物管培訓(xùn)-物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理概述

1、物管培訓(xùn)-物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理概述 一、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理目標(biāo) 物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是指財(cái)務(wù)管理的目的行為,即在一定時(shí)期內(nèi)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。它是依據(jù)物業(yè)管理公司總體目標(biāo)的要求所打算的。一般來講,物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是要求在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下,不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。主要包括如下幾個(gè)方面: 1.以提高經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo) 經(jīng)濟(jì)效益是指公司在經(jīng)濟(jì)活動中所取得的有效成果大于服務(wù)經(jīng)營的消耗,要求物業(yè)管理公司占用和消耗盡可能少的資產(chǎn),為社會和業(yè)主供應(yīng)更優(yōu)質(zhì)的服務(wù),獲得更多的利潤。 2.實(shí)現(xiàn)財(cái)寶最大化目標(biāo) 財(cái)寶最大化是指公司通過合理經(jīng)營,使本企業(yè)的總價(jià)值達(dá)到最大化。在股份制公司中,公司財(cái)

2、寶最大化也就是使股東財(cái)寶最大化,這是當(dāng)前西方財(cái)務(wù)管理理論中普遍提出的財(cái)務(wù)目標(biāo),并認(rèn)為這是股東創(chuàng)辦企業(yè)的目的,是衡量企業(yè)財(cái)務(wù)行為和財(cái)務(wù)決策是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理公司也有一個(gè)不斷發(fā)展、漸漸壯大的過程,因此,實(shí)現(xiàn)財(cái)寶最大化當(dāng)然也應(yīng)成為其財(cái)務(wù)管理的主要目標(biāo)之一。 3.完成國家有關(guān)規(guī)定 國家及行政主管部門對企業(yè)(公司)都有一定的要求、一定的規(guī)定,比如總產(chǎn)值、人均產(chǎn)值服務(wù)經(jīng)營效益等,實(shí)現(xiàn)這些要求后,不僅能保證國家稅收,同時(shí)也能完成企業(yè)的效益。 二、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的幾個(gè)新觀念 隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展,財(cái)務(wù)理財(cái)也必需樹立新觀點(diǎn),適應(yīng)社會的發(fā)展。這些觀念主要包括: 1.市場觀念 物業(yè)管理公司的

3、工作和發(fā)展,應(yīng)當(dāng)以市場為導(dǎo)向,面向市場,參與市場競爭,在競爭中求生存、求發(fā)展。作為物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)者、財(cái)會人員應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)時(shí)全面地學(xué)習(xí)和把握價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律、市場競爭和現(xiàn)代企業(yè)制度等市場經(jīng)濟(jì)的重要理論,才能更好地樹立起市場觀念。 2.經(jīng)濟(jì)效益觀念 經(jīng)濟(jì)效益是指公司在經(jīng)濟(jì)活動中所取得的有效成果與勞動消耗相比較,力爭以較少的活勞動和物質(zhì)的消耗,生產(chǎn)出更多符合社會需求的產(chǎn)品或向社會供應(yīng)更熱忱周到的服務(wù)。提高經(jīng)濟(jì)效益是經(jīng)濟(jì)工作的動身點(diǎn),也是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的根本要求。要提高經(jīng)濟(jì)效益,首先要樹立經(jīng)濟(jì)效益觀念,明確建立以提高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)作為檢查考核的目標(biāo)。其次加強(qiáng)管理為提高經(jīng)濟(jì)效益的主要手段,并把加強(qiáng)管理作為提

4、高經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。 3.資本的保值觀念 物業(yè)管理公司全部者權(quán)益必需得到保障,使投入的資本不受任何侵?jǐn)_,如不得隨便沖減資本,不得隨便轉(zhuǎn)移資本;除依法轉(zhuǎn)讓外,不得以任何方式抽走資本。在經(jīng)營過程中,其成本補(bǔ)償和利潤安排必需在保證資本完整性的前提下進(jìn)行,保證資本權(quán)益不受任何形式的侵?jǐn)_。 4.資金時(shí)間價(jià)值觀念 資金時(shí)間價(jià)值是指資金在運(yùn)動中,由于時(shí)間因素所增加的價(jià)值。由于不同的時(shí)間、資金的價(jià)值并不相等,一般要以利率為計(jì)算依據(jù),將貨幣收支換算到相同時(shí)間基礎(chǔ)上進(jìn)行比較,衡量其實(shí)際價(jià)值。假如離開了時(shí)間價(jià)值因素,就無法正確地計(jì)算不同時(shí)期的財(cái)務(wù)收支,也不能進(jìn)行正確的財(cái)務(wù)決策。因此應(yīng)牢固地樹立資金時(shí)間的價(jià)值觀念。

