)分所有建筑物的法定共用部分根據(jù)共用與約定的不同性質(zhì)，可以將共用部分分為以上兩個(gè)組成部

12、分。法律意義上的共用部分稱為當(dāng)然共用部分，就是在構(gòu)架上僅為區(qū)分所有人一起享有，每個(gè)區(qū)分所有權(quán)人無法通過合議改變，轉(zhuǎn)化成專有所有權(quán)的部分。約定共用部分，即規(guī)約共用部分，是說通過規(guī)約或者合意改變，將原專有部分，變更成共用部分 尹章華、王惠光等公寓大廈管理?xiàng)l例解讀，中國政法大學(xué)出版社 2003 年版，第 30 頁。建筑物的基本構(gòu)造、附屬部分以及附屬設(shè)備都是法定共用部分。在如臺灣公寓大廈管理?xiàng)l例第 7 條第 3 項(xiàng)規(guī)定“公寓大廈基礎(chǔ)、主要梁柱、承重墻壁、樓地板及屋頂之構(gòu)造”不得為約定專用部分。顯然樓頂是屬于法定共用部分的。2.對共有說的邏輯合理性的論證及檢討 2.1.依據(jù)區(qū)分所有境界理論所作的論證我們

13、國家的學(xué)者認(rèn)為：“確定區(qū)分所有建筑物樓頂空間的權(quán)屬問題，最基礎(chǔ)的依據(jù)就是區(qū)分所有建筑物的專有部分和共用部分的界限確定。如果采用壁心說界定頂層所有權(quán)人的權(quán)利界限，其權(quán)利界限只及于頂層樓板的壁心，不可能沖出壁心，而達(dá)到整個(gè)頂層樓板，更不能達(dá)到頂層空問由此推論，樓頂空問當(dāng)然也應(yīng)為全體區(qū)分所有權(quán)人共有?！?楊 立新：建筑物區(qū)分所有權(quán)權(quán)屬規(guī)則在實(shí)務(wù)適用中的難點(diǎn)問題2005，(1)：70.這個(gè)論證很具有說服力，然而卻有一大漏洞。該論證是以區(qū)分由墻壁或樓板所隔開的，不同所有權(quán)利空間的歸屬問題。該結(jié)論有一個(gè)大前提，就是墻壁或樓板所隔開的兩個(gè)界面空間，在此之前是已經(jīng)有明確歸屬主體的。換而言之，如果一墻相隔的兩個(gè)

14、空間，本身沒有明確的歸屬主體，那么再通過境界理論來研究其歸屬，顯然是無法得出定論的。在這個(gè)前提上，再去看樓頂空間的歸屬問題。如果要把樓頂空間歸為共有的話，就必須先確認(rèn)樓頂空間屬于共有部分，然后通過境界論來維護(hù)該認(rèn)證。就好比一個(gè)一室一廳的房子，臥室與客廳通過一堵墻，一扇門隔開。將門關(guān)上后是兩個(gè)不同的空間，但是此刻我們根本不用去通過境界理論去研究兩個(gè)空間的歸屬問題。同樣，如果確定了樓頂空間歸頂樓住戶專有，那么境界理論根本無用武之地。由此可以看出，如果以境界理論來確定樓頂空間的共有性，顯然是本末倒置的。2.2.從構(gòu)造與使用標(biāo)準(zhǔn)做出的論證 針對共同建筑的不同所有權(quán)的競合，應(yīng)歸于單一主權(quán)的例外情況，因此

15、必須加以特殊規(guī)定或者有其相對應(yīng)的條件才行。對此，大陸法各國一般都認(rèn)為，區(qū)分所有權(quán)的專有部分需要同時(shí)具備以下兩方面的要求，即結(jié)構(gòu)獨(dú)立、使用獨(dú)立。在此前關(guān)于樓頂是否為頂層房屋所有人的專有部分中，已有闡明，可以淺顯地看出，即便樓頂處于頂層房屋的結(jié)構(gòu)中，我們也不能將其簡單的看成是某一層的專有部分 王扦鑒：融法物權(quán)第一冊通則·所有權(quán)中國政法大學(xué)出版社，2001250。樓頂對于整個(gè)建筑來說都是及其重要的組成部分，是必不可少的構(gòu)建元素，在其廣泛被頂層房屋使用的同時(shí)，它也應(yīng)當(dāng)歸為共有部分。根據(jù)以上結(jié)構(gòu)與商用之獨(dú)立的理論來說，共有論似乎已經(jīng)可以站住腳跟了。而且樓頂空間之所以是空間而不是樓頂房間，在他的

