徐州房地產(chǎn)項目可行性研究報告

1、第一部分徐州區(qū)域特征3一、地理環(huán)境 3二、歷史沿革4三、區(qū)劃經(jīng)濟(jì) 5四、固定資產(chǎn)投資 8五、人口生活 9六、城市建設(shè) 12第二部分 徐州區(qū)域房地產(chǎn)市場 13一、徐州市房地產(chǎn)市場行情分析（2005年）13二、徐州2006年徐房指數(shù)分析16三、徐州房地產(chǎn)市場容量分析 ' 20第三部分徐州住宅環(huán)境特征23一、徐州各區(qū)房價走勢（2004年三季度一2006年三季度）23二、徐州各區(qū)房價走勢分析 24三、徐州各區(qū)房價房價波動節(jié)點分析 24第四部分 徐州項目規(guī)劃要點 27第五部分徐州項目的地塊價值 29一、近期土地掛牌信息（2006年）29二、近期土地成交信息（2006年）31三、徐州土地市場分析

2、32四、徐州項目的土地價值判斷 32第六部分 徐州項目競爭個案分析 34第七部分徐州項目的銷售價格37一、徐州銅山區(qū)總體概況 37二、徐州銅山區(qū)域房屋價格 39三、徐州房價走勢的判斷 41四、徐州銅山區(qū)房價走勢的判斷 42第八部分 徐州項目財務(wù)測算 43一、徐州項目周期 43二、項目收益情況 44第九部分徐州項目風(fēng)險說明47第十部分徐州項目運作建議48第H一部分 徐州項目可研結(jié)論 50第一部分徐州區(qū)域特征、地理環(huán)境徐州市位于華北平原的東南部，域內(nèi)除中部和東部存在少數(shù)丘崗?fù)?，大部皆為平原。丘陵海撥一般?00 200米左右，丘陵山地面積約占全市 9.4%。丘陵山地分兩大群，一群分 布于市域中部，

3、山體高低不一，其中賈汪區(qū)中部的大洞山為全市最高峰，海拔361米；另一群分布于市域東部，最高點為新沂市北部的馬陵山，海拔 122.9米。平原總地勢由西北向 東南降低，平均坡度1/7000-1/8000 ,平原約占土地總面積的90%海撥一般在3050米J -J ： i ! :; ? H 11r之間。徐州市地處古淮河的支流沂、沐、泗諸水的下游，以黃河故道為分水嶺，形成北部的沂、 沐、泗水系和南部的灘、安河水系。境內(nèi)河流縱橫交錯，湖沼、水庫星羅棋布，廢黃河斜穿 東西，京杭大運河橫貫?zāi)媳保瑬|有沂、沐諸水及駱馬湖，西有夏興、大沙河及微山湖。擁有大型水庫兩座，中型水庫 5座，小型水庫84座，總庫容3.31億

4、立方米，以及 眾多的橋、函、渠、閘等水利設(shè)施，初步形成具有防洪、灌溉、航運、水產(chǎn)等多功能的河、 湖、渠、庫相連的水網(wǎng)系統(tǒng)。徐州市屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，由于東西狹長，受海洋影響程度有差異，東部屬暖溫帶濕潤季風(fēng)氣候，西部為暖溫帶半濕潤氣候，受東南季風(fēng)影響較大。年日照時數(shù)為2284至249小時，日照率52%至57%,年氣溫14C,年均無霜期200至220天，年均降水量800至 毫米，雨季降水量占全年的56%。氣候資源較為優(yōu)越，有利于農(nóng)作物生長。主要氣象災(zāi)害有旱、澇、風(fēng)、霜、凍、冰雹等。氣候特點 是：四季分明，光照充足，雨量適中，雨熱同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季長，春季天氣多變，夏季高溫多雨，秋季

5、天高氣爽， 冬季寒潮頻襲。二、歷史沿革徐州歷史悠久，6000多年前，徐州的先民就在此生息勞作。原始社會末期，堯封彭祖于今市區(qū)所在地，為大彭氏國，徐州稱彭城 自始起。春秋戰(zhàn)國時，彭城屬宋，后歸楚，秦統(tǒng)一后設(shè)彭城縣。楚漢時，西楚霸王都彭城。西漢設(shè)彭城郡，東漢設(shè)彭城國、都彭城。三國時，曹操遷徐州刺史部于彭城，彭城自始稱徐州。魏晉南北朝各代曾設(shè)彭城國或徐州，都城或治所多在彭城。隋時設(shè)徐州，后改彭城郡，治彭城。唐初，徐州與彭城郡名稱多次互易，中后期徐州為節(jié)度使駐地。五代時各朝置有徐州，治彭城，領(lǐng) 7縣。宋元兩朝都置徐州，隸屬和轄領(lǐng)變化較頻。明初徐州曾直隸京師，后屬南京。清初，徐州先后為江南省和江蘇省所屬

6、直隸州，雍正末年升為徐州府，轄領(lǐng) 1州7縣。民國初，府廢，徐州府地附郭*縣，后曾設(shè)徐海道，治所在* （徐州）。日偽時由*縣析置徐州市，曾為偽淮海省省會。抗戰(zhàn)勝利后，國民政府仍置徐州市，屬江蘇省。中華人民共和國成立后，保留徐州市，初為山東省轄市，后劃回江蘇省，并同時成立徐州專區(qū)，駐徐州市，轄 11縣市。此后，徐 州市和徐州專區(qū)并存，不同時期轄屬有所變化。 1983年，江蘇省實行市管縣體制，撤徐州專區(qū)，將所轄 6縣劃歸徐州市。徐州市現(xiàn)轄 5區(qū)6縣（市）。三、區(qū)劃經(jīng)濟(jì)徐州市自1983年起實行市管縣的行政新體制，現(xiàn)下轄豐縣、沛縣、 *縣、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區(qū)、云 龍區(qū)、賈汪區(qū)、泉

7、山區(qū)、九里區(qū)五區(qū)。至 2005年1月，共有鎮(zhèn)、辦事處157個。國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，綜合實力進(jìn)一步增強(qiáng)。初步核算，全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值1428.91億元，比上年增長15.1%,增幅提高0.8個百分點，是近十年來的新高。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值180.90億元，增長6.4%;第二產(chǎn)業(yè)增加值742.13億元，增長17.3%;第三產(chǎn)業(yè)增加值505.88億元，增長15.3%。人均生產(chǎn)總值16258元（按常住人口計算），按現(xiàn)行匯率折算達(dá)2084美元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增速加快，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在改造中提升，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展明顯加速。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例由上年的14.0 : 50.7 : 35.3,調(diào)整為12.

