工程項目管理規(guī)劃

1、工程項目管理歸劃案例組長： XXX200811008115（一，二部分）組員： XXXX200811008136（第三部分）組員： XXXX200811008147（第四部分）組員： XXXX200811008119（第五部分）組員： XXXX200811008121（第六部分）組員： XXXX200811008141 （第七部分）組員： XXXX200811008131（第八部分）一 項目概況1. 工程概況（1）項目承擔(dān)人員工程名稱：昆雄商場建設(shè)單位：昆華有限責(zé)任公司設(shè)計單位：華信設(shè)計院建設(shè)地點：昆明市呈貢新區(qū)景明南路監(jiān)理單位：西南誠信監(jiān)理公司施工單位：云南省第四建筑工程公司運行單位：昆明正

2、雄集團(tuán)有限公司（2）項目總體情況如下：昆雄商場占地面積1881平方米，建筑面積1881平方米，建筑層數(shù)總共5層，其中地下一層（停車場），地上四層。一層建筑面積1008平方米，建成后主要經(jīng)營服裝類產(chǎn)品。二層建筑面積882平方米，建成后主要經(jīng)營化妝品類的產(chǎn)品。三層建筑面積882平方米，建成后主要經(jīng)營娛樂服務(wù)。四層建筑面積630平方米，建成后主要經(jīng)營餐飲服務(wù)。該建筑的基礎(chǔ)采用獨立基礎(chǔ)，土方開挖后外運，土方開挖以機(jī)械挖土方為主，人工挖土方為輔。該建筑的結(jié)構(gòu)體系為框架結(jié)構(gòu)，一到三層外墻南北面采用玻璃幕墻，東西面采用混凝土空心磚，另第四層外墻全部采用玻璃幕墻。其中第四層有252平方米的露天陽臺，陽臺中心有

3、一個15000*9000的露天游泳池。建筑的外墻采用清水磚墻，室內(nèi)地面一層二層采用花崗巖石塊裝飾，三層采用硬木地磚，四層餐廳部分采用水磨石地面，冷飲店采用木地板，露天陽臺防滑石塊。室內(nèi)天棚的吊頂采用輕鋼龍骨，石棉板的規(guī)格為250*250。室內(nèi)墻面刷雙飛粉，墻裙鋪設(shè)大理石塊，高度為1.2米。昆雄商場的安裝工程由施工單位分包給昆明金鑫安裝工程公司。項目建成后兩周后開始移交使用。附：昆雄商場的大致布局圖2100021000210006000一層大廳服務(wù)區(qū)服務(wù)區(qū)一層2100021000600021000一層大廳服務(wù)區(qū)服務(wù)區(qū)二、三層21000210006000900012000一層大廳餐廳服務(wù)區(qū)冷飲店陽

4、臺游泳池150009000四層2.項目背景該項目坐落在昆明市呈貢新區(qū)大學(xué)城的中心地帶。隨著云南高校陸續(xù)向大學(xué)城搬遷，當(dāng)?shù)卦械纳唐芬褔?yán)重供不應(yīng)求。初步估計，大學(xué)城的人口在68萬左右，其中大學(xué)生占了95%左右，而今后幾天大學(xué)城的人口還會陸續(xù)增長，飽和人口大約在15萬左右。經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大學(xué)城中的大學(xué)生有90%的人購物都到主城去，而在這些人中又有75%的人希望可以在學(xué)校附近購物。正是由于人口的增長導(dǎo)致商品供不應(yīng)求的這種局面，導(dǎo)致該項目在建成后能夠謀取高額的利潤。不僅如此，該商場附近還正在建設(shè)大型的住宅小區(qū)，估計場產(chǎn)建成后，住宅小區(qū)也可以投入使用，到時商場的客戶將以大學(xué)生為主，面向各類社會階層人的綜

5、合商場。3.項目范圍的確定項目名稱昆雄商場建設(shè)項目項目目標(biāo)項目6個月內(nèi)完工，總投資829.65萬交付物一棟建筑面積4410平方米的高級商場交付物完成準(zhǔn)則工程設(shè)計，建造，室內(nèi)裝修，安裝工作描述主體結(jié)構(gòu)，公用系統(tǒng)，室外內(nèi)化，室外道路工作規(guī)范依據(jù)國家建設(shè)工程的有關(guān)規(guī)范所需資源估計人力，材料，設(shè)備的需求預(yù)計重大里程碑拆遷及施工準(zhǔn)備從當(dāng)年3月5日到4月25日；基礎(chǔ)工程從4月26日到5月30日；主體工程從5月31日到7月15日；安裝工程從7月16日到8月12日；裝飾工程從8月1日到8月21日；戶外工程從8月22到9月10日；工程驗收為9月11到9月16日；工程投入使用日期為10月1日。二 項目可行性分析1

