盤錦市大洼縣紫金家苑工程建設項目可行性研究報告

1、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。盤錦五彩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司紫金家苑工程建設項目可行性研究報告第一章 概 述項目名稱：紫金家苑小區(qū)建設工程項目開發(fā)單位：盤錦五彩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一、主要指標1、項目計劃投資：10618萬元2、資金來源：自籌3、項目占地面積：41865 m2折62.8畝4.187公頃4、項目總建筑面積：68823m25、建筑密度：25%6、容積率：1.67、綠化率35%8、項目建設地點：大洼鎮(zhèn)9、項目總利潤824萬元10、項目凈利潤618萬元11、上繳稅金

2、841萬元二、項目提出的背景圍繞“十一五”計劃實施，大洼鎮(zhèn)全面加快社會主義新城鎮(zhèn)建設，實施招商引資，構建和諧大洼。建設社會主義新城鎮(zhèn)是我國現(xiàn)代化進程中的重大歷史任務，大洼鎮(zhèn)從生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、管理民主等方面，堅持從實際出發(fā)，扎實穩(wěn)步推進新城鎮(zhèn)建設。 按照盤錦市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要，推進大洼鎮(zhèn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程，努力在新城鎮(zhèn)建設上走在全省前列。大洼鎮(zhèn)地理位置獨特，處于遼寧五點一線開發(fā)區(qū)域，交通十分發(fā)達，作為大洼縣中心鎮(zhèn)之一，拉動周邊場鄉(xiāng)鎮(zhèn)共同發(fā)展，盡快實現(xiàn)大洼縣“十一五”發(fā)展計劃。盤錦五彩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)多方面調(diào)研、論證，建設紫金家苑小區(qū)，此項目占地41865m2，建筑面

3、積68823 m2（商網(wǎng)3250平方米，住宅58401平方米，車庫6540平方米，會所632平方米），臨街為二層商網(wǎng),整體以六層住宅建筑為主，此項目建設盡一步完善紫金家苑總體規(guī)劃，使紫金家苑形成規(guī)模，增強聚合力，打造生態(tài)小區(qū)的品牌和模式，同時也加快大洼鎮(zhèn)社會主義新城鎮(zhèn)建設，改善了大洼鎮(zhèn)城鎮(zhèn)面貌，促進大洼城鎮(zhèn)健康穩(wěn)步發(fā)展，筑巢引鳳，完善鎮(zhèn)內(nèi)的投資環(huán)境，擴大招商引資的力度。三、可研報告編制依據(jù)本項目可行性研究報告依據(jù)下列文件和資料進行編制：1）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃；2）中發(fā)200111號文中共中央、國務院關于促進中小城鎮(zhèn)健康發(fā)展的若干意見；3）大洼鎮(zhèn)第十一個五年計劃內(nèi)的經(jīng)濟和社會發(fā)展

4、規(guī)劃書；4）國家和行業(yè)頒發(fā)的有關規(guī)程、規(guī)范和技術規(guī)定；5）該項目可研編制技術咨詢合同書。四、研究范圍研究范圍包括土建、園林綠化、給排水、供電、供暖項目。第二章 項目建設地點背景及狀況一、大洼鎮(zhèn)簡介大洼鎮(zhèn)位于東北松遼平原南端，遼河下游的盤錦市南部，大洼鎮(zhèn)是一個以農(nóng)工商為一體、文化教育、衛(wèi)生、交通、通迅、金融門類齊全綜合型中心城鎮(zhèn)，鎮(zhèn)內(nèi)人口12萬。2006年，大洼縣生產(chǎn)總值實現(xiàn)68.5億元,同比增長34.1%,其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別實現(xiàn)27億元、27.2億元、14.3億元,產(chǎn)業(yè)排序?qū)崿F(xiàn)二、一、三，全社會固定資產(chǎn)投資實現(xiàn)28.1億元,人均純收入實現(xiàn)5650元,大洼縣被遼寧省列為發(fā)展縣域經(jīng)濟重