16、周圍當(dāng)然不可能有封閉的圍墻、頂蓋，也就自然無法滿足結(jié)構(gòu)獨(dú)立。同時(shí)，樓頂空間即使會(huì)有單獨(dú)的進(jìn)出道口，也是與一棟大樓相連相依的，但是樓頂空間不具備經(jīng)濟(jì)效益，所以也沒有使用獨(dú)立可言。到此，傳統(tǒng)的論證已經(jīng)大致闡明清楚了，我們不難看出，這一論證具有其獨(dú)到的邏輯合理性，但還存在一些細(xì)小的問題。本文以為，以上結(jié)論還不足以完全否定專有論的成立，有待商討的地方有下列兩點(diǎn)：首先，從日常生活中的實(shí)際情況來看，樓頂空間成為一些主體的專有財(cái)產(chǎn)的例子也不在少數(shù)。第一，在某些國家和地區(qū)，已經(jīng)將樓頂空間認(rèn)定為專有，并且受到法律的承認(rèn)（比如日本，中國臺灣地區(qū)）。僅此一條，構(gòu)造和使用不具獨(dú)立性的論證就不攻自破。第二，生活中的樓頂

17、空間樣式多種多樣。在售房處的樣品房沙盤中，我們很容易可以找到一些這樣的頂層房屋，他們附帶閣樓。而我們買下這些附帶閣樓的房子通常會(huì)贈(zèng)送樓頂空間，也就是我們所熟知的露臺。該露臺只與該棟樓房的頂層房屋相連，具有專門通道，僅與特定人的專有部分形成一體。同時(shí)，大部分此類露臺在建造過程中已經(jīng)形成了圍墻，雖然頂樓住戶不得加蓋屋頂，但是不可否認(rèn)的是，這種樓頂空間是專有無疑，它滿足使用上的獨(dú)立性。日本的“觀念上的隔壁”學(xué)說，就是對該類現(xiàn)象的一種見解 日香川保一：區(qū)分所有建筑物的成立要什及具體例文商事法務(wù)研究，352，(5)。其次，通過現(xiàn)有學(xué)說及理論來看。樓頂空間是一物一主權(quán)的特殊情況，究其根本來說，它需要滿足一

18、棟建筑物中，各個(gè)戶主對該樓房的不盡相同的支配要求，而建立的區(qū)分機(jī)制。而結(jié)構(gòu)和使用之獨(dú)立，也只是為了使這一要求有憑有據(jù)，該標(biāo)準(zhǔn)就是這種區(qū)分方式的具現(xiàn)化形式。他的本質(zhì)目的，是為了確定樓頂空間，是否具有“排他適配”性。這是由于在法律上，區(qū)分所有物是否具有“排他支配性”，才是判斷其是否為為特定人專有的唯一標(biāo)準(zhǔn)。就像土地的上、下空間，并沒有滿足結(jié)構(gòu)與使用上的獨(dú)立。而各國卻普遍認(rèn)可空間的排他支配性，這是它作為獨(dú)立物權(quán)的依據(jù)。在生活中的具體體現(xiàn)就是，停車位的劃分。在一塊空曠的土地上，沒有圍墻，沒有明確的頂部接線，單通過對車位的劃分與租賃或買賣，它實(shí)實(shí)在在等同于可設(shè)定區(qū)分所有權(quán)的房間。這種特殊情況，無法滿足構(gòu)

