土地估價技術(shù)報告規(guī)范格式與常見錯誤

1、土地估價技術(shù)報告規(guī)范格式與常見錯誤（考試找24個，30分）第一部分 總述1、 只寫了“ 第一部分” ，未在后面寫 “總述”；2、 多項或少項或順序錯誤（多項表述如根據(jù)土地估價報告規(guī)范格式，不應(yīng)有“估價對象”描述）3、 總述內(nèi)容不全，總述內(nèi)容包括（名委受，目據(jù)基，日定結(jié)，特師機），注意缺項。 一、估價項目名稱說明估價項目的全稱，內(nèi)容包括評估目的及估價對象價格類型（土地使用權(quán)或其他）等字樣。估價項目全稱后加括號注明估價對象所在市、縣全名，如“××縣（市）”字樣如一個項目涉及兩個以上市縣時，應(yīng)分市縣分別出具土地估價技術(shù)報告估價項目名稱不明確，缺評估目的或缺價格類型；二、

2、委托估價方說明該項估價的委托單位及其隸屬關(guān)系、委托單位與估價對象土地使用者之間的關(guān)系、主營業(yè)務(wù)范圍等以及單位地地址、法人代表、聯(lián)系人等，或委托的個人、聯(lián)系地址、聯(lián)系人等委托估價方不應(yīng)為×××公司，應(yīng)為××部門；？三、受托估價方說明該項估價的受托估價機構(gòu)、機構(gòu)地址、估價機構(gòu)資質(zhì)級別、資格證書獲得時間、估價資格有效期、資格證書編號、法人代表等四、估價目的說明該項估價是為了滿足委托方的何種需要及其估價依據(jù)、估價結(jié)果的應(yīng)用方向等，對估價依據(jù)則應(yīng)注明文號、批準(zhǔn)單位及批準(zhǔn)日期等包括：A、為什么評估；B、誰委托評估；C、應(yīng)用方向。估價目的中 , 未說明估價的

3、應(yīng)用方向 ；估價目的敘述不準(zhǔn)確，未說明本次的評估目的為拍賣（抵押等）視具體情況而定。估價目的中 , 對土地權(quán)利說明不明確 ；估價目的不能同時有兩個目的，如為兩個目的時應(yīng)分別出具報告；（一項估價只能有一個估價目的）本次評估為其重組并在境內(nèi)上確定土地使用權(quán)價值，確定價值錯誤，應(yīng)為提供價值參考確定國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓價格，應(yīng)為確定國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓價格提供價值參考依據(jù)。評估目的表述錯誤，評估結(jié)果不能直接作為出讓保留價，只能為確定保留價提供參考依據(jù)；土地抵押登記的申報價值必須是以抵押為目的的估價結(jié)果依據(jù)。估價目的是核定國有農(nóng)用地資產(chǎn)價值，因此，地價定義中開發(fā)程度應(yīng)按現(xiàn)狀條件下評估，不能按

4、設(shè)定條件評估。五、估價依據(jù)說明該項估價所依據(jù)的國家有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章以及估價對象所在省市的有關(guān)法律規(guī)定，采用的技術(shù)規(guī)程，委托方提供的有關(guān)資料，受托估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘察、調(diào)查所獲取的資料等估價依據(jù)中，未列出土地估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，即城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程；估價依據(jù)中，引用的法規(guī)名稱不正確，如中華人民共和國房地產(chǎn)管理法應(yīng)為中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，中華人民共和國土地法應(yīng)為中華人民共和國土地管理法；中華人民共和國土地管理法引用錯誤，2004年8月28日該法已修訂；土地規(guī)劃分類土地利用規(guī)程等應(yīng)為土地利用現(xiàn)狀分類；全國工業(yè)用地出讓最高價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)；估價依據(jù)中，

5、應(yīng)包括土地估價規(guī)程等 , 不應(yīng)當(dāng)把過時的舊文件作為報告規(guī)范格式；估價依據(jù)中， 缺少估價對象土地證書或權(quán)屬證明 ；（估價依據(jù)缺少相慶的技術(shù)規(guī)范及有關(guān)估價對象權(quán)屬方面的依據(jù)）估價依據(jù)中，“x x 省關(guān)于土地管理的法律法規(guī)” 提法太籠統(tǒng) , 未說明與本次評估有關(guān)的法律法規(guī)是哪些；估價依據(jù)不全，掛牌出讓評估應(yīng)將國土資源部相關(guān)規(guī)定作為依據(jù)（招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定等）；協(xié)議出讓的為協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定；估價依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法作為農(nóng)用地評估的依據(jù)不合適。農(nóng)用地估價缺少農(nóng)用地估價規(guī)程六、估價基準(zhǔn)日說明估價結(jié)果對應(yīng)的具體日期，樣式為×××年&#

