房屋登記官考試培訓課件房地產稅收制度與政策

1、 潘芾林潘芾林一、房地產稅收制度與政策Page 2稅收稅收:國家為了實現其職能，憑借政治權利，按照法律規(guī)定的標準，無償取得財政收入的一種手段。稅收制度稅收制度:國家各項稅收法律、法規(guī)、規(guī)章和稅收管理體制等的總稱。是國家處理稅收分配關系的總規(guī)范。（一）房產稅（一）房產稅1 1、定義、定義以房產為課稅對象，向產權所有人征收的一種稅。2 2、課稅對象、課稅對象房產稅由產權所有人繳納 產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納； 產權出典的，由承典人繳納； 產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。3 3、房產稅稅率、房產稅稅率 依照房產余值計算繳

2、納的，稅率為1.2； 依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12 。4 4、征收基數、征收基數 非出租的房產：依照房產原值一次減除10至30后的余值計算繳納。具體減除幅度。沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。 出租的房產：以房產租金收入為房產稅的計稅依據。5 5、房產稅免納范圍、房產稅免納范圍 國家機關、人民團體、軍隊自用的房產 由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的房產 宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產 個人所有非營業(yè)用的房產 經財政部批準免稅的其他房產 6 6、具備房屋功能的地下建筑征收房產稅問題、具備房屋功能的地下建筑征收房產稅問題 （1）根據財政部國家稅務總局關

3、于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知財稅2005181號中規(guī)定，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產稅。 （2）稅額計算：對于自用地下建筑的稅額計算：工業(yè)用途房產，以房屋原價的5060%作為應稅房產原值。商業(yè)和其他用途房產，以房屋原價的7080作為應稅房產原值。應納房產稅的稅額=應稅房產原值1-扣除比例1.2。（房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定）（二）城鎮(zhèn)土地使用稅（二）城鎮(zhèn)土地使用稅1 1、定義、定義國家

4、對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅種。2 2、課稅對象、課稅對象以城市、縣城及建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內的土地為征稅對象；以實際占用的土地單位面積為計稅依據；按照規(guī)定的稅額計算征收。 3 3、稅收標準、稅收標準 大城市1.5元至30元； 中等城市1.2元至24元； 小城市0.9元至18元； 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。4 4、關于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題、關于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題 對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權證或地下土地

5、使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。 對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 5 5、免繳土地使用稅范圍、免繳土地使用稅范圍國家減免政策：（1）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的土地；（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；（4）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；（5）直接用于農、林、牧、漁業(yè)的生產用地；（6）經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；（7）由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。省、自治區(qū)、直轄市稅務局免稅政策：（1）個

6、人所有的居住房屋及院落用地；（2）房產管理部門在房租調整改革前經租的居民住房用地；（3）免稅單位職工家屬的宿舍用地；（4）民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地；（5）集體和個人辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。（三）耕地占用稅（三）耕地占用稅1 1、定義、定義以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。 2 2、課稅對象、課稅對象 占用耕地建房或者從事非農業(yè)建設的單位（包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關、部隊以及其他單位）和個人，包括個體工商戶以及其他個人，耕地占用稅的納稅人，

7、應當依照規(guī)定繳納耕地占用稅。 耕地，是指用于種植農作物的土地。占用林地、牧草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其他農用地建房或者從事非農業(yè)建設的，比照規(guī)定征收耕地占用稅。3 3、稅收標準、稅收標準根據各地區(qū)（以縣級行政區(qū)域為單位）人均耕地面積，確定稅收標準。 1畝 1050元/； 1畝，2畝 840元/； 2畝，3畝 630元/； 3畝 525元/。 4 4、加成、加成 經濟特區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)和經濟發(fā)達且人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當提高，但是提高的部分最高不得超過當地適用稅額的50%。 占用基本農田的，適用稅額應當地適用稅額的基礎上提高50%。5 5、減稅政策、減稅政策

8、（1）鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅。 （2）農村居民占用耕地新建住宅，按照當地適用稅額減半征收耕地占用稅。 （3）農村烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤獨以及革命老根據地、少數民族聚居區(qū)和邊遠貧困山區(qū)生活困難的農村居民，在規(guī)定用地標準以內新建住宅繳納耕地占用稅確有困難的，經所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報經縣級人民政府批準后，可以免征或者減征耕地占用稅。（4）軍事設施占用耕地；（5）學校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地。（四）土地增值稅（四）土地增值稅1 1、定義、定義 對有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個

