土地一級(jí)開發(fā)

1、土地一級(jí)開發(fā)一、土地一級(jí)開發(fā)相關(guān)概念一、土地一級(jí)開發(fā)相關(guān)概念二、土地一級(jí)開發(fā)流程二、土地一級(jí)開發(fā)流程三、土地一級(jí)開發(fā)盈利模式三、土地一級(jí)開發(fā)盈利模式四、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案編制要點(diǎn)四、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案編制要點(diǎn)土地一級(jí)開發(fā)相關(guān)概念土地一級(jí)開發(fā)相關(guān)概念 土地一級(jí)開發(fā)：是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。一、土地一級(jí)開發(fā)概念一、土地一級(jí)開發(fā)概念 三通一平三通一平：是指基本建設(shè)項(xiàng)目

2、開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場(chǎng)地平整。 水通（專指給水） 電通（指施工用電接到施工現(xiàn)場(chǎng)具備施工條件） 路通（指場(chǎng)外道路已鋪到施工現(xiàn)場(chǎng)周圍入口處，滿足車輛出入條件） 場(chǎng)地平整（指擬建建筑物及條件現(xiàn)場(chǎng)基本平整，無(wú)需機(jī)械平整，人工簡(jiǎn)單平整即可進(jìn)入施工的狀態(tài)），簡(jiǎn)稱三通一平 二、三通一平、五通一平及七通一平概念二、三通一平、五通一平及七通一平概念 三通一平指的是最基本的三項(xiàng)，這也是招標(biāo)工程，必須具備的條件中重要組成部分。 五通一平五通一平：就是建筑中為了合理有序施工進(jìn)行的前期準(zhǔn)備工作，一般包括：通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地。 七通一平七通一平：土地(生地)在通過(guò)一級(jí)開發(fā)后，使其

3、達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場(chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開發(fā)建設(shè)。主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)狻⑼崃σ约皥?chǎng)地平整。三、一級(jí)開發(fā)中的土地概念三、一級(jí)開發(fā)中的土地概念生地生地是指不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。毛地毛地是指城市基礎(chǔ)設(shè)施不完善、地上有房屋拆遷的土地。 熟地熟地是指具備完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整能直接進(jìn)行建設(shè)的土地。毛地價(jià)格毛地價(jià)格是指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。生地價(jià)格生地價(jià)格是指未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)和土地平整的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。熟地價(jià)格熟地

4、價(jià)格是指具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可用于建筑的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。四、毛地出讓四、毛地出讓毛地毛地出讓出讓： “毛地出讓”的實(shí)質(zhì)是將依法應(yīng)由政府負(fù)責(zé)的拆遷工作推給了開發(fā)商。因?yàn)椤懊爻鲎尅笔菍⑼恋爻鲎尳鸷筒疬w補(bǔ)償費(fèi)捆在一起，對(duì)開發(fā)商而言，在地價(jià)一定的情況下，壓低拆遷補(bǔ)償就等于多獲利，因此補(bǔ)償不公甚至野蠻拆遷。土地一級(jí)開發(fā)流程土地一級(jí)開發(fā)流程取得主管部門同意后的土地使用者市國(guó)土局市、縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制實(shí)施方案聯(lián)審會(huì)確定開發(fā)主體土地開發(fā)實(shí)施單位開發(fā)申請(qǐng)未通過(guò)重新申請(qǐng)通過(guò)預(yù)審由土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)開發(fā)通過(guò)招標(biāo)選擇企業(yè)進(jìn)行開發(fā)其中選擇開發(fā)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)管理，管理成本不超過(guò)開發(fā)成本2

5、%由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本8%。簽訂一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議簽訂管理委托協(xié)議市發(fā)改委辦理核準(zhǔn)手續(xù)市國(guó)土局辦理用地手續(xù)市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見涉及交通、園林、文物等專業(yè)部門辦理相關(guān)手續(xù)涉及農(nóng)用地、農(nóng)轉(zhuǎn)用地或國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的辦理相關(guān)手續(xù)市人民政府批準(zhǔn)到相關(guān)部委辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施市國(guó)土局組織驗(yàn)收審核一級(jí)開發(fā)完成負(fù)責(zé)：籌措資金、辦理規(guī)劃、征地拆遷、大市政建設(shè)、辦理各種手續(xù)并組織實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)盈利模式土地一級(jí)開發(fā)盈利模式1 1 、工程總承包模式工程總承包模式 土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲(chǔ)備中心的委托，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，對(duì)確定的存量國(guó)有土地、擬征

