萬科集團設計階段成本管理工作指引

1、集團設計階段成本管理工作指引1. 目的提高 設計階段的成本意識 ， 明確 在設計階段進行成本管理的基本方法 。2. 范圍概念設計、實施方案設計、施工圖設計三個階段；建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、室內(nèi)設計五個專業(yè)。3. 原則：3.1. 以客戶價值為核心：在設計階段應選擇客戶認可價值與支付代價最大差值的方案與部品，不宜單純追求效果，也不宜片面追求低成本。公司可結(jié)合成本收益等綜合情況，選擇應用一定的新產(chǎn)品、新技術(shù)，但從中長期看不降低選擇常規(guī)產(chǎn)品和技術(shù)時的項目利潤率，在應用新產(chǎn)品、新技術(shù)的同時，應作好市場培育和客戶引導工作，增加品牌價值并盡早讓客戶認同。3.2. 方案優(yōu)化：在各階段設計和單項設計中，都應持續(xù)

2、地開展方案優(yōu)化工作，比較不同設計方案的所帶來品質(zhì)、效果、成本、效益等方面的差異，同時還要考慮物業(yè)維護成本、客戶使用成本，從中選擇最優(yōu)設計方案，兼顧長期利益和短期利益的平衡。3.3. 動態(tài)測算、及時反饋：成本管理部門在概念設計、實施方案設計、施工圖設計等決策過程中，都應全面測算項目成本，及時計算出單位可售面積成本等指標，并聯(lián)合財務部門測算項目效益水平，提供給設計部門和公司決策層調(diào)整設計，使之滿足公司的經(jīng)營要求作為最后設計決策的必備資料。3.4. 取得設計單位配合：公司應作好與設計單位溝通工作，著力取得設計單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設計合同中，將需要設計單位給予的工作配合事項和技術(shù)經(jīng)濟

3、指標要求，清晰、 明確地表述在設計合同中，可設置一定的履約獎懲措施。4. 組織與分工4.1. 集團成本中心、規(guī)劃設計部、工程管理部負責本指引的編寫、修訂、解釋和培訓。4.2. 項目一經(jīng)確定，進入設計階段后，分公司設計部應牽頭設立一非常設性組織項目設計工作小組。小組成員應覆蓋設計、成本、工程、物業(yè)四個職能部門，并必須包括建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、室內(nèi)設計等各個專業(yè)，公司設計部項目負責人組織工作的開展。4.3. 小組可根據(jù)自身能力，外聘專家，協(xié)同做好設計階段的成本管理工作。4.4. 在各設計階段的重要節(jié)點工作中，項目設計工作小組應組織系列專題研討會，并與設計院保持良好和緊密的溝通, 深入廣泛地討論和

4、比較各方案的經(jīng)濟性。成本部應及時提供方案比較需要的成本分析，綜合效果與經(jīng)濟性、以及各專業(yè)的要求選擇最優(yōu)秀的方案。4.5. 各階段設計完成后，成本部提供包括成本測算在內(nèi)的成本資料，方案論證應結(jié)合成本因素進行綜合評價。5. 概念設計階段5.1. 本階段工作的基礎是在投資分析階段營銷、設計、成本共同完成的項目定位分析報告 、 項目可行性研究報告，定位需要調(diào)整時仍需以上三個專業(yè)共同討論。5.2. 公司于設計工作開展之前，應按項目總體經(jīng)營要求和市場定位，確定項目的成本控制目標。一般情況下，項目可行性研究及定位報告中確定的成本估算應作為確定設計階段成本控制目標的主要參考。5.3. 本階段的設計任務書中，除

