市場(chǎng)調(diào)研與客戶定位

1、新景祥策劃代理業(yè)務(wù)全價(jià)值鏈新景祥策劃代理業(yè)務(wù)全價(jià)值鏈-業(yè)務(wù)實(shí)操培訓(xùn)課件業(yè)務(wù)實(shí)操培訓(xùn)課件 20112011版版新景祥策劃代理全價(jià)值鏈流程體系：前期市場(chǎng)調(diào)研及客戶定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及形象定位產(chǎn)品定位及魅力化策劃營(yíng)銷(xiāo)管理與執(zhí)行整合營(yíng)銷(xiāo)傳播項(xiàng)目拓展售后服務(wù)及客戶管理本課程在業(yè)務(wù)線中的位置:前期市場(chǎng)調(diào)研及客戶定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及形象定位產(chǎn)品定位及魅力化策劃營(yíng)銷(xiāo)管理與執(zhí)行整合營(yíng)銷(xiāo)傳播項(xiàng)目拓展售后服務(wù)及客戶管理本課程在業(yè)務(wù)線中的位置:方法方法目的目的市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研 及及 客戶定位客戶定位利潤(rùn)是企業(yè)的命脈，而要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，就需要客戶的購(gòu)買(mǎi)；本課程的適用對(duì)象： 重點(diǎn)對(duì)象：咨詢顧問(wèn)、市場(chǎng)分析師 其他對(duì)象：產(chǎn)品、拓展、

2、營(yíng)銷(xiāo)策劃相關(guān)人員課程目標(biāo)： 熟悉新景祥市場(chǎng)調(diào)研的作用，掌握如何運(yùn)用新景祥經(jīng)典方法論，掌握市場(chǎng)調(diào)研流程與方法，提高顧問(wèn)和市場(chǎng)服務(wù)水平。 掌握如何運(yùn)用新景祥經(jīng)典方法論，尋找有效客戶群體，為下一步戰(zhàn)略定位打下基礎(chǔ)。 樹(shù)立專(zhuān)業(yè)人員良好的職業(yè)形象，提高業(yè)務(wù)效率。目錄一、前言二、市場(chǎng)調(diào)研與客戶定位總體框架三、市場(chǎng)調(diào)研與客戶定位內(nèi)容詳解四、附件-項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)訪談技巧五、附件-項(xiàng)目調(diào)研表格工具六、附件-關(guān)鍵指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源參考目錄一、前言二、市場(chǎng)調(diào)研與客戶定位總體框架三、市場(chǎng)調(diào)研與客戶定位內(nèi)容詳解四、附件-項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)訪談技巧五、附件-項(xiàng)目調(diào)研表格工具六、附件-關(guān)鍵指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源參考前言一、市場(chǎng)調(diào)研與客戶定位的重要性新景祥

3、認(rèn)為：客戶是一切戰(zhàn)略的源頭，市場(chǎng)調(diào)研與客戶定位主要解決問(wèn)題包括：p目標(biāo)客戶是誰(shuí)？p市場(chǎng)容量是否足夠？p購(gòu)買(mǎi)力是否能夠支撐？p競(jìng)爭(zhēng)程度如何？只有進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，才能為后續(xù)的戰(zhàn)略定位、形象定位、產(chǎn)品定位與產(chǎn)品魅力化提供指導(dǎo)。二、課程所需的知識(shí)點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)查、經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)、建筑基礎(chǔ)知識(shí)、房地產(chǎn)基本政策法規(guī)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本流程目錄一、前言二、市場(chǎng)調(diào)研與客戶定位總體框架三、市場(chǎng)調(diào)研與客戶定位內(nèi)容詳解四、附件-項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)訪談技巧五、附件-項(xiàng)目調(diào)研表格工具六、附件-關(guān)鍵指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源參考討論市場(chǎng)調(diào)研與客戶定位應(yīng)該包括哪些內(nèi)容？市場(chǎng)調(diào)研與客戶定位總體框架城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目基地條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分

4、析客戶定位客戶深入調(diào)研報(bào)告重要結(jié)論目錄一、前言二、市場(chǎng)調(diào)研與客戶定位總體框架三、市場(chǎng)調(diào)研與客戶定位內(nèi)容詳解四、附件-項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)訪談技巧五、附件-項(xiàng)目調(diào)研表格工具六、附件-關(guān)鍵指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源參考城市環(huán)境分析詳細(xì)內(nèi)容1、城市概況p城市區(qū)位與對(duì)外交通條件p城市行政區(qū)劃與人口規(guī)模p城市性質(zhì)p影響力和輻射力城市環(huán)境分析詳細(xì)內(nèi)容2、城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 pGDP總量與增長(zhǎng)（包括類(lèi)似城市橫向?qū)Ρ龋﹑人均GDP與增長(zhǎng)（包括類(lèi)似城市橫向?qū)Ρ龋﹑三次產(chǎn)業(yè)占比及變化p重要產(chǎn)業(yè)與新興產(chǎn)業(yè)概況p居民收入水平與增長(zhǎng)（包括類(lèi)似城市橫向?qū)Ρ龋﹑居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)及變化p城市化水平與城市化速度p城市經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響（中指模型）p城市

5、人口結(jié)構(gòu)與變化p城市環(huán)境分析詳細(xì)內(nèi)容3、城市發(fā)展與規(guī)劃方向分析 p城市總體結(jié)構(gòu)p各主要板塊的特色及聯(lián)系p城市規(guī)劃p城市發(fā)展方向研判城市環(huán)境分析詳細(xì)內(nèi)容4、城市相關(guān)政策和制度 p城市房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策p城市人口落戶/就學(xué)等相關(guān)制度城市環(huán)境分析詳細(xì)內(nèi)容5、城市人文與特殊民俗 p城市人文資源p人民生活與消費(fèi)習(xí)慣p城市重要民俗范例參考：XX城市分析1.1城市概況：經(jīng)濟(jì)特區(qū)，著名海上花園城市廈門(mén)鼓浪嶼廈門(mén)市中心區(qū)p地理位置：地理位置：位于福建東南部，西部與漳州毗鄰，北接泉州，東南與金門(mén)島隔海相望。p行政區(qū)劃：行政區(qū)劃：副省級(jí)城市，是全國(guó)5個(gè)計(jì)劃單列市之一，同時(shí)也是全國(guó)首批實(shí)行對(duì)外開(kāi)放的五個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一

6、，下轄思明區(qū)、湖里區(qū)、集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)六個(gè)行政區(qū)。其中，思明區(qū)，湖里區(qū)在廈門(mén)島內(nèi)。p城市面積：城市面積：陸地面積1573平方公里，海域面積300多平方公里，城區(qū)面積230平方公里。p氣候條件：氣候條件：地處亞熱帶地區(qū)，全年氣候宜人，風(fēng)景秀麗，環(huán)境整潔。p人口規(guī)模：人口規(guī)模：2010年末廈門(mén)全市人口為3531347人。去年戶籍人口180.21萬(wàn)，非戶籍常住人口約有172.92萬(wàn)。p城市歷史：城市歷史：資料來(lái)源：廈門(mén)市政府網(wǎng)，廈門(mén)市2010年統(tǒng)計(jì)年鑒n廈門(mén)市地處福建省東南部，西接漳州市，東與泉州市毗鄰，東南與臺(tái)灣金門(mén)縣隔海相望n2010年末常住人口353萬(wàn)，所轄陸地面積1573平方公

7、里，海域面積300多平方公里。n人口規(guī)模：2010年末廈門(mén)全市人口為3531347人。去年戶籍人口180.21萬(wàn)，非戶籍常住人口約有172.92萬(wàn)。n廈門(mén)是海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展中心城市之一，副省級(jí)城市，國(guó)家首批對(duì)外開(kāi)放的五個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，2010年特區(qū)范圍已擴(kuò)大至全市，并將建立兩岸區(qū)域型金融服務(wù)中心。1.1中國(guó)最具投資價(jià)值城市，優(yōu)越的城市環(huán)境吸引越來(lái)越多的旅游休閑度假客群涌入廈門(mén)年份獎(jiǎng)項(xiàng)廈門(mén)排名2009年中國(guó)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排行榜232010年中國(guó)港口城市價(jià)值排行榜92011中國(guó)宜居城市排行榜1020112011中國(guó)最具投資價(jià)值城市21.1城市地位與影響力：海西中心城市，對(duì)臺(tái)經(jīng)濟(jì)前沿廈門(mén)屬于海峽西