19、造上的獨(dú)立。同理，依據(jù)“排他支配性”原則，理論上樓頂空間也可以成為類似停車位般的存在。2.3.小結(jié) 根據(jù)上述剖析，筆者認(rèn)為，共有說的兩大重要論證，實(shí)際上相互抵觸，相互矛盾。它無法成為專有說的理論依據(jù)，也不可論證共有論。在這種狀況中，我們就需要有更加完善的依據(jù)來支撐這一理論。這時(shí)價(jià)值導(dǎo)向的思考方式就十分重要了。從根源上來說，法學(xué)是一門引導(dǎo)人們思考的價(jià)值導(dǎo)向之學(xué)問 德卡爾·拉倫茨：法學(xué)方法論商務(wù)印書館200395。法學(xué)源于生活，超脫于生活，是我們的行為處事的準(zhǔn)則，具有價(jià)值導(dǎo)向的作用。因此，我們更不應(yīng)該拋開價(jià)值而單單從邏輯出發(fā)，去片面的研究法律問題。由此可見，要對樓頂空間的權(quán)屬爭議做出準(zhǔn)確

20、的判斷與解答，還需要回歸生活，對其相連的利益做出正確的價(jià)值判斷與合理的利益剖析，發(fā)揮法律的價(jià)值引導(dǎo)作用。3.樓頂空間的權(quán)屬利益沖突3.1.樓頂空間的利益所在隨著人口的增長，城市人口的集中，用地緊缺的當(dāng)下，樓頂空間逐步被推向了風(fēng)口浪尖。而樓頂個(gè)空間之所以可以吸引大家的眼球，最重要的理由是它所擁有的巨大潛在利益和價(jià)值。被大多數(shù)人所認(rèn)可的樓頂空間的價(jià)值，主要體現(xiàn)在很多方面，而共有說也是基于這些價(jià)值，而被認(rèn)為應(yīng)當(dāng)確定成共有。3.1.1.樓頂空間的物理共用性價(jià)值樓頂空間的平臺，是一棟建筑物的必要構(gòu)成部分 我國臺灣地區(qū)的建筑法第8條就規(guī)定：本法所稱之建筑物主要構(gòu)造，為基礎(chǔ)、主要粱柱、承重墻壁、樓地板及屋頂

21、之構(gòu)造。，它所有用的價(jià)值不僅僅體現(xiàn)在基礎(chǔ)上檔風(fēng)阻雨、遮陽。同時(shí)，它的存在還直接影響到整棟樓房的使用壽命。而且，在樓頂空間，樓頂平臺上還可以安裝特定戶主的專有設(shè)備，像閉路天線、太陽能熱水器等。這都是確定其共有的價(jià)值所在。3.1.2.樓頂空間的避險(xiǎn)價(jià)值當(dāng)一棟大樓發(fā)生火災(zāi)時(shí)，樓頂空間通常處于火災(zāi)發(fā)生的樓層上方。那么樓頂平臺就將成為火源上方住戶逃離大樓的重要途徑。我國已有相應(yīng)的規(guī)定 參見我國建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范第5.3.2條、第5.3.3條以及高層用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范第52.3條。臺灣內(nèi)政部所頒布的建筑技術(shù)規(guī)則建筑計(jì)施工編第九十九條對此也設(shè)有更為詳盡的規(guī)定。在許多大樓設(shè)計(jì)的時(shí)候，樓頂平臺也被賦予了防火避難的

22、效能。所以，將樓頂空間認(rèn)定為共有，更有益于維護(hù)公共安全的作用。3.1.3.樓頂空間的潛在利用價(jià)值在當(dāng)今社會(huì)，無論是空間，陸地，水域都物盡其用。而樓頂空間同樣具有豐富的內(nèi)涵。其潛在價(jià)值還未未被從分開發(fā)出來。平時(shí)我們可以看到的已被利用的樓頂空間大多數(shù)被廣告所用。樓頂空間的這種潛在利益，顯然不能僅僅歸于頂層戶主所專有 楊立新：建筑物區(qū)分所有權(quán)權(quán)屬規(guī)則在實(shí)務(wù)適川中的雄點(diǎn)問題。民商法學(xué)，2005(1)：72。此外，樓頂空間還可以作為娛樂休閑、健身納涼的場所。3.2.樓頂空間的權(quán)屬?zèng)_突3.2.1.房地產(chǎn)開發(fā)商與區(qū)分所有人之間的權(quán)利沖突這一沖突實(shí)質(zhì)上主要體現(xiàn)在買房售房之時(shí)。開發(fā)商在賣方的時(shí)候，通常把樓頂空間