6、.市場需求分析（1）云南高校陸續(xù)向該地搬遷，大量人口注入大學(xué)城?，F(xiàn)大學(xué)城的人口在68萬，并在以后三年內(nèi)將達(dá)到15萬左右。龐大的人口勢必對這一地區(qū)的餐飲，服裝，娛樂，化妝品造成供不應(yīng)求的局面。（2）擬建商場的附近正在建造兩個大型的小區(qū)，這又進(jìn)一步擴(kuò)大商場客戶的來源與數(shù)目。（3）經(jīng)調(diào)查分析，大學(xué)城中大學(xué)生的人口占總?cè)丝诘?5%，而根據(jù)大學(xué)生的消費觀念，餐飲，服裝，娛樂，化妝品是大學(xué)生最喜歡的消費對象，故商場在建成后將獲得大學(xué)生的青睞。（4）擬建商場附近方圓五公里范圍內(nèi)沒有第二家聚餐飲，服裝，娛樂，化妝品為一身的商場。經(jīng)過調(diào)研分析，大學(xué)城中的大學(xué)生有90%的人購物都到主城去，而在這些人中又有75%的

7、人希望可以在學(xué)校附近購物。故項目商場建成后可以很好的運營。 通過上述分析，該項目有很好的市場前景，建成營運能產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益。故原則上可行。2. 現(xiàn)有資源分析由于該項目市場前景良好，故得到了信貸銀行的300萬元貸款，另外盛大投資公司注入資金200萬元，其余所需投資由本公司負(fù)責(zé)。根據(jù)本公司的資產(chǎn)負(fù)債表以及現(xiàn)金流量，本公司有多余資金注入到本項目中。3. 環(huán)境分析（1） 該項目的建設(shè)正好趕上政府大力建設(shè)呈貢新城的大好時期，由于該項目的建設(shè)符合政府的政策，故在項目的審批上不會遇到太多的阻礙，并且能夠用低成本獲得土地的使用權(quán)，使該項目的成本降低。（2） 該項目建成后不久，大學(xué)城到主城的地鐵將能運營，從

8、主城到大學(xué)城的交通將變得通暢，這將有利于貨物的運輸。（3） 由于新城建設(shè)剛起步，故大學(xué)城的基礎(chǔ)設(shè)施不完善，尤其對于商品的需求，故在這種環(huán)境下，該項目符合大眾的需求。4競爭對手分析 （1）昆明新螺螄灣商貿(mào)城 昆明新螺螄灣商貿(mào)城是該項目在服裝行業(yè)的最大競爭對手，該商城的服裝品種多，價格低廉，在一定程度吸引著消費者。但該商城所銷售的產(chǎn)品都是大額行的，零售的價格與產(chǎn)品本身的價值相差很大，并且新螺螄灣的服裝大多都是大眾型的，對于大學(xué)生來說，他們更喜歡名牌。另外，新螺螄灣距離大學(xué)城有一定的距離，故昆雄商場建成后能服裝行業(yè)超越新螺螄灣。 （2）雨花玉秀小區(qū)商鋪 該小區(qū)商鋪位于昆明理工大學(xué)與云南師范大學(xué)之間，

9、有很好的地理位置，但這些商鋪都比較零星，沒有集成一體化，這些小型的商鋪容易讓消費者產(chǎn)生不信任感。4. 項目的定位及競爭優(yōu)勢該項目建成后，將作為中級商場出現(xiàn)在大學(xué)城，它的客戶源將是大學(xué)城中的大學(xué)生。其競爭優(yōu)勢如下：（1） 地理位置優(yōu)越，能很好的接近顧客群。（2） 有大量的潛在消費者，并有條件吸引其他非潛在消費者。（3） 商場聚餐飲，服裝，娛樂，化妝品于一身，能滿足消費者的需求。（4） 商品的價格適中，能適合大學(xué)生的消費水品。（5） 附近沒有化妝品的專業(yè)營銷，故能在化妝品行業(yè)壟斷市場。（6） 附近沒有大型的冷飲店，故商場能很快在冷飲方面吸引消費者。5. 技術(shù)可行性該項目的設(shè)計單位和施工單位都是省內(nèi)

