銀行小企業(yè)貸款授信調(diào)查及關(guān)注要點(diǎn)

1、. 金融統(tǒng)計(jì)培訓(xùn)金融統(tǒng)計(jì)培訓(xùn)小企業(yè)貸款授信調(diào)查及關(guān)注要點(diǎn)小企業(yè)貸款授信調(diào)查及關(guān)注要點(diǎn). 金融統(tǒng)計(jì)培訓(xùn)金融統(tǒng)計(jì)培訓(xùn)問(wèn)題：授信調(diào)查工作做不好，有什么后果？.授信調(diào)查目的：授信調(diào)查目的：-控制風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)-發(fā)展業(yè)務(wù)（最終目的發(fā)展業(yè)務(wù)（最終目的）.授信調(diào)查的重要性：授信調(diào)查的重要性：-是后續(xù)審查審批決策的基礎(chǔ)。是后續(xù)審查審批決策的基礎(chǔ)。-是信貸風(fēng)險(xiǎn)防范和信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的是信貸風(fēng)險(xiǎn)防范和信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的最重要環(huán)節(jié)。最重要環(huán)節(jié)。-是我行生存發(fā)展的根本。是我行生存發(fā)展的根本。.盡職調(diào)查盡職調(diào)查真實(shí)真實(shí)準(zhǔn)確準(zhǔn)確全面全面盡職調(diào)查的標(biāo)準(zhǔn)盡職調(diào)查的標(biāo)準(zhǔn).調(diào)查四板塊調(diào)查四板塊一、調(diào)查什么？一、調(diào)查什么？（全面）（全面）二

2、、如何調(diào)查？二、如何調(diào)查？（真實(shí)、準(zhǔn)確）（真實(shí)、準(zhǔn)確）四、如何寫(xiě)報(bào)告？四、如何寫(xiě)報(bào)告？三、如何整理資料？三、如何整理資料？ 巧婦難為無(wú)米之炊巧婦難為無(wú)米之炊（一、二、三是米）（一、二、三是米）. 借款主體？借款主體？（一）借錢用途？（一）借錢用途？（二）萬(wàn)一沒(méi)錢還，怎么辦？（二）萬(wàn)一沒(méi)錢還，怎么辦？一、調(diào)查什么？一、調(diào)查什么？.（一）借款用途的真實(shí)性和合理性；（一）借款用途的真實(shí)性和合理性； 1、查看交易合同、發(fā)票、歷史交易記錄資料查看交易合同、發(fā)票、歷史交易記錄資料原件（含銀行流水）。原件（含銀行流水）。 是否存在關(guān)聯(lián)交易，交易價(jià)格是否合理？是否存在關(guān)聯(lián)交易，交易價(jià)格是否合理？ 2、查看項(xiàng)目

3、可行性分析報(bào)告、項(xiàng)目立項(xiàng)及報(bào)查看項(xiàng)目可行性分析報(bào)告、項(xiàng)目立項(xiàng)及報(bào)建資料、前期付款憑證、造價(jià)預(yù)算表等原件。建資料、前期付款憑證、造價(jià)預(yù)算表等原件。 項(xiàng)目是否合法合規(guī)，造價(jià)是否合理？項(xiàng)目是否合法合規(guī)，造價(jià)是否合理？ 3、現(xiàn)場(chǎng)考察?，F(xiàn)場(chǎng)考察。一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？.（二二）借款人情況借款人情況非財(cái)務(wù)因素調(diào)查非財(cái)務(wù)因素調(diào)查1、如何調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)？、如何調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)？（1）人品：）人品：家庭家庭 信仰信仰 性格性格 為人為人 信用信用 愛(ài)好愛(ài)好 好賭好賭 好色好色 （2）能力：）能力：學(xué)歷學(xué)歷 經(jīng)歷經(jīng)歷 溝通溝通 思路思路 用人用人 自控自控 管理管理 業(yè)績(jī)業(yè)績(jī) 一、

