債權(quán)物權(quán)化批判——從“買賣不擊破租賃”說開去

1、債權(quán)物權(quán)化批判從“買賣不擊破租賃”說開去朱偉【學(xué)科分類】民法總則【出處】新法學(xué)網(wǎng)、西南法學(xué)論壇、東方法眼【摘要】“租賃權(quán)物權(quán)化”的學(xué)說數(shù)百年來一直備受民法學(xué)者的青睞，很少有人對其表示懷疑。隨著“所有權(quán)利用中心論”的發(fā)展，該學(xué)說逐漸暴露出其理論上的局限性。本文從對債權(quán)和物權(quán)的關(guān)系理論及對“買賣不擊破租賃”的分析入手,還租賃以其本來面目，從而得出自己的結(jié)論。【關(guān)鍵詞】債權(quán)，物權(quán)，買賣，租賃【寫作年份】2006年【正文】 一、 債權(quán)物權(quán)化的理論 債權(quán)物權(quán)化似乎已經(jīng)成為學(xué)界的主流觀點，受到了越來越多的學(xué)者的追捧。所謂“債權(quán)物權(quán)化”的涵義就是債權(quán)逐漸獲得了物權(quán)的性質(zhì)或債權(quán)在此處逐漸轉(zhuǎn)化為物權(quán)。“債權(quán)較之

2、物權(quán)更有利于財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓,而財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的成功率與財產(chǎn)的效率成正比例關(guān)系,所以債權(quán)物權(quán)化是一種有利于物權(quán)轉(zhuǎn)讓的有效率的物權(quán)制度創(chuàng)新思路” 隨著社會的不斷發(fā)展,很多人提出現(xiàn)在我們已經(jīng)從重視物的歸屬階段進入到重視物的利用階段,因此出現(xiàn)了所謂的“買賣不破租賃”的原則。其基本含義是有關(guān)物，尤其是不動產(chǎn)的買賣關(guān)系，甚至是所有權(quán)的變動對原先存在的租賃關(guān)系不發(fā)生影響,租賃關(guān)系仍然存在于原承租人和新的所有人之間。不少學(xué)者認(rèn)為這體現(xiàn)了“債權(quán)物權(quán)化的趨勢”。 有學(xué)者對債權(quán)物權(quán)化的趨勢做出了總結(jié)： 第一、租賃權(quán)物權(quán)化。主要包括以下內(nèi)容:（1）承認(rèn)租賃權(quán)的對抗力,承租人能夠以其租賃權(quán)對抗其他不特定人（2）承認(rèn)租賃權(quán)的可轉(zhuǎn)讓

3、性（3）租賃權(quán)的正常行使受到妨礙時,承租人有權(quán)直接請求適用物權(quán)的保護方式（4）不限制承租人對租賃物的利用方法,即承認(rèn)承租人增改建筑物或大修繕的自由。 第二、第三人侵害債權(quán)制度。即如果債的關(guān)系以外的第三人對債權(quán)債務(wù)關(guān)系予以破壞(故意實施或與債務(wù)人惡意通謀實施旨在侵害債權(quán)人債權(quán)的行為并造成債權(quán)人實際損害),債權(quán)人可以據(jù)此要求其賠償。此時，債權(quán)人的相對義務(wù)人不再僅僅是債務(wù)人,已擴大到此外的第三人。第三人侵害債權(quán)時債權(quán)人對他也產(chǎn)生了權(quán)利,即債權(quán)具有了物權(quán)的效力。 第三、優(yōu)先購買權(quán)。指公民、法人在特定買賣關(guān)系中,依法享有在同等條件下,優(yōu)先于其他人購買出賣人的財產(chǎn)它主要適用于共有中的共有人,承租人、承典人