5、應包含“項目概況及用地分析”等設計專業(yè)的要求外；對于成本，應根據(jù)項目的地理位置、自然景觀、配套情況等自身特點，以及項目定位時確定的擬建產(chǎn)品類型及風格，結(jié)合預期售價，給出一個相對寬松的成本區(qū)間范圍，對概念設計單位進行交底。5.4. 在多個概念設計間進行選擇時，除關(guān)注交通、功能分區(qū)、景觀分析等方面以外，成本方面應重點考慮以下幾個方面：建筑主體應避開原水塘等軟地基所在位置；± 0.00 的標高、道路環(huán)境標高、基礎埋深等引起土方挖填總方量最?。凰梅?、配電房、煤氣調(diào)壓站、控制中心等配套設施的位置能使得各種管線的鋪設長度最短。5.5. 對方案調(diào)整引起的下列變化應重點關(guān)注：商業(yè)面積調(diào)整；地下室及

6、人防面積調(diào)整；停車比例及方式的調(diào)整（ 停車率提高； “架空停車、地下車庫等非路面”停車的比例 ） ；基礎形式的調(diào)整；設備配套方案的調(diào)整；以及場地平衡基礎處理等內(nèi)容的增加等等。5.6. 方案調(diào)整引起的建筑覆蓋率、計容積率面積、不計容積率面積等發(fā)生變化時，各項具體的成本費用的變化是不一致的，部分科目的費用等比例變化、部分科目不嚴格按照比例改變，部分費用甚至不變。即不同方案進行成本收益比較時，應準確反應其實際變化情況。5.7. 因各產(chǎn)品的利潤率不同，在測算項目總利潤時，往往會調(diào)整各產(chǎn)品類型的比例。在測算地價、配套設施、環(huán)境等費用時，應綜合考慮各產(chǎn)品的實際受益，在按占地面積、建筑面積、可售面積等分攤標

7、準中選擇最切合實際的分攤方法，準確反應各產(chǎn)品類型的成本和收益情況，為產(chǎn)品比例的調(diào)整指引正確的方向。5.8. 概念設計階段需要特別注意不可售的建筑面積（會所、管理用房、設備用房、不可分攤的走廊） ，在滿足項目配套需要的前提下，要與項目的定位相適應，同時兼顧長期的使用和經(jīng)營管理的成本。5.9. 人 防地下室造價較高，某些城市可以在自行建造或繳納人防異地建設費中選擇，本階段應對兩種方案分別測算，選擇較為經(jīng)濟的方案。5.10. 進行實施方案的成本測算時，應檢查設計有沒有考慮物業(yè)管理模式、以往的特殊要求，避免后期修改。5.11. 測算時要注意不計完全建筑面積的實體（不足 2.2米的設備層、不利用的吊腳架

8、空層等 ） 對成本的影響，防止遺漏。5.12. 不同階段的成本測算發(fā)生變化時，成本人員應對變化情況和原因作分析，并向設計、營銷提供改進建議。5.13. 本階段應對建筑平面、戶型結(jié)構(gòu)、主要設備、停車方式等的可行性及經(jīng)濟性進行預研究，避免實施方案設計階段調(diào)整幅度過大。6. 實施方案設計階段本階段重點關(guān)注：建筑平面、基礎類型、結(jié)構(gòu)形式、結(jié)構(gòu)布置、建筑裝飾標準、停車方式及比率、小區(qū)供配電方式、主要設備選型。6.1. 建筑專業(yè)6.1.1. 確 定建筑方案時，要盡可能從結(jié)構(gòu)設計方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來的結(jié)構(gòu)設計成本的增加。同時兼顧結(jié)構(gòu)類型的選擇，分別評估平面、豎向等各方向的復雜

9、程度，不選擇不規(guī)則或非常不規(guī)則的建筑方案。6.1.2. 單 體及戶型設計時，應尋求效果與成本的平衡，除商業(yè)與公建外，不宜選擇體型過分復雜的單體；單體周長與面積的比例系數(shù)無特殊要求時應選擇適中，在體現(xiàn)一定超前意識的同時，不至于同市場上的常規(guī)選擇差異懸殊，符合產(chǎn)品的定位。6.1.3. 在 確定層高時，應綜合市場取向，產(chǎn)品自身的定位，同時考慮長期的取暖及制冷的能源消耗，不盲從客戶要求，對銷售人員培訓以對客戶能有正確的引導。選擇合適的層高， 層高每增加0.1m 造價增加該層造價的3-5% 。6.1.4. 在 門窗的設計中，在必須滿足通風及采光要求的同時，應注意選擇合適的窗地比（外墻門窗面積與建筑面積比