23、作為附屬物，一并出售給特定人專有。也就是把樓頂出售給頂層住戶，為頂層住戶私人所有。而頂層空間是否能作為專用使用權(quán)的客體來進(jìn)行搭售，如果搭售，會(huì)否侵犯了其與區(qū)分所有人的權(quán)利呢？就這一問題，還存在著一定的爭議。當(dāng)下，大部分的學(xué)者或者理論，對樓頂空間能否作為專有。都持否定看法。在無法明確共有還是私有的情況下，開發(fā)者對其處分，顯然侵犯了全體區(qū)分所有人的合法權(quán)利，因此不發(fā)生法律效力。 楊立新樓頂空間的權(quán)屬爭議及解決規(guī)則人民法院報(bào) 2005 年 2 月 1 日版3.2.2.區(qū)分所有人之間的沖突溫豐文學(xué)者曾表示過：一棟大樓中的每層每戶區(qū)分所有人，他們的每層房屋，就像堆疊在一起的火柴盒一般，緊密相連。其實(shí)他們

24、都是立體的相鄰關(guān)系 溫豐文區(qū)分所有建筑物法律關(guān)系之構(gòu)造法令月刊 1992 年第 43 卷。但生活中，區(qū)分所有建筑物的相鄰關(guān)系并沒有這么簡單。它不僅僅具有表面的專有部分的相鄰，也表現(xiàn)為共有部分的相鄰義務(wù)關(guān)系。現(xiàn)實(shí)生活中，不和諧的例子每每發(fā)生。例如私自在樓頂空間蓄養(yǎng)寵物、禽畜，增設(shè)雨棚、護(hù)欄等。更有甚者將其出租以謀取利益，這些都是未明確權(quán)屬而帶來的沖突。3.2.3.區(qū)分所有人與第三人之間的沖突 通常情況下，對樓頂空間的處分權(quán)不是單獨(dú)的頂層住戶所有，而是全體區(qū)分所有人共有。他們合意將樓頂空間出租給第三人，那么隨之而來的就不可避免會(huì)產(chǎn)生一些沖突。4.根據(jù)利益衡量所做出的樓頂空間權(quán)屬爭議考量有利益的地方

25、，就有沖突。由于現(xiàn)有法律法規(guī)還不能完美的解決樓頂空間的權(quán)屬問題，所以沖突在所難免。圍繞樓頂空間的利益問題，全體區(qū)分所有權(quán)人、頂樓住戶以及房地產(chǎn)開發(fā)商之間的沖突，時(shí)有發(fā)生。因此，一個(gè)對頂層空間權(quán)屬規(guī)劃的合理規(guī)則就亟待出臺，用以確定和解決這些利益沖突。4.1.專有性的價(jià)值合理性思考對于樓頂住戶對頂層空間的專有性說法，主要有兩個(gè)依據(jù)。第一，樓頂空間和頂樓住戶是緊密相鄰的，所以樓頂平臺的利益和頂樓住戶的利益緊密相關(guān)。并且對于頂樓住戶來說，樓頂?shù)拇嬖谑撬麄兛梢哉Ｉ罨顒?dòng)的必備條件。樓頂平臺與頂樓住戶的住宅是一個(gè)整體，對頂樓住戶而言，樓頂平臺就好比門窗、墻壁一般不可或缺。但是對于非樓頂住戶的其他區(qū)分所有

26、權(quán)人來說，樓頂空間并不是這么必不可少。可見，如果將樓頂空間歸于頂樓住戶專有，那么必定盡心竭力的對樓頂平臺加以維護(hù)，使其自身利益得到保全，同時(shí)也福澤其余與之一棟的非樓頂住戶的利益。相反，認(rèn)定為共有的話，也許會(huì)造成所謂的“公地的悲劇” 自1968年美國生物學(xué)教授哈定在科學(xué)雜志上發(fā)表了一篇題為公地的悲劇(Hardin the Tragedy 0f the Commons, in scienceVo1162(1968)，ppl243f.)的文章以來“公地的悲劇”作為一種隱喻被廣泛應(yīng)用到各學(xué)科領(lǐng)域用來指稱追求個(gè)人利益最大化的個(gè)人，往往會(huì)無視公共利益，對公共資源進(jìn)行低效率的甚至破壞性的利用?；诖朔N觀點(diǎn)，