4、也可以享有優(yōu)先購買權(quán)。如果出賣人未尊重優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)利,將標(biāo)的物出賣給第三人,優(yōu)先購買權(quán)人可請求人民法院宣告該買賣合同無效。 第四、承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)性。承包合同是指發(fā)包人與承包人簽訂的以承包經(jīng)營土地、企業(yè)財產(chǎn)為內(nèi)容,明確雙方權(quán)利義務(wù)的合同其本身為合同,屬于債權(quán)性質(zhì),但承包人在與發(fā)包人簽訂承包合同后,發(fā)包人就將承包對象的經(jīng)營權(quán)移轉(zhuǎn)給承包人,承包人取得了承包對象的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等具有物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。 第五、所有權(quán)保留制度。所有權(quán)保留是在分期付款買賣中,標(biāo)的物的所有權(quán)不因交付而轉(zhuǎn)移,而是隨著買受人付清全部價款而轉(zhuǎn)移,從而使買受人積極支付價款,保障出賣人獲得全部價款的制度。買受人在價款付清前

5、可以先占有!使用標(biāo)的物,所有權(quán)保留買賣中的買方對標(biāo)的物的權(quán)利即具有物權(quán)的性質(zhì),在所有權(quán)完全轉(zhuǎn)移前受讓人所享有的權(quán)利也并不是完全沒有排他的效力。 第六、讓與擔(dān)保。讓與擔(dān)保是指債務(wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)人的債務(wù),將擔(dān)保標(biāo)的物之權(quán)利轉(zhuǎn)移于擔(dān)保權(quán)人,在債務(wù)清償后,標(biāo)的物應(yīng)返還給債務(wù)人或第三人,債務(wù)不履行時,擔(dān)保權(quán)人可以就該標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)囊环N擔(dān)保方式。讓與擔(dān)保的目的在于擔(dān)保債權(quán)的受償,且具有以所有權(quán)直接支配擔(dān)保物的交換價值的效力,讓與擔(dān)保的效率主要體現(xiàn)在擔(dān)保物人獲得了所有權(quán)人的地位,讓與擔(dān)保一經(jīng)設(shè)立,擔(dān)保物的所有權(quán)即由設(shè)定人轉(zhuǎn)移給擔(dān)保權(quán)人,擔(dān)保權(quán)人可以所有者的身份行使一定管領(lǐng)支配權(quán)利。 二、債權(quán)物權(quán)化批

6、判 （一）債權(quán)與物權(quán)關(guān)系理論。 物權(quán)是對物的權(quán)利,把某物歸屬于某特定主體,由其直接支配、享受其利益,并排除他人干涉的權(quán)利。物權(quán)可分為自物權(quán)和他物權(quán)自物權(quán)就是指所有權(quán),他物權(quán)又包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán),各部分又可以再作劃分。物權(quán)作為一種支配權(quán),具有以下效力:第一,排他效力,也稱為排他性,指一標(biāo)的物上如有一物權(quán)存在,即不得再成立內(nèi)容相同或相沖突的物權(quán),如在一物上不能成立兩個所有權(quán),但若支配內(nèi)容不一致,即使物權(quán)名稱相同,仍不妨并存。第二,優(yōu)先效力,也稱為物權(quán)的優(yōu)先性,指物權(quán)優(yōu)先于債權(quán),或先成立的物權(quán)優(yōu)先于后成立的物權(quán)。第三,追及效力,也稱追及性,是指物權(quán)成立后,無論其標(biāo)的物轉(zhuǎn)入何人之手,權(quán)利人均得追及

7、物之所在地,直接支配標(biāo)的物。第四,物上請求權(quán),是指權(quán)利人于其物被侵害或有被侵害可能時,得請求回復(fù)。史尚寬教授對債權(quán)的性質(zhì)進行了說明,也對債權(quán)和物權(quán)的差異進行了一番比較。關(guān)于債的性質(zhì),認(rèn)為是請求權(quán)的一種。債之性質(zhì)為特定人間相互關(guān)系,故債權(quán)為請求權(quán)之一種,而非支配權(quán)。其次,債權(quán)亦有不可侵犯性,以切實保護當(dāng)事人的利益。至于債的排他性, 史尚寬教授認(rèn)為無此性質(zhì),故數(shù)人對于同一債務(wù)人,不妨有同一內(nèi)容之債權(quán),即債權(quán)具有平等性特征。因此,史尚寬教授得出結(jié)論為:債權(quán)與物權(quán)在性質(zhì)上不同,前者為請求權(quán)而后者為支配權(quán),物權(quán)有排他性而債權(quán)有平等性,物權(quán)有追及性而債權(quán)無此性質(zhì)。就同一物而言,如物權(quán)與債權(quán)并存時,物權(quán)通常