6、用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。市土地儲(chǔ)備中心按照總建設(shè)成本的一定百分比作為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（北京市規(guī)定利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8）2 2 、利潤(rùn)分成模式利潤(rùn)分成模式 重慶市的土地一級(jí)開發(fā)采用的是這種方式，土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲(chǔ)備中心的委托進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，生地變成熟地之后，土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行招拍掛出讓，出讓所得扣除開發(fā)成本后在市政府和企業(yè)之間按照一定的比例進(jìn)行分成 。3 3 、土地補(bǔ)償模式土地補(bǔ)償模式 土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)在完成規(guī)定的土地一級(jí)開發(fā)任務(wù)后，土地儲(chǔ)備中心并不是給予現(xiàn)金計(jì)算，而是給予開發(fā)企業(yè)一定面積土地作為補(bǔ)償（可能需要走形式上的招拍掛）。此種方式

7、的利潤(rùn)率會(huì)高于第一種模式，但是對(duì)于企業(yè)的現(xiàn)金流壓力會(huì)比較大。編制土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施編制土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案編制要點(diǎn)方案編制要點(diǎn)一、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的編制，主要包括土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目基本情況、實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)的工作方案、開發(fā)進(jìn)度、投資方案等內(nèi)容。二、項(xiàng)目基本情況的編制主要包括以下內(nèi)容二、項(xiàng)目基本情況的編制主要包括以下內(nèi)容1、項(xiàng)目區(qū)域位置描述和附圖，自然環(huán)境描述和分析；2、土地利用現(xiàn)狀情況分析：集體土地、國(guó)有土地、農(nóng)用地（含耕地）、建設(shè)用地（宅基地）、未利用土地的數(shù)量和分布圖，并提交土地勘測(cè)成果報(bào)告；（國(guó)有地除外）3、地上物現(xiàn)狀調(diào)查分析：結(jié)合實(shí)際情況，分別在1：500地形圖上進(jìn)行房屋現(xiàn)狀調(diào)查統(tǒng)計(jì)；

8、基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)查統(tǒng)計(jì)（含地下管線）；樹木、古樹、文物調(diào)查統(tǒng)計(jì)；4、主要規(guī)劃指標(biāo)說(shuō)明并附控制性詳細(xì)規(guī)劃成果；5、人文環(huán)境和特殊適用政策說(shuō)明；6、開發(fā)的進(jìn)度分區(qū)和供地?cái)?shù)量、時(shí)間預(yù)測(cè)。三、土地一級(jí)開發(fā)工作方案分為征地工作方案、拆遷工作方三、土地一級(jí)開發(fā)工作方案分為征地工作方案、拆遷工作方案、市政建設(shè)工作方案和土地供應(yīng)方案案、市政建設(shè)工作方案和土地供應(yīng)方案。1、征地工作方案的編制包括以下內(nèi)容:a.經(jīng)集體 土地所有權(quán)人同意的關(guān)于土地征用的補(bǔ)償金額，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)（房屋除外）、青苗補(bǔ)償費(fèi)；也可以是包含上述費(fèi)用的土地征用補(bǔ)償費(fèi)包干使用的總費(fèi)用和平均每畝補(bǔ)償費(fèi)的金額；b.土地征用補(bǔ)

9、償費(fèi)應(yīng)當(dāng)按利用現(xiàn)狀是否存在房屋拆遷，分別計(jì)算土地征用補(bǔ)償費(fèi)，并說(shuō)明土地征用補(bǔ)償費(fèi)總金額和平均每畝補(bǔ)償費(fèi)的金額；c.鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府出具的意見，包括由誰(shuí)負(fù)責(zé)勞動(dòng)力安置工作、需要的費(fèi)用和有關(guān)土地征用其它需要解決問(wèn)題的說(shuō)明；d.說(shuō)明支付土地補(bǔ)償費(fèi)用的方式，與土地供應(yīng)的關(guān)系。2、拆遷工作方案包括以下內(nèi)容a.拆遷工作適用政策的說(shuō)明，是否回遷，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格的確定及其依據(jù)，獎(jiǎng)勵(lì)政策；b.需要進(jìn)行回遷的，應(yīng)當(dāng)編制回遷房建設(shè)方案：包括回遷房建設(shè)的規(guī)劃意見、回遷房建設(shè)的周期、回遷房建設(shè)的建設(shè)單位的選擇、回遷房的銷售價(jià)格、不購(gòu)買回遷房居民的補(bǔ)償?shù)龋籧.拆遷工作分區(qū)情況和啟動(dòng)順序；d.1：500地形圖上測(cè)量的拆遷房屋總面積

