上海工程技術(shù)大學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)期末考試復(fù)習(xí)資料

1、第一章1、 房地產(chǎn)估價(jià)的需要（1） 現(xiàn)實(shí)中的需要顯示各項(xiàng)活動(dòng)中對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的需要從大到小表現(xiàn)在多方面。房地產(chǎn)估價(jià)的主要需求領(lǐng)域包括土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；房地產(chǎn)買賣、租賃、交換、贈(zèng)與；房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅；集體土地征用補(bǔ)償、城市房屋拆遷補(bǔ)償，房地產(chǎn)分割、合并；房地產(chǎn)糾紛、涉案、損害賠償；企業(yè)以房地產(chǎn)合資、合作；企業(yè)合并、兼并、分立、改制、上市、破產(chǎn)清算；還包括由房地產(chǎn)估價(jià)引發(fā)的涉案糾紛中的房地產(chǎn)價(jià)格復(fù)估等（2） 理論上的必要房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)。在普通商品市場(chǎng)，買者和賣者眾多，買者可以通過賣者的明碼標(biāo)價(jià)充分了解市場(chǎng)的價(jià)格信息。而房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)和獨(dú)一無二的特性，買賣雙方無

2、法通過簡(jiǎn)單的比較去判斷房地產(chǎn)價(jià)格的高低，再加上形成房地產(chǎn)價(jià)格的因素很復(fù)雜，即便是同一類型的房地產(chǎn)，甚至是同一宗房地產(chǎn)，其價(jià)格也會(huì)因時(shí)因地而異。所以，沒有專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)便無法正確的把握房地產(chǎn)的合理市場(chǎng)價(jià)格，于是便構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行專業(yè)評(píng)估的需要。第二章1、 房地產(chǎn)概念1、 定義房地產(chǎn)是指土地及建筑物組成的物質(zhì)實(shí)體和由它們衍生的各種物權(quán)。包括：物質(zhì)實(shí)體與權(quán)益,是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合。 實(shí)物-實(shí)體 質(zhì)量 功能 權(quán)益-所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)（地上權(quán)）、相鄰關(guān)系 區(qū)位-地理位置重要性：不僅是最基本的生產(chǎn)要素，也是最基本的生活資料2、 房地產(chǎn)的三種形式-地產(chǎn)、房

3、產(chǎn)、房地產(chǎn)2、 土地1、 定義：土地指地球表面的陸地，包含土地表面、地表下及垂直空間。2、 對(duì)一塊土地的基本認(rèn)識(shí)坐落位置；面積大??；形狀；四至；地勢(shì)、地質(zhì)、水文和氣象條件；周圍環(huán)境、景觀；利用現(xiàn)狀；土地權(quán)利狀況；土地使用管制；生熟程度；其他三、房地產(chǎn)物權(quán)所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)四、房地產(chǎn)特性1、位置固定性、地區(qū)性和個(gè)別性-不可移動(dòng)性2、長(zhǎng)期使用性-土地的不可毀滅性、建筑物的長(zhǎng)期使用性3、大量投資性4、易受政策限制性-政策限制和影響5、相互影響性-周邊環(huán)境6、保障性與增值性-土地的稀缺性五、房地產(chǎn)的商業(yè)特性1、交易的本質(zhì)-實(shí)體+權(quán)利、權(quán)益的可分離性2、交易的形式-實(shí)體

4、的不可移動(dòng)性、逐步性3、交易的價(jià)格-前期性、多樣性、同類房屋在不同地區(qū)有不同的價(jià)格六、房地產(chǎn)的類型1、按用途劃分居住用房地產(chǎn)、商業(yè)用房地產(chǎn)、辦公用房地產(chǎn)、旅游用房地產(chǎn)、餐飲用房地產(chǎn)、娛樂用房地產(chǎn)、工業(yè)用房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)用房地產(chǎn)、特殊目的用房地產(chǎn)和綜合用房地產(chǎn)2、按開發(fā)程度劃分 生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房3、按是否產(chǎn)生收益劃分收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)4、按經(jīng)營(yíng)方式劃分出售型房地產(chǎn)、出租型房地產(chǎn)、營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn)七、房地產(chǎn)價(jià)格的概念 房地產(chǎn)價(jià)格是指為獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)。8、 房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件有用性、稀缺性、有效需求9、 地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同 -生產(chǎn)成本不同不一定由

