物業(yè)管理方案

1、東莞百業(yè)國際汽配城物業(yè)管理方案第一部分 項(xiàng)目物業(yè)管理開發(fā)的理念-3 第一章 汽配城簡介和物業(yè)所需解決的主要問題 第二章 物業(yè)管理理念及思路 第三章 擬采取的物業(yè)服務(wù)措施第二部分 項(xiàng)目物業(yè)管理方式-4第一章 物業(yè)管理模式及組織架構(gòu)第二章 物業(yè)公司整體工作流程第三章 各類人員的素質(zhì)要求第四章 物業(yè)公司組建的資源配置第三部分 促進(jìn)招商的建議和配合招商的措施、承諾-12第一章 招商的定位第二章 配合招商的流程及措施第三章 招商所需物業(yè)資料第四部分 項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用-15第一章 財(cái)務(wù)管理第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支預(yù)測第五部分 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)-17第一章 服務(wù)思路第二章 服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第六部

2、分 物業(yè)接管計(jì)劃-18第一章 物業(yè)接管項(xiàng)目第二章 物業(yè)接流程第三章 物業(yè)接管時(shí)間及人員安排第七部分 物業(yè)日常管理目標(biāo)及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)-21第一章 前期介入第二章 招商入駐第三章 物業(yè)經(jīng)營指標(biāo)承諾第四章 日常物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及承諾第八部分 結(jié)束語-28第一部分 項(xiàng)目物業(yè)管理開發(fā)的理念第一章 汽配城簡介和物業(yè)所需解決的主要問題1.百業(yè)國際汽配城簡介：東莞百業(yè)汽配城是東莞市政府市政規(guī)劃汽車發(fā)展的大型汽車配套專業(yè)市場，投資總額近 2 億元人民幣。市場占地面積 100 多畝，總建筑面積近 10 萬平方米，擁有 1000 多個(gè)停車位，是東莞地區(qū)最大的汽車配件專業(yè)市場。是市政府重點(diǎn)培育的專業(yè)汽配市場，得到中國汽車維修

3、行業(yè)協(xié)會、中國汽保行業(yè)協(xié)會、東莞市汽車維修行業(yè)協(xié)會和東莞市汽車行業(yè)協(xié)會的大力支持，是東莞市汽車維修行業(yè)協(xié)會唯一授權(quán)的汽配采購基地。 百業(yè)國際汽配城雄踞東莞新城市中心，有著得天獨(dú)厚的地域和交通優(yōu)勢，緊鄰廣深、莞深、莞惠高速，莞樟公路、東莞五環(huán)快速、 107 國道、廣深高速的交匯地段， 30 分鐘可通達(dá)東莞全市， 60 分鐘可到達(dá)廣州、深圳、中山、順德、惠州等地，是珠三角 1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的交通核心樞紐。 百業(yè)汽配城地處東莞汽車產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)走廊，位于多年自發(fā)形成的汽車、汽配成熟商貿(mào)財(cái)富區(qū)，周邊聚集了國際汽車博覽中心和成行成市的 4S 店，是市政府規(guī)劃的汽配產(chǎn)業(yè)基地，為百業(yè)國際汽配城的建設(shè)奠定了成功的基礎(chǔ)

4、。百業(yè)汽配城以成為華南最大的現(xiàn)代化、品牌化、規(guī)?；膶I(yè)批發(fā)市場為目標(biāo)，規(guī)劃上立足于現(xiàn)代商業(yè)流通格局，以滿足辦公、交易、倉儲、物流、保衛(wèi)、營銷、交流的經(jīng)營需要，百業(yè)汽配城進(jìn)行功能配套、功能分區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，成為華南地區(qū)第一家配套完善的現(xiàn)代化汽配城。2.作為專業(yè)市場的共性和百業(yè)國際汽配城物業(yè)管理的個(gè)性，物業(yè)管理主要是實(shí)現(xiàn)和解決如下問題：A綜合業(yè)務(wù)：項(xiàng)目前期物業(yè)接管中，物業(yè)管理、配套收尾工程、招商入駐、開業(yè)準(zhǔn)備工作并存，其工作壓力大，工作頭序多，如何實(shí)現(xiàn)順利過渡，是物業(yè)管理首要之急！B人員素質(zhì)：招商入駐的客戶大部分為經(jīng)營者，其余小量有投資者和創(chuàng)業(yè)者，其特殊的人員結(jié)構(gòu)為物業(yè)管理帶來更高的現(xiàn)代管理要求，也

5、就必須融入現(xiàn)代的物業(yè)管理手段和管理方式！這也對物業(yè)管理的人員素質(zhì)提出更高的要求！C運(yùn)營模式：百業(yè)汽配城作為純商業(yè)的專業(yè)市場格局，其商品結(jié)構(gòu)、商戶結(jié)構(gòu)、規(guī)劃結(jié)構(gòu)也就對其經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)提出更適合其業(yè)務(wù)發(fā)展的管理要求！而提供的服務(wù)也要求是“商業(yè)化全球大營銷”的運(yùn)營模式！D管理政策：廣場招商政策、招商進(jìn)度與物業(yè)管理息息相關(guān)，其物業(yè)管理政策的科學(xué)合理性與培育政策的到位情況對物業(yè)收費(fèi)的難易有著決定性的作用！E物業(yè)費(fèi)用：專業(yè)的物業(yè)管理和科學(xué)規(guī)范的物業(yè)運(yùn)作也要求投資商對物業(yè)管理提出必要的物業(yè)管理費(fèi)用！第二章 物業(yè)管理理念及思路1. 管理理念經(jīng)過對百業(yè)汽配城商戶結(jié)構(gòu)、商品結(jié)構(gòu)、建筑結(jié)構(gòu)等的調(diào)查，整理出百業(yè)汽配城的