8、岸中心城市，也是廈漳泉都市帶及閩西南經(jīng)濟(jì)、文化中心城市，以及臺(tái)灣海峽兩岸經(jīng)貿(mào)往來(lái)前沿城市，對(duì)外交通（主要分析城市地位、主要對(duì)外交通條件、來(lái)往人員情況等，可從以下指標(biāo)進(jìn)行解讀：航空、公路、鐵路、航運(yùn)、區(qū)域人口分布情況、區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局等指標(biāo)）資料來(lái)源：海峽西岸城鎮(zhèn)群發(fā)展規(guī)劃n 2003年以后廈門(mén)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，年增長(zhǎng)率均在15%左右，高于全國(guó)平均水平；2008-2009年全球金融危機(jī)影響了廈門(mén)經(jīng)濟(jì)，2009年全年，廈門(mén)地區(qū)生產(chǎn)總值1623億元，增長(zhǎng)8%。n 進(jìn)入2010年，廈門(mén)迅速走出危機(jī)。2010年全年，GDP完成2053.74億元人民幣，同比增長(zhǎng)15.10%，增速位列全省第二。數(shù)據(jù)來(lái)源：福建省統(tǒng)計(jì)

9、局、廈門(mén)市統(tǒng)計(jì)局廈門(mén)市2000年2010年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2010年福建各市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況1.2城市經(jīng)濟(jì)：近年來(lái)廈門(mén)整體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，速度均高于全國(guó)水平，在經(jīng)歷2008-2009年的低谷之后，2010年廈門(mén)經(jīng)濟(jì)迅速回暖，增速全省第二1.2城市經(jīng)濟(jì)：保持快速增長(zhǎng)，人均GDP達(dá)到較高水平p城市經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)，近三年年均增長(zhǎng)達(dá)到15%，超過(guò)全國(guó)平均水平，增長(zhǎng)速度為全省第一，但受城市規(guī)模限制，經(jīng)濟(jì)總量比較小。p人均GDP同樣保持快速增長(zhǎng)，2010年人均GDP達(dá)到，處于全國(guó)領(lǐng)先水平。數(shù)據(jù)來(lái)源：2010年廈門(mén)市統(tǒng)計(jì)年鑒1.2城市經(jīng)濟(jì)：人均GDP在海西區(qū)域處于領(lǐng)先水平p在海西區(qū)域，廈門(mén)經(jīng)濟(jì)總量位居第三，但其人均

10、GDP卻遙遙領(lǐng)先，凸顯了廈門(mén)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的活力和影響力。數(shù)據(jù)來(lái)源：2010年各地統(tǒng)計(jì)年鑒1.2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依賴工業(yè)擴(kuò)張p城市主要產(chǎn)業(yè)有，其中茶產(chǎn)業(yè)近年發(fā)展迅速， 形成特色， 總體來(lái)看，城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依賴于工業(yè)擴(kuò)張，產(chǎn)業(yè)發(fā)展目前面臨，未來(lái)p（該部分分析深度視項(xiàng)目大小與開(kāi)發(fā)周期而定，主要分析城市支柱產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)為城市經(jīng)濟(jì)提供的發(fā)展動(dòng)力）數(shù)據(jù)來(lái)源：2010年各地統(tǒng)計(jì)年鑒n廈門(mén)產(chǎn)業(yè)以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主，高新技術(shù)、外貿(mào)進(jìn)出口是帶動(dòng)廈門(mén)經(jīng)濟(jì)的主要力量，此外廈門(mén)市重工業(yè)比重繼續(xù)保持較高水平；n隨著島外工業(yè)集中區(qū)的開(kāi)發(fā)，一些工業(yè)項(xiàng)目（如廈門(mén)翔安火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、同安工業(yè)集中區(qū)、集美機(jī)械工業(yè)集中區(qū)）的

11、建成投產(chǎn)，島外工業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)廈門(mén)市經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重要力量。第一產(chǎn)業(yè)廈門(mén)主要產(chǎn)業(yè)：電子、機(jī)械、化工三大支柱產(chǎn)業(yè)光電子、生物與新醫(yī)藥、軟件三大新興產(chǎn)業(yè)另外還有旅游，港口物流，商貿(mào)等1.2近幾年來(lái)廈門(mén)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸升級(jí)，高新技術(shù)、外貿(mào)進(jìn)出口是帶動(dòng)廈門(mén)經(jīng)濟(jì)的主要力量；島外產(chǎn)業(yè)對(duì)廈門(mén)經(jīng)濟(jì)的支持力度越來(lái)越大數(shù)據(jù)來(lái)源：廈門(mén)市統(tǒng)計(jì)局u依托工業(yè)區(qū)發(fā)展電子、輕工、食品、紡織工業(yè)等輕型加工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；u依托高速公路、主干道、劉五店港區(qū)發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)；u結(jié)合大同城區(qū)和東部城區(qū)建設(shè)發(fā)展商貿(mào)、金融、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)；u依托大嶝對(duì)臺(tái)旅游資源、蓮花山國(guó)家森林公園等旅游資源發(fā)展旅游業(yè)。u依托工業(yè)區(qū)發(fā)展化工和機(jī)械產(chǎn)業(yè)；

12、u依托港口、廈門(mén)新站和高速公路發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)；u依托集美杏林發(fā)展文教產(chǎn)業(yè)和高校后勤服務(wù)產(chǎn)業(yè)；u圍繞新城區(qū)發(fā)展商貿(mào)、金融、房地產(chǎn)等城市配套第三產(chǎn)業(yè)；u利用園博園、馬鑾灣和海島等旅游資源發(fā)展旅游業(yè)。u島內(nèi)主要發(fā)展航運(yùn)、物流、商貿(mào)、會(huì)展、金融保險(xiǎn)、信息以及中介等第三產(chǎn)業(yè)；u鼓勵(lì)企業(yè)建設(shè)總部大樓，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)、軟件業(yè)、以及必須依托航空港發(fā)展的航空工業(yè)。海滄海滄集美集美同安同安翔安翔安本島本島環(huán)西海域產(chǎn)業(yè)區(qū)環(huán)東海域產(chǎn)業(yè)區(qū)中心城區(qū)（島內(nèi)）1.2廈門(mén)產(chǎn)業(yè)布局主要可以分為環(huán)東海域、環(huán)西海域和中心城區(qū)三大產(chǎn)業(yè)區(qū)，本案位于環(huán)東海域產(chǎn)業(yè)區(qū)本案近年來(lái)廈門(mén)市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資單位：億元n 近年來(lái)，廈門(mén)市的固

13、定資產(chǎn)投資強(qiáng)勁增長(zhǎng)，公鐵大橋、集美大橋、杏林大橋、翔安隧道、廈漳跨海大橋等一批重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資建設(shè)為廈門(mén)進(jìn)一步快速發(fā)展提供了強(qiáng)有力支持。n 近年來(lái)固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)健增長(zhǎng)，是廈門(mén)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。1.2近年來(lái)，一批重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)建，廈門(mén)市的固定資產(chǎn)投資強(qiáng)勁增長(zhǎng)，為廈門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展提供了原動(dòng)力數(shù)據(jù)來(lái)源：廈門(mén)市統(tǒng)計(jì)局1.2穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了發(fā)展空間根據(jù)中指研究院根據(jù)中指研究院“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”分析，中長(zhǎng)期來(lái)看：分析，中長(zhǎng)期來(lái)看：pXX城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)1.2人口結(jié)構(gòu)：高城市化水平，外來(lái)人口帶來(lái)p城市水平達(dá)到 ，外來(lái)人

14、口占據(jù)大部分，隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向 ，人口有， 還帶來(lái)大量流動(dòng)人口，規(guī)模達(dá)到 ，從職業(yè)層次和類(lèi)型來(lái)看， 占據(jù)主力， 有興起之勢(shì)，在人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)下，呈現(xiàn) 特征（該部分分析深度視項(xiàng)目大小與開(kāi)發(fā)周期而定，主要分析城市人口結(jié)構(gòu)對(duì)消費(fèi)特征的影響）數(shù)據(jù)來(lái)源：2010年各地統(tǒng)計(jì)年鑒1.2人口結(jié)構(gòu)：大量新興白領(lǐng)階層集中在島內(nèi)p島內(nèi)是人口主要聚集地，島內(nèi)人口占到50%以上，人口密度大幅高出島外 ，年輕白領(lǐng)、外來(lái)消費(fèi)群體、旅游團(tuán)體 集中在，隨著島外建設(shè)，未來(lái) （該部分分析深度視項(xiàng)目大小與開(kāi)發(fā)周期而定，主要分析城市人口區(qū)域分布對(duì)消費(fèi)特征的影響）數(shù)據(jù)來(lái)源：2010年各地統(tǒng)計(jì)年鑒1.2人民生活水平： 造就的啞鈴型結(jié)構(gòu)p近