8、優(yōu)先于債權(quán)。 （二）“買賣不擊破租賃”分析 羅馬法遵循債之相對性規(guī)則，將租賃權(quán)列為債權(quán)。根據(jù)羅馬法的規(guī)定，租賃合同因租賃物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)而終止，即“買賣破壞租賃”。 由于羅馬法奉行“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的古訓(xùn)，因此在帝政前期，新的所有人基于物的追及權(quán)，可以驅(qū)逐承租人而奪回標(biāo)的物。這樣，對于處于社會弱者地位的承租人是極為不利的。為此，有些租賃當(dāng)事人便在訂約時附加違約金條款。但即使如此，由于受讓人沒有參加該項租約的訂立，在法律上并不受其約束。地奧克萊體亞努斯帝為了維護承租人的利益，遂規(guī)定凡買賣中附有維持租約效力的條款的，買受人即有遵守的義務(wù)?！百I賣破壞租賃”的原則也就被限制了。 近代民法為保護承租人起見，

9、接受日耳曼法的觀念，紛紛確立“買賣不破租賃”的規(guī)則。二戰(zhàn)以后，隨著所有權(quán)社會性思想的發(fā)達，資本主義各國加強了保護房物承租人的立法，“租賃權(quán)物權(quán)化”的運動由此形成。我國合同法第 229 條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”，這是對“買賣不破租賃”的再次確認(rèn)?！百I賣不破租賃”一直是民法理論界傳統(tǒng)的主流觀點，其理論依據(jù)是所謂的“租賃權(quán)物權(quán)化”。 隨著市場經(jīng)濟的高度發(fā)展，民法學(xué)界關(guān)注的焦點逐漸從物的靜態(tài)性轉(zhuǎn)向物的動態(tài)性，所有權(quán)利用中心論由此形成并進一步成熟起來。依據(jù)該理論，筆者認(rèn)為“租賃權(quán)物權(quán)化”的學(xué)說難以令人信服。 下面，我們對租賃權(quán)性質(zhì)進行界定。 租賃權(quán)產(chǎn)生于租賃合同

10、，合同權(quán)利應(yīng)是債權(quán)，這是傳統(tǒng)債權(quán)理論的慣性思維?，F(xiàn)代社會中，租賃關(guān)系得到了長足發(fā)展，它的價值與意義已大大拓展，客觀上要求突出承租人的利益及其保護，這使得租賃權(quán)的物權(quán)性質(zhì)破歷史塵土而出，但這只是說明租賃權(quán)開始有了適宜的發(fā)展環(huán)境，并不能表明租賃權(quán)經(jīng)歷了債權(quán)向物權(quán)轉(zhuǎn)化的質(zhì)變過程。租賃權(quán)完全能使承租人占有、使用租賃物，而且在租賃期間內(nèi)可以排除出租人對租賃物的非法干預(yù)，這是眾所公認(rèn)的事實，從古到今都一貫如此。這里早已包含了物權(quán)的一切要素，如物權(quán)的支配性、排他性等等。當(dāng)代社會的租賃權(quán)具有對抗第三人的效力，明白地說，租賃權(quán)能夠約束受讓租賃物的新所有人，實際上不過是對租賃權(quán)固有內(nèi)容的發(fā)掘和強化，并不是賦予租賃