6、核心問題在于：提高服務(wù)質(zhì)量，降低管理成本！建議對其經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)提出如下經(jīng)營理念：A.理念一：（針對項(xiàng)目）緊緊圍繞“服務(wù)業(yè)主、創(chuàng)造效益”的核心理念，提供“精品服務(wù)”的優(yōu)質(zhì)服務(wù)項(xiàng)目；B.理念二：（針對規(guī)則）倡導(dǎo)“以客戶為中心”的流程管理思想，建立以流程為基石的客戶需求價(jià)值鏈；C.理念三：（針對行為）倡導(dǎo)科學(xué)管理和專業(yè)服務(wù)，規(guī)范管理服務(wù)行為；D.理念四：（針對結(jié)果）致力于與業(yè)主建立平等、雙贏的現(xiàn)代契約關(guān)系，推廣“天天讓您滿意”的服務(wù)理念；2.在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對百業(yè)國際汽配城的特色及實(shí)際情況，我們初步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路：思路一：采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的辦法思路二：強(qiáng)調(diào)成本控

7、制意識和成本管理程序思路三：強(qiáng)調(diào)維修基金的效能管理與維修計(jì)劃科學(xué)實(shí)施的有機(jī)結(jié)合思路四：強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn)思路五：確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化思路六：確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美思路七：致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)與市場業(yè)主的自律意識思路八：致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)與功能提升思路九：致力于商業(yè)文化功能的提升，不斷提高百業(yè)商業(yè)品牌收益第三章 擬采取的物業(yè)服務(wù)措施1. 逐步融入ISO9001物業(yè)管理體系；通過質(zhì)量管理體系的認(rèn)證，可以科學(xué)規(guī)范地建立一套管理制度，這對物業(yè)管理各項(xiàng)目工作的執(zhí)行與檢查標(biāo)準(zhǔn)有著先進(jìn)的指導(dǎo)作用；2. 結(jié)合本市場行業(yè)特點(diǎn)為進(jìn)駐商戶

8、提供汽配行業(yè)特色服務(wù)，如汽配經(jīng)銷商大會、展覽、洽談會等多種形式的信息交流、產(chǎn)品交易、技術(shù)研討、人才培訓(xùn)等活動；并結(jié)合市場的行業(yè)特點(diǎn)開展汽配細(xì)分專業(yè)會議等服務(wù)！3. 建立素質(zhì)優(yōu)良的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。我們將根據(jù)市場發(fā)展行業(yè)的特殊性與共性，建立一支高素質(zhì)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并整合專業(yè)市場的管理人才為入駐商提供管理、營銷等高層次經(jīng)營類型的服務(wù)！4. 為入駐商戶和物業(yè)公司員工建立一個(gè)完善的培訓(xùn)機(jī)制。我們把專業(yè)市場的經(jīng)營進(jìn)行全方位的拓展，并將員工的培訓(xùn)工作放在第一位，建立行業(yè)人才庫，為商戶提供人才需求服務(wù)！5. 致力于公共設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)。作為物業(yè)管理公司，我們將致力于物業(yè)日常管理，同時(shí)也對物業(yè)管理項(xiàng)目中的設(shè)

9、備、設(shè)施進(jìn)行不斷的改進(jìn)。6. 加強(qiáng)入駐市場商戶的行業(yè)自律管理，充分整合并借助商戶力量進(jìn)行行業(yè)力量的整合，以不同經(jīng)營類型進(jìn)行細(xì)分商戶結(jié)構(gòu)，建立不同的行業(yè)協(xié)會或以會員制進(jìn)行逐步改善商戶的社會地位。第二部分 項(xiàng)目物業(yè)管理的方式第一章 物業(yè)公司管理模式及組織架構(gòu)1管理模式：作為新的物業(yè)項(xiàng)目，我們將采取先進(jìn)的物業(yè)管理模式，并結(jié)合ISO9001管理體系進(jìn)行修正改進(jìn)，我們根據(jù)百業(yè)國際汽配城行業(yè)特點(diǎn)和所處地理位置的特點(diǎn)，擬所采取的物業(yè)管理模式為：“以客戶服務(wù)為中心，以服務(wù)品質(zhì)為向?qū)А边M(jìn)行有規(guī)則、有步驟地進(jìn)行。按管理方案制定全年工作計(jì)劃制定全年成本指標(biāo)和服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)按兩項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)算并逐項(xiàng)分解至部門、崗位運(yùn)行組

10、織考核，確定業(yè)績成本指標(biāo)不達(dá)標(biāo)質(zhì)量成本均達(dá)標(biāo)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)獎(jiǎng)金否決獎(jiǎng)金否決給予獎(jiǎng)勵(lì)2百業(yè)城物業(yè)管理公司組織架構(gòu)總經(jīng)理物業(yè)管理部市場推廣部人事行政部招商商務(wù)部保安消防主管物業(yè)租賃主管保潔園藝主管平面設(shè)計(jì)師文案策劃師網(wǎng)絡(luò)信息主管人事主管后勤行政主管招商主管工程基建主管副總經(jīng)理財(cái)務(wù)部會計(jì)出納設(shè)置說明：1.組織架構(gòu)的設(shè)置本著精簡高效，一專多能的原則，采取物業(yè)管理公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，簽訂經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書，實(shí)行經(jīng)營目標(biāo)考核；2.管理公司各崗位實(shí)行雙向選擇，保證管理公司總經(jīng)理充分發(fā)揮管理、協(xié)調(diào)作用，有利提高工作效率和管理質(zhì)量；3.管理公司采取直線職能制，減少環(huán)節(jié)，提高工作效率；4.管理公司副總經(jīng)理的職責(zé)是協(xié)助管

11、理公司總經(jīng)理完成各項(xiàng)工作，監(jiān)督管理質(zhì)量，；5.物業(yè)租賃主管主要對廣場租賃物業(yè)進(jìn)行租賃管理及各服務(wù)中心的建立、運(yùn)營與管理，處理客戶投訴，將業(yè)主的各種物業(yè)服務(wù)信息迅速反饋給各部門進(jìn)行處理；6.網(wǎng)絡(luò)信息主管主要對整個(gè)市場商戶信息即時(shí)向外傳遞并對客戶實(shí)施全方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化和現(xiàn)代化；7.人事行政部主要職責(zé)是公司各部門考核和監(jiān)督、辦公室事務(wù)、后勤管理與公司文化建設(shè)等；第二章 物業(yè)公司整體工作流程1.物業(yè)公司各部門溝通流程：策劃部物業(yè)管理部招商商務(wù)部客戶反饋物業(yè)信息提供解決方案提出物業(yè)服務(wù)提出招商需求提供招商信息提供解決方案2.物業(yè)公司創(chuàng)建有效的價(jià)值服務(wù)鏈：服務(wù)價(jià)值鏈服務(wù)價(jià)值鏈基本要素內(nèi)部