5、點縣,盤錦船舶修造產(chǎn)業(yè)園納入五點一線沿海重點發(fā)展區(qū)域。自然條件1）地形地貌大洼鎮(zhèn)處于華北陸臺，燕遼沉降帶東端，遼河斷陷南部，西為南北走向的醫(yī)巫閭山山脈，東為縱向的長白山系的千山山脈，境內(nèi)成凹狀地質(zhì)骨架，而中央凸起，是典型的三角洲地貌，海拔高程在2-4 m之間，地勢平坦，多水無山。2）地質(zhì)條件大洼鎮(zhèn)地勢低洼平坦開闊，地表為第四系沉積物覆蓋，從上到下分別為亞粘土層、亞砂土層、粉砂層及淤質(zhì)亞粘土層，地震烈度7度。3）氣象與水文氣溫大洼鎮(zhèn)地處北溫帶，屬暖溫帶大陸性豐潤季風氣候，四季分明，雨熱同季，干冷同期，溫度適宜，光照充浴，年平均氣溫為8.6。降雨大洼鎮(zhèn)年平均降水量630.9 mm，最多年份為916

6、.4 mm，最小年份為326.6 mm，雨量多集中在7、8月份。風向年主導風向，夏季為西南風，冬季為北風，年平均風速為4.2米/秒，相對濕度66%。場地凍結深度1.12 m年雷電日數(shù)平均23天，最多39天。4）交通大洼鎮(zhèn)交通十分便利，大錦線和莊林線在鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)交匯，從鎮(zhèn)中心南北貫穿，盤海營高速公路橫貫東西，距盤錦火車站23公里，南距盤錦港32公里。二鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌煥然一新全鎮(zhèn)人口12萬人，鎮(zhèn)內(nèi)已建成多處小區(qū)，各小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅、功能齊全，建筑風格獨具匠心，點綴著大洼鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌，全鎮(zhèn)按照鎮(zhèn)內(nèi)總體規(guī)劃，建設有輻射力的生態(tài)家園，實現(xiàn)具有獨特風光的水鄉(xiāng)大洼。大洼鎮(zhèn)為全面實施社會主義新城鎮(zhèn)建設和加大招商引資力度，筑巢

7、引鳳，招入盤錦五彩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，開發(fā)建設紫金家苑小區(qū)，該企業(yè)具有多年開發(fā)經(jīng)驗，在盤錦市有較好信譽，該項目立項后，立即得到市、縣、鎮(zhèn)政府大力支持，該項目開發(fā)資金已全部落實，銷售趨勢分析及目前市場預測，銷售又有保障，是一項可行項目。第三章 項目建設的必要性第四章 項目建設的可行性一、地理位置得天獨厚盤錦市是資源型城市，正進行產(chǎn)業(yè)轉型，按照盤錦市20062010年的總體規(guī)劃： 城市總體規(guī)劃：2010年城區(qū)人口55萬人，城市建設用地55平方公里。用地布局采用雙心組團式規(guī)劃結構，形成興隆臺、雙臺子南北兩大組團，六個分區(qū)；規(guī)劃以遼河路、雙興路為縱向發(fā)展軸，紅旗大街、工業(yè)街、石油大街為橫向發(fā)展軸，貫通

8、兩組團六分區(qū)。城鎮(zhèn)體系規(guī)劃：以市區(qū)為核心、交通干線為依托，形成“城區(qū)衛(wèi)星城片區(qū)中心鎮(zhèn)一般城鎮(zhèn)”的城鎮(zhèn)發(fā)展格局。 市域規(guī)劃：整個盤錦市域分為五大片區(qū)，沿三條軸線發(fā)展。即東部農(nóng)業(yè)經(jīng)濟區(qū)、西部養(yǎng)殖區(qū)、南部港口及觀光旅游區(qū)、北部工業(yè)物流區(qū)、中部核心服務區(qū)。用地布局：規(guī)劃形成興隆臺、雙臺子兩塊相對集中、相對獨立發(fā)展的雙城式城市形態(tài)。兩城主要以泰山路、雙興路相連，雙城之間建設以雙臺河為主體大型濱水公園。形成“一水兩城、雙核心、多綠軸”的城市結構，充分體現(xiàn)盤錦作為“塞外水鄉(xiāng)、油城鶴鄉(xiāng)”的生態(tài)型城市景觀。盤錦市目前正處在城市結構調(diào)整的關鍵時期，“十一五”城市總體規(guī)劃，交通設施的規(guī)劃和建設是引導城市發(fā)展與實現(xiàn)城