15、年來(lái)，人民收入水平穩(wěn)步提升，且達(dá)到 ，產(chǎn)業(yè)格局造就，高收入群體 （該部分分析深度視項(xiàng)目大小與開(kāi)發(fā)周期而定，主要分析收入水平對(duì)消費(fèi)特征的影響）數(shù)據(jù)來(lái)源：2010年各地統(tǒng)計(jì)年鑒中心城區(qū)外圍城區(qū)n 廈門(mén)城市性質(zhì)：廈門(mén)市是我國(guó)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，東南沿海重要的中心城市，港口及風(fēng)景旅游城市。n 廈門(mén)城市功能：（1）港口風(fēng)景旅游城市；（2）兩岸區(qū)域性金融服務(wù)中心。n 廈門(mén)發(fā)展方向：（1）現(xiàn)代化港口風(fēng)景旅游城市和海峽西岸中心城市；（2）海西建設(shè)的先行區(qū)、體制機(jī)制創(chuàng)新的實(shí)驗(yàn)區(qū)、兩岸交流合作的前沿區(qū)和文明和諧美好家園的示范區(qū)。n 廈門(mén)遠(yuǎn)景規(guī)劃：2020年全市居民生活水平達(dá)到中等以上發(fā)達(dá)國(guó)家水平，城市化水平達(dá)到90%以上。

16、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 4000億元，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為12萬(wàn)元（常住人口口徑），工業(yè)總產(chǎn)值為7850億元，三次產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成調(diào)整為0.2:44.8:55。資料來(lái)源：廈門(mén)市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）廈門(mén)市政府2010.61.3城市功能結(jié)構(gòu)：呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)集美翔安海滄本島同安海滄：現(xiàn)代化新市區(qū)功能定位：以石化、電子、機(jī)械為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，兼有港口、物流倉(cāng)儲(chǔ)功能的，環(huán)境優(yōu)美、生活舒適的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)、港區(qū)和新市區(qū)。人口規(guī)模：28萬(wàn)人集美：廈門(mén)市次中心，文教旅游區(qū)規(guī)劃總用地面積：78.77平方公里功能定位：集文化教育、陸上交通樞紐、旅游度假和居住等多種功能的現(xiàn)代化綜合性新城區(qū)。人口規(guī)模：58萬(wàn)人同安：廈門(mén)北

17、部城市組團(tuán)功能定位：輕工食品基地、風(fēng)景旅游區(qū)和農(nóng)業(yè)基地人口規(guī)模：50萬(wàn)人翔安：廈門(mén)城市副中心功能定位：廈門(mén)新興的工業(yè)基地、旅游集散地、廈門(mén)市東海岸及周邊物流基地、海峽兩岸交流與經(jīng)貿(mào)合作的前沿陣地、廈漳泉都市圈金融、貿(mào)易和服務(wù)聚集區(qū)人口規(guī)模：約32萬(wàn)人島內(nèi)：經(jīng)濟(jì)文化中心，國(guó)際會(huì)議會(huì)展中心功能定位：廈門(mén)全市經(jīng)濟(jì)文化中心，以第三產(chǎn)業(yè)為主的城市核心。人口規(guī)模：186萬(wàn)人規(guī)劃結(jié)構(gòu)：重點(diǎn)推進(jìn)東部地區(qū)建設(shè)，開(kāi)發(fā)五緣灣片區(qū)、湖邊水庫(kù)片區(qū)、觀音山片區(qū)和黃厝片區(qū)1.3廈門(mén)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將圍繞本島核心，大力拓展島外四大新城1.3發(fā)展規(guī)劃：提升島內(nèi)，拓展島外，向海灣型城市邁進(jìn)p城市將朝著城市將朝著 方向發(fā)展，隨著海西利

18、好政策，方向發(fā)展，隨著海西利好政策，這一趨勢(shì)這一趨勢(shì) ，新一屆政府提出要把廈門(mén)建設(shè)成，新一屆政府提出要把廈門(mén)建設(shè)成為為“”，十二五規(guī)劃中，廈門(mén)，十二五規(guī)劃中，廈門(mén) 。p重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)與區(qū)域：重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)與區(qū)域：旅游業(yè) ，翔安城市副中心，城市重點(diǎn)發(fā)展方向?yàn)?。p重要基礎(chǔ)設(shè)施：重要基礎(chǔ)設(shè)施：強(qiáng)化島內(nèi)外聯(lián)系軌道交通 。p限制因素：限制因素：受地形條件限制，未來(lái)島內(nèi)可供拓展空間十分有限， 落戶政策島內(nèi)：購(gòu)買(mǎi)150以上住宅可落戶三個(gè)戶口，其中湖邊水庫(kù)片區(qū)、觀音山片區(qū)和五緣灣片區(qū)可享受購(gòu)買(mǎi)100以上住宅產(chǎn)品 落戶兩個(gè)戶口海滄、集美：購(gòu)買(mǎi)80以上住宅可落戶三個(gè)戶口同安、翔安：購(gòu)買(mǎi)70以上住宅可落戶兩個(gè)戶口，購(gòu)

19、買(mǎi)80以上住宅可落戶三個(gè)戶口1.4落戶政策：1842年南京條約的簽訂，使廈門(mén)和廣州、福州、寧波、上海一起，成為對(duì)外開(kāi)放的五個(gè)通商口岸之一?！耙粋€(gè)外地人進(jìn)了廈門(mén)，除標(biāo)志鮮明的“觀光客”外，大都很難被廈門(mén)人認(rèn)出”廈門(mén)沒(méi)有多少歷史文化遺產(chǎn)，歷史上原本下屬于泉州府同安縣1980年國(guó)家批準(zhǔn)深圳、珠海、汕頭和廈門(mén)設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)光緒二十九年（1903年）廈門(mén)鼓浪嶼淪為“公共租界”廈門(mén)有點(diǎn)像上海“對(duì)待外來(lái)文化心理比較平衡”廈門(mén)有點(diǎn)像廣州“建筑風(fēng)格，生活習(xí)慣十分接近”廈門(mén)有點(diǎn)像北京“比較大方、豪爽”“對(duì)待新鮮事物，見(jiàn)慣不怪，滿不在乎”1.5城市文化：獨(dú)特的歷史發(fā)展背景，使廈門(mén)形成了開(kāi)放、包容與謙和的獨(dú)特文化符號(hào)，

20、對(duì)外來(lái)人口、事物以及文化的接納能力強(qiáng)廈門(mén)城市概況廈門(mén)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)情況廈門(mén)規(guī)劃解讀環(huán)東海域解讀n 廈門(mén)為海西核心發(fā)展城市之一，是閩南金三角核心城市；n 廈門(mén)文化開(kāi)放、包容、謙和，對(duì)外來(lái)人口及事物接受能力強(qiáng)；n 廈漳泉同城化為廈門(mén)突破目前地理限制帶來(lái)巨大的發(fā)展契機(jī)。n 廈門(mén)優(yōu)越的城市環(huán)境和適宜的氣候條件，吸引了全國(guó)各地眾多游客和周邊地區(qū)居民；n 廈門(mén)常住人口達(dá)到353萬(wàn)人，外地人口大量遷入為城市發(fā)展提供巨大動(dòng)力；n 廈門(mén)經(jīng)濟(jì)近幾年有了較大發(fā)展，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)。n 未來(lái)廈門(mén)以島內(nèi)為核心，大力拓展島外四大新城；n 島內(nèi)：廈門(mén)經(jīng)濟(jì)、政治中心，國(guó)際會(huì)議、會(huì)展中心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，服務(wù)

21、業(yè)為主；n 島外：加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)對(duì)廈門(mén)的工業(yè)、經(jīng)濟(jì)支撐，加快城市中心區(qū)建設(shè)，承接島內(nèi)客群。n 環(huán)東海域?yàn)閸u外四大新城之一；n 政府對(duì)環(huán)東海域有眾多高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃；n 環(huán)東海域?qū)⒋蛟鞆B門(mén)“邁阿密”，并已規(guī)劃酒店集群；n 環(huán)東海域有眾多重大基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，并已紛紛開(kāi)工建設(shè)。城市分析總結(jié)：優(yōu)美的城市環(huán)境，適宜的氣候條件吸引全國(guó)各地旅游休閑度假客群，為城市發(fā)展提供了巨大的動(dòng)力互動(dòng)選取一個(gè)你所熟悉的城市，請(qǐng)嘗試進(jìn)行該城市的宏觀環(huán)境分析，寫(xiě)出分析架構(gòu)。（注：具體內(nèi)容和結(jié)論可口述，課堂上無(wú)法獲取的數(shù)據(jù)和結(jié)論部分可暫空或用假設(shè)代替）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析詳細(xì)內(nèi)容1、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況p房地產(chǎn)發(fā)展歷程簡(jiǎn)要回顧p

