侯馬某購(gòu)物中心策劃

1、本案的商業(yè)闡述COMMERCE EXPLAIN以室內(nèi)商業(yè)街形式使百貨商品商鋪化本案的市場(chǎng)狀況平均租價(jià)M元平方米平均纏掩gj|jg藝醉方米火車站3E國(guó)綜合違JSS平均稚醫(yī)冒14元/平方來(lái)> 沿街錯(cuò)面乎均租價(jià)4元平方來(lái)巫坦租價(jià)£5元/平方米序頭市場(chǎng) *半均箱價(jià)乍元呼£非嗇港宙場(chǎng)平均粗價(jià)；23-4衛(wèi)元/平力米沿街鋪面平均租價(jià)3元/平方米金水-撓朮場(chǎng) 堊埋程儉f -本案商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查示意圖本案的商業(yè)闡述商業(yè)是本案的基本特性，是為銷售建立良好堅(jiān)實(shí)的后續(xù)做的鋪墊。商業(yè)題材是否可以出其不意以新取勝，是銷售能否成功的關(guān)鍵之一，商業(yè)的專業(yè)運(yùn)做也是為前期投資商鋪的客戶給予最良好的回報(bào)的關(guān)鍵

2、。總之商業(yè)的成功運(yùn)做是本案銷售的關(guān)鍵，也是幵發(fā)商能否獲得預(yù)期收益的唯一保障。 本案不適合的商業(yè)業(yè)態(tài)：O百貨公司百貨公司基本以扣率店形式存在，在太原唯一按時(shí)結(jié)付款的商場(chǎng)僅為百盛，其它商場(chǎng)均存在拖欠貨款的情況，造成資金力不足的供應(yīng)商無(wú)力進(jìn)貨，從而使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)惡性循環(huán)。侯馬地區(qū)除低檔的慶豐購(gòu)物中心和飛龍商場(chǎng)外，基本均是租金店的經(jīng)營(yíng)方式。而侯馬地區(qū)的扣率店所經(jīng)營(yíng)的商品均為低檔商品，不適合百貨公司的經(jīng)營(yíng)和定位。另百貨公司的前期投入成本比較高， 且是必須的投入， 就本案核心五所述的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)所贏利的費(fèi)用 無(wú)力支持本案的經(jīng)營(yíng)。O批發(fā)市場(chǎng)侯馬由于地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通便利等諸多因素，無(wú)法做為商品流通的核心，且

3、本地不屬于商品的生產(chǎn)基地，基本批發(fā)渠道均為太 原市和西安市，故批發(fā)形態(tài)的市場(chǎng)不適合本案 本案商業(yè)業(yè)種的劃分:業(yè)態(tài)規(guī)劃的原由:1 、以高銷售價(jià)格用高租金價(jià)格的商業(yè)形態(tài)對(duì)應(yīng)2 、以低銷售價(jià)格用低租金價(jià)格的商業(yè)形態(tài)對(duì)應(yīng)3 、針對(duì)頂尖消費(fèi)群以特殊的業(yè)種（餐飲娛樂(lè)和一樓名店）對(duì)應(yīng)4 、以量販超市為本案的集客核心來(lái)對(duì)應(yīng) 各樓層目標(biāo)顧客（m為最高值）B1FV VWVVVVV VVVWVVVVLVWVVVVVVVV廠商經(jīng)營(yíng)模式（VW為最高值）V V VVV VVV 目標(biāo)顧客年齡層（VVV為最高值）商品檔次基本定位（VVV為最高值）生活量販超市簡(jiǎn)要說(shuō)明:?；盍控湷猩唐方Y(jié)構(gòu)示意圖80%生活量販超市經(jīng)營(yíng)方式示意圖

4、 1-5樓商鋪簡(jiǎn)要說(shuō)明：O目標(biāo)招商的對(duì)象1 、侯馬本地經(jīng)營(yíng)戶55%2 、太原的經(jīng)營(yíng)戶 30%3 、山西其它地區(qū)及外省經(jīng)營(yíng)戶 10%4 、公司自營(yíng)商品采購(gòu)5%O經(jīng)營(yíng)戶設(shè)柜標(biāo)準(zhǔn)1 、有品牌的經(jīng)營(yíng)戶2 、非假冒偽劣和侵權(quán)性商品的經(jīng)營(yíng)戶3 、能夠提供商品代理、經(jīng)銷等證明的經(jīng)營(yíng)戶4 、有良好形象的經(jīng)營(yíng)戶5 、有足夠資金的經(jīng)營(yíng)戶6 、符合中檔為主低檔為輔的商品價(jià)格帶的經(jīng)營(yíng)戶主要經(jīng)營(yíng)模式：1 、租賃戶為：租金+物業(yè)管理費(fèi)2 、自營(yíng)戶為：物業(yè)管理費(fèi)全館收益價(jià)格預(yù)算：O基本商業(yè)數(shù)據(jù)1、 一樓按照得房率55%計(jì)算，實(shí)際面積約為 2134平方米2、 二至五樓按照得房率 60%計(jì)算，每層實(shí)際面積約2328平方米3 、