12、滿意度機(jī)制外部服務(wù)鏈日常物業(yè)管理特別物業(yè)服務(wù)商戶業(yè)務(wù)經(jīng)營市場文化建設(shè)功能配套服務(wù)員工建設(shè)管理團(tuán)隊(duì)合作伙伴顧問團(tuán)隊(duì)供應(yīng)團(tuán)隊(duì)業(yè)主及客戶轄區(qū)辦事處周邊友好單位政府主管部門3.物業(yè)公司外部溝通導(dǎo)向：百業(yè)城物業(yè)管理公司公安消防交通物價(jià)工商房管銀行稅務(wù)物管居委市政開發(fā)商（甌江）建設(shè)施工單位設(shè)計(jì)單位裝修公司廣告文化公司社會服務(wù)機(jī)構(gòu)供應(yīng)商供電供水供氣有線網(wǎng)絡(luò)電信園林環(huán)衛(wèi)防訊其他餐飲機(jī)構(gòu)外部溝通導(dǎo)向說明：1 向相應(yīng)級別的物管辦和房管辦申報(bào)物業(yè)資質(zhì)企業(yè)，成立物業(yè)管理公司；選定物業(yè)管理人員； 2 在未成立百業(yè)國際汽配城業(yè)主委員會之前，物業(yè)管理公司就上述公共關(guān)系進(jìn)行維護(hù)； 3 物業(yè)管理公司不斷完善和擴(kuò)展上述各種公共關(guān)

13、系； 第三章 各部門人員素質(zhì)要求及相關(guān)要求1總體要求：1）人員配備要注重員工的可塑性與公司的可持續(xù)性發(fā)展； 2）樹立管理者就是培訓(xùn)者的思路； 2管理人員的素質(zhì)要求：崗位設(shè)置崗位要求配置人數(shù)總經(jīng)理大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，從事商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對物業(yè)管理有獨(dú)到的見解，對公司的戰(zhàn)略、運(yùn)營、組織結(jié)構(gòu)、人事、公關(guān)宣傳等工作有整體的思路和構(gòu)想。1人副總經(jīng)理大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，從事商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并具有很強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力。1人推廣策劃經(jīng)理大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，從事商業(yè)物業(yè)策劃運(yùn)作3年以上，熟悉商業(yè)地產(chǎn)策劃推廣，具有平面設(shè)計(jì)與文案統(tǒng)籌能力； 熟悉設(shè)

14、計(jì)軟件；1人人事行政經(jīng)理大學(xué)?？茖W(xué)歷，管理或人力資源相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，從事本專業(yè)多工作多年，并具有一定商業(yè)物業(yè)管理知識，具有較強(qiáng)的對外溝通協(xié)調(diào)能力，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。1人財(cái)務(wù)經(jīng)理大學(xué)?？茖W(xué)歷，會計(jì)師職稱，具有豐富的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，并具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力。1人招商經(jīng)理大專以上學(xué)歷，外表形象氣質(zhì)佳，具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，從事商業(yè)地產(chǎn)招商工作多年，具有一定商業(yè)策劃能力，帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)協(xié)同發(fā)展。1人物業(yè)經(jīng)理大專學(xué)歷，建筑或工民建專業(yè)，或物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)，持有物業(yè)管理上崗證，具有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。1人3百業(yè)城員工素質(zhì)描述：職務(wù)(崗位)性別要求年齡要求文化程度要求

15、工作技能及工作經(jīng)驗(yàn)要求配 置人 數(shù)物業(yè)管理員女20-35歲高中以上持有物業(yè)管理上崗證，具有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。3名招商員不限22-35歲高中以上外表形象氣質(zhì)佳，具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，具有招商工作經(jīng)驗(yàn)； 3名保安班長男性30歲以下大 專三年以上保安管理工作經(jīng)驗(yàn)正、副主管各一名； 2人保安員男性20-26歲高 中A.一年內(nèi)退伍軍人，黨員優(yōu)先；B.身體健康，五官端正；22人兩班車管員男性20-26歲高 中C.身高1.75-1.82米，體重65公斤以上；D.說話清楚，沒有明顯口音；E.威嚴(yán)而不失靈活，有車輛管理經(jīng)驗(yàn)3人消防值班員男性35歲以下高 中B. 相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)三年

16、以上；B.有物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)。1人監(jiān)控員男性35歲以下高 中C. 相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上；B.有物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉監(jiān)控設(shè)備操作1人保潔園藝主管不限男性：40歲以下高 中A.男性身高1.65米以上，女性1.55米以上；1人保潔園藝員不限女性：35歲以下初 中B.五官端正，動作麻利C.有星級酒店或清潔公司工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。8人工程主管男性40歲以下大專以上A.具有一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及三年以上的工作經(jīng)驗(yàn)B.具有中級以上的相關(guān)技能等級資格1人維修技工男性35歲以下中 級A.身高1.65M以上;B.具有中級以上的相關(guān)技能等級資格并通過本公司的專業(yè)考核C.二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)總5人電工2給排水1設(shè)備1基

17、建1設(shè)計(jì)師不限22歲以上初級A具有平面設(shè)計(jì)能力；熟悉設(shè)計(jì)軟件和制作流程1人策劃師不限25歲以上大專以上B具有商業(yè)地產(chǎn)策劃能力和經(jīng)驗(yàn)，熟悉商業(yè)物業(yè)策劃； C具有與各部門溝通協(xié)調(diào)的能力，講究團(tuán)隊(duì)協(xié)作； 思路敏捷；1人網(wǎng)絡(luò)工程師不限23歲以上大專以上A 具有網(wǎng)絡(luò)建設(shè)一年以上經(jīng)驗(yàn)； B 熟悉網(wǎng)絡(luò)建站、推廣、維護(hù)等工作經(jīng)驗(yàn)；C 能極積收集客戶信息；1人出納D1人會計(jì)E 高中以上學(xué)歷，有會計(jì)證2人合計(jì)63人備注：作業(yè)人員必須同時(shí)具備以下條件：A.身體健康，無不良嗜好；B.出納須具有擔(dān)保人；C.三證齊全(身份證、計(jì)劃生育證及勞務(wù)用工證)，有相關(guān)的學(xué)歷證明或技術(shù)資格證明； D.有良好的敬業(yè)精神和職業(yè)道德；E.

