合川區(qū)江城天下經(jīng)濟(jì)評價(jià)報(bào)告_第1頁
合川區(qū)江城天下經(jīng)濟(jì)評價(jià)報(bào)告_第2頁
合川區(qū)江城天下經(jīng)濟(jì)評價(jià)報(bào)告_第3頁
合川區(qū)江城天下經(jīng)濟(jì)評價(jià)報(bào)告_第4頁
合川區(qū)江城天下經(jīng)濟(jì)評價(jià)報(bào)告_第5頁
已閱讀5頁,還剩6頁未讀, 繼續(xù)免費(fèi)閱讀

下載本文檔

版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡介

1、合川區(qū)“江城天下”經(jīng)濟(jì)評價(jià)報(bào)告目錄第一章項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益及階段性預(yù)期效益分析一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱2、項(xiàng)目建設(shè)單位3、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)二、項(xiàng)目功能及建設(shè)規(guī)模1、項(xiàng)目功能2、建設(shè)規(guī)模三、項(xiàng)目投資四、項(xiàng)目投資估算1、投資估算表2、開發(fā)期稅費(fèi)估算表五、資金籌措計(jì)劃1、項(xiàng)目投資計(jì)劃表2、借還款計(jì)劃及利息測算表六、銷售收入測算1、銷售總收入預(yù)測表2、銷售收入分期按比例測算表第二章項(xiàng)目盈利能力分析第 2 頁 共 11 頁一、損益表與靜態(tài)盈利分析1、損益表2、評價(jià)指標(biāo)3、可運(yùn)用資金估算表二、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析1、全部投資現(xiàn)金流量表2、評價(jià)指標(biāo)3、自有資金流量表4、評價(jià)指標(biāo)5、動態(tài)盈利分析第三章風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避一

2、、盈虧平衡分析1、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2、盈虧平衡計(jì)算二、結(jié)論和建議1、結(jié)論2、建議第一章項(xiàng)目整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益及階段性預(yù)期效益分析1、項(xiàng)目名稱“江城天下”。合川區(qū)舊城改造項(xiàng)目??傆玫孛娣e485畝,拆遷房屋11萬平方米,新建房屋60萬平方米,估算總投資3.5億元。2005年主要完成片區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、舊房拆遷和B2組團(tuán)安置房修建。計(jì)劃投資6000萬元。3、項(xiàng)目建設(shè)單位成都華聯(lián)商廈置業(yè)有限責(zé)任公司4、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)重慶合川市內(nèi)一、項(xiàng)目功能及建設(shè)規(guī)模1、項(xiàng)目功能根據(jù)地塊的環(huán)境特點(diǎn),擬在該地塊興建一個合川市內(nèi)較為高檔的花園住宅小區(qū)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全,購物、康樂、休閑運(yùn)動等各類相應(yīng)設(shè)施一應(yīng)俱全。2、建設(shè)規(guī)模江城天下項(xiàng)目計(jì)劃

3、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表(暫定值)序號項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值比重()1用地面積平方米331668(498畝)1.11建筑占地面積平方米8291725(約)2總建筑面積平方米597000(余)2.1:住宅建筑面積平方米488060(約)88(約)2.1.1多層住宅建筑面積(以47層為主)平方米414851852.1.2高層住宅建筑面積(以1218層為主)平方米73209152.2商業(yè)建筑面積(其中3力平方米自用)平方米97000(約)16.2(約)2.3公建建筑面積平方米11940(約)2(約)3容積率%1.8(約)4覆蠱率%35(約)5綠地率%42(約)6總戶數(shù)(平均每戶約120平方米)戶4067(約)7

4、居住總?cè)丝冢ㄆ骄繎?.5人)人14234.58停車位(每2戶約1個車位)個2033三、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃2003年年底開工,整個工程為期5年,分4到5期建設(shè),其中應(yīng)大橋以北的地塊進(jìn)行首期開工(拆遷量少)。若前期資金投入量足夠可在首期開發(fā)時帶動大橋南側(cè)的50米地區(qū)的開發(fā),使其在第一期開發(fā)中形成一個區(qū)域形象整體化,以利于項(xiàng)目的全盤銷售,以期獲得最大利潤化。四、項(xiàng)目投資估算1、投資估算表單位:萬元廳P項(xiàng)目總投資估算說明1.1土地費(fèi)用9960.0020萬/畝,包括征地相關(guān)費(fèi)用及拆遷費(fèi)用(約)2工程費(fèi)2140.002.1地質(zhì)勘察費(fèi)及設(shè)抽700.00多層12元/平方米,高層15元/平方米2.2場