27、部分臺灣學(xué)者反對將樓頂空間為共有 臺灣學(xué)者黃茂榮就認(rèn)為：“屋頂在最上層，就遮雨而言，僅對最上層之住家有關(guān)系，且又與他層接界，故屋頂是否為共同部分，值得考慮?！秉S茂榮.有關(guān)公寓法律問題之研究A. 鄭玉波，民法物權(quán)論文選輯（上）。第二，因?yàn)闃琼斂臻g，樓頂平臺直接構(gòu)架于頂樓。其物理價(jià)值通常只與頂樓住戶直接相關(guān)，因此其維護(hù)修理的工作往往是由頂樓住戶承擔(dān)的。如果樓頂空間為共有物，那么顯然是對頂樓住戶的不公平，所有就需要全體區(qū)分所有權(quán)人共同承擔(dān)。那么對于費(fèi)用的分?jǐn)倖栴}，就應(yīng)該按份（所占有建筑物比例，或者所有用房屋價(jià)值比率）來分擔(dān)。這樣一來，很可能造成與樓頂空間關(guān)系最為疏遠(yuǎn)的一樓二樓住戶，卻承擔(dān)了最高額的維

28、護(hù)費(fèi)用，那么這與價(jià)值對等相背離。在這種情況下，共有理論就會(huì)造成兩種不好的后果。即享受利益最少的主體，卻承擔(dān)了最多的負(fù)擔(dān)，而直接享受利益最多的樓頂住戶，卻承擔(dān)相對少的付出。這與違背權(quán)利與義務(wù)對等原則。同樣的，如果不分?jǐn)傎M(fèi)用，那么，非頂樓住戶，卻可以無償享受利益，這一樣是不平等的。那么，專有說就更為合理了。上述理由就是支持專有說的主要依據(jù)，看上去合情合理，但是筆者認(rèn)為仍有不足。1、樓頂空間雖然是與頂樓住戶具有最直接的聯(lián)系，其自然功能對于頂樓住戶來說息息相關(guān)。但是，問題在于，樓頂平臺所擁有的自然價(jià)值，不僅僅關(guān)系到頂樓住戶一方。樓頂空間的各種功能都涉及到全體區(qū)分所有權(quán)人的利益。覆巢之下豈有完卵，一個(gè)道

29、理，在對于樓頂空間、樓頂平臺的維護(hù)工作，大家的利益都是一致的。同時(shí)在共有之下，樓頂住戶的特殊利益并沒有被抹殺，相反，還受到法律的保護(hù)；恰恰相反，當(dāng)確定為專有后，其他所有非頂樓住戶的利益受到了排斥。2、并不是說專有化就能杜絕破壞現(xiàn)象。無論專有、共有，都有可能出現(xiàn)權(quán)利濫用的情況。在共有的情況下，可能出現(xiàn)的是“公地的悲劇”，但是誰又能保證，專有的情況下不會(huì)出現(xiàn)“自利的個(gè)人”這一情況。所以，專有，并不是減少不當(dāng)使用的辦法。3、對于樓頂空間維護(hù)費(fèi)用責(zé)任分?jǐn)倖栴}，我們都需要一定的法律法規(guī)來明確權(quán)責(zé)?？梢圆扇“疵娣e比例分?jǐn)?，也可采取價(jià)值分?jǐn)偡?，或者通過設(shè)立公共維護(hù)基金來解決此類問題。為維護(hù)權(quán)利與義務(wù)的對等，

30、法律必不可少。我想，這應(yīng)該是樓頂權(quán)屬爭議的立法方向。4.2.開發(fā)商的利益思考我們所熟知的，將樓頂空間搭售或贈(zèng)送來促進(jìn)頂樓銷售；將樓頂空間租賃給各廣告公司打出廣告等。這些都是開發(fā)商對樓頂空間的價(jià)值開發(fā)利用。對此，開發(fā)商的這種價(jià)值利用不應(yīng)該受到法律保護(hù)。第一，如上文所述。全體區(qū)分所有權(quán)人對樓頂空間的利益要求各方各面。不但具有自然價(jià)值的要求，也有人身安全方面的利益要求，同時(shí)價(jià)值需求也是當(dāng)然的。那么根據(jù)一般法律原則來看，人身權(quán)利益高于經(jīng)濟(jì)利益。那么，關(guān)于樓頂空間的權(quán)屬爭議規(guī)則首先要保護(hù)的就是人身安全。假如把樓頂空間的支配權(quán)交給開發(fā)商所有，這將會(huì)是對全體區(qū)分所有人權(quán)利人的安全隱患。對其人身安全具有潛在威