9、人征收的一種稅。2 2、課稅對象、課稅對象 凡有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。 3 3、征收范圍、征收范圍 包括國有土地、地上建筑物及其附著物，轉讓不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。 4 4、土地增值稅計算方法、土地增值稅計算方法（1）增值額未超過扣除項目金額50土地增值稅稅額=增值額30（2）增值額超過扣除項目金額50，未超過100的土地增值稅稅額增值額40扣除項目金額5（3）增值額超過扣除項目金額100，未超過200的土地增值稅稅額=增值額50扣除項目金額15（4）增值額超過扣除項目金額200土地增值稅稅額=增值額60扣除項目金額35公式中的

10、5，15，35為速算扣除系數。 建造普通標準住宅出售，除項目金額之和20的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。 5 5、土地增值稅扣除項目、土地增值稅扣除項目 取得土地使用權所支付的金額；開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本；土地征用及拆遷補償費；前期工程費；建筑安裝工程費；基礎設施費；公共配套設施費；開發(fā)間接費用；開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用；財務費用中的利息支出；與轉讓房地產有關的稅金。6 6、免稅范圍、免稅范圍 （ 1）建造普通標準

11、住房，土地增值未超過扣除的20%。 （ 2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。（五）契稅（五）契稅1 1、定義、定義 契稅契稅是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。 應繳稅范圍應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。2 2、納稅時點、納稅時點 契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。 3 3、征收稅率、征收稅率 契稅稅率為契稅稅率為3535契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定

12、的幅度內按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅在前款規(guī)定的幅度內按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。務總局備案。4 4、征收范圍、征收范圍 （1 1）國有土地使用權出讓；）國有土地使用權出讓； （2 2）土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；）土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換； （3 3）房屋買賣；）房屋買賣； （4 4）房屋贈與；）房屋贈與； （5 5）房屋交換。）房屋交換。5 5、減免范圍、減免范圍 (1）國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征； (2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征； (3）

13、因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征； (4）財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目。( (六）營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育稅附加六）營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育稅附加1 1、定義、定義 根據中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則，對有償提供勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為征收的一種稅。 營業(yè)稅金及附加是反映企業(yè)經營的主要業(yè)務應負擔的營業(yè)稅、消費稅、增值稅、教育稅附加、城市維護建設稅等。2 2、征收稅率、征收稅率 營業(yè)稅5%。 城建稅實行地區(qū)差別按營業(yè)稅為基數7%、5%、1%。 教育稅附加按營業(yè)稅為基數3%。（七）企業(yè)所得稅（七）企業(yè)所得稅1 1、定義、定義

14、 按照中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行務例對取得的所得（包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財財產所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和其他所得）的企業(yè)和其他取得收入的組織征收的一種稅。個人獨資和合伙企業(yè)不適用。 2 2、稅率及計算方法、稅率及計算方法 企業(yè)所得稅的稅率為25%。 企業(yè)應納所得稅額=當期應納稅所得額*適用稅率 應納稅所得額=收入總額-準予扣除項目金額（八）個人所得稅（八）個人所得稅 1 1、定義、定義 個人所得稅的納稅人為在中國境內有住所或者無住所而在境內居住滿一年的，從中國境內和境外取得的所得的個人。在中國境內無住所又不居住或者無住所而在境內居住

15、不滿一年的個人，從中國境內取得的所得的，依照法律規(guī)定同樣需繳納個人所得稅。 2 2、稅率、稅率 財產租賃所得，財產轉讓所得，適用比例稅率，稅率為20%。 個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。 受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應繳納所得稅，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。（九）印花稅（九）印花稅1 1、定義、定義 印花稅是對因產權轉移而書立、領取的應稅憑證征收的一種稅。 2 2、依據、依據 中華人

16、民共和國印花稅暫行條例施行細則 3 3、稅率、稅率 稅率分五檔： 千分之1、千分之0.5、千分之0.3、千分之0.05、千分之0.03。（十）優(yōu)惠政策（十）優(yōu)惠政策 1 1、普通住房標準。、普通住房標準。2005年5月9日，國務院辦公廳轉發(fā)了建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見中明確規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市要根據實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準，并報建設部、財政部、稅務總局備案。國家認定普通住房標準為：住房小區(qū)容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下，且允許各地制定具體標準時,單套建筑面積和價格適當上浮

17、，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20。 2 2、自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。 3 3、對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按減半契稅。、對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按減半契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按照成交價格的1%征收契稅。 4 4、對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用