5、 5.投資的風(fēng)險(xiǎn)觀念 公司的財(cái)務(wù)活動,許多都是在有風(fēng)險(xiǎn)的條件下進(jìn)行的。少冒風(fēng)險(xiǎn),多獲利,是人們處理風(fēng)險(xiǎn)的基本原則。在風(fēng)險(xiǎn)不可避免的狀況下,投資者由于冒險(xiǎn)而進(jìn)行投資時(shí),必需爭取獲得超過時(shí)間價(jià)值以外的額外收益,這種額外收益稱之為投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值,或投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。為了做好財(cái)務(wù)工作,財(cái)務(wù)人員必需研究投資和經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn),計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)度的大小,從而設(shè)法掌握風(fēng)險(xiǎn),這也是財(cái)務(wù)管理的基本觀念和基本原理,離開了風(fēng)險(xiǎn),就無法正確評價(jià)公司的收益,也就無法進(jìn)行融資和投資的決策。 三、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)計(jì)劃的內(nèi)容 財(cái)務(wù)計(jì)劃是物業(yè)管理公司物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的重要組成部分,是進(jìn)行財(cái)務(wù)管理、財(cái)務(wù)監(jiān)督、財(cái)務(wù)分析的主要依據(jù),其目的是確立企業(yè)

6、經(jīng)營管理目標(biāo),使物業(yè)經(jīng)營管理活動按計(jì)劃協(xié)調(diào)進(jìn)行,提高經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)計(jì)劃的內(nèi)容主要有: 1.各項(xiàng)收入的預(yù)算與籌集 物業(yè)管理公司主要資金來源是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入、門面房的租金以及其他經(jīng)營活動的收入等。應(yīng)根據(jù)國家政府制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),算出按月、按季、按年各項(xiàng)收入的總額,并采取有效措施,確保應(yīng)收資金準(zhǔn)時(shí)收取。 2.各項(xiàng)成本、費(fèi)用的測算與分析 各項(xiàng)成本、費(fèi)用的測算是制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ),也是進(jìn)行財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)監(jiān)督的依據(jù),應(yīng)分門別類地測算出各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的成本與費(fèi)用,在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。 3.專項(xiàng)基金的提存與使用 專項(xiàng)基金通常是指共用設(shè)備、設(shè)施的修理基金。關(guān)于專項(xiàng)基金的使用國家已做了相應(yīng)的

7、規(guī)定,各地地方政府也出臺了使用細(xì)則。專項(xiàng)基金的性質(zhì)已打算了必需?？顚Ｓ?同時(shí)應(yīng)預(yù)先做好使用計(jì)劃。專項(xiàng)基金的提存與使用是財(cái)務(wù)計(jì)劃中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。 4.公司凈經(jīng)營收益的預(yù)估和留用利潤的支配使用 公司的經(jīng)營目的是獲取利潤。對公司資金運(yùn)動過程進(jìn)行現(xiàn)金流分析,其稅前現(xiàn)金流在交納所得稅后得到的稅后現(xiàn)金流,即為公司的凈經(jīng)營收入,也就是企業(yè)利潤,財(cái)務(wù)計(jì)劃應(yīng)預(yù)估企業(yè)的利潤狀況,并分析影響盈虧的關(guān)鍵因素,以便準(zhǔn)時(shí)調(diào)整,確保經(jīng)營收益的最大化。 四、機(jī)構(gòu)設(shè)置 物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)部與其他行業(yè)的財(cái)務(wù)部門大致相同,但其工作的內(nèi)容和方法具有本行業(yè)的特點(diǎn)。依據(jù)每一個(gè)物業(yè)管理公司所管轄小區(qū)的范圍大小、高層樓宇的多少,以及開展服