4、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？.2、如何調(diào)查借款人基本情況？、如何調(diào)查借款人基本情況？ 成立時(shí)間、經(jīng)營(yíng)歷史、目前占地面積、建成立時(shí)間、經(jīng)營(yíng)歷史、目前占地面積、建筑面積、員工人數(shù)、機(jī)器設(shè)備數(shù)量及成新度、筑面積、員工人數(shù)、機(jī)器設(shè)備數(shù)量及成新度、技術(shù)水平、生產(chǎn)能力、未來(lái)發(fā)展計(jì)劃技術(shù)水平、生產(chǎn)能力、未來(lái)發(fā)展計(jì)劃一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？.3、如何調(diào)查產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及前景？、如何調(diào)查產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及前景？質(zhì)量、核心競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)反應(yīng)、市場(chǎng)地位質(zhì)量、核心競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)反應(yīng)、市場(chǎng)地位、服務(wù)、品牌、專利、技術(shù)、前景、行業(yè)競(jìng)、服務(wù)、品牌、專利、技術(shù)、前景、行業(yè)

5、競(jìng)爭(zhēng)、可替換、更新?lián)Q代爭(zhēng)、可替換、更新?lián)Q代4、如何調(diào)查借款人發(fā)展方向、戰(zhàn)略部署？如何調(diào)查借款人發(fā)展方向、戰(zhàn)略部署？一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？.5、如何調(diào)查借款人擁有哪些上下游、如何調(diào)查借款人擁有哪些上下游客戶、合作關(guān)系及結(jié)算模式？客戶、合作關(guān)系及結(jié)算模式？一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？.6、如何調(diào)查借款人內(nèi)部管理情況？、如何調(diào)查借款人內(nèi)部管理情況？（1）股權(quán)結(jié)構(gòu)，股東是否團(tuán)結(jié)，所有者與經(jīng)營(yíng)者關(guān)系；）股權(quán)結(jié)構(gòu)，股東是否團(tuán)結(jié)，所有者與經(jīng)營(yíng)者關(guān)系；（2）內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置是否合理；）內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置是否合理；（3）內(nèi)部管理制度是否完善、健全、合理

6、；）內(nèi)部管理制度是否完善、健全、合理；（4）人員配置是否合理，管理人員素質(zhì)如何，實(shí)際控制）人員配置是否合理，管理人員素質(zhì)如何，實(shí)際控制人對(duì)企業(yè)的控制力如何，各部門之間能否相互協(xié)調(diào)，高級(jí)管人對(duì)企業(yè)的控制力如何，各部門之間能否相互協(xié)調(diào)，高級(jí)管理層是否發(fā)生重大人事變動(dòng)，是否存在用人不當(dāng)；理層是否發(fā)生重大人事變動(dòng)，是否存在用人不當(dāng)；（5）是否頻繁更換會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)人員；）是否頻繁更換會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)人員；（6）是否經(jīng)常性拖欠職工工資，內(nèi)部案件是否較多，員）是否經(jīng)常性拖欠職工工資，內(nèi)部案件是否較多，員工精神面貌如何，員工流動(dòng)程度如何；工精神面貌如何，員工流動(dòng)程度如何；（7）采購(gòu)、生產(chǎn)、銷售如何管理；）采購(gòu)、生產(chǎn)、銷售

7、如何管理；（8）是否存在違法經(jīng)營(yíng)；）是否存在違法經(jīng)營(yíng)；一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？.7、如何調(diào)查受宏觀環(huán)境影響程度？、如何調(diào)查受宏觀環(huán)境影響程度？原材料價(jià)格、勞動(dòng)力成本、區(qū)域轉(zhuǎn)型、原材料價(jià)格、勞動(dòng)力成本、區(qū)域轉(zhuǎn)型、環(huán)保、出口退稅、人民幣升值環(huán)保、出口退稅、人民幣升值一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？.8、如何調(diào)查借款人信用狀況？、如何調(diào)查借款人信用狀況？一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？.9、其他情況調(diào)查、其他情況調(diào)查（1）發(fā)生了重大損失的安全事故、泄密事件，可能或?qū)嶋H已經(jīng)嚴(yán)重）發(fā)生了重大損失的安全事故、泄密事件，可能或?qū)?/p>

