東方產(chǎn)權式酒店項目建議書1

1、東方產(chǎn)權式酒店項目建議書杭州名健投資咨詢2004年3月目 錄第一章 總 論11.1 項目概況11.2 項目主要技術經(jīng)濟指標21.3 研究的原則21.4 研究的主要結論2第二章 項目環(huán)境介紹32.1 世界旅游業(yè)發(fā)展趨勢32.2 中國旅游業(yè)及賓館飯店業(yè)市場分析32.3 浙江省旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場分析42.4 杭州市旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場分析52.5 臨安市概況52.6 臨安市旅游環(huán)境和酒店業(yè)市場分析62.7 本項目客房出租率預測7第三章 產(chǎn)權式酒店模式及本項目模式選擇73.1 國內外常見的旅游度假酒店模式73.2 產(chǎn)權式酒店模式介紹93.3 本項目的模式選擇13第四章 效益分析144.1 酒店經(jīng)

2、營效益分析14 酒店營收估算144.1.2 酒店營業(yè)成本分析154.1.3 經(jīng)營效益測算164.1.4 產(chǎn)權酒店售價及業(yè)主投資回報測算164.2 酒店開發(fā)投資成本分析184.3 資金籌措和財務成本194.4 酒店開發(fā)投資效益測算19第五章 結論和建議215.1 結論215.2 建議21附錄一 臨安旅游名勝一覽表23附錄二 臨安星級酒店一覽表24附錄三 杭州臨安公路一覽表25附錄四 錢王大酒店產(chǎn)權式酒店的經(jīng)營理念26第一章 總 論 項目概況1、 項目名稱：臨安東方度假酒店（暫名）2、 建設單位：（略）3、 地塊情況：位于臨安市中心廣場東側，地塊面積約17.1畝，用地性質為商貿(mào)綜合用地4、 建設主

3、要內容：五星級產(chǎn)權式商務旅游度假酒店（暫定）5、 建設單位概況：（略） 項目主要技術經(jīng)濟指標1、 用地面積：17.1畝（11286平方米）2、 酒店建筑面積：暫估40000平方米（地面建筑部分，地下建筑暫不計入）3、 設計規(guī)格：五星級酒店標準4、 酒店設客房約300套（GB/T14308）（含雙人間、單人間、商務房、高級商務套房等），餐位1200位（含大堂吧、中餐廳、西餐廳或多功能廳），會議設施約300位，娛樂設施約600位。 研究的原則本項目研究遵循下列原則：1、 客觀性原則。所有的測算數(shù)據(jù)均以市場平均數(shù)據(jù)為依據(jù)，根據(jù)本項目的具體情況作出修正評估而得。2、 保守性原則。本項目的未能明確量化的

4、增利因素均不計入測算結果，僅作說明。3、 簡化原則。本項目在項目建設階段，以整體評價為主，分項評價為輔。簡化部分以注解說明，不影響評價結果。 研究的主要結論1、 本項目經(jīng)營前景良好，當產(chǎn)權客房投資者 產(chǎn)權客房投資者指購買產(chǎn)權分割后的客房的獨立投資者，以獲取酒店經(jīng)營后的長期現(xiàn)金及綜合回報作為投資回報。以每平方米6500元的價格購入產(chǎn)權分割式客房時，每年可以得到5.6%的現(xiàn)金固定回報以及其他回報，綜合投資回報率達21.91%，還可享受物業(yè)增值收益，對產(chǎn)權客房投資者有較大吸引力。2、 本項目總投資19057.26萬元（不含地下室部分，不計地下室部分的原因見第18頁，計入地下室部分后總投資超過2億元）

5、，按25%自有資金比例，需投入自有資金4251.72萬元，項目凈利潤為3651.73萬元，項目投資者 項目投資者指酒店項目整體投資開發(fā)商，此文中特指杭州半山電力集團在開發(fā)出售后獲取現(xiàn)金投資回報，也可以選擇獲取部分固定資產(chǎn)作為開發(fā)投資回報，以固定資產(chǎn)的經(jīng)營效益作為長期投資回報。總投資回報率為19.16%，自有資金投資回報率為%。對項目投資者較好的回報。第二章 項目環(huán)境介紹2.1 世界旅游業(yè)發(fā)展趨勢二戰(zhàn)以后蓬勃興起的旅游業(yè)，在經(jīng)歷了五十多年的發(fā)展壯大后，已經(jīng)成長為全國最大的產(chǎn)業(yè)之一。據(jù)世界旅游組織2001年底公布的一份統(tǒng)計報告顯示，全球旅游業(yè)保持強勁增長勢頭，2001年全世界跨國旅游人數(shù)達到7.0

6、5億。其中亞太地區(qū)接待的外國游客總數(shù)為1.25億人次，比2000年增長5.5%，遠高于全球平均1%的增長速度。報告顯示，在2020年之前，全球跨國旅游人數(shù)將會以年均4.1%的增幅遞增，到2010年跨國旅游人數(shù)將達到10億，2020年將達到16億。2.2 中國旅游業(yè)及賓館飯店業(yè)市場分析國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2002年我國入境旅游、國內旅游、出境旅游三大市場全面快速增長，國際國內旅游業(yè)總收入達5566億元，比上年增長11.43%，高出國民經(jīng)濟總體增長速度3個多百分點。統(tǒng)計結果顯示，2002年入境旅游人數(shù)達9791萬人次，比上年增長9.99%。其中外國人1343.95萬人次，比上年增長19.71%

7、。國際旅游外匯收入達203.9億美元，比上年增長14.57%。全國國內旅游人數(shù)達8.78億人次，國內旅游收入為3878億元，分別比上年增長12.01%和10.11%。隨著改革開放的不斷深入，綜合國力的進一步加強，中國的旅游業(yè)將攀上一個新的高峰。據(jù)世界旅游組織預計，到2020年，全球將有16億國際游客，而中國將以1.3億游客入境、一億游客出境成為世界第一大入境國和第四大出境旅游市場，國內旅游也將達10億人次以上，中國將成為世界第一大旅游大國。同時，我國在旅游服務設施和旅游服務質量上也得到了很好的發(fā)展，日益與國際接軌。到2000年末，全國共有旅游飯店10481家，比上年末增加3446家，客房94.

