綠地繽紛城商業(yè)規(guī)劃分析

1、此處填寫客戶名稱此處填寫項目標題文字1綠地繽紛城綠地繽紛城 2012 2012年年0808月月1313日日 康康 微微2世聯(lián)商業(yè)綠地集團是中國綜合性領軍企業(yè)綠地集團是中國綜合性領軍企業(yè), ,目前形成“房地產主業(yè)突出，能源、金融等相關產業(yè)并舉發(fā)展”的產業(yè)布局。p綠地集團是中國綜合性地產領軍企業(yè)，在2011中國企業(yè)500強排名中位列第36位，在中國房地產企業(yè)排名中超過萬科，位居第1位，在上海地區(qū)企業(yè)集團中排名第17位。p綠地集團創(chuàng)立19年來，始終堅持“綠綠地，讓生活更美好地，讓生活更美好”的企業(yè)宗旨和“和諧綠和諧綠地、共建共享地、共建共享”的發(fā)展理念，通過產業(yè)經營與資本經營并舉發(fā)展，形成了p房地產

2、開發(fā)經營作為綠地集團的核心主導產業(yè)，建設項目遍及上海、北京、天津、重慶、廣州、南京、濟南、武漢、成都、沈陽、長春、哈爾濱、西安、長沙、鄭州、貴陽、合肥、南昌、蘇州、無錫、烏魯木齊、銀川、呼和浩特、太原等全國24個省54個城市；能源、金融、商業(yè)地產、建筑、汽車服務等產業(yè)也具有較大的規(guī)模和較強的實力。 產品線產品線: :四海系列：綠地中心、綠地中央廣場，特點定位地標型、超高層、城市中央核心、標桿區(qū)域的商業(yè)綜合體項目；八方系列：綠地繽紛城、綠地新都會,特點定位綜合性、區(qū)域型、軌道交通樞紐中心、城市副中心的大規(guī)模商業(yè)集群；人和系列：綠地樂和城、綠地鄰里中心，特點定位功能型、社區(qū)配套型商業(yè)中心主要服務于

3、當地居民。 【開發(fā)商背景開發(fā)商背景】3世聯(lián)商業(yè)商圈商圈定位定位代表商業(yè)項目代表商業(yè)項目商業(yè)建筑面商業(yè)建筑面積（）積（）開業(yè)時間開業(yè)時間西紅門商圈中高端1.樂家購物中心8萬2012年10月開業(yè)2宜家購物中心50萬2014年開業(yè)黃村衛(wèi)星城商圈中高端3綠地繽紛城8萬2010年5月16號棗園商圈中端華堂商場2萬2003年6月玫瑰城商業(yè)中心10萬 2007年11月13日中心商圈商圈位置 黃村衛(wèi)星城商圈規(guī)模商圈面積范圍達3公里。商業(yè)類型是集辦公、會展、酒店、居住及文化娛樂為一體的國際商務中心區(qū)，是金融工具的匯集之處。主要特征1.城南計劃背景之下，南部商業(yè)檔次逐漸增強;2.以服務大興南部新城一站式家庭生活休

4、閑購物中心,彌補南部商業(yè)市場空缺;3.公共交通便捷、軌道交通發(fā)達；經營情況項目開業(yè)時間段,目前還處于蓄客時期,餐飲兒童體驗超市等生活服務業(yè)態(tài)經營狀況相對好;客戶情況主要以周邊常駐居民為主,輻射范圍為大興市區(qū)以及五環(huán)以內居民;商圈研判4號線地鐵每日往來客群10萬人次，綠地繽紛城項目周邊國內知名房企扎推開發(fā)，3公里內原有住宅社區(qū)40個，3公里范圍內人口數量達35萬人，5公里范圍內常駐人口數量達60萬人，未來5年將超80萬人。商業(yè)發(fā)展勢頭強勁，潛力巨大西斯萊公西斯萊公館館金星路高米店南高米店南綠地綠地. .繽紛城繽紛城西單商圈西紅門商圈黃村衛(wèi)星城商圈棗園商圈綠地繽紛城是大興新城北區(qū)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最豐