9、市的順利“轉型”重要因素。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，中心城區(qū)的用地越來越難以滿足發(fā)展的需求，盤山縣、大洼縣的城鎮(zhèn)化將逐步加快。按照盤錦市整體規(guī)劃，大洼鎮(zhèn)要建設中心城鎮(zhèn)，具有較強的集聚和輔射能力，加之相鄰市區(qū)及四通八達得天獨厚的地理環(huán)境和優(yōu)越的交通條件，紫金家苑工程建設，必將會改善大洼鎮(zhèn)的投資環(huán)境，加快招商引資和整體規(guī)劃步伐實施，促進農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整，加快鎮(zhèn)域經(jīng)濟乃至全縣經(jīng)濟和社會的發(fā)展。二、各級政府的大力支持市縣兩級政府高度重視大洼鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展，給大洼鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展提供充分的優(yōu)惠空間，在各方面互利互惠，不流失稅收的前提下，為紫金家苑建設提供優(yōu)惠扶持政策，簡化審批手續(xù)，協(xié)助業(yè)主辦理其他事宜。第五章 銷售市

10、場預測一、 2008年房地產(chǎn)投資增速將維持在25%左右從短期看，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長勢頭，根據(jù)2007年前8個月房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)生的變化，以及房地產(chǎn)投資年度變化規(guī)律，預計2007年第四季度房地產(chǎn)投資的增長幅度不會發(fā)生大的波動，全年房地產(chǎn)投資增長約28%左右。2007以來，國家對房地產(chǎn)價格的調(diào)控從以需求調(diào)控為主轉向增加供給、改善供給結構，加大了對經(jīng)濟適用房建設的支持，2008年小戶型、經(jīng)濟適用房和廉租房等建設規(guī)模將有所擴大，成為房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的主要動力。但從另一方面來看，由于房地產(chǎn)市場風險逐漸顯現(xiàn)，加之美國次級貸款危機對我國起到一定的警示作用，銀監(jiān)會等管理部門已加大了對房地產(chǎn)貸款的審查力

11、度，提高第二套住房貸款首付比例和其他審慎貸款政策將對開發(fā)商和購房者的資金來源產(chǎn)生一定限制，這將對2008年房地產(chǎn)投資增長產(chǎn)生下拉作用。綜合分析，預計2008年房地產(chǎn)投資增速將低于2007年的增長水平，增速將維持在25%左右。二、投機性需求繼續(xù)受到抑制，自住性需求仍然旺盛隨著房地產(chǎn)交易營業(yè)稅和個人所得稅政策的全面實施，以及近期提高第二套房的首付比例及貸款利率等調(diào)控政策效力的不斷顯現(xiàn)，住房投資和投機性需求將會繼續(xù)受到抑制。但是，自住性需求將繼續(xù)增加。住房制度改革已實施10年時間，買房成為消費者唯一的選擇。雖然我國實行計劃生育政策已有多年，但是人口壓力真正減輕至少要在2030年以后。而自1998年以

12、來，我國每年以超過2個百分點的速度推進城市化，據(jù)估計，在2020年以前，我國的城市化率都將保持較快的增長。大量人口進城居住、就業(yè)，將形成巨大的住房需求。從消費結構升級的趨勢來看，隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的不斷提高，居民消費的重點已經(jīng)轉向住、行和教育等方面，這將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。長期來看，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展還需要更多的配套措施加以深化、完善。未來房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點應繼續(xù)落實增加住房供給、調(diào)整住房供給結構、加大住房保障力度、抑制房價過快上漲等政策措施，主要建議有以下幾個方面。三.繼續(xù)加大普通住宅的土地供應，保持住宅尤其是中小戶型住宅的投資規(guī)模為了使居民不

