承租者將租得房屋高價轉(zhuǎn)租行為是否有效(很早的原創(chuàng))

1、承租者將租得房屋高價轉(zhuǎn)租行為是否有效(很早的原創(chuàng))    承租者將租得房屋高價轉(zhuǎn)租行為是否有效  案情簡介：一九九二年一月十日，劉某與某商店簽訂租賃經(jīng)營場地150平方米的租賃合同，合同約定被告用此場地從事服裝零售經(jīng)營。租期一年，租金為15萬元。合同生效后，劉某將租得的場地分割成42個攤位。安置了42節(jié)柜臺。隨后，劉某將分割的攤位分別與原告簽訂了“柜臺租賃協(xié)議”（商店對被告出租柜臺的行為表示同意）。協(xié)議規(guī)定：“每節(jié)柜臺月租金為1400元，42節(jié)柜臺年租金共計705，600元。每節(jié)柜臺抵押金為4000元；如中途解除合同，抵押金不予返還?！痹嬖诮?jīng)營

2、過程中，由于支付不起高額柜臺租金，被迫停止經(jīng)營，退出柜臺。在索取4000元抵押金時，與被告發(fā)生糾紛。于是28位原告共同向法院起訴，要求被告返還抵押金。 原告訴稱：被告即非商店產(chǎn)權(quán)人，又無足夠自營能力，擅自轉(zhuǎn)租營業(yè)場地，居間盤剝漁利，系違法行為，應(yīng)予終止。原被告簽訂的租賃柜臺協(xié)議無效，被告應(yīng)退還112，000元抵押金。 被告辯稱：1、被告所承租的只是商店150平方米的營業(yè)場地，而不是柜臺。承租時場地內(nèi)沒有任何可移動附屬物，所有柜臺及裝修布置均為被告所出資。被告有權(quán)自行決定經(jīng)營方式，將柜臺出租。不存在轉(zhuǎn)租營業(yè)場地漁利問題。2、原被告租賃柜臺協(xié)議是在平等互利、協(xié)商一致的前提下簽訂的，不存在欺詐、乘人

3、之危情況。協(xié)議合法有效，抵押金不予退還。 本案糾紛發(fā)生后，在某城引起很大反響。對被告這種“二房東”“二店主”的行為，贊益者、抵毀者均各有主張。某報社曾辟一專欄，討論“二房東”是否合法，合理。法律界對此問題的爭鳴更是積極、勇躍。 一種觀點(diǎn)認(rèn)為：被告“二房東”的行為是不合法的。同時，它是一種極不合理的變向剝削行為。嚴(yán)重侵犯了承租者的合法權(quán)益。中華人民共和國民法通則第九十一條明確規(guī)定：“合同一方將合同權(quán)利、義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)取得合同另一方同意，并不得牟利。”本案被告所實(shí)施的加價轉(zhuǎn)租，牟取暴利的行為，違反了法律規(guī)定。被告的轉(zhuǎn)租行為屬于無效民事行為。依法應(yīng)當(dāng)解除。 第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：被告“

4、二房東”行為合法有效。被告所實(shí)施轉(zhuǎn)租行為，涉及的法律問題只有一個，那就是，轉(zhuǎn)租是否經(jīng)過了產(chǎn)權(quán)人同意。產(chǎn)權(quán)人同意，那么轉(zhuǎn)租就合法。所以被告經(jīng)商店同意出租柜臺，只是行使合法經(jīng)營權(quán)的一種方式，受法律保護(hù)。再者柜臺為被告所有，被告在履行與商店簽訂的承租合同中也無違法之處。原告以被告名義從事經(jīng)營，原告產(chǎn)生由被告承擔(dān)。被告對商店負(fù)責(zé)，同時，對原告有管理的權(quán)利，義務(wù)。原被告之間視為一種雇傭關(guān)系?！白赓U柜臺協(xié)議”只視為一種雇傭雙方內(nèi)部權(quán)利、義務(wù)的約定。被告并非坐收漁利，而是帶有很大風(fēng)險?！岸繓|”行為可緩解房東人力，財力不足，又可吸收社會閑散資金。它是符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種經(jīng)營機(jī)制。 第三種觀點(diǎn)認(rèn)為：原被告簽

