物業(yè)管理公司工程部指導(dǎo)文件

1、閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫作使人精確。培根標(biāo)題：物業(yè)管理公司工程部指導(dǎo)文件目錄工程部管理內(nèi)容3工程部行為獎(jiǎng)懲暫行條例5工程部緊急措施方案6工具管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程9預(yù)防維修方式及其維修措施12工程部值班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程14設(shè)備綜合管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程16報(bào)修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程19如何做好物業(yè)設(shè)備管理22設(shè)備臺(tái)帳和檔案管理24測(cè)量設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程281b壓設(shè)備巡視規(guī)定31公共設(shè)施機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收注意事項(xiàng) 32公共設(shè)施安裝/維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程35漫談變壓器繼電保護(hù)40配電室安全工作管理規(guī)定42設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)檢修技術(shù)條款45供電設(shè)備設(shè)施的維修管理59供電設(shè)備的運(yùn)行管理61供電設(shè)備的安全管理65弱電系統(tǒng)維

2、修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程69監(jiān)控系統(tǒng)故障的解決方法72給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理75給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理76給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 82電氣工程的檢驗(yàn)與試驗(yàn)工作方法86給排水設(shè)備運(yùn)行管理91二次供水管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程94噴淋水泵誤啟動(dòng)的故障排除96消防給水系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)97消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程99機(jī)電維修部員工培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程102維修收費(fèi)管理規(guī)定105自動(dòng)噴水噴淋滅火系統(tǒng)的運(yùn)行管理與維修 106火險(xiǎn)應(yīng)急處理108住戶違章處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程109游泳池水水質(zhì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生學(xué)意義111游泳池設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)書115電梯日常維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程117電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程122電梯

3、運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程124電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程127工程部管理內(nèi)容一、工程部部門職責(zé)一、負(fù)責(zé)各項(xiàng)目設(shè)備、設(shè)施的驗(yàn)收與管理。1、參與項(xiàng)目設(shè)備、設(shè)施的接管與確認(rèn)驗(yàn)收，建立詳細(xì)的設(shè)備、設(shè)施臺(tái)賬。2、對(duì)所驗(yàn)收的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行詳細(xì)標(biāo)識(shí)。3、建立設(shè)備卡，做好相應(yīng)的運(yùn)行記錄，對(duì)所有設(shè)備設(shè)施進(jìn)行規(guī)范科學(xué)的管理。4、負(fù)責(zé)外接業(yè)務(wù)的拓展與評(píng)估，及人員的合理配置。二、負(fù)責(zé)各專業(yè)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)，確保各系統(tǒng)正常運(yùn)行。1、制訂各專業(yè)系統(tǒng)（供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、弱電控制系統(tǒng)、電梯等）的詳細(xì) 維保計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算，組織維保工作的監(jiān)管實(shí)施，確保設(shè)備設(shè)施的正常，延長(zhǎng)設(shè) 備設(shè)施的使用壽命。2、制定應(yīng)急方案， 保障水、電、電梯滿足使

4、用要求。三、負(fù)責(zé)日常維修體系的建立1、編制預(yù)防性維修預(yù)算及計(jì)劃，并監(jiān)管實(shí)施。2、做好包括供水、排水管道設(shè)施和土、木、低壓設(shè)備設(shè)施的維修及其他矯正性 維修，及時(shí)整修換新，保證維護(hù)物業(yè)形象。3、負(fù)責(zé)客戶有償維修服務(wù)的提供，保證及時(shí)有效地為客戶排憂解難，為客戶提 供良好的服務(wù)。4、負(fù)責(zé)其他臨時(shí)性維修工作。四、制定切實(shí)可行的節(jié)能措施，減少水、電、及維修材料的消耗，降低管理成本。五、制定措施保證設(shè)備機(jī)房、重點(diǎn)崗位、場(chǎng)所安全。六、編制設(shè)備更新、技術(shù)改造、技術(shù)人員技能、服務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，保持設(shè)備、技術(shù)、 服務(wù)意識(shí)能力處于較高水平。七、負(fù)責(zé)監(jiān)督審批客戶二次裝修方案，安排專業(yè)監(jiān)管，保證樓宇的安全使用。八、歸口管理技

5、術(shù)文件及資料案卷，做好設(shè)施、設(shè)備資料的收集、整理、完善、 建檔及管理。九、完成其他交辦的工作。二、工程部服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、維修人員嚴(yán)格核照公司規(guī)定的維修工作的操作程序、禮儀禮貌規(guī)范進(jìn)行對(duì)客 戶維修服務(wù)工作。2、維修人員接派工單后應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)并由客戶在派工單上確認(rèn) 到達(dá)時(shí)間及維修完工時(shí)間，確保對(duì)客戶維修工作的及時(shí)率和滿意率達(dá)到所訂目 標(biāo)。3、做到設(shè)備小修：1 4小時(shí)內(nèi)完成，設(shè)備中修：1 6個(gè)工作日內(nèi)完成，大 修：15個(gè)工作日內(nèi)完成。設(shè)備設(shè)施（機(jī)房）報(bào)修、應(yīng)在15分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。4、嚴(yán)格按照各系統(tǒng)設(shè)備安全操作規(guī)程進(jìn)行操作，確保全年無(wú)操作責(zé)任事故 發(fā)生。5、按照每年年底制訂的下年度設(shè)備、設(shè)施維

6、保計(jì)劃，按時(shí)、保質(zhì)保量完成設(shè)備、 設(shè)施維保工作；保證設(shè)備無(wú)嚴(yán)重滴漏，機(jī)械部份運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無(wú)異常響聲，電氣部 份接線、絕緣良好。確保各系統(tǒng)設(shè)備完好率在 95%以上。6、按區(qū)域劃分設(shè)備機(jī)房管理包干區(qū)域，定時(shí)對(duì)設(shè)備機(jī)房及內(nèi)部設(shè)備進(jìn)行清潔，保證設(shè)備、器件、機(jī)房無(wú)油污、塵埃、滲水、漏油、漏電現(xiàn)象，設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)清晰可見，符合設(shè)備運(yùn)行環(huán)境要求。7、按時(shí)對(duì)需要測(cè)量的儀器送檢，保證各類測(cè)量?jī)x器反映的數(shù)據(jù)真實(shí)可靠。8、電梯應(yīng)全部正常運(yùn)行，9、供配電24小時(shí)正常服務(wù)，10、生活供水24小時(shí)正常服務(wù)，如遇水公司管網(wǎng)停水，應(yīng)提前告知各業(yè)主、用 戶節(jié)約用水、盡量保證停水期間二次供水的正常供給。 水池、水箱每年清洗一次， 二

7、次供水水質(zhì)每年度送防疫站化驗(yàn)兩次、確保二次供水水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用 水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)11、保證園區(qū)、道閘、監(jiān)控?cái)z像報(bào)警設(shè)備、線路暢通，做到有故障時(shí)立即排除。工程部行為獎(jiǎng)懲暫行條例為規(guī)范工程部管理，嚴(yán)肅工作作風(fēng)，提高工作效率，現(xiàn)制定以下獎(jiǎng)罰制度：一、獎(jiǎng)勵(lì)范圍1、為公司的發(fā)展和工程部管理工作積極獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，提出合理化建議，被管理中心采納并取得明顯經(jīng)濟(jì)效益者（加 25分50分）；2、遇有重大事故，不計(jì)個(gè)人得失，積極參加搶險(xiǎn)、救助工作者（加25分50分）。3、工作認(rèn)真踏實(shí)，對(duì)處理得當(dāng)及時(shí)（加 10分20分）4、堅(jiān)守崗位，遵守公司一切規(guī)章制度，不遲到、不早退、服從領(lǐng)導(dǎo)工作安排及時(shí)完成任務(wù)（加10分20分）二、懲

