如何“退出”決定從何“開始”.docx

1、如何“退出”決定從何“開始”一個商業(yè)項目的運(yùn)營管理，甚至先于定位和招商。開發(fā)商拿地伊始，就要考慮清楚商業(yè)項目是“自持”還是“銷售”這個核心的運(yùn)營問題。文_本刊記者張增艷“止看新型城鎮(zhèn)化的全面推進(jìn)，購物中心InH（ShoppingMall）日益受到開發(fā)商的青睞，一個高品質(zhì)商業(yè)項目的出現(xiàn)，會給開發(fā)商帶來可觀的收益回報。對于地方政府而言，也愿意為城市增添新的地標(biāo)，推動商業(yè)繁榮和城鎮(zhèn)化發(fā)展?；诖?，城市的開發(fā)者們也將更多的精力集中到如何進(jìn)行商業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)和建設(shè)中。那么，如何尋找突破性的定位，與城市發(fā)展相輔相成則顯得尤為重要。守江山有道購物中心的開發(fā)運(yùn)營可以概括為“打江山容易守江山難”O(jiān)一個購物中心建起

2、來不難.難在其后續(xù)的運(yùn)營管理，這也是商業(yè)地產(chǎn)（購物中心）的核心所在?，F(xiàn)代購物中心管理運(yùn)營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)-到一個經(jīng)營主甄和信息平臺之上。時下，關(guān)于購物中心的運(yùn)營管理，很多人理解為項目開業(yè)后的實際操作。而在DTZ戴德梁行華北及華中區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管甄H：奇看來，一個商業(yè)項目的運(yùn)營管理，甚至先于定位和招商，開發(fā)商企地伊始,就要考慮清楚商業(yè)項目是“自持”還是“銷售”這個核心的運(yùn)營問題。而對于很多做住宅類產(chǎn)品出身的開發(fā)商，當(dāng)他們轉(zhuǎn)型去做開發(fā)綜合體、購物中心的時候，仍然沿用住宅的開發(fā)模式，更多的是關(guān)注商業(yè)項目多久能回籠資金、是否高端、體量是多大、能否躍升為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)等。在

3、甄仕奇看來，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如何“退出”決定從何“開始”。即在開發(fā)一個商業(yè)項目的伊始，首先要考慮清楚項目未來如何“退出”。退出是指如何將一個開發(fā)出來的地產(chǎn)產(chǎn)品，真正融入商業(yè)市場；開發(fā)商應(yīng)考慮如何從一個開發(fā)建設(shè)者蛻變成資產(chǎn)運(yùn)營管理者。這其中的關(guān)鍵就是物業(yè)的持有形式的選擇：是銷售還是自持。只有在開發(fā)商下定決心自持商業(yè).轉(zhuǎn)型資產(chǎn)運(yùn)營管理者的情況F,才有可能打造出一個高品質(zhì)的、對城市發(fā)展有影響力的商業(yè)頊目。商業(yè)項目只有先明確這-點(diǎn).才有可能開展針對產(chǎn)品的精細(xì)化挖掘-確保項目的品質(zhì)。以北京的朝陽大悅城為例，項目坐落于北京城市東部朝青板塊核心地段.項目周邊集中了地鐵、公交等多種出行工具，交通極為便利。區(qū)域

4、內(nèi)已經(jīng)云集了眾多高檔住宅.逐漸成為“中央生活區(qū)”，吸引了大批白領(lǐng)，消費(fèi)潛力巨大。中糧置業(yè)作為項目的開發(fā)商，不僅建立了自持并運(yùn)營的商業(yè)管理戰(zhàn)略，還首選中糧置業(yè)旗下的凱萊物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)后期的物業(yè)管理，通過專業(yè)化的管家式服務(wù)實現(xiàn)投資型物業(yè)價值的歧大化。注重精細(xì)化近年來，電亍商務(wù)的興起與突飛猛進(jìn)給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了沖擊。如何打造自身特色，吸引人流成為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營面臨的新難題。早些時候，DTZ戴德梁行北亞區(qū)行政總裁張國正在接受媒體的采訪時就提出商業(yè)的“ACTL”理論即商業(yè)產(chǎn)品的精細(xì)化主要有四個方向：“A、C、T、L”。A為“art”（藝術(shù)）；C為culture（文化）；T為travel（旅游）；

