小區(qū)規(guī)劃條件變更技術論證報告

1、“xxxx” 城市綜合體項目規(guī)劃變更技術論證報告受xxxx地產有限公司委托，我單位負責“xxxx”城市綜合體項目的規(guī)劃設計工作。通過對項目周邊及xxxx市的實地考察調研及分析，結合我公司長期從事規(guī)劃及建筑方案設計的經驗，我們認為“xxxx”城市綜合體項目的整體建設規(guī)模宜適當加大，建議適當變更規(guī)劃條件。一、變更內容：“xxxx”城市綜合體項目規(guī)劃條件中：容積率高限控制擬由3.5調整到5.23；建筑密度擬由不大于20%調整到36.19%；綠地率控制擬由不少于35%調整到25%（綠地率計算時不包括建筑用地邊界至沙河河堤30米范圍內的綠化面積）；建筑控制高度擬由高層調整為100米以下。二、論證依據：1

2、. 城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準（GBJ 13790）；2.城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（GB 5018093）；3.建設部工程建設標準強制性條文（城鄉(xiāng)規(guī)劃部分）（建標2000179號）；4.建設部關于加強建設用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知（建規(guī)2008227號）；5.xxxx市城市總體規(guī)劃（20052020）；6.該區(qū)域控制性詳細規(guī)劃；7.其它相關技術規(guī)范和xxxx市城市規(guī)劃要求。三、論證意見：“xxxx”城市綜合體項目規(guī)劃條件建議部分調整，分析理由有以下幾點：1、 節(jié)約、集約利用土地在目前快速推進工業(yè)化城鎮(zhèn)化、現代化的發(fā)展階段，需要新增大量的建設土地，要解決人多地少的矛盾，必須通過提高土地利用

3、率，通過節(jié)約和集約利用土地來保障發(fā)展。房地產也要持續(xù)穩(wěn)定健康地發(fā)展，必須在可持續(xù)發(fā)展的高度上來節(jié)約、集約、高效地利用土地，提高土地資源配置效率。“xxxx”作為城市綜合體項目，適當提高容積率，加大建設規(guī)模，既充分滿足項目自身的功能配置要求，又更好地響應國家節(jié)約集約利用土地資源的調控政策。2、 提升城市形象： “xxxx”城市綜合體項目位于xxxx城市中心區(qū)的繁華商業(yè)地段，北臨沙河，地理位置重要。該項目80-100米高層建筑的建設將對美化和完善城市天際線起到積極的影響，在充分利用周邊自然景觀資源的同時，亦將明顯提高xxxx市沿沙河建筑景觀的品質，從而作為xxxx市的區(qū)域性、標志性景觀建筑，為提升

4、xxxx的城市形象發(fā)揮良好的作用。3、立體的有層次的景觀綠化： “xxxx”城市綜合體項目北側緊鄰河及公園，自然景觀優(yōu)美且所在區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，為更好地滿足本項目作為宜商宜居的城市綜合體項目的功能及使用需求，建議適當降低建設用地范圍內的綠化率控制指標。本項目早組織好沿街商業(yè)及居住交通流線的前提下，再從分利用周邊自然景觀的基礎上，區(qū)內配置立體的有層次的綠化景觀：退交通路道路紅線30米及推濱河路道路紅線15米區(qū)域為景觀綠化區(qū)域；架空車庫頂部做為平臺入戶花園景觀區(qū)。整個綠化系統(tǒng)將喬木、灌木、草坪、水景及景觀小品等有機結合，打造出環(huán)境優(yōu)美的立體生態(tài)居住小區(qū)。同時為積極配合沙河沿河改造并提升項目自身品質

5、，將把項目至沙河堤腳30米寬度區(qū)域結合沙河沿河改造方案和“xxxx”城市綜合體項目的特點進行景觀細化設計，使本項目的景觀綠化與沙河沿河自然資源協調統(tǒng)一，有機共享。4、滿足機動車停放需求：“xxxx”城市綜合體項目再考慮近期使用及遠期發(fā)展的基礎上，合理配置機動車位。本項目共配置機動車位878個，在滿足相關配置規(guī)定基金其使用的同時，預留遠期發(fā)展的需求。5、不遮擋周邊建筑： “xxxx”城市綜合體項目雖然位于xxxx市城市中心區(qū)，但坐落于老橋橋南，北臨沙河河堤，東西兩側為現狀及規(guī)劃道路，項目擬建建筑與周邊現狀及規(guī)劃建筑的距離，均遠大于相關建筑間距的規(guī)定，日照分析數據表明：本項目建成后，既不遮擋周邊現

6、狀及規(guī)劃建筑，同時項目自身的住宅建筑均滿足大寒日滿窗日照不低于2小時的相關日照標準。6、城市配套設施完善： “xxxx”城市綜合體項目周邊交通便利，城市配套管網齊全。其中：排水系統(tǒng)位于濱河路北側排水管道雖已老舊破損，但濱河路南側排水采用寬900mm，高820mm磚券溝，項目采用管徑600mm的水泥管直接引入，滿足項目排水需要；周邊通訊管線在濱河路北側均有預埋；自來水、電力、燃氣將根據實際用量由專業(yè)單位進行設計、配置。因此，項目周邊城市配套能滿足項目建成后的使用要求。7、建設條件良好：本項目地質勘探報告表明建設場地的地質情況良好，除表層存在建筑垃圾和雜填土外，其余各層為粉質粘土，承載力達到160KPa以上而項目所在地處于6度設防區(qū)域，為地震少發(fā)區(qū)，且項目搞成建筑采用剪刀墻結構形式，有利于抗震。本項目建設80100米高層建筑不存在地質條件限制。8、城市綜合體研究：適當加大建設規(guī)模及建筑高度將進一步完善并滿足本項目作為城市綜合體的功能及使用需求，從而更好的聚集人氣，烘托濃郁的商業(yè)氛圍。通過我公司對城市綜合體的長期研究，典型的城市綜合體功能的建筑群通常容積率控制在5-10，建筑高度控制在80-200米左右較為適宜。四、分析結論：以上分析論述表明，“xxxx”