房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)涉及的稅收分析原稿

1、1、 印花稅合同簽訂原則（含稅不含稅）2、 精裝修房子的簽訂環(huán)節(jié)3、 銷售合同交房期限簽訂4、 立項(xiàng)階段不同項(xiàng)目組合立項(xiàng)原著中5、 土地取得環(huán)節(jié)和返還環(huán)節(jié)6、 樣板房的費(fèi)用7、 利息的合同8、 建安合同的預(yù)提9、 綠化合同的簽訂及養(yǎng)護(hù)環(huán)節(jié)10、 不動(dòng)產(chǎn)租賃和動(dòng)產(chǎn)租賃的選擇簽訂11、 地下車位的出租或出售合同12、 甲供采購的環(huán)節(jié)13、一、企業(yè)拿地階段重要稅務(wù)問題與納稅籌劃1、企業(yè)以路換地、以橋換地的稅務(wù)問題解析與納稅籌劃2、企業(yè)以BT項(xiàng)目拿地的稅務(wù)問題解析與籌劃3、企業(yè)通過合并方式拿地的稅務(wù)問題解析與籌劃4、企業(yè)通過債務(wù)重組拿地的稅務(wù)問題解析與籌劃5、企業(yè)通過分立方式拿地的稅務(wù)問題解析與籌劃6

2、、企業(yè)通過資產(chǎn)、項(xiàng)目收購方式拿地的稅務(wù)問題解析與籌劃7、企業(yè)通過股權(quán)收購方式拿地的稅務(wù)問題解析與籌劃8、計(jì)劃劃撥土地轉(zhuǎn)性的稅務(wù)問題與籌劃9、定向增資，植入土地或房產(chǎn)等資產(chǎn)的稅務(wù)問題與籌劃10、三舊改造拿地的稅務(wù)問題與籌劃11、純商業(yè)性拆遷的稅務(wù)陷阱（征地賠償款的稅務(wù)難題）12、企業(yè)取得土地返還款的財(cái)稅處理13、拿地中支付的土地開發(fā)成本如何計(jì)繳契稅14、與政府簽署土地合同應(yīng)關(guān)注的時(shí)間要點(diǎn)15、個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款如何繳納個(gè)稅16、如何解決無法取得發(fā)票的稅務(wù)難題二、企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)階段的重點(diǎn)稅務(wù)問題與籌劃1、合作開發(fā)的重要稅務(wù)問題與籌劃2、拆遷還房的稅務(wù)處理，別繳了冤枉稅3、代建工程籌劃難點(diǎn)4、內(nèi)部勞

3、務(wù)規(guī)避營(yíng)業(yè)稅的處理（組織形式套利是關(guān)鍵）5、自建規(guī)避營(yíng)業(yè)稅的籌劃6、甲供材料的稅務(wù)問題及籌劃7、鋁合金門窗和電梯的稅務(wù)故事8、征地賠償老百姓的征地款和上面的附屬物是否征稅9、如何講不可售面積的故事，總體搞好項(xiàng)目的籌劃（核心園林綠化、會(huì)所、配套等在設(shè)計(jì)中的運(yùn)用）10、出售精裝房，裝飾材料由購房戶自行購買的稅務(wù)問題及籌劃11、分簽銷售合同和裝修合同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及籌劃12、綠化工程的稅務(wù)問題及籌劃13、會(huì)員銷售模式的稅務(wù)問題及籌劃14、團(tuán)購和秒殺的稅務(wù)問題及籌劃15、低價(jià)銷售的稅務(wù)問題及籌劃16、匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理17、銷售未完工產(chǎn)品的稅費(fèi)處理18、商鋪售后返租的稅務(wù)問題19、房企代墊首

4、付和購房返稅的稅務(wù)問題20、售后回購的稅務(wù)問題21、融資性售后回租的稅務(wù)問題及籌劃22、賣房送家電、家俱的稅務(wù)處理及籌劃23、人防設(shè)施和地下車庫的稅務(wù)處理機(jī)籌劃三、企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)階段土地增值稅的重點(diǎn)稅務(wù)問題及籌劃1、清算單位到底應(yīng)該如何確定更合法、更合算？（聯(lián)體樓）2、土增稅收入確定的稅務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及籌劃：（未開票簽合同、未開票也未簽合同、未開票未簽合同未使用）3、代收費(fèi)用的稅務(wù)問題及籌劃4、分期開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)土地使用權(quán)分?jǐn)偟亩悇?wù)問題及籌劃5、一筆或幾筆借款多開發(fā)項(xiàng)目多個(gè)清算單位共同受益、利息分?jǐn)偟亩悇?wù)問題6、單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)如何扣除7、土地增值稅清算中利息費(fèi)用的扣除技巧8、旅游

5、設(shè)施轉(zhuǎn)讓的土增稅問題及籌劃9、土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)如何把握？10、合并清算還是分別清算？11、開發(fā)產(chǎn)品先出租再轉(zhuǎn)讓，按舊房清算的稅務(wù)問題及籌劃12、多交營(yíng)業(yè)稅所得稅對(duì)沖土地增值稅合算嗎？13、如何通過集團(tuán)資金池來調(diào)整項(xiàng)目的增值率？（背對(duì)背擔(dān)保和借款）14、搬遷損失能否扣除？15、房地產(chǎn)公司收取的違約金、更名費(fèi)是否繳納土地增值稅？四、其他應(yīng)當(dāng)關(guān)注的稅務(wù)問題及籌劃1、承租房屋經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)攤位費(fèi)是否繳納房產(chǎn)稅？2、承租他人房產(chǎn)自己裝修部分是否繳納房產(chǎn)稅？3、以不動(dòng)產(chǎn)投資收取固定利潤(rùn)是否應(yīng)繳納房產(chǎn)稅？4、更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的如何計(jì)算房產(chǎn)稅？5、土地價(jià)值應(yīng)該如何計(jì)入房產(chǎn)原值？6、租金較低必須按原值計(jì)繳