10、一流的單位，在商場的設(shè)計，施工方面有豐富的經(jīng)驗，故能保證商場的質(zhì)量。該項目的營運單位昆明正雄建團(tuán)有限公司，在商場方面有豐富的經(jīng)營經(jīng)驗，故能保障項目的正常營運。三 項目目標(biāo)規(guī)劃1.工期目標(biāo)根據(jù)本工程施工招標(biāo)文件的要求，我們決定最遲于2012年4月26日進(jìn)場開工，2012年8月22日完工，2012年8月27日前竣工驗收，2012年9月11日正式投入使用。（1）保證工期的措施1. 組織精干高效的現(xiàn)場指揮機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化管理；集中技術(shù)骨干，組織過硬的施工隊伍上場施工。2.編制和完善以工期、勞動力分配、材料使用為主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的施工組織設(shè)計，合理統(tǒng)籌，科學(xué)管理，細(xì)心操作，杜絕浪費及重復(fù)施工，最大限度地

11、提高工效。3.施工準(zhǔn)備本著“進(jìn)點快、安家快、開工快”的原則，配齊施工所需人員、材料、機(jī)械和機(jī)具等生產(chǎn)要素，迅速展開施工。4.加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，積極與建設(shè)單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位聯(lián)系，簽訂有關(guān)施工協(xié)議，協(xié)調(diào)好本單位各專業(yè)施工隊之間的施工關(guān)系，創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。5.對施工人員進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)交底，使施工人員熟知工作內(nèi)容及要求，提高工作效率。6.實行項目法施工管理，強(qiáng)化激勵約束機(jī)制獎優(yōu)罰劣，競爭上崗，嚴(yán)格定額管理。組織和開展社會主義勞動競賽活動，比技術(shù)、比貢獻(xiàn)、比團(tuán)結(jié)協(xié)作。堅持按勞分配原則，定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)、獎優(yōu)罰劣，充分調(diào)動廣大職工的積極性。7.制定雨、夜施工措施，保證雨、夜施工措施質(zhì)量和安全。若影響很

12、大時，將適當(dāng)增加施工能力，調(diào)整施工組織計劃進(jìn)行施工，確?？偣て?。8.抓好物資設(shè)備的管理，積極與建設(shè)單位配合，保證物資設(shè)備及時接收、檢驗、入庫及進(jìn)入施工現(xiàn)場。保證自購物資的質(zhì)量和及時進(jìn)場。9.加強(qiáng)機(jī)械設(shè)備及儀器儀表的管理和維護(hù)，消除設(shè)備隱患，使機(jī)械設(shè)備及儀器儀表安全、高效、低耗地運轉(zhuǎn)。（2）、交叉施工條件下保證工期的措施1.根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查情況，了解設(shè)計情況、合理安排各專業(yè)施工時間，減少交叉施工干擾，協(xié)調(diào)好各專業(yè)工程施工配合事宜，調(diào)整施工進(jìn)度安排，必要時請建設(shè)單位進(jìn)行施工配合。2. 與其他專業(yè)沒有交叉或干擾較小的工程項目，組織力量進(jìn)行突擊和會戰(zhàn)，搶出因交叉施工而影響的工期。3.協(xié)調(diào)本標(biāo)段與站前標(biāo)段施

13、工關(guān)系，保證站前和站后工程的合理銜接及站后工程（主要為信號工程）的過渡施工順利完。（3）、冬雨季施工中保證工期的措施因為冬、雨季施工對工作效率均有不同程度的影響，所以要嚴(yán)格按照設(shè)計要求，合理安排施工作業(yè)時間和施工順序，嚴(yán)格按照施實性施工組織設(shè)計部署生產(chǎn)要素，充分利用氣象信息，有預(yù)見性地安排施工計劃，避開不利天氣影響或有事先的周密防范措施。為此特采取如下保證工期的措施：1.雨季施工保證工期的措施（1）在雨季來臨之前，完成基坑回填工作，做好防洪、防水及排水工作。（2）配齊各種防雨、防洪、防汛用具和設(shè)施，加強(qiáng)對路基上支柱坑的巡視檢查，發(fā)現(xiàn)防沉土臺低于地平并積水時及時清除積水并進(jìn)行加固回填。 （3）增