5、，為lifestyle（生活方式）。這四個方向恰好濃縮了商業(yè)產(chǎn)品成功的幾個關(guān)鍵要索：建筑設(shè)計、業(yè)態(tài)組合及特色亮點(diǎn)。劃、中庭和廣場設(shè)計、主力店的設(shè)計預(yù)留、藝術(shù)設(shè)置與址觀等設(shè)計要素.這蛀都在接影響到商業(yè)產(chǎn)品未來能夠承載怎樣的品牌客戶和消費(fèi)人群，換言之，消費(fèi)者很難在一個環(huán)境很差、停車位緊張、洗弟間常常要排隊的地方去消費(fèi)符侈品。因此，項目前期的設(shè)計所決定的是商業(yè)的“高度”O(jiān)共次，業(yè)態(tài)決定深度?；陧椖克诔鞘械漠a(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、所處商圈的市場條件、消費(fèi)人群的消費(fèi)特征等.專業(yè)機(jī)構(gòu)會對項目有一個定位：是照顧家庭訴求的鄰里中心.還是門領(lǐng)熱農(nóng)的年輕潮流，或是高端育華的城市商業(yè)地標(biāo)，還是服務(wù)于周邊住宅或?qū)懽謽?/p>

6、的商業(yè)配食。而用來實現(xiàn)不同產(chǎn)品定位的關(guān)鍵即為業(yè)態(tài)組合朝陽大悅城通過業(yè)態(tài)組合的品類豐富度，不斷提升項目本身的深度倒陽大悅城購物中心地上11層，地下3層.集購物、傳飲、娛樂、文化、健身、休閑等六大主題于一體.燃劃引進(jìn)主力店、次主力店、特色店等各類商戶400余家，針對區(qū)域特點(diǎn)，頊目定位“品質(zhì)時尚生活中心”，以家庭為主題包裝商業(yè).在北京的商業(yè)地產(chǎn)項目中堪展第一。建成后以先進(jìn)的消費(fèi)概念，F(xiàn)富的業(yè)態(tài)與經(jīng)營品種融入人們的生活，極大緩解朝丹板塊商業(yè)嚴(yán)頁不足的現(xiàn)狀.滿足I乂域百萬消費(fèi)人群的消費(fèi)渴望.成為北京市場極只地標(biāo)性與文化性的超大型、一站式休閑購物中心。而朝陽大悅城招商總監(jiān)張黎也曾表示，朝陽大悅城零售品牌方

7、面，會加大引進(jìn)國際二線品牌，以符合新興中產(chǎn)階層的生活方式。在餐飲和娛樂業(yè)態(tài)的引入上下功夫，突出時尚和休閑屆性.吸引小資和高端白領(lǐng)最后，突破決定廣度。一個商業(yè)項H如果能夠挖掘到一些突破性的、開市場先河的亮點(diǎn).而這種突破乂能與項目定位相契合.必將為項目帶來高人氣的市場【J碑和關(guān)注。例如.杜拜購物中心(DuhaiMall)內(nèi)建立了全世界購物中心中最大的水族餉，讓該商場成為游客必去之地；深圳萬象城是國內(nèi)首家將奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)的爪冰冰場開在購物中心，不僅讓冰場本身成為項目的一大亮點(diǎn)，更帶火r冰場周邊的多家餐飲，形成r深圳萬象城道亮麗的景觀。這些商業(yè)項目中的特色亮點(diǎn)，為項II帶來了更為廣泛的市場影響.進(jìn)而拉動項目人氣和銷1恥“在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)日益蓬勃，競爭也日起激烈的今天，商業(yè)地產(chǎn)不要急于