8、罰范圍1、未按員工手冊(cè)做到（每小項(xiàng)次扣 5分10分）；2、未按規(guī)定著裝或著裝不整；未佩帶工作牌（扣 2分5分）；3、故上下班遲到、早退者（扣 2分5分）；4、無(wú)故曠工者（扣510分）；5、沒有執(zhí)行交接班（扣5分10分）或交接班不清楚（扣2分5分）；6、上班時(shí)間看書報(bào)、聽收音機(jī)、吃零食、打私人電話、會(huì)友聊天、飲灑等做與工作無(wú)關(guān)的事（扣2分5分）；7、未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，私自換班、替班者（扣 5分10分）；因替班者未按操作規(guī)程操作造成事故按情節(jié)嚴(yán)重（扣 20分50分）；8、值班人員離崗或睡崗者（扣 510分），造成事故者視情節(jié)輕重予以處理。9、無(wú)故不參加公司或部門會(huì)議（扣 2分5分）；10、因維修工作或

9、服務(wù)不到位受到業(yè)主投訴（扣 2分5分），情節(jié)嚴(yán)重者扣10 分以上；11、工作中未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患，發(fā)生一般性事故（扣5分10分），情節(jié)嚴(yán)重者扣20分以上；12、不服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)工作分配（扣 5分10分）；學(xué)問(wèn)是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。阿卜日法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫作使人精確。 培根13、處理有償報(bào)修任務(wù)時(shí)，未按正規(guī)工作程序操作，或私自向業(yè)主收取費(fèi)用者（扣50 分）；14、報(bào)修不及時(shí)，或采取措施不力（扣 2分5分）；造成損失者，視情節(jié)輕重 處以20分以上扣分；15、工作記錄、設(shè)備、樓道巡查記錄不清（扣2分5分）或不實(shí)（扣510分）；16、工程維修值班人員夜間未按工作程

10、順進(jìn)行巡查造成景園照明燈不亮、影響監(jiān)控畫面、周邊形象受到影響、燈泡故障 5盞以上每盞（扣1分）備注；本條例自2008年10月1日起實(shí)施。以上每分合人民幣 元，員工月累計(jì)扣分達(dá)30分以上者，半年扣分達(dá)100分以上者，視情況給予降薪或辭退處理。工程部緊急措施方案一、發(fā)現(xiàn)煙火時(shí) 當(dāng)工程部員工發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有煙火時(shí)，以下幾點(diǎn)必須注意：1、 切勿急躁，保持冷靜，2、 用最近的電話通知消防中心。3、 報(bào)上你的姓名、部門、及員工號(hào)。4、 說(shuō)清楚發(fā)生地點(diǎn)（數(shù)層及道聽部位）。5、 說(shuō)清楚是什么東西在著火。6、 留在現(xiàn)場(chǎng)直到消防隊(duì)員來(lái)到。7、 確認(rèn)小區(qū)所有工程部區(qū)域、所有員工已得到火警通知。8、 聽從火警控制中心關(guān)于

11、水、電、煤氣、空調(diào)通風(fēng)、直燃機(jī)、鍋爐等重要設(shè)備的控制指令。工程部的員工已接受過(guò)消防相關(guān)培訓(xùn)，用滅火器消滅較小火焰；如果沒有可 能滅火，則盡可能減少助長(zhǎng)火勢(shì)的因素，如關(guān)門、窗、可燃?xì)怏w閘等，然后立即 離開現(xiàn)場(chǎng)。勿試著去消滅用滅火器不可能消滅的火源。如果不能確定，則限制住火或煙 的區(qū)域，并立即撤走。生命寶貴，請(qǐng)務(wù)必注意您自己的安全 切勿使用電梯切勿恐慌。電梯應(yīng)急程序：1、 所有工程部員工只要發(fā)現(xiàn)電梯故障都應(yīng)該立即通知值班工作人員。2、 工程部維修人員應(yīng)設(shè)法了解電梯現(xiàn)處何樓層，及被困人數(shù)。工程部維修人 員立即到達(dá)電梯所在樓層，同時(shí)確定電梯維修公司是否應(yīng)知道并給予幫助及維修 服務(wù)。如果是，致電電梯維修

12、公司以使其采取應(yīng)急措施。3、 工程部維修人員應(yīng)通知當(dāng)班的主管電梯緊急情況。主管接到通知需立即前 往電梯被困樓層，并確認(rèn)是否應(yīng)通知管理處，留在附近與被困在電梯中的人交流 并建議他們采取什么行動(dòng)。4、 工程部維修人員將停留在此樓層直到電梯維修公司人員來(lái)到，然后盡可能 地配合電梯維修公司人員給予協(xié)助。5、 急救工作完畢，當(dāng)事員工及當(dāng)班主管應(yīng)書寫報(bào)告，敘述緊急狀況已消除，電梯已恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并詳述維修過(guò)程。注意：當(dāng)確實(shí)發(fā)現(xiàn)有客人或其它人被困在電梯中，切勿試圖只憑小區(qū)人員去營(yíng)救人員，應(yīng)該在電梯維修公司及受權(quán)處理此事的人的協(xié)助下進(jìn)行。嚴(yán)重漏水及煤氣泄漏應(yīng)急措施：給排水：1、 漏水一般引起原因是由于管件老化

13、引起的管道破裂、低溫、供水系統(tǒng)壓力的變化等。在漏水事件中，首先找到供水開關(guān)，切斷水源，然后打開泄水閘。2、 利用一切可用之物,防止漏水滲入電梯、強(qiáng)電豎井等危險(xiǎn)部位 ,并將電梯升到最高樓層,防止機(jī)件受損。3、 特別注意變壓器、 照明與動(dòng)力控制柜、 電氣設(shè)備、 電線槽附近發(fā)生漏水時(shí)。如果不能避免漏電，關(guān)閉電閘確保員工安全及設(shè)備安全。4、 工程部員工應(yīng)立刻行動(dòng)搶險(xiǎn), 盡量減少漏水造成的財(cái)務(wù)損失， 并協(xié)助一起將積水排出。5、 消火栓水系統(tǒng)破裂請(qǐng)立刻關(guān)閉消火栓水系統(tǒng)供回水總節(jié)門 ,在跑水的消火栓附近用正常的消火栓在水管井瀉水,在壓力降低后設(shè)法封堵?lián)p壞的管路與節(jié)門。6、水噴淋系統(tǒng)破裂后,應(yīng)立刻關(guān)閉本層的水

14、噴淋系統(tǒng)節(jié)門，并打開泄水閥門。7、恒壓給水系統(tǒng)：（ 1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)生活水泵故障，應(yīng)停止故障水泵，開啟備用水泵。（ 2）水泵變頻故障應(yīng)關(guān)閉變頻器，由專人手動(dòng)操控水泵，根據(jù)管網(wǎng)壓力控制啟停。（ 3）及時(shí)報(bào)告主管安排維修。8、 排水系統(tǒng)：1污水井：（ 1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)污水井水位過(guò)高，應(yīng)立即手動(dòng)開啟污水泵抽水。（ 2）污水泵故障則立刻用備用潛水泵將水抽至污水井。（ 3）即刻報(bào)告主管，由其安排維修水泵或控制電路，并于事后作維修報(bào)告。2排污管道：（ 1）排污管道漏水應(yīng)立刻用布綁緊裂口。（ 2）關(guān)閉破裂管對(duì)上的用水設(shè)備。（ 3）調(diào)集沙包擋住電梯口和強(qiáng)電井。（ 4）報(bào)告主管，由其安排人員修補(bǔ)管道裂口或更換管道。