22、目前所處的發(fā)展階段（起步/發(fā)展/成熟）p房地產(chǎn)市場(chǎng)的類(lèi)型（內(nèi)生型/旅游度假外部驅(qū)動(dòng)型等）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析詳細(xì)內(nèi)容2、城市近年房地產(chǎn)供應(yīng)、銷(xiāo)售、價(jià)格走勢(shì)分析p近3-5年商品房（或商品住宅）年度供應(yīng)量走勢(shì)p近3-5年商品房（或商品住宅）年度成交量走勢(shì)p近3-5年商品房（或商品住宅）年度價(jià)格走勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析詳細(xì)內(nèi)容3、城市各板塊房地產(chǎn)供應(yīng)、銷(xiāo)售、價(jià)格走勢(shì)分析p各板塊近兩年商品房（或商品住宅）年度供應(yīng)量走勢(shì)p各板塊近兩年商品房（或商品住宅）年度銷(xiāo)售量走勢(shì)p各板塊近兩年商品房（或商品住宅）年度價(jià)格走勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析詳細(xì)內(nèi)容4、各物業(yè)類(lèi)型房地產(chǎn)供應(yīng)、銷(xiāo)售、價(jià)格走勢(shì)分析p各物業(yè)類(lèi)型（住宅、別墅、洋房等）近兩

23、年供應(yīng)量走勢(shì)p各物業(yè)類(lèi)型（住宅、別墅、洋房等）近兩年銷(xiāo)售量走勢(shì)p各物業(yè)類(lèi)型（住宅、別墅、洋房等）近兩年價(jià)格走勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析詳細(xì)內(nèi)容5、項(xiàng)目所屬板塊房地產(chǎn)供應(yīng)、銷(xiāo)售、價(jià)格走勢(shì)分析p 項(xiàng)目所屬區(qū)域近兩年各物業(yè)類(lèi)型（住宅、別墅、洋房等）供應(yīng)量走勢(shì)p 項(xiàng)目所屬區(qū)域近兩年各物業(yè)類(lèi)型（住宅、別墅、洋房等）銷(xiāo)售量走勢(shì)p 項(xiàng)目所屬區(qū)域近兩年各物業(yè)類(lèi)型（住宅、別墅、洋房等）價(jià)格走勢(shì)范例參考：XX城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析發(fā)展階段城市化城郊化再城市化信息化影響因素發(fā)展初期資源有限，資金、技術(shù)和人才向集聚；城區(qū)擁有更多的工作機(jī)會(huì)和生活資源市區(qū)向工業(yè)經(jīng)濟(jì)向服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變；城郊基礎(chǔ)建設(shè)發(fā)展；城市集中區(qū)交通擁擠、環(huán)境惡化通信

24、技術(shù)的發(fā)展；工業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化；第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)推動(dòng)力量信息技術(shù)發(fā)展；信息網(wǎng)絡(luò)帶動(dòng)新的信息革命；服務(wù)業(yè)取代制造業(yè)城市空間特征集中區(qū)人口增加，工商業(yè)快速發(fā)展；城市建設(shè)房地產(chǎn)快速發(fā)展城市中心區(qū)進(jìn)一步發(fā)展，出現(xiàn)市郊區(qū)；高密度集中主義城市向低密度郊區(qū)化城市轉(zhuǎn)變新區(qū)的形成；組團(tuán)式、多中心集聚，組團(tuán)功能分工，設(shè)施齊備城市群之間分工更加明確，城區(qū)公共功能（商業(yè)和商務(wù)）強(qiáng)化，居住功能弱化人口遷移特征周邊人口急速向市區(qū)集中向市中心移民的速度變慢；市中心向郊區(qū)移民，出現(xiàn)分散化趨勢(shì)由于老城區(qū)更新，部分人口回流；另一部分向遠(yuǎn)郊遷移人口鐘擺移動(dòng)參考指標(biāo)（人均GDP）3000-4000美元4000-10000美元10000-

25、30000美元30000美元以上年份20062007200820092010廈門(mén)人均GDP（美元）62587398990591062.1從城市發(fā)展規(guī)律看，廈門(mén)目前正處在房地產(chǎn)城郊化階段，市場(chǎng)開(kāi)始由市區(qū)向郊區(qū)發(fā)展集美翔安海滄思明杏林同安湖里2.2廈門(mén)各板塊發(fā)展歷程：思明海滄、湖里集美、翔安，廈門(mén)市場(chǎng)主要呈現(xiàn)外向?qū)胄图老璋埠嫠济餍恿滞埠?0年代末至2000年初2000-2009年2010年后發(fā)展歷程第一階段： 島外初步開(kāi)發(fā)思明湖里、海滄第二階段：海滄、老集美日漸成熟思明、湖里海滄、老集美第三階段：杏林、翔安迎來(lái)規(guī)劃良機(jī)思明、湖里杏林、翔安、環(huán)東海域集美翔安海滄思明杏林同安湖里2.2 整體

26、市場(chǎng)：形勢(shì)良好，年銷(xiāo)售量約為，p近年來(lái)，住宅供應(yīng)量較為穩(wěn)定，年均增長(zhǎng)，銷(xiāo)售量隨供應(yīng)量有所變動(dòng)，年均增長(zhǎng)p總體而言，供應(yīng)量和銷(xiāo)售量保持均衡態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)整體形勢(shì)較好，正常年份，銷(xiāo)售量注：供應(yīng)量和銷(xiāo)售量均為全市住宅數(shù)量；數(shù)據(jù)來(lái)源：2010年各地統(tǒng)計(jì)年鑒2.2 價(jià)格走勢(shì)：整體保持快速上漲之勢(shì)p近年來(lái)，價(jià)格保持快速上漲之勢(shì)，年均增長(zhǎng)，尤其是2009年，漲幅達(dá)到，上漲原因除了土地成本大幅上升之外，還有p2010年，隨著新區(qū)開(kāi)發(fā)，大量推盤(pán)，拉低了整體均價(jià)，實(shí)際上，市區(qū)價(jià)格依然保持強(qiáng)勁上漲之勢(shì)注：供應(yīng)量和銷(xiāo)售量均為全市住宅數(shù)量；數(shù)據(jù)來(lái)源：2010年各地統(tǒng)計(jì)年鑒新區(qū)大量推盤(pán)，新區(qū)大量推盤(pán)，拉低了整體均價(jià)拉低了整體

27、均價(jià)2.2 產(chǎn)品細(xì)分：90-120m2是市場(chǎng)供銷(xiāo)主力p從供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)來(lái)看，90-120m2是市場(chǎng)供銷(xiāo)主力，140m2以上，受總價(jià)限制，成交速度明顯低于其他產(chǎn)品p注：數(shù)據(jù)已經(jīng)剔除部分新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的影響；數(shù)據(jù)來(lái)源：2010年各地統(tǒng)計(jì)年鑒2.2總價(jià)結(jié)構(gòu)：120-150萬(wàn)p從供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)來(lái)看，120-150萬(wàn)產(chǎn)品是市場(chǎng)供銷(xiāo)主力，200萬(wàn)以上，成交速度明顯低于其他產(chǎn)品p注：數(shù)據(jù)已經(jīng)剔除部分新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的影響；數(shù)據(jù)來(lái)源：2010年各地統(tǒng)計(jì)年鑒2.3 板塊結(jié)構(gòu)：島內(nèi)外價(jià)格差異顯著翔安板塊翔安板塊p均價(jià)水平：均價(jià)水平：80008000元元/m/m2 2p核心賣(mài)點(diǎn)：升值潛力，價(jià)核心賣(mài)點(diǎn)：升值潛力，價(jià)格優(yōu)勢(shì)格優(yōu)勢(shì)p主要客群：

28、地源客戶、島主要客群：地源客戶、島內(nèi)白領(lǐng)、投資客戶內(nèi)白領(lǐng)、投資客戶島內(nèi)板塊島內(nèi)板塊p均價(jià)水平：均價(jià)水平：1800018000元元/m/m2 2p核心賣(mài)點(diǎn)：中心區(qū)配套，核心賣(mài)點(diǎn)：中心區(qū)配套，景觀資源景觀資源p主要客群：地源客戶、企主要客群：地源客戶、企業(yè)主及精英階層、泉州業(yè)主及精英階層、泉州海滄板塊海滄板塊p均價(jià)水平：均價(jià)水平：90009000元元/m/m2 2p核心賣(mài)點(diǎn)：與島內(nèi)便捷核心賣(mài)點(diǎn)：與島內(nèi)便捷聯(lián)系聯(lián)系p主要客群：地源客戶、主要客群：地源客戶、島內(nèi)白領(lǐng)島內(nèi)白領(lǐng)集美板塊集美板塊p均價(jià)水平：均價(jià)水平：90009000元元/m/m2 2p核心賣(mài)點(diǎn)：與島內(nèi)便捷核心賣(mài)點(diǎn)：與島內(nèi)便捷聯(lián)系、人文底蘊(yùn)聯(lián)