5、富的核綠地繽紛城是大興新城北區(qū)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最豐富的核 心商圈，是北京南城最具標志性和輻射力的城市綜合體心商圈，是北京南城最具標志性和輻射力的城市綜合體項目之一項目之一宜家購宜家購物中心物中心樂家購樂家購物中心物中心【項目商圈項目商圈】4世聯(lián)商業(yè)集中集中高檔社區(qū)、商業(yè)、辦公、休閑購物中心等于一體的大高檔社區(qū)、商業(yè)、辦公、休閑購物中心等于一體的大型現代服務業(yè)綜合項目型現代服務業(yè)綜合項目。緊鄰大興中端居住區(qū)，項目所在。緊鄰大興中端居住區(qū)，項目所在地正處在快速發(fā)展階段、地正處在快速發(fā)展階段、 項目資料項目資料項目名稱項目名稱綠地繽紛城地理位置地理位置大興區(qū)金星西路3號開發(fā)商開發(fā)商北京綠地京城置業(yè)有限

6、公司經營經營/ /管理方管理方北京綠地京城商業(yè)管理有限公司投資商：上海綠地集團物業(yè)管理：北京綠地京城商業(yè)管理有限公司商業(yè)運營：北京綠地京城商業(yè)管理有限公司投資成本20億營業(yè)時間營業(yè)時間樂購：7:3022：00商場：周一至周四：10：0022：00周五至周日：09:3022:30京京開開高高速速興興華華大大街街綠地西斯萊公館綠地西斯萊公館樓面價樓面價：6605元/平米 規(guī)模：45.8萬平方米產品類型產品類型：精裝小戶型酒店式公寓小戶型酒店式公寓，入市價格17000元/平米；規(guī)劃建設集高檔住宅、國際青年公寓、大型購物中心、餐飲酒吧街、俱樂部等于一體的大型城市綜合體?！卷椖扛艣r項目概況】5世聯(lián)商業(yè)購

7、物中心購物中心總體量為總體量為8 8萬平方米萬平方米, ,其中樂購其中樂購超市超市1.41.4萬平萬平方米方米綠地繽紛城商業(yè)建筑參數綠地繽紛城商業(yè)建筑參數建筑面積建筑面積（）15萬占地面積占地面積（）162000容積率容積率2.60綠化率綠化率50%層高層高3-4m主動線寬度主動線寬度3.5-5.4m店鋪空置率店鋪空置率5%挑空面積挑空面積（）大中庭1000小中庭100停車位總計停車位總計1500個下沉廣場面積下沉廣場面積( () )20003.5 m3-4m樓層層高：樓層層高： 大中庭小中庭3.55.4【建筑系數建筑系數】6世聯(lián)商業(yè)綠地綠地繽紛城是城南首座地鐵上蓋商業(yè)中心，集購物、餐繽紛城是

8、城南首座地鐵上蓋商業(yè)中心，集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體。定位為一站式家庭生活休閑購飲、休閑、娛樂于一體。定位為一站式家庭生活休閑購物中心物中心業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位n打造引領嶄新生活方式的高品質新城市地標性商業(yè).n迎合全家庭購物需要,大面積生活服務提供如超市、餐飲、健身中心等配套設施,主要承擔家庭生活休閑娛樂功能。n綠地繽紛城立足于“休閑生活”定位，被打造成家庭型的休閑購物中心，集購物、餐飲、休閑、娛樂、家庭親子于一體。n品牌定位中端，主力店+次主力店+品牌店n代表品牌KFCJACKJONSVOEMOODCOETE COFFE客戶定位客戶定位u輻射范圍為整個大興市區(qū)及五環(huán)周邊，主要鎖定中堅階層年輕

9、家庭消費型的客戶。形象定位形象定位功能定位功能定位檔次定位檔次定位生態(tài)化生活中心生態(tài)化生活中心【項目定位項目定位】7世聯(lián)商業(yè)【功能分區(qū)功能分區(qū)】地下一層為生活服務功能，一層主要為品牌零售功能，地下一層為生活服務功能，一層主要為品牌零售功能，二層主要為特色休閑體驗功能，三層為兒童家居體驗功二層主要為特色休閑體驗功能，三層為兒童家居體驗功能能,4,4層主要為餐飲層主要為餐飲, ,娛樂等業(yè)態(tài)娛樂等業(yè)態(tài)地下一層：主要為超市和餐飲等生活服務，同時兼具一些小飾品等零售店鋪;一層：主要為品牌展示和特賣場，主力商鋪KFCJACKJONSVOEMOODCOETE COFFE提升整體購物中心檔次;二層：主要為時尚