15、3通知相關(guān)部門（ 1）給排水系統(tǒng)發(fā)生故障后應(yīng)馬上由主管預(yù)計(jì)修復(fù)時(shí)間。（ 2） 4 小時(shí)可修復(fù)的故障應(yīng)馬上由工程部通過(guò)電話通知受影響的客戶。（ 3）需超過(guò) 4 小時(shí)修復(fù)的故障，工程部應(yīng)書面通知受影響的用戶。漏氣：1、在煤氣泄漏或煤氣起火事件中，首先立即通知保安部。如果泄漏嚴(yán)重，無(wú)論是在煤氣站還是在別的地方，勿去碰觸任何開關(guān)，勿去碰觸任何電氣設(shè)備。2、打開排氣裝置，關(guān)閉煤氣閘，并切斷煤氣來(lái)源（對(duì)煤氣總摯的位置和開關(guān)方法應(yīng)了解掌握）。3、 如果煤氣起火， 用水降溫并防止爆炸。 所有電源開關(guān)及閘應(yīng)關(guān)閉以防止爆炸。4、如果煤氣起火發(fā)生在廚房，關(guān)閉所有閘門，同時(shí)用滅火器或防火地毯滅火。請(qǐng)注意起火的原料再采

16、用水滅火。停電與電力故障：1、若供電局預(yù)先通知小區(qū)暫時(shí)停電，應(yīng)立即將詳情和有關(guān)文件呈交客戶部2、電工值班時(shí)加強(qiáng)巡視高低壓變配電設(shè)備的運(yùn)行工況。3、當(dāng)小區(qū)發(fā)生突然停電時(shí)，工程值班人員立即通知相關(guān)部門，并馬上投入緊急搶 修,嚴(yán)格按規(guī)范進(jìn)行倒閘操作恢復(fù)供電(檢查生活水系統(tǒng)，等重點(diǎn)設(shè)備)，并檢查故 障原因。4、發(fā)生事故或重大設(shè)備、人身事故和發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重事故因素時(shí)，應(yīng)立即向上級(jí)報(bào)告, 迅速排除。5、發(fā)生觸電時(shí)，不要慌亂，應(yīng)先立即拉開電源，如急切找不到電源時(shí)，可用木 桿或干凈棉布使觸電者脫離電源；脫離電后，立即施行人工呼吸，并通知醫(yī)院。6、發(fā)生電氣火警時(shí)，應(yīng)立即切斷電源，用粉質(zhì)滅火器或黃砂撲救，嚴(yán)禁用水撲救。

17、緊急事件處理后：1、就緊急事件的結(jié)果做一個(gè)全體通報(bào)。2、其它當(dāng)班人員的責(zé)任是根據(jù)特殊相關(guān)情況而定，按需要重新進(jìn)入正常運(yùn)作。3、將事件及有涉及人員記入工作日志。4、并檢查危險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)設(shè)備的安全運(yùn)行狀況工具管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1、 目的規(guī)范機(jī)電維修部工具管理工作，確保機(jī)電維修部工具完整及各項(xiàng)性能完好。2、 適用范圍適用于物業(yè)管理處機(jī)電維修部的工具管理。3、 職責(zé)1、 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)檢查工具管理工作的實(shí)施情況并負(fù)責(zé)工具的申購(gòu)及具體負(fù)責(zé)工具管理。2、 管理處倉(cāng)管員負(fù)責(zé)工具的簿房盤點(diǎn)工作。4、 程序要點(diǎn)1、 機(jī)電維修部工具年度采購(gòu)計(jì)劃的制定；(1) 每年的12月15日之前，由機(jī)電維修部主管制定下一年度機(jī)電

18、維 修部工具年度采購(gòu)計(jì)劃并上報(bào)經(jīng)理審批。(2) 機(jī)電維修部工具年度采購(gòu)計(jì)劃應(yīng)包括如下內(nèi)容：a、 所需工具的名稱、型號(hào)及規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地；b、 預(yù)計(jì)費(fèi)用；c、 購(gòu)買時(shí)間；d、 用途。2、 機(jī)電維修部的工具分成兩類：一類是個(gè)人使用工具，另一類是公用工具。個(gè)人使用工具由個(gè)人領(lǐng)用并負(fù)責(zé)保管， 公用工具由主管負(fù)責(zé)保管。管理處倉(cāng) 管員對(duì)所領(lǐng)用工具記錄在工具領(lǐng)用登記表內(nèi)。3、 個(gè)人使用工具和公用工具由機(jī)電維修部主管統(tǒng)一填寫領(lǐng)料單，經(jīng)服務(wù)中心主管批準(zhǔn)后，由機(jī)電維修部主管到倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)取并負(fù)責(zé)暫保管。4、 個(gè)人使用工具管理（ 1） 機(jī)電維修部員工正式上崗時(shí)，由員工填寫領(lǐng)料單經(jīng)機(jī)電維修部主管批準(zhǔn)后，在倉(cāng)管員處領(lǐng)取一套個(gè)

19、人使用工具。機(jī)電維修部員工個(gè)人使用工具每年只能補(bǔ)領(lǐng)一次。 管理處倉(cāng)管理員應(yīng)對(duì)員工所領(lǐng)工具簿記在 工具領(lǐng)用登記表內(nèi)。（ 2） 個(gè)人使用工具使用注意事項(xiàng)：a、 不準(zhǔn)亂打亂撬；b、 用力應(yīng)適度；c、 測(cè)量不同參數(shù)時(shí)注意正確換檔（萬(wàn)用表）；d、 注意工具的作用條件（如額定電壓、額定電流或承載能力等）；e、 用后擦拭干凈工具。（ 3） 機(jī)電維修部員工個(gè)人使用工具屬公司財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。（ 4） 機(jī)電維修部員工個(gè)人使用工具丟失或人為損壞，則應(yīng)由員工個(gè)人立即補(bǔ)上同規(guī)格同品質(zhì)的工具； 如屬正常使用損壞則可以經(jīng)機(jī)電維修部主管批準(zhǔn)后在倉(cāng)管員處以舊換新，倉(cāng)管理員應(yīng)做好登記。（ 5） 員工辭工、被解雇或轉(zhuǎn)崗時(shí)應(yīng)

20、將個(gè)人使用工具全部退還給機(jī)電維修部， 對(duì)于丟失或人為損壞的工具通知財(cái)務(wù)部扣發(fā)相應(yīng)的錢款。 機(jī)電維修部主管必須將員工退還的個(gè)人使用工具簿記在組長(zhǎng)保管工具登記表內(nèi)，并在 “備注 ”欄注明 “退還 ”字樣。 員工退還的個(gè)人使用工具要設(shè)專柜保管并作以舊換新用的工具。（ 6） 機(jī)電維修部主管每月 18 號(hào)檢查每個(gè)員工的個(gè)人使用工具，對(duì)于丟失的或人為損壞的工具將責(zé)令其立即補(bǔ)齊。（ 7） 對(duì)于換下來(lái)的個(gè)人使用工具每半年由管理處倉(cāng)管員進(jìn)行一次盤點(diǎn)并登記在報(bào)廢工具登記表內(nèi)，經(jīng)經(jīng)理助理批準(zhǔn)后上報(bào)經(jīng)理審批。審批后由經(jīng)理助理公用工具管理。5、 公用工具管理(1) 1） 員工借用公用工具或各部門之間借用公用工具都應(yīng)在機(jī)

21、電維修部主管處借用；主管必須將借用工具登記在工具借用登記表上。(2) 2）公用工具使用注意事項(xiàng)：a、 便攜式（小件的）公用工具使用注意事項(xiàng)按4- （ 2）條款；b、 大型公用工具使用除應(yīng)遵循便攜式（小件的）公用工具使用注意事項(xiàng)外還應(yīng)每個(gè)月進(jìn)行一次保養(yǎng)：對(duì)各轉(zhuǎn)動(dòng)部位加注潤(rùn)滑油；調(diào)整皮帶，對(duì)于磨損嚴(yán)重的皮帶應(yīng)更換；檢查、調(diào)整碳刷，如碳刷磨損超過(guò)新裝時(shí)的 1/2 則應(yīng)更換；檢查啟動(dòng)電容，如變形、膨脹或開裂則應(yīng)更換；檢查或整修接線頭；調(diào)整機(jī)械間隙至合理位置；清潔外表，必要時(shí)涂上防銹油；擰緊所有緊固螺栓。(3) 3）公用工具屬公司財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。(4) 公用工具如丟失或人為損壞，則應(yīng)由借用人負(fù)責(zé)