5、訂的“租賃柜臺協(xié)議”顯失公平，屬于可撤銷的民事行為。被告利用其自身有柜臺出租權(quán)的優(yōu)勢，同時利用原告沒有經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的缺點(diǎn)，致使原被告雙方權(quán)利義務(wù)明顯違反公平、等價有償?shù)脑瓌t。租賃柜臺協(xié)議顯失公平。法院應(yīng)當(dāng)依法變更或撤銷。將抵押金返還原告。 筆者傾向第一種觀點(diǎn)。被告行為是不合法的，依法應(yīng)解除。筆者認(rèn)為，原告與被告并非雇傭關(guān)系。原告租得柜臺后，原告的經(jīng)營權(quán)是相對獨(dú)立的。原告無需接受被告管理。原告是以商店名義從事經(jīng)營。原被告雙方在事實(shí)上、形式上均沒有形成雇傭關(guān)系。而是形成一種轉(zhuǎn)租關(guān)系。 我國現(xiàn)行法律對合同一方向第三人轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利義務(wù)有明確的限制規(guī)定。即合同一方轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利，義務(wù)必須經(jīng)合同另一方同意，并不

6、得牟利。轉(zhuǎn)讓合同的合法有效前提，必須同時具備兩個要件：一、經(jīng)合同對方同意；二、不得牟利。本案中，被告在轉(zhuǎn)租過程中，雖將轉(zhuǎn)租標(biāo)的進(jìn)行改變，將房屋轉(zhuǎn)變?yōu)楣衽_。但是，柜臺仍是安置在房屋之中。仍占有房屋空間，一節(jié)柜臺僅價值百作余元。而在此空間，一月租金便高達(dá)1400元。所以，被告向原告出租柜臺是形式、現(xiàn)象。被告向原告轉(zhuǎn)租房屋卻是內(nèi)容、實(shí)質(zhì)。被告向原告轉(zhuǎn)租房屋租金竟比被告與商店的房屋租金高出近5倍。被告的轉(zhuǎn)租行為顯然違反了“不得牟利”的規(guī)定。所以，被告行為違法。被告與原告簽訂的“租賃柜臺協(xié)議”無效。 從促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度考慮，筆者承認(rèn)被告這種“二房東”行為有一定存在道理。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，“二房東”的

7、行為也比比皆是。但從消極角度考慮，“二房東”的行為對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展也具有一定的阻礙作用?！岸繓|”“二店主”的出現(xiàn)，無疑是在出租者、承租者；供方、需方之間設(shè)置了一首屏障?！岸繓|”“二店主”利用其優(yōu)越地位，使本應(yīng)當(dāng)正常的承出租關(guān)系，供需關(guān)系無法正常進(jìn)行。這種行為明顯違反了競爭所要求的公平原則。同時，“二房東”為牟取利益，必然要抬高轉(zhuǎn)租價格。這勢必要增加承租人的負(fù)擔(dān)。使把本應(yīng)投入生產(chǎn)，經(jīng)營的資金違心地交給“二房東”。這必然影響經(jīng)濟(jì)效益的提高。如果放任“二房東”的存在，必然會在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中出現(xiàn)大量非法投機(jī)商。他們可以恣意操縱市場，哄抬物價。這必然會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)秩序的混亂。 “二房東”的行為急待立法加以規(guī)范

8、。在一些情況下，“二房東”將租得房屋性質(zhì)加以改變，然后對外租賃、承包經(jīng)營。例如：承租者將租得的房屋開設(shè)商店。然后對外出租商店柜臺?；?qū)⒆獾梅课蓍_設(shè)飯店，然后對外承包經(jīng)營。這時，“二房東”并非是直接轉(zhuǎn)租房屋牟取利益。如果按照中華人民共和國民法通則第九十一條規(guī)定，一概予以禁止，確認(rèn)無效，那便存在不合理的因素。阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。   作者：牡丹江華廈律師事務(wù)所 吳京堂 律師 1993年8月 <編后評語>該文是筆者在十多年前所發(fā)表的文章，距今已經(jīng)十多年，當(dāng)時的社會經(jīng)濟(jì)剛剛從計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，當(dāng)時經(jīng)濟(jì)體制的概念是“有計劃的商品經(jīng)濟(jì)”。整個經(jīng)濟(jì)立法極其落后?，F(xiàn)在想來本文的觀點(diǎn)也略顯幼稚?，F(xiàn)在的立法對二房東的身份已經(jīng)合法化。但是距今已有二十年的民法通則仍然沒有被廢止。該民法通則雖已經(jīng)千瘡百孔茍延殘喘，可卻還是踉踉蹌蹌地又度一春秋。不能不說是國共立法的悲哀！ 2006年1月15日星期日       北