14、加材料儲備數(shù)量，防止因下雨發(fā)生停工待料的情況。（4）作好材料庫、水泥庫的防雨工作，對破損之處及時修補(bǔ)。（5）現(xiàn)場中、小型機(jī)電設(shè)備按規(guī)定加防雨罩或搭防雨棚。閘箱防雨漏電接地保護(hù)裝置靈敏有效，每星期檢查一次線路絕緣情況。（6）雨天澆注混凝土?xí)r，減小坍落度，必要時將水泥單方用量提高一級。大到暴雨時停止?jié)沧⒒炷?，已澆注的部分加以覆蓋。(7)加強(qiáng)同當(dāng)?shù)貧庀蟛块T密切聯(lián)系，預(yù)先獲取氣象信息，超前布署施工計劃。 2.冬季施工保證工期的措施(1)冬季來臨前，作好施工設(shè)備的換季保養(yǎng)工作（如作業(yè)車輛更換冬季機(jī)油、防凍液等）。路面有積雪浮冰時車輛加掛防滑鏈。(2)冬季施工作業(yè)人員配齊防寒用品，高空作業(yè)時輪流作業(yè)。(

15、3)開挖工程施工時，遇有凍土層采用風(fēng)鎬、爆破等方法。(4)冬季進(jìn)行電纜敷設(shè)及電纜頭制作時，采取有效的保溫措施。2.盈利目標(biāo)規(guī)劃隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入發(fā)展，建筑市場競爭日趨激烈，施工企業(yè)能否在競爭中取勝，關(guān)鍵在于企業(yè)的信譽(yù)和實力。而企業(yè)的實力，來源于企業(yè)完成的工程項目能否取得較好的盈利，從而發(fā)展和壯大企業(yè)。因此，提高項目的經(jīng)濟(jì)效益勢在必行，這就要求企業(yè)提高項目管理水平，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，努力控制成本，以低成本、短工期、符合設(shè)計要求的質(zhì)量，達(dá)到提高效益的目的。 因此，我們應(yīng)該改變粗放式管理方式，實現(xiàn)項目成本預(yù)測與控制。 目前大部分項目的成本管理屬于粗放型，主要表現(xiàn)以下幾個方面：&#

16、160;1、成本管理不是貫穿于整個施工過程的管理和控制，因此，出現(xiàn)只有待項目完成后做出決算才能得知項目盈虧的情況，一旦項目虧損也無法補(bǔ)救。  2、項目在開工前很少編制施工預(yù)算作為目標(biāo)成本，以對項目施工過程形成的成本進(jìn)行核算，發(fā)現(xiàn)虧損時不能及時采取措施糾正成本的偏差。  3、項目的人工、材料、機(jī)械費用的消耗很少采取措施進(jìn)行控制。  4、項目施工方案很少編制相應(yīng)的預(yù)算并與合同價格比較，一味地考慮施工進(jìn)度和施工方便。因此，往往是按項目制定的施工方案組織施工，結(jié)果施工成本大于合同價格。  5、決策加快施工進(jìn)度，不考慮是否加

17、大施工成本。  克服上述問題，必須要面向市場，轉(zhuǎn)變思想，樹立市場經(jīng)濟(jì)觀念，加強(qiáng)一切經(jīng)濟(jì)活動的核算和控制，只有這樣才能從工程項目中取得更大的收益。  根據(jù)目前存在的問題，探討適合于企業(yè)自身發(fā)展的項目成本管理與控制辦法勢在必行。項目成本管理與控制（降低成本）的意義在于：    1、降低成本是企業(yè)發(fā)展的需要；    2、降低成本是以最少的投入獲取最大的產(chǎn)出；    3、降低成本是企業(yè)在市場競爭的需要；   

18、60;4、降低成本是提高企業(yè)全體職工物質(zhì)待遇的需要。  當(dāng)然啦！上述我所講的都是通過降低成本來實現(xiàn)提高盈利的，我們昆雄商場這個建設(shè)項目我們的總投資費用擬定為829.65萬元，項目建成投入使用后，我們會努力經(jīng)營，堅持以“質(zhì)量優(yōu)，服務(wù)好?！钡睦砟顏頋M足廣大消費者的需要，我們的定位顧客主要是大學(xué)城的學(xué)生、柏枝營和吳家營消費者和流動顧客，認(rèn)真貫徹黨的路線方針。經(jīng)過我的忘我計算，我們這個商場總共5層，地下停車場，我們預(yù)計4年內(nèi)收回成本（因為我們這個商場坐落在繁華地帶），至于的地上4層我們計劃8年內(nèi)收回成本（由于我們管理經(jīng)驗都很豐富）。四 項目的組織管理分解項目的組織管理結(jié)構(gòu)圖如下：、五 項目的