31、脅的同時(shí)，也會(huì)造成經(jīng)濟(jì)上的損失。第二，一棟建筑物是一個(gè)整體，樓頂空間作為該建筑的一部分，與房屋、地皮一樣。其建造成本已經(jīng)在售房過程中，均攤到了每一個(gè)購房主體，有全體戶主共同享有。據(jù)此，根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致的原理。每個(gè)戶主對樓頂空間當(dāng)然享有所有權(quán)。那么，開發(fā)商的搭售或另賣行為就是不合理行為。這是一種一物二賣的非法牟利行為。這種做法由于缺少法律的規(guī)范，不但侵犯了區(qū)分所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)、人身利益，也對交易安全產(chǎn)生影響。4.3.反思與總結(jié)至此，我們的方向已經(jīng)大致清晰了。從價(jià)值導(dǎo)向出發(fā)，相對于專有說而言，共有說更加有利于實(shí)現(xiàn)利益與價(jià)值的統(tǒng)一。共有說更具有正義性原則，也就是價(jià)值導(dǎo)向的正當(dāng)性。通過對法律的價(jià)值導(dǎo)向

32、的思考，已經(jīng)可以作出一些定論。即樓頂空間應(yīng)歸結(jié)于共有。但問題其實(shí)還未真正解決。公平與正義告訴我們，對于同一事物我們當(dāng)然要同樣對待，而不同的物，也必須不同對待。那么，我們所說的樓頂空間，真的都一模一樣嗎，顯然不是。無論是沒有單獨(dú)通道的公共樓頂，還是從閣樓進(jìn)入的專有通道。樓頂空間的結(jié)構(gòu)與作用并不都是相同的。當(dāng)樓頂空間的構(gòu)造發(fā)生改變時(shí)，其作用于性質(zhì)也會(huì)大相庭徑，并不是簡單的歸為一類可以解決的。在樓頂空間多樣化的今天，一棍子打死的全體共有說，就顯得捉襟見肘了。5.彈性共有說的可行性主張樓頂空間的權(quán)屬爭議究其根本，就是對于所有權(quán)的區(qū)分。對此，各國立法都有相同之處。就是首先確認(rèn)專有客體，然后依照排除法。排

33、除專有則推定為共有。所有實(shí)際上，立法并沒有給出明確確定共有的方法，是推定產(chǎn)生的。既然是推定，就會(huì)可能存在紕漏，造成反應(yīng)有失公平的情況。而就該特例來說，法規(guī)將面對的是：究竟要堅(jiān)持原有的共有推定，維持法的嚴(yán)肅性；還是要給該情況留有余地，為其保持相對彈性，肯定特殊個(gè)案的正確性，允許其個(gè)別情況，特殊處理。針對這種情況來看，筆者以為，樓頂空間的規(guī)則中，應(yīng)首先肯定共有說。再通過“但”書，來允許特定主體，根據(jù)反正來推翻這一推定。前文有闡明，日常生活中具有一類只跟頂樓閣樓相通的，專門到達(dá)樓頂空間的通道。在結(jié)構(gòu)上，這種樓頂空間明顯具有專有性。此種樓頂空間在客觀存在中，當(dāng)然的產(chǎn)生了僅為頂樓戶主私有的情況，樓下戶主