6、房產(chǎn)稅嗎？7、重組契稅的籌劃要點(diǎn)8、清算期間的壞賬損失是否需要報(bào)批9、土地租賃合同是否屬于印花稅應(yīng)稅憑證？10、出租方收取的空調(diào)費(fèi)應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅還是增值稅11、托管收益是否能做收投資收益免稅？12、清算企業(yè)剩余資產(chǎn)分配如何進(jìn)行稅務(wù)處理？13、房屋轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的稅務(wù)問題及籌劃14、房地產(chǎn)企業(yè)差額交稅問題及籌劃15、企業(yè)融資采用“固定回報(bào)+浮動(dòng)收益”的稅務(wù)問題及籌劃16、企業(yè)信托融資股權(quán)溢價(jià)回購的稅務(wù)問題及籌劃17、企業(yè)民間借貸的稅務(wù)、法律問題及籌劃，如何建立民間借貸的安全港房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，主要包括立項(xiàng)環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)

7、，項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)。各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅。由于項(xiàng)目的稅收成本會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)，而稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的重要一環(huán)。所以有必要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)涉及的一些稅務(wù)問題及改善和籌劃?rùn)C(jī)會(huì)進(jìn)行總結(jié)， 一、立項(xiàng)環(huán)節(jié)實(shí)際中很多企業(yè)在做項(xiàng)目規(guī)劃及向有關(guān)部門報(bào)批時(shí)，都未考慮通過合理搭配立項(xiàng)來適當(dāng)降低企業(yè)的潛在稅負(fù)。企業(yè)對(duì)同一項(xiàng)目可能同時(shí)或分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產(chǎn)，有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等，他們的增值率和對(duì)應(yīng)的稅負(fù)會(huì)有所不同。我們知道，由于土地增值稅是以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算

8、，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。若企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來分別立項(xiàng)，只能按這些分期項(xiàng)目為單位清算。但是，若企業(yè)對(duì)不同增值率的房產(chǎn)以一個(gè)項(xiàng)目或同一期來立項(xiàng)并經(jīng)批準(zhǔn)，則可按一個(gè)項(xiàng)目或同一期項(xiàng)目的整體增值率來進(jìn)行土地增值稅清算。若整體增值率低于個(gè)別房地產(chǎn)的增值率，那么企業(yè)的土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)可能會(huì)有所降低。所以筆者建議，企業(yè)在立項(xiàng)時(shí)，就應(yīng)提早考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況和相關(guān)影響，選擇一個(gè)較優(yōu)的方案來立項(xiàng)。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負(fù)，為企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)利益。這是一個(gè)很好的稅收籌劃?rùn)C(jī)會(huì)。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)實(shí)際中有些企業(yè)在委托境外設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)時(shí)，由于設(shè)計(jì)服務(wù)合同不規(guī)

9、范和提供的證明材料不規(guī)范，可能導(dǎo)致為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)。境外設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)時(shí)，可能會(huì)不涉及境內(nèi)服務(wù)，也可能會(huì)涉及境內(nèi)服務(wù)。對(duì)于不涉及境內(nèi)服務(wù)的，外商除設(shè)計(jì)工作開始前派員來中國(guó)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、搜集資料、了解情況外，設(shè)計(jì)方案、計(jì)算、繪圖等業(yè)務(wù)全都在中國(guó)境外進(jìn)行，設(shè)計(jì)完成后，將圖紙交給中國(guó)境內(nèi)企業(yè)，對(duì)外商從中國(guó)取得的全部設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)收入，暫免征收企業(yè)所得稅，且不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于涉及境內(nèi)服務(wù)的，外商除設(shè)計(jì)工作開始前派員來中國(guó)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、搜集資料、了解情況外，設(shè)計(jì)方案、計(jì)算繪圖等業(yè)務(wù)全部或部分是在中國(guó)境外進(jìn)行，設(shè)計(jì)完成后，又派員來中國(guó)解釋圖紙并對(duì)其設(shè)計(jì)的建筑、工程等項(xiàng)目的施工進(jìn)行監(jiān)督管理

10、和技術(shù)指導(dǎo)，已構(gòu)成在中國(guó)境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此，對(duì)其所得的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)收入，除準(zhǔn)許其扣除發(fā)生的中國(guó)境外的設(shè)計(jì)勞務(wù)部分所收取的價(jià)款外，其余收入應(yīng)依照稅法規(guī)定按營(yíng)利企業(yè)單位征收工商統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅及營(yíng)業(yè)稅。但對(duì)在委托設(shè)計(jì)或合作(或聯(lián)合)設(shè)計(jì)合同中，沒有載明其在中國(guó)境外提供設(shè)計(jì)勞務(wù)價(jià)款的，或者不能提供準(zhǔn)確證明文件的，不能正確劃分其在中國(guó)境內(nèi)或境外進(jìn)行的設(shè)計(jì)勞務(wù)的，都應(yīng)與其在中國(guó)境內(nèi)提供的設(shè)計(jì)勞務(wù)所取得的業(yè)務(wù)收入合并計(jì)算征收企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅。所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)與境外設(shè)計(jì)公司協(xié)定提供設(shè)計(jì)服務(wù)的方式，若全部為境外提供的，應(yīng)在合同中說明。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收