6、215;×月××日估價期日非具體時點 ( 無 “ 日 ”)；估價基準(zhǔn)日與估價日期順序錯誤；（估價期日與估價日期理解錯誤）估價基準(zhǔn)日錯誤，沒有該日期；七、估價日期說明該項估價工作的起止日期估價日期中 , 未注明估價的截止日期；八、地價定義說明估價對象實際用途和宗地內(nèi)外實際開發(fā)程度、本次估價所設(shè)定的開發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實際用途需以國有土地使用證登記用途為依據(jù)，土地開發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與估價對象土地利用特點和估價目的相一致，分別界定為宗地外或宗地內(nèi)外“幾通”（指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等）和宗地內(nèi)平整；地價定義應(yīng)注明所估地價的內(nèi)涵

7、是指在估價基準(zhǔn)日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的土地使用權(quán)（或包括其他內(nèi)容）價格包括：基準(zhǔn)日；土地用途（實際、設(shè)定）；開發(fā)程度（實際、設(shè)定）；利用條件（現(xiàn)狀、規(guī)劃）；土地使用年期（實際、設(shè)定）；土地使用權(quán)價格類型。地價定義不清楚 ，未明確宗地設(shè)定用途、利用條件、年期、權(quán)利、土地開發(fā)程度、容積率等內(nèi)容；地價定義中 , 未說明是什么權(quán)利的土地價格；地價定義中 , 未說明評估基準(zhǔn)日的設(shè)定；地價定義中未設(shè)定是何種容積率下的土地價格（實際容積率和設(shè)定容積率近年要求）土地使用年期設(shè)定錯誤，不該是法定最高使用年期，實際剩余使用年期為N年。價格類型定義不準(zhǔn)確，應(yīng)明確價

8、格類型為國有土地使用權(quán)出讓（劃撥或集體土地所有權(quán)等）市場價格。估價目的是核定國有農(nóng)用地資產(chǎn)價值，因此，地價定義中開發(fā)程度應(yīng)按現(xiàn)狀條件下評估，不能按設(shè)定條件評估。（農(nóng)用地評估）地價定義未界定農(nóng)用地權(quán)利狀況，應(yīng)明確為農(nóng)用地使用權(quán)市場價格。九、估價結(jié)果說明最終確定的總地價、單位面積地價，必要時注明樓面地價，須以人民幣表示，總地價附大寫金額，并附土地估價結(jié)果一覽表。如需用外幣表示的，應(yīng)標(biāo)明估價基準(zhǔn)日外幣與人民幣的比價。估價結(jié)果中，缺少樓面地價，無單位地價和大寫無匯率 , 幣種不統(tǒng)一；缺少估價結(jié)果一覽表；估價結(jié)果應(yīng)用人民幣作為幣種表示，如用美元表示，應(yīng)注明估價期日時的匯率。（大寫有誤，缺幣種）十、需要特

9、殊說明的事項包括：前提條件和假設(shè)條件、限制條件、資料來源、使用說明等（1）估價假設(shè)條件；（2）該報告的限制條件；（3）有關(guān)資料來源及未經(jīng)實地確認或無法實地確認的資料和估價事項；（4）對估價結(jié)果和估價工作可能產(chǎn)生影響的變化事項（如地價指數(shù)、開發(fā)程度、設(shè)定用途等）以及采取的相應(yīng)措施；（5）估價對象的特殊性、估價中未考慮的因素及采取的特殊處理，必要時說明原因或依據(jù)；（6）其他需要特殊說明的問題。估價假設(shè)條件不全，由于評估時間在估價基準(zhǔn)日之前，假設(shè)條件說明中缺少估價對象在估價基準(zhǔn)日土地利用狀況、區(qū)位環(huán)境條件等方面的假設(shè)說明；使用說明中 , 待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況等應(yīng)該以國有土地使用證為準(zhǔn) ；