5、租賃面積依照實(shí)際面積計(jì)算O樓層租賃理論價(jià)格（未含物業(yè)管理費(fèi)）：213423282328232823285.03.82.61.520151515103.65 萬(wàn)2.08 萬(wàn)1.42 萬(wàn)1.10 萬(wàn)0.55 萬(wàn)3萬(wàn)仃0萬(wàn)127萬(wàn)年1-5樓租金收益1231萬(wàn)元租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以本商圈市場(chǎng)調(diào)查為參考基礎(chǔ)O 1-5樓物業(yè)費(fèi)理論價(jià)格1-5樓物業(yè)費(fèi)均價(jià)35元/平方米/月1-5樓實(shí)際面積合計(jì)11446平方米1-5樓年物業(yè)費(fèi)收入480萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以新田市場(chǎng)（39元/平方米/月）為參考商業(yè)籌建成本：O內(nèi)裝費(fèi)用：鑒于甲方的交房標(biāo)準(zhǔn)的前提下:1 、1-5樓基本考慮為租賃型商鋪，基本無(wú)乙、丙工程費(fèi)用，僅預(yù)備150萬(wàn)作為部

6、分調(diào)整費(fèi)用（主要在工程方面）；2 、裝修小計(jì)：150萬(wàn)元；O設(shè)備及物品費(fèi)用：10萬(wàn)元計(jì)算40萬(wàn)元計(jì)算1 、1-5樓僅綜合布線和背景音樂(lè)設(shè)備依照2 、辦公設(shè)備、家私、保安設(shè)備、保潔設(shè)備3 、不可遇見的雜費(fèi)20萬(wàn)元4 、設(shè)備及物品費(fèi)用小計(jì)70萬(wàn)元O人員及耗材內(nèi)部管理人員： 500 元/ 月 *15 人 *4.5 個(gè)月（陸續(xù)到位） =3.4 萬(wàn)一般管理人員： 350 元/ 月 *30 人 *2.5 個(gè)月（陸續(xù)到位） =2.6 萬(wàn) 元辦公耗材及公關(guān)差旅依照每月3 萬(wàn)元 *6 個(gè)月 =18 萬(wàn)元人員及耗材小計(jì) 24 萬(wàn)元 廣告費(fèi)用包含在銷售廣告中不做另行支付 上述小計(jì) 244 萬(wàn)元 商業(yè)營(yíng)運(yùn)成本：營(yíng)運(yùn)期

7、能耗費(fèi)用1-5樓依照公用面積約 7760 平方米，全年能源費(fèi)用約180 萬(wàn)管理人員500元 / 月 *15 人 *12 個(gè)月=9 萬(wàn)元350o 辦公及廣告元/ 月 *30 人 *12 個(gè)月=12.6 萬(wàn)元依照 10 萬(wàn)元 / 月計(jì)算。即120 萬(wàn)元 / 年o 上述小計(jì) 321.6 萬(wàn)元 三年經(jīng)營(yíng)期總成本：本案籌建成本為 244 萬(wàn)元，依照三年分?jǐn)?，每年約 81.3 萬(wàn)元本案經(jīng)營(yíng)期營(yíng)運(yùn)成本為每年 321.6 萬(wàn)元上述合計(jì) 81.3 萬(wàn) +321.6 萬(wàn) =402.9 萬(wàn)元 / 年按照 1-5 樓平均分?jǐn)偧s為 80.58 萬(wàn)元 超市的營(yíng)運(yùn)情況概述：由于受到發(fā)展商要求超市自營(yíng)的要求， 本案暫不對(duì)超市