22、照價(jià)賠償。公用工具如屬正常使用損壞，對(duì)于小型的(500元以下)經(jīng)機(jī)電維修部主管確認(rèn)，服務(wù) 中心主管及物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后可以以舊換新。對(duì)于 500元以上的公用工具須先由 主管填寫報(bào)廢工具登記表經(jīng)機(jī)電維修部主管上報(bào)經(jīng)理助理審核，報(bào)經(jīng)理審批。(5) 機(jī)電維修主管工作調(diào)遷、辭工或被解雇時(shí)，機(jī)電維修部主管會(huì)同管理處倉(cāng)管員一起對(duì)公用工具進(jìn)行盤點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)缺少或人為損壞的則應(yīng)追究主管的責(zé)(6) 對(duì)于換下來(lái)的公用工具每半年由管理處倉(cāng)管員進(jìn)行一次盤點(diǎn)并登記在報(bào)廢工具登記表內(nèi)，經(jīng)機(jī)電維修部主管上報(bào)經(jīng)理助理審核，報(bào)經(jīng)理審批， 審批后由經(jīng)理助理負(fù)責(zé)報(bào)廢處理。(7) 對(duì)于公用工具中的計(jì)量器具或安全用具應(yīng)定期送檢，檢驗(yàn)后合格的方

23、可使用，否則應(yīng)重新申購(gòu)。6、 管理處倉(cāng)管員每月25號(hào)應(yīng)將所保管的工具進(jìn)行一次盤點(diǎn)并簿記在倉(cāng)管員保管工具登記表上，對(duì)于需要補(bǔ)充的工具應(yīng)盡快制定計(jì)劃申購(gòu)。5、 記錄1、工具保管登記表2、工具領(lǐng)用登記表3、工具借用登記表4、報(bào)廢工具登記表5、機(jī)電維修部工具年度采購(gòu)計(jì)劃表6、 相關(guān)支持文件預(yù)防維修方式及其維修措施一：基本維修措施：1 .設(shè)備的維護(hù)：保護(hù)設(shè)備在正常環(huán)境中運(yùn)行，延長(zhǎng)設(shè)備的使用周期和運(yùn)行質(zhì) 量。有；降溫、除濕(防潮)、防銹、防曬、防雨(防水)、保溫、防震、穩(wěn)壓、 除塵、防小動(dòng)物和防盜防等工作。2 . 設(shè)備的檢查： 簡(jiǎn)易檢查：利用人對(duì)設(shè)備使用過(guò)程中的感覺，來(lái)確定設(shè)備是否在正常狀態(tài)， 使用功能是

24、否正常的判斷方式。有；目測(cè)、耳聞、手感、鼻嗅和體覺等方式。 精確測(cè)量方式；利用專用的計(jì)量、測(cè)量設(shè)備，對(duì)設(shè)備在實(shí)際運(yùn)行中的狀態(tài)進(jìn) 行加強(qiáng)的測(cè)量，已取定設(shè)備的實(shí)際狀態(tài)。3.設(shè)備的修理：一般分為；小修、中修和大修。在預(yù)防維修方式中，二級(jí)和 三級(jí)維修保養(yǎng)中均含有修理成份。二：預(yù)防維修措施：設(shè)備的保養(yǎng)是預(yù)防維修方式中最常見的概念，通常有維護(hù)保養(yǎng)，維修保養(yǎng)等。1 .維護(hù)保養(yǎng)：它是以保護(hù)和維持為主要目的的，以巡視檢查和預(yù)防維護(hù)等方 式為主的經(jīng)常性技術(shù)活動(dòng)。以檢查和維護(hù)工作為主，及時(shí)排除異常情況對(duì)設(shè)備運(yùn) 行情況，做到心中有數(shù)。主動(dòng)排除各種因數(shù)，確保避免各種事故隱患的產(chǎn)生。學(xué)問(wèn)是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都

25、不可恥。阿卜日法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫作使人精確。 培根2 .維護(hù)檢查：定期保養(yǎng)或周期保養(yǎng)；是以保護(hù)和修復(fù)為主要目的，有計(jì)劃的 開展的保養(yǎng)活動(dòng)。是根據(jù)設(shè)備、設(shè)施的使用情況和使用頻率，進(jìn)而確定周期進(jìn)行 的，有專項(xiàng)目的的維修。是由專職的人員在技術(shù)質(zhì)料的支持下，進(jìn)行的技術(shù)活動(dòng)。3 .計(jì)劃維修：是根據(jù)年工作安排，根據(jù)設(shè)備的實(shí)際狀態(tài)和定期保養(yǎng)情況，制 定的檢查修理計(jì)劃。一般由技術(shù)人員負(fù)責(zé)進(jìn)行。通常有信息反饋、編制計(jì)劃、修 復(fù)檢測(cè)、試車運(yùn)行、合格投入等過(guò)程。4 .全要素維修：是指以上三項(xiàng)綜合進(jìn)行的技術(shù)活動(dòng)。目的是確保消除設(shè)備事 故，減輕磨損、降低損耗，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命的技術(shù)活動(dòng)。物業(yè)設(shè)備維修物

26、業(yè)設(shè)備維修可以分為：事后維修和事前預(yù)防性維修兩種。在事后修理制度下，維修是在設(shè)備出現(xiàn)不正常運(yùn)行狀態(tài)后進(jìn)行的恢復(fù)性技術(shù)活動(dòng)。會(huì)造成由于設(shè)備維修的過(guò)程，給用戶帶來(lái)使用上的不方便和帶來(lái)一定的問(wèn)題?；蛘哂捎谠O(shè)備停止運(yùn)行，所帶來(lái)的一些問(wèn)題。在預(yù)防維修制度下，維修是在設(shè)備正常運(yùn)行狀態(tài)下進(jìn)行的保護(hù)性技術(shù)活動(dòng)。也就 是說(shuō)，預(yù)防維修是為了使設(shè)備能更常時(shí)間地具有正常的使用功能和處于正常狀 態(tài)，從而主動(dòng)積極地消除潛在隱患，減慢功能失效，避免事故產(chǎn)生的各種可能因 數(shù)的各種技術(shù)活動(dòng)。預(yù)防維修的主要方式在于：日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)相結(jié)合的形式，加上有計(jì)劃?rùn)z修和定時(shí)限的中、大維修相結(jié)合。確保設(shè)備運(yùn)行的正常和穩(wěn)定。事后維

27、修的缺點(diǎn)：維修、維護(hù)的成本較預(yù)防性維護(hù)的成本大許多。 造成的負(fù)面影 響較大。不利于用戶和物業(yè)服務(wù)提供這之間的良好互動(dòng)關(guān)系。嚴(yán)重降低設(shè)備的使 用預(yù)期。事前預(yù)防性維修、維護(hù)的優(yōu)點(diǎn)：提前預(yù)防性的維護(hù)、維修，有利于降低維修成本， 提高設(shè)備的使用壽命，提高物業(yè)的形象。工程部值班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1、 目的規(guī)范值班管理，確保值班質(zhì)量。2、 適用范圍適用于物業(yè)管理處機(jī)電維修部值班工作。3、 職責(zé)1、 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)對(duì)值班工作的監(jiān)控和值班工作的具體安排和檢查。2、 機(jī)電維修部值班人員負(fù)責(zé)按此規(guī)程進(jìn)行值班工作。4、 程序要點(diǎn)1、 交接班操作（ 1） 交班人員提前20分鐘做好交班準(zhǔn)備；a、 檢查設(shè)備并確保運(yùn)行正

