債權物權化批判——從“買賣不擊破租賃”說開去

1、債權物權化批判從“買賣不擊破租賃”說開去朱偉【學科分類】民法總則【出處】新法學網(wǎng)、西南法學論壇、東方法眼【摘要】“租賃權物權化”的學說數(shù)百年來一直備受民法學者的青睞，很少有人對其表示懷疑。隨著“所有權利用中心論”的發(fā)展，該學說逐漸暴露出其理論上的局限性。本文從對債權和物權的關系理論及對“買賣不擊破租賃”的分析入手,還租賃以其本來面目，從而得出自己的結論?！娟P鍵詞】債權，物權，買賣，租賃【寫作年份】2006年【正文】 一、 債權物權化的理論 債權物權化似乎已經(jīng)成為學界的主流觀點，受到了越來越多的學者的追捧。所謂“債權物權化”的涵義就是債權逐漸獲得了物權的性質或債權在此處逐漸轉化為物權?！皞鶛噍^之

2、物權更有利于財產(chǎn)的轉讓,而財產(chǎn)轉讓的成功率與財產(chǎn)的效率成正比例關系,所以債權物權化是一種有利于物權轉讓的有效率的物權制度創(chuàng)新思路” 隨著社會的不斷發(fā)展,很多人提出現(xiàn)在我們已經(jīng)從重視物的歸屬階段進入到重視物的利用階段,因此出現(xiàn)了所謂的“買賣不破租賃”的原則。其基本含義是有關物，尤其是不動產(chǎn)的買賣關系，甚至是所有權的變動對原先存在的租賃關系不發(fā)生影響,租賃關系仍然存在于原承租人和新的所有人之間。不少學者認為這體現(xiàn)了“債權物權化的趨勢”。 有學者對債權物權化的趨勢做出了總結： 第一、租賃權物權化。主要包括以下內容:（1）承認租賃權的對抗力,承租人能夠以其租賃權對抗其他不特定人（2）承認租賃權的可轉讓

3、性（3）租賃權的正常行使受到妨礙時,承租人有權直接請求適用物權的保護方式（4）不限制承租人對租賃物的利用方法,即承認承租人增改建筑物或大修繕的自由。 第二、第三人侵害債權制度。即如果債的關系以外的第三人對債權債務關系予以破壞(故意實施或與債務人惡意通謀實施旨在侵害債權人債權的行為并造成債權人實際損害),債權人可以據(jù)此要求其賠償。此時，債權人的相對義務人不再僅僅是債務人,已擴大到此外的第三人。第三人侵害債權時債權人對他也產(chǎn)生了權利,即債權具有了物權的效力。 第三、優(yōu)先購買權。指公民、法人在特定買賣關系中,依法享有在同等條件下,優(yōu)先于其他人購買出賣人的財產(chǎn)它主要適用于共有中的共有人,承租人、承典人

4、也可以享有優(yōu)先購買權。如果出賣人未尊重優(yōu)先購買權人的權利,將標的物出賣給第三人,優(yōu)先購買權人可請求人民法院宣告該買賣合同無效。 第四、承包經(jīng)營權的流轉性。承包合同是指發(fā)包人與承包人簽訂的以承包經(jīng)營土地、企業(yè)財產(chǎn)為內容,明確雙方權利義務的合同其本身為合同,屬于債權性質,但承包人在與發(fā)包人簽訂承包合同后,發(fā)包人就將承包對象的經(jīng)營權移轉給承包人,承包人取得了承包對象的占有權、使用權、收益權等具有物權性質的權利。 第五、所有權保留制度。所有權保留是在分期付款買賣中,標的物的所有權不因交付而轉移,而是隨著買受人付清全部價款而轉移,從而使買受人積極支付價款,保障出賣人獲得全部價款的制度。買受人在價款付清前