8、82萬間，增加5.88萬間。在總量大幅度增長的背景下，全國平均客房出租率比上年提高了2.4個百分點，達55.9%。其中：星級飯店達到6029家，比上年增加2173家。全年平均客房出租率為57.6%，同比提高3.2個百分點。星級飯店的營業(yè)收入占到全國旅游飯店營業(yè)收入總額的70%。2.3 浙江省旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場分析浙江省是一個旅游資源大省，旅游資源類型齊全，數(shù)量眾多，國家級風景名勝區(qū)擁有量更是全國第一，具有相當大的資源優(yōu)勢。今年來，我國旅游業(yè)已形成了相當?shù)漠a(chǎn)業(yè)規(guī)模，開發(fā)了一大批新景點新景區(qū)，具備了多元化、多層次的綜合接待能力，構成了較為完善的旅游生產(chǎn)力體系。到2002年，浙江旅游業(yè)綜合實力已

9、位居全國前列。統(tǒng)計資料顯示，2002年，浙江接待海外旅游者 204.1萬人次，旅游外匯收入9.28億美元，分別比上年增長39%和32%。國內旅游方面，浙江接待國內旅游者8020萬人次，國內旅游收入633.8億元，分別比上年增長16.3%和19.8%。旅游業(yè)已成為我省國民經(jīng)濟的增長點和新興的支柱產(chǎn)業(yè)。到2000年底，全省旅游飯店已達594家，共有客房數(shù)近55733間，床位111016張。平均客房出租率約64.31%，高出全國平均水平8.46%，營業(yè)收入達68.52億元。其中星級飯店411家（含五星級3家，4星級25家），平均客房出租率65.21，營業(yè)收入總額56.25億元，占全省旅游飯店總營業(yè)收

10、入的82.1%。最新統(tǒng)計資料顯示，浙江高星級旅游飯店的客房出租率和營業(yè)收入增長勢頭強勁，已成為整個旅游飯店的主流。2.4 杭州市旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場分析截止到2000年底，杭州旅游飯店已達138家，比上年增加33家，共有客房數(shù)20535間，床位39902張?？头砍鲎饴?5%，遠高于全國平均水平。根據(jù)美國HORWATH ASIA PACIFIC 對杭州市酒店業(yè)2001年和2002年的市場最新調查說明：A、 一類酒店的平均客房率為68%；平均房價為358-411元；B、 二類酒店的平均客房率為66%；平均房價為212-240元；C、 客房供應年增長率為6.1%；客房住客增長率為7.5% 此項數(shù)據(jù)

11、表明酒店客房的需求增長大于供應增長，酒店業(yè)的效益將在今后相當長的一段時間保持穩(wěn)步增長。注：以上數(shù)據(jù)均來自于各級旅游管理部門權威統(tǒng)計數(shù)據(jù)。2.5 臨安市概況臨安市-長江三角洲的一方綠寶地，位于浙江省西北部的天目山南麓，東往杭州，西進黃山，北上南京、上海，南下寧波、溫洲、大都可朝發(fā)夕歸，市境東西長110余公里，南北寬50多公里，幅員3126.8平方公里，轄15鎮(zhèn)24鄉(xiāng)，人口50萬，市人民政府所在地錦城鎮(zhèn)，距杭州城48公里。臨安有眾多的文化遺產(chǎn)，歷史沉淀深厚，是一座吳越文化內涵豐富的文明古城。臨安交通便捷，公路密度居全省之冠，杭州到黃山高速公路橫貫東西，八條省界道縱橫南北與滬杭、杭長、皖贛鐵路相通，

12、青山航道與京杭大運河、錢塘江溝通，年吞吐量120萬噸。目前杭州到臨安有數(shù)條高速（高等級）公路在建（見附錄三），其中杭青高速公路2004年底建成后，杭州到臨安的公路行程僅需25分鐘。道路交通的改善將極大的促進臨安旅游業(yè)的發(fā)展，也對本項目的經(jīng)營效益產(chǎn)生良性影響。2.6 臨安市旅游環(huán)境和酒店業(yè)市場分析臨安自然風光迷人，人文景觀獨特，集名山、名水、名洞、名剎、名人古跡于一身。已成為杭州市旅游西進的輻射區(qū)。天目山峰巒疊翠，飛瀑流泉，古寺名剎交相輝映，以佛教圣地享譽海內外，以“大樹華蓋”名揚天下；龍?zhí)辽绞织B浪，奇花異草美不勝收；玲瓏山摩崖石刻，臥龍古寺一展唐宋風韻；大明山奇峰蒼松、云海怪石，人稱“浙江小