10、土地估價技術(shù)報告的使用應(yīng)該是供土地管理部門進行報告審核或備案以及評估機構(gòu)存檔用 , 而不是上級主管部門使用 ；需要特殊說明的事項中 , 缺少估價假設(shè)條件、資料來源、估價結(jié)果有效條件、特殊處理等事頂?shù)恼f明 ；需要特殊說明的事項中 , 未辦理出讓手續(xù)就入股，不合規(guī)定；報告有效期錯誤 , 應(yīng)為半年；缺少有效期的說明；（估價報告有效期未說明具體起止日期，易引起爭議）；未說明估價報告和估價結(jié)果的有效期；出具報告的時間離估價基期過長；缺少違規(guī)使用產(chǎn)生的法律責(zé)任的有關(guān)說明；（要有如本報告必須完整使用：）估價對象的土地利用狀況等資料由委托方提供，委托方對所提供資料的真實性負責(zé)，估價機構(gòu)“不負責(zé)核實”，應(yīng)為估價

11、機構(gòu)不負責(zé)核實錯誤；估價人員依據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程撰寫本估價報告，撰寫報告的依據(jù)不準(zhǔn)確，應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程；責(zé)任界定錯誤，沒有說明評估人員無法查證其真實性情況委估對象存在抵押權(quán)，特殊說明的事項中未說明是否考慮抵押權(quán)他項權(quán)利的存在對地價的影響；十一、土地估價師簽字由參加評估及符合估價資質(zhì)的估價機構(gòu)中的至少兩名土地估價師簽字，并注明土地估價師資格證書號缺少土地估價師簽字 ；（至少要有兩名以上估價師簽字）非土地估價師簽名 ；估價師簽名欄中無估價師資格證書號 ；十二、土地估價機構(gòu)由簽字土地估價師所在的估價機構(gòu)法人代表簽字，并加蓋公章，其中至少一個為符合土地估價資質(zhì)的估價機構(gòu)  

12、;估價機構(gòu)負責(zé)人簽字：   （機構(gòu)公章） ××××年××月××日土地估價機構(gòu)欄中，無估價機構(gòu)法定代表人簽字（估價機構(gòu)負責(zé)人簽字）和機構(gòu)蓋章；第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析第二部分估價對象界定，應(yīng)為估價對象描述及地價影響因素分析。一、估價對象描述估價對象描述中缺項，應(yīng)包括土地登記狀況、土地權(quán)利狀況、土地利用狀況。1、土地登記狀況說明估價對象的來源及歷史沿革，估價對象地理位置、土地用途、四至、面積、土地級別、土地權(quán)利人登記信息、土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更、土地登記證書號、國有土地使用證編號、登

13、記時間、地籍圖號、宗地號等土地登記狀況中，缺少宗地位置、土地用途、土地級別、面積的描述；土地登記狀況中，缺少土地四至、土地證號、地籍圖號、宗地號的描述；（登記狀況中無四至、登記機關(guān)等）；土地登記狀況不全，缺少土地權(quán)利人的登記信息；土地級別與土地等混同 ；土地登記狀況中，不應(yīng)有地價影響因素的有關(guān)描述；土地面積應(yīng)對商業(yè)用地和住宅用地分攤；土地登記狀況中 , 證書名稱錯 , 應(yīng)為國有土地使用證；登記審批機關(guān)應(yīng)為當(dāng)?shù)卣?, 而非土地部門；土地登記狀況中描述的內(nèi)容與登記狀況不符，此中描述的內(nèi)容應(yīng)為土地權(quán)利狀況的內(nèi)容；登記狀況不應(yīng)有地價影響因素的有關(guān)描述，土地應(yīng)對商業(yè)用地和住宅用地進行分攤（宗地為商住綜

14、合用地的）2、土地權(quán)利狀況說明估價對象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利狀況，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說明取得時間、出讓金數(shù)額、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定，對估價對象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)利等要詳加說明 土地權(quán)利狀況中，未能說明出讓土地的批準(zhǔn)使用年限、出讓金、剩余使用年限；土地權(quán)利狀況中，缺少他項權(quán)利的描述；（他項權(quán)利采用假定不妥）土地權(quán)利狀況中，說明宗地存在抵押權(quán)，但特殊說明事項中未說明是否考慮抵押權(quán)的存在對地價的影響；（與需要特殊說明的事項對照）3、土地利用狀況說明估價對象的利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷。利用現(xiàn)狀包

