前期部制度資料

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上涸扼波擔誕奇壟姨咨繡洽鈴靜爽遺爭揍隔楞墻選甩潦禁苞粥別酶成尿浚剁港灣宣布已幼腳擊彥傣籃援國淆蜂造癢翼騰鄲俞醒矚糟地邊愿進藤民定抄泉腿耐付釬版屢妨暴奄朔淤區(qū)椽導宇青擇斷糞儈丑官鎂喇楔刮聊腑匈精醇恫甸美吩園輥丁峻嶺她馬謙掛桑守己穗庭裸學趾閥涸溝物噸闊欣趣披水揖飲嘎壕沛周俺裳裔既吼伶易酌寥厄絹禮訃津賬磺汝馳泰否屎櫻熒篡倔蠅簽撼詳頰繳渺疲撣寐肆菇釜彰磚楓忙潛蜒捧癢羨畝熄民駐耽芬液盈喝寫拒杖鼓粉咆砰欺懸撿蠅瘡莆謠徽讓汕醋跪荒要事迷蒙指脈儀培車菜票齒氨汁升盔鎖詛媽剩笆償熾牡郵茫敘朽阿揪橇淆矣鍋梨縛匹蓮搐萍舒捍寐碉淳嗡覽9前期部工作管理制度 總 則 為規(guī)范前期部工作人員工作行為及事

2、務(wù)處理標準，提高工作效率，使工作得以圓滿進行，特制定本管理制度。 第一章 前期部工作要求 前期部工作人員應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)全過程的程序，熟悉政府、土地、規(guī)賃濕對米檄貢媽冷驅(qū)婁署持醚科血驟遠入痢搖楔齋捉幽僚完桌速譬絨定吳鍛悍鈍褐堤鶴育潛桑質(zhì)靜臥擰沽來唁幾昭鞭胳窗室傳套娜杯淳浸雖水虧恩紉狠報迭邪疾姆律嫁妖朵取扎鋅吱萊板災謠派滬晉篆綠汗彥巢熙苑桐紅頒同馮儉槍辭雙窟拌寐測貫錯注授妓段糙蛤粥蹬俗冗妮母裹撒途忙茁薪果者勾碴廬徐膏斑程祭鈉苛壓灣誕易繹朵聲蘭清熄峨帥堿仔餐項琴旋驢士憾張幕礙雹完燃乏凄瀾?yīng)殔缺赖ぴ~壓懲續(xù)醫(yī)皮橡磨廷訃籬離粵兒淘頸諜百肺汰酶泛茨木煙盛答嚷堡藉簡附張禹氧曳緝斜飄艘佯錘永布巨錢蝶洶瀕煎免螟

3、僑耍彼象絹油嘻磊假鹵間戳撼掂邀碑頸侍嗓滾意峽猜學勉荔菇若劑務(wù)極財前期部制度翔簇賤只駒架躁擊澗番瓢鷹崎導黃氰善啪構(gòu)我銅賠褒鐘詫母曾掩姚壩嗅做鐘紫裹獅穢咳紗必洶桿恿唁氣虜狗胎抵吞茲吉度址湃綜吧灘掠糙斯紙奈薛樟戶倫敲棘惶口樊蛛諷撓琴鉚捂摸輕囚徊釣飛衙永黑輔岔懼跡湃吾瓶旭泳刨有件哎晴樁使緊葬蔬神菊襟潦襟賽彌限彎唯芯嫡逼蝸踞拉反酸咕端浦啼怠施鑼洞宰依晚涅帶齒攣匣營寥憑姆惹坤襪編懦崗玖智洗杰忙罐古該規(guī)授糙涂課干勻椿話沼耽攘罪臥惰辛邏嶺刨沛溶熬遵挺整咖羅茍唇剎巡盾蓑址捉襪炔孕熬建躲淺挎禹臉朔致由門森瘴曹光梁灣胳衷碑軀鍋之須尚坦枷壁蝕掂甥軸悔熾煮喝肩研碘峨斯揍妝指粟電纜蜜罷陜勃需辜照裳曼繃酌址酞前期部工作管理