13、黃山”；青山湖翠浪環(huán)抱、碧波垂釣，集名山、茂林、碧水、古跡于一體，堪稱西子湖的“姊妹湖”；錢王陵園為“上有天堂、下有蘇杭”的奠基人而載入史冊的吳越國王錢镠墓地。瑞晶洞宏大壯觀，千姿百態(tài)，是國內外罕見的寒武紀條帶狀石灰?guī)r中發(fā)育的溶洞；還有湍口溫泉、昌化北溪“小三峽”和眾多的古跡，各具特色。臨安目前擁有三星級酒店家，二星級酒店8家。三星級酒店非雙休日平均房價305元/天.間，全年平均房價328元/天.間，客房出租率為65%。隨著臨安旅游的興起，雙休日和節(jié)假日酒店客房常常出現(xiàn)供不應求的情況，酒店業(yè)經(jīng)營業(yè)績良好。據(jù)從2003年1月至10月15日的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，臨安旅游共接待人數(shù)205萬人次，客源市場以

14、上海江蘇為主。浙江省內游客比例也由15%增長到35%。散客人數(shù)比例不斷增長。臨安星級賓館（包括二、三星級）1至10月份平均入住率達75%。其中三星級賓館臨安大酒店、錢王大酒店入住率達85%，黃金周和雙休日更達94.99%。具體見附錄二。2.7 本項目客房出租率預測本項目實施后，將成為臨安最高檔次的，集住宿、餐飲、會議、度假、休閑、娛樂等諸多功能于一體，地理位置優(yōu)越，環(huán)境宜人，設施先進的商務度假酒店。根據(jù)全國、省、杭州和臨安的高星級酒店的歷史客房出租率和發(fā)展趨勢預測，本項目建成后，客房出租率和房價將持續(xù)提高，到建成后第三年，達到75%、450元；到建成后第八年，達到80%、500元并保持穩(wěn)定。本

15、測算保守預測，按建成年份最低數(shù)為68%、388元。第三章 產(chǎn)權式酒店模式及本項目模式選擇3.1 國內外常見的旅游度假酒店模式目前國內外常見的旅游度假酒店有三種模式：常規(guī)住宿型酒店、旅游目的地酒店和產(chǎn)權式度假酒店。1、 常規(guī)住宿型酒店：在旅游度假區(qū)內建設以住宿為主的純客房型酒店。在酒店內配置的餐飲和附屬娛樂設施較少。僅以滿足住店客戶為主。此類酒店本身無特色，客源靠周邊已有景區(qū)吸引。酒店入住客人對區(qū)內旅游特色的依附性很強，對酒店的周邊環(huán)境要求較高。此類酒店造價不高，一般建造于大型景區(qū)的旁邊，如高爾夫俱樂部會館，濱海度假村等。2、 旅游目的地酒店：此類酒店的重點在于構建休閑特色和文化品位。在功能上，

16、店內的度假設施和住宿設施并重。店內的娛樂和度假設施特別齊全，酒店本身可構成旅游目的地。在經(jīng)營上店內的配套設施同時為住店客人、本埠客人和來度假的不過夜客人服務。此類酒店的休閑項目建設要求嚴格，造價較常規(guī)住宿酒店高，如杭州金馬飯店、之江度假村等。3、 產(chǎn)權式度假酒店：產(chǎn)權式酒店的英文全稱“TIMESHARE”，即“時間共享”，作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，它依托于當?shù)芈糜钨Y源，將業(yè)主閑置的房產(chǎn)和酒店的大門向社會打開，對公眾推出一種即是消費又是存儲，即是服務又是家產(chǎn)的新型投資方式。 產(chǎn)權酒店起源于20世紀60年代，風行于世界著名旅游城市和度假勝地。是一種介于房產(chǎn)和酒店之間的股份式酒店。將酒店的總

17、使用期分為若干時間段，出售每個時段的使用權，或將酒店分割成擁有獨立產(chǎn)權的資產(chǎn)單位，出售給投資人，投資人能獲得經(jīng)營利潤的分紅，同時還獲得一定時段的客房消費權。投資人的產(chǎn)權在使用期內可以進行抵押、轉讓和繼承。產(chǎn)權酒店使投資人的投資方式跳出了“購房出租”和“購房升值出售”的傳統(tǒng)模式，實現(xiàn)了“分割置業(yè)”和“經(jīng)營生財”。我國早年操作的產(chǎn)權酒店位于海南、廣西等省，隨著房產(chǎn)升溫和旅游發(fā)展，產(chǎn)權酒店漸成新熱。杭州樂園產(chǎn)權酒店的成功即是一例。2001年4月浙江臨安錢王大酒店轉為產(chǎn)權酒店，一個星期中，94間客房即被搶購一空（見附錄一）。北京、上海、海南也有大量成功先例，可以說，目前國內產(chǎn)權酒店已進入了新的發(fā)展時期

18、。3.2 產(chǎn)權式酒店模式介紹產(chǎn)權式酒店內的度假設施和住宿設施要求均較高。酒店由休閑俱樂部、客房設施和物管中心三個部分組成，其中休閑設施由多種娛樂、健身和休閑項目構成，既為住店客人服務，也為本地客人服務。物管中心有酒店管理中心、社交俱樂部和物業(yè)管理功能。在海南三亞、廣西北海、上海和北京也嘗試采用這種方法，其優(yōu)點是：一、接待容量拓展快，能在較短時間內形成規(guī)模；二、在同等接待容量下可以減少投資風險，固定資產(chǎn)由購房業(yè)主分擔，經(jīng)營風險由開發(fā)商承擔。三、房產(chǎn)業(yè)主即是產(chǎn)權酒店的消費者又是產(chǎn)權酒店的促銷者，這種雙重身份能拓寬酒店的潛在市場，提高酒店的整體照徠能力。四、這類酒店的客源市場有較大的培育彈性空間，可