10、服飾和運動休閑;三層，主要為兒童體驗和兒童服飾,少部分家居生活業(yè)態(tài);四層,大型主力店保利劇院和未來將開業(yè)的美格菲健身中心等休閑娛樂業(yè)態(tài);B12F3F1F4F興鮮興鮮. .生活生活興情興情. .秀場秀場興悅興悅. .齊享齊享興尚興尚. .薈萃薈萃興彩興彩. .時光時光樓層樓層功能組合功能組合B1超市國際快餐快速食品營養(yǎng)保健1F精品服飾鐘表眼睛珠寶飾品休閑餐飲2F時尚流行流行配飾運動天地休閑水吧3F兒童世界家居天地美食天地4F保利劇院特色餐飲休閑娛樂8世聯(lián)商業(yè)從業(yè)態(tài)面積所占比來看，從業(yè)態(tài)面積所占比來看，零售零售: :餐飲餐飲: :配套配套: :娛樂娛樂30%30%：26%26%：36%36% ：8

11、 8% % ，生活配套占，生活配套占比較比較大大樓層業(yè)態(tài)組合主力商戶B1超市國際快餐快速食品營養(yǎng)保健屈臣氏樂購麥當勞1/F精品服飾鐘表眼鏡珠寶飾品休閑餐飲Costa coffee 肯德基nikeonlyJACK JONES等 2/F時尚流行流行配飾運動天地休閑水吧Etam集合店上海歌城adidasnike3/F兒童世界家具天地美食天地格林童趣麗家寶貝避風港湄洲東坡4/F保利影院特色餐飲休閑娛樂保利影院美格菲健身中心n業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)：業(yè)種配比基本對等，分布相對分散,休閑娛樂類型主要以保利美格菲健身為主;n品牌：品牌：共有111個商家，其中包括保利國際影院、美格菲健身中心、上海歌城、棒約翰、萬龍洲海鮮

12、、COSTA COFFEE、巴黎貝甜、La sueZ、伊芙麗、拉夏貝爾男裝、莫麗菲爾、西域、SHEN等約40%時尚品牌均為首次進駐大興區(qū)?！緲I(yè)態(tài)排布業(yè)態(tài)排布】9世聯(lián)商業(yè)項目臨近市區(qū)進入大興主干道項目臨近市區(qū)進入大興主干道, ,且且4 4號線直達目的地號線直達目的地, ,主主入口都設置在核心路段入口都設置在核心路段, ,車流和人流方向交通便捷車流和人流方向交通便捷n區(qū)位：被金星路、興華大街、興豐大街等城市主要干道包圍將項目與大興全區(qū)緊密相連。n交通交通:緊鄰地鐵4號線，與高米店南站無縫連接。 公交：周邊有943、937、968、957、366等數十條公交全速暢連。 n人流方向人流方向：周邊住宅區(qū)

13、較多，公交,地鐵直達，人流方向不統(tǒng)一；n車流方向車流方向：車輛主要沿金星路和興豐大街兩個方向進入停車場；n購物中心出入口位置購物中心出入口位置：項目總公設有8個入口,主入口面向金星路和興豐大街,為大興區(qū)方向進入路口,昭示性好;n停車場停車場：停車入口和出口設置在東側西側，方便不同方向車輛駛入?！緟^(qū)域交通區(qū)域交通】興豐大街興豐大街道路道路名稱名稱連接方連接方向向路況條件路況條件興華大街南北雙向4車道興豐大街南北雙向4車道雙高路東西雙向2車道金星路東西雙向6車道京開高速南北雙向6車道停車場出入口停車場出入口西南口進入方向西南口進入方向入口入口入口人流方向人流方向人流方向人流方向高米高米店南店南10

14、世聯(lián)商業(yè)平面動線規(guī)劃簡單明晰，但受體量、形狀、交通區(qū)位等平面動線規(guī)劃簡單明晰，但受體量、形狀、交通區(qū)位等因素影響，動線回流性不強，設置主力店促進消費者在因素影響，動線回流性不強，設置主力店促進消費者在購物中心內增加有效流動，提升消費幾率購物中心內增加有效流動，提升消費幾率n動線規(guī)劃:動線呈啞鈴型,兩中庭之前形成回環(huán)動線,使商戶達到最大通行量;n連接天橋:3層大中庭中間設置天橋既不影響視野的通透感,同時有效引導客流,n入口挑空：昭示性好，聚集人流地，便于舉辦活動和特賣專場；n半圓弧形玻璃幕墻:增加瀏覽面積,更有效的展示品牌,并給整體空間提升品質感.n店面設置:品牌店集中擺放在北側，能夠有效吸引各