10、） 。鋁合金或塑鋼門窗除風格要求外，分格不宜過小，以降低型材的用量。6.1.5. 在 選擇停車方式時，必須滿足規(guī)劃的要求，若規(guī)劃只要求停車位的數(shù)量，各停車方式的優(yōu)勢與劣勢一般如下所述：地面露天停車：造價最低，業(yè)主使用較為方便。但不可銷售，除月租金可補貼物業(yè)管理外，開發(fā)商沒有收益；且對于景觀的影響較大。建筑物一層架空停車：多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷售或長租；結(jié)構(gòu)可以利用上部住宅的柱網(wǎng)，若無環(huán)境的要求，對圍護結(jié)構(gòu)要求也不高，故造價屬中間水平。但因上部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個車位的面積往往較大；對環(huán)境亦有輕微的影響。建筑物下的地下停車庫：多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷售或長租。造價較高，且因上

11、部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個車位的面積往往較大，但因可以利用建筑的基礎，實際增加的成本較空地下的停車庫反而要低，多數(shù)情況下可以通過銷售收回成本。地下室兼作地下車庫的經(jīng)濟柱凈距建議為:停車類型小轎車（標準車型尺、為長x范x局= 4.90m x 1.80mX 1.60m）兩柱間停車數(shù)1234建議柱凈距2.44.77.09.3平戰(zhàn)結(jié)合的人防地下室停車庫：多數(shù)城市不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，不可銷售，但對于是否可 以長租各城市規(guī)定不一，可以長租的往往還需與人防管理單位分成；和平時期一般 可以用月租的方式補貼物業(yè)管理費用。人防地下室兼作停車庫的成本非常高，即便 可以長租往往也無法收回成本，故該種停車方式除硬性要求外，

12、一般不主動選擇。半地下停車：往往用于坡地或山地建筑，其成本與收益情況介于一層架空停車與地 下室停車之間。6.1.6. 材料部品的選擇必須滿足集團工程或設計部確定的通用標準，另外還要與所建產(chǎn)品 的定位與售價相適應，在此基礎上尚有選擇余地時，可以運用價值工程進行計算， 選擇最合適的材料部品。6.1.7. 材料部品的選擇應考慮當?shù)厥袌龅墓┣鬆顩r，盡可能利用當?shù)氐膬?yōu)勢資源，減少選 用差異不大但需從外地購買的材料部品。6.1.8. 地面、樓面、屋面以及墻面等建筑做法應遵循技術(shù)合理，實用經(jīng)濟的原則。6.1.9. 方案比較進行成本測算時，應注意容易忽略的露臺、不算面積的架空層、假復式、騎樓等引起的成本增加；

13、有計算退臺的建筑的占地面積和屋面面積時，應注意與普 通建筑的區(qū)別。6.1.10. 規(guī)劃設計方案確定之后，成本部應即根據(jù)方案做出細致的成本測算，并分析與可 行性研究階段成本估算的差異，反饋給公司設計部和公司管理層。6.2. 結(jié)構(gòu)專業(yè)6.2.1. 鋼筋和混凝土成本占主體建筑成本的較大比重，單方鋼筋含量和單方混凝土含量應作為結(jié)構(gòu)設計控制、審查重點，并于同類建筑進行比較分析。6.2.2. 設計工作小組應與設計院設計師就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到安全、 最經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)參數(shù)。其中重點審查以下內(nèi)容：結(jié)構(gòu)計算時輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計算 參數(shù)、結(jié)構(gòu)計算結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率。6.2.3. 一般情