18、房取得的所得，免征個人所得稅。對屬于不征稅范圍的贈與人、受贈人辦理相關手續(xù)后，不征收個人所得稅。 5 5、房屋租賃。、房屋租賃。單位向職工按政府規(guī)定標準出租房屋免房產稅和營業(yè)稅，按市場租金則房產稅減按4%，營業(yè)稅減按3%。個人出租房屋減按10%征個人所得稅，營業(yè)稅減按1.5%，房產稅減按4%。免土地使用稅，租賃合同免印花稅。 6 6、經濟適用房。、經濟適用房。土地收入未超過扣除項目的20%免土地增值稅，用地免土地使用稅，管理單位回購免契稅和印花稅，個人購買減半征收契稅和免印花稅。 7 7、廉租房。、廉租房。租金收入免營業(yè)稅和房產稅，用地免土地使用稅。廉租住房貨幣補貼免個人所得稅。 8 8、公共

19、租賃房。、公共租賃房。免土地使用稅、契稅、印花稅。用舊公房轉公共租賃房土地收入未超過扣除項目的20%免土地增值稅，單位捐贈未超過利潤12%部門免企業(yè)所得稅；租金收入免營業(yè)稅和房產稅等。Page 28依據 國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私有企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體(以下統(tǒng)稱單位)及其在職職工繳存的長期住房儲金。職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有定義定義義務性、互助性、保障性特點特點住房公積金管理委員會決策、住房公積金中心運行、銀行專戶、財政監(jiān)管是住房公積金管理的基本原則基本原則基本原則1、基數。原則上

20、不應超過職工工作地所在設區(qū)城市統(tǒng)計部門公布的上一年度職工月平均工資的2倍或3倍。2、比例。職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度月平均工資的；不高于12%。匯繳時間為上年7月1日至當年6月30日繳存基數和比例新設立的單位應當自設立之日起日內到住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記，并自登記之日起日內持住房公積金管理中心的審核文件，到受委托銀行為本單位職工辦理住房公積金賬戶設立手續(xù)。單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例。繳存程序償還購房貸款本息的提取和使用離休、退休的死亡或者宣布死亡完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的房租

21、超出家庭工資收入的規(guī)定比例 購買、建造、翻建、大修自住住房戶口外遷和出境定居的七、政策優(yōu)惠。職工各人及其單位按照國家和地方規(guī)定的比例實際繳存的住房公積金，不計入各人當期的工資、薪金收入，免征個人所得稅。利息免征個人所得稅三、物業(yè)管理制度與政策Page 32物權法規(guī)定： “不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理?！?業(yè)權的確認必須以登記工作成果的載體登記簿的記載為據。 物業(yè)管理過程中經常要查詢登記簿的有關信息，登記官同樣也要為物業(yè)管理服務，應該對物業(yè)管理工作有所了解。n物業(yè)是指各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地。”各類房屋可以是建筑群(如：住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)等)；也可以

22、是單體建筑(如：一幢高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈等)。同一物業(yè)，可以屬一個業(yè)主，也可以屬于多個業(yè)主。n最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋規(guī)定：“依法登記取得或者根據物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業(yè)主”；另外“基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主”。物權法規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！币?guī)

23、定：“因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力?！眓 因此，業(yè)主還應包括以上尚未進行登記，但有其他法律文書證實已經合法占有建筑物專有部分的所有者。n物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動?！眓物權法規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。”物權法高于物業(yè)管理條例，管理主體可以是業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)也可以是其他管理人。只要是針對“房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)

24、域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。”都可以稱之為“物業(yè)管理”。而且目前這些管理模式也都存在，但與物業(yè)管理條例規(guī)定不同的管理模式，有可能不在其調整范圍之內。n一套100平方米的住宅可以理解為一個物業(yè)的單位n一個幾十萬平方米運作也行n物業(yè)管理條例規(guī)定:“一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會”n“一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理”n物業(yè)管理區(qū)域是物業(yè)的集合、物業(yè)管理的基本單位管理區(qū)域n物業(yè)管理服務的具體內容主要包括常規(guī)服務和特約服務。特約服務由供求雙方臨時約定，普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準有關規(guī)定。針對住宅而定，但非住宅也可參照執(zhí)行。標準將物業(yè)管理服務分為三個不同等級，等級的劃分以服務頻

25、度為界。管理服務1服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確2.承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全(1)基本要求3管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書4.有完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全5管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情6設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內、其他報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄(1)基本要求7根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。8按有關規(guī)定和合同約定

26、公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。9按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。 lO每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率80以上。(2)房屋管理1對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2根據年限，定期檢查，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，編制計劃，提出報告與建議，根據決定，組織維修。3每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，作好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。4按照要求建立管理制度。裝修前，依規(guī)定方案，告知禁止行為和注意事項。每日巡查1次現場，發(fā)現損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。5對違反規(guī)劃