18、一方面具有特長者，可適當(dāng)放寬其他條件?？傆?jì)63人第四章 物業(yè)公司組建的資源配置 1物資配備總要求：1）物業(yè)管理配備堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、節(jié)儉的原則； 2）。具備適當(dāng)?shù)那捌陂_辦費(fèi)323380元；開業(yè)費(fèi)：計(jì)劃18萬元；兩項(xiàng)總計(jì)：503380元； 2管理用房的配置要求： 序號部 門面積(M2)序號部 門面積(M2)1董事長辦公室502總經(jīng)理辦公室403副總經(jīng)理辦室304物業(yè)總經(jīng)理室205部門經(jīng)理室106人事行政部157推廣策劃部158物業(yè)管理部209招商商務(wù)部1510會議室3011前臺2012物資倉庫3013保安室2014監(jiān)控室2015客戶服務(wù)中心20總計(jì)360平方米3員工生活用房需求：序號項(xiàng) 目面 積序

19、號項(xiàng) 目面 積1員工食堂1004公共衛(wèi)生間、洗澡房502員工住房每人5平方3005宿舍倉庫503經(jīng)理以上30平方200總計(jì)700平方米4物業(yè)公司行政辦公物資計(jì)劃：名 稱數(shù) 量單價(jià)（均價(jià)）合 計(jì)備 注經(jīng)理以上桌椅1210000010000.00經(jīng)理以上用辦公桌椅20套300.0060000.00會議桌椅1套2500.002500.00打印機(jī)2臺1500.001500.00復(fù)印機(jī)1臺10000.0010000.00電腦設(shè)備15套3000.0045000.00空調(diào)機(jī)（分體式、柜式）2套4000.008000.00空調(diào)機(jī)（掛式）15套20000030000.00傳真機(jī)1臺3000.003000.00保

20、險(xiǎn)柜1臺1000.001000.00照相機(jī)1臺1000.001000.00平面設(shè)計(jì)用電話15部200.003000.00檔案、資料柜15套1000.002000.00鐵皮柜員工服裝80套300.0024000.00各類標(biāo)識牌1批10000.0010000.00各類辦公用品1批2000.002000.00飲水機(jī)6臺100.00600.00辦公室用棉大衣30件100.003000.00保安用音響1套4000.004000.00會議室用VCD、DVD1部1000.001000.00會議室用電視機(jī)2部2500005000.00會議室、客戶中心用入駐、辦公資料1批5000.005000.00寢具70套2

21、00.0014000.00廚具1套4000.004000.00雨衣28件100.002800.00手電筒5把60.00300.00茶幾3套300.00600.00電風(fēng)扇25臺100.002500.00衣柜8套200.001600.00小 計(jì)258000.005物業(yè)維修工具物資名 稱數(shù) 量單 價(jià)合 計(jì)備 注沖擊鉆1個(gè)1500.001500.00手電鉆1個(gè)300.00300.00梯子1把500.00500.00萬用表2臺200.00400.00測試儀表2套1000.002000.00高/低壓沖水機(jī)1臺3000.003000.00清潔及澆花用膠管600米2.001200.00機(jī)動噴霧器1臺1000.

22、001000.00電工工具4套500.002000.00電流表2塊300.00600.00高空作業(yè)工具1套1500.001500.00常用材料備件1批5000.005000.00手推垃圾清運(yùn)車4臺500.002000.00綠籬修剪機(jī)1部2000.002000.00清潔工具20套200.004000.00綠化工具2套800.001600.00小計(jì)28600.006.治安、交通、消防物資配備：名 稱數(shù) 量單 價(jià)合 計(jì)備 注無線對講系統(tǒng)20臺600.0012000.00消防工具1套300.00300.00自行車6輛300.001800.00云梯1架2500.002500.00訓(xùn)練器材1套3000.0

23、03000.00警棍15棍100.001500.00鋼盔、消防斧頭、專用扳手、消防靴等11套180.001980.00物品搬運(yùn)便民服務(wù)車2輛500.001000.00不可預(yù)見裝備費(fèi)10000.0010000.00小 計(jì)36780第三部分 促進(jìn)招商的建議和配合招商的措施、承諾第一章 百業(yè)城物業(yè)對象的定位發(fā)展目標(biāo)：打造華南最大的品牌化、專業(yè)化、現(xiàn)代化、規(guī)?；钠鋵I(yè)市場； 經(jīng)營定位：集汽配展示、交易、倉儲、物流為一體的大型汽配專業(yè)市場；戰(zhàn)略定位：立足東莞、幅射華南、面向全國商戶定位：生產(chǎn)廠家、總代理、總經(jīng)銷、連鎖專賣企業(yè)服務(wù)定位：統(tǒng)一品牌形象、統(tǒng)一人才培訓(xùn)、統(tǒng)一安全保衛(wèi)、統(tǒng)一工商稅務(wù)、統(tǒng)一營銷推

