承租者將租得房屋高價(jià)轉(zhuǎn)租行為是否有效(很早的原創(chuàng))

1、承租者將租得房屋高價(jià)轉(zhuǎn)租行為是否有效(很早的原創(chuàng))    承租者將租得房屋高價(jià)轉(zhuǎn)租行為是否有效  案情簡(jiǎn)介：一九九二年一月十日，劉某與某商店簽訂租賃經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地150平方米的租賃合同，合同約定被告用此場(chǎng)地從事服裝零售經(jīng)營(yíng)。租期一年，租金為15萬(wàn)元。合同生效后，劉某將租得的場(chǎng)地分割成42個(gè)攤位。安置了42節(jié)柜臺(tái)。隨后，劉某將分割的攤位分別與原告簽訂了“柜臺(tái)租賃協(xié)議”（商店對(duì)被告出租柜臺(tái)的行為表示同意）。協(xié)議規(guī)定：“每節(jié)柜臺(tái)月租金為1400元，42節(jié)柜臺(tái)年租金共計(jì)705，600元。每節(jié)柜臺(tái)抵押金為4000元；如中途解除合同，抵押金不予返還。”原告在經(jīng)營(yíng)

2、過(guò)程中，由于支付不起高額柜臺(tái)租金，被迫停止經(jīng)營(yíng)，退出柜臺(tái)。在索取4000元抵押金時(shí)，與被告發(fā)生糾紛。于是28位原告共同向法院起訴，要求被告返還抵押金。 原告訴稱(chēng)：被告即非商店產(chǎn)權(quán)人，又無(wú)足夠自營(yíng)能力，擅自轉(zhuǎn)租營(yíng)業(yè)場(chǎng)地，居間盤(pán)剝漁利，系違法行為，應(yīng)予終止。原被告簽訂的租賃柜臺(tái)協(xié)議無(wú)效，被告應(yīng)退還112，000元抵押金。 被告辯稱(chēng)：1、被告所承租的只是商店150平方米的營(yíng)業(yè)場(chǎng)地，而不是柜臺(tái)。承租時(shí)場(chǎng)地內(nèi)沒(méi)有任何可移動(dòng)附屬物，所有柜臺(tái)及裝修布置均為被告所出資。被告有權(quán)自行決定經(jīng)營(yíng)方式，將柜臺(tái)出租。不存在轉(zhuǎn)租營(yíng)業(yè)場(chǎng)地漁利問(wèn)題。2、原被告租賃柜臺(tái)協(xié)議是在平等互利、協(xié)商一致的前提下簽訂的，不存在欺詐、乘人

3、之危情況。協(xié)議合法有效，抵押金不予退還。 本案糾紛發(fā)生后，在某城引起很大反響。對(duì)被告這種“二房東”“二店主”的行為，贊益者、抵毀者均各有主張。某報(bào)社曾辟一專(zhuān)欄，討論“二房東”是否合法，合理。法律界對(duì)此問(wèn)題的爭(zhēng)鳴更是積極、勇躍。 一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為：被告“二房東”的行為是不合法的。同時(shí)，它是一種極不合理的變向剝削行為。嚴(yán)重侵犯了承租者的合法權(quán)益。中華人民共和國(guó)民法通則第九十一條明確規(guī)定：“合同一方將合同權(quán)利、義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)取得合同另一方同意，并不得牟利。”本案被告所實(shí)施的加價(jià)轉(zhuǎn)租，牟取暴利的行為，違反了法律規(guī)定。被告的轉(zhuǎn)租行為屬于無(wú)效民事行為。依法應(yīng)當(dāng)解除。 第二種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為：被告“

4、二房東”行為合法有效。被告所實(shí)施轉(zhuǎn)租行為，涉及的法律問(wèn)題只有一個(gè)，那就是，轉(zhuǎn)租是否經(jīng)過(guò)了產(chǎn)權(quán)人同意。產(chǎn)權(quán)人同意，那么轉(zhuǎn)租就合法。所以被告經(jīng)商店同意出租柜臺(tái)，只是行使合法經(jīng)營(yíng)權(quán)的一種方式，受法律保護(hù)。再者柜臺(tái)為被告所有，被告在履行與商店簽訂的承租合同中也無(wú)違法之處。原告以被告名義從事經(jīng)營(yíng)，原告產(chǎn)生由被告承擔(dān)。被告對(duì)商店負(fù)責(zé)，同時(shí)，對(duì)原告有管理的權(quán)利，義務(wù)。原被告之間視為一種雇傭關(guān)系。“租賃柜臺(tái)協(xié)議”只視為一種雇傭雙方內(nèi)部權(quán)利、義務(wù)的約定。被告并非坐收漁利，而是帶有很大風(fēng)險(xiǎn)?！岸繓|”行為可緩解房東人力，財(cái)力不足，又可吸收社會(huì)閑散資金。它是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種經(jīng)營(yíng)機(jī)制。 第三種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為：原被告簽