8、7 : 51.9 : 35.4,第二、三產(chǎn)業(yè)比重提高1.3個百分點。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)的比重達(dá)7.2%,比上年提高0.3個百分點。城市化進(jìn)一步發(fā)展。年末全市城市化水平達(dá)44.8%,比上年提高1.5個百分點。圖1加02。0064地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長速度市場物價總水平保持基本穩(wěn)定。全年居民消費價格比上年上漲1.5% (見表1),漲幅比上年回落0.7個百分點。其中，消費品價格上漲1.5%,服務(wù)項目價格上漲1.6%。全年商品零售價格上漲0.7%。表1: 2006年城市居民消費價格比上年上漲情況指標(biāo)比上年增長(%)城市居民消費價格總水平1.5食品2.6#糧食2.4由脂-0.7肉禽及其制品-3

9、.6蛋-6.6水產(chǎn)品2.3菜9.1#鮮菜8.3煙酒及用品1.3衣著1.2家庭設(shè)備用品及服務(wù)2.9醫(yī)療保健及個人用品1.7交通和通信-3.7娛樂教育文化用品及服務(wù)-0.7居住4.7就業(yè)和再就業(yè)工作扎實開展。實行積極的就業(yè)政策，堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)，加快農(nóng)村勞務(wù)輸出，加大城鎮(zhèn)就業(yè)再就業(yè)工作力度。年末全市城鄉(xiāng)從業(yè)人員484.60萬人，比上年增加39.50萬人。其中城鎮(zhèn)國有、集體、股份制、“三資”等單位從業(yè)人員60.13萬人,增加0.83萬人；私營個體從業(yè)人員46.03萬人，增加6.53萬人。通過多種途徑使4.56萬下崗失業(yè)人員實現(xiàn)了再就業(yè)。年末城鎮(zhèn)登記 失業(yè)率為3.03%,比上年下降0.41個百分點。全

10、年農(nóng)村勞務(wù)輸出114萬人，比上年增加17萬人。各項改革逐步向縱深推進(jìn)。以骨干企業(yè)資產(chǎn)重組為重點，大力推進(jìn)國企改革攻堅，北方氯堿、四方鋁業(yè)、煤機(jī)廠、醫(yī)藥股份等9家企業(yè)引進(jìn)戰(zhàn)略伙伴工作進(jìn)展順利。2006年末，市屬國有企業(yè)改革改制已完成 328家、占總數(shù)的91%安置耳R工達(dá)18.9萬人。生產(chǎn)經(jīng)營服 務(wù)類事業(yè)單位改制啟動實施，行政審批、財政、金融、投融資體制等項改革加快推進(jìn)。民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快。通過完善政策、加強(qiáng)扶持、優(yōu)化環(huán)境，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快。全年民營經(jīng)濟(jì)完成增加值788.26億元，比上年增長15.2%,增幅高于全市GD硼幅0.1個百分點，總量占全市GD用勺55.2%,比上年提高0.1個百分點。年末全

11、市工商部門登記私營企業(yè)3.07萬戶，新增5189戶，增長20.4%,總注冊資本達(dá)322.29億元，增長32.1%;個體戶14.25萬戶，新增867戶，注冊資金31.26億元，增長7.4%。四、固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長。全年全社會固定資產(chǎn)投資完成752.99億元，比上年增長25.2%。規(guī)模以上完成投資614.16億元，增長535.2億元,26.6%,其中城鎮(zhèn)投資完成513.35億元，增長31.0%;農(nóng)村投資完成100.8億元，增長6.1%。規(guī)模以上投資中，民間投資 增長37.5%,其中私營個體經(jīng)濟(jì)投資279.61億元，增長62.2%。民間投費？蝴鬣節(jié)取第1勺比重達(dá) 87.1%。二

12、3; 建筑贊料下先就在執(zhí)訓(xùn)圖4 208-2006年全社會固定資產(chǎn)投資及其增長速度投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。在規(guī)模以上投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資2.6億元，比上年增長60.4%;第二產(chǎn)業(yè)投資423.5億元，增長28.3 % 第三產(chǎn)業(yè)投資188.03億元，增長23.8%。工業(yè)投資402.64億元，增長31.6%,其中原材料工業(yè)投資62.5億元，機(jī)械電子工業(yè)投資110.0 億元，輕紡工業(yè)投資165.9億元，分別增長14.1%、56.7% 43.1 %。第三產(chǎn)業(yè)投資中，批發(fā)和零售業(yè)投資 66.1億元，增長42.1%;房地產(chǎn)開發(fā)投資69.70億元，增長11.2%。重點建設(shè)項目投資情況良好。全市160項重點項目完成投資

13、213.5億元，占全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 41.5%,徐州大成氯堿、 芭田復(fù)合肥、福潤禽業(yè)、天璐紡織、金鳳凰家具、躍進(jìn)正宇、美馳車橋、徐州發(fā)電廠擴(kuò)建工程1號機(jī)組、徐塘發(fā)電廠擴(kuò)建工程 6號機(jī)組、壩山電廠、礦大南湖校區(qū)等一批重點工程竣工投入使用。固定資產(chǎn)投資成效顯著。全年規(guī)模以上投資建成投產(chǎn)項目1072個，項目建成投產(chǎn)率為55.4%;新增固定資產(chǎn)320.1億元，固定資產(chǎn)交付使用率為52.1%。五、人口生活人口總量保持低速增長。年末全市常住人口872.07萬人，比上年末下降1.0%。全年人口出生率為10.51 %0,提高0.48個千分點；死亡率為6.99%,提高0.33個千分點；人口自然增長率為 3