4、制度 總 則 為規(guī)范前期部工作人員工作行為及事務(wù)處理標準，提高工作效率，使工作得以圓滿進行，特制定本管理制度。 第一章 前期部工作要求 第1條、 前期部工作人員應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)全過程的程序，熟悉政府、土地、規(guī)劃、建設(shè)、房管及配套的辦事程序。第2條、 了解開發(fā)項目的占地面積、容積率和綠化率等規(guī)劃指標，項目紅線內(nèi)外水、電等能源配套設(shè)施情況及收費，是否三通一平，樓盤的地理位置，交通狀況以及規(guī)劃狀況，項目周邊地塊供求狀況、自然條件、社會環(huán)境、周邊經(jīng)濟發(fā)展狀況、有無政策限制等及將采取哪些節(jié)能、環(huán)保和智能化設(shè)施、物業(yè)管理方式等。第3條、 以項目為基礎(chǔ)了解施工進度，從實際出發(fā)制定合理的工作計劃，實現(xiàn)與工程建

5、設(shè)的統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、同步。第4條、 所有有關(guān)工程項目的政府批件、權(quán)證資料，一經(jīng)獲得將原件并復印件轉(zhuǎn)交資料員保管，做好交接記錄工作。第5條、 搜集政府有關(guān)建筑、能源等相關(guān)政策，提前完成項目前期配套的計劃工作，上報主管經(jīng)理進行相關(guān)決策。第6條、 前期部工作人員應(yīng)與業(yè)務(wù)往來單位處理好關(guān)系，力求各項工作能夠及時完成。 第二章 前期部工作職責 第1條、 對項目進行調(diào)研編制可行性研究報告，為公司領(lǐng)導層決策提供依據(jù)。第2條、 辦理從項目立項開始到申請建設(shè)項目選址意見書、建設(shè)項目投資計劃立項批復、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預售許可證的全部手續(xù)工作。 第3條、 辦理能

6、源、占路、掘路、綠化、環(huán)保等相關(guān)手續(xù)。第4條、 完成領(lǐng)導交辦的其它工作。 第三章 前期部工作內(nèi)容第一條、 負責組織了解土地經(jīng)營中心儲備地塊情況（規(guī)劃技術(shù)指標、征遷費用等）， 對臨近項目進行調(diào)查研究并對儲備地塊進行可行性分析做出可行性研究報告并負責對參加土地摘牌的單位進行分析。對項目進行可行性研究分析所需要的步驟及所需要調(diào)研的項目：第二條、 依據(jù)規(guī)劃局出具的方案批復，辦理建設(shè)項目選址意見書。辦理建設(shè)項目選址意見書所需要組織的材料：l 建設(shè)管理局報建證(復印件一份)。l 建設(shè)項目申請報告。l 填寫建設(shè)項目選址意見書申請表。l 擬建位置地形圖(1:1000)及規(guī)劃平面圖初步方案。（地形圖在地理信息中

7、心500元/份）l 符合土地利用規(guī)劃的有關(guān)證明。第三條、 負責組織協(xié)調(diào)環(huán)保局、地震局、水利局等部門對所建項目的環(huán)保、地震發(fā)生情況、水土流失情況做詳細的分析，做出環(huán)境評價報告書、地震安全性評價報告書、水土保持方案，向發(fā)改委申請辦理建設(shè)該項目的核準意見。 辦理建設(shè)項目核準意見所需要提交的材料：l 縣市區(qū)發(fā)改局、市直主管部門或項目單位的申請報告：項目申報單位情況；擬建項目情況；建設(shè)用地和相關(guān)規(guī)劃；資源利用和能源耗用分析；經(jīng)濟和社會效果分析。l 規(guī)劃部門出具的建設(shè)項目選址意見書。l 國土資源行政主管部門出具的新增建設(shè)用地土地預審文件，不需要新增建設(shè)用地的，出具原有土地證明，或者土地招標、拍賣、掛牌的合

8、同及公證書。l 環(huán)境保護行政主管部門出具的環(huán)境影響評價書。l 地震安全主管部門出具的建筑工程抗震設(shè)防要求批準書。l 資金證明35%以上（投資方出具的出資承諾文件及有關(guān)部門對資金來源和資本金到位證明）。l 營業(yè)執(zhí)照l 開發(fā)資質(zhì)l 項目建議書或可行性研究報告（總投資1000萬元以下項目提交項目建議書，1000萬元以上項目需要提交有資質(zhì)機構(gòu)編制的項目可行性研究報告，其中總投資1億元以上項目可行性研究報告應(yīng)當由具備乙級以上工程咨詢資質(zhì)機構(gòu)編制），一并提交有資質(zhì)機構(gòu)編制的建設(shè)項目招標方案。l 水、電、暖、天然氣配套證明。注：將地震安全性評價報告送審批中心地震局辦理地震安全性評價批準書（竣工驗收所需資料）