29、系、人文底蘊(yùn)p主要客群：地源客戶、主要客群：地源客戶、島內(nèi)白領(lǐng)島內(nèi)白領(lǐng)濱海板塊濱海板塊p均價(jià)水平：均價(jià)水平：1200012000元元/m/m2 2p核心賣(mài)點(diǎn)：與島內(nèi)便捷核心賣(mài)點(diǎn)：與島內(nèi)便捷聯(lián)系、景觀資源聯(lián)系、景觀資源p主要客群：企業(yè)主、高主要客群：企業(yè)主、高管、公務(wù)員、高級(jí)白領(lǐng)管、公務(wù)員、高級(jí)白領(lǐng)n2010年思明區(qū)樓市供給和銷(xiāo)售均有所減少，銷(xiāo)售量同比下滑67.6%，接近2008年的歷年最低水平，售均價(jià)大幅度上揚(yáng)，同比上漲28.60%。n近五年，思明區(qū)住宅市場(chǎng)基本處于供求平衡的狀態(tài)。資料來(lái)源：廈門(mén)市房管局2.3思明：思明區(qū)土地稀缺性凸顯，市場(chǎng)供給從2006年起逐年下降，供給減少導(dǎo)致銷(xiāo)量的下滑，區(qū)

30、域發(fā)展逐漸豪宅化，2010年價(jià)格攀升至16127元/2.4隨著別墅用地愈來(lái)愈稀缺，近年別墅市場(chǎng)成交量偏少2.4 2009年寫(xiě)字樓市場(chǎng)同比2008年下降17%，這與近年寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給大幅減少直接相關(guān)注：數(shù)據(jù)來(lái)源廈門(mén)房管局面積（）兩房85-90兩房95-100三房150-155三房175-180三房195-200四房115-120四房130-150四房150-170四房170-190四房190-210四房210以上供應(yīng)合計(jì)327224243236131245563816銷(xiāo)售合計(jì)326771726361181166280供銷(xiāo)比1.0 1.1 3.4 1.4 1.2 1.0 1.1 2.1 9.3 1

31、.4 去化率100%93%29%71%81%100%90%47%11%74%0%注：重點(diǎn)項(xiàng)目選取萬(wàn)科 金色悅城、特房 錦繡祥安、特房 美地雅登、華潤(rùn)橡樹(shù)灣、金帝 中洲濱海城五個(gè)項(xiàng)目2.5花園洋房：廈門(mén)花園洋房較為稀缺，供給洋房的項(xiàng)目較少，四房（130-170）為市場(chǎng)供銷(xiāo)主力，洋房產(chǎn)品存量較少討論在分析市場(chǎng)容量和購(gòu)買(mǎi)力時(shí)，可能會(huì)得出哪些問(wèn)題或結(jié)論？項(xiàng)目基地條件分析詳細(xì)內(nèi)容1、項(xiàng)目區(qū)位條件分析p項(xiàng)目所屬區(qū)域的成熟程度p大眾對(duì)該區(qū)域的印象p主要的道路條件p公共交通便利程度項(xiàng)目基地條件分析詳細(xì)內(nèi)容2、周邊配套條件（優(yōu)劣勢(shì)）分析p生活配套p教育配套p醫(yī)療配套p休閑娛樂(lè)配套p其他配套項(xiàng)目基地條件分析詳細(xì)內(nèi)

32、容3、基地四至條件分析p四至主要建筑及面貌p四至自然景觀資源p四至重要人文資源p四至不利影響因素（污染、遮擋等）項(xiàng)目基地條件分析詳細(xì)內(nèi)容4、用地指標(biāo)解讀及用地內(nèi)部條件分析p用地指標(biāo)p用地內(nèi)部的資源情況（地形地貌、平整程度、自然資源、人文資源等）項(xiàng)目基地條件分析詳細(xì)內(nèi)容5、可能性產(chǎn)品設(shè)想p可能檔次設(shè)想p可能性產(chǎn)品（物業(yè)類(lèi)型）組合設(shè)想范例參考：XX項(xiàng)目基地環(huán)境分析3.1項(xiàng)目地處廈門(mén)翔安區(qū)南部城郊區(qū)域圖片來(lái)源：廈門(mén)政府網(wǎng)，google地圖3.1片區(qū)印象：不斷改善的島內(nèi)生活區(qū)城中村城中村城中村城中村工廠工廠貨港貨港新建居住區(qū)新建居住區(qū)新建居住區(qū)新建居住區(qū)酒店、汽配城酒店、汽配城本案本案p本案所屬的殿前

33、片區(qū)歷史上為XX村和XX村，目前仍遺留兩個(gè)城中村，人口密度大，外來(lái)人口聚集，居住品質(zhì)較低；p南側(cè)的康樂(lè)居住區(qū)為90年代開(kāi)發(fā)的大型居住區(qū)，生活氛圍濃厚p2000年之后，先后新建p受機(jī)場(chǎng)影響3.1該區(qū)域是島內(nèi)通往杏林、集美的門(mén)戶距市中心距市中心XXXX車(chē)程車(chē)程距機(jī)場(chǎng)距機(jī)場(chǎng)XXXX車(chē)程車(chē)程距集美距集美XXXX車(chē)程車(chē)程距杏林距杏林XXXX車(chē)程車(chē)程距海滄距海滄XXXX車(chē)程車(chē)程市中心市中心p區(qū)域地處廈門(mén)島內(nèi)西北部，是，與聯(lián)系；3.1具備便捷的公共交通體系通往島外通往島外公交站點(diǎn)公交站點(diǎn)通往市中心通往市中心方向站點(diǎn)方向站點(diǎn)本案本案輕軌站點(diǎn)輕軌站點(diǎn)（規(guī)劃）（規(guī)劃）p緊貼湖里大道，通過(guò)XX路可方便與仙岳路、嘉禾

34、路、XX路等城市快速路銜接，方便；p南側(cè)、西側(cè)均設(shè)有公交站點(diǎn)，公交線路多達(dá)XX條，通往，與的公交車(chē)程空在時(shí)間內(nèi)；p規(guī)劃中，預(yù)計(jì)將于，屆時(shí)3.2生活配套：生活配套齊全，滿足日常生活消費(fèi)需求沃爾瑪超市沃爾瑪超市湖里步行街湖里步行街XXXX百貨百貨3Km3Kmp項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)，基本生活配套齊全，有，XX超市據(jù)項(xiàng)目?jī)H有3.2文教配套：享受XX學(xué)校優(yōu)質(zhì)教育，文教氛圍體育中心體育中心科技展覽館科技展覽館博物館博物館3Km3KmXXXX學(xué)校學(xué)校p教育方面，XX學(xué)校屬知名老校p臨近XX藝術(shù)中心、博物館3.2休閑配套：擁有仙岳山公園仙岳山公園3Km3KmXXXX公園公園pXX公園內(nèi)有，仙岳山公園是，內(nèi)設(shè)有自行

35、車(chē)賽道和，是好去處；p3.2醫(yī)療配套：籌建中的將大幅改善片區(qū)醫(yī)療條件廈門(mén)中醫(yī)院廈門(mén)中醫(yī)院湖里醫(yī)院（籌建）湖里醫(yī)院（籌建）3Km3Kmp目前，最近的大醫(yī)院為，距本案約，籌建中的為三甲醫(yī)院，預(yù)計(jì)建成，建成后p本案周邊有診所，3.3項(xiàng)目四至：西側(cè)道路噪聲影響嚴(yán)重p項(xiàng)目南、東、側(cè)均為居住區(qū)，建筑，形象p項(xiàng)目西側(cè)緊鄰XX大道，有高架橋，日常來(lái)往車(chē)輛3.3不利因素：東側(cè)垃圾處理廠將產(chǎn)生負(fù)面影響p本案東側(cè)有一垃圾處理場(chǎng)，日常，尤其是冬季，受風(fēng)向影響，有惡臭味p東側(cè)800米有一大型貨運(yùn)停車(chē)場(chǎng)，大型貨車(chē)來(lái)往于垃圾處理場(chǎng)垃圾處理場(chǎng)大型貨運(yùn)停車(chē)場(chǎng)大型貨運(yùn)停車(chē)場(chǎng)3.3用地條件：面積較大，地勢(shì)平整，用地條件良好p總用地