34、無法對其享有權(quán)利；同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售這一類頂樓時(shí)，實(shí)際上在受房價(jià)中已經(jīng)暗含了樓頂空間的價(jià)值。頂樓戶主在購買時(shí)，也是心知肚明的。所以，就所有權(quán)來說，大家都默認(rèn)了樓頂住戶對樓頂空間的專有權(quán)利。就這一種樓頂空間而言，如果推定成共有，顯然是不可能的。因此，法律應(yīng)該允許特殊主體對此提出依據(jù)，用以推翻共有推定，由法院作出合理裁決。結(jié)語在當(dāng)下社會(huì)，盡管各種關(guān)于樓頂空間的權(quán)屬形式已經(jīng)自然產(chǎn)生，但終究沒有明確的法律規(guī)則對其進(jìn)行管理。樓頂空間的權(quán)屬?zèng)_突其實(shí)就是實(shí)踐與理論的碰撞，法律源于生活高于生活，法學(xué)是價(jià)值導(dǎo)向的學(xué)問。因此，筆者通過對現(xiàn)有學(xué)說理論的研究，對實(shí)踐的比照，作出一些個(gè)人的見解。 首先，據(jù)前文所述

35、，由于樓頂空間共有化可以最大化的體現(xiàn)正義與價(jià)值，所以法律首先應(yīng)當(dāng)肯定將樓頂空間推定為共有，這可以最大化的保證全體區(qū)分所有人的權(quán)利，維護(hù)我們?nèi)粘Ｉ畹姆€(wěn)定，這與我們的現(xiàn)實(shí)生活息息相關(guān)，緊密相連。其次，不能將專有說一棍子打死。普遍的共有說已經(jīng)不能滿足建筑學(xué)、美學(xué)、物盡其用等各方面的需求。隨著社會(huì)的進(jìn)步，越來越多日新月異的樓頂空間構(gòu)造也呈現(xiàn)在我們眼前。此刻，特殊的樓頂空間，將其歸結(jié)為專有，其實(shí)也是維護(hù)正義與價(jià)值導(dǎo)向的需要。最后，筆者認(rèn)為，彈性共有說的主張，才是應(yīng)對樓頂空間權(quán)屬規(guī)則的出路。正是因?yàn)榻ㄖW(xué)的發(fā)展，技術(shù)的提升，與時(shí)代美學(xué)的要求。樓頂空間不斷多樣化，這使得樓頂空間不再是無人問津的一個(gè)樓板可開

36、的上層空間了。對此，法律的共有推定保持一定的彈性，可以更好的適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。參考文獻(xiàn)專著1王利明.中國民法典學(xué)者建議稿及立法理由物權(quán)篇M.北京:法律出版社，2005.2王利明.空間利用權(quán)研究.法律出版社,199.3陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究M.北京:法律出版社，2007.4陳鑫.建筑物區(qū)分所有權(quán)M.北京:中國法制出版社，2007.5屈茂輝.用益物權(quán)制度研究.中國方正出版社,2005.6陳華彬.現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究M北京: 法律出版社，1995 1367陳華彬.現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究M.北京: 法律出版社，2007.93.8周珂.物業(yè)管理法教程M.北京:法律出版社，2004.9全

37、國人大法工員民法室.物權(quán)法立法背景與觀點(diǎn)全集M.北京:法律出版社，2007.期刊10陳華彬.論建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成兼議物權(quán)法第70條的規(guī)定J.清華法學(xué)，2008,(2).11程磊.業(yè)主撤銷業(yè)委會(huì)違法決議之訴的現(xiàn)實(shí)困境J.現(xiàn)代物業(yè),2008,(8).12薛源.論建筑物區(qū)分所有區(qū)分所有權(quán)人組織大會(huì)決議方法及效力J.法律適用，2007,(11).13陳文濤.論建筑物區(qū)分所有制度中業(yè)主的利益沖突J.南方論刊,2008,(7).14齊恩平.“業(yè)主權(quán)”內(nèi)涵的法理解讀J.河北法學(xué),2009,(9).15于定明.論少數(shù)業(yè)主合法權(quán)益的保護(hù)兼談物權(quán)法第78條第2款的實(shí)施問題J.中國政法大學(xué)學(xué)報(bào),2009,(3). 16徐海燕.業(yè)主大會(huì)決議瑕疵的司法救濟(jì)兼析物權(quán)法第78條第2款J.北京大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2009,(4). 17張慶東：部分業(yè)主能否享有獨(dú)立而充分的訴權(quán)J.現(xiàn)代物業(yè),2008,(5).學(xué)位論文18唐先鋒.論區(qū)分