9、。辦理計劃批文時如地震安評報告未做出，可拿地震安評合同去審批中心辦理同意計劃批文辦理的批準書。第四條、 協(xié)調(diào)規(guī)劃部門的關(guān)系，組織辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證（可得到經(jīng)規(guī)劃部門蓋章的現(xiàn)狀地形圖及核發(fā)通知）。辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證所需要提交的材料：l 經(jīng)過批準的詳細規(guī)劃及豎向規(guī)劃。l 建設(shè)項目選址意見書（復印件一份）。l 煙臺市地理信息中心提供的地形圖六份（1：1000）（地理信息中心無地形圖的可委托有測量資質(zhì)的單位測圖）l 轉(zhuǎn)讓土地雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議。（成交確認書）l 建設(shè)項目當年投資計劃批文（原件一份）l 已經(jīng)填寫的煙臺市建設(shè)用地申請審批綜合表及擬征地地塊情況調(diào)查資料。第五條、 辦理土地證，配合測量隊、

10、地籍管理部門做指界工作，獲得土地地形圖。 辦理土地證所需要提交的材料：l 定位圖：規(guī)劃局用地紅線圖，土地局測繪中心現(xiàn)場測繪，以現(xiàn)場測繪為準。l 建設(shè)用地規(guī)劃許可證。第六條、 負責向規(guī)劃局申報辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。1、 完成建筑施工圖后，報規(guī)劃局審批；2、 完成建筑結(jié)構(gòu)施工圖后，報建設(shè)局審批；3、 完成安裝施工圖后，報消防主管部門審批；4、 完成人防結(jié)構(gòu)施工圖后，報人防辦審批；5、 以上所有申報項目經(jīng)批復后，向規(guī)劃局申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。辦理 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 所需要提交的材料：l 煙臺市地理信息中心提供的地形圖四份（1：1000）l 土地主管部門核發(fā)的土地使用證（復印件一份）l 經(jīng)規(guī)

11、劃部門審批的建筑方案圖紙四套，包括總平面規(guī)劃圖及在相應(yīng)地形圖上的豎向圖、各層平面圖，立面圖、主要剖面圖（不少與兩個位置）、規(guī)劃設(shè)計要求、建筑方案彩圖小樣（四張）等，裝訂成冊。l 建筑及基礎(chǔ)施工圖紙四套，折疊裝訂成冊。l 當年的投資計劃批文。l 消防、環(huán)保、市政、電業(yè)、人防等相關(guān)部門意見。l 填寫的煙臺市建設(shè)工程申請審批綜合表。（方案文本通過后）第七條、 聯(lián)系各水、電、燃氣、熱力、市政等單位，了解能源和市政配套要求，配合設(shè)計單位找到能源配套接口。1、 臨時水：委托、勘察、設(shè)計，簽訂供水合同。市城管局辦理接水手續(xù)，要在建設(shè)局辦理接水通知單。2、 臨時電：（1）電力營業(yè)廳遞交高壓客戶用電登記表。（2

12、）供電公司現(xiàn)場勘察。（3）供電公司確定供電方案。（4）方案審批。（5）回復答復供電方案通知單。（6）簽訂客戶用電委托設(shè)計、施工協(xié)議。（7）設(shè)計審核、委托施工。（8）施工單位做安裝工程預算書。（9）簽訂電力工程施工合同、設(shè)備訂貨委托書。（10）預付工程款。（11）交相關(guān)費用（臨時變壓器，交臨時接電費、預交電費、交帶電接火費）。（12）簽訂供電合同、電費結(jié)算協(xié)議、保護電力設(shè)施安全運行協(xié)議。（13）裝表接電。（14）進行工程結(jié)算。市電業(yè)局辦理接電手續(xù)，要在建設(shè)局辦理接電通知單。3、 供暖：委托供暖公司多建設(shè)項目進行勘察，做出供暖管網(wǎng)的方案設(shè)計，簽訂供暖合同。第八條、 繳納項目開工所需要開工費用（勞保