5、勞動(dòng)創(chuàng)造 -折舊不同無折舊 有增值 -價(jià)格差異不同單一性 -市場(chǎng)性質(zhì)不同不完全市場(chǎng) -形成時(shí)間不同長(zhǎng)期性 -供求變化不同彈性為零10、 房地產(chǎn)價(jià)格的種類1、按實(shí)物形態(tài)分-土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格2、按不同用途分-買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、典當(dāng)價(jià)格、保險(xiǎn)價(jià)格、課稅價(jià)格和征用價(jià)格3、按形成基礎(chǔ)分-成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值（詳細(xì)看一下）4、按表價(jià)方式分-總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)-總價(jià)格-單位價(jià)格 單位土地價(jià)格 單位建筑物面積價(jià)格-樓面地價(jià) 單位建筑面積的土地價(jià)格 樓面地價(jià) = 土地總價(jià)格 / 建筑物總面積 = 土地單價(jià) / 建筑物容積率5、 實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格：在

6、成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格或相當(dāng)于成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。名義價(jià)格：在成交日期講明，但不一定在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。6、 所以權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益的價(jià)格7、 拍買價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格和協(xié)議價(jià)格8、 補(bǔ)地價(jià)指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)，主要原因1）更改原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途2）增加原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的容積率3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)時(shí)的房地產(chǎn)4）出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期十一、房地產(chǎn)價(jià)格的特征1、土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定2、房地產(chǎn)的保值性與增值性3、房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別性-一般隨交易的必要而個(gè)別形成4、房地產(chǎn)價(jià)格形成的復(fù)雜性-是在長(zhǎng)期考慮下形成的5、房地產(chǎn)價(jià)格的多因素制約性6、

7、房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)形式的多樣性-交換的價(jià)格，使用和收益代價(jià)的租金7、房地產(chǎn)價(jià)格與物權(quán)的密切相關(guān)性-實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格第3章 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 （主要知道有哪些因素就可以了）影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素:一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素;一、影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素：1、人口因素人口數(shù)量、人口素質(zhì) 、家庭人口規(guī)模 2、經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展 、物價(jià)、居民收入、3、社會(huì)因素 政治安定狀況、社會(huì)治安程度、房地產(chǎn)投機(jī) 、城市化4、行政因素（1）影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素，是指那些影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政措施等方面的因素（2）主要有:房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城

8、市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制等。5、國(guó)際因素世界經(jīng)濟(jì)狀況、軍事沖突狀況、政治對(duì)立狀況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素特定區(qū)域內(nèi)的自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)等因素等的影響1、位置因素 2、環(huán)境因素聲覺環(huán)境、大氣環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境 3、土地面貌和形狀4、地形、地勢(shì)5、地質(zhì)條件6、日照、風(fēng)向、降水量、天然周期性災(zāi)害三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素具體影響某一房地產(chǎn)的因素建筑物本身、朝向和日照、樓層、公攤面積4、 其他因素心理因素、商業(yè)服務(wù)繁華程度、交通條件、基本設(shè)施第四章1、 房地產(chǎn)估價(jià)的含義1、 定義房地產(chǎn)估價(jià)是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則

9、，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，就房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的判斷與推測(cè)。2、 理解（1） 專業(yè)估價(jià)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估計(jì)資格考試合格，由注冊(cè)管理部門審定注冊(cè)取得資格證書后，專門從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的專業(yè)人員（2）估價(jià)目的具體估價(jià)項(xiàng)目估價(jià)結(jié)果的期望用途。1） 估價(jià)目的不同，估價(jià)時(shí)點(diǎn)的選取，估價(jià)的依據(jù)，估價(jià)時(shí)考慮的因素，估價(jià)應(yīng)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)方法會(huì)有所不同。2） 估價(jià)目的：土地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)買賣、交換、贈(zèng)與、抵押、租賃、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、拆遷補(bǔ)償、合資、合作、糾紛處理等。2、 估價(jià)原則合法原則、最高最佳使用原則、均衡原