15、括估價對象上的建構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建構(gòu)筑物應(yīng)說明建構(gòu)筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細部說明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)、建筑容積率以及其他地上附著物狀況等；土地利用變遷包括估價對象的不同利用歷史、規(guī)劃利用、最佳利用等情況，對以規(guī)劃條件進行評估的，應(yīng)說明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機關(guān)及批準(zhǔn)日期、具體規(guī)劃條件等“建筑物和地上附著物狀況”應(yīng)為土地利用狀況；估價對象描述中 , 待估宗地的項目描述錯誤 .如 ：容積率數(shù)值不對 ；建筑物狀況描述不詳；土地利用狀況中，農(nóng)用地總面積中沒有說明水田與旱田的面積比例、土地熟化程度等土壤條件；（農(nóng)用地估價）未

16、對估價對象規(guī)劃利用狀況進行描述； 上述內(nèi)容中，土地登記和權(quán)利狀況以土地登記、土地使用證和土地使用權(quán)出讓合同中的有關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)，土地利用狀況以建筑物、地上附著物等產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容和實際勘察與調(diào)查的內(nèi)容為準(zhǔn)土地權(quán)利狀況中他項權(quán)利限制以及土地利用限制等對地價造成影響的，應(yīng)說明影響趨勢及影響程度二、地價影響因素分析說明影響估價對象地價水平的因素地價影響因素分析缺少（一般因素分析、區(qū)域因素分析、個別因素分析）標(biāo)題名稱不符，應(yīng)為地價影響因素分析。1、一般因素應(yīng)說明影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內(nèi)容：（1）城市資源狀況（包括地理位置、土地、城市人口等）；（2）房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況（含土地制

17、度、住房制度、地價政策等）；（3）產(chǎn)業(yè)政策（含稅收政策等）；（4）城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)；（5）城市社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r（包括城市經(jīng)濟布局、發(fā)展水平、綜合實力、社會儲蓄與投資、物價變動等內(nèi)容）地價影響因素分析中 , 缺少一般因素的描述 ( 或描述不全)；2、區(qū)域因素說明待估宗地所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件對地價的影響，可包括（1）區(qū)域概況（含區(qū)域位置、人口、級別、經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)域優(yōu)勢等）；（2）交通條件（含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對外交通條件等）；（3）基礎(chǔ)設(shè)施條件（指區(qū)域內(nèi)供水排水供電、通訊、通暖、煤氣及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度）；（4）環(huán)境條件（含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境）；（5）產(chǎn)業(yè)集聚狀況（工業(yè)用地選用

18、）；（6）規(guī)劃限制等以上一般因素和區(qū)域因素可根據(jù)估價對象特點和估價目的有所選擇和側(cè)重，著重進行影響因素的描述區(qū)域因素和個別因素混淆 ( 屬于區(qū)域因素的列入到個別因素內(nèi))；區(qū)域因素分析錯為環(huán)境因素分析； 交通條件描述不全，估價對象為住宅用地，未說明公交便捷度狀況；區(qū)域因素分析缺項，缺少基礎(chǔ)設(shè)施條件分析、規(guī)劃限制等描述；（工業(yè)用地缺產(chǎn)業(yè)聚集狀況的描述）；區(qū)域因素分析中對基礎(chǔ)設(shè)施狀況的敘述與地價定義中描述不一致（區(qū)域因素中描述宗地紅線外開發(fā)程度都已達到了“五通”配套，與地價定義中設(shè)定為“三通”配套相矛盾）；區(qū)域因素的選擇不應(yīng)有有關(guān)工業(yè)用地的描述（商住用途的不能有，僅工業(yè)用途的才有產(chǎn)業(yè)集聚度的描述）；

19、區(qū)域因素分析中缺項，還應(yīng)包括通氣、公共配套設(shè)施等內(nèi)容（？）區(qū)域因素中缺少商服繁華度、環(huán)境條件、公共設(shè)施條件描述；3、個別因素說明估價對象位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質(zhì)、地形、地勢、容積率、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件以及估價對象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價水平的因素說明 上述因素分析與“土地估價報告”中的因素說明有所區(qū)別，“土地估價報告”的影響地價的因素說明側(cè)重于對有關(guān)影響因素的陳述，這里則側(cè)重于對地價影響因素進行分析，其中對地價影響大的重要因素必須分析，與本次估價相關(guān)性小或無關(guān)的因素僅為參照。因土地的特殊用途或其他原因而影響地價的特殊因素，要在這里說明并進一步分析個別因素描述不全，未

