山西某寫字樓策劃方案

1、一、項目概況u 項目名稱：太原桃園路項目（暫用）u 項目地點： u 規(guī)劃指標(biāo)：地上十八層；地下一層建筑面積為2118.84平方米；地下：裙房：塔樓約等于0.15：1：1。 u 總建筑面積：29216.95平方米二、項目特寫（一） 位置與交通條件分析 緊臨桃園南街，距離迎澤大街、新建路、水西關(guān)街等城市主要干道較近，道路交通較為方便。本項目區(qū)域位置處于市委、市政府及省委、省人大圍合三角地帶。 該區(qū)域處于太原的老城區(qū)內(nèi)，該區(qū)域內(nèi)普遍狀況是商住混雜，臨街的建筑的用途多為辦公用房、底層商業(yè)等，隨著臨街深度的加深，建筑性質(zhì)基本上都是居住物業(yè)。 該區(qū)域路網(wǎng)密集，有多條公交車線路通過，通達(dá)條件好。 （二） 項

2、目產(chǎn)品現(xiàn)狀況條件分析1附用地區(qū)位分析圖及用地周邊圖片2附用地區(qū)位分析圖及用地周邊圖片3項目現(xiàn)狀分析l 本項目建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，可自由分割，滿足客戶的多種需求。l 面積構(gòu)成² 本項目地上十八層，總建筑面積約為29216.95平方米；其中，地下一層建筑面積為2118.84平方米。² 地下：裙房：塔樓約等于0.15：1：1。 ² 裙房商業(yè)面積比例較大，是本項目需要面對的主要風(fēng)險。² 后院有較大面積可以改造利用。l 工程形象本項目已封頂，隔墻、電梯安裝、玻璃安裝等已完成。通過以上對項目的產(chǎn)品現(xiàn)狀條件分析，我司認(rèn)為在可以改動的范圍內(nèi)，本案需要進行全面的產(chǎn)品完善和

3、再塑造。唯有如此，才能夠支撐本案寫字樓的市場定位。(三) SWOT綜合分析在充分了解市場環(huán)境對本案發(fā)展影響的前提下,在對本案未來的目標(biāo)客戶群有了一定的認(rèn)識的基礎(chǔ)上,運用SWOT分析方法,對項目現(xiàn)有各種資源進行整合,充分挖掘各種資源的價值,為如何提升整體動作價值的提供研究的基礎(chǔ)。1. 優(yōu)勢分析(Strength)l 位置“近”而“成熟”l 配套面積大，停車有空間l 出售單元面積易分割，能夠形成小戶型l 工程進度。本項目目前已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，工程速度將明顯快于同期宣傳的其它同質(zhì)項目l 物業(yè)辦公品質(zhì)產(chǎn)品的稀缺2. 劣勢分析(Weakness)l 項目規(guī)模略小，配套與辦公的規(guī)模接近，l 臨街面較短，裙房層

4、數(shù)多l(xiāng) 項目的原有產(chǎn)品設(shè)計與標(biāo)準(zhǔn)辦公樓有一定的差距l(xiāng) 園林用地較小l 雖然屬于迎澤商務(wù)帶，但是本案與迎澤大街有距離。對于商務(wù)項目而言，其商務(wù)氛圍的優(yōu)勢被大大化解。并且項目處在大居民區(qū)內(nèi)，微觀地塊的商務(wù)氛圍接近為零l 區(qū)域未進行整體規(guī)劃，尚未形成區(qū)域性商務(wù)帶3. 機會分析(Opportunity)l 交通未來的可達(dá)性l 目標(biāo)客戶需求的差異性l 太原市投資置業(yè)需求仍有增長空間l 競爭項目定位包裝趨同，市場期待領(lǐng)跑者4. 威脅分析（threat）l 大量的市場存量l 潛在項目的未來競爭l 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，對本案推廣會有影響l 金融政策和土地政策的影響三、項目定位針對客戶需求的產(chǎn)品調(diào)整方向：l

