開發(fā)產(chǎn)品成本費用核算

1、開發(fā)產(chǎn)品成本費用核算分類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類：（ 1）土地開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設場地）所發(fā)生的各項費用支出。（ 2）房屋開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。（ 3）配套設施開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。（ 4）代建工程開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)建設各類工程所發(fā)生的各項為滿足核算企業(yè)集不同開發(fā)產(chǎn)品成本成果。費用支出。二、開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象 經(jīng)營成果

2、需要，必須按照一定的原則和方 支出，正確配比不同開發(fā)產(chǎn)品的收入和成法確定成本核算對象，以歸本，準確核算項目開發(fā)經(jīng)營（一）成本對象開發(fā)產(chǎn)品成本核分配開發(fā)費用而確定其實際開發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)在確的概念 算對象，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品 的費用承擔者，即以什么項目為對象來歸成本核算過程中，為歸集和集和分配開發(fā)費用，并計算定成本核算對象時，要把握以下前提：（ 1）確定成本核算對象之前，要透徹了解開發(fā)項目的經(jīng)營計劃，合理確定項目分期，清楚項目立項文件、“四 證”等項目合法性文件中關于項目建設內容、土地性質等方面的規(guī) 定，清楚所有開發(fā)產(chǎn) 品的處理方式或處理方式可能發(fā)生的變化 ，提高成本核算對象劃分的

3、合理性。（ 2）確定成本核算對象時，企業(yè)財務部門要和預算或成本部門充分溝通， 規(guī)范成本核算對象使用的名稱， 保持兩個部門成本核算對象劃分一致，以 提高成本信息的通用性。（ 3 ）在項目策劃階段、項目實施 階段和項目決算階段，要保持成本核算對 象劃分一致， 保持項目預算和項目 決算成本核算數(shù)據(jù)口徑一致。（二）確定成本對象的原則（ 1）可否銷售原則：開發(fā)產(chǎn)品能夠對外經(jīng)營銷售的，應作為獨立的成本核算對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，先作為一般成本核算對象進行成本歸集，然后再將其成本攤入能夠對外經(jīng)營銷售的成本核算對象。（ 2）分類歸集原則：對不同開發(fā)地點、竣工時間跨年度或產(chǎn)品結構類型存在明顯差異的

4、群體開發(fā)的項目，應分別作為成本核算對象進行核算。（ 3）功能區(qū)分原則：開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本核算對象進行核算。（ 4）定價差異原則：開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同而導致其預期售價存在較大差異的，可以分別作為成本核算對象進行核算。（ 5）成本差異原則：開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，可以分別作為成本核算對象進行核算。（三）確定成本核算對象的方法具體確定方法如下：（ 1）一般的開發(fā)項目，應以每一獨立編制的設計概（預）算，或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發(fā)工程作為一個成本核算對象，以便于分析工程概（預）算和施工合同的完成情

5、況。2）同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，如果開、竣工時間相 近，并由同一施工單位施工，可 以合并為一個成本核算對象，以簡化成本核算手續(xù)。求，按照開（ 3）對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合經(jīng)濟責任制的要發(fā)項目的一定區(qū)域或根據(jù)核算和出是否攤入房屋等開目服務的、應攤入開發(fā)生的開發(fā)費用直接部位劃分成本核算對象，以便于及時反映 管理需要，對獨立編制設計概算或施工圖 發(fā)產(chǎn)品成本，均應單獨作為成本核算對象 發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以 計入單體開發(fā)項目的成本。開發(fā)產(chǎn)品成本。預算的配套設施，不論其支。對于只為一個單體開發(fā)項不單獨作為成本核算對象，不論其支目 的開發(fā)產(chǎn)品一般有以下

6、六個成本項目： 及拆遷補償費 補償費，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地 要包括以下內容：開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而三、開發(fā)產(chǎn)品成本項房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一）土地征用土地征用及拆遷 發(fā)生的各項費用，主（ 1）土地征用費：支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發(fā)費，繳納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價等。（ 2）拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬，分別沖減有關成本。（ 3）市政配套費：指向政府部門繳納的大市政配套費，征用土地向當?shù)厥姓纠U納的紅線外道路、水、電、氣、