8、際已經(jīng)嚴(yán)重影響企業(yè)的生存發(fā)展和債務(wù)清償能力；影響企業(yè)的生存發(fā)展和債務(wù)清償能力；（2）涉及重大法律訴訟、仲裁或重大經(jīng)濟(jì)糾紛，不能正常經(jīng)營(yíng)。）涉及重大法律訴訟、仲裁或重大經(jīng)濟(jì)糾紛，不能正常經(jīng)營(yíng)。（3）準(zhǔn)備進(jìn)行兼并、收購(gòu)、分立、股份制改造、資產(chǎn)重組等重大改）準(zhǔn)備進(jìn)行兼并、收購(gòu)、分立、股份制改造、資產(chǎn)重組等重大改制。冒險(xiǎn)兼并其他公司，或冒險(xiǎn)投資新業(yè)務(wù)、新產(chǎn)品、新市場(chǎng)。制。冒險(xiǎn)兼并其他公司，或冒險(xiǎn)投資新業(yè)務(wù)、新產(chǎn)品、新市場(chǎng)。（4）對(duì)外提供大額的擔(dān)保，接近或超過(guò)自身的承受能力；）對(duì)外提供大額的擔(dān)保，接近或超過(guò)自身的承受能力；（5）其他金融機(jī)構(gòu)，特別是曾提供較大額度授信、合作歷史較長(zhǎng)的）其他金融機(jī)構(gòu)，特別是

9、曾提供較大額度授信、合作歷史較長(zhǎng)的國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行突然退出；國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行突然退出；（6）關(guān)系到企業(yè)生產(chǎn)能力的某一客戶的訂貨變動(dòng)無(wú)常；喪失一個(gè)或）關(guān)系到企業(yè)生產(chǎn)能力的某一客戶的訂貨變動(dòng)無(wú)常；喪失一個(gè)或多個(gè)客戶，而這些客戶財(cái)力雄厚。多個(gè)客戶，而這些客戶財(cái)力雄厚。（7）投機(jī)于存貨，使存貨超出正常水平。）投機(jī)于存貨，使存貨超出正常水平。（8）設(shè)備維修不善，推遲更新過(guò)時(shí)的或無(wú)效的設(shè)備與設(shè)施。）設(shè)備維修不善，推遲更新過(guò)時(shí)的或無(wú)效的設(shè)備與設(shè)施。（9）關(guān)聯(lián)企業(yè)情況，是否存在關(guān)聯(lián)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)。）關(guān)聯(lián)企業(yè)情況，是否存在關(guān)聯(lián)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)。一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？.以真實(shí)、可靠的財(cái)

10、務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告為前提以真實(shí)、可靠的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告為前提，但又不能完全迷信會(huì)計(jì)報(bào)告，但又不能完全迷信會(huì)計(jì)報(bào)告 一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？財(cái)務(wù)因素調(diào)查財(cái)務(wù)因素調(diào)查.1、是否虛大資產(chǎn)？、是否虛大資產(chǎn)？核實(shí)資產(chǎn)各科目真實(shí)性，剔除實(shí)際已無(wú)變核實(shí)資產(chǎn)各科目真實(shí)性，剔除實(shí)際已無(wú)變現(xiàn)能力的資產(chǎn)現(xiàn)能力的資產(chǎn) 。一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？.2、是否虛小負(fù)債？分析形成資產(chǎn)的、是否虛小負(fù)債？分析形成資產(chǎn)的資金來(lái)自哪里。資金來(lái)自哪里。一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？.3、分析收入是否真實(shí)、穩(wěn)定、分析收入是否真實(shí)、穩(wěn)定（1）銀行流水產(chǎn)）銀行流水

