中國(guó)經(jīng)濟(jì)廣州房?jī)r(jià)分析

1、Assignment FormCourse: China EconomicsInstructor: Prof. Cai RongxinHomework: 廣州房?jī)r(jià)分析Name:James. Yang (楊立軍)Student ID No.:10210294Class:10PASTUDENT DECLARATIONI declare that this assignment is my own work, which all sources of reference are acknowledged in full and it has not been submitted for any ot

2、her course.Signature: Date: 廣州房?jī)r(jià)與收入水平對(duì)比性分析摘要本文基于理性決策的前提，居民會(huì)根據(jù)收入水平來決定購買住房。由廣州居民的收入水平與供需關(guān)系來分析廣州房?jī)r(jià)；以及現(xiàn)有銀行信貸與房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響。論證了高收入差距如何導(dǎo)致高房?jī)r(jià)；高投資收益又進(jìn)一步加大貧富差距；調(diào)控政策的影響，可能的房地產(chǎn)政策改進(jìn)方向。關(guān)鍵詞： 收入水平，收入差距，房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)政策一、廣州居民收入水平與住房調(diào)查2011年居民平均收支情況居民可支配年收入（元）居民人均年支出（元）平均家庭人口家庭每月可支配收入（元）家庭每月支出（元）34300280003.291477467從平均家庭每月可

3、支配收入（9147元）來看，以30%的收入用于住房支出（2744元），絕大部分家庭無法承擔(dān)購房貸款的月還款金額。按人均居住面積25平米計(jì)算，平均家庭居住面積是80平米。按最新的廣州一手房成交均價(jià)2萬每平米來評(píng)估，貸款30年，根據(jù)新浪網(wǎng)的房貸計(jì)算器，每月的還貸金額是7489元。以下是詳細(xì)計(jì)算結(jié)果。大多數(shù)家庭無法承擔(dān)購房的還貸金額，那么只有選擇租房或仍居住現(xiàn)有的住房。從以下廣州常住人口居住面積的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看?，F(xiàn)有的住房面積滿足常住人口的基本需求。 2005年2006年2007年2008年2009年2010年人均住房面積（平米） 23.7 23.7 23.6 24.1 24.4 20.5

4、 2005年2006年2007年2008年2009年2010年廣州市常住人口 9,496,800 9,754,600 10,045,800 10,182,000 10,334,500 12,700,800 在滿足住房需求方面，居民是具有買房與租房的雙重選擇。當(dāng)買房的還貸金額與首付款是可承受時(shí)，選擇買房。反之，選擇租房。租房是買房的替代方案。從2011廣州平均家庭可用于住房的支出2744元來看，基本與住房平均租金相符。從此，我們可以看出，租房市場(chǎng)是相對(duì)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)不是。當(dāng)存量住房已滿足居住需求，房租遠(yuǎn)低于房貸，房屋的購買行為變?yōu)橥顿Y手段。政府的土地供應(yīng)控制，信貸投放控制

5、，已把房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)閴艛嘈再|(zhì)的市場(chǎng)。住房的成交價(jià)只與供應(yīng)量有關(guān)，由居民競(jìng)價(jià)購買有限的供應(yīng)。擁有高收入的人群優(yōu)先購買住房， 這部分人群的收入水平?jīng)Q定了房?jī)r(jià)。以下是根據(jù)2011年11月廣州個(gè)人存款余額，廣州天河區(qū)家庭收入分布抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行的居民可承受房?jī)r(jià)的估算。廣州住房建筑總面積從以上每一年的小于4%的住房增量上來看， 只能滿足占總?cè)丝?.7%的最高收入人群的投資需求。最高收入人群可承受的房?jī)r(jià)，決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。 以上估算的“最高收入戶”的“20220元”可購買住房每平米價(jià)格，與2011廣州市區(qū)房屋成交的每平米2萬元均價(jià)是相符的。二、房?jī)r(jià)的行成機(jī)制 收入圖中以收入水平從大到小排序。 供需

6、圖中新增房屋供應(yīng)將依次滿足不同收入水平人群的購房需求。 現(xiàn)在的供需平衡點(diǎn)落在最高收入人群區(qū)域。隨著供應(yīng)量的增加，供應(yīng)曲線將不斷往右移動(dòng)，價(jià)格不斷走低。由虛線組成的曲線，是未來的供應(yīng)曲線。供應(yīng)曲線與需求曲線的交點(diǎn)平衡價(jià)格等于滿足需求人群的可承受住房每平米價(jià)格。供應(yīng)曲線的高點(diǎn)與低點(diǎn)的差值是購房最大的投資收益。投資收益將隨著人群間收入差距的減少而減少。 現(xiàn)階段，房屋市場(chǎng)達(dá)成交易的高房?jī)r(jià)與高收入人群的收入水平直接相關(guān)。高房?jī)r(jià)從另一個(gè)方面反映出，不同人群之間的巨大收入差距。從前表數(shù)據(jù)可知，最高收入人群的收入是中等人群的3倍，最低收入人群的8倍。三、房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析 如下圖，限購政策限制了最

7、高收入人群的需求，需求曲線前段左移；同時(shí)土地調(diào)控政策也限制了供應(yīng)；房?jī)r(jià)下滑但幅度較小由于供應(yīng)下降。銀行提高信貸利率，將低了投資收益。供應(yīng)線高低點(diǎn)差距收窄。需求價(jià)格遏制房?jī)r(jià)的調(diào)控政策，減少了新增住房供應(yīng)，保護(hù)了銀行房地產(chǎn)信貸安全，也保護(hù)了最高收入人群的房產(chǎn)投資。房?jī)r(jià)只是很小幅度的下降。四、住房市場(chǎng)的需求彈性住房市場(chǎng)的需求彈性主要來自兩方面，1. 存量住房中，超過使用壽命房屋的置換。2. 流動(dòng)人口轉(zhuǎn)化為常住人口所產(chǎn)生的彈性需求。假設(shè)按房屋使用壽命40年來算，存量房中房齡的分布是均勻的，每年淘汰舊房的百分比是2.5%。由于高房?jī)r(jià)，超壽命房屋的居民會(huì)減緩賣出現(xiàn)有住房，因?yàn)闊o法承受新舊房屋之間的價(jià)差。他

8、們會(huì)絕續(xù)居住超壽命的住房，等待房?jī)r(jià)的回落。這部分房屋的購房需求會(huì)一年一年地沉淀下來，形成住房市場(chǎng)的需求彈性。具體的彈性水平，與存量住房中超壽命住房的比例是正相關(guān)的。從2005至2010年的常住人口變化，我們可以看出人口是一直增長(zhǎng)的。增加的人口也相應(yīng)地產(chǎn)生購房的需求，特別是其中達(dá)到高收入水平，具有購買能力的人口。五、房地產(chǎn)政策的改進(jìn)方向在擁有以上較高彈性需求的情況下，建議大量增加新房建設(shè)，并不會(huì)產(chǎn)生政府擔(dān)心的住房供應(yīng)泡沫。反而會(huì)大量改善居民的住房質(zhì)量，淘汰大量的超壽舊房。當(dāng)然，新房的大量供應(yīng)，必將使房?jī)r(jià)大降，房?jī)r(jià)的泡沫會(huì)被擠壓，高收入人群的投資收益降相應(yīng)減少。少數(shù)高度信貸杠桿使用者，可能會(huì)破產(chǎn)。但大量的中等收入人群購房的信貸利潤(rùn)將可以彌補(bǔ)這部分壞賬損失。畢竟當(dāng)中等