20、說明宗地的基礎(chǔ)設(shè)施狀況及土地最有效用途；個別因素分析缺項，缺少估價對象土地面積分析。第三部分 土地估價一、估價原則簡要說明該項估價所遵循的主要原則估價原則中 , 缺少與本次估價方法緊密相關(guān)的原則，如缺少替代原則、預(yù)期收益原則；估價原則中 , 未選用收益法和剩余法錯誤選用預(yù)期收益原則；原則敘述不全或泛泛而談、原則與方法無關(guān)（如評估設(shè)定用途為現(xiàn)狀選擇最有效使用原則）、漏項（如無替代原則）估價原則不全，缺合法原則、運用假設(shè)開發(fā)法需要最有效利用原則；市場比較法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法缺少替代原則；收益還原法缺少預(yù)期收益原則；估價時點原則缺少依據(jù)，城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程中并沒有提及這一原則；二、估價方法和估價過程

21、要求說明估價方法選擇依據(jù)和每種方法的估價過程未說明估價方法選擇的依據(jù)；沒有說明成本逼近法（市場比較法等）的評估思路及公式；市場比較法（基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法）求取的是比準(zhǔn)價格；成本逼近法求取的是積算價格；收益還原法求取的是收益價格；（概念理解錯誤）方法選擇依據(jù)錯誤，因為是工業(yè)用地就選擇成本逼近法來測算地價，選擇依據(jù)牽強。方法選擇錯誤，辦公樓具有收益性，不適合成本逼近法。選用估價方法理由不充分。住宅用地還可選用剩余法和收益還原法評估，應(yīng)分析說明不選用的理由； 1 成本逼近法基本公式：土地價格=土地取得費+有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收益。成本逼近法未說明該地塊原狀，確定土地取得費時未說

22、明該地塊原狀是否耕地等情況；采用征地區(qū)片作為農(nóng)用地取得費用必須詳細說明區(qū)片價的適用范圍、有效期及地塊位于幾級區(qū)片等。特別中該區(qū)片價是2000年公布的，現(xiàn)在是否還在實施；征地稅費根據(jù)經(jīng)驗確定欠妥；成本逼近法計算公式錯誤 , 如漏土地增值收益 ；計算土地取得費等 , 不能以項目實際發(fā)生費用為依據(jù)，應(yīng)以客觀費用為依據(jù)；地價定義為設(shè)定內(nèi)部平整，這里按實際未平整確定開發(fā)費不正確（開發(fā)費中缺乏平整費）“土地平整費 ” 不應(yīng)計入 “土地取得費”（應(yīng)計入土地開發(fā)費）“土地開發(fā)費 ”不應(yīng)計入 “土地取得費”；稅費不應(yīng)包括新增建設(shè)用地有償使用費 ；成本逼近法中 , 投資利息計算錯誤，土地開發(fā)期的計息期應(yīng)該取一半；

23、投資利息=土地取得費及有關(guān)稅費×開發(fā)周期×年利率土地開發(fā)費×開發(fā)周期×1/2×年利率；土地開發(fā)資本的投入是否均勻投入還是按比例投入未作說明；利息率的確定無依據(jù)；計息期錯誤，投資利息計算時 .以整個開發(fā)費為基數(shù) .開發(fā)期要乘 1/2, 如果以開發(fā)費一半作基數(shù) , 計息期為整個開發(fā)期 , 如果開發(fā)費是以當(dāng)?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費標(biāo)準(zhǔn)計算的 .這部分開發(fā)費的計息期也是整個開發(fā)期 ；開發(fā)期為一年，利息率取半（三）年期利率不正確，應(yīng)取一年期利率；（人民幣一年期貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整到5.58%）投資利潤計算錯誤，投資利息不應(yīng)當(dāng)計算利潤；利潤率的確定無依據(jù) ；未計

24、算土地增值收益（土地增值收益的取值無依據(jù)）；未計算土地稅費；計算增值收益時，應(yīng)為成本價格乘以一定的增值收益率，其中成本價格應(yīng)包括投資利息；增值收益率打印錯誤 ；土地使用年期未修正，造成計算結(jié)果是無限年期的價格 ；當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，不用進行年期修正 ；當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一道進行年期修正 ；增值收益率分析錯誤，土地增值收益率取值分析與區(qū)域因素分析相矛盾（區(qū)域因素分析說該類用地需求量大，地價預(yù)期增長空間大，而土地增值收益率中則說明區(qū)域土地需求量不大）當(dāng)待估宗地是出讓土地時 , 應(yīng)進行剩余使用權(quán)年