19、工作分解結(jié)構(gòu)昆雄商場可行性分析審批項目建設(shè)宣傳招商行政主管部門審批城市規(guī)劃部審批住建部審批基礎(chǔ)工程主題結(jié)構(gòu)維護(hù)工程安裝工程門窗工程裝飾工程屋面工程環(huán)境分析競爭對手分析 資源分析 市場需求分析技術(shù)可行性廣播宣傳電視臺宣傳網(wǎng)上宣傳橫幅宣傳商家看門面洽談簽合同物業(yè)管理收水電費車位管理電動車管理自行車管理驗收交付驗收階段交付收水電費車位管理電動車管理項目工作分解結(jié)構(gòu)(WBS)項目工作分解結(jié)構(gòu)字典（WBSD）編號名稱描述昆雄商場餐飲，服裝，娛樂，化妝品1可行性分析對交通、地理、環(huán)境、市場需求、估算資金分析1.1交通分析對昆雄商場車道，交通流量，人口流量的分析1.2地理位置分析昆雄商場在大學(xué)城，地理位置好

20、1.3環(huán)境分析周圍是學(xué)校，處在大學(xué)城中1.4市場需求分析餐飲，服裝，娛樂，化妝品1.5資金分析先向銀行貸款，再用商場租金償還1.6資源分析對大學(xué)城周圍資源，以及云南特產(chǎn)分析1.7技術(shù)可行性有什么技術(shù)含量，我們商場在技術(shù)上有什么優(yōu)勢1.8競爭對手分析競爭對手的優(yōu)勢與劣勢2審批為項目建設(shè)辦理相應(yīng)的證件2.1行政主管部門審批拿到施工許可證及相應(yīng)的證2.2城市規(guī)劃部審批拿到規(guī)劃用地2.3住建部審批辦理房產(chǎn)證3項目建設(shè)按時按質(zhì)量完成，達(dá)到預(yù)期目的3.1基礎(chǔ)工程屬于里程碑事件，按時在工期內(nèi)完成3.2主題結(jié)構(gòu)屬于里程碑事件，按時在工期內(nèi)完成3.2屋面工程屬于里程碑事件，按時在工期內(nèi)完成3.4維護(hù)工程不在關(guān)鍵

21、線路上，在進(jìn)度計劃內(nèi)完成3.5門窗工程不在關(guān)鍵線路上，在進(jìn)度計劃內(nèi)完成3.6安裝工程不在關(guān)鍵線路上，在進(jìn)度計劃內(nèi)完成3.7裝飾工程不在關(guān)鍵線路上，在進(jìn)度計劃內(nèi)完成4驗收交付已具規(guī)模，合格后商場準(zhǔn)備開業(yè)4.1驗收階段對已建的項目驗收，均合格后可驗收4.2交付接受項目5宣傳為了使商場達(dá)到預(yù)期的營業(yè)目的，采取宣傳5.1網(wǎng)上宣傳在網(wǎng)站，博客上打廣告使足夠多的人知道昆雄商場5.2電視臺宣傳在電視臺做廣告使足夠多的人知道昆雄商場5.3廣播宣傳利用廣播傳播信息5.4橫幅宣傳在昆明鬧市區(qū)拉橫幅讓市民知道商場6招商利用已打出的廣告招商6.1商家咨詢采取電話，QQ,博客咨詢6.2洽談跟商家洽談價格6.3簽合同與談

22、好價格的商家簽訂合同7物業(yè)管理項目完工，商家進(jìn)入運營后需要對他們的水電管理，以及對他們提供服務(wù)7.1收水電費對商家收取水電費7.2車位管理對汽車進(jìn)行管理，并收取停車費，或購物達(dá)到多少的顧客不收取費用7.3電動車管理對電動車統(tǒng)一管理7.4自行車管理對自信車統(tǒng)一管理7.5服務(wù)商家服務(wù)商家的需求項目活動清單編號名稱描述昆雄商場餐飲，服裝，娛樂，化妝品1可行性分析對交通、地理、環(huán)境、市場需求、估算資金分析1.1交通分析對昆雄商場車道，交通流量，人口流量的分析對車道分析對交通流量分析人口流量的分析1.2地理位置分析昆雄商場在大學(xué)城，地理位置好對周圍各所大學(xué)距離分析商場集中在哪幾所學(xué)校1.3環(huán)境分析周圍是