24、廣第二章 招商物業(yè)配合流程及措施：1.前期招商入駐與物業(yè)管理銜接流程：領(lǐng)取宣傳資料選定鋪位招 憑認(rèn)租確認(rèn)書及定金（誠意金）收據(jù)商 管交納應(yīng)交款項(xiàng)及簽定正式租賃合同 簽章、理領(lǐng)取收鋪通知單 物憑收鋪通知單到公司辦理交鋪手續(xù)業(yè)進(jìn)場裝修管開 業(yè)理2后期物業(yè)管理工作流程：1）領(lǐng)取收鋪通知單： 招商部交名單工程部交鋪位擬定收鋪通知物業(yè)經(jīng)理核準(zhǔn)，物業(yè)總經(jīng)理審批； 傳達(dá)收鋪通知 物管員跟進(jìn)； A 由施工單位、工程項(xiàng)目部實(shí)行交鋪于物業(yè)管理部；招商部交收鋪客戶名單于物管部；B 由物業(yè)管理員擬定收鋪通知單；交由物管經(jīng)理審批； C 由物業(yè)管理員傳達(dá)收鋪通知；（書面通知或電話通知）(后附表) 2）交鋪：物業(yè)管理部：3

25、交鎖匙2辦理交鋪手續(xù)1客戶查驗(yàn)鋪位A 辦理交鋪手續(xù)；（領(lǐng)取物業(yè)手冊、廣告管理規(guī)定、消防安全管理規(guī)定、商鋪裝修管理規(guī)定、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）B 交鎖匙；領(lǐng)取裝修申請表3）進(jìn)場裝修：交納裝修押金，辦理手續(xù)，交驗(yàn)裝修圖物管部：工程主管填單裝修物業(yè)經(jīng)理核準(zhǔn)，物業(yè)總經(jīng)理審批驗(yàn)收，辦理驗(yàn)收手續(xù)工程主管跟蹤A 領(lǐng)取并填寫裝修申請表；(后附表)B 審批；C 不同意的退回重新修改方案；同意的交納押金和應(yīng)交款項(xiàng)和辦理手續(xù)；D 裝修；E 驗(yàn)收；不合格的整改；第三章 招商所需物業(yè)資料：1百業(yè)國際汽配城物業(yè)進(jìn)度計(jì)劃： 序號具體項(xiàng)目及安排時(shí)間1主體工程建設(shè)2006年5月12日2全面招商2006年10月28日3主體工程

26、封頂2006年10月30日4物業(yè)籌建工作開始2006年11月1日5商戶選鋪2006年11月18日5主體外墻裝修2006年11月30日6交鑰匙2006年12月15日7試營業(yè)（相關(guān)小型活動相結(jié)合）2007年4月18日8正式開業(yè)（舉辦大型會展活動相結(jié)合）2007年7月18日9培育工作2007年7月后2不同時(shí)期的物業(yè)資料：1）招商期及物業(yè)前期： A：認(rèn)租須知（已有）認(rèn)租確認(rèn)書（已有）認(rèn)租流程（已有）B：商鋪?zhàn)赓U須知（已有）商鋪?zhàn)赓U合同（已有）物業(yè)公約（未有）商鋪管理規(guī)定；（未有）C：物業(yè)收費(fèi)一覽表（未有）鋪位平面圖（未有）鋪位租價(jià)表（未有）裝修管理規(guī)定、裝修申請審批表（未有）消防安全責(zé)任書（未有）廣告

27、管理規(guī)定（未有）商鋪工作人員通行卡（未有）商品放行證明條（未有）停車卡（未有）違章記錄簿（未有）服務(wù)需求申請單（未有） 2）資料具體內(nèi)容：（見付件）第四部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用管理總的要求：1按節(jié)約、經(jīng)濟(jì)的原則做好物業(yè)管理運(yùn)營成本的預(yù)算工作；2按“取之于商戶、用之于商戶”的原則進(jìn)行執(zhí)行第一章 財(cái)務(wù)管理運(yùn)營模式百業(yè)國際汽配城的財(cái)務(wù)管理模式按業(yè)主、甌江公司、物業(yè)公司三環(huán)節(jié)進(jìn)行流向；甌江公司物業(yè)公司業(yè)主監(jiān)督報(bào)告業(yè)務(wù)指導(dǎo)批準(zhǔn)預(yù)算管理酬金1 各項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)用的收取2 代收代繳各項(xiàng)收費(fèi)3 設(shè)立維修基金和項(xiàng)目培育基金第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測算1日常物業(yè)管理資金流程圖：物業(yè)管理資金員工管理傭金和其他應(yīng)付費(fèi)有償服

28、務(wù)收入租金收入管理費(fèi)收入彌補(bǔ)前期投入或轉(zhuǎn)下期使用1各項(xiàng)有償活動服務(wù)的開展；2其他服務(wù)活動的開展1商鋪?zhàn)饨?廣告位3停車場4網(wǎng)絡(luò)日常物業(yè)管理2日常物業(yè)管理收支測算：指標(biāo)名稱收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)元/平方第一年第二年三年以后第一年收入商鋪出租率100%60%80%95%商鋪?zhàn)饨鹗杖÷?5元/平方80%90%98%12204000物業(yè)管理費(fèi)收取率2元/平方98%98%98%488160廣告位使用率5元/平方55%75%90%0有償服務(wù)收費(fèi)率8090%95%150000停車位使用率50%75%100%0合計(jì)12842160方案：A收益：以上收入預(yù)算經(jīng)租金價(jià)格確定后才能作出準(zhǔn)確數(shù)據(jù)；現(xiàn)按均價(jià)25元/平方月進(jìn)行預(yù)算：東

29、莞百業(yè)國際汽配城規(guī)劃交易商鋪588間，經(jīng)營面積是58800平方米；有180間屬于一層出租，經(jīng)營面積是9000平方米，總經(jīng)營面積是67800平方米。分3年、5年租賃期限出租商鋪使用經(jīng)營權(quán)。（1）、租金：以均價(jià)（25元/），按3年合同期商鋪出租概率計(jì)算第一年收益是：出租概率60%： 月收益是678000×25（元）×0.6=1017000元； 年收益是1017000×12=12204000元；（2）、管理費(fèi)：以東莞最低價(jià)（2元/），按3年合同期商鋪出租管理費(fèi)，免半年，第一年收益是：出租概率60%: 月收益是67800×0.6×2（元）=81360元