5、地平整費(fèi)用(土石方)1440.0012兀/立方米(預(yù)計(jì)120萬立方米)3建筑安裝工程費(fèi)用22359.00多層350元/平方米,高層550元/平方米4其它費(fèi)用1667.374.1小區(qū)道路150.003公里(預(yù)計(jì)50萬元/公里)4.2小區(qū)綠化費(fèi)用621.87每平方米25元(未除消防通道)4.3小區(qū)智能化895.5015元/平方米5/、口預(yù)見費(fèi)670.773%6開發(fā)期規(guī)費(fèi)166.00見卜表7r財(cái)務(wù)費(fèi)用480.00估計(jì)貸款總額為4000萬8銷售費(fèi)用964.421.5%,包括廣告推廣及營銷相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目開發(fā)總成本總計(jì)38407.56折算為每平方米成本為643.34元/平方米2、開發(fā)期稅費(fèi)估算表廳P項(xiàng)目金額

6、估算說明1綜合價(jià)金010元/平方米2工程監(jiān)理費(fèi)571.6%4工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)591元/平方米5其他50暫估合計(jì)166五、資金籌措計(jì)劃本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道,一是企業(yè)自有資金,二是銀行貸款,三是預(yù)售房收入用于投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金1500萬元作為啟動資金。需貸款4000萬元??偼顿Y為38407.56萬元。1、項(xiàng)目投資計(jì)劃表單位:萬元序號項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)期20032004200520062007200820091建設(shè)投資38407.565500(拆、土)6000(12)8000(18)8000(15)5000(10)5907.56(5)2資金籌措38407.565500600

7、08000800050006907.562.1自有150015002.2借貸40004000-4480(本息)2.3預(yù)售收入再投入1315008500(10)15000(15)16500(15)18000(15)6295(5)尾盤銷售2、借還款計(jì)劃及利息測算表單位:萬元借款次數(shù)借款計(jì)劃還款計(jì)劃應(yīng)付利息時間12003.892004.89金額40004000480合計(jì)40004000480六、銷售收入測算1、銷售總收入預(yù)測表(以5年的計(jì)劃銷售額度為指標(biāo))分類可售時積(平方米)保守銷售均價(jià)(元/平方米)銷售收入(萬元)住宅488060(約)90043925商業(yè)67000(自留30000)3000F2

8、0370合計(jì)5970001076.96642952、銷售收入分期(按比例測算表)銷售計(jì)劃項(xiàng)目名稱合計(jì)銷售期20042005200620072008一期住宅100%70%30%商業(yè)100%80%20%二期住宅:100%50%50%商業(yè)100%50%50%二期住宅r100%50%50%商業(yè)100%50%50%四期住宅100%50%50%商業(yè)二100%50%二50%合計(jì)100%第二章項(xiàng)目盈利能力分析一、損益表與靜態(tài)盈利分析(以5年的計(jì)劃銷售額度為指標(biāo))1、損益表單位:萬元廳P項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)合計(jì)1銷售收入如上表64295.002總成本費(fèi)用59.7萬方X643.34元/平方米38407.563銷售稅金

9、及附加銷售收入X6.25%4018.434土地增值稅暫估為3%1928.855利潤總額1-2-3-419940.166所得稅5X33%6580.257稅后利潤5-613359.912、評價(jià)指標(biāo)A、全部利潤的投資利潤率=利潤總額+總投資額X100%=19940.16+38407.56X100%=51.91%B、全部利潤的投產(chǎn)利潤率=利稅總額+總投資額X100%=(19940.16+4018.43+1928.85+38407.56X100%=67.40%C、自有資金投資利潤率=利潤總額+自有資金總額x100%=13359.9072+5500X100%=242.90%3、可運(yùn)用資金估算表單位:萬元序

10、號項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)期200420052006200720081銷售收入64295850015000165001800062952銷售稅金及附加4018.43531.25937.51031.251125393.433土地增值稅1928.85255450495540188.854所得稅6580.255001200140018001680.255項(xiàng)目可運(yùn)用資金(1-2-3-4)51767.467213.7512412.513573.75145354032.47結(jié)論:本項(xiàng)目以上三個靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行行為相應(yīng)指標(biāo)比較,完全可以接受二、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析(以四年的計(jì)劃銷售額度為指標(biāo))1、全部投

11、資現(xiàn)金流量表單位:萬元廳P項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營期2003200420052006200720081現(xiàn)金流入5500850015000165001800062951.1銷售收入0850015000165001800062951.2自有資金15001.3借貸40002現(xiàn)金流出550011176.2510587.510926.2584659170.092.1建設(shè)投資550060008000800050006907.562.2銷售稅金及附加0531.25937.51031.251125393.432.3土地增值稅0255450495540188.852.4所得稅05001200140018001680.2