8、進(jìn)行總體財(cái) 務(wù)分析，根據(jù) 3880 平方米的超市，屬地市場(chǎng)人均在超市的消費(fèi)單 價(jià)約 20 元，本案超市年業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)為 3000 萬(wàn)元，年需要 150 萬(wàn)有效顧 客支撐，日均 4100 人次的有效顧客，按照1： 5 的人流計(jì)算，每日來(lái)店數(shù)量約 20000 人，與侯馬總?cè)丝?23 萬(wàn)相比較，約為1： 11.5 的概率。按照超市毛利率 5% 計(jì)算，本案的超市年收益約為150 萬(wàn)元。 6-7 樓的營(yíng)運(yùn)情況概述：由于本案的 6-7 樓為特殊的餐飲、 娛樂(lè)業(yè)種， 需要以整館的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，由于其特殊性，本規(guī)劃對(duì)改二層樓不進(jìn)行財(cái)務(wù)分析本案的財(cái)務(wù)分析FINANCE ANAL YSE本案的財(cái)務(wù)分析本案B1F-5F

9、銷售價(jià)格:3880388038803880388038800.501.501.000.750.500.40194058203880291019401552本案B1F-5F租金價(jià)格:213423282328232823285.03.82.62.01.5390萬(wàn)323萬(wàn)221萬(wàn)170萬(wàn)127萬(wàn)本案B1F-5F物業(yè)價(jià)格:2134232823282328232835元/平方米/月89.6 萬(wàn)97.8 萬(wàn)97.8 萬(wàn)97.8 萬(wàn)97.8 萬(wàn) 1-5樓第二年按照100%返租進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析，租金遞增116.480.58196.9812797.8224.827.82145.580.58226.0817097.

10、8267.841.72218.2580.58298.8322197.8318.819.9729180.58371.5832397.8420.849.22436.580.58517.0839089.6479.6-37.481207.65402.91610.551231480.81711.8101.2510%計(jì)算:124.1680.58204.74139.797.8237.532.76155.280.58235.7818797.8284.849.02232.880.58313.38243.197.8340.927.52310.480.58390.98355.397.8453.162.12465.6

11、80.58546.1842989.6518.6-27.58402.91691.061354.1480.81834.9143.8410%計(jì)算: 1-5樓第三年按照100%返租進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析，租金遞增 本案收益合計(jì)：O銷售溢價(jià)合計(jì)（萬(wàn)元）1955220001115150001407O 三年租金和物業(yè)收益合計(jì)（萬(wàn)元）101.25143.84198.73443.82上述總收益為1850.82萬(wàn)元其中：O超市經(jīng)營(yíng)成本和利潤(rùn)表一:38801940145.5155.2164.9465.6前期設(shè)備投入按照800萬(wàn)元計(jì)算，依照三年攤提，即每年為 267萬(wàn)元;年經(jīng)營(yíng)管銷費(fèi)用按照（包括人員和能源費(fèi)用）約為80萬(wàn)元;

12、商品按照全代銷方式經(jīng)營(yíng);267萬(wàn)80萬(wàn)347萬(wàn)150萬(wàn)-197 萬(wàn)3000 萬(wàn)267萬(wàn)80萬(wàn)347萬(wàn)3300 萬(wàn)165萬(wàn)-182 萬(wàn)5%181.5-165.5267萬(wàn)80萬(wàn)347萬(wàn)3630 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)800萬(wàn)240萬(wàn)1040 萬(wàn)9930 萬(wàn)496.5-543.5元萬(wàn)萬(wàn)本案財(cái)務(wù)三年總分析1 、三年從銷售溢價(jià)和租金物業(yè)的收益為1850.82萬(wàn)元見上表說(shuō)明2、 由于超市經(jīng)營(yíng)屬于虧損狀態(tài)，三年虧損543.5萬(wàn)剩余經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為 1850.82-543.5 萬(wàn)元=1307.32萬(wàn)元3、 考慮到新店開業(yè)可能采取3個(gè)月的免租優(yōu)惠，即損失約372 萬(wàn)元剩余經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為1307.32-372 萬(wàn)元=935.32萬(wàn)元4 、考慮到超市商品不可能為100%代銷，其中預(yù)備 200萬(wàn)自營(yíng)商品費(fèi)用超市商品隨三年經(jīng)營(yíng)虧損而自然損耗消失剩余經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為 935.32-200=735.32 萬(wàn)元5、為1-5樓自營(yíng)商品準(zhǔn)備的預(yù)備金300萬(wàn)元經(jīng)過(guò)