5、可以先占有!使用標的物,所有權保留買賣中的買方對標的物的權利即具有物權的性質,在所有權完全轉移前受讓人所享有的權利也并不是完全沒有排他的效力。 第六、讓與擔保。讓與擔保是指債務人或第三人為擔保債務人的債務,將擔保標的物之權利轉移于擔保權人,在債務清償后,標的物應返還給債務人或第三人,債務不履行時,擔保權人可以就該標的物優(yōu)先受償?shù)囊环N擔保方式。讓與擔保的目的在于擔保債權的受償,且具有以所有權直接支配擔保物的交換價值的效力,讓與擔保的效率主要體現(xiàn)在擔保物人獲得了所有權人的地位,讓與擔保一經(jīng)設立,擔保物的所有權即由設定人轉移給擔保權人,擔保權人可以所有者的身份行使一定管領支配權利。 二、債權物權化批

6、判 （一）債權與物權關系理論。 物權是對物的權利,把某物歸屬于某特定主體,由其直接支配、享受其利益,并排除他人干涉的權利。物權可分為自物權和他物權自物權就是指所有權,他物權又包括用益物權和擔保物權,各部分又可以再作劃分。物權作為一種支配權,具有以下效力:第一,排他效力,也稱為排他性,指一標的物上如有一物權存在,即不得再成立內容相同或相沖突的物權,如在一物上不能成立兩個所有權,但若支配內容不一致,即使物權名稱相同,仍不妨并存。第二,優(yōu)先效力,也稱為物權的優(yōu)先性,指物權優(yōu)先于債權,或先成立的物權優(yōu)先于后成立的物權。第三,追及效力,也稱追及性,是指物權成立后,無論其標的物轉入何人之手,權利人均得追及

7、物之所在地,直接支配標的物。第四,物上請求權,是指權利人于其物被侵害或有被侵害可能時,得請求回復。史尚寬教授對債權的性質進行了說明,也對債權和物權的差異進行了一番比較。關于債的性質,認為是請求權的一種。債之性質為特定人間相互關系,故債權為請求權之一種,而非支配權。其次,債權亦有不可侵犯性,以切實保護當事人的利益。至于債的排他性, 史尚寬教授認為無此性質,故數(shù)人對于同一債務人,不妨有同一內容之債權,即債權具有平等性特征。因此,史尚寬教授得出結論為:債權與物權在性質上不同,前者為請求權而后者為支配權,物權有排他性而債權有平等性,物權有追及性而債權無此性質。就同一物而言,如物權與債權并存時,物權通常

8、優(yōu)先于債權。 （二）“買賣不擊破租賃”分析 羅馬法遵循債之相對性規(guī)則，將租賃權列為債權。根據(jù)羅馬法的規(guī)定，租賃合同因租賃物的所有權移轉而終止，即“買賣破壞租賃”。 由于羅馬法奉行“物權優(yōu)于債權”的古訓，因此在帝政前期，新的所有人基于物的追及權，可以驅逐承租人而奪回標的物。這樣，對于處于社會弱者地位的承租人是極為不利的。為此，有些租賃當事人便在訂約時附加違約金條款。但即使如此，由于受讓人沒有參加該項租約的訂立，在法律上并不受其約束。地奧克萊體亞努斯帝為了維護承租人的利益，遂規(guī)定凡買賣中附有維持租約效力的條款的，買受人即有遵守的義務?！百I賣破壞租賃”的原則也就被限制了。 近代民法為保護承租人起見，

9、接受日耳曼法的觀念，紛紛確立“買賣不破租賃”的規(guī)則。二戰(zhàn)以后，隨著所有權社會性思想的發(fā)達，資本主義各國加強了保護房物承租人的立法，“租賃權物權化”的運動由此形成。我國合同法第 229 條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”，這是對“買賣不破租賃”的再次確認?！百I賣不破租賃”一直是民法理論界傳統(tǒng)的主流觀點，其理論依據(jù)是所謂的“租賃權物權化”。 隨著市場經(jīng)濟的高度發(fā)展，民法學界關注的焦點逐漸從物的靜態(tài)性轉向物的動態(tài)性，所有權利用中心論由此形成并進一步成熟起來。依據(jù)該理論，筆者認為“租賃權物權化”的學說難以令人信服。 下面，我們對租賃權性質進行界定。 租賃權產(chǎn)生于租賃合同