13、斷增長的住房需求得到滿足，保證廣大居民能夠安居樂業(yè)，必須繼續(xù)加大普通住宅的土地供應，保持適度的住宅投資規(guī)模和住宅供應量。針對中低價位、中小戶型住房供應不足問題，應推動各地政府從規(guī)劃審批、土地供應等方大洼縣地理位置十分優(yōu)越，北與盤錦市相鄰，東與鞍山、營口接壤，是遼寧重要的漁米之鄉(xiāng)，已建成化工、機械、農(nóng)付產(chǎn)品加工的工業(yè)體系，給商家提供了無限商機，大洼鎮(zhèn)又十分重視工業(yè)園區(qū)建設，每年落戶工業(yè)園區(qū)項目有30多家，由于優(yōu)惠的招商引資政策的引導，每年入駐企業(yè)逐年增加。盤錦市是一座新型石化城市，又是生態(tài)城市，發(fā)展?jié)摿o限，人均生活消費水平處在全省前茅，這又給大洼鎮(zhèn)發(fā)展帶來機遇。大洼鎮(zhèn)交通十分便利，出租車、長途

14、客車川流不息，這又給大洼鎮(zhèn)提供便利交通環(huán)境。由于土地價格及優(yōu)惠政策，紫金家苑商網(wǎng)銷售價格與盤錦市區(qū)商品房價格相比都低，同時標準又高于現(xiàn)有的小區(qū)，是人們居住休閑最理想之處。紫金家苑的擬建項目提出，購買紫金家苑商品房十分踴躍,正置鎮(zhèn)內(nèi)中心地段，其銷售具有很強的競爭力。該小區(qū)從實際出發(fā)，樓房的價格及戶型設計主要面對中低水平，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，處處體現(xiàn)生態(tài)休閑型，居住區(qū)各方面服務質(zhì)量高，從大洼商品房銷售趨勢分析，小區(qū)銷售有一定競爭力。從以上幾方面情況分析，盤錦五彩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的紫金家苑工程，前景喜人。第六章 項目建設內(nèi)容與工期紫金家苑小區(qū)位于大洼縣城南，南臨通達街，北側為建設街，東側為鶴香路，交

15、通便利，地理位置優(yōu)越，周邊為居民區(qū)，規(guī)劃用地面積41865平方米。一、工程建設內(nèi)容1、土建、裝飾：二層商網(wǎng)樓全部為框架結構，層高3.6m，日照間距1.8H，帶型基礎，住宅樓為六層框架結構, 靜壓樁承臺基礎,墻體為空心磚砌筑，外墻為水泥壓光后刷外墻涂料，內(nèi)墻抹混合砂漿，天棚、內(nèi)墻刮仿瓷涂料，樓梯間為白鋼扶手，花崗巖面層，塑鋼窗。2、采暖、給排水：商網(wǎng)樓、住宅樓采用大60氣片，鋼管連接，保溫后刷油，給水部分采用PP-R管，排水部分采用UPVC管。3、照明：商網(wǎng)樓、住宅樓進戶主管采用鍍鋅鋼管，從表箱向各層采用阻燃電管，照明線采用2.5 mm2導線，插座線采用4 mm2導線。4、廣場供暖、排水、供電、

16、供水：項目供暖自大洼縣政府鍋爐房引出，采用黃夾克管分別與各樓連接，供暖管線采用地埋，總供熱量為481.76萬卡。項目排水采用DN500水泥管，共設5道主排水，每一個排水管道設多處排水口，各樓滲井用DN350水泥管相連，統(tǒng)一進入化糞池后，與商網(wǎng)主排水管一齊流入市政管網(wǎng)。項目供電：設臺式變壓器，由大洼供電主干引入，臺式變壓器與各樓之間采用電纜連接，地埋電纜用白塑料管作保護管。項目供水：由鍋爐房水池引出，至各樓給水主管，供水主管線采用PPR塑料管，商網(wǎng)點內(nèi)設多處室內(nèi)消火栓。5、項目智能化管理商網(wǎng)點、住宅樓設多處探頭，與物業(yè)管理辦公室相連，各入口配備保安人員，不定時檢查、巡邏，確保商網(wǎng)點安全，物業(yè)部門