11、款憑證，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。若需要境外設(shè)計(jì)公司在中國(guó)境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)的，應(yīng)在合同中分別說明境內(nèi)和境外的服務(wù)費(fèi)金額。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外和境內(nèi)工作的證明和索取合法收款憑證，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。這樣可以避免為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)和一些不必要的稅務(wù)麻煩。三、融資環(huán)節(jié)企業(yè)資金不足可以從其關(guān)聯(lián)方融資。如從關(guān)聯(lián)方取得的貸款數(shù)額巨大。根據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法的規(guī)定，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出有限額。因此，部分超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的利息可能不得稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額，因此，部分利息可能不得作為扣除項(xiàng)目。所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)

12、提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，明確關(guān)聯(lián)方貸款利息可扣除限額，從而明確最佳關(guān)聯(lián)方貸款金額，盡量使關(guān)聯(lián)方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調(diào)整項(xiàng)目融資架構(gòu)、調(diào)整企業(yè)間資金融通的安排來達(dá)到。如企業(yè)向關(guān)聯(lián)方支付的利息超過同期金融機(jī)構(gòu)的貸款利率，根據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例的規(guī)定，向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額部分準(zhǔn)予扣除。因此，超過同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額，因此部分利息可能不得作為扣除項(xiàng)目。對(duì)于超過貸款期限的利息部分在計(jì)算土地增值稅時(shí)亦不允許扣除。所以筆者建議，為避免關(guān)聯(lián)方過高的利息支

13、出和利息收入在稅負(fù)方面的不利影響，企業(yè)可考慮按同期金融機(jī)構(gòu)同類貸款利率來安排集團(tuán)內(nèi)資金借貸。若企業(yè)是無償使用關(guān)聯(lián)方的貸款，企業(yè)作為借入方?jīng)]有相應(yīng)的利息支出，那么就會(huì)虛增利潤(rùn)；借出方的利息費(fèi)用也不能在稅前扣除，將會(huì)導(dǎo)致雙重征收企業(yè)所得稅。所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費(fèi)，同時(shí)根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。四、土地取得環(huán)節(jié)(一)企業(yè)以國(guó)家出讓方式取得土地在以前年度取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，沒有及時(shí)取得國(guó)家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的。根據(jù)規(guī)定，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本，費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑

14、證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)對(duì)不屬于預(yù)付賬款性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相對(duì)應(yīng)開發(fā)成本、費(fèi)用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務(wù)麻煩。對(duì)于企業(yè)未在約定的期限內(nèi)進(jìn)行土地開發(fā)而支付的土地閑置費(fèi)，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，土地閑置費(fèi)能否扣除，新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對(duì)此作相關(guān)規(guī)定，需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。該土地閑置費(fèi)不屬于按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，因此，在計(jì)算土地增值稅時(shí)不能從應(yīng)稅收入中扣除。所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的管理，盡量在約定的期限內(nèi)進(jìn)行開發(fā)；若的確需延期，應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商，爭(zhēng)取減免土地閑置費(fèi)，并與稅務(wù)機(jī)

15、關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。企業(yè)未按規(guī)定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可能會(huì)被視為與取得收入無關(guān)的支出而不得扣除。另外，此滯納金也不屬于按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，因此計(jì)算土地增值稅時(shí)也不能從應(yīng)稅收入中扣除。所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金管理，按規(guī)定期限支付土地出讓金，如果確實(shí)需延期，應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商，爭(zhēng)取減免滯納金。(二)以資產(chǎn)收購方式取得土地實(shí)際中在資產(chǎn)購置時(shí)，存在實(shí)際交易價(jià)格可能與相關(guān)憑證價(jià)格不同的情況。由于相關(guān)憑證沒有反映真實(shí)交易價(jià)格，根據(jù)稅收征收管理法規(guī)定，納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬元以下的罰款。所以筆者建議，企業(yè)

16、應(yīng)按實(shí)際交易價(jià)格來訂立相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和索取合法有效憑證，以降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。五、拆遷安置環(huán)節(jié)在拆遷安置環(huán)節(jié)，拆遷費(fèi)用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或白條不屬合法有效的憑證，根據(jù)發(fā)票管理辦法規(guī)定，不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證。所以筆者建議，企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷，并向其索取合法有效的憑證。六、工程建設(shè)環(huán)節(jié) 在工程建設(shè)環(huán)節(jié)若與關(guān)聯(lián)方簽訂的工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定，企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨(dú)立原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。根據(jù)國(guó)稅發(fā)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土

17、地增值稅清算所附送的房地產(chǎn)開發(fā)成本中各項(xiàng)費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費(fèi)，同時(shí)根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。七、預(yù)售環(huán)節(jié) 企業(yè)有時(shí)未對(duì)取得的預(yù)售收入進(jìn)行確認(rèn)和進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)申報(bào)，根據(jù)規(guī)定，對(duì)預(yù)售收入，應(yīng)按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定，可對(duì)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。對(duì)預(yù)