5、 塑造硬件方面的產(chǎn)品亮點，突出“太原獨此一家”的原則l 以硬件為基礎(chǔ)，軟件服務(wù)建立新標(biāo)準(zhǔn)新概念l 產(chǎn)品調(diào)整以后期營銷包裝為導(dǎo)向，強調(diào)與競爭項目不具有可比性的品質(zhì)與功能定位（三） 產(chǎn)品定位1 產(chǎn)品定位多元化的定位，多元化的銷售方式-有品質(zhì)、閃光點的綜合樓，商業(yè)與辦公互相彌補促進，不互相干擾l 主體功能：商業(yè)與辦公形象各自獨立，減少干擾，明確區(qū)分配套性與可經(jīng)營性物業(yè)具體功能、面積劃分如下：n 地下一層至地上三層為經(jīng)營性商業(yè)，定位以靈活為主，任何不破壞總體品質(zhì)的商業(yè)形態(tài)都可以引入到項目內(nèi)，比如高檔的餐飲、娛樂，整租整售精品百貨店亦可。n 四層為屋頂花園，也是整個項目的核心亮點。平面布局方式如下：屋頂

6、花園中心作園藝綠化等，周圍的區(qū)域可引入開放式或封閉式經(jīng)營性質(zhì)的店面，比如可以引入上島咖啡或精品購物店面等，使項目即有特點、亮點又不減少項目的可回收資金。具體的設(shè)計方案需設(shè)計公司配合完成。n 518層為寫字間。面積劃分原則為自由分割。分割方安如下：n 較低的樓層采取小面積分割出售。根據(jù)樓層具體的銷售反饋意見在銷控中掌握。n 隨著樓層的提高，分割面積適當(dāng)放大（達(dá)到150平米左右？），但需保持層面品質(zhì)的統(tǒng)一性。n 18層定制為頂層豪華辦公空間，采取整層形式銷售。l 入口、大堂及公共部分的設(shè)置n 寫字間、商業(yè)的劃分以第5軸為界，保證各自空間獨立性又使功能完整。n 寫字間、商業(yè)出入口的原則是保持各自形象

7、氣派，獨立、互不干擾。n 寫字間設(shè)主次雙入口，主入口設(shè)在臨街面的西北側(cè)，次入口設(shè)在樓體的東北角。n 商業(yè)的入口設(shè)置在原樓的主入口。l 后院功能與建筑定位n 我們修改了地下停車場的功能，轉(zhuǎn)為商業(yè)出售，一來由于地下室停車空間有限，而且某種程度上破壞了交通及立面的完整性，二來可以使項目的利潤最大化。n 后院的功能則主要為了滿足停車的要求，可采取的方式有地面停車方式或停車樓方式，以保證100個左右的停車位。n 后院盡可能增加可使用的面積，以提高項目的利潤水平(三) 項目產(chǎn)品調(diào)整1項目產(chǎn)品調(diào)整原則² 挖掘產(chǎn)品內(nèi)涵，創(chuàng)造最大可能的可售面積，提升利潤總額。² 減少投資，以最小的成本換來成

8、功² 增加項目亮點、賣點，為推廣提供素材² 創(chuàng)新的概念、良好的口碑，讓開發(fā)商名利雙收2項目產(chǎn)品及功能特色1) “1+1”式的雙高檔會議行政空間：陽光花園層為公共空間集中區(qū)域，集合會議、會客與休閑功能的平面組合，成為本項目最具有特色的硬件設(shè)施2) 商務(wù)辦公體現(xiàn)“小面積、大空間”特性3) 面積分隔在40-200平方米之間，客戶實際購買的使用面積相對很小，但公共使用的服務(wù)空間巨大，完全彌補辦公面積小、對外形象不佳的缺憾。4) 商業(yè)：底商整體出售或出租，僅面向一個品牌餐飲企業(yè)。引入大型的餐飲不但保證底商的經(jīng)營品質(zhì)、形象，還會起到提升項目的品牌作用。5) 頂層豪化辦公層：頂層開敞空間