17、認真做好商網(wǎng)環(huán)境衛(wèi)生，幫助各戶解決一些困難。6、建筑風格根據(jù)本地區(qū)的總體規(guī)劃要求，紫金家苑作為生態(tài)型小區(qū)建設工程，應采用先進的設計理念，強調(diào)環(huán)境與生態(tài)意識，體現(xiàn)居住環(huán)境的高品質(zhì)要求，貫徹以人為本的發(fā)展戰(zhàn)略，適應居住者的心理和生活行為要求，提高居住空間的領域感和溫馨感。保證住宅良好的日照和通風，完善公建配套設施和各項活動場地的規(guī)劃。精心設計住宅，控制套型面積標準，提高住宅使用功能。注意立面造型和色彩處理，采取現(xiàn)代建筑在布局上的特點，創(chuàng)造充滿活力的建筑群體形象。營造人景交融，景人合一的社區(qū)。首先以人為本，在滿足使用功能的要求下，完善配套設施。超大距離的綠化空間，打造現(xiàn)代居住文化生活的品位，給業(yè)主一

18、種新的生活享受?；A設施建設按現(xiàn)代城市標準，以智能化滿足需求。主體結構為框架，內(nèi)裝飾采用環(huán)保型無毒、無輻射、無公害的建筑材料。外墻保溫執(zhí)行國家強制性標準，按節(jié)能設計，采用高密度苯板保溫，采暖使用地熱盤管。7、功能總體布局結合規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)與周邊相關的環(huán)境特點，規(guī)劃設計采用合理的布局和先進設計構思，強調(diào)環(huán)境意識和生態(tài)意識，營造一個以人為本的小康社區(qū)。園區(qū)路網(wǎng)采用人車分流形式，保證業(yè)主休閑活動的安全性。住宅小區(qū)中所有戶外活動場地均布置在環(huán)境優(yōu)雅宜人的綠地之中。整個園區(qū)用地四周為道路環(huán)繞，園區(qū)道路將該地劃分為2個居住區(qū)，之間以車行道連接，車行道邊配建地面停車場，分散設置于不同區(qū)域。便于就近停放車輛。內(nèi)

19、部設步行系統(tǒng)，與綠化系統(tǒng)相結合。8、環(huán)境設計注重生態(tài)環(huán)境的保護和營造，總體景觀設計與城市道路周邊區(qū)域相統(tǒng)一考慮，結合道路網(wǎng)，形成周邊硬質(zhì)城市空間，中間軟質(zhì)綠化空間的總體風貌。道路通過斷面形式、綠化種植以及周邊地塊建筑圍合等條件的不同變化形成不同風格、個性的道路景觀。道路兩側的建長界面均有一定的呼應，同時道路空間的封閉與滲透形成空間的節(jié)奏。9、住宅布局針對盤錦市冬寒夏熱的氣候特點，建筑采用南北朝向布局，通過合理的間距，使住宅獲得良好的日照和通風。住宅的布置形式以行列為主，用綠化分隔式和庭院半圍合等各種空間圍合形式，形成小區(qū)內(nèi)良好的鄰里氣氛，增加小區(qū)內(nèi)安全防護功能。住宅頂層做坡屋頂處理。住宅的戶型

20、戶型大小根據(jù)社會調(diào)查的資料來設計的，建筑面積為65-100 m2以上不等的多種形式，滿足不同階層的人。其中：65 m2與85 m2占房屋總建筑面積的3/4；100 m2以上的占房屋建筑總面積的1/4；總的戶數(shù)在500戶左右。建筑層數(shù)為4-6層。根據(jù)以往的頂數(shù)都有難出售，價格低等特點，因此在這次規(guī)劃中有的戶型設計了六層為全越層式住宅，并配置了樓頂花園，建筑立面及屋頂?shù)脑O計手法體現(xiàn)了精美的現(xiàn)代主義風格，增添了住宅的文化內(nèi)涵，形成了亮麗的城市景觀。住宅的層數(shù)綜合考慮用地的經(jīng)濟性、建筑的造價、施工條件、居民生活水平和居住方便的程度等因素，該小區(qū)的住宅層數(shù)為6層。10、公建項目公建布局形式小區(qū)入口處為物

