房地產(chǎn)估價程序的含義

1、、房地產(chǎn)估價程序的含義（熟悉）房地產(chǎn)估價的基本程序是：獲取估價業(yè)務(wù)；受理估價委托；制定估價作業(yè)方案；搜集估價所需資料；實地查勘估價對象；求取估價對象價值；撰寫估價報告；審核估價報告；交付估價報告；估價資料歸檔。被征收房屋價值評估，還需要公示初步評估結(jié)果并進行現(xiàn)場說明解釋。 二、房地產(chǎn)估價程序的作用（掌握）概括地說，估價程序有以下4個作用：規(guī)范估價行為；保障估價質(zhì)量；提高估價效率；防范估價風(fēng)險。 三、不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情形（熟悉）（一）超出了本機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍（二）與自己有利害關(guān)系或利益沖突（三）自己的專業(yè)能力難以勝任（四）估價業(yè)務(wù)有較大的風(fēng)險 四、明確估價基本事項（掌握）房地產(chǎn)估價的核心內(nèi)容是根

2、據(jù)特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見。因此，在分析、測算和判斷特定價值之前，必須弄清估價目的、估價對象、估價時點和價值類型。把估價目的、估價對象、估價時點和價值類型稱為估價基本事項，把弄清這四者稱為明確估價基本事項。（一）估價基本事項之間的關(guān)系（二）明確估價目的（三）明確估價時點（四）明確估價對象（五）明確價值類型 五、估價委托書和估價委托合同（熟悉） 六、搜集估價所需資料（掌握）估價所需的資料主要包括以下4類：反映估價對象狀況的資料；估價對象及類似房地產(chǎn)的交易、收益、開發(fā)建設(shè)成本等資料；對估價對象所在地區(qū)（子市場）的房地產(chǎn)價格有影響的資料；對房地

3、產(chǎn)價格有普遍影響的資料。 七、實地查勘估價對象（掌握）1.實地查勘的重要性實地查勘是指負(fù)責(zé)某個估價項目的估價師親自到該估價項目的估價對象現(xiàn)場，檢查、觀察估價對象狀況，包括感受估價對象的位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施的優(yōu)劣，對此前獲得的估價對象的坐落、四至、面積、土地形狀、建筑結(jié)構(gòu)、用途等情況進行核對，觀察估價對象的內(nèi)外部狀況（例如，設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、維修養(yǎng)護、外觀等），拍攝反映估價對象內(nèi)外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀或臨路狀況的照片、影像資料，調(diào)查了解估價對象歷史使用狀況（例如，是否存放過污染物）、周邊乃至當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)的市場行情，并搜集補充估價所需要的其他資料。為了避免在實地查看時遺

4、漏應(yīng)當(dāng)調(diào)查了解的內(nèi)容，在實地查看之前可以制作好估價對象實地查看記錄相關(guān)表格。實地查勘有利于估價師加深對估價對象的認(rèn)知，形成一個直觀、具體的印象，獲取文字、圖紙、照片等資料無法或難以表述的細(xì)節(jié)。另外，現(xiàn)實中已出現(xiàn)偽造房地產(chǎn)權(quán)屬證書、偽造估價對象現(xiàn)場要求估價的情況。這類問題只要通過認(rèn)真的實地查看，與被查看房地產(chǎn)內(nèi)的有關(guān)人員和四鄰進行交談，是可以發(fā)覺的。2.實地查勘的工作內(nèi)容 實地查勘的工作內(nèi)容包括：感受估價對象的區(qū)位優(yōu)劣；核對之前搜集的估價對象的坐落、四至、面積、用途等情況；觀察估價對象的內(nèi)外狀況，如土地形狀、建筑結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)備、裝飾裝修、維修養(yǎng)護等；拍攝反應(yīng)估價對象內(nèi)外部狀況及周圍環(huán)境和景觀或臨