19、以邊培育市場邊擴大接待規(guī)模，逐步達到住宿設施的合適容量。（一）產(chǎn)權式酒店主要類型 1、時權酒店 “Time-share Hotel”，是產(chǎn)權酒店的開端，酒店向游客、中產(chǎn)家庭和企業(yè)集團出售，在一定時期內使用酒店住宿或娛樂設施的權利，該權利可轉讓或交換。 2、退休住宅型產(chǎn)權式酒店是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理公司出租獲取租金回報，到退休的時候作為頤養(yǎng)天年的住所。這種類型的產(chǎn)權酒店在美國比較多見。 3、有限自用投資型產(chǎn)權式酒店 開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立產(chǎn)權出售給投資者。投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)

20、一出租經(jīng)營獲取年度客房紅利，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。這種酒店一般位于旅游度假勝地，擁有充足的客源，因此，客房年度利潤分紅通常足以抵消分期付款的費用，并有可觀的盈余。業(yè)主一般只要投入金額不多的首期，就可不再投入，按分期付款選擇的年限后取得產(chǎn)權，投資者可以將單間產(chǎn)權按市場價格自由出售或賣給酒店管理公司，經(jīng)營有方的酒店通?？梢垣@得可觀的增值回報。 （二）產(chǎn)權酒店的經(jīng)營特點 產(chǎn)權式酒店的客戶一般70是中產(chǎn)家庭投資，30左右是企業(yè)集團購買。家庭投資主要是為了增值和分紅，集團購買一方面用于投資，另一方面用于員工度假或公司年會使用。 作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，產(chǎn)權酒店符合現(xiàn)代經(jīng)

21、濟資源共享的基本原則，無論對開發(fā)商還是投資者，都能演繹出豐富的商機。 （三）產(chǎn)權酒店的銷售經(jīng)營模式產(chǎn)權式酒店的收益方式一般分為固定收益式和風險收益式兩大類。1、固定收益模式固定回報型投資方式，酒店管理公司贈送住房消費卡，業(yè)主享有合同期內每年七天的免費居住權（同等標準，節(jié)假日外），二十天的市價三折權（節(jié)假日外）和全年任何時候的七折權。 住房卡價值=房間牌價×40×7天+20天×（1-30）+338天×（1-70） 總收益率=(固定回報5.56+住房卡價值)/總房款22為例，列出其投資收益見表3.1。指標支出收益總收益率戶型建筑面積M2/元總房款首付款30%

22、貸款20年元/年計算方式房間牌價折扣出租率毛收益凈收益住房卡A4000元/m216896050960市場狀態(tài)58860%64386免費入住22.6%保守估計58835%30046固定回報28788B5200元/m2487864147864市場狀態(tài)118060%12921058145免費入住17.4%保守估計118035%6029827134固定回報57773由上表可知投資者只須付足30%首付款，酒店將提供7成20年按揭等值回報。上表的凈收益、收益率未計算投資者獲得的房產(chǎn)增值收益。 對于投資型業(yè)主，根據(jù)杭州旅游酒店的平均水平，客房成本為其收入的8-10%，如按10%計算，客房出租率在40%左右就

23、能平衡投資者的投資回報。預計利潤回報，將比市內住宅或寫字樓的投資、股票投資、國債投資更可靠、更豐厚、更長久。投資固定收益式產(chǎn)權酒店與其他投資方式收益比較列表如下：投資方式投資回報率風險來源產(chǎn)權酒店10%-30%+免費浪漫度假+物業(yè)產(chǎn)權的增值酒店管理公司經(jīng)營不善：可通過聘請信譽度好、經(jīng)營業(yè)績卓越的酒店公司規(guī)避。市區(qū)內的公寓、商住投資方式樓6%-10%+物業(yè)產(chǎn)權空置沒有租出去，無房租收入；未來供應量大，造成房租下降；大多數(shù)房款超過30萬，資金占用量大。股票投資不確定風險大，股市跌漲難測，散戶經(jīng)常被套。期貨買賣不確定風險大跌漲難測外匯買賣不確定要求投資者有經(jīng)驗和時間；風險大，尤其是方向性事物的損失無

24、法挽回。收藏藝術品、幣、卡、郵票等不確定投資者需有相當?shù)蔫b賞能力，甄別真贗；投資幣、卡、郵票等，與發(fā)行量密切相關，稍有不慎，就會成為廢品一堆，熊市常持續(xù)多年。國債利率低：2.44-4.08%通貨膨脹，風險很低。儲蓄利率極低：0.99-2.88%通貨膨脹，國家金融政策，風險很低。購買保險遭遇不幸，才獲賠償寧可希望健康平安，不要賠償。1、 險收益模式這種模式的典型如海南皇冠濱海溫泉酒店。其運轉方式采用前期適量回報，后期風險共擔方式，投資者全額購買產(chǎn)權客房后，后期收入視酒店的經(jīng)營情況而定，這種方式計算公式為：酒店經(jīng)營第一年度，開發(fā)商承諾投資者所獲紅利回報為樓價的5%；酒店經(jīng)營第二年度，開發(fā)商承諾投資

25、者所獲紅利回報為樓價的10%；首兩年一般用總樓價的15%的紅利進行讓利。可抵沖15%的房款，或領取15%的紅利現(xiàn)金。在計算中可將項目簡化為投資者只付85%房金，酒店經(jīng)營第三年度，投資者將按如下公式獲得紅利回報：投資人年租金總收益=（客房年租金總收入）×（1-17%經(jīng)營成本）×70%分成比例客房年租金總收入=年均入住率×酒店客房日均房價×365天酒店客房日均房價=投資者分紅系數(shù)×酒店客房日均租金=（客房原售價/酒店客房原總售價）×酒店客房日均總租金分紅系數(shù)和可分配年度利潤額度由物業(yè)管理委員會和業(yè)主委員會共同研究決定。風險收益法是開發(fā)商少