11、產(chǎn)（2）納稅申報(bào)表、發(fā)票、納稅憑證）納稅申報(bào)表、發(fā)票、納稅憑證（3）存貨進(jìn)入庫(kù)記錄，貨運(yùn)單據(jù)）存貨進(jìn)入庫(kù)記錄，貨運(yùn)單據(jù)（4）水、電、氣消耗記錄（發(fā)票）及變化）水、電、氣消耗記錄（發(fā)票）及變化 一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？.4、分析利潤(rùn)是否虛增、分析利潤(rùn)是否虛增（虛小費(fèi)用：延長(zhǎng)折舊年限，不計(jì)提（虛小費(fèi)用：延長(zhǎng)折舊年限，不計(jì)提費(fèi)用，不攤銷費(fèi)用，應(yīng)計(jì)費(fèi)用而計(jì)入資費(fèi)用，不攤銷費(fèi)用，應(yīng)計(jì)費(fèi)用而計(jì)入資產(chǎn)其他應(yīng)收、待攤等）產(chǎn)其他應(yīng)收、待攤等） 一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？.5、分析資產(chǎn)、負(fù)債、收入結(jié)構(gòu)是否合理，、分析資產(chǎn)、負(fù)債、收入結(jié)構(gòu)是否合理，利潤(rùn)主

12、要來(lái)源是什么？利潤(rùn)主要來(lái)源是什么？（1）貨幣資金太少，影響正常支付，資金鏈斷裂；）貨幣資金太少，影響正常支付，資金鏈斷裂；（2）應(yīng)收賬款比例較高，壞賬風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。）應(yīng)收賬款比例較高，壞賬風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。（3）長(zhǎng)期投資比例過(guò)高，存在投資風(fēng)險(xiǎn)。）長(zhǎng)期投資比例過(guò)高，存在投資風(fēng)險(xiǎn)。（4）資產(chǎn)流動(dòng)性較差，資產(chǎn)比例失調(diào)）資產(chǎn)流動(dòng)性較差，資產(chǎn)比例失調(diào)（5）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與負(fù)債結(jié)構(gòu)不匹配，需優(yōu)化）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與負(fù)債結(jié)構(gòu)不匹配，需優(yōu)化（6）未分配利潤(rùn)比例較高，所有者權(quán)益的穩(wěn)定性較弱）未分配利潤(rùn)比例較高，所有者權(quán)益的穩(wěn)定性較弱（7）收入及利潤(rùn)來(lái)源于偶然收入或準(zhǔn)備停止的業(yè)務(wù)，穩(wěn)）收入及利潤(rùn)來(lái)源于偶然收入或準(zhǔn)備停止的業(yè)務(wù)，穩(wěn)定性差。定

13、性差。一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？.6、重視現(xiàn)金流量表分析、重視現(xiàn)金流量表分析 第一、希望總正。希望現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額顯示出正數(shù)第一、希望總正。希望現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額顯示出正數(shù)。但這也應(yīng)該有個(gè)限度，如果數(shù)額過(guò)大，那么也反映出企業(yè)資金使用。但這也應(yīng)該有個(gè)限度，如果數(shù)額過(guò)大，那么也反映出企業(yè)資金使用效率不高效率不高 ，存在著資金積壓現(xiàn)象。，存在著資金積壓現(xiàn)象。 第二、希望主正。主要是主營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金凈流量為正數(shù)。第二、希望主正。主要是主營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金凈流量為正數(shù)。 第三、希望有負(fù)。主要是投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量顯示負(fù)數(shù)，這一第三、希望有負(fù)。主要是投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量顯示負(fù)數(shù)

14、，這一希望是建立在前兩個(gè)希望的基礎(chǔ)之上的。它可以從一個(gè)側(cè)面反映出企希望是建立在前兩個(gè)希望的基礎(chǔ)之上的。它可以從一個(gè)側(cè)面反映出企業(yè)處于擴(kuò)張發(fā)展時(shí)期，投資活動(dòng)積極。業(yè)處于擴(kuò)張發(fā)展時(shí)期，投資活動(dòng)積極。 第四、希望以正帶負(fù)。主要是指通過(guò)企業(yè)良好的主營(yíng)業(yè)務(wù)（第四、希望以正帶負(fù)。主要是指通過(guò)企業(yè)良好的主營(yíng)業(yè)務(wù)（+）和有效的籌資活動(dòng)（和有效的籌資活動(dòng)（+）來(lái)加大企業(yè)的投資力度，推動(dòng)企業(yè)有序擴(kuò)張。）來(lái)加大企業(yè)的投資力度，推動(dòng)企業(yè)有序擴(kuò)張。 第五、希望正負(fù)良性循環(huán)。以正帶負(fù)可以從上一希望中體現(xiàn)，第五、希望正負(fù)良性循環(huán)。以正帶負(fù)可以從上一希望中體現(xiàn)，而以負(fù)促正可以理解為企業(yè)通過(guò)有效的投資運(yùn)作來(lái)推動(dòng)主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)而以