5、路狀況的照片等影像資料；調(diào)查估價對象的歷史使用狀況（如是否存放過污染物）、周邊以及當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場行情；補充搜集估價所需的其他資料。3.實地查勘程序和記錄估價對象實地查勘看記錄應(yīng)包括查勘對象、查勘內(nèi)容、查勘看結(jié)果、查勘人員和查勘日期。執(zhí)行實地查勘的估價師需用照片等方式證明自己進行了實地查勘，并應(yīng)在估價對象實地查勘記錄上簽名。另外，還應(yīng)盡量要求委托人中協(xié)助實地查勘的人員和被查勘房地產(chǎn)的業(yè)主在估價對象實地查勘記錄上簽名認(rèn)可。其中，房屋拆遷估價應(yīng)按照城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見的要求，由實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師、征收人、被征收人在估價對象實地查勘記錄上簽名認(rèn)可。如果被征收人不同意在估價對象實地查勘

6、記錄上簽名的，應(yīng)當(dāng)請除委托人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。 八、判斷估價對象價值（掌握）當(dāng)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異時，應(yīng)尋找導(dǎo)致較大差異的原因，并消除不合理的差異。尋找導(dǎo)致較大差異的原因，可從以下方面進行檢查：計算過程是否有誤；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確；參數(shù)選取是否合理；公式選用是否恰當(dāng)；選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的；是否遵循了估價原則；房地產(chǎn)市場是否處于特殊狀態(tài)，例如，房地產(chǎn)市場是否不景氣、房地產(chǎn)價格是否存在泡沫。在房地產(chǎn)市場不景氣的情況下，房地產(chǎn)價值通常被市場低估，從而采用市場法的測算結(jié)果一般低于采用成本法的測算結(jié)果（在未考慮外部折舊的

7、情況下）；而在房地產(chǎn)價格存在泡沫的情況下，房地產(chǎn)價值通常被市場高估，從而采用收益法、成本法的測算結(jié)果一般低于采用市場法的測算結(jié)果。此外，特別需要強調(diào)的是，價值測算中的每一個數(shù)字都應(yīng)有其來源依據(jù)。在確認(rèn)所有的測算結(jié)果無誤，并且不同估價方法的測算結(jié)果差異不是很大的情況下，應(yīng)根據(jù)具體情況選用簡單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)等數(shù)學(xué)方法求出綜合結(jié)果并說明理由。當(dāng)選用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時，通常是對最適用于該估價對象（如在建工程最適用假設(shè)開發(fā)法，收益性房地產(chǎn)最適用收益法）、占有資料全面準(zhǔn)確的估價方法的測算結(jié)果賦予較大的權(quán)重；反之，賦予較小的權(quán)重。不得通過隨意調(diào)整權(quán)重來調(diào)整估價結(jié)果。當(dāng)不同估價方法的測算結(jié)果無誤，而

8、因房地產(chǎn)市場處于特殊狀況導(dǎo)致不同估價方法的測算結(jié)果差異較大時，不能簡單地采取平均的方法求出綜合結(jié)果，而應(yīng)視不同情況特別是根據(jù)估價目的將其中的一種估價方法的測算結(jié)果作為估價結(jié)果，或者排除不合適估價方法的測算結(jié)果后，將余下估價方法的測算結(jié)果綜合出一個結(jié)果。例如，在房地產(chǎn)價格存在泡沫的情況下，如果是房地產(chǎn)抵押估價，因要遵循謹(jǐn)慎原則，估價結(jié)果應(yīng)采用收益法或成本法的測算結(jié)果，或者收益法和成本法的測算結(jié)果綜合出的一個結(jié)果，而不宜采用市場法的測算結(jié)果；但如果是房屋拆遷估價，則估價結(jié)果應(yīng)采用市場法的測算結(jié)果，而不宜采用成本法或收益法的測算結(jié)果。在采用數(shù)學(xué)方法求出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，估價師還應(yīng)考慮一些不可量化的價格影響因素（由于影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，估價師不能拘泥于某些數(shù)學(xué)公式測算出的結(jié)果，還需要依靠自己的專業(yè)經(jīng)驗及對房地產(chǎn)市場行情的了解來把握評估價值），同時可聽取有關(guān)專家的意見，對該結(jié)果進行適當(dāng)調(diào)整，或者取整，或者認(rèn)定該結(jié)果，從而確定出最終的估價結(jié)果。當(dāng)有調(diào)整時，應(yīng)在估價報告中明確且充分地闡述調(diào)整的理由。 九、撰寫估價報告（掌握） 十、估價資