11、權(quán)以什么新奇的東西。羅馬法是從債權(quán)的角度理解租賃權(quán)的，即便如此，羅馬法中仍有“對物的出賣并不真正使租賃解除”的規(guī)則。租賃權(quán)不可能實現(xiàn)所謂的物權(quán)化，當(dāng)初就不該將租賃合同與租賃權(quán)混同起來，不該將租賃權(quán)想當(dāng)然地視為債權(quán)。如果因為租賃權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)是租賃關(guān)系，就進而認(rèn)定租賃權(quán)是債的關(guān)系，這是將權(quán)利產(chǎn)生的原因與權(quán)利本身的性質(zhì)混為一談。 無論從租賃權(quán)的性質(zhì)方面，還是從租賃權(quán)的權(quán)能之社會功能方面來看，租賃權(quán)都應(yīng)當(dāng)劃入物權(quán)體系，更確切地說，租賃權(quán)屬于他物權(quán)，是用益物權(quán)之一。詳細而言，租賃權(quán)的物權(quán)特性可由以下幾個理由支持：（1）租賃權(quán)具有物權(quán)、特別是用益物權(quán)的特征；（2）租賃權(quán)的目的在于用益，因此租賃權(quán)是一種利用

12、權(quán)，而不是任何別的權(quán)利；（3）以租賃權(quán)為物權(quán)，反映了所有權(quán)中心論的思想。 總而言之，“租賃權(quán)物權(quán)化”的學(xué)說由于其內(nèi)在的缺陷，不容易使人完全信服，人們在仔細研究此學(xué)說后，多少覺得它有些牽強附會。所以，我們應(yīng)當(dāng)適時歸還租賃權(quán)物權(quán)性的本質(zhì)，這樣做，只是正本清源。 （一） 結(jié)語 以“買賣不破租賃”為主要依據(jù)而得出的所謂債權(quán)物權(quán)化的結(jié)論是不成立的。不動產(chǎn)租賃權(quán)是對不動產(chǎn)租賃物使用收益的權(quán)利，屬于物權(quán)范疇。無論是從學(xué)說發(fā)展和立法實踐方面，還是從不動產(chǎn)租賃權(quán)在對抗力、長期性、保護方法等方而，都能說明不動產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)性質(zhì)。各國民法理論以及民事立法實踐也都認(rèn)定不動產(chǎn)租賃權(quán)具有物權(quán)性。房屋與土地作為不動產(chǎn)不僅具

13、有財產(chǎn)性而且關(guān)系到承租人生存權(quán)，有必要在法律上賦予不動產(chǎn)租賃權(quán)物權(quán)的性質(zhì)，增強承租人的法律地位。可以認(rèn)為，立法上確認(rèn)不動產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)法的目的在于，確保土地承租人(土地投資人)投資能夠順利收回，發(fā)揮土地利用價值以促進整個社會的經(jīng)濟發(fā)展，從而維持社會經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系的穩(wěn)定。 另外，將不動產(chǎn)租賃權(quán)構(gòu)造成物權(quán)，符合現(xiàn)代不動產(chǎn)租賃法律制度保護承租人的立法理念，并且可以增加不動產(chǎn)租賃權(quán)的流轉(zhuǎn)，促進不動產(chǎn)社會利用率。特別是在我國，對于土地房屋不動產(chǎn)租賃權(quán)的法律性質(zhì)進行深人探討，對于進一步認(rèn)識物權(quán)、債權(quán)的本質(zhì)，對于如何構(gòu)建中國特色的物權(quán)法體系，對于正確地處理涉及土地、房屋等不動產(chǎn)租賃具體案件中有關(guān)法律關(guān)系效力和權(quán)利保護問題，都具有不容忽視的現(xiàn)實意義。 總之，債權(quán)和物權(quán)之間的界限并非已經(jīng)模糊不清,債權(quán)物權(quán)化也并非是事實。我們必須本著嚴(yán)謹(jǐn)求實的態(tài)度，運用科學(xué)有效的方法探究事物本質(zhì),還原事物原貌,以推動理論和實踐的健康發(fā)展。 【參考文獻】1周林彬.物權(quán)法新論M.北京:北京大學(xué)出版社,2002，第229頁； 2史尚寬.物權(quán)法論M.北京:中國政法大學(xué)出版社,2000，第11頁； 王利明.民法學(xué)M.上海:復(fù)旦大學(xué)出版社,2004，第221頁；詹森林,等.民法概要M.臺北:五南圖書出版公司，2000年，第511-512頁； 3李慶海，論債權(quán)物權(quán)化的趨