23、學(xué)校，處在大學(xué)城中對周圍公園的分析對周圍廣場的分析1.4市場需求分析餐飲，服裝，娛樂，化妝品對餐飲的研究對服裝研究分析娛樂的研究分析化妝品的研究分析1.5資金分析先向銀行貸款，再用商場租金償還現(xiàn)有資金分析預(yù)算資金1.6資源分析對大學(xué)城周圍資源，以及云南特產(chǎn)分析云南特產(chǎn)的分析云南特色小吃分析1.7技術(shù)可行性有什么技術(shù)含量，我們商場在技術(shù)上有什么優(yōu)勢1.8競爭對手分析競爭對手的優(yōu)勢與劣勢優(yōu)勢分析劣勢分析2審批為項目建設(shè)辦理相應(yīng)的證件2.1行政主管部門審批拿到施工許可證及相應(yīng)的證施工許可證2.2城市規(guī)劃部審批拿到規(guī)劃用地用地規(guī)劃許可證2.3住建部審批辦理房產(chǎn)證房產(chǎn)證3項目建設(shè)按時按質(zhì)量完成，達(dá)到預(yù)期

24、目的3.1基礎(chǔ)工程屬于里程碑事件，按時在工期內(nèi)完成挖土墊層砼基礎(chǔ)磚基礎(chǔ)3.2主體結(jié)構(gòu)屬于里程碑事件，按時在工期內(nèi)完成柱子梁，樓面3.3屋面工程屬于里程碑事件，按時在工期內(nèi)完成保溫層防水層隔熱層3.4維護(hù)工程不在關(guān)鍵線路上，在進(jìn)度計劃內(nèi)完成砌磚欄桿護(hù)手3.5門窗工程不在關(guān)鍵線路上，在進(jìn)度計劃內(nèi)完成門制作安裝創(chuàng)制作安裝3.6安裝工程不在關(guān)鍵線路上，在進(jìn)度計劃內(nèi)完成水管安裝設(shè)備安裝電線安裝3.7裝飾工程不在關(guān)鍵線路上，在進(jìn)度計劃內(nèi)完成外裝飾內(nèi)裝飾4驗收交付已具規(guī)模，合格后商場準(zhǔn)備開業(yè)4.1驗收階段對已建的項目驗收，均合格后可驗收對基礎(chǔ)驗收對主體驗收門窗驗收防水驗收屋面驗收維護(hù)工程驗收4.2交付接受項

25、目接受項目5宣傳為了使商場達(dá)到預(yù)期的營業(yè)目的，采取宣傳5.1網(wǎng)上宣傳在網(wǎng)站，博客上打廣告使足夠多的人知道昆雄商場圖片文字視頻5.2電視臺宣傳在電視臺做廣告使足夠多的人知道昆雄商場廣告5.3廣播宣傳利用廣播傳播信息廣播廣告5.4橫幅宣傳在昆明鬧市區(qū)拉橫幅讓市民知道商場文字，圖片6招商利用已打出的廣告招商6.1商家咨詢采取電話，QQ,博客咨詢電話員博客負(fù)責(zé)人QQ負(fù)責(zé)人6.2洽談跟商家洽談價格會議洽談6.3簽合同與談好價格的商家簽訂合同簽合同7物業(yè)管理項目完工，商家進(jìn)入運營后需要對他們的水電管理，以及對他們提供服務(wù)7.1收水電費對商家收取水電費收水電費7.2車位管理對汽車進(jìn)行管理，并收取停車費，或購

26、物達(dá)到多少的顧客不收取費用收停車費7.3電動車管理對電動車統(tǒng)一管理收停車費7.4自行車管理對自信車統(tǒng)一管理收停車費7.5服務(wù)商家服務(wù)商家的需求對商家的需求服務(wù)六 項目的成本管理規(guī)劃（1）項目資源計劃 項目資源計劃是決定項目工作所需要的資源類型(人力、設(shè)備、材料)及其數(shù)量的規(guī)劃過程，它是費用估計的基礎(chǔ)。根據(jù)施工組織設(shè)計及有關(guān)計算實際需要的材料、設(shè)備總量，編制好需求計劃。在施工中做好旬、月計劃，要充分考慮資金的合理運轉(zhuǎn)和現(xiàn)場場地實際情況以及工程進(jìn)度需要，合理安排施工所需機(jī)械的進(jìn)退場，注意材料的保管，避免不必要的浪費。由于工程所需的材料種類繁多，且經(jīng)常有許多最新的材料應(yīng)用問題。因此，必須解決好以下幾