36、面積達(dá)到，呈分布，地勢(shì)平坦p用地內(nèi)有一水系自東向西穿過(guò)，寬度約3.4項(xiàng)目屬于中等規(guī)模的居住社區(qū)主要用地指標(biāo)主要用地指標(biāo)用地編號(hào)用地編號(hào)合計(jì)合計(jì)用地性質(zhì)用地性質(zhì)用地面積（用地面積（m m2 2）容積率容積率建筑面積（建筑面積（m m2 2）建筑密度建筑密度樓面地價(jià)（元樓面地價(jià)（元/m/m2 2）綠地率綠地率其他指標(biāo)其他指標(biāo)3.5根據(jù)上述用地條件，可能性的產(chǎn)品設(shè)想如下：p 設(shè)想一：純高層低密度社區(qū)p 設(shè)想二：高層住宅+花園洋房p 設(shè)想三：高層住宅+獨(dú)棟別墅討論項(xiàng)目用地指標(biāo)如下，其他條件參照上述范例，討論項(xiàng)目可能性產(chǎn)品設(shè)想？主要用地指標(biāo)主要用地指標(biāo)用地性質(zhì)用地性質(zhì)商業(yè)、住宅用地面積（用地面積（m m

37、2 2）70000容積率容積率2.0建筑面積（建筑面積（m m2 2）商業(yè)不大于50000，其余為住宅建筑密度建筑密度35%以下競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析詳細(xì)內(nèi)容1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的選取p區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的選取p區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的選取競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析詳細(xì)內(nèi)容2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目成交情況分析p競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目各類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)情況p競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目各類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售情況p競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目各類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)p競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目各類(lèi)產(chǎn)品客戶構(gòu)成（客戶類(lèi)型、來(lái)源、需求類(lèi)型等）競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析詳細(xì)內(nèi)容2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目未來(lái)兩年供應(yīng)量分析p競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目存體量分析p競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目未來(lái)兩年可能開(kāi)發(fā)并推向市場(chǎng)的體量分析p競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目未來(lái)總體供應(yīng)量分析范例參考：XX項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析4.1區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：選取區(qū)域內(nèi)與本案形

38、成直接競(jìng)爭(zhēng)的大盤(pán)項(xiàng)目，主要是金帝 中洲濱海城、金都 海尚國(guó)際、保利&招商 海上五月花、招商 海德公園以及禹洲 環(huán)東國(guó)際五個(gè)項(xiàng)目，不論是從集美濱海西大道還是翔安濱海東大道，客群到達(dá)本案都要經(jīng)歷眾多競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的多重爭(zhēng)奪海尚國(guó)際環(huán)東國(guó)際海上五月花恒億集團(tuán)2010TP13、2010TP14地塊國(guó)貿(mào)地產(chǎn)2010TP12地塊中洲濱海城海德公園4.2區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況：由于開(kāi)盤(pán)時(shí)間早、價(jià)格低，禹洲 環(huán)東國(guó)際供應(yīng)量及去化率最高，達(dá)到了71%，而金帝 中洲濱海城去化率最低，只有20%數(shù)據(jù)來(lái)源：廈門(mén)網(wǎng)上房地產(chǎn)、廈門(mén)房管局 未來(lái)本案重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主力產(chǎn)品區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)初判一房二房三房四房和以上區(qū)域/項(xiàng)目60-7

39、070-8080-9090-11060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-14080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-160140-160160-180180以上金帝中洲濱海城保利招商海上五月花禹洲環(huán)東國(guó)際招商海德公園金都海尚國(guó)際住宅水晶湖郡中航城國(guó)際社區(qū) 項(xiàng)目主力戶型數(shù)據(jù)來(lái)源：新景祥數(shù)據(jù)庫(kù)4.2主力競(jìng)爭(zhēng)戶型及面積：主力競(jìng)爭(zhēng)集中于二房80-100，三房120-140，且眾多項(xiàng)目區(qū)位與本案相比具有相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此，本案需把握80以下兩房以及110以下的三房的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)70100130160保利&

40、amp;招商 海上五月花招商 海德公園禹洲 環(huán)東國(guó)際4.2主力競(jìng)爭(zhēng)總價(jià)：重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主力總價(jià)集中在70-140萬(wàn)元數(shù)據(jù)來(lái)源：新景祥數(shù)據(jù)庫(kù) 項(xiàng)目主力總價(jià)水晶湖郡中航城 國(guó)際社區(qū)金帝中洲濱海城608090水晶湖郡海尚國(guó)際海尚國(guó)際4.3區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目未推量：總量達(dá)到268.87萬(wàn)，其中金帝 中洲濱海城占區(qū)域未推總量的近50%數(shù)據(jù)來(lái)源：廈門(mén)房管局注：未推量指項(xiàng)目未取得預(yù)售證的建筑面積區(qū)域/項(xiàng)目2011下半年2012上半年2012下半年2013年2014年本案環(huán)東海域金帝中洲濱海城147.92萬(wàn)保利招商海上五月花32.04萬(wàn)m2禹洲環(huán)東國(guó)際34.11萬(wàn)m2招商海德公園29.99萬(wàn)m2金都海尚國(guó)際49.34

41、萬(wàn)m2杏林灣中航城國(guó)際社區(qū)約78萬(wàn)住宅水晶湖郡77.46萬(wàn)翔安國(guó)貿(mào)金門(mén)灣9.85萬(wàn)m24.3高層未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析：本案主要面對(duì)金帝、保利、招商、金都、中航、住宅等項(xiàng)目的強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)，從推盤(pán)時(shí)間上看，本案處于其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷(xiāo)售的中后階段，本案后期導(dǎo)入，難度較大預(yù)計(jì)本案推盤(pán)時(shí)段所面臨的競(jìng)爭(zhēng)4.1土地市場(chǎng)：大規(guī)模出讓土地，未來(lái)2年新項(xiàng)目的供應(yīng)量在售項(xiàng)目開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)表（在售項(xiàng)目開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)表（m m2 2）項(xiàng)目項(xiàng)目位置位置取地取地時(shí)間時(shí)間用地用地性質(zhì)性質(zhì)占地面積占地面積（m m2 2）容積率容積率建筑面積建筑面積（m m2 2）樓面地價(jià)樓面地價(jià)（元（元/m/m2 2）受讓人受讓人進(jìn)度進(jìn)度未來(lái)未來(lái)2 2年年供應(yīng)量供應(yīng)

42、量合計(jì)合計(jì)注：未來(lái)2年供應(yīng)量為估計(jì)值討論激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境會(huì)對(duì)客戶定位產(chǎn)生什么樣影響？目標(biāo)客戶定位詳細(xì)內(nèi)容1、客戶初步定位（根據(jù)本項(xiàng)目檔次和基地條件，參照在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶提出本案的客戶初步定位）p客戶類(lèi)型p客戶來(lái)源p客戶購(gòu)買(mǎi)用途p客戶其他特征目標(biāo)客戶定位詳細(xì)內(nèi)容1、客戶定位深入調(diào)研p客戶板塊偏好p客戶價(jià)格預(yù)期p客戶需求類(lèi)型（剛需、改善、投資、養(yǎng)老等）p客戶對(duì)產(chǎn)品需求p客戶對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品抱怨點(diǎn)城市環(huán)境分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目基地條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析客戶調(diào)查定位客戶深入調(diào)研報(bào)告重要結(jié)論范例參考：XX項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目名稱(chēng)客群來(lái)源職業(yè)特征購(gòu)買(mǎi)目的中海華僑城50%左右為平潭本地人；50%左右為外地人（福州、福清、長(zhǎng)

43、樂(lè)、溫州等）隧道工程從業(yè)者、船業(yè)運(yùn)輸從業(yè)者、公務(wù)員、投資客等本地客戶以自住為主；外地客戶以投資、休閑度假為主宇誠(chéng)海景國(guó)際40%左右的客戶為平潭本地人；60%以上的客戶為外地人（福州、福清、長(zhǎng)樂(lè)、浙江）隧道工程從業(yè)者、船業(yè)運(yùn)輸從業(yè)者、公務(wù)員等本地客戶以自住為主；外地客戶以投資、休閑度假為主世界城90%的客戶為平潭本地人；10%的客戶為外地人（福州五區(qū)八縣、浙江）隧道工程從業(yè)者、船業(yè)運(yùn)輸從業(yè)者、個(gè)體戶、村民等本地客戶以自住為主；外地客戶以投資為主海壇金座超過(guò)70%的客戶為平潭本地人；30%左右客戶為外地人（福州五區(qū)八縣）隧道工程從業(yè)者、船業(yè)運(yùn)輸從業(yè)者、公務(wù)員等本地客戶以自住為主；外地客戶以投資為主