9、大、視野及景觀好，具有無與倫比的優(yōu)勢及地位，整體使用可以使入駐企業(yè)的氣勢、形象得到較大提升。6) 為純商務(wù)服務(wù)的功能提供硬件配套的條件3項目產(chǎn)品調(diào)整² 地下室調(diào)整方案地下一層原功能為停車場，建議改為商務(wù)中心與商業(yè)。商務(wù)中心功能定位于復(fù)印、打字等必須的服務(wù)空間。地下商業(yè)可租可售，保證利潤最大化。說明：n 車位定位的產(chǎn)品，單位售價低。拿一個車位為例，可能會售到6-8萬一個，單個車位的面積大約在40平方米左右（包括車道等公用面積），則售價大約在每平方米2000元左右，而作為商業(yè)則可以銷售到每平米4000元左右。n 地面商務(wù)中心置換到地下，銷售阻力減小，總價上升n 如用地下布置車則位不充足，

10、仍然需地面車位予以補充，提高了管理成本 ² 大堂調(diào)整方案n 地上一層為寫字樓大堂及商業(yè)，以第5軸為界劃分。n 寫字樓入口分主輔兩個，主入口為原設(shè)計的東南入口，輔入口在樓后的東南角。大堂應(yīng)考慮與地下商務(wù)空間形成躍層的垂直空間,提升品質(zhì).大堂中附設(shè)小規(guī)模的休息茶座與郵局銀行等營業(yè)窗口。n 商業(yè)入口設(shè)置在大廈裙樓的原主入口。說明：同時可保證商業(yè)與OFFICE各自有一個鮮明的形象，且使人流干擾降到最低，最重要的是保證商業(yè)部分最有價值的可售面積² 陽光大廳方案n 四層的層高高，玻璃采光頂采光好，開敞空間較大，具備實現(xiàn)彈性分割，作植物綠化的條件，所以我們定位該層為公共空間集中區(qū)，可實現(xiàn)

11、會議、平面發(fā)布、時裝展示等功能。n 具體布局如下：位于主樓的部分作“彈性空間會議室”，裙房北測作精品廊，中心部分為集花園、咖啡廳、自助餐、會客廳等多功能的休閑空間。說明：公共空間集中布置，減少日后管理成本創(chuàng)新的布置，大大提升了項目的附加值² 屋頂花園方案n 屋頂陽光花園同時可以作為會議、產(chǎn)品發(fā)布、小型演出及宴會廳等多功能空間n 精品廊應(yīng)以高檔的咖啡餐飲或品牌服裝為對象² 寫字間平面調(diào)整n 5-13層寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層部分考慮100平米以下的單元劃分，提供中小公司辦公空間，以控制銷售總價、降低門檻為原則n 14層-17層部分考慮100-200平米左右的單元劃分，并可以考慮靠近觀光電

12、梯一側(cè)布置大面積單元n 在標(biāo)準(zhǔn)層中有一些不利于使用的空間，應(yīng)考慮布置商務(wù)服務(wù)等功能，也需要考慮設(shè)置人性化的公用茶水、廚房等空間5-7層平面 8-14層平面 15-16層平面² 頂層豪華辦公層n 獨家享用智能刷卡式觀景電梯，營造尊貴品質(zhì)n 與眾不同的電梯間裝修n 高層觀景總裁辦公室，行政衛(wèi)生間與私人廚房等高檔附屬功能的配置n 局部的陽光天頂² 停車場調(diào)整n 整個項目的停車位較為不足，后院的停車位的設(shè)置有較多種方式，如地下二層停車+地上商業(yè)；地上停車樓；地上機械停車；地下一層機械停車+地上商業(yè)n 對以上幾種停車方式的選擇，需要綜合考慮商業(yè)的可售性與售價；機械停車的成本與投入時間等因素，建議本項目考慮地下一層機械停車+地上商業(yè)的方式² 外立面形象調(diào)整方案n 主體外立面可保持玻璃幕墻的樣式，立面風(fēng)格突出現(xiàn)代、晶瑩剔透的視覺效果,與項目國際化純辦公標(biāo)準(zhǔn)的使用功能定位相配套n 立面針對辦公和商業(yè)兩個不同性質(zhì)物業(yè)進行設(shè)計，突出各自的特點n 兩個觀景電梯及頂層要在外立面要給予強調(diào)、突出n 陽光花園的外立面一定要具有富有表現(xiàn)力的突出²