27、方面的問題。1）.材料供應(yīng)。根據(jù)圖紙、設(shè)計方和業(yè)主的要求確定所需材料的品牌、材質(zhì)、規(guī)格，精心測算所需材料的數(shù)量，組織材料商供貨。 2）.材料采購。面對品類繁多的材料采購單，必須將數(shù)量（含實際損耗）、品牌、規(guī)格、產(chǎn)地等一一標(biāo)識清楚，尺寸、材質(zhì)等必須符合設(shè)計或規(guī)范要求，以避免材料訂購不符。根據(jù)供貨周期長短和現(xiàn)場需要材料的緩急情況，靈活安排采購量和采購時間以免影響工程進(jìn)度。 3）.材料分類堆放。根據(jù)實際現(xiàn)場情況及進(jìn)度情況，合理安排材料進(jìn)場，對材料做進(jìn)場驗收，抽檢抽樣，并報檢于業(yè)主或監(jiān)理單位。整理分類，根據(jù)施工組織平面布置圖指定位置歸類堆放于不同場地，盡量避免發(fā)生材料的二次搬運，特別注意易燃品，防潮品

28、均需采取相應(yīng)的保護(hù)措施。4）.材料發(fā)放、使用追蹤，清驗。對于到場材料，清驗造冊登記，嚴(yán)格按照施工進(jìn)度憑材料出庫單發(fā)放使用，并且需對發(fā)放材料進(jìn)行追蹤，并加強(qiáng)安全保衛(wèi)工作，避免材料丟失，或者浪費。（2）項目費用管理規(guī)劃根據(jù)本項目的費用目標(biāo)，結(jié)合進(jìn)度、質(zhì)量和當(dāng)?shù)丨h(huán)境等多種因素，運用估算方法，然后根據(jù)費用條目包括人工費、材料費、機(jī)器使用費及管理費等，經(jīng)過反復(fù)研究和詳細(xì)測算確定項目的預(yù)算費用，如表1所示。表1 項目預(yù)算費用任務(wù)名稱工期/天分月費用/萬元總費用/萬元第1月第2月第3月第4月第5月第6月施工準(zhǔn)備拆遷3586322119.21 施工準(zhǔn)備151.751.753.5基礎(chǔ)工程土方工程1722.84.

29、8基礎(chǔ)工程173.35811.35主體工程地下工程1510.0215.325.32主體工程4239.4687.4687.4687.4687.4687.46476.76安裝工程給排水工程45.4644417.46暖通工程安裝55.4644417.46設(shè)備安裝69.8344421.83電器安裝917.458.758.7417.4552.39消防系統(tǒng)安裝313.518.3221.83裝飾工程外裝飾（按最遲時間開始）1010.1101015.345.4內(nèi)裝飾101511.271546.27戶外工程停車場及道路617.917.9室外照明613.113.1綠化工程60.370.40.87工程驗收工程驗收5

30、155.5220.52項目管理181每月2.255萬元13.53小計829.65在對此工程中可以分析出分項工程是成本發(fā)生，也是成本分析的基本要素，對施工項目成本的管理也應(yīng)以分項工程為基本單位，針對分項工程，也就是每一個基本工作，確定其實施過程的人工、材料、機(jī)械以及其他費用的消耗標(biāo)準(zhǔn)，制定成本目標(biāo)。在實施過程中，隨時跟蹤，發(fā)現(xiàn)偏差，并及時糾正偏差。只有這樣，才能保證項目成本管理目標(biāo)的順利實現(xiàn)。而且要建立一個完善的成本管理組織機(jī)構(gòu)，建立以項目經(jīng)理為主的成本控制體系。成本控制工作不僅要從技術(shù)上下功夫，更要建立以項目經(jīng)理為主的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)的機(jī)制。由專人統(tǒng)一指揮，解決各施工班組的協(xié)調(diào)工作，這樣才有可能統(tǒng)籌各

31、專業(yè)的施工班組，保證施工的每一個環(huán)節(jié)實施成本最低化且有序到位，以達(dá)到可能實現(xiàn)最低的目標(biāo)成本的要求。制訂和完善成本管理責(zé)任制，制定出一系列規(guī)章制度，使成本控制的責(zé)任落實到施工管理的每個角落和每一個人。七 項目進(jìn)度管理規(guī)劃1.項目進(jìn)度計劃為了使商場能夠在十一黃金周正式運營，考慮到項目的建設(shè)期，我們必須抓緊時間，使項目在三月五號以前做好所有的準(zhǔn)備工作，即項目的可行性研究和項目審批。 可行性研究做好了，各項審批也過關(guān)了，接下來的工作是進(jìn)行建設(shè)項目圖紙的設(shè)計和工程的招投標(biāo)，為了節(jié)約工期，其可以在做施工準(zhǔn)備和拆遷的時候進(jìn)行。當(dāng)各項準(zhǔn)備工作均已完成，便是項目的施工，在這個過程中，不僅要注意質(zhì)量和安全問題，進(jìn)