14、.52%,提高0.15個千分點。年末全市戶籍人口 934.73萬人（見表8）。 比上年末增加9.42萬人，增長1.0%,其中非農(nóng)業(yè)人口 320.76萬人，增加4.91萬人，增長1.6%。表8: 2006年戶籍人口主要構(gòu)成情況指標(biāo)年末數(shù)（萬人）比重（%全市總?cè)丝?34.73100.0#市區(qū)人口187.1120.0#農(nóng)業(yè)人口613.9765.7非農(nóng)業(yè)人口320.7634.3#男性481.4651.5女性453.2748.5# 18歲以下206.85H 22.118-35 歲257.5827.635-60 歲338.0236.260歲以上132.2814.2城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高。全年城鎮(zhèn)以上在

15、崗職工工資總額 125.20億元，在崗職工平均工資21864元，分別比上年增長16.7%和16.0%;全年城市居民人均可支配收入 12837元，比上年增長14.8%;人均消費性支出8621元，增長12.3%。農(nóng)村居民人均純收入4896元，增長10.2%;人均消費性支出3220元，增長13.4%。居民家庭恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的比重），其中城市為33.96%;農(nóng)村為40.99%。城鄉(xiāng)居住條件繼續(xù)改善。全年城鎮(zhèn)投資竣工住宅建筑面積140.35萬平方米，比上年下降43.9%。年末城市居民人均住房建筑面積（含偶然住房）25.80平方米，比上年末增加1.0平方米；農(nóng)村居民人均

16、生活用房面積 32.11平方米，增加3.1平方米。社會保障事業(yè)得到加強(qiáng)。年末全市城鎮(zhèn)參加基本養(yǎng)老保險人數(shù)為95.17萬人。其中職工參保71.39萬人，離退休人員參保23.78萬人。農(nóng)村參保人員72.03萬人。全市參加失業(yè)保險的人數(shù)為 68.40萬人，比上年減少0.58萬人。全市參加醫(yī)療保險的人數(shù)為 88.88萬人，增加12.1萬人。其中參保職工58.04萬人，參保退休人員30.84萬人。年末全市領(lǐng)取失業(yè)保險金人數(shù)為 3.26萬人。社會福利事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。年末全市籌集社會福利資金5567.87萬元，接受社會捐贈759萬元。全市有各類收養(yǎng)性單位214個，床zhulong.GDm位20281張，收養(yǎng)各

17、類人員11580人。城鎮(zhèn)建立各種社區(qū)服務(wù)設(shè)施 2881個，其中綜合性社區(qū)服務(wù)中心46個。城鄉(xiāng)居民享受最低生活保障總?cè)藬?shù)23.80萬人，其中城鎮(zhèn)居民4.98萬人，農(nóng)村居民18.82萬六、城市建設(shè)城市建設(shè)成效顯著。2006年順利完成68條主次干道的維修和46條小街巷的綜合整治任務(wù)，新建公共綠地 50公頃，新增和更新 路燈2864盞。年末擁有公共交通運營車輛1708輛，運行線蟲&網(wǎng)總長度3899公里，運送乘客23962萬人次；出租車運營車輛3357輛, 比上年增加404輛。水廠綜合生產(chǎn)能力49.6萬立方米/日；年供水總量12146萬立方米。年末人均擁有道路面積 12.8平方米。建成區(qū) 園林綠

18、地面積4760公頃，綠地率33.03%;綠化覆蓋面積5466公頃，綠化覆蓋率37.57%,上升1.27個百分點；公共綠地面積1096公 頃，人均公共綠地面積8.24平方米。第二部分徐州區(qū)域房地產(chǎn)市場一、徐州市房地產(chǎn)市場行情分析（2005年）2005年第一季度住宅均價為2047元/平方米，二季度住宅均價為2189元/平方米，三季度徐州市住房均價為 2283元/平方米，房價繼續(xù)上漲，但漲幅趨緩。在國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策下，徐州市房地產(chǎn)市場上的價格表現(xiàn)平穩(wěn)。 匚2005年徐州市各區(qū)住宅市場價格走勢季度均值中心區(qū)東區(qū)南區(qū)西區(qū)北區(qū)05-322834.2931463.7916371.802421-1.43

19、2475-1.08169110.5205-221896.9430318.6816088.8024562.98250216.2615303.5905-120478.1827898.6814781.1623851.7521528.2514772.8604-418922.0526873.8014614.9623443.2619882.8514369.1204-318541.2026043.191392-0.5022704.7519336.5013165.9604-21832-2.3925920.7813996.472167-5.74181512.451242-2.0504-11879-2572-13

20、14-2299-1614-1268-R& zhulong.Gom建筑詈料下我就在筑龍附建筑詈料下我就在筑龍附住宅均價走勢圖25002000150010005000一1季 一2季一百 一4季 一1季 一2季 一04年04年04年04年05年05年05年由上表可以看出，徐州市住宅市場價格兩年來保持著穩(wěn)步增長， 在05年一季度和二季度增速較快，到了三季度增速減緩。中心區(qū)、 南區(qū)和西區(qū)住宅市場價格較東區(qū)和北區(qū)為高，但南區(qū)和西區(qū)的住宅市場價格出現(xiàn)了小幅下降趨勢。中心區(qū)：中心區(qū)住宅市場價格上漲幅度較上季度有所減緩，該區(qū)域在市中心，屬于商業(yè)服務(wù)區(qū)，生活便利，商業(yè)發(fā)達(dá)，地價相對 于周邊更為昂貴，促使該