18、售收入亦需繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加。所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)及時(shí)就項(xiàng)目預(yù)售收入向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。八、銷售環(huán)節(jié) 企業(yè)對(duì)于樣板房的裝修費(fèi)用常計(jì)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用，而不計(jì)入開發(fā)成本，造成開發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售房部(接待處)和樣板房的裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。但是，新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對(duì)此作相關(guān)規(guī)定，需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，對(duì)此費(fèi)用能否扣除，暫無相關(guān)規(guī)定，需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。所以筆者建議，企業(yè)可將樣板房的裝修費(fèi)用作為開發(fā)成本核算，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)開發(fā)成本是可全部稅前扣除的，同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地

19、增值稅的處理方法。企業(yè)為鼓勵(lì)業(yè)主介紹房屋銷售，以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費(fèi)作為報(bào)酬，但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票作為費(fèi)用列支的憑證。根據(jù)規(guī)定，未按規(guī)定取得發(fā)票的費(fèi)用，不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。根據(jù)規(guī)定，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。若業(yè)主取得的勞務(wù)報(bào)酬超過一定標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)作為扣繳義務(wù)人需代業(yè)主扣繳他們的個(gè)人所得稅。所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)及時(shí)向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負(fù)有納稅義務(wù)的業(yè)主扣繳相關(guān)的個(gè)人所得稅。九、出租環(huán)節(jié) 實(shí)務(wù)中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用，并與業(yè)主簽訂車位使用

20、權(quán)買賣合同收取使用費(fèi)，確認(rèn)為銷售收入。無論銷售收入或租金收入，企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅，對(duì)企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負(fù)影響不大。但是，由于人防工程不可出售，交易的實(shí)質(zhì)為出租，若確認(rèn)為租金收入，按租賃期限來分期確認(rèn)租金收入，在合同簽訂當(dāng)年，租金對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)將相對(duì)低于確認(rèn)銷售收入所對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)。另外，若確認(rèn)為銷售收入，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可能會(huì)被視作應(yīng)稅收入；而作為租金收入確認(rèn)，則不需繳納土地增值稅。所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)將買賣合同改為租賃合同，避免稅務(wù)機(jī)關(guān)誤征土地增值稅和按房產(chǎn)銷售來征收企業(yè)所得稅。十、項(xiàng)目清算環(huán)節(jié) 在項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)對(duì)一些與其它“期”共享的公共配套設(shè)施的建造費(fèi)用

21、，可能在該“期”進(jìn)行清算時(shí)，仍未開始建造，企業(yè)會(huì)預(yù)提這部分費(fèi)用。對(duì)這部分預(yù)提費(fèi)用在計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)允許企業(yè)在結(jié)算時(shí)，按項(xiàng)目最終的實(shí)際情況再計(jì)繳土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)。所以，筆者建議，企業(yè)在作項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，應(yīng)考慮土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn)，安排相關(guān)工程。對(duì)后建的工程，企業(yè)可與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商在最終結(jié)算時(shí)，按項(xiàng)目(期)來重新計(jì)算土地增值稅的稅負(fù)，多退少補(bǔ)。總之，房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)所涉及的稅務(wù)問題比較復(fù)雜，筆者希望能夠通過對(duì)這些稅務(wù)問題及其改善和籌劃?rùn)C(jī)會(huì)的分析和總結(jié)，能為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理進(jìn)行稅收籌劃提供一些參考。地產(chǎn)代銷合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控2013

22、-01 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，在實(shí)踐中存在兩種銷售方式：一種是委托中間機(jī)構(gòu)進(jìn)行代銷；另一種是房地產(chǎn)公司自己成立營(yíng)銷中心或售樓中心自己銷售。從成本控制的角度來講，大型房地產(chǎn)公司都是委托具有房地產(chǎn)代銷資質(zhì)的中間機(jī)構(gòu)從事一級(jí)市場(chǎng)的代銷，在代銷商品房的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司與代銷中間機(jī)構(gòu)簽訂的代銷合同中，因代銷方式的不同而稅收風(fēng)險(xiǎn)不同，分析如下：（一）房地產(chǎn)代銷合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)代銷合同中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與代銷機(jī)構(gòu)明確的代銷方式主要有：支付手續(xù)費(fèi)方式、視同買斷方式、超基價(jià)分成方式和包銷方式等四種。在這四種委托代銷方式中，體現(xiàn)的稅收風(fēng)險(xiǎn)主要是房地產(chǎn)公司少確認(rèn)收入，從而少申報(bào)企業(yè)所得稅，將受到

23、稅務(wù)稽查部門的稽查而要補(bǔ)稅、繳納滯納金和面臨罰款的稅收風(fēng)險(xiǎn)。1、支付手續(xù)費(fèi)方式代銷的稅收風(fēng)險(xiǎn)：按照扣除支付代銷中間機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用的差額確認(rèn)收入，而少申報(bào)土地增值稅和企業(yè)所得稅。國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文第六條第（四）項(xiàng)第一款規(guī)定：“采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。”根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知（財(cái)稅200929號(hào)）規(guī)定,非保險(xiǎn)企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，要在企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除,必須具備以下五個(gè)條件:一是按與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代

24、理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額進(jìn)行企業(yè)所得稅前扣除,超過部分，不得扣除。二是企業(yè)支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得直接沖減服務(wù)協(xié)議或合同金額，并如實(shí)入賬。三是除委托個(gè)人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除。四是企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)提供當(dāng)年手續(xù)費(fèi)及傭金計(jì)算分配表和其他相關(guān)資料，并依法取得合法真實(shí)憑證。五是企業(yè)不得將手續(xù)費(fèi)及傭金支出計(jì)入回扣、業(yè)務(wù)提成、返利、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)等費(fèi)用。另外，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含