26、量定量讓利，投資人的匯報則取之于經(jīng)營管理，這種模式的風險由開發(fā)商和業(yè)主共同承擔。3.3 本項目的模式選擇在浙江新一輪經(jīng)濟建設中，旅游項目和房產(chǎn)項目建設都在尋求共享市場的互利發(fā)展道路，而杭州旅游西進和臨安休閑度假勝地定位的影響，使得在臨安建設產(chǎn)權式酒店成為一種現(xiàn)實的選擇。采用產(chǎn)權酒店的建設模式可以發(fā)揮旅游和房地產(chǎn)二個產(chǎn)業(yè)方向的優(yōu)勢，將游客對郊外度假的追求和購房投資、購房商居的市場需求結合起來，用市民對房產(chǎn)的投資熱情來引導和培育休閑市場。對解決臨安度假休閑住宿設施建設和改善當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結構都具有現(xiàn)實意義。從本項目的地理環(huán)境條件看，由于地塊位于臨安市民廣場一側，可利用廣場借景造景，形成良好的度假休閑環(huán)境

27、，對投資者具有較大的吸引力。因此，本項目建議采用有限的自用投資型產(chǎn)權式酒店模式。第四章 效益分析4.1 酒店經(jīng)營效益分析a、 客房收入：根據(jù)臨安目前的酒店平均房價，考慮到本酒店作為臨安最高星級酒店的集聚效應和杭臨高速交通通車后客源增加等因素，本測算保守估計酒店的平均房價為388元/天.間，出租率為68%，300間客房年出租收入約為：300×388×68%×365=2889萬元。b、 餐廳經(jīng)營收入：本項目地處臨安市中心人民廣場，地理位置優(yōu)越。根據(jù)我們對臨安餐飲、娛樂市場消費水平、消費心理的調查，我們認為：由于本項目的特殊地理位置及在建成后數(shù)年內臨安最高檔次餐飲、娛樂

28、場所的市場領先者地位，本項目的餐飲、娛樂消費客源呈現(xiàn)多樣性，即不僅吸引住店客人，非住店客人將是本項目餐飲、娛樂消費的重要來源。預測：中餐廳800餐位×2餐×50元/人均消費×80%上座率×365天=2336萬元其它餐廳400餐位×2餐×38元/人均消費×50%上座率×早餐不計入餐飲收入，作為客房附加服務贈送客人，在客房收入中體現(xiàn)。c、 休閑健身、娛樂、商務中心、會議場租等服務收入：如b×365=602.25）d、 其它收入：包括旅游商品銷售收入、客房商品銷售收入、酒店自制商品收入、酒店代理商品銷售收入等，

29、約為250萬元4.1.2 酒店營業(yè)成本分析a、 外購原輔材料費：本項目外購原輔材料包括賓館營業(yè)所需的客房內的日常用品開支、餐飲日常經(jīng)營成本、旅游商品進貨費用以及其他服務所需用品的購貨開支等。估算本項目原輔材料費用每年約需1529.46萬元。其中：客房消耗2889×中餐餐飲成本2336××休閑健身、娛樂、會議場租等服務成本600×10%=60萬元商品銷售成本250×b、 燃料動力費：×7%=464.09萬元。c、 工資福利：本項目所需人員約450人，人均 年開支15000元，總開支675萬元。d、 攤銷費用：本項目前期費用暫計1000萬

30、元，作為遞延資產(chǎn)按10年攤銷，每年攤銷100萬元，提取的現(xiàn)金用作房間設備的維護和重新購置。 e、 折舊費用本項目裝修設備（暫估）7200萬元按5年折舊，每年的折舊費用為1440萬元。折舊費用用作重新裝修的費用。其它固定資產(chǎn)投資（17006.87+1050.39-7200）=10857.26萬元按40年平均折舊，每年的折舊費用為271.43萬元。f、 稅×4.1.3 經(jīng)營效益測算本項目的年總利潤為：按33%的所得稅計，凈利潤為1196.07萬元。本項目經(jīng)營年度現(xiàn)金凈流入為：1196.07+100+1440+271.43=3007.5萬元。說明：裝修折舊提取用作重新裝修之用，其現(xiàn)金在期滿

31、之前可用作資金投資獲取投資收益，按目前資金市場6.5%左右的低風險收益率測算，年可獲資金投資收益近百萬元。依據(jù)保守性原則，此項收入不計入效益測算。4.1.4 產(chǎn)權酒店售價及業(yè)主投資回報測算每平方米投資年現(xiàn)金回報率為14675000/40000/6500=5.64%考慮到資產(chǎn)增值、酒店免費客房、折扣等回報因素，客房業(yè)主以每平方米6500元的價格投資本項目分割產(chǎn)權，投資回報率相當可觀。投資案例分析如下：以前述案例中的固定回報型投資方式，酒店管理公司贈送住房消費卡，業(yè)主享有合同期內每年七天的免費居住權（同等標準，節(jié)假日外），二十天的市價三折權（節(jié)假日外）和全年任何時候的七折權。業(yè)主收益如下：指標支出

32、收益總收益率戶型建筑面積總房款首付款30%貸款20年元/年計算方式房間牌價折扣出租率毛收益凈收益住房卡A4529250087750204750/5.04%客房收益59868%免費入住21.91%整體收益總收益現(xiàn)金凈收益=14675000/40000×住房卡價值=598×65×7天 +20天×（1-30）+338天 ×（1-70） =元總收益率=（16509.38+）/292500=%由測算可知，投資者只須付足30%首付款87750元，其余7成20年按揭可由酒店經(jīng)營現(xiàn)金回報支付。業(yè)主在支付了30%的首付款后，酒店經(jīng)營者可以每年給予產(chǎn)權客房投資者現(xiàn)