44、鑫鑫名郡基本均為本地客戶隧道工程從業(yè)者、船業(yè)運(yùn)輸從業(yè)者、公務(wù)員等基本為自住5.1平潭客群現(xiàn)狀分析：在售項(xiàng)目客戶以本地人為主，城東板塊則依靠海景資源，吸引了部分外地投資客戶；客戶職業(yè)主要為隧道工程從業(yè)者、船業(yè)運(yùn)輸從業(yè)者及公務(wù)員，少量投資客；本地客戶以自住為主，外地客戶以投資、休閑度假為主。平潭項(xiàng)目一次性付款客戶較少，低于10%，目前的政策使眾多外地客戶選擇觀望。5.2深入論證潛在客戶問(wèn)卷+訪談?wù){(diào)查調(diào)查時(shí)間：2011年07月18日07月28日調(diào)查方法：?jiǎn)柧碚{(diào)查、一對(duì)一訪談回收數(shù)量： 247份有效數(shù)量： 216 份n 訪談目的：獲取潛在目標(biāo)客戶對(duì)本案項(xiàng)目及片區(qū)的看法；n 訪談要點(diǎn)：主要涉及潛在客戶的

45、購(gòu)買(mǎi)力、背景、信息獲知來(lái)源、置業(yè)計(jì)劃、置業(yè)特征、購(gòu)房需求以及產(chǎn)品價(jià)值關(guān)注點(diǎn)等信息；n 訪談人群：福建區(qū)域的潛在購(gòu)房群體；n 訪談方式：?jiǎn)柧?座談n 座談時(shí)長(zhǎng)：3040分鐘問(wèn)卷訪談客戶布點(diǎn)區(qū)域安排區(qū)域選擇客戶類(lèi)型份數(shù)平潭海洋運(yùn)輸從業(yè)者、隧道工程從業(yè)者等56福清煤礦老板、海外人士、公務(wù)員等22長(zhǎng)樂(lè)紡織業(yè)主、軋鋼廠老板、海外人士等21福州公司中高層、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員等23廈門(mén)、泉州、寧德、三明潛在購(gòu)房者、投資客等94注：詳細(xì)數(shù)據(jù)參看附件四：?jiǎn)柧碚{(diào)查結(jié)果分析問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果分析5.2客戶訪談總結(jié)平潭客戶：近70%客戶對(duì)平潭的發(fā)展前景非?？春?，對(duì)本案體現(xiàn)出了極高的關(guān)注度和購(gòu)買(mǎi)意愿，普遍具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力，尤

46、其是隧道工程從業(yè)者和海洋運(yùn)輸從業(yè)者，購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)勁。購(gòu)買(mǎi)本案的目的主要考慮自住， 此外，本案對(duì)于他們來(lái)說(shuō)還有投資價(jià)值和身份、財(cái)富象征的意義。福州、福清、長(zhǎng)樂(lè)客戶：對(duì)平潭發(fā)展前景看法以及本案的購(gòu)買(mǎi)意愿，福清福州長(zhǎng)樂(lè)，購(gòu)買(mǎi)目的基本考慮投資，部分考慮投資兼自住（以第二居所為主，如休閑度假、健康養(yǎng)老）?？傮w而言，民間資本雄厚是這些區(qū)域的普遍特征，而投資房產(chǎn)成為了民間資本的主要出路之一，如福清的煤礦老板、海外人士，長(zhǎng)樂(lè)的軋鋼廠老板、紡織廠老板、海外人士，都是福州或者當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的活躍分子。廈門(mén)、泉州、三明、寧德客戶：對(duì)平潭發(fā)展前景普遍看好，除了廈門(mén)地區(qū)客戶體現(xiàn)出了一定的購(gòu)買(mǎi)意愿，其他地區(qū)的購(gòu)買(mǎi)意愿都比較低，

47、購(gòu)買(mǎi)目的基本只考慮投資。泉州、龍巖等閩西南的客戶主要考慮置業(yè)廈門(mén)，三明、寧德等閩東北的客戶則主要考慮置業(yè)福州，平潭目前的城市吸引力十分有限，短期之內(nèi)難以打破客戶的區(qū)域觀念。基礎(chǔ)客戶群體重點(diǎn)引導(dǎo)福州、福清客戶，前期主要引導(dǎo)投資需求，后期可適度引導(dǎo)自住需求適度引導(dǎo)福建省內(nèi)投資及度假需求5.2結(jié)合平潭在售項(xiàng)目客群現(xiàn)狀、潛在客群訪談、廈門(mén)住宅客群演變借鑒，我們對(duì)客群做如下總結(jié)平潭客戶福州地區(qū)客戶臺(tái)灣客戶 在售項(xiàng)目的客戶以平潭本地客戶為主，通過(guò)訪談，發(fā)現(xiàn)平潭客戶對(duì)本案具有強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)意愿，而且具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力； 而本案作為新區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目，需要考慮客戶的導(dǎo)入和入住問(wèn)題，本地客戶主要考慮自住，符合項(xiàng)目的發(fā)

48、展需要。 福州五區(qū)八縣部分縣市具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，而像福清、福州地區(qū)的客戶對(duì)于本案也體現(xiàn)出了較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)意愿，因此這部分客戶是本案前期需要重點(diǎn)爭(zhēng)取的客戶； 福建其他地區(qū)客戶目前的意向比較低，但未來(lái)隨著平潭島的發(fā)展，有可能吸引到外地客戶前來(lái)投資置業(yè)； 考慮到開(kāi)發(fā)商的背景以及平潭島的發(fā)展背景，項(xiàng)目具備吸引臺(tái)灣客戶的良好條件；前期基礎(chǔ)客群后期引導(dǎo)客群前期重點(diǎn)爭(zhēng)取客群福建其他地區(qū)客戶前期重點(diǎn)爭(zhēng)取客群基礎(chǔ)客群爭(zhēng)取客群偶得客群基礎(chǔ)客群 平潭本地區(qū)域來(lái)源：平潭職業(yè)特征：公務(wù)員群體、個(gè)體戶、隧道從業(yè)者、海運(yùn)從業(yè)者等購(gòu)買(mǎi)目的：首次置業(yè)、改善居住、投資、為子女購(gòu)房等經(jīng)濟(jì)能力：有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力需求特征：關(guān)注品質(zhì)、投資價(jià)

49、值等爭(zhēng)取客群福州、福建其他區(qū)域、臺(tái)灣的廣大投資兼自住客群區(qū)域來(lái)源：福州、福建其他區(qū)域、臺(tái)灣職業(yè)特征：生意人、私營(yíng)業(yè)主、投資客購(gòu)買(mǎi)目的： 休閑度假、健康養(yǎng)老、工作需要、投資兼自住經(jīng)濟(jì)能力：中高收入人群需求特征：升值潛力、性價(jià)比、品質(zhì)、海景偶得客群全國(guó)各地、海外人士等區(qū)域來(lái)源：省外全國(guó)各地、海外等職業(yè)特征：成功人士、投資客、海外人士等購(gòu)買(mǎi)目的：追逐投資價(jià)值、休閑度假、健康養(yǎng)老、家鄉(xiāng)情懷經(jīng)濟(jì)能力：中高收入人群需求特征：重口碑、品質(zhì)、群聚，投資客重性價(jià)比平潭本地的隧道從業(yè)者、海運(yùn)從業(yè)者、個(gè)體戶、公務(wù)員等福州、福建其他區(qū)域、臺(tái)灣的廣大投資兼自住客群省外全國(guó)各地客戶、海外人士等5.2啟動(dòng)區(qū)住宅客群定位：充

50、分挖掘平潭本地客群，重點(diǎn)爭(zhēng)取福州、臺(tái)灣等地的客群。客戶來(lái)源平潭客戶為主平潭外客群挖掘 平潭人口有限置業(yè)目的驅(qū)動(dòng)力客戶類(lèi)型區(qū)域發(fā)展情況生活配套居住品質(zhì)區(qū)域發(fā)展情況完善配套居住品質(zhì)項(xiàng)目啟動(dòng)期項(xiàng)目鞏固期項(xiàng)目成熟期區(qū)域發(fā)展前景投資前景居住前景居住（第一居所）投資居住升級(jí)（第一居所為主）投資兼自住居住升級(jí)（第一居所+第二居所）居住/度假/養(yǎng)老/投資投資客本地自住客群投資客本地自住客群外地自住客群投資客少量本地自住客群大量外地自住客群 平潭客群逐步減少 平潭外客戶比重快速提升 平潭外客戶集中引導(dǎo) 平潭客戶逐步淡出 平潭外客戶成為主力 平潭外客戶比重快速提升價(jià)格線5.2本案客戶變遷預(yù)演：隨著平潭島的開(kāi)發(fā)、項(xiàng)