25、傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。基于以上規(guī)定，房地產(chǎn)公司必須按照銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，而不能按照扣除支付代銷中間機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用的差額確認(rèn)收入。而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分準(zhǔn)予據(jù)實(shí)在企業(yè)所得稅前扣除；如果委托境內(nèi)機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)公司在企業(yè)所得稅前扣除的手續(xù)費(fèi)及擁金支出不能超過服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%，否則就少申報(bào)了企業(yè)所得稅。案例分析：某房地產(chǎn)公司采用支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅分析1、案情介紹甲房

26、地產(chǎn)公司2013年開發(fā)住宅小區(qū)，與A房屋銷售公司簽訂代理銷售合同，A公司按銷售額5%收取手續(xù)費(fèi)。2013年9月銷售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司將銷售清單提交給甲公司，并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款950萬元。甲公司賬務(wù)處理為：借：銀行存款 950萬元貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 950萬元請(qǐng)分析甲房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。2、涉稅分析國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文第六條第（四）項(xiàng)第一款規(guī)定：“采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！被诖艘?guī)定，本案例中的甲房地產(chǎn)公司以950萬元確認(rèn)收入是錯(cuò)誤的，是漏稅的表現(xiàn)，甲房地產(chǎn)公司必須按照A

27、公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額應(yīng)為1000萬元確認(rèn)收入，繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅，向中間代理機(jī)關(guān)支付手續(xù)費(fèi)50萬元不能從1000萬元收入中進(jìn)行扣除，應(yīng)由A房屋代理銷售公司向甲房地產(chǎn)公司開據(jù)服務(wù)業(yè)發(fā)票50萬元，作為費(fèi)用列支，在企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除。甲公司賬務(wù)處理為：借：銀行存款 1000萬元貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1000萬元同時(shí)，借：銷售費(fèi)用 50萬元貸：銀行存款 50萬元2、視同買斷方式委托銷售的稅收風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)公司只根據(jù)與代理銷售公司簽訂代理銷售合同中規(guī)定的買斷價(jià)確認(rèn)收入，從而存在少或多申報(bào)企業(yè)所得稅。根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文的規(guī)定，采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或

28、協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?；谝陨隙愂照咭?guī)定，房地產(chǎn)公司采用視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開發(fā)公司在確認(rèn)收入時(shí)，必須根據(jù)其與代理銷售公司簽訂的買斷價(jià)格與房地產(chǎn)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、代理銷售方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議

29、中約定的價(jià)格，兩者中最高者進(jìn)行確定。案例分析：某房地產(chǎn)公司采用買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅分析1、案情介紹甲房地產(chǎn)公司2013年開發(fā)住宅小區(qū)，與B公司房屋銷售公司簽訂買斷方式代理銷售合同，買斷價(jià)為每平方米4500元，銷售時(shí)由委托方、受托方、買房共同簽訂協(xié)議。2013年9月B公司將開發(fā)產(chǎn)品銷售清單提交給甲公司時(shí)，銷售房屋2000平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價(jià)5000元。甲公司按買斷價(jià)計(jì)算收入，賬務(wù)處理為：借：銀行存款 900萬元貸：銷售收入 900萬元。請(qǐng)分析甲房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。（二）涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文的規(guī)定，采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購

30、買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。基于此規(guī)定，本案例中的B公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額應(yīng)為1000萬元，因開發(fā)商參與合同簽訂，合同價(jià)5000元大于買斷價(jià)4500元，甲房地產(chǎn)公司應(yīng)按照合同價(jià)5000元/米確認(rèn)收入，而案例中的甲房地產(chǎn)公司則按照買斷價(jià)4500元計(jì)

31、算收入，賬務(wù)處理為：借：銀行存款 900萬元，貸：銷售收入 900萬元。是一種少計(jì)算收入，少申報(bào)企業(yè)所得稅。甲公司正確的賬務(wù)處理為：借：銀行存款 1000萬元貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1000萬元同時(shí)，借：銷售費(fèi)用 100萬元貸：銀行存款 100萬元3、超基價(jià)分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的稅收風(fēng)險(xiǎn)：支付給代理銷售方的分成額，直接從銷售收入中進(jìn)行減除，沒有按照基價(jià)與銷售合同或協(xié)議中約定的銷售價(jià)格兩者中的最高者確認(rèn)收入，從而出現(xiàn)少或多申報(bào)企業(yè)所得稅。根據(jù)國(guó)稅法200931號(hào)文的規(guī)定，采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，按照以下規(guī)定確定收入。（1）屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，

32、或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（2）屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。基于以上規(guī)定，房地產(chǎn)公司采用超基價(jià)分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，必須按照以上兩種情況進(jìn)行收入的確認(rèn)。案例分析：某房地產(chǎn)公司采用超基

33、價(jià)分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅分析1、案情介紹甲房地產(chǎn)公司2013年開發(fā)住宅小區(qū)，與代理銷售公司C簽訂代理銷售合同，合同確定采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價(jià)4500元，并由C公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價(jià)部分受托方和委托方按三、七分成。2013年9月C公司提交銷售清單時(shí)，銷售房屋2000平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價(jià)5000元。甲公司按照保底價(jià)計(jì)算收入，賬務(wù)處理如下：借：銀行存款 900萬元貸：銷售收入 900萬元。請(qǐng)分析甲房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。2、涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析根據(jù)國(guó)稅法200931號(hào)文的規(guī)定，采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙

34、方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，如果房地產(chǎn)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，而且銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除。本案例中， C公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為2000×4500（50004500）×2000×100%1000（萬元），開發(fā)商支付給受托方的分成額（50004500）×2000×30%30（萬元）不得直接從收入中扣除，將來支付時(shí)，代理銷售公司向房地產(chǎn)開發(fā)公司開代理業(yè)的服務(wù)發(fā)票作為銷售

35、費(fèi)用列支。而案例中的甲房地產(chǎn)公司則按照保底價(jià)4500元計(jì)算收入，賬務(wù)處理為：借：銀行存款 900萬元，貸：銷售收入 900萬元。是一種少計(jì)收入，少申報(bào)企業(yè)所得稅。甲公司正確的賬務(wù)處理為：借：銀行存款 1000萬元貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1000萬元同時(shí)，借：銷售費(fèi)用 30萬元貸：銀行存款 30萬元4、包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的稅收風(fēng)險(xiǎn)：包銷期內(nèi)沒有參照收取手續(xù)費(fèi)、視同買斷和超基價(jià)分成方式的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)沒有應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)國(guó)稅法200931號(hào)文的規(guī)定，包銷期內(nèi)：包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述收取手續(xù)費(fèi)、視

36、同買斷和超基價(jià)分成方式的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期外：包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。也就是說，包銷期外，按照包銷協(xié)議執(zhí)行，等于將房屋賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內(nèi)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入。另外，根據(jù)國(guó)稅函發(fā)1996684號(hào)文件規(guī)定，在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅?；谝陨隙愂照咭?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采用包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入應(yīng)分包銷期內(nèi)和包銷期外

37、而進(jìn)行不同的確認(rèn)。即包銷期內(nèi)應(yīng)該參照收取手續(xù)費(fèi)、視同買斷和超基價(jià)分成方式的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。案例分析：某房地產(chǎn)公司采用包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅分析1、案情介紹甲房地產(chǎn)公司2013年開發(fā)住宅小區(qū)，與代理銷售公司D公司簽訂采取包銷方式代理銷售合同。合同約定：D公司包銷售甲公司2000平方米房屋，以每平方米銷售價(jià)4500元向甲房地產(chǎn)公司結(jié)賬；如果截止到2013年9月15日銷售不完，房屋歸D公司，并由D公司于期滿日起10日內(nèi)付清房款。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到2013年9月底，D公司提交

38、銷售清單時(shí)，當(dāng)月銷售房屋1700平方米，還有300平方米未售出。甲公司賬務(wù)處理如下：借：銀行存款 765萬元（4500×1700米）貸：銷售收入 765萬元請(qǐng)分析甲房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。2、涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析根據(jù)國(guó)稅法200931號(hào)文的規(guī)定，包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。也就是說，包銷期外，按照包銷協(xié)議執(zhí)行，等于將房屋賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內(nèi)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入。本案例中，D公司還有300平方米未售出，D公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為4500×（1700300）950（萬元），如果D公司把300平方米售出時(shí)

39、，再按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。因此，甲房地產(chǎn)公司應(yīng)該按照4500×（1700300）950（萬元）確認(rèn)收入，而本案例中，甲公司按照765萬元（4500×1700米）確認(rèn)收入，明顯是少計(jì)收入，少申報(bào)企業(yè)所得稅。（二）房地產(chǎn)代銷合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略通過以上對(duì)房地產(chǎn)公司委托代理銷售中間機(jī)構(gòu)從事開發(fā)產(chǎn)品代理銷售的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須采用以下涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略：1、收取手續(xù)方式委托代銷開發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略房地產(chǎn)公司必須按照銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，而不能按照扣除支付代銷中間機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用的差額確認(rèn)收入。而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如

40、果委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分準(zhǔn)予據(jù)實(shí)在企業(yè)所得稅前扣除；如果委托境內(nèi)機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)公司在企業(yè)所得稅前扣除的手續(xù)費(fèi)及擁金支出不能超過服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%，否則就少申報(bào)了企業(yè)所得稅。2、視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略房地產(chǎn)公司采用視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開發(fā)公司在確認(rèn)收入時(shí)，必須根據(jù)其與代理銷售公司簽訂的買斷價(jià)格與房地產(chǎn)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、代理銷售方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格，兩者中最高者進(jìn)行確定。3、超基價(jià)分成方式委托銷售

41、開發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略（1）屬于由房地產(chǎn)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，房地產(chǎn)開發(fā)公司在確認(rèn)收入時(shí)，必須根據(jù)其與代理銷售公司簽訂的買斷價(jià)格與房地產(chǎn)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、代理銷售方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格，兩者中最高者進(jìn)行確定。（2）屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4、包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略房地產(chǎn)企業(yè)采用包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入應(yīng)分包銷期內(nèi)和包銷期外而進(jìn)行不同的

42、確認(rèn)。即包銷期內(nèi)應(yīng)該參照收取手續(xù)費(fèi)、視同買斷和超基價(jià)分成方式的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。二、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)的合同風(fēng)險(xiǎn)與籌劃1股東條款的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與處理2組織形式條款的風(fēng)險(xiǎn)與籌劃3出資條款的風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)劃三、土地受讓合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)防控1合同受讓主體的協(xié)調(diào)與籌劃2返還款條款的轉(zhuǎn)換與選擇技巧3受讓時(shí)間條款的簽訂與協(xié)調(diào)4受讓中價(jià)格條款的風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避四、融資與借款協(xié)議中籌劃策略與運(yùn)用1融資與借款協(xié)議中籌劃策略與運(yùn)用, 2金融企業(yè)貸款合同的條款風(fēng)險(xiǎn)與籌劃3非金融企業(yè)借款合同風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與操作,4向自然人借款合同內(nèi)容的轉(zhuǎn)

