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文檔簡介
1、巨威地產(chǎn)榆林項目市場調(diào)研報告通過三天時間對榆林市各大小樓盤的走訪,尤其是對項目周邊樓盤的走訪,對榆林市房地產(chǎn)市場目前的情況有了較清晰的了解。一、榆林市目前房地產(chǎn)市場基本狀態(tài):1、榆林市房地產(chǎn)市場目前不容樂觀,基本上每個售樓部都比較冷清,幾乎無人問津,有的售樓部出現(xiàn)了停售歇業(yè)的現(xiàn)象(如“長城號”),剩余其他高端項目要么不賣,要么對外有少量房源。西南新區(qū)各售樓部證件不全,從來訪看要比市區(qū)的高端樓盤稍樂觀一些??傮w而言,榆林房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了嚴(yán)重的兩極分化趨勢,高端的價很高,有價無市,剛需的項目價格基本較低,在證件不全的情況下,銷量基本上還行。2、榆林市各個區(qū)域的均價分析:老城區(qū)和開發(fā)區(qū)目前處于榆林市
2、房地產(chǎn)市場價格上的領(lǐng)頭羊,價格相對持平,保持在9000元/m;西沙的均價在8000元/m'東沙和南郊在價格上僅次于西沙區(qū),均價在7500元/m;西南新區(qū)是榆林市現(xiàn)在最活躍的市場,均價在4800元/m。3、榆林市房地產(chǎn)各個業(yè)態(tài)分布及分析:老城區(qū)和西沙片區(qū)及開發(fā)區(qū),目前開發(fā)的項目主要是以商住綜合體為主,幾乎每個項目商業(yè)的建筑面積在四五萬平方米左右,寫字樓酒店的建筑面積也基本在三四萬平方米左右,包括我們項目周邊的三個項目及二街的一個純商業(yè)盤和長城南路的兩個商住綜合體,還有后續(xù)的待開發(fā)的商住綜合體,相對在榆林的房地產(chǎn)市場來講,個人認為現(xiàn)在榆林市房地產(chǎn)市場的寫字樓庫存量已經(jīng)大于實際需要量。住宅主
3、要集中在東沙、南郊和西南新區(qū),其中東沙主要以廉租房和經(jīng)濟適用房為主,部分為商品房,同時在住宅市場中還出現(xiàn)并且長期存在的部分小產(chǎn)權(quán)房和民宅獨院等,這些雖然對房地產(chǎn)市場影響不大,但值得我們?nèi)チ私膺@些市場的存在。二、本項目在榆林房地產(chǎn)市場的環(huán)境分析:1、地段分析:本項目處于榆林新的CBD商圈核心位置,是榆林市高新區(qū)和老城區(qū)接壤地帶,扼守榆林市高新區(qū)及西南新區(qū)的門戶地帶,是新榆林市的市中心。2、項目周邊配套分析:(1)教育:項目南300m,榆林市高新區(qū)高新一中,是目前榆林市教育器材和師資力量最雄厚的一所全日制中學(xué)之一;項目南350nl,榆林市高新區(qū)高新三小,是高新區(qū)第三所完全小學(xué),也是榆林市目前配置最
4、完善的小學(xué);西邊緊鄰榆林市第七中學(xué),教育配套和師資力量也是榆林市相對較好的中學(xué)。2)醫(yī)療:北緊鄰榆林市高新醫(yī)院,是榆林市目前醫(yī)療設(shè)備最好的醫(yī)院;北五百米榆林市第二醫(yī)院,是榆林市歷史最悠久的一家三甲醫(yī)院,醫(yī)療設(shè)備及醫(yī)療技術(shù)是目前陜北地區(qū)最好的一家國家級醫(yī)院。3)銀行:西五百米處郵政儲蓄和中國銀行;南五百米處郵政儲蓄和建設(shè)銀行。4)交通:項目被富康路一分為二,項目西邊是榆林市的城市主干道寬一百米的榆林大道。北到火車站開車五分鐘,到南門汽車站開車十分鐘,到機場開車半小時。3、項目自身分析:項目南是榆林市的一條匯入榆溪河的沙河,沙河整體地勢處于低洼地帶,給本項目創(chuàng)造了很好的采光條件,同時沙河是榆林市市