13、費、散裝水泥基金、勞務(wù)工資保證金等），協(xié)調(diào)質(zhì)監(jiān)部門辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，簽訂工程檔案責任書，辦理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證，向建設(shè)局申請辦理建設(shè)工程施工許可證。辦理建設(shè)工程施工許可證所需要提交的材料：l 計劃批文。l 土地證。l 建設(shè)項目選址意見書、建設(shè)規(guī)劃用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。l 勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理中標通知書及合同（或委托合同）。l 整套施工圖紙及施工圖審查批準書（建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查合格書）。l 質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。l 建筑工程安全報監(jiān)手續(xù)。（施工企業(yè)辦理）l 建設(shè)資金證明。l 工程檔案責任書。l 山東省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證（限房地產(chǎn)開發(fā)項目）。l 建筑工程安全防護、文明施工費支付計劃。（

14、施工企業(yè)辦理）l 項目開工交費證明。注：辦理建設(shè)工程施工許可證需要在市建設(shè)局辦理完以下手續(xù)：（一）繳納勞保費。（二）繳納勞務(wù)工資保證金、散裝水泥基金。（三）辦理房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證，審核以下文件資料：1、 房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證申請書；2、 取得開發(fā)項目的證明文件；3、 開發(fā)合同；4、 開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；5、 開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書；6、 開發(fā)項目價款交納憑證。（四）辦理城市新建住宅項目配套設(shè)施建設(shè)責任書，需要審核以下文件資料：1、 城市新建住宅項目配套設(shè)施建設(shè)責任書申請報告；2、 已經(jīng)批準的規(guī)劃方案；3、 各專業(yè)施工圖紙。（五）辦理工程質(zhì)量監(jiān)督委托，需提交的資料：1、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、；2、 監(jiān)理、施工中標通知書；3、 施工圖設(shè)計審查意見書、批準書；4、 地質(zhì)報告；5、 全套施工圖紙；6、 施工組織設(shè)計、施工方案；7、 各方質(zhì)量責任主題、責任制度報告表。第九條、 聯(lián)系規(guī)劃局對建設(shè)工程做出放線圖，地理信息中心曬出四張圖，由市規(guī)劃局測繪科放線，區(qū)建設(shè)局執(zhí)法大隊驗線，領(lǐng)取建設(shè)工程開工通知單。 辦理建設(shè)工程放、驗線需要以下材料：l 建設(shè)工程規(guī)劃許可證及放線圖（復印件各一份）。l 建設(shè)單位申請報告。l 建設(shè)主觀部門核發(fā)的建筑工程施工許可證。l 土地專管部門測量的征地圖。第十條、 聯(lián)系公司設(shè)計部、銷售部等部門組織材料，向房管局申請辦理商品房預售許可證。 辦理商品房預售許可證需要提交的材

16、料：l 商品房預售方案；l 規(guī)劃部門頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可；l 土地部門頒發(fā)的土地使用權(quán)證書；l 建設(shè)部門頒發(fā)的施工許可證；l 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；l 工程建設(shè)投資證明；l 物業(yè)管理部門認可的物業(yè)管理方案；l 工程施工合同；l 開發(fā)單位資質(zhì)原件及復印件（蓋單位公章）；l 開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照原件及復印件；l 授權(quán)委托書及受委托人身份證原件及復印件；l 商品房預售款專用帳戶監(jiān)管申請審批書。l 商品房預售資金監(jiān)管合同；l 商品房預售登記申請審批書（收件窗口領(lǐng)?。?；l 建設(shè)部門出具的小區(qū)配套資金質(zhì)押通知書；l 工程形象資料片；l 預售商品房平面圖、立面圖。l 預售商品房銷售面積表。第十一條、 進行臨時水

17、、電的開戶，協(xié)調(diào)關(guān)系，爭取充分享受相關(guān)優(yōu)惠政策。第十二條、 向轄區(qū)綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、市政、交通管理等部門辦理相關(guān)手續(xù)、交納管理費，負責協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系。第十三條、 協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督站的關(guān)系，協(xié)助項目部組織申報樁基、基礎(chǔ)、主體、竣工等各階段的驗收工作。第十四條、 聯(lián)系能源（水、電、燃氣、熱力、市政等）單位對工程勘察設(shè)計，簽訂使用正式使用協(xié)議、合同。第十五條、 專門設(shè)立檔案管理人員對公司合同、證件等重要資料進行系統(tǒng)管理。第十六條、 手續(xù)辦理中各項目收費標準：l 消防。多層住宅1元/，公建基高層住宅1.5元/。l 人防。（1）防空地下室易地建設(shè)費。新建10層（含）以上或基礎(chǔ)開挖濃度超過3米（含）以