10、則、收益遞增遞減原則、收益與分配原則、貢獻(xiàn)原則、適合原則、競(jìng)爭(zhēng)原則、需求與供給原則、變動(dòng)原則、預(yù)測(cè)原則、替代原則、公平原則、時(shí)點(diǎn)原則、謹(jǐn)慎原則3、 房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)1、 房地產(chǎn)估價(jià)具有科學(xué)性2、 房地產(chǎn)估價(jià)的藝術(shù)性3、 房地產(chǎn)估價(jià)具有綜合性4、 合法原則1、房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象必須是國(guó)家法律、法規(guī)確認(rèn)和保障的合法使用的房地產(chǎn)。合法權(quán)益2、房地產(chǎn)估價(jià)必須依法進(jìn)行，即符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。3、原因：1、房地產(chǎn)的交易主要是產(chǎn)權(quán)權(quán)益的交易 2、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是一束權(quán)利 3、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須遵守國(guó)家及各級(jí)政府制定的各種限制4、 包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分5、 最高最佳使用原則-最有效

11、使用原則、最佳效益原則1、以委估房地產(chǎn)，主要是地產(chǎn)的區(qū)位、特征、等級(jí)等客觀條件所決定的使用效益最大的使用方式為前提進(jìn)行估價(jià)的原則。2、原因：1、一宗土地有多種用途，但應(yīng)有最優(yōu)的用途 2、土地的不同用途會(huì)給土地權(quán)利人帶來不同的收益 3、土地是稀確資源3、 最高最佳使用：法律上許可，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，價(jià)值最大化6、 替代原則1、在同一市場(chǎng)上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格是相近的。2、在現(xiàn)實(shí)中理性的買者和賣者都會(huì)將擬買賣的房地產(chǎn)與相近的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，任何買賣者都不會(huì)接受與正常價(jià)格相差較大的價(jià)格。3、替代原則是房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法-市場(chǎng)比較法的理論基礎(chǔ)。4、替代原要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類

12、似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。七、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則-評(píng)估基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、評(píng)估時(shí)日1、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間點(diǎn)。2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。原因：（1）同一宗房地產(chǎn)在不同時(shí)期有不同的價(jià)格 （2）有關(guān)的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、稅收等均有一定的發(fā)布、變更、實(shí)施的日期。 （3）在估價(jià)中應(yīng)特別注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的內(nèi)在聯(lián)系。8、 房地產(chǎn)估價(jià)方法1、 基本方法市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法2、 延伸方法假設(shè)開發(fā)法第5章 市場(chǎng)比較法最重要、最常用的方法之一 較為成熟的方法1、 市場(chǎng)比較法的概念比較法、交易實(shí)例比較法、買賣實(shí)

13、例比較法、市場(chǎng)資料比較法 、市場(chǎng)法1、概念是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2、類似房地產(chǎn)：用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)、交易實(shí)例、可比實(shí)例二、市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)替代原理、替代原則替代原理通過類似房地產(chǎn)已經(jīng)交易過的價(jià)格來比較求得估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的未知價(jià)格用類似房地產(chǎn)的已知交易價(jià)格,通過比較、修正來求取未知房地產(chǎn)的價(jià)格3、 市場(chǎng)比較法的適用對(duì)象和條件1、適用對(duì)象有足夠多的交易實(shí)例、有修正用的各種參數(shù)或資料2、適用條件有一個(gè)較完備的市場(chǎng)3、不適用的古建筑物、紀(jì)念館、寺廟、教堂、高爾夫球場(chǎng)等,市