30、；優(yōu)惠半年為：40680元；年收益是40680×12=488160元；B.支出：（1）、員工工資：正、副總經(jīng)理：8000-10000元/月；各1人，小計(jì)16000元/月；部門經(jīng)理：3000-5000元/月；共5人，小計(jì)20000/月；主管：2000-3000元/月；共13人，小計(jì)29500/月；員級：600-2000元/月；共44人，小計(jì)44000元/月；總計(jì)：109500元/月；年支付工資：1314000元；（2）、稅費(fèi)：按物業(yè)管理的總收入的5.5%計(jì)算；計(jì)：604863.60元（3）、維護(hù)費(fèi)：因?yàn)槭切屡d物業(yè)，所以按物業(yè)管理的總收入的8%計(jì)算；計(jì)：879801.60元（4）、活動推

31、廣費(fèi)：按4%計(jì)算，439900.80元； (5)、年土地租金和管理費(fèi)（略）（6）其他； 第五部分 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第一章 服務(wù)項(xiàng)目：序號服務(wù)內(nèi)容日常管理服務(wù)項(xiàng)目1.安全保衛(wèi)；2.消防管理；3.清潔衛(wèi)生與消殺管理；4.綠化園藝5.基建維修；6.水電維護(hù)；7.設(shè)備管理；8. 裝修管理9. 車輛及交通管理；10.商鋪管理；11.廣告管理；12.電信與網(wǎng)絡(luò)管理；13.客戶檔案管理；14.商戶投訴管理； 便民管理服務(wù)項(xiàng)目無償服務(wù)項(xiàng)目1.家政服務(wù)；2.商務(wù)服務(wù)；3.禮儀服務(wù)；4.其他服務(wù)；（詳見下表）有償服務(wù)項(xiàng)目（價(jià)格另見服務(wù)手冊）1.機(jī)電安裝維修；2.商鋪裝修；3.特別清潔服務(wù)；4.特別家政服務(wù)；

32、5.特別商務(wù)服務(wù)；6.禮儀服務(wù)；7.運(yùn)輸服務(wù)；第二章 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)費(fèi)用名稱內(nèi) 容備選方案備 注1進(jìn)場費(fèi)最低3萬元每間起，每間鋪位按不同系數(shù)確定備選方案：第一批客戶進(jìn)場費(fèi)2萬元；限80家第二批客戶進(jìn)場費(fèi)3萬元；限120家第三批客戶進(jìn)場費(fèi)4萬元；限200家第四批客戶進(jìn)場費(fèi)5萬元；400家后押金本期無押金備選方案：簽商鋪正式合同時(shí)交兩個(gè)月租金作為押金，租賃期滿無息退還；商鋪?zhàn)饨? 開始3年內(nèi)：25元/平方米起租；第四年、第五年為30元/平方米，并執(zhí)行到第五年末；每月5日前交納， 第一期招商簽約，免租期為一年；2006.10.28前第二期招商簽約，免租期為8個(gè)月；2006.12.30前第三期招商

33、簽約，免租期為四個(gè)月；2007.2.18前第四期招商簽約，無免租期；1如要求公司隔樓，在此基礎(chǔ)上加收5元/平方；2租金具體額度以合同為準(zhǔn)；2 收取一個(gè)月租金作為培育基金；管 理 費(fèi)每月管理費(fèi)2元/平方米,本期優(yōu)惠半年; 每月5日前交納水 電 費(fèi)水表一只，水每噸2元；電表一只，電每度1元每月按水電表及公共分?jǐn)傊褪杖『卤秒娰M(fèi)、水箱清洗消毒、檢測費(fèi)工商管理費(fèi)按規(guī)定收取裝修費(fèi)用1、裝修房保證金商鋪：2000元/套裝修竣工驗(yàn)收半年后按規(guī)定退還2、裝修出渣、地面清潔費(fèi)3元/平方300元/第一鋪,每增加一鋪增100元; 按每間鋪面積計(jì)算3、裝修出入證5元/證（工本費(fèi)）每人一證，不許借用、共用網(wǎng)絡(luò)、有線每

34、月每戶按規(guī)定代為收取停 車 場總停車位1000個(gè)凡進(jìn)駐本場的商戶可憑卡全免停車無卡者3元/天外廣場不收費(fèi)配 套其 它按雙方協(xié)商解決第六部分 物業(yè)接管計(jì)劃第一章 物業(yè)接管項(xiàng)目1所需資料：（1）廣場商鋪接管驗(yàn)收工程驗(yàn)收程序 （2）商鋪建筑接管驗(yàn)收記錄表 （3）。商鋪給排水接管驗(yàn)收記錄表 （4）。商鋪電氣接管驗(yàn)收記錄表 （5）。公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單 （6）。公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單 （7）。室外給排水驗(yàn)收單 （8）。廣場公用建筑設(shè)施交接單 （9）。廣場接管驗(yàn)收移交工程資料清單 （10）。驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問題的解決辦法 （11）。接管驗(yàn)收記錄 （12）。工程質(zhì)量問題處理通知單所需接管資料：（1）。項(xiàng)目資料a.

35、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； b.用地批準(zhǔn)文件； c.建筑執(zhí)照； （2）。市府驗(yàn)收合格資料： a.工程竣工驗(yàn)收證書； b.消防工程驗(yàn)收合格證； c.市房管辦小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書 d.用電許可證； e.供用電協(xié)議書； f.用水審批表、水費(fèi)收繳合同書； (3).工程技術(shù)資料 a.建筑、結(jié)構(gòu)、電氣（強(qiáng)弱電）、給排水（包括消防）等工程的全套竣工圖紙及各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報(bào)告等。 b.地質(zhì)勘察報(bào)告； c.工程合同及開、竣工報(bào)告； d.工程預(yù)決算分項(xiàng)清單； e.圖紙會審記錄； f.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)； g.隱蔽工程驗(yàn)收記錄； h.沉降觀察記錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖； i.竣工驗(yàn)收