27、私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。6小區(qū)主出人口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。 (3)共用設施設備維修養(yǎng)護 1對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護(依法應由專業(yè)部門負責的除外)。 2建立共用設施設備檔案(設備臺賬)，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。 3設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。 4對共用設施設備定期組織巡查，作好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編

28、制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。 5載人電梯24小時正常運行。 6消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。 7設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。 8小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范。 9路燈、樓道燈完好率不低于95。 1O容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。(4)協(xié)助維護公共秩序協(xié)助維護公共秩序1小區(qū)主出入口24小時站崗值勤2對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設施的，實施24小時監(jiān)控3對進

29、出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放4對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理5對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施(5)保潔服務保潔服務 1高層按層、多層按幢設置垃圾桶垃圾桶清潔、無異味。每日清運2次。垃圾袋裝化，保持衛(wèi)生2合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次。3小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。4共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污

30、水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現異常及時清掏。5二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質符合衛(wèi)生要求。6根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。(6)綠化養(yǎng)護管理綠化養(yǎng)護管理有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形, 保持觀賞效果定期組織澆灌、施肥和松土，作好防澇、防凍4123定期噴灑藥物，預防病蟲害5n“公”和“共”有不同的含義，“公有”包括國家所有和集體所有，國家所有即全民所有，也可稱為“國有”?！肮灿小笔嵌鄠€私人共同擁有，是一定范圍內業(yè)主群體共同所有的財產。城市

31、的基礎設施應該是國有財產，物業(yè)管理的出現只是改變了管理模式并未變更權屬關系。因此，城市基礎設施仍然屬于國有財產。不過隨著城市管理體制改革的不斷深化，有些已經交由國家的壟斷性經營機構去經營管理，但產權關系并沒有轉交給任何私人企業(yè)。這些壟斷性經營機構在經濟上和政策上，仍然享受著特殊的照顧。物業(yè)的權屬 物權法規(guī)定：“鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規(guī)定為國家所有的，屬于國家所有?！痹谖飿I(yè)管理區(qū)域內，以上所說電力設施、電信設施和油氣管道均為公有部分。1物業(yè)的物業(yè)的公有部分公有部分2物業(yè)的共有部分物業(yè)的共有部分 物權法規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路

32、的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！?最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋規(guī)定：“(一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；(二)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權?！?專有部分專有部分 最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若

33、干問題的解釋規(guī)定：“建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分 “規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為專有部分的組成部分?！盤age 47供給主體其他管理人專項服務機構物業(yè)服務企業(yè)企業(yè)員工第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理相關主體物業(yè)管理相關主體第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理相關主體物業(yè)管理相關主體需求主體第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理基本制度物業(yè)管理基本制度 一、業(yè)主大會制度一、業(yè)主大會制度 物業(yè)管理

34、條例確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的合法權益。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，可以在業(yè)主大會的授權范圍內就某些物業(yè)管理事項作出決定。 物業(yè)管理條例規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理基本制度物業(yè)管理基本制度 業(yè)主委員會應當自選舉之日起30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。二、業(yè)主委員會備案制度二、業(yè)主委員會備案制度Page 51三、物業(yè)服務招投標制度三、物業(yè)服務招投

35、標制度 物業(yè)服務是市場經濟的產物，競爭是市場經濟的基本特征。 按照物業(yè)管理條例規(guī)定：“國家提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)?！睉斖ㄟ^招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)作了明確規(guī)定。第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理基本制度物業(yè)管理基本制度Page 52四、物業(yè)承接驗收制度四、物業(yè)承接驗收制度 物業(yè)承接驗收是物業(yè)服務的基礎工作。物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，應當與建設單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)。同時建設單位、業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交有關資料。第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理基本制度物業(yè)管理基本制度Page 53五、物業(yè)服務企業(yè)資質管理制度五、物業(yè)服務企業(yè)資質管理制度 物業(yè)服務具有一定的特殊性。物業(yè)管理服務實質上是對業(yè)主共同事務進行管理的一種活動。 物業(yè)管理條例規(guī)定：國家對從事物業(yè)服務活動的企業(yè)實行資質管理制度。在現階段對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準人制度，嚴格審查物業(yè)服務企業(yè)的資質，是加強行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場環(huán)境的手段。第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理基本制度物業(yè)管理基本制度Page 54六、物業(yè)服務專業(yè)人員職業(yè)資格制度六、物業(yè)服務專業(yè)人員職業(yè)資格制度 物業(yè)服務活動的特殊性、經營管理的專業(yè)性以及涉