21、區(qū)域房價較高。預(yù)計今后房價走向為以小幅度上漲，穩(wěn)中有升。東區(qū)：東區(qū)住宅市場價格繼續(xù)小幅度上漲，但較上季度上漲幅度減緩。由于該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施不夠發(fā)達(dá)，生活設(shè)施還不齊全，故房 價保持在較低水平。隨著城市化的發(fā)展和人們生活水平的提高，預(yù)計今后房價走向為穩(wěn)中有升南區(qū)：南區(qū)的生活環(huán)境比較好，有大量購房者在這里購房置業(yè)，帶動了南區(qū)房價的上漲故此區(qū)房地產(chǎn)價格相對較高。本季度房價 走勢有所下調(diào)，原因在于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺、還有相關(guān)媒體對房價將會下調(diào)的一種預(yù)測，導(dǎo)致了購房者雖然有需求但暫時持 幣觀望，部分房地產(chǎn)商迫于回款的壓力而被迫下調(diào)樓盤價格。隨著房地產(chǎn)市場的逐漸回暖，預(yù)計本區(qū)域住宅市場房價將會是逐漸小幅

22、 度上升。西區(qū)：上季度本地區(qū)住宅市場房價上漲非?？欤_(dá)到 16.26%,原因在于西部多個新增樓盤的項目的帶動以及該區(qū)域居住條件和周 圍環(huán)境的不斷改善。本季度房價有所下調(diào)原因如南區(qū)。預(yù)計今后房價不會有太大的波動。北區(qū)：北區(qū)本季度住宅市場價格在上季度上漲的基礎(chǔ)商繼續(xù)快速上漲，高達(dá)10.52%。原因在于本區(qū)域新住宅樓盤增多，居住環(huán)境的到不斷改善，同時本地區(qū)房價基數(shù)本來較低，故有一定的上漲空間。預(yù)計北區(qū)房價今后是穩(wěn)步上升。從上圖可以看出，徐州市房價保持著穩(wěn)步增長，05年一季度增速較快，隨后房價雖然繼續(xù)上漲，但漲幅逐漸下降。原因在于兩個方面，一是隨著徐州市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，對購置新房的需求

23、逐步的釋放出來，同時隨著土地成本的提高和新樓盤質(zhì)i!量的提高，即樓盤成本的提高必然會導(dǎo)致房價的上漲；二是隨著國家各項調(diào)控政策的實施，對房地產(chǎn)市場造成了一定的影響，普通購 房者持幣觀望，使有效需求受到壓制，故房價漲幅有所下調(diào)、徐州2006年徐房指數(shù)分析2006年二季度徐房指數(shù)走勢圖2006年一季度徐房指數(shù) 3155點比上季度上漲355點，漲幅為12.67%（基數(shù)為2003年二季度，基數(shù)指數(shù)為2000點）單位：元/平方米徐房住宅均值：2667比上季度上漲 12.67%中心區(qū)住宅均值：3737比上季度上漲2.38%南區(qū)住宅均值2998比上季度上漲17.71%西區(qū)住宅均值-12582比上季度上漲 10

24、.29%北區(qū)住宅均值2139比上季度上漲20.90%2006年二：度徐州各分區(qū)住宅均01比較* 均？*山值皿|<UI*口心:東區(qū)南區(qū)西區(qū)北區(qū)2Q巾6年一*手及北仲仁敦枇押加阻（方平方崇】岷內(nèi)2瀚4G8522 36眄不度卻比上升82.60%S1 2626 79上升WL3 先6.073.67上升ES4工2006年5、6月份市場運行情況比較2006年5月商品住宅叫一套數(shù)為1387套，交易面積為16.4萬平方米，交易金額為4.31億元，平均銷售價格為2629元/平方米2006年6月份商品住宅叫一套數(shù)為980套，交易面積為12.08萬平方 米，交易金額為3.49億元，平均銷售價格為2888元/平方

25、米2006年6月2006年5月兩月相比交易套數(shù)9801387下降29.34%交易卸積 （力平方 米）12.0816.4下降26.34%交易金額 （億元）3.494.31下降19.03%R& zhulong.Gom建筑魯樸下黃城在筑舟附門口力 j j 00 而享3 4D4 收 2K0C工下由今2 E琳中 a三通電 Z 4 DONGg. 4130 5. 1 2QGS. 12 005. 32OC5. 4 工。而口 1工。*后，2 工。13七，3M 聞NO06 年三奉度律房疳13NS7 點tt上季度上赧"1。2角.祿幅為：3 22夷2006年二季度徐州市房地產(chǎn)市場運行 特點分析:1、

26、住宅銷售穩(wěn)步增長，新增商品住宅供應(yīng)與當(dāng)期銷售基本持平2006年二季度商品住宅銷售面積與一季度相比增加14.41 %,上半年商品房住宅銷售比 2005年同期增加78.13 % ,住宅銷售量同比環(huán)比均有不同程度的增幅。從銷售情況來看，中心區(qū)銷售規(guī)模較小，西區(qū)銷售規(guī)模高于其他四區(qū)，東、南、北三區(qū)的銷售規(guī)?；鞠喈?dāng)。2006年上半年市區(qū)新增商品住宅供應(yīng)略高于同期住宅銷售量，商品住宅供應(yīng)存量略有增加。2、二手房市場交易規(guī)模本季度比一季度環(huán)比有小幅回升但2006年上半年與去年同期相比下降。從 2005年三季度開始，二手房市場開始明顯降溫，從二手房交易規(guī)模來看，2006年1-6建筑詈料下我就在筑龍附月份存量