21、業(yè)管理用房，為業(yè)主提供便利條件。兒童活動區(qū)域及健身活動區(qū)域均設置在人行景觀道上，讓業(yè)主在健身休閑之余享受如詩如畫般的美麗景色。11、供水按照規(guī)劃的總體要求，該小區(qū)用水量865立方米/日。12、通訊：積極采用世界先進技術，開拓市場，發(fā)展各種新業(yè)務，為用戶提供全方位、多層次、的通訊服務，居民電話1對/戸，商業(yè)建筑50平方米/對，其他公建100平方米/對。13、排水：小區(qū)采用分流制的排水制，結合道路建設和地塊開發(fā)，按分流制進行管線。污水總量按居民生活用水及公共設施總用水量80%計算；雨水量采用盤錦市暴雨公式：Q=1885.764（1+0.58GP）/（T+8.719）0.711計算，管徑選用DN30

22、0-500二、技術要求及執(zhí)行技術標準1、 土建工程技術要求：樁基采用c30基礎梁、板采用C30框架柱采用C30框架梁、樓板、樓梯采用C25磚基礎采用MU15實心磚，M10水泥砂漿填充墻采用MU5實心磚，M5水泥砂漿內(nèi)墻采用1：1：6混合砂漿，刮仿瓷；外墻采用1：2.5水泥砂漿，刷外墻涂料執(zhí)行技術標準：建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準（GB50068-2001）；建筑結構荷載規(guī)范（GB50009-2001）；混凝土結構設計規(guī)范（50010-2002）；建筑抗震設計規(guī)范（GB50011-2001）；高層建筑鋼筋混凝土結構技術規(guī)范（JGJ3-2002）；建筑地基基礎設計規(guī)范（GB50007-2002）；建

23、筑地基處理技術規(guī)范（JGJ79-2002）；砌體結構設計規(guī)范（GB5003-2001）；裝飾工程施工與驗收規(guī)范；2、采暖、給排水技術要求：采暖采用鋼管，給排水采用PP-R和UPVC管。執(zhí)行技術標準：采暖與衛(wèi)生工程施工驗收規(guī)范（GBJ242-82）建筑用硬聚氯乙烯排水管道工程技術規(guī)程（CJJ/T29-98）建筑給水、排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范（GB50242-2002）3、供電技術要求：樓內(nèi)安裝照明、電視、電話系統(tǒng)，商網(wǎng)內(nèi)設置多盞節(jié)能路燈及智能化系統(tǒng)，各主電源箱及電纜終端設置重復接地。執(zhí)行技術標準：民用建筑電氣施工及驗收規(guī)范建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程施工及驗收規(guī)范第七章 環(huán)境保護與綜合利用

24、一、廢物、廢渣、粉塵綜合治理1）項目內(nèi)廢物、垃圾主要是各戶生活垃圾，物業(yè)部門處理垃圾時要分類處理，運至市政垃圾點，設專人不定期清理和打掃。2）春、夏、秋季物業(yè)部門不定期向綠地、道路灑水，減少空氣粉塵。二、污水治理項目內(nèi)污水主要是生活污水，生活污水經(jīng)過滲井、化糞池多處沉淀，然后排入市政管網(wǎng)。三、噪聲防治項目內(nèi)噪聲主要來自車輛，各出入口設置減速帶以減少車輛噪聲。四、區(qū)域內(nèi)有一加油站，按（汽車加油站設計與施工規(guī)范）樓房建筑離加油站罐區(qū)墻20米外。第八章 節(jié)能建筑和能源可持續(xù)發(fā)展已成為新世紀的重要話題，節(jié)省能源是建筑可持續(xù)發(fā)展的一個明顯特征。國家鼓勵固定資產(chǎn)項目能夠多元化、多渠道的節(jié)能建造。建筑節(jié)能不

25、僅是社會經(jīng)濟發(fā)展和優(yōu)化自然環(huán)境的需要，也是不危及后代人滿足于其需求的能力構成危害的發(fā)展。一、評估依據(jù)1、中華人民共和國節(jié)約能源法2、國務院關于加強節(jié)能工作的決定3、民用建筑節(jié)能設計標準JGJ26-954、公共建筑節(jié)能設計標準GB50189-20055、建筑照明設計標準GB50034-20046、夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準 JGJ134-20017、建筑采光設計標準GB/T50033-20018、采暖居住建筑工作能檢驗標準（JGJ132-2001）9、設備及管道保溫設計導則（GB8175）10、設備熱效率計算通則（GB/T2588-1981）11、綜合能耗計算通則（GB/T2589-199