33、金回報5.64%，總投資回報率達21.91%，還可享受物業(yè)增值收益。4.2 酒店開發(fā)投資成本分析（一）規(guī)劃指標1、 項目總用地面積：11406平方米2、 預計建筑面積：40000m2，（不包括地下室） 3、 容積率：3.5（暫估）（二）、投資成本估算（按靜態(tài)法估算）開發(fā)成本費用預測表 （土地價格未確定，暫按80萬元/畝計算）項目計算依據(jù)萬元（一）、土地成本1+214091、土地出讓金80萬/畝13682、契稅41（二）、建安工程成本1+2124001、建安費用約1300元/平方米52002、裝修裝備約1800元/平方米7200（三）、前期工程費11601、勘探、設計等前期費約40元/平方米16

34、0（四）、規(guī)費以下6項之和1、大市政配套費45元/每平方米1802、人防工程費15元/平方米603、地方高教費10元/每平方米404、白蟻防治費5、墻改費10406、散裝水泥費28（五）、雜費以下9項之和8461、綠化費按35元/平方米估1402、 管線按4元/平方米估163、有線電視按6元/平方米估244、自來水、電力按55元/平方米估2205、安全監(jiān)控按20元/平方米估806、預決算審核費（二）×0.15%7、質監(jiān)費（二）×0.25%318、監(jiān)理費（二）×1.1%9、物管基金按45元/平方米估180合計開發(fā)成本+開發(fā)費用（六）、不可預見費（開發(fā)成本+開發(fā)費用）

35、×5%（七）、間接費用以下二項之和1100（一）、管理費用250×3750（二）、銷售費用350總計開發(fā)成本+開發(fā)費用+不可預見費1注：根據(jù)簡化原則，地下部分未計入成本，以可銷售經(jīng)營的車庫等收入沖抵平衡。地下部分一般需投資數(shù)千萬元，因此項目總開發(fā)成本費用會超過2億元。4.3 資金籌措和財務成本資金籌措方案如下：25%為自有資金約4251.72萬元,75%為銀行和其它方式融資。以年息5.49%計入財務成本，開發(fā)建設期三年，按資金平均流入簡便計算財務成本發(fā)生時間為1.5年。×75%×5.49%×1.5=1050.39萬元.4.4 酒店開發(fā)投資效益測

36、算 酒店銷售收入：6500元/m2×40000=26000萬元營業(yè)稅及附加：26000萬元××19.16%自有資金投資收益率：19.16%×4=76.64%敏感性分析見下表。由表可見地價變化及銷售價格的變化將影響投資收益率、稅后利潤等指標，敏感性大。利潤敏感性分析表 敏感性分析用作分析建設成本的變化對利潤的影響，因此本敏感性分析中的總成本費用特指建設成本費用，不含財務費用和開辦費?？偼顿Y收益率亦以此數(shù)據(jù)為準。地價銷售價格利潤分析50萬/畝60萬/畝80萬/畝100萬/畝6000元/m26500元/m27000元/m26000元/m26500元/m2700

37、0元/m26000元/m26500元/m27000元/m26000元/m26500元/m27000元/m2總成本費用稅后利潤總投資收益率15.07%21.91%28.75%14.21%20.97%27.74%12.53%19.16%25.29%10.93%17.42%23.92%自有資金投資收益率60.28%87.64%115%56.83%83.9%110.97%50.14%76.64%103.16%43.71%69.69%95.66%第五章 結論和建議5.1 結論本項目是一個有相當贏利潛力的項目。項目經(jīng)濟效益較佳，在財務上是可行的。5.2 建議本項目應通過正確的整體定位規(guī)劃設計，力求建設成為

38、臨安標志性建筑。建議通過與當?shù)卣疁贤?，爭取能充分利用廣場資源借景造勢。本項目的建設經(jīng)營與當?shù)卣芮邢嚓P，建議盡可能爭取得到當?shù)卣膬?yōu)惠政策支持以及客源方面的支持。由敏感性分析可知，土地的價格將直接影響投資回報，建議盡可能爭取理想的地價。本項目建筑面積應留有空間，容積率應設法爭取到45。本項目的銷售經(jīng)營模式建議采用固定收益方式。給予產(chǎn)權客房投資者年固定現(xiàn)金回報率建議設定為5.6%。本項目實際運作過程中可采用靈活的銷售策略，如餐廳包廂等經(jīng)營性場地一次性拍賣，收益用于資金性投資，既提高經(jīng)營性場地的上座率，又提高了整體經(jīng)營效益。本項目的投資商的開發(fā)投資收益可以物業(yè)形式體現(xiàn)，通過經(jīng)營收益長期收回，

39、以避免高額的所得稅。附錄一 臨安旅游名勝一覽表名稱地址距離臨安周邊部分飯店賓館及價格（元/間.天）浙西天灘龍崗鎮(zhèn)龍井村60km浙西大峽谷飯店（100-200）浙西大峽谷大峽谷鎮(zhèn)龍井橋68km白馬崖大峽谷鎮(zhèn)龍井橋75km浙西天池大峽谷鎮(zhèn)童玉村82km瑞晶洞石瑞鄉(xiāng)蒲村82km石長城昌化馬嘯90km綠城大酒店（100-240）柳溪江漂流昌化河橋白下55km大明山昌化順溪里仁村88km天目石谷西天目東關48km海鑫度假村、綠海賓館、浮玉山莊、天目賓館、天目山莊、天目書院、留椿屋、青龍山莊、（100-200）天目山西天目44km白水澗橫畈鎮(zhèn)泉坑25km龍須峽谷太湖源鎮(zhèn)白沙村36km神龍川太湖源鎮(zhèn)25km