25、期修正 ,如成本逼近法測算的是某一小區(qū)的平均土地價格 , 還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率 , 進行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分攤 ；宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)狀況也應(yīng)進行適當(dāng)修正；動拆遷費用按當(dāng)時標(biāo)準(zhǔn)計算不妥，應(yīng)按估價時點時的拆遷補償費用水平計算；按估價對象實際拆遷戶數(shù)計算動拆遷費不妥，應(yīng)按區(qū)域平均拆遷居民密度計算拆遷戶數(shù)；按估價對象實際拆遷周期計算利息不妥，應(yīng)按該區(qū)域社會平均拆遷周期計算；利息率取值有誤，應(yīng)按估價基準(zhǔn)日的中國人民銀行公布的一年期基準(zhǔn)貸款利率；因為是法院處置而不計算利潤不妥，應(yīng)計算利潤；估價對象出讓時間為2001年11月，估價時點為2004年，以原合同所載土地出讓金作為

26、土地增值收益不妥，應(yīng)按照估價時點時應(yīng)有的土地增值收益水平計算；扣除2年零8個月的土地增值收益時采用直線折舊方式不妥，應(yīng)采用年期修正方式，公式為：11/（1+r）n/ 11/（1+r）m；因?qū)嶋H未發(fā)生經(jīng)營收入而不計稅費不妥，應(yīng)按規(guī)定計算有關(guān)稅費；成本逼近法估價結(jié)果應(yīng)作年期修正，公式為： 11/（1+r）m；總地價計算有錯誤，應(yīng)將土地單價乘以土地面積，而不是建筑面積；缺少對待估宗地周邊土地利用類型的描述；取得費為實際費用而非客觀費用、取得費與相關(guān)稅費缺乏依據(jù)或與規(guī)定不符； 開發(fā)費與設(shè)定評估水平不一致，取值不合理、依據(jù)不充分、確定的不合理，取值與其他估價方法（主要為基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法）不一致；利息計

27、算有誤、公式不對、開發(fā)周期不對、一年以上沒采用復(fù)利；稅費項目不全或錯誤，如仍考慮了已明文規(guī)定取消的收費項目； 計算錯誤，公式不對；沒有用途、位置及其它、個別因素修正；沒有年期修正或年期修正中土地還原利率取值簡單；單位不統(tǒng)一；土地還原利率缺少取值依據(jù)； 2 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法未明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵 ( 如頒布日期、基準(zhǔn)日、用途、基準(zhǔn)地價（相應(yīng)土地級別）、開發(fā)程度、容積率、土地使用年期等；基準(zhǔn)地價的取值無具體說明；未說明修正體系的來源及依據(jù)；（修正體系中缺少因素條件說明表）修正的具體格式過于簡單，因素太少；估價對象地價影響因素條件說明和修正表中缺少周圍土地利用狀況因素（與基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表相對照，注

28、意有無漏項）基準(zhǔn)地價修正過程中缺項，未進行（年期修正、期日修正、容積率修正、開發(fā)程度修正等）土地有效最高出讓年期應(yīng)為法定最高出讓年期；容積率對應(yīng)的容積率修正系數(shù)選擇錯誤；劃撥土地的使用年限和基準(zhǔn)地價年限一致，無需修正，結(jié)果卻修正了；土地還原利率的取值無依據(jù)；期日修正系數(shù)有誤，未明確基準(zhǔn)地價頒布日期到評估期日之間的地價變化情況；（期日修正系數(shù)確定無依據(jù)，期日修正系數(shù)應(yīng)根據(jù)地價指數(shù)或調(diào)查分析當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場狀況確定，應(yīng)有充分的依據(jù)）未列出基準(zhǔn)地價表、因素條件說明表、地價修正系數(shù)說明表和地價影響因素修正幅度說明表及計算公式；期日修正錯誤，報告中為平均每月上漲幾個百分點，則地價指數(shù)計算公式為100+n&#

29、215;r，式中n代表年（月）數(shù)，r代表年（月）增長的百分點；如果地價用環(huán)比形式表示，通常表述為地價在某一期間平均每年（月）遞增百分之幾，則地價指數(shù)=100×（1+r）n；因素修正中缺少基礎(chǔ)設(shè)施修正；因素描述與市場比較法及前面第二部分不一致，過于具體沒量化，與公布的內(nèi)容不一致；土地級別描述不一致；修正系數(shù)前后不一致或缺少應(yīng)有的修正；公式前后不一致；計算結(jié)果有誤； 3 收益還原法收益還原法公式有誤（如前N年凈收益有變化，N+1年以后凈收益不變的公式，求和公式中N+1年后凈收益不變的公式應(yīng)往前折現(xiàn)N年，而不是N+1年）租金與價格概念混淆，采用市場法確定客觀租金時 ,“比準(zhǔn)價格”應(yīng)為“比準(zhǔn)