28、常；b、 搞好值班室和設(shè)備房衛(wèi)生工作。（ 2） 接班人員提前15分鐘到達(dá)值班崗位。（ 3） 接班人員首先認(rèn)真仔細(xì)地檢查各設(shè)備的運(yùn)行情況：a、 發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即采取有效措施， 并通知交班人處理，接班人協(xié)助;b、 確認(rèn)無(wú)異常情況再回到值班室進(jìn)行交接班程序。（ 4） 交班人員主動(dòng)、簡(jiǎn)要地向接班人介紹值班和設(shè)備運(yùn)行情況，重點(diǎn)講明操作注意事項(xiàng)； 接班人應(yīng)認(rèn)真聆聽， 如有疑問(wèn)可向交班人提問(wèn)， 直于雙方清楚。（ 5） 接班人查看上班的機(jī)電運(yùn)行值班記錄，檢查儀器、工具等物品是否齊全完好。（ 6） 交接雙方認(rèn)為無(wú)誤后共同在機(jī)電運(yùn)行交接班記錄上簽名確認(rèn)。（ 7） 交接完畢后所發(fā)生的總是由接班人負(fù)責(zé)。（ 8） 有

29、下列情況之一不能交接班：a、 上一班運(yùn)行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，配電室、值班室、操作間不清潔；b、 接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班；c、 接班人醉酒或其他情況而未找到接班人；d、 在倒閘操作和事故處理過(guò)程中；e、 若交接班過(guò)程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助。2、 值班操作要點(diǎn)（ 1） 值班人應(yīng)提前 15分鐘到達(dá)值班崗位，按交接班程序進(jìn)行交接班。（ 2） 堅(jiān)守崗位，不得串崗。（ 3） 按有關(guān)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對(duì)空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、供水、供電設(shè)備進(jìn)行巡查、保養(yǎng)、維修。（ 4） 如遇特殊事件，應(yīng)按突發(fā)事件處理程序進(jìn)行處理。（ 5） 值班人員因特殊情況需要調(diào)班時(shí)，必須事前

30、填寫調(diào)班表，并經(jīng)機(jī)電維修部主管同意開簽字方可調(diào)班。3、 停送電操作要領(lǐng)（ 1） 正常情況下的倒閘操作：a、 機(jī)電維修部主管提前兩天收面通知運(yùn)行組停、送電范圍（包括變壓器報(bào)停、啟用）；b、 運(yùn)行組接到通知后，一天內(nèi)完成以下工作：立即通知供配電專業(yè)人員即到現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)負(fù)荷分布情況實(shí)地考察其可行性；若不可行應(yīng)立即匯報(bào)情況，并說(shuō)明原因；若可行，則應(yīng)明確停送、電時(shí)間、范圍，填好操作票后，由物業(yè)經(jīng)理審批，同時(shí)將停、送電情況書面通知服務(wù)中心。c、 服務(wù)中心接到通知后，提前一天貼出停電通知以告之住哀悼：d、 倒閘操作前，運(yùn)行人員要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，電梯降至首層，如有必要可將發(fā)電機(jī)操作開關(guān)置于停機(jī)位置；e、 在

31、確定時(shí)間，在監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)下，操作人員按操作票進(jìn)行倒閘操作：停電：先停負(fù)荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)；送電：先送隔離開關(guān)，后送負(fù)荷開關(guān)。f 、 倒閘操作完成后，運(yùn)行人員要檢查電梯的運(yùn)行情況，發(fā)電機(jī)操作開關(guān)置于自動(dòng)位置；g、 做好各項(xiàng)相關(guān)記錄。（ 2） 緊急狀態(tài)下的倒閘操作：學(xué)問(wèn)是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。阿卜日法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫作使人精確。培根a、 發(fā)現(xiàn)配電房有冒煙、短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事故時(shí)，運(yùn)行人員應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行全部或部分負(fù)荷停電操作： 根據(jù)情況立即斷開低壓配電柜上電 源開關(guān)，或斷開高壓柜高壓開關(guān)；b、 停電后立即通知機(jī)電維修部主管，主管到現(xiàn)場(chǎng)后立即檢查事故原

32、因，在查出確定的原因后方可恢復(fù)部分或全部供電。對(duì)損壞部分應(yīng)盡快修復(fù)，以恢復(fù)正常供電；c、 做好各種記錄，重大事故應(yīng)立即報(bào)告管理處經(jīng)理。4、 值班房、設(shè)備房衛(wèi)生管理制度(1) 各值班人員負(fù)責(zé)該班次值班室的衛(wèi)生清潔工作， 并保持值班室衛(wèi)生。(2) 各專業(yè)值班人員負(fù)責(zé)各自專業(yè)設(shè)備房的衛(wèi)生清潔工作；a、 水電工負(fù)責(zé)配電房、水泵方衛(wèi)生清潔工作；b、 空調(diào)工負(fù)責(zé)空調(diào)機(jī)房衛(wèi)生清潔工作；c、 電梯工負(fù)責(zé)電梯房衛(wèi)生清潔工作。(3) 接班人負(fù)責(zé)檢查上一班的清潔工作，對(duì)不合格衛(wèi)生清潔工作可要求返工，直至合格。(4) 各專業(yè)早班值班人員為該專業(yè)設(shè)備房安全衛(wèi)生責(zé)任人。(5) 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)本部衛(wèi)生清潔工作的日常檢查

33、和督導(dǎo)。5、 記錄值班記錄表6、 相關(guān)支持文件機(jī)電維修部員工績(jī)效考評(píng)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程設(shè)備綜合管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1、 目的從總體上確立物業(yè)管理處各類設(shè)備的管理要求，確保各類設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。2、 適用范圍適用于物業(yè)管理處管理的各類設(shè)備的綜合管理工作。3、 職責(zé)1、 機(jī)電維修部負(fù)責(zé)所轄小區(qū)的各類設(shè)備的日常管理工作。2、 辦公室負(fù)責(zé)各類設(shè)備檔案的管理工作。4、 程序要點(diǎn)1、 設(shè)備檔案的建立要求（ 1） 機(jī)電維修部應(yīng)將管轄范圍內(nèi)的所有設(shè)備建立臺(tái)賬(見附表)，并在建檔后的3個(gè)工作日內(nèi)將臺(tái)賬移交辦公室存檔。（ 2） 機(jī)電維修應(yīng)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識(shí)及設(shè)備編號(hào)：a、 所有設(shè)備應(yīng)單機(jī)單

34、臺(tái)或按功能系統(tǒng)進(jìn)行 設(shè)備標(biāo)識(shí)”；b、 設(shè)備標(biāo)識(shí)”用標(biāo)牌形式予以實(shí)施，標(biāo)牌應(yīng)有下列內(nèi)容：設(shè)備名稱；設(shè)備編號(hào)0c、 設(shè)備編號(hào)按下列規(guī)則編制：注意事項(xiàng)： 1、設(shè)備流水號(hào)按物業(yè)點(diǎn)的設(shè)備總數(shù)流水編制。2、同類型同系統(tǒng)設(shè)備的流水號(hào)碼應(yīng)保持相對(duì)的集中和連續(xù)性。d、 標(biāo)識(shí)的制作規(guī)范：標(biāo)識(shí)材質(zhì)用金屬薄板制作，表面拋光呈本色；設(shè)備編號(hào)用凹形字體，涂黑色磁漆；尺寸長(zhǎng)*寬*厚為 70MM*20MM*1MM 。（ 3） 所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)或功能系統(tǒng)建立設(shè)備卡（ 4） 設(shè)備臺(tái)賬應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零部件及檢修情況及時(shí)分別在設(shè)備臺(tái)賬或設(shè)備卡片上