51、目美譽(yù)度的傳播、區(qū)域配套成熟，客群來(lái)源將逐漸由本地客群向外地客群過(guò)渡，后期逐漸演變?yōu)橐愿＝▍^(qū)域乃至全國(guó)區(qū)域客戶為主。置業(yè)目的由自住、投資逐漸向投資、自住、度假、養(yǎng)老復(fù)合功能演變。討論市場(chǎng)調(diào)研和客戶定位的主要結(jié)論有哪些？市場(chǎng)調(diào)研與客戶定位報(bào)告重要結(jié)論城市環(huán)境分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目基地條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析客戶調(diào)查定位客戶深入調(diào)研報(bào)告重要結(jié)論1、客戶分析主要結(jié)論p客戶是誰(shuí)（客戶類(lèi)型、來(lái)源、需求等特征）p市場(chǎng)容量大小n以往總體市場(chǎng)容量/與本項(xiàng)目契合的市場(chǎng)容量大小n城市化/人口增長(zhǎng)所帶來(lái)市場(chǎng)容量的增長(zhǎng)n拆遷/城市改造所帶來(lái)市場(chǎng)容量的增長(zhǎng)n其他因素導(dǎo)致市場(chǎng)容量的變化n綜合上述，本項(xiàng)目的市場(chǎng)容量大小p購(gòu)買(mǎi)力

52、分析n競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目成交價(jià)格參考n客戶調(diào)研的價(jià)格預(yù)期n綜合上述，本項(xiàng)目客戶的購(gòu)買(mǎi)力p項(xiàng)目所面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境客戶分類(lèi)客戶來(lái)源客戶特征職業(yè)特征置業(yè)目的關(guān)注因素基礎(chǔ)客群廈漳泉、龍巖、三明休閑度假、進(jìn)城客戶中老年，具有一定資金實(shí)力，追求休閑度假生活品質(zhì)和廈門(mén)生活中高層管理人員、個(gè)體戶、泛公務(wù)員群體等休閑、度假、養(yǎng)老、進(jìn)城配套、休閑度假設(shè)施及氛圍爭(zhēng)取客群廈門(mén)地區(qū)改善型、剛需客戶青壯年，工作壓力大，有休閑度假需求以及年輕的剛需自住客群以及中產(chǎn)階層白領(lǐng)、個(gè)體戶、企業(yè)管理人員、泛公務(wù)員群體等改善居住、剛需自住海景、配套、休閑娛樂(lè)設(shè)施偶得客群省內(nèi)其它區(qū)域及省外客戶具有資金實(shí)力，經(jīng)常來(lái)往廈門(mén)的商務(wù)客群及看重廈門(mén)生活的度假

53、、養(yǎng)老客群企業(yè)中高層管理者及私營(yíng)業(yè)主個(gè)體戶投資、度假、養(yǎng)老升值潛力、景觀配套、生活環(huán)境客群描述市場(chǎng)容量大小p正常年份，廈門(mén)全市成交量維持在300萬(wàn)平米左右，其中島內(nèi)成交量約90萬(wàn)平米，占全市總量的1/3左右；島外約210萬(wàn)平米，占全市總量的2/3左右，隨著島內(nèi)建設(shè)飽和，島內(nèi)外一體化建設(shè)推進(jìn)，島外的住宅成交量將會(huì)繼續(xù)保持主力地位。p總價(jià)在120-180萬(wàn)年成交量在150萬(wàn)平米，主要集中在海滄和集美的沿海及城區(qū)，項(xiàng)目所處的海滄區(qū)成交量約為80萬(wàn)平米，單個(gè)項(xiàng)目年均去化量為10-15萬(wàn)平米；p隨著廈漳泉一體化和改善性需求p綜上所述，對(duì)于本案20萬(wàn)平米體量而言，市場(chǎng)容量足夠。購(gòu)買(mǎi)力分析p廈門(mén)市整體均價(jià)為

54、11000元/平米，島內(nèi)均價(jià)達(dá)到18000元/平米以上，島外均價(jià)為9000元/平米，島內(nèi)外價(jià)格差距顯著；p項(xiàng)目所在區(qū)域均價(jià)為10000元/平米，總價(jià)區(qū)間在130-160萬(wàn)之間；p從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的在售價(jià)格來(lái)看，均價(jià)為9500-10500元/平米，總價(jià)區(qū)間在130-160萬(wàn)之間，總價(jià)超過(guò)160萬(wàn)元戶型出現(xiàn)明顯滯銷(xiāo)；p從客戶深入訪談情況來(lái)看，潛在客戶價(jià)格預(yù)期在，總價(jià)在p綜上所述，客戶購(gòu)買(mǎi)力能夠支撐項(xiàng)目的成本及利率預(yù)期。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析p預(yù)期未來(lái)1-2年內(nèi)，項(xiàng)目面臨的同檔次競(jìng)爭(zhēng)總體量為200萬(wàn)方；p其中大部分的競(jìng)爭(zhēng)壓力來(lái)自區(qū)域內(nèi)，競(jìng)爭(zhēng)體量達(dá)到100萬(wàn)方，區(qū)域外的競(jìng)爭(zhēng)為100萬(wàn)方；p競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中，正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目占

55、80萬(wàn)方，較本案而言，這些項(xiàng)目具備土地成本方面的優(yōu)勢(shì)；其余的120萬(wàn)方基本上與本案同時(shí)期拿地，地價(jià)成本旗鼓相當(dāng)，資源條件類(lèi)似；目錄一、前言二、市場(chǎng)調(diào)研與客戶定位總體框架三、市場(chǎng)調(diào)研與客戶定位內(nèi)容詳解四、附件-項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)訪談技巧五、附件-項(xiàng)目調(diào)研表格工具六、附件-關(guān)鍵指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源參考p自我介紹，感謝接待，說(shuō)明訪談目的，營(yíng)造良好氛圍；p盡量是閑聊的方式；p對(duì)于意向客戶，告知一些項(xiàng)目的基本信息，要拿別人的東西，也得給別人東西；p掌握話語(yǔ)主導(dǎo)權(quán)，注重引導(dǎo)和提出問(wèn)題，控制訪談節(jié)奏，清醒地知道自己想要得到什么，不能與被訪者一起迷失。p訪談結(jié)束，離開(kāi)被訪者之后，第一時(shí)間記錄訪談紀(jì)要（原話記錄，不加入任何主觀評(píng)

56、論），以防遺忘；p整理受訪者的信息、聯(lián)系方式，對(duì)于意向客戶進(jìn)行維護(hù)，增加訪談資源。p訪談結(jié)束后第一時(shí)間按照客戶特征、客戶置業(yè)目的、客戶關(guān)注價(jià)值點(diǎn)、客戶不滿足點(diǎn)、客戶對(duì)宏觀政策敏感度等分類(lèi)進(jìn)行整理；p調(diào)查結(jié)束之后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，得出可能性結(jié)論。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)訪談技巧目錄一、前言二、市場(chǎng)調(diào)研與客戶定位總體框架三、市場(chǎng)調(diào)研與客戶定位內(nèi)容詳解四、附件-項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)訪談技巧五、附件-項(xiàng)目調(diào)研表格工具六、附件-關(guān)鍵指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源參考項(xiàng)目調(diào)研表（1）第一部分第二部分（2）第四部分第三部分（3）第六部分第五部分（4）第八部分第七部分目錄一、前言二、市場(chǎng)調(diào)研與客戶定位總體框架三、市場(chǎng)調(diào)研與客戶定位內(nèi)容詳解四、附件-項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)訪談技巧五、附件-項(xiàng)目調(diào)研表格工具六、附件-關(guān)鍵指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源參考可供參考的分析路徑和方法關(guān)注內(nèi)容/指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源分析方法回答問(wèn)題p產(chǎn)業(yè)/經(jīng)濟(jì)政策p城市/區(qū)域概況p城市/區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境p人口及其相關(guān)統(tǒng)計(jì)p城市/區(qū)域結(jié)構(gòu)p城市/區(qū)域規(guī)劃及建設(shè)情況p政府網(wǎng)站p政策文件p相關(guān)研究報(bào)告p政府網(wǎng)站p統(tǒng)計(jì)年鑒/公報(bào)p相關(guān)研究報(bào)告p政府網(wǎng)站p相關(guān)管理部門(mén)訪談p規(guī)劃文本p城市年鑒