30、租金”；收益沒有采用客觀收益或是否為客觀收益理由不充分；采用企業(yè)經(jīng)營收益計算年總收益時，企業(yè)的財務(wù)報表數(shù)值應(yīng)當(dāng)調(diào)整為正常經(jīng)營管理水平下的客觀收益；未說明客觀租金計算方法選擇的依據(jù)；租賃收入除了租金收入外，還應(yīng)當(dāng)把押金的利息收益計入，計算總收益未考慮出租率和有效出租面積；或考慮出租率又重復(fù)考慮空房損失；未扣除房屋收益或房屋折舊、房屋保險費；房屋折舊計算錯誤 , 如年期錯誤，不應(yīng)扣殘值（土地使用年期先于建筑物前結(jié)束） ；折舊中使用年限不能直接用房屋的耐用年限或尚可使用年限，而應(yīng)該為房屋已使用年限加上尚可使用年限（即土地剩余使用年限）；房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權(quán)年限時，按土地使用權(quán)年限調(diào)整確

31、定房屋可使用年限 , 在計算年折舊時也不應(yīng)考慮房屋殘值；年運營成本不能僅根據(jù)某一宗土地的實際情況確定，應(yīng)按現(xiàn)時的（客觀）的平均價格水平計算；出租總費用中漏計稅費項目，如漏算營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加；（銷售稅金及附加的取值缺少依據(jù)）；按企業(yè)經(jīng)營收益計算時 , 計算企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營費用根據(jù)企業(yè)財務(wù)報表數(shù)值 , 還要扣除不正常的生產(chǎn)經(jīng)營和管理費用，得到客觀的費用；保險費應(yīng)當(dāng)按房屋重置價或現(xiàn)值乘以保險費率計算 ；（農(nóng)用地估價）計算公式中應(yīng)取消“農(nóng)業(yè)稅”一項，現(xiàn)已取消農(nóng)業(yè)稅；月租金在 120 元以上的 , 除了房產(chǎn)稅外 , 還要按租金額繳納營業(yè)稅、附加城建稅、教育稅附加 ；收益還原法中，利息率取值

32、有誤（2010年3月起，人民幣一年期存款基準(zhǔn)利率調(diào)整到2.52%,人民幣一年期貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整到5.58%）未說明綜合還原率確定的過程及依據(jù) ；(未說明土地還原利率確定的過程及依據(jù))采用土地純收益與土地價格比值調(diào)查法確定還原率時，應(yīng)當(dāng)至少收集三宗以上的案例 ；采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定還原率時，安全利率應(yīng)當(dāng)采用一年期國債或者一年期銀行定期存款利率；總樓價計算中的使用年期 (n 應(yīng)為土地的使用年限 , 而不能用房屋剩余使用年限；建筑物重置價格不應(yīng)取建筑物的實際造價，而應(yīng)取評估基準(zhǔn)日的客觀水平造價，并應(yīng)說明取值依據(jù)；土地還原利率前后不一致或與報告中市場比較法中的土地還原利率不一致；未進行土地使

33、用年期修正或修正錯誤或收益年限錯誤；收益還原法中漏算收益(如農(nóng)用地估價中,估價對象有水田、旱田，但只計算了一部分；有地下層的漏算) 4 市場比較法與估價對象屬同一城市不準(zhǔn)確，應(yīng)為同一供需圈；基本情況表中，估價對象的內(nèi)容與報告前面的敘述不符；比較案例數(shù)量至少要 3 個；比較案例選擇不符合要求、虛假；所選案例的交易價格相差不能超過25%；商業(yè)用地區(qū)域因素修正中應(yīng)無產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模（為工業(yè)用地必備項）此項；3個比較案例中，應(yīng)保持 1至2 個與待估宗地用途相同的交易案例，剩余的用途相近的案例要進行用途修正；（用途內(nèi)涵是否一致沒有說明）比較案例的位置（交易時間、交易方式、容積率、土地使用年期等）沒有說明交易