14、況，各基礎類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎、復合地基淺基礎 （有時采用強夯擠密砂樁等處理方式代替 卜筏板、預應力管樁、人工挖孔樁（逐漸受 限制）、灌注樁；相鄰的兩種在具體的設計方案中成本有時會顛倒，最準確的方法 是請設計院初步估算進行設計，再測算其準確造價 。6.2.4. 結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序一般是：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框 架剪力墻、剪力墻；住宅一般較少采用框架筒體結(jié)構(gòu)。同樣，相鄰的兩種在具體的 設計方案中成本有時會顛倒。6.2.5. 采用框架結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)時，建筑與結(jié)構(gòu)專業(yè)應互相進行反復修正，在對戶型進行 少許修改能夠在結(jié)構(gòu)上有較大節(jié)省的方案應積極采用，避免建筑

15、定型后再進行結(jié)構(gòu)設計的被動局面。6.2.6. 2 6 異 型柱框架與矩形柱框架和比較，結(jié)構(gòu)造價一般會高出10-20%， 同時矩形柱的使用可能會對建筑使用功能造成一定影響，建議異形柱和矩形柱綜合考慮。6.2.7. 2 7 柱 、 梁截面尺寸直接影響結(jié)構(gòu)的混凝土和鋼筋含量，也對建筑使用功能有一定影響，項目設計工作小組需著重考慮。6.2.8. 2 8 上 述三個重要節(jié)點工作確定時的成本工作，一種方法是根據(jù)初設進行計算，另外也可邀請外部專家進行成本比較的定性分析，選擇合適的方案。6 3 安裝專業(yè)6 3 1 給 水管、排水管、導線的種類選擇：應符合行業(yè)的發(fā)展方向，保證一定時間內(nèi)不會被淘汰。6 3 2 給

16、 水管、排水管、導線的規(guī)格選擇：滿足使用要求有一定的富余量。6 3 3 給 排水、電氣設備、智能化設備的選擇：首先應充分調(diào)查市場，了解各種品牌的聲譽及供應狀況；其次在滿足使用要求的前提下，性價比較高，且兼顧長期使用成本。6 3 4 對 于分期建設的大型小區(qū)的總配電房、分配電房及水泵房的方案設計時，應提前做 到合理規(guī)劃，全面考慮。6 3 5 提 交設計院的住宅套內(nèi)的設計負荷指標、回路數(shù)量應合理考慮，對于項目應急負荷的指標應準確提供，以便進行發(fā)電機型號、功率的合理選擇。7施工圖設計階段7 1建筑專業(yè)7 1 1 設 計人員應根據(jù)規(guī)劃設計階段的成果，撰寫施工圖設計招標文件和設計合同，制訂“ 項目設計任

17、務書” 。負責跟蹤控制目標技術(shù)經(jīng)濟指標；負責保證圖紙及時到位和質(zhì)量；組織圖紙會審、設計交底等工作。7 1 2 項 目設計工作小組中的成本人員應協(xié)助設計人員確定設計合同的經(jīng)濟條款、技術(shù)經(jīng) 濟指標要求。在設計過程中，須及時提供設計優(yōu)化需要的各項目成本數(shù)據(jù)。7 1 3 主 體的外立面及公共部位的二次裝修費用易被忽略或控制不嚴，設計與成本應提前在施工圖設計時預測、確定其費用控制目標。7 1 4 廚 衛(wèi)有裝修時，固定櫥柜、鏡面覆蓋處可以不滿鋪墻磚（或地磚）。7 2 結(jié)構(gòu)專業(yè)7 2 1 若 結(jié)構(gòu)布置已確定，本階段成本工作的重點在于設計過程中對計算書進行復核，核查配筋率 ，并在正式出圖之前進行細致的審圖工作