36、證明書； j.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； k.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書； l.水、電等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證； m.砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；n.給排水管道的試壓報(bào)告；o.機(jī)電設(shè)備訂購合同、單臺設(shè)備的說明書、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。招商方面：（1）.商鋪編號表 （2）?？蛻糇赓U合同 （3）?？蛻艚豢钭C明復(fù)印件第二章 項(xiàng)目接管流程：如未委托，直入下項(xiàng)簽署物業(yè)管理委托合同選定主要管理人員 交鋪三個(gè)月前進(jìn)鋪掌握情況印制驗(yàn)收表格2007年1月8日確定驗(yàn)收日期甌江公司、承建商和物業(yè)公司組成聯(lián)合驗(yàn)收小組資 料 移 交實(shí)物驗(yàn)收每項(xiàng)、每間、每個(gè)查驗(yàn)水電電信合同政府驗(yàn)收合格證項(xiàng)目資料技術(shù)資料缺陷登記移交鑰

37、匙缺陷登記匯總交地盤,由地盤交施工隊(duì)缺陷返修地盤、管理處按單查驗(yàn)物業(yè)管理公司正式進(jìn)行物業(yè)管理商戶收鋪驗(yàn)收第三章 物業(yè)接管時(shí)間計(jì)劃交鋪前100天1任命管理負(fù)責(zé)人，配備助理人員1名；2配備財(cái)務(wù)室會計(jì)、出納各1人；3編制物業(yè)管理方案經(jīng)公司批準(zhǔn)后進(jìn)入實(shí)質(zhì)性工作；交鋪前90天1調(diào)派或招聘機(jī)電工程人員2名進(jìn)入施工現(xiàn)場，參與各種機(jī)電設(shè)備的安裝、調(diào)試、開通工作；2.準(zhǔn)備物業(yè)接管工作；擬定物業(yè)接管清單；成立物業(yè)接管驗(yàn)收小組；交鋪前80天1.組織好物業(yè)公司后勤管理工作，包括宿舍、食堂、寢具、客戶接待車輛等安排工作；2.組織物業(yè)管理員進(jìn)行招商物業(yè)協(xié)助；3.組建保安隊(duì)，招聘保安隊(duì)長和主要骨干；實(shí)施部分保衛(wèi)工作；交鋪前

38、60天1.各部門主管級人員全部到位；熟悉物業(yè)項(xiàng)目；2.物業(yè)公司掛牌辦公；明確物業(yè)管理形象要求，統(tǒng)一物業(yè)公司CIS應(yīng)用工作；3.擬定試營業(yè)的物業(yè)管理方案和活動方案；交鋪前50天1.組建保安隊(duì)伍兩個(gè)班，共28人；做好上崗培訓(xùn)；2.物業(yè)管理員全部到位；熟悉物業(yè)環(huán)境；交鋪前40天1.組建保潔園藝班8人；購置保潔園藝用具及用品；2.組建10天后開始對物業(yè)進(jìn)行商鋪清潔衛(wèi)生管理；交鋪前30天1.設(shè)置消防、保安監(jiān)控及人員安排；并10天后進(jìn)行調(diào)試運(yùn)行；2.設(shè)置車輛管理設(shè)施等，進(jìn)行調(diào)試并運(yùn)行；設(shè)置車輛管理方案；3.完成廣告、大型顯示電視安裝方案；交鋪前20天1.物業(yè)管理所有人員全部到齊；包括物業(yè)管理員、保安、消防

39、、監(jiān)控、保潔、園藝等；2.做好消防工程分布圖、保安分布圖、崗?fù)ぴO(shè)置圖、保潔分區(qū)圖；3.水電班人員全部到齊，上崗；交鋪前15天1.做好交鋪準(zhǔn)備工作，明確鋪位編號；2.做好各種檔案包括鑰匙等分門保管；第七部分 物業(yè)日常管理目標(biāo)及承諾總要求：1以國家有關(guān)規(guī)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作為物業(yè)管理的要求；按ISO9001質(zhì)量管理體系進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理；2承諾：確保一年內(nèi)創(chuàng)建市優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)，兩年達(dá)到省優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)，三年達(dá)到全國優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)； 第一章 前期介入前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過程中，使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求，為后期管理創(chuàng)造有利條件。我們將著

40、眼于以下幾方面的工作：1成立物業(yè)小組物業(yè)公司一旦申請成立或在成立過程中，我們將派調(diào)多名管理人員、技術(shù)人員，組成百業(yè)國際汽配城項(xiàng)目物業(yè)小組，物業(yè)小組負(fù)責(zé)前期介入工作，對商鋪的設(shè)計(jì)、施工過程中已經(jīng)存在和可能以生的事情提出意見和建議；定期與開發(fā)商、承建商聽取建議。2早期接入的主要工作1會審圖紙2參與質(zhì)量管理3收集技術(shù)檔案4熟悉小區(qū)環(huán)境3進(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作在較深入了解物業(yè)及商戶需求的基礎(chǔ)上,做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：1協(xié)助招商，提供現(xiàn)場物業(yè)管理咨詢，解釋相關(guān)問題2協(xié)助園林布置和環(huán)境布置方案實(shí)施3制訂交通管制與保安亭設(shè)置方案4收集工程圖紙資料，現(xiàn)場參與設(shè)備安裝與調(diào)試5對設(shè)備管線和隱蔽工程進(jìn)行跟蹤

41、，確保質(zhì)量6與外界機(jī)構(gòu)聯(lián)系，開展通郵、通電、通水、電話、電視、地名等申報(bào)工作7完成招商物業(yè)資料，開展招商入駐引導(dǎo)工作8建立物業(yè)專項(xiàng)檔案，設(shè)立人員進(jìn)行跟蹤4按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收（見物業(yè)接管內(nèi)容）第二章 招商入駐：1確定物業(yè)各種價(jià)格，制定物業(yè)資料3組建物業(yè)公司，人員到位4交鋪裝修，引進(jìn)入駐5組織開業(yè)2確定開業(yè)時(shí)間，擬定開業(yè)各種活動第三章 經(jīng)營指標(biāo)的承諾：1物管費(fèi)收取及代收代繳的收款率：公司標(biāo)準(zhǔn)98承諾指標(biāo)96測定依據(jù)實(shí)收費(fèi)用額/應(yīng)收費(fèi)用總額×10096質(zhì)量保證措施1、加強(qiáng)宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的服務(wù)意識。2、以優(yōu)質(zhì)服務(wù)促進(jìn)業(yè)主交費(fèi)的積極性。3、采取節(jié)假日照常辦公、提前預(yù)約、上門方式，方便