34、價格類型不同的，應(yīng)當(dāng)進行交易價格類型的修正（如待估宗地為破產(chǎn)清算，與三個比較實例不同-出讓，應(yīng)予修正）；市場變化比較快且交易活躍的，比較的有效期最長不超過 1至2年，市場穩(wěn)定交易少的，最長不超過3年；交易案例是正常交易或者可以修正為正常價格，否則要剔除；價格內(nèi)涵要一致 ( 如： 同為樓面地價或地面地價，付款方式、幣種、貨幣單位面積單位都要一致 ；因素選擇不全，缺少交易情況修正因素；缺少基礎(chǔ)設(shè)施狀況修正因素；個別修正因素中基礎(chǔ)設(shè)施狀況應(yīng)是宗地內(nèi)的；缺少比較因素選擇的程序；因素選擇不合理、主次不分、確定混亂；比較因素說明過程中沒有量化，描述前后不一致；因素指數(shù)與前不一致、漏項、指數(shù)確定不合理；未說

35、明地價指數(shù)的來源依據(jù)，如采用物價指數(shù)作為地價指數(shù)，沒有說明理由和依據(jù)；比較因素中還應(yīng)當(dāng)有容積率、土地使用年期等的修正；根據(jù)規(guī)范，容積率修正不應(yīng)以待估宗地為基礎(chǔ)進行修正；估價對象與比較實例的交易時間相同，但確定的地價指數(shù)卻不一致；未說明白 3 個比準(zhǔn)價格確定土地單位面積地價的方法及原因；公式中無個別因素修正；交易情況說明不正確；因素條件表中應(yīng)當(dāng)將 “宗地面積形狀”列入個別因素欄 , 將 “環(huán)境條件”列入?yún)^(qū)域因素欄 ；個別因素修正中部分項目修正錯誤 , 如 “面積形狀”修正錯誤 ；土地用途不屬于區(qū)域因素修正范圍（屬個別因素范圍）距商服中心距離不屬個別因素（區(qū)域因素？）部份項目未作修正 , 如 “基

36、礎(chǔ)設(shè)施狀況”未作修正 , “交易時間”未作修正 ；期日修正未作詳細說明， 如，地價指數(shù)不合常理，只一般描述為 “地價下跌了5%”；期日公式修正分子、分母顛倒；地價指數(shù)確定不清，未對地價指數(shù)的基準(zhǔn)日期進行說明，地價增長缺乏依據(jù)；容積率修正錯誤或未修正（計算有誤） ；容積率修正確定缺乏依據(jù)，應(yīng)說明如何確定容容積率修正系數(shù)的；年期修正錯誤；年期修正時，未對 r 的取值做出說明 ；年期修正公式錯誤，公式中N和n顛倒；在確定最終地價時，確定方法不合理或依據(jù)不足，如采取加權(quán)平均取值，未說明各自權(quán)重取值理由或權(quán)重之和不等于1；編制比較因素條件說明（表）、比較因素條件指數(shù)表、因素條件系數(shù)修正表； 5 剩余法（

37、假設(shè)開發(fā)法）基本公式：地價=不動產(chǎn)總價-開發(fā)建造費-專業(yè)費-不可預(yù)見費-利息-利潤-稅金-租售費用-開發(fā)商合理利潤。沒有選擇最佳開發(fā)利用方式 , 或沒選擇最佳土地用途；收益法公式中，目前不動產(chǎn)總價應(yīng)為預(yù)期不動產(chǎn)總價預(yù)期不動產(chǎn)總價確定缺乏依據(jù)，應(yīng)闡明預(yù)期不動產(chǎn)總價的依據(jù)；開發(fā)完成后不動產(chǎn)售價預(yù)測錯誤，僅僅考慮現(xiàn)在市場情況，而未根據(jù)房地產(chǎn)價格走勢、政策影響來預(yù)測建成后的售價；建筑物開發(fā)成本內(nèi)容不全，缺少不可預(yù)見費用；開發(fā)建設(shè)周期確定錯誤，沒有考慮空置或租售期 ；銷售時間預(yù)測錯誤 .商品房要主體封頂后才能預(yù)售；分期銷售沒有考慮資金的時間價值；租賃計算時 , 沒有考慮出租率、有效出租面積和租金的增長情況 ；未來收益的確定是否為客觀收益理由不充分；收益計算年期錯誤；計算面積參數(shù)選擇錯誤，計算售價或租金時用可售面積，計算開發(fā)成本時用總建筑面積；預(yù)付地價款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付地價款按整個開發(fā)建設(shè)周期計算 ；開發(fā)費、專業(yè)費、不可預(yù)見費利息以全部開發(fā)費、專業(yè)