27、住房交易與去年同期相比交易戶數(shù)和交易面積下降幅度明顯。主要原因有兩個方面：一是二手房稅收的實施，在一定程度上 限制了二手房的市場炒做；另一方面，大量的新盤上市使購房者有較多地選擇，新盤與舊盤的價格差距不大，使一些待機(jī)購買二手房 的客戶流入商品住房市場。3、自用性消費占市場主流，樓市向自住回歸隨著國家對住宅市場的不斷規(guī)范，管理部門及時發(fā)布市場相關(guān)信息，極大地增加了市場信息的透明度，市場中的投機(jī)者逐步減小，自用購房者大幅增加，從購房人群結(jié)構(gòu)中可以看出，自用性消費將占市場主流，這有利于樓市的可持續(xù)發(fā)展。4、住宅消費行為更加理性，注重住宅品質(zhì)的選擇In隨著新樓盤的不斷上市，市場商品住房供應(yīng)相對充足，購

28、房者購房選擇空間較大，同時由于在建項目的品質(zhì)不同，戶型、建造質(zhì)量、 環(huán)境、交通以及后期物業(yè)預(yù)期較好的樓盤銷售速度及銷售價格均優(yōu)于其他樓盤，這說明大量購房者在進(jìn)行住房消費時比較理性?？梢?預(yù)見，今后的房地產(chǎn)市場將由價格競爭轉(zhuǎn)向產(chǎn)品競爭。三、徐州房地產(chǎn)市場容量分析1、房地產(chǎn)交易概述（2005）2006年三季度增量住房交易為1670戶（宗），交易面積為17.6萬平方米，交易額2.84億元，比二季度分別下降37.57%、38.14%、 42.28%;存量房交易為2601戶（宗），交易面積為16.39萬平方米，交易額2.31億元，比二季度分別下降39.83%、36.45%、31.86%。 相關(guān)具體情況見

29、下表：年、季度戶數(shù)交易面積交易金額增量住 房（商 口口房）2005年第三 季度1670-37.5717.6-38.142.84-42.282005年第二 季度267562.7128.4546.504.9269.712005年第一 季度1644-19.42-2.91-存量住 房（私 房）2005年第三 季度.2601-39.8316.39-36.452.31-31.862005年第二 季度432329.9025.7923.633.3925.092005年第一 季度3328-20.86-2.71建筑詈料下我就在筑龍附由上表可以看出，2005年第二季度三項指標(biāo)較一季度由大幅上漲，而三季度的三項指標(biāo)較

30、二季度有大幅下降，大致和一季度持平 幅度下降的原因在于國家政策的陸續(xù)出臺，給了人們一種房價將會下降的預(yù)期，加上各項媒體的推波助瀾，加強(qiáng)了人們的這種心理，有效需求受到壓制，交易量就會大幅下降；同時，7、8、9月份天氣炎熱，是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季，銷售量一般不高。2、商品房預(yù)（銷）售情況三季度商品房批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積為 41.67萬平方米，同比2004年三季度上升49.89%,其中住宅34.87%,同比上升45.84%。但 對比2005年第二季度而言，供應(yīng)量有所下降。季度商品房預(yù)售卸積變化情況2005年第三季度41.67-49.832005年第二季度83.05225.812005年第一季度25.4

31、93、分析與結(jié)論ri . 12005年第三季度徐房指數(shù)為2700點，比上季度上漲111點，漲幅為4.29%。（基期為2003年第三季度，基期指數(shù)為2000點）季度03-303-404-104-204-304-405-105-205-3指數(shù)200020542220216721932238242125892700漲幅2.708.08-2.391.202.058.186.944.29徐房指數(shù)走勢圖總結(jié)徐州市房地產(chǎn)市場的情況，可以看出，房地產(chǎn)市場的價格有所上升，交易量和交易額卻大幅下降，原因可以從以下幾個方面 來分析：口 U ； 國家新政的影響 03年121號文的出臺，大幅限制了開發(fā)商貸款的門檻，由于

32、開發(fā)商的融資渠道相對單一，因此融資難度大幅 提高，開發(fā)商迫于迅速回籠資金的壓力，只有快速將手上樓盤出手，而在徐州市房地產(chǎn)市場同質(zhì)樓盤較多，要想快速出手，只有降低 價格。05年5月份國八條的出臺，其中重要的一項是在住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收營業(yè)稅，這項政策對二手房影響甚大，因此二手房交易迅速 降溫。同時，各項調(diào)控政策的綜合效應(yīng)也逐漸發(fā)揮出來，購房者普遍認(rèn)為房價將會有所下降，加上媒體的推波助瀾，更是加深了購房 者的這種心理預(yù)期，購房需求受到了極大的壓制，故交易量和交易額會大幅下降。同時，這也導(dǎo)致了部分樓盤房價的下調(diào)。宏觀調(diào)控 是交易量和交易額下降的主要原因。一般來說，在房地產(chǎn)市場，7、8、9月份是銷售的淡季

33、，這幾個月天氣炎熱，人們一般都不愿意出來看房，故銷售量會有所下 降，這是房地產(chǎn)市場交易量和交易額下降的第二個原因。由于前兩個原因的存在，房價應(yīng)該有所下降。但從總體來看，房價為什么還有所上升呢？主要原因是成本拉動型的房價上漲，近些年來，土地實行招、拍、掛等制度，土地成本大幅上漲；各項制度的實施，如對容積率、綠化率、建筑密度、樓間距、環(huán)保等要 求的提高，還有建筑材料價格的上漲，使樓盤的開發(fā)成本逐漸提高，這些原因都導(dǎo)致房價的上漲。徐州各區(qū)房價走勢訃走勢3800360 0332 口口3 0 00州M260D24DC23&32000LSDDTT5S1608L6D01393L400143B1316

34、L20020Q62004年三季度一2006年三季度）第三部分徐州住宅環(huán)境特征利空勒電消優(yōu)大盤領(lǐng)崛區(qū)甚降值堇物定義.2005.4 2OU6住宅均應(yīng)4ann l堂黃詈樸下重城在筑龍網(wǎng)二、徐州各區(qū)房價走勢分析第一階段：（2005年1季度以前）不溫不火，整體小幅穩(wěn)步攀升。2005年第1季度以前各區(qū)房價走勢圖可以看出，徐州市房價整體呈上升趨勢，房價逐季度攀升。在該折線變化中以2005年一季度為一個節(jié)點，2005年一季度之前價格攀升趨緩，呈現(xiàn)不溫不火的狀態(tài)。ri . l第二階段：（2005年1季度一2005年3季度）出現(xiàn)拐點，區(qū)域價格分化。 1 j*! i i此階段正是處于“國八條”出臺的前后，市場開始對

