萬科多項目間資源平衡之道

1、萬科多項目間資源平衡之道國內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)一年只能運作一、兩個項目，究其原因，還是項目管理沒有做好。相較于單個項目的管理，多項目管理要復(fù)雜得多，它必須解決在諸多項目中平衡資源、對不同的項目采取不同管理方式的問題。而萬科的“均好”之道為我們提供了一個模板。 曾經(jīng)有人對圣經(jīng)·創(chuàng)世篇做了引喻：“第一個項目管理的從業(yè)者是上帝，他給了自己6天的時間，在此期間創(chuàng)造了世界，然后讓亞當進行操作管理，亞當很快就完成了第一個毛坯?！彪m然和公司的項目經(jīng)理不一樣，但是，上帝對時間“6天”和資源進行了定義。事實上，今天的企業(yè)對多項目（或項目組合）的綜合管理更加重視。因為每個組織都會同時有N個項目并發(fā)進行，但是

2、組織的資源是有限的，每個項目給公司帶來的收益也是不同的。“讓我們來畫一棵樹，先描出主干以代表利潤，將利潤生成所需要的兩個因素銷售和成本畫成主干上的兩個枝椏，然后分別在銷售和成本這兩個枝椏上，尋找與它們相關(guān)的價值因素畫為樹葉，不停地尋找相關(guān)因素，直至最基本的價值單位?，F(xiàn)在，一棵生機盎然的大樹出現(xiàn)了！畫出了樹的全貌，你就能順著主干找到那一片最關(guān)鍵的葉子，反之沿著樹的神經(jīng)末梢，又可以清晰地找到主干?！边@是美世北京分公司總經(jīng)理王憲亮為記者描繪的價值樹圖形。通過這個價值樹，我們可以輕易地發(fā)現(xiàn)整個企業(yè)的利潤構(gòu)成涵蓋了從主干到樹葉的每一個部位。利用價值樹的理論來研究項目管理，即將項目的管理與企業(yè)整體利潤實現(xiàn)

3、結(jié)合起來，放在整個企業(yè)系統(tǒng)中，才會更有效?？寺⊥七M產(chǎn)品“很多房地產(chǎn)企業(yè)依靠單個、少數(shù)幾個項目，項目的運作周期較長，盈利直接受銷售期影響，從而業(yè)績浮動明顯。而這一點在萬科并未得到體現(xiàn)，這表明，萬科已經(jīng)完成了從項目型公司到公司的轉(zhuǎn)化。”萬科集團總經(jīng)理郁亮對記者說?？峙氯f科是國內(nèi)最早用移植的手段，把產(chǎn)品復(fù)制到其他城市的房地產(chǎn)企業(yè)了。這個時間的標記是在1992年，名稱：“城市花園”，首站為北京。提起為什么要用復(fù)制產(chǎn)品的方法來推進時，郁亮說，“原因很簡單，萬科當時沒有那么多的人?！睆?992年將上海的城市花園復(fù)制到京、津、沈開始，萬科有意識地將各種產(chǎn)品類型復(fù)制到它戰(zhàn)略地圖上的多個城市。復(fù)制使項目運作的時

4、間、質(zhì)量、成本得到了有效控制。不過，在復(fù)制的過程中，他們也會依據(jù)不同的地域特點及客戶的需求有所創(chuàng)新。1992年的城市花園特點是：廳大，臥室小；每扇窗子打開都看到綠地。設(shè)計師來自新加坡，在最初做上海城市花園的設(shè)計時，對朝向問題并未注意，設(shè)計成朝北戶型。后來將其復(fù)制到北京、天津以后，依據(jù)當?shù)氐臍夂蚝吞攸c，萬科在調(diào)整朝向以外，還加厚了墻壁，擴大了房屋面積。如今，帶有萬科“城市花園”標記的建筑遍布上海、北京、天津、深圳、桂苑等各大城市。同樣，他們將深圳的四季花城復(fù)制到廣州時注意到，所選地塊附近有兩座山，風(fēng)景宜人，但是在項目規(guī)劃中的紅線以外。于是，萬科把它們租下來，并向前來看房的客戶誠懇地說明。由于世紀

5、花城在廣州賣得非常好，與此同時，其升級版萬科城已有超過今年計劃預(yù)售套數(shù)3倍的3000名客戶登記。緊接著，萬科城還會有升級版“第一花園”出現(xiàn)。萬科已經(jīng)形成了相對穩(wěn)定的系列：萬科城市花園、四季花城、花園新城。當然，與最初的想法不同，今天萬科復(fù)制產(chǎn)品的立足點在于：同一產(chǎn)品系列會有一樣的價值點和訴求?？傮w把握資源“萬科的均好性，即從資本結(jié)構(gòu)、公司戰(zhàn)略、治理結(jié)構(gòu)、管理團隊，到產(chǎn)品生產(chǎn)、公司文化、品牌價值，目前仍是最具有競爭性的?！瘪T倫在學(xué)習(xí)萬科好榜樣中這樣寫道?！熬眯允侨f科近年來一直注意把控的?！辈稍L中，均好性一詞也被郁亮拿來引用，并把在多項目管理中的均好性大致圈定為投資決策、品質(zhì)、客戶承諾、品牌等多