8、務(wù)內(nèi)容的多少等詳細(xì)狀況來設(shè)置機(jī)構(gòu),配備人員。由于財(cái)務(wù)管理不同于一般管理,基本崗位不隨內(nèi)容的多少來打算,因此依據(jù)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn),物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)部門可以設(shè)立一崗多人或一人多崗。 五、財(cái)務(wù)部工作人員崗位職責(zé) 1.財(cái)務(wù)部經(jīng)理 (1)向總經(jīng)理負(fù)責(zé),詳細(xì)主持公司財(cái)務(wù)部的管理工作,做好總經(jīng)理的助手。 (2)組織財(cái)務(wù)部門的政治學(xué)習(xí)、法律法規(guī)學(xué)習(xí)。要求全部財(cái)會人員遵紀(jì)守法,根據(jù)財(cái)政部中國人民銀行頒布的有關(guān)金融管理?xiàng)l例管理好財(cái)務(wù)。 (3)每月、每季審核各種會計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表,并寫出分析報(bào)告,送總經(jīng)理審讀。 (4)檢查、督促各項(xiàng)費(fèi)用的準(zhǔn)時(shí)收繳和管理,保證公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 (5)合理有效地經(jīng)營好公司的金融資產(chǎn),為

9、公司創(chuàng)造更多的利潤。 (6)審核、掌握各項(xiàng)費(fèi)用的支出,杜絕鋪張。 (7)組織擬定物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案,呈送總經(jīng)理、業(yè)主管理委員會和相關(guān)主管部門審核、修改打算。 (8)熟識各種工商、財(cái)會及稅務(wù)管理制度,運(yùn)用法律、政策手段保護(hù)公司的合法權(quán)益。 (9)依據(jù)物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)以及本公司的實(shí)際狀況,制定財(cái)務(wù)管理制度的細(xì)則。 (10)完成總經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。 2.主管會計(jì) (1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé),詳細(xì)做好財(cái)務(wù)的日常管理工作; (2)每日做好各種會計(jì)憑證和財(cái)務(wù)處理工作; (3)每月、每季按時(shí)做好各種會計(jì)報(bào)表,送部門經(jīng)理審核; (4)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營部門及下屬機(jī)構(gòu)的收支賬目,準(zhǔn)時(shí)向部門經(jīng)理匯報(bào)

10、; (5)檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目,做到賬賬相符,賬實(shí)相符; (6)依據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)和需要,組織各營業(yè)部門及下屬機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高整體的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水準(zhǔn); (7)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。 3.出納 (1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé),聽從領(lǐng)導(dǎo)支配,盡職盡責(zé)做好本職工作。 (2)嚴(yán)格遵守國家制定的財(cái)會制度和公司制定的財(cái)務(wù)管理細(xì)則,按制度管理好公司的銀行存款和庫存現(xiàn)金。 (3)準(zhǔn)時(shí)辦理各種轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票,并交會計(jì)做賬。 (4)準(zhǔn)時(shí)追收各種應(yīng)收的款項(xiàng),保護(hù)公司利益不受損失。 (5)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。 4.統(tǒng)計(jì)員 (1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé),遵守公司制定的財(cái)務(wù)人員管理細(xì)則,做好本職工作; (2)準(zhǔn)時(shí)統(tǒng)計(jì)、存貯各種費(fèi)用交收資料,供主管會計(jì)參考; (3)維護(hù)好電腦設(shè)備,保管好所存的資料;對于變動的資料數(shù)據(jù)應(yīng)準(zhǔn)時(shí)修改與存貯,做到隨時(shí)變動,隨時(shí)修改,隨時(shí)存貯,以免出現(xiàn)差錯; (4)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。 5收費(fèi)員 物業(yè)管理公司所管轄的業(yè)主(使用人)許多時(shí),應(yīng)特地配備收費(fèi)員,這樣既可便利住戶,又能準(zhǔn)時(shí)回籠資金。收費(fèi)員的職責(zé)是: (1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé),遵守公司