35、予以登錄。（ 5） 設(shè)備臺(tái)賬和設(shè)備出廠和原件（合格證、說(shuō)明書、保修協(xié)議等）統(tǒng)一由辦公室保存。2、 設(shè)備日常操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理詳見機(jī)電維修部各類設(shè)備操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。3、 設(shè)備的購(gòu)置管理（ 1） 設(shè)備的購(gòu)置包括原有設(shè)備的更新和新添購(gòu)置。（ 2） 設(shè)備購(gòu)置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。（ 3） 設(shè)備購(gòu)置的資金來(lái)源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。（ 4） 設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。（ 5） 新添設(shè)備由機(jī)電維修部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求。（ 6） 采購(gòu)設(shè)備應(yīng)遵循相關(guān)規(guī)定進(jìn)行采購(gòu)。（ 7） 采購(gòu)設(shè)備到達(dá)公司后， 由機(jī)電維修部進(jìn)行清點(diǎn)核對(duì)， 接收相關(guān)資料，

36、并組織安裝調(diào)試或試運(yùn)行。符合要求的，辦理驗(yàn)收手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理。（ 8） 經(jīng)驗(yàn)收符合要求的采購(gòu)設(shè)備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺(tái)賬，建立卡片等進(jìn)行日常管理。4、 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)（ 1） 機(jī)電維修部應(yīng)對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí)，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。（ 2） 設(shè)備狀態(tài)分為運(yùn)行、備用、停用、封存、報(bào)廢、檢修及嚴(yán)禁合閘等。（ 3） 正常運(yùn)行中的設(shè)備不予標(biāo)識(shí)。（ 4） 標(biāo)識(shí)的方式方法：a、 設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識(shí)牌進(jìn)行標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)牌用300mm*150mm*3mm （長(zhǎng) *寬 * 厚）的白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上；b、 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操

37、作人員及時(shí)懸掛于應(yīng)予標(biāo)識(shí)設(shè)備的顯眼位置；c、 設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識(shí)應(yīng)隨之改變。5、 設(shè)備的停用和封存(1) 1） 發(fā)現(xiàn)下列情況之一，設(shè)備應(yīng)予停用或封存：a、 多余設(shè)備，含服務(wù)提供有再需要的設(shè)備；b、 設(shè)備功能已不能滿足提供服務(wù)需要的設(shè)備。(2) 停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對(duì)其狀態(tài)的損壞。(3) 機(jī)電維修部應(yīng)定期(如一個(gè)季度)對(duì)停用或封存的設(shè)備進(jìn)行檢查，以保持其適用性。(4) 設(shè)備主管人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報(bào)批單，經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。6、 設(shè)備的報(bào)廢(1) 無(wú)修復(fù)價(jià)值的設(shè)備應(yīng)予報(bào)廢。(2) 報(bào)廢設(shè)備應(yīng)由機(jī)電維修部組級(jí)別鑒定。參與鑒定的人員應(yīng)包括：設(shè)備主管人員、運(yùn)

38、行人員、品質(zhì)部代表、管理處經(jīng)理等。(3) 設(shè)備主管人員應(yīng)填寫設(shè)備報(bào)廢審批表，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理助理審核，經(jīng)理審批后實(shí)施。(4) 需報(bào)廢設(shè)備在未獲報(bào)廢批準(zhǔn)、實(shí)施前，應(yīng)懸掛 待報(bào)廢”標(biāo)識(shí)。(5) 報(bào)廢設(shè)備應(yīng)及時(shí)撤離原安裝或使用場(chǎng)所，未撤離前應(yīng)懸掛報(bào)廢”標(biāo)識(shí)。(6) 機(jī)電維修部應(yīng)將批準(zhǔn)的設(shè)備報(bào)廢審批表報(bào)公司財(cái)務(wù)部一份。7、 紅旗機(jī)房評(píng)比(1) 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)定期組織相關(guān)人員對(duì)各類機(jī)電設(shè)備房進(jìn)行流動(dòng)紅旗評(píng)比。(2) 評(píng)比內(nèi)容：地面潔凈度、墻面潔凈度、門窗潔凈度完?duì)顩r、管道潔凈完好 狀況、設(shè)備表面潔凈度、設(shè)備性能完好狀況、檢修保養(yǎng)記錄、室內(nèi)其他 設(shè)備狀況、總體印象。五、記錄1、 設(shè)備臺(tái)賬2、 設(shè)備卡3、 采

39、購(gòu)設(shè)備驗(yàn)收表4、 設(shè)備停用/封存/報(bào)廢/審批表5、 設(shè)備定點(diǎn)管理檢查表六、相關(guān)支持文件機(jī)電維修部所有標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程報(bào)修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程目的規(guī)范住戶報(bào)修及公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修處理工作，保證維修工作得到及時(shí)有效的處理。適用范圍適用于物業(yè)管理處住戶家庭及各類設(shè)施設(shè)備的報(bào)修處理工作。職責(zé)機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)維修工作的組織、 監(jiān)督以及對(duì)物業(yè)制定的維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)以外的報(bào)修內(nèi)容時(shí)行收費(fèi)評(píng)審。服務(wù)中心管理員負(fù)責(zé)具體記錄報(bào)修內(nèi)容， 及時(shí)傳達(dá)至機(jī)電維修部， 并跟蹤、 督促維修工作按時(shí)完成。機(jī)電維修部維修人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的確認(rèn)及維修工作。程序要點(diǎn)住戶報(bào)修服務(wù)中心管理員在接到住戶報(bào)修要求時(shí)，應(yīng)立即填寫住戶報(bào)修記錄表。管理

40、員在 5 分鐘內(nèi)將記錄的報(bào)修內(nèi)容（包括：住戶名稱、地址、聯(lián)系電話、報(bào)修內(nèi)容、預(yù)約維修時(shí)間等）填入住戶家庭安裝 / 維修單（一式四聯(lián)）相應(yīng)欄目，并在兩分鐘內(nèi)通知機(jī)電維修部前來(lái)領(lǐng)取維修單， 機(jī)電維修部領(lǐng)單人在 住戶報(bào)修記錄表上簽收 ，將住戶家庭安裝 / 維修單（第二、三、四聯(lián)）領(lǐng)回機(jī)電維修部。機(jī)電維修部主管按照?qǐng)?bào)修內(nèi)容，安排維修人員的工作：如住戶報(bào)修內(nèi)容屬維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中的項(xiàng)目，住戶要示盡快前去維修的，應(yīng)安排維修人員在接單后 15 分鐘內(nèi)帶齊工具備件到過(guò)維修現(xiàn)場(chǎng)；報(bào)修內(nèi)容屬維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中的項(xiàng)目，住戶另有預(yù)約維修時(shí)間的，維修人員應(yīng)按預(yù)約的維修時(shí)間到來(lái)前5 分鐘帶好維修工具、備件到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)；對(duì)

41、于不屬于維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中的報(bào)修項(xiàng)目，由機(jī)電維修部主管在接單后15 分鐘內(nèi)對(duì)維修的可行性和維修費(fèi)用作出評(píng)審，回復(fù)住戶是否可以維修，經(jīng)征得住戶對(duì)維修費(fèi)用的認(rèn)可及同意維修后， 再按上述時(shí)效和維修要求安排維修人員前往維修。機(jī)電維修部維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，應(yīng)首先對(duì)報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比確認(rèn)，不相同的，在住戶家庭安裝 / 維修單上如實(shí)填寫實(shí)際的維修項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。維修人員向住戶出示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、 住戶同意維修后開始維修； 如住戶不同意維修的應(yīng)提醒住戶考慮同意后現(xiàn)行報(bào)修， 并及時(shí)返回機(jī)電維修部向機(jī)電維修部主管說(shuō)明情況，與機(jī)電維修部主管一同在住戶家庭安裝 /維修單上注明原因并簽名確認(rèn)后交還服務(wù)中心備案。如果維修材料是住