5、政規(guī)劃的一個生態(tài)公園,使得項目擁有得天獨厚的居住環(huán)境,加之交通環(huán)境優(yōu)越,使項目擁有更高的自身價值。三、周邊競爭項目分析:目前在地理位置上能和我們項目形成對比的項目只有三個,具體如下:1、盛高時代:在我們項目南300米處,是城市綜合體,包括兩棟住宅、一棟寫字樓、一棟酒店和一個商業(yè)體,占地60多畝,總建面15萬平,住宅面積從180-260之間,暫未開盤,住宅價格預(yù)計在9000-12000元/m之間。從產(chǎn)品量化上來講和我們項目沒有競爭。開發(fā)商是陜西盛高投資公司。2、塞維蘭蒂斯:在我們項目西200米處,也是城市綜合體,四棟住宅、一棟寫字樓、一棟酒店、和部分商業(yè)群,戶型有120m、140m>160
6、叫住宅全部為精裝房,是目前榆林市唯一的一家精裝項目,暫未開盤,預(yù)計住宅起價價格在13000元/m左右。開發(fā)商是榆林市華瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,從產(chǎn)品包裝上來講和我們項目沒有競爭性。3、榆溪圣景:在我們項目北500米處,占地130畝,總建面60萬平的商住盤,目前證件不全,但已經(jīng)全面開始銷售。住宅戶型是90-160住宅均價是8500元/m?左右,樓層差價在80元/m?,商業(yè)是一拖二銷售的,商業(yè)均價25000元/m,方位差價在200-500元/m。開發(fā)商是榆林市城投集團,這是唯一從地段和產(chǎn)品上和我們項目有競爭的項目,但是從銷售團隊的服務(wù)理念和服務(wù)態(tài)度,我有信心從銷售執(zhí)行上擊敗對方。四、關(guān)于本項目銷售執(zhí)
7、行的幾點建議:1、推廣建議:建議找一家專業(yè)做房地產(chǎn)營銷廣告的推廣公司,對我們項目進行分析比對,淀定項目的基本面市主題,設(shè)計項目log。,然后做好項目圍墻廣告和戶外廣告。推薦公司最好是了解榆林本土人文環(huán)境和消費環(huán)境的公司,有針對性的推廣宣傳。如:高之橋、維京置業(yè)、德維置業(yè)。2、項目產(chǎn)品及定位取向:綜合分析,榆林市房地產(chǎn)市場處于兩極分化極其嚴(yán)重的現(xiàn)象,高端的項目價格很好,地段很好,外包和品質(zhì)都很高,價格基本上接近一萬左右;低端的項目從價格和銷售包裝上都遜色于高端項目。由于我們項目地段和公園環(huán)境優(yōu)勢,以及從盡快回籠資金考慮,建議我們的項目定位取向間于高端和低端之間,客戶群體尋找中高收入的白領(lǐng)階層和各
8、縣區(qū)政府相關(guān)單位職員以次剛需為產(chǎn)品定位。3、銷售現(xiàn)場氣氛營造:由于項目南屬于沙河公園規(guī)劃區(qū),故建議在沙河坡地處提前栽種綠植,做和實際戶型一比一的臨時彩鋼房樣板間,綠化既可以為城市綠化環(huán)境做貢獻,同時也可為我們項目在后期運營中提供較好的形象支撐。4、銷售現(xiàn)場選址建議:從目前我們計劃的銷售咨詢現(xiàn)場來看,我們的銷售氣場遠遠不夠,同時從客戶銷售服務(wù)理念來講,我們現(xiàn)場的停車位等其他服務(wù)幾乎是空白,對此對銷售現(xiàn)場布置做以下兩種建議方案:其一,和項目旁邊的金麟大酒店合作,在酒店大堂租出一部分空間做為我們項目的前期咨詢點,也可以做項目后期對外的外展點或宣傳點;其二,在項目C區(qū)做臨時售樓部,臨時售樓部材質(zhì)做彩鋼房,配以相對好點的裝飾,使得留足的停車位;其三,售樓部門前做定的綠化及水系,且售樓部后門可以直接通到沙河公園中的樣板間前“3”中所提到的)。5、當(dāng)前銷售工作計劃:趁著臨近春節(jié),我們可以進行內(nèi)部認購的方案,具體操作如下:1)我們只放出項目的五十套住宅房源,每套房源
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