42、業(yè)主交費(fèi)。4、由手工收費(fèi)逐漸過渡到電腦劃帳，并提供“一本通”服務(wù)。5、對于欠交管理服務(wù)費(fèi)的行為，我們將采取物業(yè)服務(wù)公約中規(guī)定的合理措施予以催繳，必要時(shí)采用法律手段作為催繳措施。2商鋪出租率及租金收取率：承諾指標(biāo)出租率第三年 達(dá)95以上租金收取率98測定依據(jù)出租率已出租的商鋪面積/商鋪總面積×10095租金收取率實(shí)收租金額/應(yīng)收租金總額×10095質(zhì)量保證措施1.招商部依托多年從事房地產(chǎn)租賃所積累的招租經(jīng)驗(yàn)，制定切實(shí)可行的商鋪招租方案，采取有效措施吸引商家，如協(xié)助商家辦理有關(guān)經(jīng)營手續(xù)等。2.以優(yōu)質(zhì)服務(wù)塑造精品物業(yè)，促進(jìn)百業(yè)汽配城的商鋪?zhàn)赓U，增強(qiáng)商鋪消費(fèi)需求，營造良好的商業(yè)環(huán)境

43、。3.與商家簽訂商鋪?zhàn)赓U合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)，對租金收取制定有利于我方的合理規(guī)定，如簽定租賃合同時(shí)收取一定押金以及提前一個(gè)月預(yù)收租金等。對于免租期的客戶必須統(tǒng)一收取培育基金； 4.對商鋪的各類經(jīng)營需求進(jìn)行充分調(diào)研，對經(jīng)營項(xiàng)目種類、規(guī)模及區(qū)域的設(shè)置有準(zhǔn)確的定位和把握，為商家提供合理化建議，確保商家有利可圖，提高商家交租的積極性。第四章 各項(xiàng)日常管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)及承諾：1房屋及配套設(shè)施的完好率：公司標(biāo)準(zhǔn)98承諾指標(biāo)96測定依據(jù)完好、基本完好房面積/建筑物面積×10096質(zhì)量保證措施1制訂詳細(xì)的房屋及配套設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。2房屋及配套設(shè)施的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化分解到個(gè)

44、人。日常維護(hù)檢查與定期維修巡查相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。3嚴(yán)格二次裝修管理，建立立體交叉式的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，對進(jìn)入小區(qū)的施工單位實(shí)行跟蹤管理，防止損壞結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。2房屋零修、急修及時(shí)率：公司標(biāo)準(zhǔn)98承諾指標(biāo)98測定依據(jù)已完成零修急修數(shù)/總零修急修數(shù)×10098質(zhì)量保證措施 1建立嚴(yán)格的房屋修繕制度，實(shí)行24小時(shí)值班，設(shè)立業(yè)主報(bào)修專線電話。 2維修人員應(yīng)在接到維修通知單10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，零修立即處理，急修不過夜。 3.根據(jù)小區(qū)的功能和特點(diǎn)，儲備合理數(shù)量的常用材料，以備急用。 4.實(shí)行報(bào)修填單制，維修完成后經(jīng)報(bào)修人簽字確認(rèn)后返回存檔。 5.每月對維修及時(shí)率進(jìn)行一次統(tǒng)計(jì)，結(jié)果作為

45、相關(guān)部門及個(gè)人的考核依據(jù)。3維修工程合格率：公司標(biāo)準(zhǔn)合格率：100承諾指標(biāo)100測定依據(jù)質(zhì)量合格的維修單數(shù)/總維修單數(shù)×100100質(zhì)量保證措施 1、加強(qiáng)對維修技工的專業(yè)培訓(xùn)，所有技術(shù)人員持證上崗,嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行維修。 2、維修工程實(shí)行客戶質(zhì)量簽收制度。 3、加強(qiáng)外購材料、備件的驗(yàn)收控制，確保質(zhì)量，提供維修安裝服務(wù)前由物業(yè)公司檢驗(yàn)確認(rèn)。 4、較為復(fù)雜的維修工程，事先應(yīng)制訂詳細(xì)的工作方案，同時(shí)要求維修主管到現(xiàn)場進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和驗(yàn)收。4物業(yè)管理保潔率：公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98承諾指標(biāo)98測定依據(jù)保潔達(dá)標(biāo)面積/保潔總面積×10098質(zhì)量保證措施 1、配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施，方

46、便業(yè)主使用，加強(qiáng)宣傳教育，提高業(yè)主保潔意識。2、垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕二次污染，實(shí)施垃圾分類處理。 3、每日巡視檢查保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。 4、提倡“全員保潔，人過地凈”。5治安案件年發(fā)生率：公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)0.5承諾指標(biāo)0.5測定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/入駐總戶數(shù)×10000.5質(zhì)量保證措施 1、提供24小時(shí)保安服務(wù)。采用單車、步行巡邏方式，建立立體交叉式的安全監(jiān)管體系。人防與技防結(jié)合，充分發(fā)揮技防手段的作用。2、嚴(yán)格控制外來閑蕩人員進(jìn)入，外來施工單位必須簽訂施工責(zé)任書，施工人員掛牌上崗，定位施工。3、樹立“全員防范”意識，建立“快速反應(yīng)和快速支援”體系。4、實(shí)行商戶搬出入登記制度，嚴(yán)格控制物料進(jìn)出。5、保安員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，定期進(jìn)行軍事素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。6火災(zāi)發(fā)生率：公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)0.5承諾指標(biāo)0.5測定依據(jù)火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/總?cè)腭v戶數(shù)×1000<0.5質(zhì)量保證措施1、實(shí)行全員義務(wù)消防員制，建立一支“消防快速反應(yīng)分隊(duì)”；制定嚴(yán)格的消防管理制度和詳細(xì)的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，每年組織不少于二次的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。2、定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳，提高商戶的消防意識。3、百業(yè)城所有動火作業(yè)，施工單位必須事先申報(bào)并辦理動火登記手續(xù)。施工單位應(yīng)指定動火