42、戶提供的，由維修人員對(duì)材料質(zhì)量進(jìn)行難并將難結(jié)果（ “合格 ”“不合格 ”“質(zhì)量不佳 ”等） 填寫在備注欄內(nèi)。 對(duì)于驗(yàn)證不合格的材料， 維修人員應(yīng)主動(dòng)提示住戶使用不當(dāng)材料的結(jié)果，但應(yīng)注意尊重住戶的選擇。維修工作完成后，維修人員應(yīng)按維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在住戶家庭安裝 / 維修單上注明應(yīng)收的各項(xiàng)費(fèi)用金額。并請(qǐng)住戶試用或檢查合格后，在住戶家庭安裝 /維修單上簽名確認(rèn)維修人員將住戶家庭安裝/ 維修單（第四聯(lián)）交給住戶作為繳費(fèi)依據(jù)。維修人員將住戶家庭安裝/維修單（第二、三聯(lián)）交回機(jī)電維修部主管確認(rèn)后將住戶家庭安裝 / 維修單 （第三聯(lián)）交服務(wù)中心，當(dāng)月 25 日前月結(jié)后送財(cái)務(wù)部作為計(jì)收服務(wù)費(fèi)用的依據(jù)。對(duì)業(yè)主的

43、家庭維修可采取月底統(tǒng)一結(jié)算的形式進(jìn)行扣款； 對(duì)租戶的家庭維修應(yīng)在維修工作完成后的當(dāng)日（最遲不超過(guò)第二天），由租戶到財(cái)務(wù)部交款。公共設(shè)施設(shè)備的報(bào)修處理服務(wù)中心管理員接到公共設(shè)備設(shè)施的報(bào)修住處后， 應(yīng)立即按 公工設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表 要求填寫報(bào)修內(nèi)容， 并在 3 分鐘內(nèi)將報(bào)修內(nèi)容填入 公共設(shè)施設(shè)備安裝/ 維修工程通知單（一式四聯(lián)大5 分鐘內(nèi)通知機(jī)電維修部前來(lái)領(lǐng)單。服務(wù)中心管理員將公共設(shè)施設(shè)備安裝/ 維修工程通知單（第二、三、四聯(lián)）交給機(jī)電維修部， 機(jī)電維修部維修人員應(yīng)在 公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表 上簽收。學(xué)問(wèn)是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。阿卜日法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫作使人精確

44、。培根機(jī)電維修部主管按照?qǐng)?bào)修內(nèi)容，安排維修人員帶齊維修工具及備件于10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。完成維修工作后，維修人員應(yīng)在公共設(shè)施設(shè)備安裝 /維修工程通知單上注明 維修有關(guān)事項(xiàng)。維修人員將公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工程通知單（第二、三、四聯(lián)）交機(jī)電 維修部主管簽名確認(rèn)后將第三、四聯(lián)返還服務(wù)中心和送財(cái)務(wù)部作為月底統(tǒng)計(jì)費(fèi)用 的依據(jù)。費(fèi)用結(jié)算服務(wù)中心管理員于每月月底25日前將當(dāng)月住戶家庭安裝/維修單及公共設(shè) 施設(shè)備安裝/維修工程通知單費(fèi)用分別統(tǒng)計(jì)在住戶家庭安裝/維修費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表 內(nèi)的相應(yīng)欄目及公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表內(nèi)。服務(wù)中心管理員將住戶報(bào)修記錄表、住戶家庭安裝 /維修表、公共設(shè) 施設(shè)備報(bào)修記錄

45、表、公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工程通知單附在以上表格后， 報(bào)服務(wù)中心主管審核。審核無(wú)誤后，簽名確認(rèn)，報(bào)管理處財(cái)務(wù)審核。財(cái)務(wù)部報(bào)經(jīng)理助理審核。財(cái)務(wù)部向業(yè)主收取有償服務(wù)費(fèi)用；財(cái)務(wù)部將公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表存檔備案；資料保存：公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表、住戶家庭安裝/維修費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)保存，保存期 3年。本規(guī)程作為相關(guān)人員績(jī)效考評(píng)依據(jù)之一。記錄1、住戶報(bào)修記錄表2、住戶家庭安裝/維修單、住戶家庭安裝/維修費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表3、公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表4、公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表5、公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工作通知單、如何做好物業(yè)設(shè)備管理一、熟悉設(shè)備的運(yùn)行情況管理好物業(yè)設(shè)備是關(guān)系到業(yè)主

46、的切身利益，關(guān)系到物業(yè)能否保值增值。掌握 物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理，首先應(yīng)熟悉小區(qū)（大樓）的各類管線，結(jié)構(gòu)的分布情況，因 為它是設(shè)備與終端業(yè)主之間的聯(lián)系紐帶，同時(shí)工作人員還需熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)原 理、工作方式，對(duì)各類發(fā)電機(jī)組、變壓器，水泵等設(shè)備性能要做到了如指掌。對(duì) 新接管的物業(yè)，要加強(qiáng)設(shè)備接管驗(yàn)收，對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行跟蹤、監(jiān)測(cè)，記錄， 消除設(shè)備存在的隱患，日常管理要根據(jù)物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的負(fù)載變化， 如夏季業(yè)主用 水，用電為高峰期和夏季天黑較晚的特點(diǎn)， 工作人員可對(duì)路燈進(jìn)行合理、適時(shí)調(diào) 度，通過(guò)物業(yè)設(shè)備負(fù)載能力和調(diào)配特點(diǎn)，發(fā)掘設(shè)備潛能，做到物盡其用，充分發(fā) 揮設(shè)備的使用價(jià)值。二、建立設(shè)備管理體系俗話說(shuō) 沒有

47、規(guī)矩、不成方圓”，要做好物業(yè)設(shè)備管理就必須建立和完善設(shè)備 管理體系，對(duì)設(shè)備進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的管理，具體如下：1 建立設(shè)備管理質(zhì)量體系。設(shè)備管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期性，綜合性的工作，對(duì)設(shè)備管理要引入 ISO9001 質(zhì)量管理體系，如建立機(jī)房管理制度，供、配電管理制度，設(shè)備維修制度等，對(duì)設(shè)備進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理操作并嚴(yán)格執(zhí)行，做到責(zé)任到崗、任務(wù)到人，用科學(xué)化的管理來(lái)提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平。2 建立績(jī)效考核機(jī)制。為了提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，建立設(shè)備管理考核，督查機(jī)制制定設(shè)備管理考核標(biāo)準(zhǔn)，如設(shè)備上要有設(shè)備卡、設(shè)備臺(tái)賬，水泵閥門開啟要靈活不得滲漏， 設(shè)備房要保持清潔不得堆放雜物等， 定期， 不定期對(duì)各

48、小區(qū) （大樓） 的設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查、考核，做到優(yōu)勝劣汰，賞罰分明，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力和向心力。3 建立設(shè)備檔案。物業(yè)的設(shè)備結(jié)構(gòu)復(fù)雜，管線縱橫，對(duì)設(shè)備原始檔案要進(jìn)行歸檔，匯總、登記造冊(cè)，對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的資料如竣工圖等進(jìn)行保管，對(duì)系統(tǒng)中一些常出現(xiàn)問(wèn)題的重點(diǎn)部位拍照并在資料中予以注釋，為以后解決問(wèn)題提供依據(jù)。如發(fā)電機(jī)等一些重大設(shè)備發(fā)生故障時(shí)需原生產(chǎn)廠家維修時(shí)， 通過(guò)設(shè)備臺(tái)賬及時(shí)與生產(chǎn)廠家和聯(lián)絡(luò)人取得聯(lián)系， 為設(shè)備及時(shí)維修贏得寶貴時(shí)間。 故對(duì)設(shè)備建立設(shè)備卡、設(shè)備臺(tái)賬、技術(shù)檔案等，按照檔案管理要求，實(shí)行專業(yè)化、科學(xué)化管理，使設(shè)備管理適應(yīng)現(xiàn)代化管理需求， 同時(shí)為設(shè)備的及時(shí)維修， 確保設(shè)備的完