35、此項政策出現(xiàn)不同的看法，市場熱點散亂，市場觀望情緒濃厚，因此出現(xiàn)個別區(qū)域小幅下跌。第三階段：（2005年3季度后）大盤領(lǐng)航，中小樓盤聞風(fēng)而動此階段市場表現(xiàn)為“國八條”政策影響因素減弱，市場累計的住宅剛性需求強(qiáng)勁；同時徐州超級大盤“綠地世紀(jì)城”以均價2500元/平方米左右區(qū)域高價開盤，同時一路高開高走。因此以此樓盤為風(fēng)向標(biāo)，徐州其他中小樓盤聞風(fēng)而動，紛紛以此樓盤為基點， 調(diào)整營銷思路，或調(diào)高價格，或清理庫存，出現(xiàn)了量價齊升的局面，由于各個區(qū)域供應(yīng)量的不同和房價基礎(chǔ)的不同， 漲幅各異。三、徐州各區(qū)房價房價波動節(jié)點分析2006年三季度，市區(qū)商品住宅銷售均價為 2753元/平方米，住宅價格指數(shù)為325

36、7點，比上季度上漲3.22%,漲幅大幅度下降。 2006年二季度徐房指數(shù)為例，徐州 2006年第二季度徐房均價為2667元/平方米，比上一季度上漲了 12.67%。其中北區(qū)以20.90 %漲 幅位居增幅榜首。但各區(qū)漲幅差別較大，這可以從新房供應(yīng)量和銷售量及漲幅關(guān)系方面看出些端倪，如下圖所示：圖注：1、丫軸為住宅量（套）。2、“均價漲幅”為 2006年第二季度與第一季度該區(qū)均價百分比，與丫軸值無關(guān)，為了便于表現(xiàn)，做分布處理,以標(biāo)示值為準(zhǔn)。從上圖不難看出，供求比的差異成為導(dǎo)致區(qū)域漲幅的一個主導(dǎo)因素。各區(qū)簡述如下：中心區(qū)：漲幅較?。?.38%）,主要原因新盤較少，同時高品質(zhì)樓盤沒有推出，可供應(yīng)量較小

37、；購買市場方面目前購房者對房地 n產(chǎn)地段價值認(rèn)識不夠，同時大戶型居多，相比其他區(qū)域總價較高，房價較難得到承受。東區(qū)；漲幅適中（4.6%）,超大樓盤主導(dǎo)區(qū)域，供應(yīng)量充足，市場競爭適中，在價格進(jìn)入目前價格平臺后，會主觀控制區(qū)域價格, 以力于大盤的逐步消化。南區(qū)；漲幅失真（17.71%）,傳統(tǒng)的適宜居住區(qū)域，房價一直處于較高位運行。本季度均價出現(xiàn)跳躍，源于此階段區(qū)域別墅供應(yīng) 量加大，而普通住宅成交受其他區(qū)域低價庫存房影響而成交緩慢，導(dǎo)致均價跳升幅度較大，指數(shù)出現(xiàn)失真。市場顯示，此區(qū)域均價預(yù) 計在2600-2700元/平米之間較為可靠，漲幅應(yīng)在 10%Z內(nèi)。R& zhulong.Gom建筑詈料

38、下我就在筑龍附西區(qū)：漲幅適中（10.29%）,供應(yīng)量充足，市場競爭充分，同時西區(qū)具備的市中心概念已得到購房者的逐步認(rèn)可，同時高品質(zhì)樓 盤的不斷涌現(xiàn)及對地段價值的認(rèn)可，西區(qū)已成為購房者追捧區(qū)域。北區(qū)：漲幅巨大（20.9%）,同其他區(qū)域價格相比，北區(qū)一直呈現(xiàn)為價格谷地。隨著區(qū)域環(huán)境的不斷改善以及在其他各區(qū)價格, 尤其是東區(qū)價格的帶動下，低價庫存房已經(jīng)在上兩個季度消化完畢，此次價格的上升可以理解為一次區(qū)域價格的補(bǔ)漲，個別樓盤價格 已和其他區(qū)域相差無幾。同時區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)量和需求量相比已相對較少，而區(qū)域需求較大，也造成了價格的上升。結(jié)論：供求比差異是導(dǎo)致區(qū)域漲幅的主導(dǎo)因素愛優(yōu)貴樣下戲就在筑龍岡A 第四部

39、分徐州項目規(guī)劃要點項目位置建筑詈料下我就在筑龍附地塊主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)A、 占地面積：133334平方米；（按照200畝計算）B、 容積率：0 1.4 ;C、 綠地率：35%D、 建筑密度： 24%E、 土地用途：一類居住用地；項目（土地）轉(zhuǎn)讓價格：約1.3億元l"ii_j第五部分徐州項目的地塊價值、近期土地桂牌信息（2006年）編號地塊坐落性質(zhì)(nf)容積 率樓面地 價 （元）底價（萬 元）備注16知春 園下淀小學(xué)東，白云山 北居住697461.3551.55000拆遷17橡膠火車東站西北角商業(yè)辦 公 居住367854.8712.56000 (658 0)半拆 遷18紡織廠二環(huán)西路湖

40、濱路口居住、商 辦1257532.82.1766.62410019印染 廠迎賓路與塔東路交 叉口商辦、文 娛252191.5872.4330020云龍 山莊女龍山用坡旅服、文 娛121850.52626.2160022A關(guān)莊社區(qū)湖北路中段北側(cè)商業(yè) 居住937402.773.67000毛地 拆遷22B韓山社區(qū)湖北路西端商業(yè) 居住2132932.7毛地 拆遷22C中院北面中級人民法院北側(cè)居住814711.523A地塊解放南路與和平路 交叉口商業(yè)196792.6暫無24汽運 公司響山北側(cè)居住80071.05951.680025朱莊 倉庫祥和小區(qū)東側(cè)商住104191.4685.6100026五金 市場