18、。7 2 2 設 計前應根據(jù)規(guī)劃方案設計的成果，結(jié)合集團成本數(shù)據(jù)庫中已建類似建筑，提出鋼筋、混凝土的限額指標：并在施工圖設計開始前在設計指導書中列明；可在合同中約定，在最終成果達到要求后，給予一定的獎勵，懲罰條款需謹慎采用。7 2 3 應 要求設計院或結(jié)構(gòu)工程師完成結(jié)構(gòu)結(jié)算后提供包括結(jié)構(gòu)設計計算書、各層結(jié)構(gòu)平面布置圖、各層墻梁柱板的配筋量簡圖、柱底內(nèi)力圖在內(nèi)的相關(guān)資料，并就計算書中的內(nèi)容與設計師交涉、探討；7 2 4 具 體結(jié)構(gòu)計算及設計的細節(jié)中，以下手段可供參考：地基承載力的確定：勘察單位提供持力層地基承載力數(shù)據(jù)后，與相近類似地塊的數(shù)據(jù)進行比較，在保證安全的前提下，與設計院一道同勘察單位溝通

19、，保證提供的地基承載力數(shù)據(jù)不偏于保守。地下水壓（ 浮 ） 力是確定地下室底板與外墻厚度的主要因素。設計部、成本部負責爭取勘察單位提供的地下水壓（ 浮 ） 力數(shù)據(jù)準確，無夸大。明確各層使用功能，可以得出較為準確的設計使用荷載，有利于結(jié)構(gòu)設計。豎向墻體荷載按已明確的材料計算，并注意扣除窗和門洞的面積。在滿足規(guī)范最小埋深及建筑功能的前提下，盡量減小地下室的高度和埋深。裙樓、地下室剪力墻與上部塔樓剪力墻及其洞口應盡量保持上下對齊。剪力墻體厚度在滿足結(jié)構(gòu)要求的前提下，在當?shù)厥┕すに嚨哪芰Ψ秶鷥?nèi)應盡量取接近規(guī)范要求的最小厚度，墻非計算要求時一般采用構(gòu)造配筋。高層建筑中, 柱墻等豎向構(gòu)件砼等級與梁板砼等級宜

20、按受力要求分別采用, 不得將梁板砼等級為求施工方便而刻意提高。梁板體系及簡支構(gòu)件的跨高比選擇要經(jīng)濟；梁、柱截面尺寸都可按初估的荷載先行估算，并結(jié)合工程師自己的經(jīng)驗確定，再進行細致核算。柱在滿足規(guī)范軸壓比限值的情況下，宜減小截面尺寸，柱截面尺寸以軸壓比和構(gòu)造配筋為衡量標準。梁筋按計算配置即可，尤其是梁端面筋不應人為放大。主、次梁的負筋全部拉通的數(shù)量滿足規(guī)范要求即可，不得全部直通。除地下室底板、屋面、剪力墻板及特殊要求部位外，其他各板式構(gòu)件一般不宜采用雙層雙向配筋，其上部負筋在跨中應考慮斷開；滿足使用功能前提下，優(yōu)先采用規(guī)范規(guī)定的最小板厚，但要驗算變形和裂縫。條件許可時（ 板跨在經(jīng)濟范圍內(nèi)） ，應

21、盡量少設梁，尤其是廚衛(wèi)降板處不宜多設小梁（ 可采取折板或建筑墊層的做法） ，去掉小梁后板仍為構(gòu)造配筋。不要因預埋或其他局部性的構(gòu)造要求全面加大板厚。7 3 給排水專業(yè)7 3 1 室 內(nèi)管線敷設，滿足管線敷設長度最短。7 3 2 外 立面的雨水管、空調(diào)凝結(jié)水管除了在建施圖中反映外，還需在水施圖中表示，便于施工?？照{(diào)凝結(jié)水管可考慮盡量合并到雨水管，以節(jié)約管材、改善立面。立管的布置應綜合考慮建筑使用功能，避免影響門窗的開啟。7 3 3 避 免雨污水管穿越斜屋面，并詳細標注安裝高度。禁止雨污水管穿越客廳及臥室，禁止雨水直接排放到露臺。7 3 4 對 于底層花園、頂層為假復式或斜層面有單獨水電要求時，應