15、口人流向購物中心內部流動，時提高租金價格；B13F2F4F【平面動線平面動線】1F 大中庭小中庭 大中庭小中庭 大中庭小中庭11世聯(lián)商業(yè)B13F2F4F1F購物中心東西主入口處設置扶梯和客梯購物中心東西主入口處設置扶梯和客梯, ,引導客流向引導客流向購物中心內部流動購物中心內部流動n扶梯：扶梯：主要安放東部和南部入口位置,同時也是中庭所在位置,有效拉動客流向購物中心內部流動；,避免死角n玻璃觀光電梯玻璃觀光電梯玻璃觀光電梯的位置能在中庭空間創(chuàng)造活力和動感，與扶梯之間交替結合起來，使各層人流互動得到最優(yōu)化；n樂購超市內部自動扶梯：方便客戶在店內采購商品，在非購物中心營業(yè)時間點上，可保持超市正常運

16、作。【垂直交通垂直交通】扶扶 梯梯9 9 部部客客 梯梯4 4部部(2(2部觀光部觀光電梯電梯扶梯扶梯客梯客梯樂購超市自動坡道扶梯樂購超市自動坡道扶梯客梯客梯客梯客梯客梯客梯客梯客梯扶梯扶梯扶梯扶梯客梯客梯扶梯扶梯客梯客梯客梯客梯扶梯扶梯客梯客梯客梯客梯客梯客梯客梯客梯扶梯扶梯客梯客梯客梯客梯客梯客梯客梯客梯客梯客梯扶梯扶梯扶梯扶梯12世聯(lián)商業(yè)商業(yè)全部自持商業(yè)全部自持, ,采用純租金采用純租金 保底保底+ +流水流水倒扣，倒扣，租金租金范圍在范圍在10101515元元/ /天天/ / n運營方式：純租金,保底+流水倒扣;n租金：租金范圍：均價10-16元/平米/天n物業(yè)費:58元/月/平米 樓

17、層品牌店鋪面積（） 租金（萬/天/ ）1Nike50162Etam集合店20012租金：【經營情況經營情況】13世聯(lián)商業(yè)項目在整體的規(guī)劃設計和建筑設計表現上都有獨特的風項目在整體的規(guī)劃設計和建筑設計表現上都有獨特的風 格格, ,通過細節(jié)的打造提升項目的品質通過細節(jié)的打造提升項目的品質n區(qū)域文化體驗區(qū)域文化體驗: :南城唯一一個3D高端影院引入一塊高達14米的IMAX屏幕，這也是北京第四塊IMAX屏幕;n豐富的人性化設計豐富的人性化設計:一層連廊中間設置殘疾人通道,每一層都設有具體的品牌導航圖示,顧客可隨時找到自己想要的品牌位置;n規(guī)劃設計特點規(guī)劃設計特點:在3層大中庭中間連接天橋,引導并帶動客

18、流從北向南疏散;同時觀光電梯讓顧客更大視野的瀏覽品牌分布位置,半孤型玻璃幕墻打造能更好的展示品牌及給顧客視覺上通透感和開闊性;n燈光氛圍打造燈光氛圍打造: :室內和室外燈光設計相結合讓客戶更豐富的體驗一站式的休閑娛樂購物的氛圍;區(qū)域文化體驗中心區(qū)域文化體驗中心下沉式休閑廣場下沉式休閑廣場殘疾人通道殘疾人通道【項目特色項目特色】14世聯(lián)商業(yè)約約40%40%時尚品牌均為首次進駐大興區(qū)，它們的入駐營業(yè)時尚品牌均為首次進駐大興區(qū)，它們的入駐營業(yè)帶動城南居民更多國內外精品品牌的品質與時尚。帶動城南居民更多國內外精品品牌的品質與時尚。目前已進駐品牌包括樂購超市、保利國際影院、美格菲健身中心、萬龍洲海鮮、權金城、呷哺呷哺、麗家寶貝、 格林童趣攝影、屈臣氏等?！酒放普故酒放普故尽?5世聯(lián)商業(yè)【營