26、0）二、能源消耗種類由于我地區(qū)所處于我國北方地區(qū)，其氣候特征產(chǎn)生了相應的建筑設計規(guī)范，建筑已有良好的防寒節(jié)能措施，縱觀社會各方面，在保持礦物燃料供應以及針對當今世界全球變暖問題的任何一個戰(zhàn)略當中，建筑消耗的能源處于核心地位，在其消耗的能源當中，有61%用于空間取暖，22%用于熱水，7%用于烹飪，10%用于照明和電器設備。下面具體分析了此項目能源消耗的種類；1、該工程在建筑物建造過程中對非節(jié)能型（不可再生材料、不可循環(huán)利用、破壞環(huán)境）材料的消耗；2、供暖是通過建筑圍護結構的所損耗多的熱能（煤能）；3、空調(diào)使用中通過建筑圍護結構的所損耗過多電能；4、采暖、制冷、照明、通風、給排水和通道系統(tǒng)的運行效

27、率不佳所造成的材料浪費、電能及礦物燃料的損耗；5、建筑通風不利造成的空調(diào)電能損耗；6、建筑開窗不利、采光效果不佳造成的電能額外損耗；7、不能采用國家推廣的先進節(jié)能技術所造成的能耗；8、電氣設備、供暖設備使用不當、疏忽管理所造成的能源損耗；9、在建筑設計，由于建筑體形復雜多變導致體形系數(shù)過大，而導致采暖及空調(diào)方面的電能和礦物燃料的損耗。三、用能概況該項目用能分生產(chǎn)用能和非生產(chǎn)用能，非生產(chǎn)用能包括辦公、生活、行政、綠化等用能。生產(chǎn)用能：煤：燃煤鍋爐電：各動力設備、裝置照明等水：鍋爐房機泵冷卻、冷換設備、采暖系統(tǒng)補水、消防系統(tǒng)、清掃衛(wèi)生等非生產(chǎn)用能：使用水和電力。辦公、生活、行政、綠化及其他用能方面

28、等。四、項目用能總量及能效指標該項目建成后主要能源消耗總類為：電力、熱力。準確核定項目工序產(chǎn)量及最終產(chǎn)量是正確計算各項目能耗指標的前提，我們利用質(zhì)量平衡的原理，根據(jù)工程設計方案有關資料的核查，并且采取全面核算和對部分數(shù)據(jù)驗證，調(diào)閱審查了各種資料，從而核算和對部分數(shù)據(jù)驗證，核定其年耗能總量為112萬噸標準煤，其中：電力80.6萬噸標準煤，熱力31.4萬噸標準煤。該項目耗煤量指標為16.28kg/m2，根據(jù)遼寧省經(jīng)濟委員會、遼寧省統(tǒng)計局關于遼寧省產(chǎn)業(yè)能效指導目錄公布的數(shù)據(jù)，我省建筑行業(yè)單位產(chǎn)品能耗限額為26千克標準煤/平方米，與全省同行業(yè)平均水平相比，該項目單位產(chǎn)品能耗低將近50%，節(jié)約標準煤66

29、.9萬噸。具體計算公式如下所示：（以下均按國家制定的相關標準定額執(zhí)行計算）單位建筑面積的空氣滲透耗熱量：Qinf =（ti-te）（cp*N*V）/Ao =16-（4.1）(0.280.51697000)/527770 =20.199531/527770 =3.79W/m2單位建筑面積通過維護結構的傳熱耗熱量qinf =（ti-te）（i*ki*Fi/Ao =16-（-4.1）(0.780.681050000)/527770 =20.15569201/527770 =21.2W/m2建筑物耗熱量指標qh=qht+qinf-qih =21.2+3.79-3.80 =24.99-3.80 =21.