7、熱、通信等的建造費、管線鋪設費等。（ 4）其他：如土地開發(fā)權批復費、土地面積丈量測繪費等。（二）前期工程費前期工程費，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目前期準備階段所發(fā)生的各項費用，主要包括以下內容：（ 1）項目整體性報批報建費：項 目報建時按規(guī)定向政府有關部門繳納的報批費。如：人防工程建設費、規(guī) 劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金 ）、 拆遷管理費、招投標管理費等。（ 2）規(guī)劃設計費：項目立項后的總體規(guī)劃設計、單體設計費、管線設計費 、改造設計費、可行性研究費（含支付社會中介服務機構的市場調研費），制 圖、曬圖費，規(guī)劃設計模型制作費，方案評審費。（ 3）勘測丈量費：水文、地質、 文物和地基勘察費

8、，日照測試費、復線費 、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。（ 4 ）“三通一平”費：接通紅線外施工用臨時給排水（含地下排水管、溝開挖鋪設費用 ）、 供 電、道路（含按規(guī)定應交的占道費、道路挖掘費） 等設施的設計、建造、 裝飾和進 行場地平整發(fā)生的費 用（包括開工前垃圾清運費）等。（ 5）臨時設施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，以及沿紅線周 圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施 的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內 的資產(chǎn)，如空調、電視機， 家具等不屬于臨時設施費。（ 6）預算編審費：支付給社會中 介服務機構受聘為項目編制或審查預算而 發(fā)生的費用。7 ）其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償

9、鑒定技術咨詢費等。（三）基礎設施費基礎設施費，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括以下內容：1）道路工程費：小區(qū)內道路鋪設費。（ 2）供電工程費：變（配）電設備的購置費，設備安裝及電纜鋪設費，供（配）電貼費、電源建設費，繳納的電增容費等。（ 3）給排水工程費：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用，以及向自來水公司繳納的水增容費等。（ 4）煤氣工程費：煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費等。（ 5）供暖工程費：暖氣管道的鋪（ 6）通信工程費：電話線路的鋪 費等。（ 7）電視工程費：小區(qū)內有線電 用。設費、集

10、資費。 設、電話配套費，電話電纜集資費，繳納視（閉路電視）的線路鋪設和按規(guī)定應繳的電話增容納的有關費8）照明工程費：小區(qū)內路燈照明設施支出。9）綠化工程費：小區(qū)內人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設費10 ） 環(huán)衛(wèi)工程費：指小區(qū)內的環(huán)境衛(wèi)生設施支出 ，如垃圾站（箱 ）、公 廁等支出。11 ） 其他：小區(qū)周圍設置的永久性圍墻、圍欄支 出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費、 自然 下沉整改費等。（四）建筑安裝工程費建筑安裝工程費，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目過程中所發(fā)生的建筑工程費用和設備安裝工程費用，主要包括以下內容：（ 1）土建工程費：包括基礎工程 費、主體工程費。有甲供材料的，還應包 括相應的甲

11、 供材料費。（ 2）安裝工程費：包括電氣（強 電）安裝工程費、電訊（弱電）安裝工程 費、給排水安裝工程費、電梯安裝工程費、空調安裝工程費、消防安裝工程費、煤氣安裝工程費、采暖安裝工程費。上述各項如有甲供材料、設備，還應分別包括相應的甲供材料、設備費。（ 3 ）裝修工程費：內外墻、地板 、門窗、廚潔具、電梯間、天蓬等的裝修 費，有甲供材料的，還應包括相 應的甲供材料費。（ 4）項目或工程監(jiān)理費：指支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用。（ 5）其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費和乙方保修期后應由開發(fā)商甲方承擔的維修費，現(xiàn)場垃圾清運費、工程保險費等。（五）公共配套設施費公共配套設施費，是指房地產(chǎn)開發(fā)企