10、，合同權利應是債權，這是傳統(tǒng)債權理論的慣性思維?，F(xiàn)代社會中，租賃關系得到了長足發(fā)展，它的價值與意義已大大拓展，客觀上要求突出承租人的利益及其保護，這使得租賃權的物權性質破歷史塵土而出，但這只是說明租賃權開始有了適宜的發(fā)展環(huán)境，并不能表明租賃權經(jīng)歷了債權向物權轉化的質變過程。租賃權完全能使承租人占有、使用租賃物，而且在租賃期間內可以排除出租人對租賃物的非法干預，這是眾所公認的事實，從古到今都一貫如此。這里早已包含了物權的一切要素，如物權的支配性、排他性等等。當代社會的租賃權具有對抗第三人的效力，明白地說，租賃權能夠約束受讓租賃物的新所有人，實際上不過是對租賃權固有內容的發(fā)掘和強化，并不是賦予租賃

11、權以什么新奇的東西。羅馬法是從債權的角度理解租賃權的，即便如此，羅馬法中仍有“對物的出賣并不真正使租賃解除”的規(guī)則。租賃權不可能實現(xiàn)所謂的物權化，當初就不該將租賃合同與租賃權混同起來，不該將租賃權想當然地視為債權。如果因為租賃權產(chǎn)生的基礎是租賃關系，就進而認定租賃權是債的關系，這是將權利產(chǎn)生的原因與權利本身的性質混為一談。 無論從租賃權的性質方面，還是從租賃權的權能之社會功能方面來看，租賃權都應當劃入物權體系，更確切地說，租賃權屬于他物權，是用益物權之一。詳細而言，租賃權的物權特性可由以下幾個理由支持：（1）租賃權具有物權、特別是用益物權的特征；（2）租賃權的目的在于用益，因此租賃權是一種利用

12、權，而不是任何別的權利；（3）以租賃權為物權，反映了所有權中心論的思想。 總而言之，“租賃權物權化”的學說由于其內在的缺陷，不容易使人完全信服，人們在仔細研究此學說后，多少覺得它有些牽強附會。所以，我們應當適時歸還租賃權物權性的本質，這樣做，只是正本清源。 （一） 結語 以“買賣不破租賃”為主要依據(jù)而得出的所謂債權物權化的結論是不成立的。不動產(chǎn)租賃權是對不動產(chǎn)租賃物使用收益的權利，屬于物權范疇。無論是從學說發(fā)展和立法實踐方面，還是從不動產(chǎn)租賃權在對抗力、長期性、保護方法等方而，都能說明不動產(chǎn)租賃權的物權性質。各國民法理論以及民事立法實踐也都認定不動產(chǎn)租賃權具有物權性。房屋與土地作為不動產(chǎn)不僅具

13、有財產(chǎn)性而且關系到承租人生存權，有必要在法律上賦予不動產(chǎn)租賃權物權的性質，增強承租人的法律地位?？梢哉J為，立法上確認不動產(chǎn)租賃權的物權法的目的在于，確保土地承租人(土地投資人)投資能夠順利收回，發(fā)揮土地利用價值以促進整個社會的經(jīng)濟發(fā)展，從而維持社會經(jīng)濟發(fā)展關系的穩(wěn)定。 另外，將不動產(chǎn)租賃權構造成物權，符合現(xiàn)代不動產(chǎn)租賃法律制度保護承租人的立法理念，并且可以增加不動產(chǎn)租賃權的流轉，促進不動產(chǎn)社會利用率。特別是在我國，對于土地房屋不動產(chǎn)租賃權的法律性質進行深人探討，對于進一步認識物權、債權的本質，對于如何構建中國特色的物權法體系，對于正確地處理涉及土地、房屋等不動產(chǎn)租賃具體案件中有關法律關系效力和權利保護問題，都具有不容忽視的現(xiàn)實意義。 總之，債權和物權之間的界限并非已經(jīng)模糊不清,債權物權化也并非是事實。我們必須本著嚴謹求實的態(tài)度，運用科學有效的方法探究事物本質,還原事物原貌,以推動理論和實踐的健康發(fā)展。 【參考文獻】1周林彬.物權法新論M.北京:北京大學出版社,2002，第229頁； 2史尚寬.物權法論M.北京:中國政法大學出版社,2000，第11頁； 王利明.民法學M.上海:復旦大學出版社,2004，第221頁；詹森林,等.民法概要M.臺北:五南圖書出版公司，2000年，第511-512頁； 3李慶海，論債權物權化的趨