14、場(chǎng)資料不足的四、市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟1、搜集交易實(shí)例2、選取可比實(shí)例3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 4、交易情況修正5、交易日期修正6、房地產(chǎn)狀況修正 區(qū)域因素、個(gè)別因素7、比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算五、可比實(shí)例的選取1、選取符合一定條件的交易實(shí)例，一般要求選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))3、選取要求：（1）用途相同大類用途（2）建筑結(jié)構(gòu)相同大類建筑結(jié)構(gòu)（3）處于同一地區(qū)或同一市場(chǎng)供求范圍（4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)相接近如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)選近3年，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)變化很快選近幾個(gè)月（5）交易類型相吻合土地使用權(quán)協(xié)議出讓、一般買賣、租賃、征用等（6）權(quán)利性質(zhì)相同商品房 經(jīng)濟(jì)適用住房（7）規(guī)模相當(dāng)（8）應(yīng)為正常交易或

15、可修正為正常交易公開、平等、自愿、市場(chǎng)公開、信息通暢、交易雙方平等六、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)1、 統(tǒng)一付款方式成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格2、 統(tǒng)一采用單價(jià)通常為單位面積上的價(jià)格土地單價(jià)、建筑物單價(jià)、房地單價(jià)、樓面地價(jià)3、 統(tǒng)一幣種和貨幣單位在我國(guó)一般以人民幣為標(biāo)準(zhǔn)，外幣按成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率進(jìn)行換算、按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)匯率進(jìn)行換算4、 統(tǒng)一面積內(nèi)涵建筑面積 套內(nèi)建筑面積 使用面積換算: 建筑面積下的價(jià)格 = 套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格（套內(nèi)建筑面積/建筑面積） = 使用面積下的價(jià)格（使用面積/建筑面積） 套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格 = 使用面積下的價(jià)格（使用面積/套內(nèi)建筑面積）七、交易情況修正交易情況修正，是指排除

16、交易行為中特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的實(shí)際但可能是不正常的價(jià)格修正為正常的價(jià)格。(一)需要進(jìn)行交易情況修正的場(chǎng)合1、有利害關(guān)系人之間的交易2、交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)3、相鄰?fù)恋氐暮喜⒔灰?、買賣雙方不了解市場(chǎng)行情5、政府的政策優(yōu)惠6、交易稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁7、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易8、特殊方式的交易（二）區(qū)域因素修正1、區(qū)域因素：是指房地產(chǎn)一定范圍的外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響的因素。2、進(jìn)行區(qū)域因素修正，是為了將比較實(shí)例相對(duì)于待估房地產(chǎn)在外部環(huán)境方面的差異所產(chǎn)生的交易價(jià)格差別盡可能排除。3、區(qū)域因素的內(nèi)容包括：城市規(guī)劃要求、自然條件、交通條件、繁華程度、市政基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施情況、環(huán)境衛(wèi)生和景

17、觀、社區(qū)服務(wù)及治安狀況、房地產(chǎn)發(fā)達(dá)程度等。4、區(qū)域因素修正的方法：直接比較法、間接比較法（三）個(gè)別因素修正1、個(gè)別因素：是指構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能、質(zhì)量好壞的因素2、進(jìn)行個(gè)別因素修正，是將可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象在本身的使用功能、質(zhì)量的好壞方面的差別所產(chǎn)生的交易價(jià)格差別排除3、個(gè)別因素修正的內(nèi)容：面積、形狀、位置、地勢(shì)、臨街狀態(tài)、地質(zhì)、土地使用年限、施工質(zhì)量等4、個(gè)別因素修正的方法：直接比較法、間接比較法第6章 （P94）第七章1、 成本法的概念成本法又稱重置成本法或承包商法,是一種以建造房地產(chǎn)所需要的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù),然后扣除折舊,再加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來確定房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)方法。