41、二環(huán)東路北端兩側(cè)市場1195021.1273.73600拆遷合計10不81579959250-注：1、出讓年限，商業(yè)40年，市場40年，居住70年，綜合50年。2、21號地塊為珠江文化旅游區(qū)地塊，由于比較復(fù)雜，暫未在此表中反映。3、樓面地價是根據(jù)掛牌底價所測算，不是最終結(jié)果，僅供參考，如22號樓面地塊與事實明顯不符；綜合底價不含相關(guān)稅費、近期土地成交信息（2006年）編號地塊坐落性質(zhì)(Itf)成交 時間容積 率樓面地 價 （元/ m2）成交 價 （萬）競得人15世紀(jì)大道東淮塔 東路南商業(yè)1744605-6190.61528.51600徐州名城置業(yè)8鐵貨中街南，宣武 市場西商業(yè)288305-61

42、91.13184.81010徐州宣武小商品市場7淮海西路北，工農(nóng) 路西住宅3344005-6192.4782.56280徐州市財苑房地產(chǎn)12食品城南，姚莊 東綜合31695905-6291.2570.521700徐州天力房地產(chǎn)11民祥園東，慶豐路 西商住 商辦27072205-6293.53.0222.819600上海綠地集團(tuán)10民祥園東 慶主路西住宅35424205-6291.5713.337900上海綠地集團(tuán)13食品城南綜合16983205-7201.5824.314000徐州中川房地產(chǎn)合計116552410209 0三、徐州土地市場分析從徐州市的土地市場出讓情況可以看出，一是土地出讓面積

43、多。出讓土地總面積大幅提高，在短短的兩個月內(nèi)，土地成交面積達(dá) 1165524 m2,預(yù)計建筑面積達(dá)150萬褶左右。目前，掛牌信息還有土地面積100萬褶左右。二是出讓單價較高。住宅的樓面地價平均達(dá)700左右，而且還不包括相關(guān)稅費。商業(yè)的樓面地價達(dá) 2000左右，如8號地塊樓面地價達(dá)到3000余元。三是每塊土地的出讓面積 大，金額高。住宅平均每塊土地出讓面積達(dá) 50000褶左右，出讓金額達(dá)到5000萬元以上，如21號地塊綜合地價達(dá)到9個億。根據(jù)以上相關(guān)資料，我們可以得出如下結(jié)論：土地出讓面積的大幅增加必然會導(dǎo)致今后2-3年內(nèi)房地產(chǎn)市場新增樓盤增加，可售面積大幅增加，供應(yīng)大幅增加，會導(dǎo)致競爭非常激烈

44、，唯有通過差異化的競爭手段，才能贏得市場。樓面地價的提高必然會導(dǎo)致今后 房價的上漲，而未來幾年房地產(chǎn)市場的競爭會非常激烈，樓盤的價格會受到壓制，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間會大幅下降。每塊土地出 讓面積的提高，金額的提高，將眾多的小開發(fā)商排除在房地產(chǎn)市場的門外，這項措施加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌速度，能存活并能好好發(fā) .! I' Li n 展的開發(fā)商必然是融通資金能力強(qiáng)、有核心競爭力的公司。根據(jù)部分地塊的掛牌信息，如部分地塊要求開發(fā)商的注冊資金達(dá)到6000萬元以上，或者有其他方面的要求，這些都在提高中小型開發(fā)商的進(jìn)入土地市場的門檻，從另外一個角度看，是在為一些大型開發(fā)商獲 得土地增加籌碼。四、徐州

45、項目的土地價值判斷項目地處濱臨風(fēng)景優(yōu)美的云龍山云龍湖風(fēng)景區(qū)，東靠泉山森林公園，西望礦業(yè)不斷推進(jìn)，以及城市南延，本宗地具有極大的發(fā)展?jié)摿Φ?，根?jù)輪艇浦優(yōu)勢十分明顯，隨著徐州城市化進(jìn)程的 2006¥#07曲礎(chǔ)岫嬴t情況統(tǒng)計，云龍湖片區(qū)土地市場每畝地價已建就費我下我就左執(zhí)龍我升至120-150萬，根據(jù)最新的市場行情來看，土地成交價格仍然有一定的£漲至冏畀:地儂晶獷業(yè)大學(xué)、徐礦集團(tuán)等當(dāng)?shù)剌^有影響力且與政府有深厚淵源的企業(yè)參與洽談，土地成交價格可以有效地得到控制。66萬/畝的土地是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價格，在后期項目的開發(fā)過程中，可使企業(yè)的開發(fā)占據(jù)主動地位。R& zhulong.Go

46、m建筑詈料下我就在筑龍附R& zhulong.Gom建筑詈料下我就在筑龍附第六部分徐州項目競爭個案分析美麗樵村物業(yè)類別：普通住宅建筑類別：多層裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：*新區(qū)黃河路與華山路交叉口價 格：起價:18.70萬元/套，均價2500元/平方米開發(fā)商：江蘇中大環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓處地址：*新區(qū)黃河路與華山路交叉口售樓電話：入住時間：2007-3-1| |容積率：1.8“門綠化率：37%樓層狀況：6幢多層共133戶三層商鋪2幢項目介紹：項目占地19畝，綠化率為37%容積率1.8。由6幢133戶海派4i宅和2幢沿街三層商鋪組成，其中住宅13403平方米，地下2658 平方米，商業(yè)