43、換與策劃五、房地產(chǎn)建造合同的風(fēng)險(xiǎn)與籌劃1合作建房合同中的風(fēng)險(xiǎn)與處置 2代理建房合同中的風(fēng)險(xiǎn)與處置3甲供設(shè)備與材料的合同操作技巧 4拆遷安置合同中的風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避六、房地產(chǎn)銷售合同的風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)（一）房地產(chǎn)銷售與投資的轉(zhuǎn)化運(yùn)用（二）商品房與附屬設(shè)施的分拆籌劃的合同操作（三）銷售商品房贈(zèng)送汽車的風(fēng)險(xiǎn)控管（四）逾期交房條款的風(fēng)險(xiǎn)處理與稅收籌劃（五）代收費(fèi)用的綜合籌劃處置策略七、勞動(dòng)合同的操作運(yùn)用與籌劃（一）工資薪金的稅收政策分析與合同處理（二）勞務(wù)用工報(bào)酬的稅收處理與合同籌劃操作（三）各項(xiàng)獎(jiǎng)金的合同約定與籌劃運(yùn)用（四）解除合同關(guān)系操作與綜合風(fēng)險(xiǎn)處理技巧八、租賃合同中風(fēng)險(xiǎn)管理策略（一）房產(chǎn)租賃與倉儲(chǔ)、物業(yè)管

44、理的轉(zhuǎn)換（二）房屋租賃中設(shè)備與土地的分割與選擇（三）融資租賃業(yè)務(wù)合同中的處理技巧（四）售后回租業(yè)務(wù)合同條款的稅收處理九、涉稅合同的簽訂與實(shí)踐操作（一）預(yù)約定價(jià)協(xié)議的意義與操作（二）成本分?jǐn)倕f(xié)議的風(fēng)險(xiǎn)管控（三）納稅擔(dān)保合同的處理技巧房地產(chǎn)代銷合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控 肖太壽 房地產(chǎn)代銷合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控(2013-01-05 00:51:58) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，在實(shí)踐中存在兩種銷售方式：一種是委托中間機(jī)構(gòu)進(jìn)行代銷；另一種是房地產(chǎn)公司自己成立營(yíng)銷中心或售樓中心自己銷售。從成本控制的角度來講，大型房地產(chǎn)公司都是委托具有房地產(chǎn)代銷資質(zhì)的中間機(jī)構(gòu)從事一級(jí)市場(chǎng)的代銷，在代銷商品房的過程中，房地產(chǎn)

45、開發(fā)公司與代銷中間機(jī)構(gòu)簽訂的代銷合同中，因代銷方式的不同而稅收風(fēng)險(xiǎn)不同，分析如下：（一）房地產(chǎn)代銷合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)代銷合同中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與代銷機(jī)構(gòu)明確的代銷方式主要有：支付手續(xù)費(fèi)方式、視同買斷方式、超基價(jià)分成方式和包銷方式等四種。在這四種委托代銷方式中，體現(xiàn)的稅收風(fēng)險(xiǎn)主要是房地產(chǎn)公司少確認(rèn)收入，從而少申報(bào)企業(yè)所得稅，將受到稅務(wù)稽查部門的稽查而要補(bǔ)稅、繳納滯納金和面臨罰款的稅收風(fēng)險(xiǎn)。1、支付手續(xù)費(fèi)方式代銷的稅收風(fēng)險(xiǎn)：按照扣除支付代銷中間機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用的差額確認(rèn)收入，而少申報(bào)土地增值稅和企業(yè)所得稅。國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文第六條第（四）項(xiàng)第一款規(guī)定：“采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，

46、應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！备鶕?jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知（財(cái)稅200929號(hào)）規(guī)定,非保險(xiǎn)企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，要在企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除,必須具備以下五個(gè)條件: 一是按與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額進(jìn)行企業(yè)所得稅前扣除,超過部分，不得扣除。二是企業(yè)支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得直接沖減服務(wù)協(xié)議或合同金額，并如實(shí)入賬。三是除委托個(gè)人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除。 四是企

47、業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)提供當(dāng)年手續(xù)費(fèi)及傭金計(jì)算分配表和其他相關(guān)資料，并依法取得合法真實(shí)憑證。 五是企業(yè)不得將手續(xù)費(fèi)及傭金支出計(jì)入回扣、業(yè)務(wù)提成、返利、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)等費(fèi)用。 另外，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。 基于以上規(guī)定，房地產(chǎn)公司必須按照銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，而不能按照扣除支付代銷中間機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用的差額確認(rèn)收入。而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果委托境外機(jī)構(gòu)

48、銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分準(zhǔn)予據(jù)實(shí)在企業(yè)所得稅前扣除；如果委托境內(nèi)機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)公司在企業(yè)所得稅前扣除的手續(xù)費(fèi)及擁金支出不能超過服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%，否則就少申報(bào)了企業(yè)所得稅。案例分析：某房地產(chǎn)公司采用支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅分析 1、案情介紹 甲房地產(chǎn)公司2013年開發(fā)住宅小區(qū)，與A房屋銷售公司簽訂代理銷售合同，A公司按銷售額5%收取手續(xù)費(fèi)。2013年9月銷售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司將銷售清單提交給甲公司，并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款950萬元。甲公司賬務(wù)處理為： 借：銀行存款