40、錢王陵園錦城鎮(zhèn)1km青山湖青山湖2km銀湖山莊（100-200）相思島青山湖2km玲瓏山玲瓏山1km西徑山臨安集賢村1km附錄二 臨安星級酒店一覽表酒店名稱地理位置星級標準標房數(shù)量（間）標房標價（元）非雙休日折后價格（元）錢王大酒店臨安市區(qū)三星級246480366青山湖旅游度假村青山湖風景區(qū)三星級120360260臨安大酒店臨安市區(qū)三星級206480288白天鵝大酒店臨安市區(qū)二星級90280160國際大酒店臨安市區(qū)二星級62280150天屹賓館青山湖風景區(qū)二星級61280160錦湖度假村青山湖風景區(qū)二星級70多320256圣鶴山莊青山湖風景區(qū)二星級50多300270浙地山莊青山湖風景區(qū)二星級8

41、6320180臨安銀杏大酒店臨安市區(qū)二星級80280100臨安青山湖休閑村青山湖風景區(qū)二星級裝修中附錄三 杭州臨安公路一覽表1杭州臨安青山一級公路，8車道杭州出口，至青山變6車道，與原來老的一級公路相連已開工2004年完工，由杭州臨安行程在25分鐘內202省道，杭昱高速公路中汪家埠昌化段，路經(jīng)杭州余杭臨安2004年2月開工2006年6月完工，由杭州臨安行程在20分鐘內314省道，澎浦線，湖州臨安一級公路2004年動建2006年完工416省道，桐千線一級公路，桐盧千秋關，路經(jīng)臨安2004年底動建2006年底完工5胥高段，富陽胥口高坎二級公路，富陽臨安安吉2005年6月動建2007年底完工6淳安文

42、昌臨安昌化二級公路2004年10月動建2006年底完工附錄四 錢王大酒店產(chǎn)權式酒店的經(jīng)營理念錢王大酒店是臨安市供銷社、浙江錢王集團全資建造的三星級酒店，開業(yè)三年來得到社會各界的支持，經(jīng)濟、社會效益和企業(yè)美譽度在不斷提高。面對激烈的市場競爭，如何加快推進產(chǎn)權式結構多元化，有效配置資源，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，“產(chǎn)權式酒店”這一新名詞、新理念自然地進入了決策視線。一、錢王大酒店產(chǎn)權式酒店的運作過程1、單元設計于2000年6月13日開工興建的錢王大酒店西苑樓是為滿足錢王大酒店客房不足而投資建造的附屬工程?？偨ㄖ娣e4300平方米，總投資近2000萬元，共6層94套標房，單套面積40.87平方，實用面積2

43、2.9平方。經(jīng)過測算，包括酒店提供的配套設施、設備共享使用權的延伸不可分割部分，一層每套投資額為人民幣20萬元，二層以上每套21萬元。投資者付清全部投資款可獲得定向那間客房的全部法定權證。投資者可以作為獨立的產(chǎn)權辦理抵押和轉讓，其升值的權益歸屬投資者。2、用途選擇投資者獲得單體產(chǎn)權后，可以自愿選擇用途。主要有三種情況，一種是長期自住。自己入住擁有產(chǎn)權的客房，只需要支付標定房價的10%20%物業(yè)管理及物資耗用費，便可得到酒店提供的全套規(guī)范的客房服務。其待遇與長期包房一樣沒有區(qū)別，當然入住者必須遵守酒店統(tǒng)一的各項管理制度。酒店還規(guī)定入住五年內的客房設備的維修，保養(yǎng)由酒店負責。五年后如果酒店統(tǒng)一裝修

44、更新時，其客房內的費用由入住者負責。公共設施還是由酒店負責。第二種方式稱為委托經(jīng)營。這就是投資者自己不入住，而將其擁有產(chǎn)權的客房委托給酒店經(jīng)營收取投資回報，酒店按年支付人民幣壹萬元并負責保持客房設施、設備完整良好?，F(xiàn)在酒店首期同投資者簽訂四年半的委托合同，以后每五年一期，同投資者延續(xù)簽約。同時酒店給每間客房每年15天的免費入住權。入住客房由酒店統(tǒng)一安排?，F(xiàn)在還只限于錢王大酒店本部，以后如果形成網(wǎng)絡，還可以包括入住這些網(wǎng)絡酒店。第三種方式是較長期自住與委托經(jīng)營混合。這主要是適合一些法人企業(yè)，利用企業(yè)客戶短期入住?；旌项愋驮诩s定的入住期120天內享受酒店特別價格優(yōu)惠110元/間天，同時享受15天免

45、費入住，剩余委托經(jīng)營期獲得回報。上述三種方式，都不限制投資者的自行轉讓行為，只需要向酒店辦理一定的交割清算手續(xù)即可。所有這些，酒店都與投資者以合同方式予以規(guī)范。考慮到投資者一次性支付的困難，浦發(fā)銀行臨安支行給予這種新的產(chǎn)權改革模式的大力支持，決定為投資者提供七成十年的按揭貸款。這就意味著，如果投資者需要，只要與浦發(fā)銀行簽辦手續(xù)，首期只支付30%的投資款即可獲得客房產(chǎn)權。3、營銷過程酒店向社會公眾推介了這一新理念，在臨安日報上刊登了答記者問，舉行了產(chǎn)權式酒店新聞發(fā)布會，杭州日報給予了關注，一星期后，94套客房已全部售出，一樓14間和二樓10間分別被法人企業(yè)橫畈、昌北供銷社購得，3間被一社團購得，