49、好與使用安全提供科學(xué)依據(jù)。三、對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)設(shè)備在于管理， 好的設(shè)備若得不到及時(shí)維修保養(yǎng)， 就會(huì)常出故障， 縮短其使用年限。 對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)是保證設(shè)備運(yùn)行安全， 最大限度地發(fā)揮設(shè)備的有效使用功能，因此，對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，做到以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與科學(xué)計(jì)劃維修相結(jié)合即：1 堅(jiān)持做到 “三好、 四會(huì)、 五定 ”。 “三好 ”即對(duì)設(shè)備用好、 修好、 管理好； “四會(huì) ”即是對(duì)設(shè)備會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障， “五定 ”即對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔，潤(rùn)滑、通風(fēng)、檢修時(shí)做到定人、定點(diǎn)、定時(shí)、定質(zhì)和定責(zé)。對(duì)重大的主要設(shè)各采用預(yù)防性維修，防止設(shè)備出現(xiàn)故障，對(duì)一般設(shè)備做好日常維修保養(yǎng)。2注重安全管理

50、。對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，要以人為本，做好安全管理工作， 操作人員應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程和制度開展工作， 如操作人員在檢修電氣設(shè)備時(shí)，應(yīng)做好必要的防護(hù)，操作人員使用個(gè)人防護(hù)工具，在閘刀上掛 “有人操作、禁止合閘 ”等標(biāo)識(shí)牌，提高安全意識(shí)，防止意外事發(fā)生，因?yàn)樵O(shè)備管理最基本和最重要的要求是保證設(shè)備體系運(yùn)行安全，用戶使用安全和操作人員操作安全。3.結(jié)合實(shí)際、降耗節(jié)能。 物業(yè)管理企業(yè)必須建立適合于自身特點(diǎn)的設(shè)備維修保養(yǎng)方案，遵循 “安全、經(jīng)濟(jì)、合理、實(shí)用 ”的原則，有計(jì)劃，有步驟地進(jìn)行，做好設(shè)備的預(yù)防性維修保養(yǎng)， 將設(shè)備故障隱患消滅在萌芽狀態(tài)， 同時(shí)在物業(yè)設(shè)備維修中提出節(jié)能改造可行性方案， 盡可能采用節(jié)能

51、設(shè)備、 經(jīng)濟(jì)適用且品質(zhì)優(yōu)良的材料，修舊利廢、合理更新，達(dá)到降耗節(jié)能、延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命的目的，從而降低設(shè)備運(yùn)行維修費(fèi)用，培養(yǎng)管理隊(duì)伍的創(chuàng)新精神，維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。四、以人為本、提高員工綜合素質(zhì)一流的設(shè)備有賴于一流的管理人才，在智能化程度較高，硬件設(shè)施配備完善的物業(yè)中，高素質(zhì)的專業(yè)人才在設(shè)備管理中的作用尤顯突出，因此，以人為本，合理開發(fā)和利用人才，精心培育一支技術(shù)精湛、作風(fēng)優(yōu)良的管理隊(duì)伍是做好設(shè)備 管理的精髓，而培養(yǎng)一支高水平的管理隊(duì)伍，應(yīng)堅(jiān)持做到：1 .樹立質(zhì)量服務(wù)意識(shí)。物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)，員工即使有一流的技術(shù)， 但沒有為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)也是搞不好物業(yè)設(shè)備管理，因此培養(yǎng)員工的服務(wù)意識(shí)和 責(zé)任心，把

52、為業(yè)主服務(wù)貫徹到具體工作中去， 至真至誠(chéng)為業(yè)主服務(wù)，確保設(shè)備運(yùn) 行安全。2 .提高員工業(yè)務(wù)技能。業(yè)務(wù)技能的高低直接反映出服務(wù)質(zhì)量和工作效率， 對(duì)各崗位專業(yè)操作人員做到崗前培訓(xùn)、 持證上崗、在崗輪訓(xùn)，對(duì)員工做好傳、幫、 帶，即根據(jù)設(shè)備性能特點(diǎn)由老員工搭配新員工， 老員工帶新員工，公司技術(shù)骨干 人員將理論聯(lián)系實(shí)際，對(duì)設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)操作、指導(dǎo)相關(guān)人員，通過(guò)各種途徑，切 實(shí)提高相關(guān)人員的業(yè)務(wù)技能，使員工能滿足各崗位要求。隨著物業(yè)管理的內(nèi)外環(huán)境的不斷改善，各物管企業(yè)在物業(yè)設(shè)備管理中結(jié)合自 身設(shè)備運(yùn)行狀況，總結(jié)設(shè)備運(yùn)行管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新發(fā)展，加強(qiáng)高新技術(shù)應(yīng)用，降耗 節(jié)能，提高設(shè)備的使用率和完好率，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)

53、良好的工作和生活環(huán)境， 使 其物業(yè)保值、增值。設(shè)備臺(tái)帳和檔案管理設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備帳冊(cè)和設(shè)備檔案是設(shè)備管理的基礎(chǔ)，建立設(shè)備臺(tái)帳和檔案統(tǒng)稱為設(shè)備建檔。(1)建檔設(shè)備的范圍、編號(hào)、系統(tǒng)：A、建檔設(shè)備的范圍：?jiǎn)闻_(tái)設(shè)備價(jià)值在2000元以上的都要單獨(dú)建檔。價(jià)值低于 2000元的設(shè)備，原則上不建檔，歸入一般固定資產(chǎn)登記范疇；有些設(shè)備雖然低于 2000元，但卻 是關(guān)鍵設(shè)備或主要設(shè)備的主要輔助設(shè)備， 或是批量較大、較重要的，也要?dú)w入建 檔設(shè)備范圍。B、設(shè)備的編號(hào)：為了便于設(shè)備的統(tǒng)計(jì)和管理，對(duì)建檔范圍內(nèi)的所有設(shè)備都要編號(hào)，原則是一 臺(tái)設(shè)備一個(gè)編號(hào)，成套設(shè)備也應(yīng)按功能盡可能的單機(jī)編號(hào)。編號(hào)確定后不再變動(dòng), 所配備的電

54、動(dòng)機(jī)等附屬設(shè)備，統(tǒng)一于主機(jī)編號(hào)；不再另外單獨(dú)編號(hào)。編號(hào)按設(shè) 備統(tǒng)一分類及編號(hào)目錄進(jìn)行編制。機(jī)電設(shè)備分機(jī)械設(shè)備和動(dòng)力設(shè)備兩項(xiàng)，共 10大類，每一大類又分為若干分類， 每一分類又分為若干小組，并分別用數(shù)字代號(hào)表示；設(shè)備編號(hào)由類別號(hào)和三位順序號(hào)兩組數(shù)字組成，兩組數(shù)字之間為一橫線。C、設(shè)備系統(tǒng)為便于設(shè)備系統(tǒng)分類管理和統(tǒng)計(jì)，將物業(yè)所有設(shè)備依據(jù)其所服務(wù)的內(nèi)容劃分7大系統(tǒng)，其代號(hào)原則上取漢語(yǔ)拼音第一個(gè)字母，個(gè)別取英文的第一個(gè)字母，分 別是：F配電系統(tǒng)；D電梯系統(tǒng)；C 廚房系統(tǒng)；X 消防系統(tǒng)；T 工具設(shè)備系統(tǒng)；J 給排水系統(tǒng)；Q 其他設(shè)備系統(tǒng)；（ 2）設(shè)備臺(tái)帳：設(shè)備檔案管理方面的臺(tái)帳主要由機(jī)電設(shè)備匯總表、設(shè)備卡及設(shè)備編號(hào)牌等構(gòu)成。A 、機(jī)電設(shè)備匯總表：此表是物業(yè)機(jī)電設(shè)備分類統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳。a、臺(tái)帳編制：按設(shè)備統(tǒng)一分類及編號(hào)目錄中分類號(hào)分類、分頁(yè)順序由大到 小排列填寫；如：客梯 DTK-001 至 DTK-003 ： P1貨梯 DTH-001 至 DTH-002 ： P2每一類別也按設(shè)備的順序號(hào)大小，由小到大填寫。如： 1 號(hào)客梯 DTK-001 第一行2 號(hào)客梯DTK-002 第二行3 號(hào)客梯DTK-003 第三行b、表