18、2、 成本法的理論依據(jù)買方替代原則賣方生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論3、 成本法估價(jià)適用的范圍1、 無交易、無收益的房地產(chǎn)估價(jià)2、 待殊目的房地產(chǎn)的估價(jià)3、 特殊建造的房地產(chǎn)的估價(jià)4、 狹小市場(chǎng)上的房地產(chǎn)估價(jià)5、 市場(chǎng)比較法中的修正計(jì)算4、 重新構(gòu)建價(jià)格的概念1、 假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、建造全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的一切合理必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得利潤(rùn)之和。2、 合理、必要的費(fèi)用：社會(huì)一般的平均消耗3、 重新構(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的,可以是“現(xiàn)在”,也可以是“ 過去”5、 重新構(gòu)建價(jià)格的種類1、重建價(jià)格，也稱復(fù)制成本：是指以原有的建筑材料、建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑工藝和建筑風(fēng)格重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建

19、筑物的價(jià)格。-理論上合理2、有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)，如文物性建筑物、紀(jì)念性建筑物等3、重置價(jià)格，重置成本：是采用現(xiàn)在的建筑材料和建筑設(shè)備、建筑工藝等重新建造與已有建筑物基本相同且具有同等效用的價(jià)格。-操作上可行六、建筑物折舊的概念及本質(zhì)1、建筑物的折舊是指因各種原因所造成的價(jià)值損耗，包括物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊（1）物質(zhì)折舊指因使用而產(chǎn)生的磨滅和破損,及自然的惡化和因風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)或地震等自然災(zāi)害而發(fā)生的損壞。 可修復(fù)的：修復(fù)所需要的費(fèi)用-衡量折舊額不能修復(fù)的：依靠估價(jià)師的觀察與判斷-估算其折舊額（2） 功能折舊因?yàn)楣δ艿耐嘶斐傻恼叟f 產(chǎn)生原因：技術(shù)革新、設(shè)計(jì)變化 如：建筑物設(shè)計(jì)不良

20、、樣式老化、設(shè)備不足等 可修復(fù)：修復(fù)所需要的費(fèi)用-測(cè)定折舊額 不可修復(fù)：房地產(chǎn)收益性的減退,與具備同樣功能的類似房地產(chǎn)的價(jià)格比較-來判斷（3） 經(jīng)濟(jì)折舊指該房地產(chǎn)與其所處的附近環(huán)境不協(xié)調(diào),即經(jīng)濟(jì)不適應(yīng)性而發(fā)生的折舊包括鄰近地區(qū)的衰退、對(duì)象房地產(chǎn)及其附近環(huán)境的不適應(yīng) 如：在一高級(jí)住宅區(qū)附近建一座化工廠,該地區(qū)住宅價(jià)值就會(huì)明顯下降2、 建筑物的折舊求取方法可分為耐用年限法、實(shí)際觀察法、成新折扣法、混合法四類；其中，耐用年限法又有直線法、余額遞減法、年數(shù)合計(jì)法、償債基金法和綜合法等第八章1、 假設(shè)開發(fā)法的概念1、假設(shè)開發(fā)法，又稱剩余法，預(yù)期開發(fā)法，余值法，到算法.2、它是根據(jù)待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后價(jià)值,扣減全部開發(fā)成本來求取委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格的方法。二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)預(yù)期理論 例 ： 某房地產(chǎn)開發(fā)商B先生,欲購(gòu)買一塊可供開發(fā)利用的土地H。B先生購(gòu)買H地塊的動(dòng)機(jī)不是為了自己享用,而是為了通過它賺取利潤(rùn)。 H地塊的價(jià)格=預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)價(jià)格-（建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)和稅金）3、 假設(shè)開發(fā)法的適用范圍1、有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)2、待開發(fā)土地，包括：生地、毛地、熟地、在建工程3、可裝修改造或可改變用途的舊房地產(chǎn)四、假設(shè)開發(fā)法的條件有潛在的開發(fā)價(jià)值的土地或房地產(chǎn)五、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的操作1、勘察委估房地產(chǎn)，掌握基本情況-影響開發(fā)利用方式的因素方面2、確定土地最