6、個方面。多項目管理的核心問題是，如何協(xié)調(diào)和分配現(xiàn)有項目資源、獲取最佳項目實施組合，其思考角度一般采取“由果索因”的分析方式。解決資源（人、財、時間）問題是解決多項目管理問題的關(guān)鍵。根據(jù)戰(zhàn)略需要，萬科會在最具潛力的地方投資。資金的分配權(quán)由總部進行掌握，是否分配，如何分配，要依據(jù)兩個條件：第一，是否符合戰(zhàn)略規(guī)劃，否則即使很賺錢的項目也會放棄；第二，項目是否能夠賺錢，有無合適的人去做？而同時，做好品牌，使萬科的產(chǎn)品迅速被市場消化，也保證了資金迅速回籠。品質(zhì)是萬科最注重的內(nèi)容。在萬科，對產(chǎn)品的品質(zhì)掌控涉及到兩個部門規(guī)劃設(shè)計部和工程管理部。這兩個部門在萬科都采用垂直管理系統(tǒng)，同時通過一整套的規(guī)范和流程加

7、以保證。今年，萬科啟動“磐石行動”，倡導(dǎo)精細化和零缺陷質(zhì)量文化?！皩蛻舻某兄Z”是萬科第二個要把控的重點，不僅聘請蓋洛普公司為其進行客戶滿意度調(diào)查，還從細節(jié)入手：售樓書的說明要寫準確，沙盤的模型要做精確。與此同時，從兩年前開始，萬科還對小區(qū)紅線外的任何不利因素予以披露。萬科通過客戶滿意度調(diào)查和投訴萬科論壇兩個重要的途徑了解客戶的反饋。分公司需要及時匯報亟待改進之處，并要加以落實。這些并非流于形式，而是直接與獎金掛鉤。“沒有比投訴論壇里的評議更直接、尖銳的了，而這些評論，萬科的對手、同行以及客戶都能夠看到?！庇袅撩刻斓牡谝患ぷ骶褪遣榭凑搲粞裕瑹o論是出差、開會還是出國，鮮有例外。據(jù)介紹，萬科住

8、宅標準也即將出臺，與室外工程、環(huán)境工程標準化設(shè)計體系、規(guī)劃設(shè)計、配套系統(tǒng)、物業(yè)管理的標準化設(shè)計體系一起，構(gòu)成萬科設(shè)計標準化體系?！皹藴驶菍崿F(xiàn)均好性的基礎(chǔ)?！庇袅翉娬{(diào)。品牌是不可能有生命的，但是品牌的消費者卻有，他們會長大、成熟并且老去。萬科的品牌也是不斷變化的。“1993年1996年，萬科把品牌定位在與眾不同，從提供與眾不同的產(chǎn)品與服務(wù)上切入。而從1997年2001年這段時間，萬科開始把重點放在成為消費者心中的放心房上面?！蓖瑫r，郁亮也很清醒，“萬科的品牌雖然比較響亮，但從總體上看，中國房地產(chǎn)企業(yè)的品牌塑造，仍處于起步階段?！?001年開始，萬科有意識地將品牌做成一種體驗，提高客戶的忠誠度，

9、使產(chǎn)品跟隨家庭而成長。溝通彌補集權(quán)萬科的集權(quán)式管理早已被業(yè)界所熟知，主要體現(xiàn)在，總部擁有資金調(diào)配權(quán)，財務(wù)信息及時上網(wǎng)；擁有人事任免權(quán)和投資決策權(quán)。而這種集權(quán)式的管理模式也時常被認為缺乏靈活性、壓抑了一線人才的上升。不過，相對于其他一些企業(yè)區(qū)域公司出現(xiàn)的不規(guī)范運作、任人唯權(quán)等現(xiàn)象，萬科的集權(quán)式管理又顯得相對規(guī)范。與此同時，萬科也在尋找各種方法來彌補集權(quán)式管理模式帶來的不足。世界無時不在變化中，當企業(yè)組織規(guī)模越來越龐大，層級增加時，信息的扁平化能夠增強對外界變化的快速感應(yīng)能力。微軟有一套“數(shù)位神經(jīng)系統(tǒng)”，它最大的好處是能讓壞消息傳得快，當公司的肌體任何地方出了問題，不會等一級一級匯報上來，問題大到

10、無法解決時才被決策者發(fā)現(xiàn)。而萬科采用信息扁平化管理與此類似，假設(shè)頭天某區(qū)域項目小區(qū)漏水，第二天區(qū)域分公司和總部都會知道。在萬科，不允許有任何信息的截流，這在一定程度上彌補了由集權(quán)帶來的靈活性的缺失。杰克·韋爾奇曾有一個形象的比喻：“一棟建筑物有墻壁和地板，墻壁分開了職務(wù)，地板則區(qū)分了層級，而我要將所有的人全都聚在一個打通的大房間里?！痹谌f科，內(nèi)部交流十分頻繁。通常，每月都會有月度會，以及時跟進項目的進展。每個項目都會有相應(yīng)的指導(dǎo)書，對重大節(jié)點有時間要求，對沒有按要求做到的項目會及時進行調(diào)整，總部會協(xié)同地方的設(shè)計、工程、營銷等專業(yè)系統(tǒng)共同解決。萬科鼓勵內(nèi)部交流，在工作流程上也力求民主。如當北京公司做項目規(guī)劃時，總部會把相關(guān)人員調(diào)到總部一起工作。同時還鼓勵員工在不同的公司之間，在總部和一線之間進行交流。而總部對分公司的培訓(xùn)要求則是強制進行的，以使每個專業(yè)系統(tǒng)都用同樣的話語?！叭绾翁岣哌\營效率，這個問題我已經(jīng)思考了半年?！庇袅琳f。據(jù)2004年中報披露，深圳萬科在去年房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)評審中連續(xù)六年獲得一級綜合資質(zhì)第一名，而萬科的凈資產(chǎn)收益率