5、訂的“租賃柜臺(tái)協(xié)議”顯失公平，屬于可撤銷(xiāo)的民事行為。被告利用其自身有柜臺(tái)出租權(quán)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)利用原告沒(méi)有經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的缺點(diǎn)，致使原被告雙方權(quán)利義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償?shù)脑瓌t。租賃柜臺(tái)協(xié)議顯失公平。法院應(yīng)當(dāng)依法變更或撤銷(xiāo)。將抵押金返還原告。 筆者傾向第一種觀(guān)點(diǎn)。被告行為是不合法的，依法應(yīng)解除。筆者認(rèn)為，原告與被告并非雇傭關(guān)系。原告租得柜臺(tái)后，原告的經(jīng)營(yíng)權(quán)是相對(duì)獨(dú)立的。原告無(wú)需接受被告管理。原告是以商店名義從事經(jīng)營(yíng)。原被告雙方在事實(shí)上、形式上均沒(méi)有形成雇傭關(guān)系。而是形成一種轉(zhuǎn)租關(guān)系。 我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)合同一方向第三人轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利義務(wù)有明確的限制規(guī)定。即合同一方轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利，義務(wù)必須經(jīng)合同另一方同意，并不

6、得牟利。轉(zhuǎn)讓合同的合法有效前提，必須同時(shí)具備兩個(gè)要件：一、經(jīng)合同對(duì)方同意；二、不得牟利。本案中，被告在轉(zhuǎn)租過(guò)程中，雖將轉(zhuǎn)租標(biāo)的進(jìn)行改變，將房屋轉(zhuǎn)變?yōu)楣衽_(tái)。但是，柜臺(tái)仍是安置在房屋之中。仍占有房屋空間，一節(jié)柜臺(tái)僅價(jià)值百作余元。而在此空間，一月租金便高達(dá)1400元。所以，被告向原告出租柜臺(tái)是形式、現(xiàn)象。被告向原告轉(zhuǎn)租房屋卻是內(nèi)容、實(shí)質(zhì)。被告向原告轉(zhuǎn)租房屋租金竟比被告與商店的房屋租金高出近5倍。被告的轉(zhuǎn)租行為顯然違反了“不得牟利”的規(guī)定。所以，被告行為違法。被告與原告簽訂的“租賃柜臺(tái)協(xié)議”無(wú)效。 從促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度考慮，筆者承認(rèn)被告這種“二房東”行為有一定存在道理。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，“二房東”的

7、行為也比比皆是。但從消極角度考慮，“二房東”的行為對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也具有一定的阻礙作用。“二房東”“二店主”的出現(xiàn)，無(wú)疑是在出租者、承租者；供方、需方之間設(shè)置了一首屏障?！岸繓|”“二店主”利用其優(yōu)越地位，使本應(yīng)當(dāng)正常的承出租關(guān)系，供需關(guān)系無(wú)法正常進(jìn)行。這種行為明顯違反了競(jìng)爭(zhēng)所要求的公平原則。同時(shí)，“二房東”為牟取利益，必然要抬高轉(zhuǎn)租價(jià)格。這勢(shì)必要增加承租人的負(fù)擔(dān)。使把本應(yīng)投入生產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)的資金違心地交給“二房東”。這必然影響經(jīng)濟(jì)效益的提高。如果放任“二房東”的存在，必然會(huì)在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中出現(xiàn)大量非法投機(jī)商。他們可以恣意操縱市場(chǎng)，哄抬物價(jià)。這必然會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)秩序的混亂。 “二房東”的行為急待立法加以規(guī)范

8、。在一些情況下，“二房東”將租得房屋性質(zhì)加以改變，然后對(duì)外租賃、承包經(jīng)營(yíng)。例如：承租者將租得的房屋開(kāi)設(shè)商店。然后對(duì)外出租商店柜臺(tái)?；?qū)⒆獾梅课蓍_(kāi)設(shè)飯店，然后對(duì)外承包經(jīng)營(yíng)。這時(shí)，“二房東”并非是直接轉(zhuǎn)租房屋牟取利益。如果按照中華人民共和國(guó)民法通則第九十一條規(guī)定，一概予以禁止，確認(rèn)無(wú)效，那便存在不合理的因素。阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。   作者：牡丹江華廈律師事務(wù)所 吳京堂 律師 1993年8月 <編后評(píng)語(yǔ)>該文是筆者在十多年前所發(fā)表的文章，距今已經(jīng)十多年，當(dāng)時(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)剛剛從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)體制的概念是“有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)”。整個(gè)經(jīng)濟(jì)立法極其落后。現(xiàn)在想來(lái)本文的觀(guān)點(diǎn)也略顯幼稚?，F(xiàn)在的立法對(duì)二房東的身份已經(jīng)合法化。但是距今已有二十年的民法通則仍然沒(méi)有被廢止。該民法通則雖已經(jīng)千瘡百孔茍延殘喘，可卻還是踉踉蹌蹌地又度一春秋。不能不說(shuō)是國(guó)共立法的悲哀！ 2006年1月15日星期日       北