10、，區(qū)分住宅和其他房屋；e.鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府已經(jīng)組織過(guò)本行政區(qū)拆遷工作的，說(shuō)明拆遷政策實(shí)施細(xì)則，以利于拆遷工作的連續(xù)性；f.開發(fā)區(qū)域內(nèi)主要的用地單位已經(jīng)達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的，可以附協(xié)議，以利于拆遷成本的準(zhǔn)確測(cè)算；g.市政基礎(chǔ)設(shè)施的補(bǔ)償(含地下管線)，應(yīng)當(dāng)在1：500地形圖上標(biāo)注各類基礎(chǔ)設(shè)施，結(jié)合規(guī)劃的市政方案，區(qū)分拆、改、移的不同情況，可以在市政實(shí)施方案中明確；h.其它地上附著物，如樹木、園林花卉、墳?zāi)沟?，?yīng)當(dāng)在1：500地形圖上標(biāo)注，可以在土地征用補(bǔ)償?shù)陌少M(fèi)用中包含，也可以按拆遷對(duì)待，但是不能重復(fù)補(bǔ)償；i.結(jié)合拆遷政策和被拆遷房屋面積，測(cè)算拆遷成本，加上市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他地上附著物的補(bǔ)償，可以按10%的

11、不可預(yù)見費(fèi)匡算拆遷工作總成本；j.對(duì)于需要回遷的，回遷房銷售的收益或者虧損，與拆遷成本合并計(jì)算。3、市政建設(shè)工作方案的編制包括如下基本內(nèi)容a.市政咨詢的成果：包括上水、排水、中水、電力、電信、燃?xì)?、熱力、有線電視、道路的規(guī)劃方案或者咨詢方案；b.市規(guī)劃委員會(huì)審定的項(xiàng)目綜合設(shè)計(jì)成果，包括按此計(jì)算的市政總投資；c.已經(jīng)與市自來(lái)水、電力公司、燃?xì)饧瘓F(tuán)等單位進(jìn)行了關(guān)于市政投資協(xié)商的，可以附投資的方案；d.規(guī)劃市政基礎(chǔ)設(shè)施在開發(fā)范圍內(nèi)，同時(shí)為本區(qū)域與區(qū)域外服務(wù)的，可以附集資費(fèi)收取方案；e.規(guī)劃市政基礎(chǔ)設(shè)施在本開發(fā)區(qū)域外，本區(qū)域開發(fā)需要使用的，應(yīng)當(dāng)專題說(shuō)明建設(shè)方案，包括由誰(shuí)負(fù)責(zé)建設(shè)、建設(shè)資金落實(shí)情況和費(fèi)用

12、分?jǐn)偳闆r；f.無(wú)法一次實(shí)施規(guī)劃的，結(jié)合供地方案，編制市政臨時(shí)過(guò)渡方案，并說(shuō)明費(fèi)用；g.市政實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)結(jié)合現(xiàn)狀與規(guī)劃情況制定，存在多方案的，應(yīng)進(jìn)行選優(yōu)，確實(shí)需要對(duì)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整的，提出調(diào)整意見，供規(guī)劃主管部門參考；h.重大基礎(chǔ)設(shè)施與開發(fā)區(qū)相鄰或者穿越開發(fā)區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明相互間的關(guān)系，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)建設(shè)單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，說(shuō)明協(xié)調(diào)的情況；i.按照市政先行的原則，計(jì)算與市政建設(shè)實(shí)施有關(guān)的拆遷費(fèi)用（按1：500道路條圖計(jì)算），征地費(fèi)用和對(duì)土地征用工作的配合要求；j.綜合上述，測(cè)算市政建設(shè)費(fèi)用和市政建設(shè)相關(guān)的費(fèi)用。（分?jǐn)?、集資、拆遷、征地補(bǔ)償）。4、供地方案的編制包括以下內(nèi)容a、結(jié)合土地開發(fā)的進(jìn)度分區(qū)，開發(fā)周期，預(yù)測(cè)供應(yīng)土地的數(shù)量和時(shí)間；b、結(jié)合房屋開發(fā)的進(jìn)度，明確房屋建設(shè)需要接用市政的時(shí)間和需求；c、預(yù)測(cè)土地銷售收入，周邊已實(shí)施項(xiàng)目的房地產(chǎn)銷售價(jià)格；d、預(yù)測(cè)供地時(shí)點(diǎn)開發(fā)狀態(tài)，預(yù)測(cè)該時(shí)點(diǎn)的開發(fā)成本支付情況。5、開發(fā)進(jìn)度的編制包括以下內(nèi)容a.合理確定一級(jí)開發(fā)各項(xiàng)工作的順序和工作周期。預(yù)測(cè)每項(xiàng)工作的起始時(shí)間和結(jié)束時(shí)間，充分考慮各項(xiàng)工作內(nèi)在的順序、制約關(guān)系，編排順序；b.開發(fā)進(jìn)度要客觀反映不同時(shí)點(diǎn)的開發(fā)狀態(tài)，尤其是關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)的開發(fā)狀態(tài)；c.凡需要行政許可的事項(xiàng)，均需要編入開發(fā)計(jì)劃；d.拆遷工作、征地工作按法定順序羅列工作，市政工作進(jìn)度計(jì)劃按照