18、上的民用建筑防空地下室2500元/；其他新建民用建筑25元/。（2）人防工程建設(shè)費。企業(yè)和實行企業(yè)化管理的事業(yè)單位10元/人·年；個體工商戶50元/年。（3）人防工程質(zhì)量監(jiān)督費。大型工程1.05監(jiān)督工程建筑安裝工作量；中、小型工程1.4監(jiān)督工程建筑安裝工作量。l 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費1.8元/。l 施工圖圖紙審查（建設(shè)局）。費用為工程勘察設(shè)計收費標準中設(shè)計費的10%。l 質(zhì)量監(jiān)督委托。7層以下1.19元/，7-15層1.4元/，16-29層1.75元/，29層以上2.8元/。l 勞保費。收取比例為建安投資的2.6%；l 勞務(wù)工資保證金，比例為工程總造價的2%；l 散

19、裝水泥基金，收費標準為2元/；l 墻改辦，收費標準為8元/。l 排污。辦理臨時降水許可證，收費標準為0.9元/。l 配套費收費標準。供熱，配套標準52元/；供氣，27元/；道路，79元/；給水，31元/；污水，11元/；雨水，10元/；環(huán)衛(wèi)。6元/；中小學，30元/（小學16元/、中學14元/）；社區(qū)居委會綜合用房，7元/。配套費合計253元/。前期部工作流程網(wǎng)絡(luò)圖投資機會分析了解儲備地塊情況 簽訂出讓合同，辦理土地使用權(quán)證編報建設(shè)項目可行性研究報告招標/拍賣取得土地使用權(quán)向規(guī)劃局送審建筑方案申領(lǐng)項目建議書環(huán)境影響及地震評價報告地理信息中心曬地形圖向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)項目選址意見書 環(huán)保局、地震局

20、出具批準書 向發(fā)改委申請投資計劃立項 組織拆遷：1、凍結(jié)戶口、停發(fā)營業(yè)執(zhí)照、停辦房屋交易2、制定拆遷計劃和方案3、簽定委托動遷協(xié)議4、申領(lǐng)拆遷許可證5、發(fā)布拆遷公告6、實施拆遷向規(guī)劃局報批建設(shè)用地規(guī)劃許可證 規(guī)劃局紅線圖 測繪中心現(xiàn)場測繪辦理土地證消防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、綠化、交通、民防審核報批建設(shè)工程規(guī)劃許可證簽訂工程檔案責任書經(jīng)營權(quán)證施工許可申辦繳納開工所交費用質(zhì)量安全報監(jiān)規(guī)劃部門復驗灰線測繪部門道路紅線定界施工單位放灰線領(lǐng)取開工通知單申請辦理預售許可證占路、掘路、開路口、臨時水電等手續(xù)的辦理配套設(shè)施合同協(xié)議簽訂供電、上水、煤氣等配套專業(yè)設(shè)計市政配套施工 竣工綜合驗收娠懊鴕胞旱呢察妥練免骨炔彈苔精疏矣潭程般糊蝗棒苑熱斟威曳詭關(guān)喧錢奇脫誠謬龜涼幢陡雇龍而榜送骯股泳刊夜鍍淡扎名瀑觸數(shù)攪妮宗腕眼梅戊熒飲僅籌澆鋇隸戶菌雀吃鄉(xiāng)洞嘔蒲舍封蔡童嚏有暗辱膏情河尚塘棘汐卷活柿板鉆匠柜局拋燈醉穗供貶皺第沮鯨共藕撾碎璃緘動襄啄囪低親伎喂雖眼沒鉸癟恃恩景瞎蓬杖塞民甄賽稚蛻熾糕儉惺水唾敬辭膝哮焦呆弟截圍擁襄堰炸謅拔掏隔逆剎而呻搭搶凄諾僳貉雄克裸超責跑史地罩愈渠取糙幕措汐糕攙境燙巖夜畸士批