12、業(yè)在開發(fā)項目過程中發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用 事業(yè)單位的公共配套設施支 出。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目，具體核算內 容可區(qū)別以下情況： （ 1 ）在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的不會產(chǎn) 生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設施支 出，如建造消防、水泵房、水塔 、鍋爐房（建筑成本 ）、變 電所（建筑成本）、 居委會、派出所、崗亭、 兒童樂園、自行車棚 、景觀（建筑小品 ）、環(huán) 廊、街心公園、涼亭等設施的支出。 （ 2 ）在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸經(jīng)營者或居委會的可經(jīng) 營性公共配套設施的 支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽 室、

13、健身房、游泳池、球場等設施的支出。3）開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經(jīng) 營收益權時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。（ 4）對于產(chǎn)權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據(jù)當 地政府法規(guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入成本項目。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產(chǎn)權，則 應作為經(jīng)營性項目獨立核算。（六）開發(fā)間接項目所發(fā)生的，且不能將其開發(fā)間接費，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)的成本費用性支出。主要包括以下內容：歸屬于特定成本對象（ 1）現(xiàn)場管理費用：內部獨立核算的、開發(fā)項目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費、工會

14、經(jīng)費、職工教育經(jīng)費 ，修理費，辦公費，辦公用水電費，差旅 費，市內交通費，運輸費，通信費，業(yè)務交際費 ，勞動保護費，低值易耗品攤銷，周轉房攤銷等。（ 2）利息與借款費用：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損息收入和匯兌收益的凈額。（ 3）物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金：按規(guī)定應撥付給業(yè)主的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。（ 4）質檢費：包括按規(guī)定支付給質檢部門的質量檢驗費，項目發(fā)生的材料失，減去利管理委員會、設備質量檢驗費、工程質量自 檢費、工程竣工驗收費等質量鑒定性費用5）其他：項目交付使用后發(fā)生 的，按規(guī)定或協(xié)議應由開發(fā)商承擔，補貼給物業(yè)管理

15、公司的水、電、煤氣另外，房地產(chǎn)開財務費用，以及為銷四、房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品驟和順序。其一般程（ 1）確定成本核算對象。根據(jù)成 象。（ 2）歸集開發(fā)成本。設置有關成 發(fā)成本。（ 3）確定成本分攤方法。按受益其一般程、暖氣等價差，以及其他應計入開發(fā)間接 發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng) 售、出租、轉讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費 成本核算程序 成本的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算 序是：費的費用。 營活動而發(fā)生的管理費用、 用，稱為期間費用。開發(fā)產(chǎn)品成本時應遵循的步確定成本核算對象。根據(jù)成歸集開發(fā)成本。設置有關成確定成本分攤方法。按受益對象之間的分配方法和標準。（ 4）在成本核算對象之間分攤成成

16、本核算對象之間進行分配。（ 5）計算各成本核算對象的開發(fā)對象的開發(fā)總成本。（ 6）正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)建筑面積計算完工產(chǎn) 品單位成本。（ 7）正確劃分可售面積、不可售本核算對象的確定原則和項目特點，確定本核算會計科目，建立成本合同臺賬，核原則和配比原則，確定應分攤成本費用在本。將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法總成本。編制項目開發(fā)成本計算表，計算品之間的開發(fā)成本，分別結轉完工開發(fā)產(chǎn)面積（由主管部門劃分提供 ），根 據(jù)有關規(guī)定分別計成本核算對算和歸集開各成本核算和標準在各各成本核算品成本，按五、間接成本的分配共同成本和不能本對象，具體分配方算可售面積、不可售面積應負擔的成本，按與結算銷售收入配 比的原則正確結轉完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。8）編制成本報表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象 的成本情況。方法分清負擔對象的間接成本，應按受益的原 則和配比的原則分配至各成法可按以下規(guī)定選擇其一：（一）占地面積法 占地面積法，指（二）建筑面積法 建筑面積法，指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用配。（三）直接成本法 直接成本法，指 本的比例進行分配。（四）預算造價法預算造價法，指 行分配。企業(yè)下列成本應 土地成本，一般按占 關同意。土地開發(fā)同 其土地開發(fā)成本經(jīng)稅 畢再行調整。單獨作為過渡性成本 借款費用屬于