15、負(fù)促正可以理解為企業(yè)通過(guò)有效的投資運(yùn)作來(lái)推動(dòng)主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)營(yíng)效益。展，實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)營(yíng)效益。一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？.7、加強(qiáng)對(duì)關(guān)聯(lián)關(guān)系的調(diào)查。、加強(qiáng)對(duì)關(guān)聯(lián)關(guān)系的調(diào)查。 1、 加強(qiáng)對(duì)其它應(yīng)收款、其它應(yīng)付款、長(zhǎng)加強(qiáng)對(duì)其它應(yīng)收款、其它應(yīng)付款、長(zhǎng)期投資、投資收益、預(yù)付款項(xiàng)等關(guān)聯(lián)性科目的期投資、投資收益、預(yù)付款項(xiàng)等關(guān)聯(lián)性科目的調(diào)查核實(shí)，充分獲取關(guān)聯(lián)企業(yè)的交易信息，分調(diào)查核實(shí)，充分獲取關(guān)聯(lián)企業(yè)的交易信息，分析其關(guān)聯(lián)交易的公允性；析其關(guān)聯(lián)交易的公允性； 2、加強(qiáng)關(guān)聯(lián)企業(yè)集團(tuán)合并報(bào)表分析，避免加強(qiáng)關(guān)聯(lián)企業(yè)集團(tuán)合并報(bào)表分析，避免信息不對(duì)稱、不全面。信息不對(duì)稱、不全面

16、。 一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？.8、其他、其他（1）個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款，應(yīng)自制一個(gè)簡(jiǎn)易的家庭資）個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款，應(yīng)自制一個(gè)簡(jiǎn)易的家庭資產(chǎn)負(fù)債表及損益表進(jìn)行分析產(chǎn)負(fù)債表及損益表進(jìn)行分析如貨幣資金、理財(cái)產(chǎn)品、證券股票、房產(chǎn)、汽車如貨幣資金、理財(cái)產(chǎn)品、證券股票、房產(chǎn)、汽車；銀行負(fù)債、私人借款；收入、開(kāi)支；銀行負(fù)債、私人借款；收入、開(kāi)支（2）對(duì)于實(shí)際上由某一股東）對(duì)于實(shí)際上由某一股東100%擁有的企業(yè)，擁有的企業(yè)，在追加實(shí)際控制人及其配偶為保證人的情況下，可在追加實(shí)際控制人及其配偶為保證人的情況下，可將實(shí)際控制人家庭資產(chǎn)、負(fù)債、收支與企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)將實(shí)際控制人家庭資產(chǎn)、負(fù)債、收支

17、與企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)合并進(jìn)行分析。據(jù)合并進(jìn)行分析。一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？.9、冰凍三尺，非一日之寒。、冰凍三尺，非一日之寒。 企業(yè)的巨額虧損不是一天形成的，看報(bào)表，應(yīng)企業(yè)的巨額虧損不是一天形成的，看報(bào)表，應(yīng)該重在過(guò)程，堅(jiān)持多期對(duì)比的趨勢(shì)分析。該重在過(guò)程，堅(jiān)持多期對(duì)比的趨勢(shì)分析。 對(duì)變動(dòng)幅度較大的科目、比率、項(xiàng)目要深挖，重對(duì)變動(dòng)幅度較大的科目、比率、項(xiàng)目要深挖，重點(diǎn)分析！占比較大的科目、變動(dòng)較大的科目要明細(xì)，點(diǎn)分析！占比較大的科目、變動(dòng)較大的科目要明細(xì)，不要視而不見(jiàn)！細(xì)節(jié)決定成?。〔灰暥灰?jiàn)！細(xì)節(jié)決定成??！ 一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？.