32、度也是不容忽視的，在建設(shè)過程中，可以通過進(jìn)度偏差，費用偏差，來對項目建設(shè)過程進(jìn)行全過程的管理，對于出現(xiàn)實際進(jìn)度落后于計劃進(jìn)度的，應(yīng)及時糾偏，采取措施，對于進(jìn)度計劃超前的，也要看清它對后續(xù)工作的影響，有必要的話要進(jìn)行調(diào)整。 宣傳階段鎖定不同的消費人群，根據(jù)項目的不同特點進(jìn)行宣傳。宣傳工作的好壞，決定了項目獲益的大小，因此，不容忽視，我們計劃從五一開始就對項目進(jìn)行宣傳，讓消費者以及投資商對其有一定了了解，大力度的宣傳工作是在項目建設(shè)后期，及快投入經(jīng)營的時候，尤其是十一是我們宣傳的很好時機(jī)。 建設(shè)工作做好了，各種宣傳也做到位了，那么，接下來的主要工作就是招商，招商的最好方法就是我們從五一到十一一直在

33、做的各種宣傳，它能有力的吸引那些有開店想法或想投資開店的人群，直至項目正式運營，那我們的計劃就完成一半了，至于后期經(jīng)營，還得看公司的發(fā)展方向以及個人的經(jīng)營就看商家的經(jīng)營了，項目從建設(shè)到試運營階段的進(jìn)度控制工作也就到此結(jié)束了。下面是項目從投資到試運營階段的甘特圖：2.項目進(jìn)度控制2.1項目進(jìn)度控制的方法：針對該項目的進(jìn)度控制，過程控制是極其重要的，因此將過程控制作為控制的重點，過程控制中，我們主要采用以下幾種方法進(jìn)行控制，至于過程中有調(diào)整的話將另作歸檔：（1）采用各種控制手段保證項目及各個工程活動按計劃及時開始，在工程過程中記錄各工程活動的開始和結(jié)束時間及完成程度。 （2）在各控制期末(如月末、

34、季末，一個工程階段結(jié)束)將各活動的完成程度與計劃對比，確定整個項目的完成程度，并結(jié)合工期、生產(chǎn)成果、勞動效率、消耗等指標(biāo)，評價項目進(jìn)度狀況，分析其中的問題， 找出哪些地方需要采取糾正措施。（3）對下期工作作出安排，對一些已開始，但尚未結(jié)束的項目單元的剩余時間作估算，提出調(diào)整進(jìn)度的措施，根據(jù)已完成狀況作新的安排和計劃，調(diào)整網(wǎng)絡(luò)(如變更邏輯關(guān)系，延長縮短持續(xù)時間，增加新的活動等)，重新進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)分析，預(yù)測新的工期狀況。 （4）對調(diào)整措施和新計劃作出評審，分析調(diào)整措施的效果，分析新的工期是否符合目標(biāo)要求。 2.2項目進(jìn)度控制的措施進(jìn)度控制所采取的措施主要有組織措施、技術(shù)措施、合同措施、經(jīng)濟(jì)措施和管理措

35、施等。 （1）組織措施：建立進(jìn)度控制的組織系統(tǒng)，落實各層次的控制人員及其職責(zé)分工，建立各種有關(guān)進(jìn)度控制的制度和程序。 （2）技術(shù)措施：采用先進(jìn)的進(jìn)度計劃編制技術(shù)和控制方法、手段保證進(jìn)度控制有效進(jìn)行。 （3）合同措施：采用有利于進(jìn)度目標(biāo)實現(xiàn)的合同模式，通過簽訂合同明確進(jìn)度控制責(zé)任，加強(qiáng)合同管理，以合同管理為手段保證進(jìn)度目標(biāo)的實現(xiàn)。 （4）經(jīng)濟(jì)措施：保證進(jìn)度計劃實現(xiàn)所需資金，采取對工期提前給予獎勵、對工期延誤給予懲罰等措施。 （5）管理措施就是通過內(nèi)部管理提高進(jìn)度控制水平，通過管理消除或減輕各種因素對進(jìn)度的影響。 八 項目的風(fēng)險規(guī)劃昆雄商場項目風(fēng)險識別表項目名稱昆雄商場填表日期 2011年3月5日方面 類型風(fēng)險高中低環(huán)境方面財產(chǎn)損失是否有制度