46、另外67個自然人成為西苑樓的投資者。二、產(chǎn)權式酒店的幾點啟示1、產(chǎn)權式酒店必須走自己的路產(chǎn)權式酒店源于西方，風行于歐美，完全可以為我們所用，對此，酒店著重研究了產(chǎn)權式酒店的中國化過程，分析了投資者的心態(tài)，進行了大量的市場調查，抓住了產(chǎn)權這一核心，給予了明確的房屋、土地使用權證，成為中國化的實實在在的產(chǎn)權。給予了產(chǎn)權式酒店特別的界定：第一，它不是一種集資行為。集資式僅限于資本借貸的債務關系，而產(chǎn)權式酒店是投資人投資后已獲得可以界定的產(chǎn)權，因此投資者與酒店不存在債務債權關系，不存在逆向運作的問題，也就是投資者不能要求酒店退還投資款。如果要變現(xiàn)，就應該通過產(chǎn)權轉讓方式自行處置。由社會的產(chǎn)權交易機構完

47、成。第二，它不是純粹的購買房屋產(chǎn)權的行為。它不是一般意義上的房屋交易行為，通常購買房產(chǎn)，其產(chǎn)權邊緣是很清晰的，但產(chǎn)權式酒店的客房產(chǎn)權還帶有不易分割的延伸性，因為還包括了客房設施、設備以及公共區(qū)域和各種酒店服務功能的享用權，其內涵比一般房產(chǎn)交易更廣泛，但其中并不是直觀的產(chǎn)品交易，很難清晰地定量。第三、產(chǎn)權式酒店不同一般意義上的股份制。雖然都屬于投資范疇，但投資入股，是將投資資金作為占有資本交由公司統(tǒng)一運作或購置產(chǎn)權，作為股東只有占有股份的比例，獲得企業(yè)向股東發(fā)放的股權憑證，而不能確定持有那個部位的產(chǎn)權。但產(chǎn)權式酒店是投資者定向購置產(chǎn)權后自己使用或者委托公司經(jīng)營，約定投資回報，因此既不必承擔公司的

48、經(jīng)營風險，也不享受有分紅及其它股東權益。區(qū)別這些概念，有助于投資者和公眾理解進而大力支持，而不能用傳統(tǒng)去主觀地自我約束。臨安市政府及其有關部門在對待和處理這一創(chuàng)新事物時，允許大膽“試”、“闖”和寬松的費、稅政策，賦予了產(chǎn)權式酒店落戶臨安的獨特軟環(huán)境。2、企業(yè)兩權分離必須市場化操作兩權分離是現(xiàn)代化企業(yè)制度發(fā)展的目標，以往我們在企業(yè)改革選擇兩權分離的途徑時往往在企業(yè)內部采取宣傳發(fā)動，而產(chǎn)權人選擇又往往局限于內部職工募股，經(jīng)營者也大都在內部產(chǎn)生，雙向選擇程度不高。這是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，而其它一些小企業(yè)的產(chǎn)權交易則通過拍賣、轉讓或租賃等“批發(fā)”形式來完成。稍大一些資產(chǎn)的又沒法使中小投資者參與。而產(chǎn)權式酒

49、店從一開始設計到運作全過程，則完全以市場需要不需要為前提，接受市場的檢驗。采取“批發(fā)”兼“零售”的公開交易方式，因而，正式交易過程只有短短一個星期，火爆、快速、順當。企業(yè)職工購買也是以社會人身份參與。對投資者、企業(yè)、政府部門十分有利。對投資者，尤其是中、小型投資者來說，是一種風險小、回報穩(wěn)定的投資方式，并且有明確的產(chǎn)權所有作為投資憑證，具有很強的穩(wěn)定性和增值預期，特別是為那些擁有數(shù)額不多呆滯資金的個人，有效發(fā)揮了資金保值增值功能，又無需自己運作，因此吸引力是很大的。對企業(yè)來說，為直接融資開辟了新的渠道，減少了投資壓力，是實施滾動發(fā)展的有效措施，也具有很強的吸引力；對社會區(qū)域經(jīng)濟而言，變消費資金

50、為投資資金，也具有盤活存量，加快發(fā)展的意義，且產(chǎn)權多次交易，有稅可收，因此是一種達到三贏的措施。3、產(chǎn)權式酒店對管理者提出了更高的要求產(chǎn)權式酒店不同于一般的產(chǎn)權交易行為，是因為它不是一槌子買賣，就此終結，買賣雙方可以各自“再見”，而是具有規(guī)范的延續(xù)性。作為投資方取得產(chǎn)權后無論是自己入住或者委托經(jīng)營，他與酒店永遠地保持著一種權利與義務對等的不可分割的聯(lián)系，除非他通過轉讓退出，他們既是酒店的投資者，又是酒店的消費者。鑒于這種特殊關系，酒店將給予特別的身份待遇，以顯示他具有的不同一般的身份，同時，他們又有義務支持幫助酒店，維護酒店的形象，以保證自己擁有的資產(chǎn)實現(xiàn)最大程度的增值，這是共同利益的延續(xù)性。

51、從酒店方面來講，既是一種義務，又是一次發(fā)展機遇。作為義務，則要關照禮遇這些投資者，信守承諾，準時兌現(xiàn)合同賦予的權利。作為機遇，這些投資者就是最好的形象使者，他們在消費群中最具有宣傳滲透力，他們是企業(yè)最好的市場信息員。依靠他們的支持共同管理酒店，可以有效地提升企業(yè)無形資產(chǎn)，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，這種狀況也要永久持續(xù)下去。所有這些都包含在投資者的投資行為中，是發(fā)揮酒店集聚效應的一種有效選擇，這是一般交易行為所不可能比擬的。內部資料，請勿外傳！9JWKffwvG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpR

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