12、52.5還貸(加息)44803凈現(xiàn)金流量(1-2)0-2676.254412.55573.759535-2875.094折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10%0-2408.623971.255016.378581.5-2587.585稅前凈現(xiàn)金流量(3+2.4)0-1908.625171.256416.3710381.5-907.336稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10%0-1717.754654.125774.739343.35-816.592、評價(jià)指標(biāo)A、稅后全部投資FNPV=13969-5980(自備資金)=7989,FIRR=12.42%B、稅前全部投資FNPV=19153-5980(自備資金)=13173,FIR

13、R=20.48%3、自備資金現(xiàn)金流量表(以四年的計(jì)劃銷售額度為指標(biāo))單位:萬元序號項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營期20032004200520062007200820091現(xiàn)金流入5500850015000165001800062951.1銷售收入0850015000165001800062952J現(xiàn)金流出550011176.2510587.510926.2584659170.092.1自有資金55002.2預(yù)售收入再投入60008000800050006907.562.3貸款本息償還44802.4銷售稅金及附加531.25937.51031.251125393.432.5土地增值稅255450495540

14、188.852.6所得稅5001200140018001680.253凈現(xiàn)金流量(1-2)0-2676.254412.55573.759535-2875.094折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10%0-2408.623971.255016.378581.5-2587.584、評價(jià)指標(biāo)自有資金的稅后FNPV=13969,FIRR=39.37%5、動態(tài)盈利分析(以5年的計(jì)劃銷售額度為指標(biāo))A、凈現(xiàn)值(FNPV),經(jīng)過以上計(jì)算,本項(xiàng)目稅前、稅后全部投資的NPV>0,自有資金的NPV>0,說明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利,在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益,有經(jīng)濟(jì)效果,項(xiàng)目可行。本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)貼

15、現(xiàn)率選取時,結(jié)合同期的銀行貸款利率5.25%,考慮行業(yè)的平均收益率、資金成本、投資風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹以及資金限制的影響,取IC=10%。B、內(nèi)部收益率(FIRR),經(jīng)以上計(jì)算,稅前和稅后全部投資的IRR分別為20.48%和12.42%,自有資金IRR為39.37%,分別大于同期貸款的利率和基準(zhǔn)貼現(xiàn)率,反映項(xiàng)目盈利,達(dá)到較高的收益水平,說明項(xiàng)目完全可行。C、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)匯總表項(xiàng)目靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)投資利潤投資利潤率投資利稅率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR全部投資稅刖19940.1651.91%67.40%20.48%稅后13359.9012.42%自有資金稅刖242.90%稅后13969

16、139.37%第三章風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避第9頁共11頁一、盈虧平衡分析(以四年的計(jì)劃銷售額度為指標(biāo))1、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目總成本38407.56萬元項(xiàng)目總收入64295萬元利潤19940.16萬元稅后利潤13359.90722、盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)=項(xiàng)目總成本+銷售總收入-(利潤X所得稅率:33%)X100%=38407.56+64295-(19940.16X33%)X100%=75.40%盈虧臨界點(diǎn)=銷售總收入X盈虧平衡點(diǎn)=64295X75.40%=48478.43萬元結(jié)論:當(dāng)銷售收入達(dá)到48478.43萬元時,工程基本上可實(shí)現(xiàn)保本;反之,當(dāng)銷售實(shí)現(xiàn)低于臨界點(diǎn),則項(xiàng)目將出現(xiàn)虧損。二、結(jié)論和建議1、結(jié)論本項(xiàng)

17、目分析是在現(xiàn)有方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的,建筑單體的面積參數(shù)為,可售住宅為488060(約)nf,可售商業(yè)為67000(自留30000)m2本項(xiàng)目總投資為38407.56萬元,平均售價(jià)1076.96余元/nf。具中住宅的平均售價(jià)900余元/ttf,商業(yè)的平均售價(jià)3000余元/itf。根據(jù)盈虧平衡分析可見,江城天下項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為75.40。當(dāng)項(xiàng)目銷售比例達(dá)75.40,銷售收入達(dá)到48478.43萬元時,項(xiàng)目的收益與成本持平。通過敏感性分析可知項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率為20.48,自有資金的內(nèi)部收益率為39.37,均高于銀行同期利息,有一定的財(cái)務(wù)收益。由于項(xiàng)目定位花園小區(qū),品質(zhì)上有優(yōu)勢,同時售價(jià)在市場上有競爭力,因此可達(dá)到一個較好的銷售比例,但是項(xiàng)目的功能定位一定要有特色。從以上計(jì)算我們還看到,由于我們只作了5年的計(jì)劃銷售收益分析,其結(jié)論就是在5年期的經(jīng)營后,公司不僅能獲取稅后利潤13359.9072萬元,還能獲得銷售

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

最新文檔

評論

0/150

提交評論