22、單獨繪制水電施工圖；避免用標準層代替，而在施工過程中再以變更進行糾正。7 3 5 給 排水施工圖中各類套管的位置及規(guī)格標注不能遺漏。7 3 6 雨 污水出戶管應結(jié)合總平排水設計，避免施工期間的大量調(diào)整。1.4. 電氣專業(yè)1.4.1. 電 氣系統(tǒng)的線路設計時，應考慮各樓層共用電纜母線，到達樓層再接分枝，在具備條件的情況下，優(yōu)先考慮使用預分支電纜。室內(nèi)線管的敷設方案應在“沿地暗敷”“沿墻敷設”中選擇線路較短的敷設方式。1.4.2. 衛(wèi) 生間的金屬構(gòu)件接地建議采用在衛(wèi)生間埋設構(gòu)件的方法，不從配電箱內(nèi)單獨分設PE 線回路。特別是給排水管采用塑料管的，在滿足規(guī)范的前提下建議不進行等電位聯(lián)結(jié)板的設計。1.

23、4.3. 選 擇低壓斷路器，確定保護整定值，校驗低壓線路末端單相短路保護靈敏度應符合規(guī)范要求。導線電纜截面的選擇應在滿足發(fā)熱及各種校驗的條件下，取最經(jīng)濟值。1.4.4. 戶 內(nèi)配電箱的系統(tǒng)圖設計應做到在滿足規(guī)范的前提下，盡量減少漏電開關(guān)數(shù)量，建議優(yōu)先采用插座回路共用一個總的帶漏電保護的斷路器的配電方式、照明回路采用單級開關(guān)，根據(jù)戶內(nèi)配電箱與上級電表箱的開關(guān)配合情況選擇雙級隔離開關(guān)作為戶內(nèi)配電箱的總開關(guān)。1.4.5. 小 區(qū)智能化系統(tǒng)中，監(jiān)控系統(tǒng)的攝像頭、周界防越界系統(tǒng)的定位應做到合理考慮，在滿足功能的情況下采用盡量合理的設備數(shù)量。1.4.6. 居 家防盜報警、對講系統(tǒng)的方案設計，應充分了解產(chǎn)品

24、性能，確定性能穩(wěn)定的對講產(chǎn)品， 了解當?shù)叵嚓P(guān)政策，在滿足規(guī)定的情況下，盡量優(yōu)先選擇安保型（對講報警一體 ）的對講產(chǎn)品。8. 環(huán)境設計8.1. 委托環(huán)境設計之前，應根據(jù)項目檔次、定位報告的目標成本，確定環(huán)境工程的單位成本（元/景觀m2）,并向設計師進行交底，作為概念設計的依據(jù)。8.2. 根據(jù)景觀區(qū)域的位置可把環(huán)境分為重要景觀區(qū)、組團景觀區(qū)、宅間景觀區(qū)等，設置成本分配系數(shù)，讓成本投入能在重要的區(qū)域有所側(cè)重。8.3. 詳細的環(huán)境方案設計中，可把總的環(huán)境費用按道路及廣場、綠化、建筑小品、室外照明、室外部品及設施、圍墻等進行拆分，明確方案的成本目標。在方案完成后，再逐步核算分項費用、總費用是否超標，并反饋給設計師，再調(diào)整、再核算。8.4. 環(huán)境設計方案的調(diào)整，多數(shù)情況下屬于面層不同做法的調(diào)整，或者是樹木種類及規(guī)格的調(diào)整，建立完善的“環(huán)境部品及材料庫”有利于環(huán)境設計的成本測算。8.5. 景觀設計公司的景觀結(jié)構(gòu)設計做法往往較為保守，項目設計工作小組應重點進行優(yōu)化，同時將優(yōu)化后的常用景觀結(jié)構(gòu)做法提供給景觀設計公司。8.6. 對于表觀性景觀材料，最好由設計部、成本部共同確定，保證合理的性價比。8.7. 環(huán)境設計還需考慮長期的物業(yè)維護費用，如入口的數(shù)量、水景的選擇、草皮與喬灌木的比例。8.8. 景觀設計應綜合考慮與各種管網(wǎng)的協(xié)調(diào)，避免