30、19w/m2采暖耗煤量指標qc=（24zqh）（Hc12） =(2414421.19)(8.141030.850.65)=73232.644497.35=16.28Kg/m2在設計過程中，建筑物外墻的傳熱系數(shù)控制在0.68W/（m2k）以下，屋頂?shù)膫鳠嵯禂?shù)控制在0.6W/（m2k）。窗墻比將執(zhí)行：朝向窗墻面積比北0.25東、西0.3南0.35五、項目節(jié)能措施及效果分析1、該項目控制建筑物體型系數(shù)小于0.3。建筑物造型原則是既要保證建筑立面的典雅、時尚，同時又能保證建筑物的節(jié)能效果。2、控制建筑物每個朝向的窗（包括透明幕墻）墻面積比，既改善照明和通風條件又能降低采暖、空調(diào)供熱、制冷能耗，建筑造型

31、時減少面積落地窗及凸窗，減少能耗。3、加強圍護結構的保溫效果。圍護結構（外墻和屋面）的傳熱系數(shù)按國家頒布的民用建筑節(jié)能設計標準進行設計，外墻采用100厚18kg/m3擠密板，屋面采用同樣密度100厚苯板，外墻綜合傳熱系數(shù)小于0.68W/(m2.k),屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)小于0.6W/（m2k）。4、外窗斷橋鋁塑窗及玻璃幕，其氣密性不低于建筑外窗氣密性能分級及其檢測方法GB7107規(guī)定的3級。5、對采暖與公共照明系統(tǒng)設專人進行嚴格檢測與控制，選用節(jié)能、高效散熱照、變頻電梯設備、較長壽命的照明燈具，并設專人進行考核，總結經(jīng)驗，合理運用。6、建筑照明節(jié)能的具體指標及技術措施執(zhí)行建筑照明設計標準。7、小區(qū)內(nèi)采

32、暖方式為節(jié)能型散熱器。8、建筑物各采暖入口均預留采暖熱量計量表位置，技術成熟時安裝熱量計量表，按實際供熱量進行計量收費達到節(jié)能目的。9、建筑材料使用上，采用符合國家標準的節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水的新型材料。使用塑料管材和節(jié)水型衛(wèi)生潔具，推廣使用陶瓷芯水蘢頭。10、在設計過程中，盡可能考慮縮小樓面進深，以避免空調(diào)的使用；并且選擇適當?shù)姆轿?，以減少不必要的日光照射等。該項目通過采用以上節(jié)能措施，可達到標準規(guī)定的節(jié)能50%的節(jié)能效果。但在該項目中沒有采暖供熱管道最小保溫厚度、管徑參數(shù)，應按民用建筑節(jié)能設計標準（采暖居住建筑部分）保溫材料規(guī)定最小保溫厚度不應低于45mm。該項目能耗指標符合國家和省規(guī)定的最高能

33、耗限額，與全省同行業(yè)平均水平相比，該項目單位產(chǎn)品能耗低50%。建設單位只要按照設計進行施工，不降低節(jié)能標準要求施工，該項目可行。第九章 項目建設項目實施及管理一、實施辦法為了保證項目建設按計劃高質(zhì)量實施，本項目由盤錦五彩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責該項目建設項目實施、組織、協(xié)調(diào)工作，各樓號全部實行招投標，將工程項目交付給有能力、有資質(zhì)、講信用的單位來完成，實行交鑰匙工程，項目嚴格按照國家基本建設程序進行，工程設計、施工與安裝必須按照國家現(xiàn)行專業(yè)技術規(guī)范與標準執(zhí)行。二、建設計劃本項目建設期預計二年，初步安排如下：1）2008年6月份，辦理土地及相關基本建設手續(xù)；2）2008年7月份2008年10月份，

34、動遷結束,完成三通一平；3）2009年510月份，土建工程及配套工程全部結束。三、項目管理本項目實施嚴格按照國家有關規(guī)定執(zhí)行，實行盤錦五彩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、建設局及監(jiān)理公司三方把關，確保工程質(zhì)量，給全市人民交付一個高標準的生態(tài)小區(qū)。第十章 項目投資估算本項目工程造價以遼寧省2008年概預算定額，間接費取費標準及紫金家苑二期工程初步設計圖為依據(jù)，材料價格參照2008年第二季度市場價格，總投資10618萬元,資金全部由盤錦五彩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌。一、工程成本估算1）紫金家苑小區(qū)規(guī)劃占地62.8畝地，每畝地按8萬元征地費計算，計502.4萬元，動遷費985萬元，合計1487.4萬元；2）工程質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)理費按建筑面