49、950萬元 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入950萬元 請(qǐng)分析甲房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。 2、涉稅分析 國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文第六條第（四）項(xiàng)第一款規(guī)定：“采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！被诖艘?guī)定，本案例中的甲房地產(chǎn)公司以950萬元確認(rèn)收入是錯(cuò)誤的，是漏稅的表現(xiàn)，甲房地產(chǎn)公司必須按照A公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額應(yīng)為1000萬元確認(rèn)收入，繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅，向中間代理機(jī)關(guān)支付手續(xù)費(fèi)50萬元不能從1000萬元收入中進(jìn)行扣除，應(yīng)由A房屋代理銷售公司向甲房地產(chǎn)公司開據(jù)服務(wù)業(yè)發(fā)票50萬元，作為費(fèi)用列支，在企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除。甲公司賬

50、務(wù)處理為：借：銀行存款1000萬元 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1000萬元 同時(shí)，借：銷售費(fèi)用 50萬元 貸：銀行存款 50萬元 2、視同買斷方式委托銷售的稅收風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)公司只根據(jù)與代理銷售公司簽訂代理銷售合同中規(guī)定的買斷價(jià)確認(rèn)收入，從而存在少或多申報(bào)企業(yè)所得稅。 根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文的規(guī)定，采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格

51、低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?；谝陨隙愂照咭?guī)定，房地產(chǎn)公司采用視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開發(fā)公司在確認(rèn)收入時(shí)，必須根據(jù)其與代理銷售公司簽訂的買斷價(jià)格與房地產(chǎn)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、代理銷售方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格，兩者中最高者進(jìn)行確定。案例分析：某房地產(chǎn)公司采用買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅分析 1、案情介紹甲房地產(chǎn)公司2013年開發(fā)住宅小區(qū)，與B公司房屋銷售公司簽訂買斷方式代理銷售合同，買斷價(jià)為每平方米4500元，銷售時(shí)由委托方、受

52、托方、買房共同簽訂協(xié)議。2013年9月B公司將開發(fā)產(chǎn)品銷售清單提交給甲公司時(shí)，銷售房屋2000平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價(jià)5000元。甲公司按買斷價(jià)計(jì)算收入，賬務(wù)處理為：借：銀行存款 900萬元 貸：銷售收入 900萬元。請(qǐng)分析甲房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。 2、涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文的規(guī)定，采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷

53、售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?；诖艘?guī)定，本案例中的B公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額應(yīng)為1000萬元，因開發(fā)商參與合同簽訂，合同價(jià)5000元大于買斷價(jià)4500元，甲房地產(chǎn)公司應(yīng)按照合同價(jià)5000元/米確認(rèn)收入，而案例中的甲房地產(chǎn)公司則按照買斷價(jià)4500元計(jì)算收入，賬務(wù)處理為：借：銀行存款 900萬元，貸：銷售收入 900萬元。是一種少計(jì)算收入，少申報(bào)企業(yè)所得稅。甲公司正確的賬務(wù)處理為：借：銀行存款1000萬元 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1000萬元 同時(shí)，借：銷售費(fèi)用 100萬元 貸：銀行存款

54、 100萬元 3、超基價(jià)分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的稅收風(fēng)險(xiǎn)：支付給代理銷售方的分成額，直接從銷售收入中進(jìn)行減除，沒有按照基價(jià)與銷售合同或協(xié)議中約定的銷售價(jià)格兩者中的最高者確認(rèn)收入，從而出現(xiàn)少或多申報(bào)企業(yè)所得稅。 根據(jù)國(guó)稅法200931號(hào)文的規(guī)定，采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，按照以下規(guī)定確定收入。（1）屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售

55、收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （2）屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 基于以上規(guī)定，房地產(chǎn)公司采用超基價(jià)分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，必須按照以上兩種情況進(jìn)行收入的確認(rèn)。 案例分析：某房地產(chǎn)公司采用超基價(jià)分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅分析 1、案情介紹 甲房地產(chǎn)公司2013年開發(fā)住宅小區(qū)，與代理銷售公司C簽訂代理銷售合同，合同確定采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價(jià)4500元，

56、并由C公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價(jià)部分受托方和委托方按三、七分成。2013年9月C公司提交銷售清單時(shí)，銷售房屋2000平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價(jià)5000元。甲公司按照保底價(jià)計(jì)算收入，賬務(wù)處理如下：借：銀行存款900萬元 貸：銷售收入900萬元。請(qǐng)分析甲房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。 2、涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析根據(jù)國(guó)稅法200931號(hào)文的規(guī)定，采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，如果房地產(chǎn)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，而且銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除。本案例中， C公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為2000×4500（50004500）×2000×100%1000（萬元），開發(fā)商支付給受托方的分成額（50004500）×2000×30%30（萬元）不得直接從收入中扣除，將來支付時(shí)，代理銷售公司向房地產(chǎn)開發(fā)公司開代理業(yè)的服務(wù)發(fā)票作為銷售費(fèi)用列支。而案例中的甲房地產(chǎn)公司則按照保底價(jià)4500元計(jì)算收入，賬務(wù)處理為：借：銀行存款 900萬元，貸：銷售收入 900萬元。是一種少計(jì)收入，少申報(bào)企業(yè)所得稅。甲公司正確的賬