18、10、財(cái)務(wù)分析的目的、財(cái)務(wù)分析的目的（1）償債能力及其可靠性）償債能力及其可靠性（2）盈利能力及其穩(wěn)定性）盈利能力及其穩(wěn)定性（3）財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)及其穩(wěn)健性）財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)及其穩(wěn)健性（4）成長(zhǎng)能力）成長(zhǎng)能力（5）資金分布及其營(yíng)運(yùn)能力）資金分布及其營(yíng)運(yùn)能力（6）經(jīng)營(yíng)管理的薄弱環(huán)節(jié)及其風(fēng)險(xiǎn)性）經(jīng)營(yíng)管理的薄弱環(huán)節(jié)及其風(fēng)險(xiǎn)性（7）可抵押資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)性和變現(xiàn)性）可抵押資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)性和變現(xiàn)性一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？.（三）擔(dān)保情況（三）擔(dān)保情況1、抵質(zhì)押物產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)爭(zhēng)議，抵押有效；抵質(zhì)押物產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)爭(zhēng)議，抵押有效； 2、抵押權(quán)評(píng)估價(jià)值及變現(xiàn)能力抵押權(quán)評(píng)估價(jià)值及變現(xiàn)能力 地理位置、樓向、裝

19、修、出租（以租金反推市場(chǎng)價(jià)值并判斷變現(xiàn)能力，是否地理位置、樓向、裝修、出租（以租金反推市場(chǎng)價(jià)值并判斷變現(xiàn)能力，是否存在長(zhǎng)期低租或提前收取租金風(fēng)險(xiǎn)）存在長(zhǎng)期低租或提前收取租金風(fēng)險(xiǎn)）3、有效保證擔(dān)保有效保證擔(dān)保 國(guó)家機(jī)關(guān)不得為保證人（國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)使用國(guó)外貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸除外）國(guó)家機(jī)關(guān)不得為保證人（國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)使用國(guó)外貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸除外） 學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體不得為保證人學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體不得為保證人 企業(yè)法人分支機(jī)構(gòu)、職能部門不得為保證人（法人書(shū)面授權(quán)范圍內(nèi)除外）企業(yè)法人分支機(jī)構(gòu)、職能部門不得為保證人（法人書(shū)面授權(quán)范圍內(nèi)除外） 超出公司章程規(guī)定限

20、額的擔(dān)保超出公司章程規(guī)定限額的擔(dān)保 對(duì)保證人的分析不能過(guò)于簡(jiǎn)單，尤其是純保證貸款，要按照調(diào)查借款人的對(duì)保證人的分析不能過(guò)于簡(jiǎn)單，尤其是純保證貸款，要按照調(diào)查借款人的思路去調(diào)查保證人，同時(shí)要關(guān)注保證人與借款人關(guān)系，分析其擔(dān)保的動(dòng)機(jī)。思路去調(diào)查保證人，同時(shí)要關(guān)注保證人與借款人關(guān)系，分析其擔(dān)保的動(dòng)機(jī)。一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？一、調(diào)查什么？二、如何調(diào)查？.（一）行文要求（一）行文要求 按報(bào)告要求的順序和內(nèi)容陳述，格式化，方便查閱。按報(bào)告要求的順序和內(nèi)容陳述，格式化，方便查閱。 邏輯性強(qiáng)、條理清楚；重點(diǎn)突出，針對(duì)性強(qiáng)。邏輯性強(qiáng)、條理清楚；重點(diǎn)突出，針對(duì)性強(qiáng)。 行文簡(jiǎn)潔明了，避免長(zhǎng)篇大論，避免重復(fù)。行文簡(jiǎn)潔明了，避免長(zhǎng)篇大論，避免重復(fù)。 對(duì)同一事物的陳述集中放在同一個(gè)地方，不要分散，更對(duì)同一事物的陳述集中放在同一個(gè)地方，不要分散，更不能進(jìn)行互相矛盾的表述。不能進(jìn)行互相矛盾的表述。 每個(gè)觀點(diǎn)均有證據(jù)鏈支持，以事實(shí)為基礎(chǔ)，以有形的資每個(gè)觀點(diǎn)均有證