47、用房3735平方米特色鮮明的社區(qū)組群，脈絡(luò)分明的組群空間區(qū)隔，各大景觀景點有規(guī)律的散落宅間由上海同濟(jì)大學(xué)擔(dān)綱設(shè)計，居住空間，開合得宜，層次有序.整體建筑形態(tài)利落挺拔，富有動靜結(jié)合的視覺美感，建筑單體設(shè)計巧妙地將流暢簡潔的平屋頂，以及富有動感的斜坡屋面相互結(jié)合，勾勒出錯落有致、韻味十足的建筑天際輪廓線交通狀況：終點站：11路新淮線（美麗樵村-水泥廠）等公交車周邊配套：中小 學(xué)：師大附小，管道小學(xué)，幼兒園：管道幼兒園，雙語幼兒園，郵局:*郵電局，銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行，中國工商銀行，中國銀行，醫(yī)院:*縣中醫(yī)院.永新人家物業(yè)類別：普通住宅建筑類別：多層,j .|裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：*新區(qū)樵村（美麗樵

48、村東隔壁）價 格：起價1800元/平方米，均價2000元/平方米，一房一價開發(fā)商：徐州永新房地產(chǎn)有限公司售樓處地址：項目現(xiàn)場售樓處電話：樓層狀況：5棟多層1棟綜合樓1棟小高層項目介紹：* 建筑崔樸下我就在筑龍網(wǎng)建筑詈料下我就在筑龍附該小區(qū)規(guī)劃布局充分利用現(xiàn)狀地形，共規(guī)劃 7棟樓房（其中高層一棟，普通多層為六棟），沿路一層為商業(yè)，北、東設(shè)置主、次入口一個，陽光廣場和中心花園各一處。環(huán)線位置:占地面積:15334.10平方米總建筑面積:20000平方米開發(fā)周期:總戶數(shù):近300戶停車位:155項目區(qū)位圖：（略）第七部分徐州項目的銷售價格、徐州*區(qū)總體概況衡隸屬江蘇省徐州市。古稱“大彭氏國”，迄今已

49、有 5000余年的悠久歷史，境內(nèi)歷史積淀沉雄，文化底蘊豐富，文物古跡眾多。具有“漢代三絕”之稱的漢墓、漢兵馬俑、漢畫像石彰顯兩漢文化的精髓*縣總面積1856.6平方公里，耕地面積156萬畝，總?cè)丝?118.2萬，轄20個鎮(zhèn)一個農(nóng)場、1個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。2005年，預(yù) 計實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值135億元（剔除區(qū)劃調(diào)整因素），實現(xiàn)財政總收入 11.65億元，是“九五”末的2.4倍，年均增長21.6%。*縣地處蘇魯豫皖四省交界和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心，環(huán)抱徐州市區(qū)，具有典型的城郊型經(jīng)濟(jì)特點。境內(nèi)現(xiàn)有高速公路4條：霍連（霍爾果斯一連云港）、京福（北京一福州）、京滬（北京一上海）、徐宿寧（徐州一宿遷一南京），高速公路

50、出入口8個。國道4條：104 （北京一福州）、206 （煙臺一汕頭）、310 （連云港一天水）、311 （徐州一西峽）。26條鐵路專用線縱橫交織，京滬高速鐵路即 將建設(shè)。內(nèi)陸水運，京杭大運河斜貫縣域東西，有貨運碼頭55個，15條航線最大通航能力達(dá)1000噸級。遠(yuǎn)洋運輸，*距離連云港、青島、上海三大港口分別為200公里、500公里和800公里。航空運輸，*距徐州觀音國際機(jī)場40公里。*縣資源豐富、煤炭電力資源充足。境內(nèi)已探明的礦產(chǎn)資源 20余種，其中煤炭儲量18億噸、鐵礦石儲量1億噸、石灰?guī)r儲量25 億噸、白云巖儲量5億噸、硬質(zhì)高嶺土儲量3億噸、耐火粘土儲量12億噸。*縣的主要農(nóng)業(yè)生產(chǎn)指標(biāo)位居全

51、國和江蘇省前列。蔬菜、棉花、中藥材等經(jīng)濟(jì)作物面積150余萬畝，其中，蔬菜面積88萬畝，年產(chǎn)量16億公斤。奶牛存欄量2.7萬頭、生豬飼養(yǎng)60余萬頭、山綿羊飼養(yǎng)70萬只、家禽飼養(yǎng)2100萬羽。全縣林業(yè)用地80余萬畝， 活立木蓄積300萬立方米。果樹種植面積30余萬畝，果品年產(chǎn)量近20萬噸。*縣的工業(yè)基礎(chǔ)已形成食品、紡織、木材加工、機(jī)械電子、治金、建材化工等六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。食品工業(yè)，位居中國食品工業(yè)第一 大縣之列，奶牛奶業(yè)是*最大最靚的產(chǎn)業(yè)“名片”。其中，上市公司維維集團(tuán)作為中國500強(qiáng)企業(yè)、國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，兩年內(nèi)銷售收入將突破100億元；紡織工業(yè)，已形成集棉花種植、紡織、服裝加工出口等配套

52、發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系，現(xiàn)有20萬錠棉紡能力，年產(chǎn)高中檔精梳、普梳純棉紗 3萬余噸、高檔針織面料1萬噸、天鵝絨5000噸、坯布2500萬米、牛仔布1000萬米。鋼鐵工業(yè)，依托 豐富的礦石資源，利國鋼鐵城正在崛起，已形成年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)生鐵150萬噸、鋼及鋼材100萬噸的生產(chǎn)規(guī)模；建材化工業(yè)，年產(chǎn)水泥 500萬噸，年產(chǎn)普通玻璃瓶達(dá)15億只。*縣的工業(yè)園建設(shè)。*經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是1992年經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的省級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 50平方公里，已成為全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化教 九洲大學(xué)、江蘇省醫(yī)藥?？茖W(xué)校等近 20所院校坐落其間，在校生逾 5萬。開發(fā)區(qū)內(nèi)集聚的各類企業(yè)700余家，投資總額逾50億元， 其中外商直接投資項目26家，實際利用外資1.29億美元。基本形成了經(jīng)機(jī)械制造、服裝、電子為主導(dǎo)的三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。